珠江恒昌佛山中心组团新城区启动区开发经营策划

佛山中心组团新城区启动区开发经营策划

第一阶段成果汇报广州珠江恒昌房地产顾问有限公司2005－08佛山市中心组团新城区开发建设有限公司本次策划服务工作阶段的划分及说明工作阶段工作内容目的及意义第一阶段佛山中心组团新城区启动区土地开发经营策划1、指导区域开发与经营实践第二阶段佛山中心组团新城区启动区营销推广策划1、指导区域营销推广2、指导区域招商第三阶段服务跟踪1、跟踪区域开发进度2、了解市场及招商动态，为区域开发提供依据1研究思路规划定位城市空间结构城市产业发展功能定位评述开发策略开发时序用地出让方案开发实施计划安排投资收益分析指导指导前提前提前提2汇报内容功能评述篇开发经营篇投资收益篇3第一篇：功能评述篇41、佛山中心组团新城区启动区整体功能定位评述5现状·佛山城市空间结构特征南海顺德强势发展，市区中心地位日益边缘化与广州的对比，显示佛山城市空间结构的不合理大分散、小聚集各区内中心城区集中式空间发展，市内城镇空间分散拓展在地域面积、人口总量、经济实力方面，南海顺德远超过市区发展，三水高明与市区差距微弱城市空间格局表现为重心分散，中心市区辐射带动能力不强禅城比例南海比例顺德比例南海与顺德比例总和广州中心城区占全市比例行政面积4％30％21％51％18％人口15％33％33％66％60％GDP10％38％38％76％65％工业总产值17％38％32％70％42％财政收入10％41％32％73％20％6问题·佛山城市空间结构缺乏核心区，中心市区辐射带动力弱，导致整体竞争力不强重复建设较多，空间集中度不高，不利于土地集约利用各区产业孤立发展，缺乏有机联合和功能衔接，影响产业升级和扩散，资源利用率下降，拉大区间经济差距“行政区经济”特征明显，行政壁垒严重束缚城市发展，市区发展空间受阻7优势·佛山城市发展条件分析区位条件紧邻广州，位于珠三角中心区域水路交通便利，基础设施完善经济实力整体经济水平高经济增速加快产业集群我国产业集中度最高、最有市场竞争力的产业集群基地之一各类工业园遍布、专业镇特色鲜明城市竞争力综合竞争力全国第11位，广东省第3位单项竞争力居全国前列8等级规模：珠三角西翼中心城市“大佛山”地域空间重新整合“一环”穿越佛山各产业节点，有效整合产业资源，佛山发展后劲更足功能承载：承东启西、中间站珠三角西岸中心珠三角东西岸合作交流的中间站珠江三角洲向粤西和西江流域辐射和拓展的重要枢纽粤西珠三角粤东粤北目标·佛山城市发展区域定位9广佛都市圈将将发展成为珠珠江三角洲的的中心，实现现地域、规划划、资源、交交通、市场的的一体化佛山是广佛都都市圈的副核核心，与主核核心广州实行行整体协调错错位发展原则：接受辐辐射，整体协协调，产业互互补，错位发发展产业分工：产产业链上下游游分工，现代代服务业细分分资源利用：依依托广州集散散能力地域联合：广广佛都市圈一一体化佛山亟待在城城市发展上进进行优化调整整，以适合广广佛都市圈的的要求目标·佛山城城市发展区域域定位10趋势·佛山城城市空间结构构演变大集中、小分分散，“组团团式”空间结结构组合城市→组组团城市改变过去分散散蔓延、各自自为政的发展展模式，经济济能量重新汇汇聚，簇群效效应显著，城城市空间网络络化中心模糊→中中心突显佛山城区重新新焕发活力，，掌握绝对优优势，打破原原南海、顺德德喧宾夺主的的现状，重组组成为人口最最多、实力最最强的中心组组团结构紊乱→多多级格局确立“2+5”城市空间间发展格局，，形成四级城城镇等级体系系，层次清晰晰，职能明确确，结构合理理。11中心组团———“大佛山””的城市内内核中心组团是佛佛山未来的政政治、经济、、文化和服务务中心中心组团放射射八向发展轴轴线构成井型型框架，辐射射周边，联系系邻市12中心组团与顺顺德组团的关关系中心组团顺德组团区位地理中心位置，交通完善，辐射区域广阔地偏东南，交通以城际通道为主等级城市主核心，主导地位城市副核心，从属地位规模面积500KM2，规划人口230-250万面积212KM2，规划人口120-130万功能定位服务业主导，退二进三制造业突出，二三产业齐头并进与广州联系与广州中心城区协同发展与广州南拓新区：番禺、南沙呼应顺德组团中心组团新城区中心组团北部产业区南部产业区辐射带动协作分工中心组团作为为佛山市未来来的政治、经经济、文化和和服务中心，，核心地位日日益凸现，城城市功能愈加加强大，区域域价值不断提提升，应获得得最大的投资资关注和建设设力度广州中心城区区广州番禺区、、南沙区13大佛山区域整合，提升城市竞争实力簇群式空间发展模式产业升级与调整中心组团提示城市空间发展方向提供城市新功能载体中心组团新城区新区域新功能新形象内部组织与外部合作中心组团新城城区———新区域域、新功能、、新形象中心组团新城城区是佛山城城区新中心和和新城市功能能载体，与旧旧城区相比，，新城区将开开创更新空间间、承担更新新功能、展现现更新形象14中心组团新城城区·新区域域城区南拓多个重点工程程雄踞东平河河两侧，拉开开中心城区由由东平河北岸岸向南发展的的格局城市重心南移移，建设成为为佛山市商贸贸金融、文化化教育、休闲闲娱乐和信息息服务中心打造未来中心心商务区15产业结构特征征传统制造业占占主导，偏重重于产业链的的下游加工业业四大支柱产业业：家用电器器、纺织服装装、陶瓷及其其它建材、金金属材料加工工及制品产业结构亟需需升级佛山高新技术术产值占工业业总产值的比比重目前逐年年提升，但发发展较快的仍仍是家电、陶陶瓷、服装纺纺织等传统产产业产品附加值低低技术创新能力力弱，缺乏竞竞争力民营企业管理理粗放佛山山产产业业配配套套现现状状围绕绕佛佛山山自自身身优优势势制制造造业业发发展展起起来来的的现现代代服服务务业业发发展展落落后后与贸贸易易相相关关的的服服务务业业，，尤尤其其是是会会展展和和物物流流等等现现代代生生产产性性服服务务业业目目前前发发展展较较快快佛山山陶陶瓷瓷博博览览会会、、顺顺德德家家具具博博览览会会、、花花卉卉博博览览会会、、家家电电博博览览会会等等专专业业博博览览会会已已代代表表国国内内同同行行业业展展会会的的最最高高水水准准。。中心心组组团团新新城城区区··新新功功能能佛山山产产业业发发展展现现状状16佛山山产产业业发发展展方方向向：：在在发发展展现现有有支支柱柱行行业业的的基基础础上上，，开开拓拓发发展展信信息息产产业业、、环环保保产产业业、、物物流流、、信信息息服服务务等等产产业业，，在在广广佛佛经经济济圈圈整整合合中中发发展展为为一一个个““制制造造业业基基地地””。。佛山山与与广广州州的的产产业业发发展展关关系系：：1+1>2错位位互互补补广州州：：第第三三产产业业发发达达，，汽汽车车、、石石化化、、钢钢铁铁、、造造船船等等重重工工业业优优势势明明显显佛山山：：制制造造业业特特别别是是家家电电、、建建材材、、服服装装等等轻轻工工业业优优势势明明显显衔接接整整合合广州州商商贸贸物物流流佛佛山山产产品品集集散散广州州制制造造业业重重工工业业化化佛佛山山材材料料采采购购广州州产产业业拓拓展展佛佛山山现现有有产产业业创创新新广州州中中介介服服务务转转移移佛佛山山服服务务支支撑撑中心心组组团团新新城城区区··新新功功能能佛山山产产业业发发展展趋趋势势17中心心组组团团新新城城区区··新新形形象象生态态景景观观————一一河河两两岸岸营造造岭岭南南水水乡乡特特色色的的““滨滨水水园园林林””生生态态城城市市丰富富东东平平河河两两岸岸的的绿绿化化景景观观城市市意意象象————节节点点、、轴轴线线、、空空间间节点点：：标标志志性性建建筑筑物物，，如如东东平平桥桥、、体体育育公公园园、、新新闻闻中中心心、、商商务务大大厦厦轴线线：：生生态态自自然然带带（（东东平平河河））、、通通道道干干线线空间间：：中中央央公公园园、、滨滨河河公公园园、、商商务务中中心心区区魅力力多多元元————功功能能、、文文化化、、制制度度、、开开放放功能能复复合合，，文文化化彰彰显显制度度创创新新，，科科学学管管理理兼收收并并蓄蓄，，开开放放包包容容18中心组团新城城区整体形象象定位城市魅力新都都心——产业引擎擎城市市标杆192、佛山中心心组团新城区区启动区功能能体系评述20国内外城市主主导功能综合合区动力源类类型总结国内外城市主主导功能综合合区的开发建建设经验表明明，任何新区区的开发建设设都必须具备备强大的动力力源。我们将将驱动新区发发展的动力源源总结为以下下几种类型：：主题功能引擎擎型会展主题：广广州琶洲会展展中心区教育培训主题题：广州大学学城物流主题：北北京物流港创意知本助推推型生产创意助推推：北京中关关村文化创意助推推：北京“798”艺术术区规模商务主导导型核心商务：上上海浦东新区区商务花园：北北京丰台总部部基地行政头雁牵引引型青岛东部新区区沈阳浑南新区区21国内外城市主主导功能综合合区动力源类类型总结魅力事件营销销型昆明园博会博鳌亚洲论坛坛时尚生活标杆杆型餐饮休闲文化化：上海新天天地标志性建筑：：巴黎德方斯斯“新凯旋门门”时尚核心：长长沙世界之窗窗影视基地主题娱乐增值值型主题公园度假胜地集群产业引导导型西安高新区苏州工业园22新城区核心动动力源适宜性性分析动力源类型核心因素新城区适宜性分析新城区核心动力源选择主题功能引擎型功能引擎关联度大、带动力强，代表城市产业发展方向，通常选址在大城市郊区，相对独立，用地规模、区位和交通要求高新城区作为城市功能综合区，要求功能复合，魅力多元，过于突出的某一主题将影响新城区整体功能的发挥不适宜选用创意知本助推型要求具备丰富的人才储备，先进的科技、教育条件及良好的创意文化环境佛山发展创意产业的条件尚未成熟不适宜选用规模商务主导型关联度大，“造血”功能强，多选址于区域性中心城市佛山作为广东第三大城市，发展现代商务等现代服务业是未来产业发展的方向，新城区将责无旁贷的承载城市新功能可作为新城区的核心动力源行政头雁牵引型要求政府行政等级高，集聚力强，资金投入量大佛山作为广东第三大城市，行政办公的聚集能力强；而新城区作为体现佛山政治中心的核心区域，将承载重要的行政办公职能可作为新城区的核心动力源魅力事件营销型要求魅力事件的社会影响力强，受关注度高，容易获得政府政策及资金的支持省运会的召开将推动新城区启动区的体育、新闻、通讯、科技等大型公共设施和道路、桥梁等基础设施的建设，启动新城区开发，但由于“省运会”级别有限，因此其带动能力受到一定限制可作为新城区的辅助动力源时尚生活标杆型注入聚集人气的时尚魅力元素，提升区域形象新城区加入标志性建筑和空间，时尚休闲娱乐设施等时尚魅力元素可以聚集人气带旺区域，提升区域魅力，展示区域新形象可作为新城区的辅助动力源主题娱乐增值型要求用地规模、投资大，生命周期短，见效期长，后期运营成本高，市场辐射范围及消费力要求高市场上同类型产品已趋于饱和不适宜选用集群产业引导型依托发达产业和丰富的劳动力资源佛山已规划建设有国家级产业园不适宜选用23新城区核心动动力源的选择择基于佛山新城城区的规划定定位及国内外外城市主导功功能综合区开开发建设的实实际经验，我我们认为商务务办公和行政政办公功能将将是佛山新城城区启动区具具有“造血””机能的核心心功能，围绕绕着该核心功功能将聚集居居住、商业、、休闲娱乐、、文化教育等等配套和衍生生功能，从而而保持新城区区开发建设的的持续动力。。核心动力源行政头雁牵引引型规模商务主导导型行政办公商务办公核心功能配套聚集24行政头雁牵引引型——青岛岛东部新区开开发为了开发建设设东部新区，，并摆脱旧城区办公空空间过于狭窄窄的桎梏，1992年青青岛市政府大大胆提出了政政治中心向东部部迁移的设想想。1994年，市政府东东迁宣告完毕毕，以此为分水岭，浩浩浩荡荡的东东部开发拉开了徐徐战战幕自1992年年起，东部新新城的地价从从每亩4万元飚飚升到260万元，政府府因此获得20多亿元的土土地出让金，，并引来100多亿元的外外来投资，顺利完成了青青岛政治、经经济、文化中心的东移移25规模商务主导导型——上海海浦东新区金融商务是浦浦东发展重要要的启动引擎擎之一。1995年6月月28日中国国人民银行上上海分行带头头从浦西迁入入浦东陆家嘴嘴的银都大厦厦，标志着浦浦东陆家嘴金金融贸易区的的正式启动。。在它带动下下，中外商业业银行以及保保险公司纷至至沓来，奏响响了上海浦东东的“开发序序曲”。上海浦东陆家家嘴金融贸易易区规划面积积仅2.8平平方公里，现现有高楼近200幢，云云集着78家家中外金融机机构，重点发发展金融、证证券、保险、、信托投资、、贸易、商业业和信息咨询询等行业，是是中国现最繁繁华的中央商商务区。26新城区启动区区功能体系构构成新城区功能体系启动点核心功能衍生功能行政办公省运会休闲娱乐媒体传播标志性建筑及空间商务办公27第二篇：开发发经营篇281、佛山中心心组团新城区区启动区各功功能开发强度度合理性论证证29中心组团新城城区启动区各各功能开发强强度规划占地面积4.88平方公里容积率约1.02总开发量（平方米）约500万经营性用地总规模（平方米）1,316,584经营性用地总开发量(平方米）3,459,133各功能开发量（平方米）商业商务办公住宅1,162,7131,174,2711,122,149佛山中心组团团新城区启动动区主要技术术经济指标一一览30新城区商务办办公开发强度度合理性论证证思路国内外城市主主导功能综合合区各功能开开发强度案例例对比市场吸纳量新城区自身发发展定位31区域域案案例例对对比比商务办公居住商业娱乐公共设施广州珠江新城47％33％3％17％广州琶洲会展中心区22％50％6％22％武汉CBD50％31％5％14％杭州钱江新城60％27％5％8％德国慕尼黑国际会展中心区47％33％11％9％比例范围4～20％18～20％2～8％11～23％国内内外外城城市市主主导导功功能能综综合合区区各各功功能能开开发发强强度度对对比比以新新城城区区启启动动区区约约500万万的的开开发发量量计计算算，，按按一一般般城城市市主主导导功功能能综综合合区区各各功功能能开开发发量量比比例例范范围围判判断断，，则则新新城城区区启启动动区区商商务务办办公公开开发发量量控控制制在在100万万平平方方米米左左右右较较为为合合适适32新城城区区商商务务办办公公开开发发强强度度合合理理性性论论证证思思路路国内内外外城城市市主主导导功功能能综综合合区区各各功功能能开开发发强强度度案案例例对对比比市场场吸吸纳纳量量新城城区区自自身身发发展展定定位位33世界界部部分分城城市市商商务务办办公公面面积积规规模模比比较较（（含含已已有有存存量量和和明明确确规规划划面面积积））城市级别全市商务办公建筑面积（万平方米）中心区商务办公建筑面积（万平方米）纽约世界级——3097巴黎世界级28521500伦敦世界级21971400东京世界级40002900北京跨区域级1100700上海跨区域级1500600广州跨区域级1050600世界界级级经经济济中中心心城城市市全全市市的的商商务务办办公公建建筑筑面面积积一一般般在在2000万万平平方方米米以以上上，，而而跨跨区区域域级级国国际际性性城城市市如如北北京京、、上上海海、、广广州州等等则则多多在在1000~1500万万平平方方米米左左右右商务务办办公公吸吸纳纳量量————佛佛山山市市商商务务办办公公规规模模预预测测34佛山北京上海广州城市级别次区域级跨区域级跨区域级跨区域级国内生产总值（亿元）1381366362503496人均GDP（元）40444320614671848372第二产业产值（亿元）764131131301508第三产业产值（亿元）540225530271883实际利用外资（亿美元）122158302003年年佛佛山山与与国国内内主主要要城城市市商商务务办办公公相相关关经经济济指指标标对对比比商务务办办公公吸吸纳纳量量————佛佛山山市市商商务务办办公公规规模模预预测测35商务务办办公公吸吸纳纳量量————佛佛山山市市商商务务办办公公规规模模预预测测佛山北京上海广州综合加权指数7.024.140.324.6从影影响响商商务务办办公公需需求求的的各各主主要要经经济济指指标标对对比比来来看看，，佛佛山山与与北北京京、、上上海海、、广广州州等等中中心心城城市市有有较较大大差差距距，，根根据据综综合合加加权权指指数数差差值值换换算算且考考虑虑城城市市区区域域首首位位度度对对商商务务办办公公设设施施聚聚集集产产生生的的““磁磁石石效效应应””，，可推推算算佛佛山山全全市市商商务务办办公公规规模模应应在在250万万平平方方米米左右右城市级别GDP人均GDP第二产业产值第三产业产值实际利用外资综合加权指数0.20.20.10.10.20.22003年年佛佛山山与与国国内内主主要要中中心心城城市市商商务务办办公公相相关关经经济济指指标标权权重重2003年年佛佛山山与与国国内内主主要要中中心心城城市市商商务务办办公公相相关关经经济济指指标标加加权权指指数数36商务务办办公公吸吸纳纳量量————新新城城区区商商务务办办公公规规模模预预测测北京京商商务务办办公公聚聚集集区区聚聚集集程程度度分分析析广州州商商务务办办公公聚聚集集区区聚聚集集程程度度分分析析一般般城城市市商商务务办办公公设设施施聚聚集集规规律律表表明明，，城城市市商商务务办办公公聚聚集集区区规规模模应应占占全全市市总总规规模模的的60%以以上上。。以以此此为为标标准准，，推推算算佛佛山山中中心心组组团团及及顺顺德德组组团团商商务务办办公公总总规规模模约约为为150万万平平方方米米37佛山山中中心心组组团团新新城城区区启启动动区区约约100万万的的商商务务办办公公开开发发量量基基本本处处在在合合理理范围内佛山专业业写字楼楼市场主主要集中中在禅城城区，主主要写字字楼包括括百花广广场、东东建大厦厦、发展展大厦、、永丰大大厦、经经华大厦厦、广发发大厦、、金融广广场、创创业大厦厦随着中心心组团服服务中心心地位的的日渐突突出，并并考虑中中心组团团新城区区自身建建设的特特点，预预计中心心组团新新城区商商务办公公开发量量将占大大佛山商商务办公公聚集区区全部开开发量的的60%以上，，总计约约100万平方方米商务办公公吸纳量量———新城城区商务务办公规规模预测测38新城区商商务办公公开发强强度合理理性论证证思路国内外城城市主导导功能综综合区各各功能开开发强度度案例对对比市场吸纳纳量新城区自自身发展展定位39区域自身身发展定定位的要要求新城区启启动区作作为佛山山城市拓拓展的新新区域，，将承载载城市发发展的新新功能。。因此，，在市场场接受的的范围内内，保持持一定的的商务办办公开发发量，一一方面能能成为区区域持续续发展的的动力源源，另一一方面能能引导城城市产业业升级，，满足城城市功能能的提升升要求；；新城区启启动区作作为佛山山城市拓拓展的新新区域，，还需展展示佛山山城市发发展建设设的新形形象，需需要较高高的基础础设施配配套水平平和优质质的空间间景观效效果。因因此，除除局部区区域外，，整体过过高的开开发强度度将不利利于智慧慧城的形形象展示示。40新城区商商业开发发合理性性论证思思路国内外城城市主导导功能综综合区商商业开发发量案例例对比佛山市区区商业聚聚集格局局演变新城区商商业开发发形态41区域案例例对比以新城区区启动区区约500万的的开发量量计算，，按一般般城市主主导功能能综合区区各功能能开发量量比例范范围判断断，新城城区启动动区约100万万平方米米的开发发量稍显显过大商务办公居住商业娱乐公共设施广州珠江新城47％33％3％17％广州琶洲会展中心区22％50％6％22％武汉CBD50％31％5％14％杭州钱江新城60％27％5％8％德国慕尼黑国际会展中心区47％33％11％9％比例范围4～20％18～20％2～8％11～23％国内外城城市主导导功能综综合区各各功能开开发强度度对比42新城区商商业开发发合理性性论证思思路国内外城城市主导导功能综综合区商商业开发发量案例例对比佛山市区区商业聚聚集格局局演变新城区商商业开发发形态43佛山市区区商业聚聚集格局局的演变变佛山商业业设施主主要集中中在禅城城区，祖祖庙商圈圈是佛山山传统的的商业中中心，但但近年来来随着城城区南拓拓，城南南商圈逐逐渐显现现随着城市市重心的的进一步步南移以以及新城城区开发发建设的的不断推推进，并并且考虑虑对南部部区域的的辐射，，新城区区有可能能形成佛佛山未来来新的商商业中心心祖庙商圈城南商圈新城区44新城区商商业开发发合理性性论证思思路国内外城城市主导导功能综综合区商商业开发发量案例例对比佛山市区区商业聚聚集格局局演变新城区商商业开发发形态45新城区商商业开发发形态新城区商商业开发发基本上上以裙楼楼商业形形式出现现，平均均层高六六层，从从开发形形态上来来看，商商业裙楼楼的开发发体量过过大，不不适宜人人的感官官尺度，，建议可可适当减减少裙楼楼商业的的开发体体量462、佛山山中心组组团新城城区启动动区开发周期期研判47城市主导导功能综综合区开开发周期期案例参参考区域名称性质用地规模总建面积建设周期进展情况巴黎德方斯CBD3.4Km21,850万m230年已完成建设伦敦堪那瑞CBD2.8Km21,510万m216年已完成建设香港中环CBD1.1Km2——20年已完成建设上海陆家嘴CBD1.9Km2450万m2预计15年用10年时间已基本成型朝阳CBDCBD4Km21,200万m2预计20年现阶段住宅过多广州琶洲RBD9.66Km2560万m2预计11年现处于强化期青岛CBDCBD3.1Km2650万m2预计10年处于启动阶段广州珠江新城CBD6.6Km2约1,000万m2预计15年处于快速发展期纵观各城城市主导导功能综综合区的的开发建建设周期期，开发发量1000万万平方米米以下的的区域其其开发建建设周期期大多介介于10～15年，佛佛山新城城区启动动区总开开发量约约500万平方方米，预预计其开开发建设设周期约约需10年注：开发发建设周周期指的的是由土土地整理理开始到到核心功功能进入入实质性性开发资料来源源：珠江江恒昌策策划部483、佛山山中心组组团新城城区启动动区整体体开发经营营策略49策略一：：引入SOD模模式，提提升区域域价值SOD（（Service-Oriented-Development））模式式——政政府利用用行政垄垄断权的的优势，通过过引入政政府性或或社会性性要素来来引导新新区开发发建设的的模式政府性要要素：政政府行政政办公设设施、相相关事业业单位办办公设施施、国有有大型企企业的自用用办公大大楼以及及政府性性职能活活动等社会性要要素：大大型公共共服务设设施（如如文化宫宫、歌剧剧院、体体育馆、、博物馆馆等）、交交通枢纽纽站场、、大型公公共活动动开敞空空间以及及部分社社会性活动动等SOD模模式对新新区开发发的重要要性在区域开开发初期期有效聚聚集人气气，具备备一定的的“造血血”功能能政府性资资源的少少量投入入能吸纳纳大量社社会资源源在新区区的聚集集有利于提提升新区区形象和和认知度度，进而而提升区区域价值值新旧城区区利用级级差地租租的用地地置换为为新区开开发提供供资金保保障50案例———广州珠珠江新城城引入政政府性或或

社会会性因素素带动区区域发展展早在大规规模商务务办公设设施开发发之前，，珠江新新城便率率先导入入行政办办公职能能，目前前广东检检验检疫疫大楼、、省检察察院大楼楼、市检检察院大大楼、广广州海关关大楼、、市财政政局大楼楼等行政政办公楼楼已建成成或在建建，有效效的带动动了珠江江新城商商务办公公气氛的的形成2002年《珠珠江新城城规划检检讨》中中明确建建议引入入广州歌歌剧院、、广州博博物馆、、市图书书馆和市市少年宫宫等大型型公共服服务设施施,以以此提升升珠江新新城的形形象和区区域认知知度51对佛山中中心组团团新城区区开发的的借鉴新城区启启动区政政府性或或社会性性要素引引入现状状在建项项目：：“世世纪莲莲”体体育中中心、、游泳泳馆、、市新新闻中中心明确建建设项项目：：联通通大厦厦、市市公安安局办办公楼楼、市市检察察院办办公楼楼、市疾病病预防防控制制中心心意向建建设项项目：：图书书中心心、邮邮电大大厦、、科技技馆等等建议尽快引引入上上述项项目，，并在在区域域开发发初期期迅速速开发发建设设，以以带动动区域域价值值的提提升更多引引入国国有企企业自自用型型办公公大楼楼，以以带动动商务务办公公设施施的开开发更多引引入行行政办办公职职能，，尤其其是与与公众众社会会生活活关系系密切切的职职能部部门，，以形形成强强大的的吸引引点除硬件件设施施之外外，可可将更更多的的政府府性或或社会会性活活动引引入新新城区区52策略二二：引引入IOD模式式，实实现““头雁雁”效效应IOD（Industry-Oriented-Development））模模式———通通过相相关优优势行行业资资源的的聚集集和整整合实实现区区域功功能的的提升升和突突破在产业业发展展尚未未到达达足够够高度度引发发商务务办公公需求求有明明显增增长之之前，，IOD模模式能能有效效启动动部分分商务务办公公功能能，并并形成成辐射射源，，拉动动整体体商务务办公公需求求的抬抬升“头雁雁”效效应———通通过引引入行行业代代表性性或引引领性性企业业，吸吸引其其它相相关中中小企企业的的聚集集，实实现区区域的的功能能开发发53案例———中中山写写字楼楼个案案分析析中国石油天然气股份有限公司中山分公司路桥华南工程有限公司中国东方资产管理公司广州办事处中山地区工作组东方海外有限公司中山代表处丹麦马士基有限公司中山代表处商船三井中山代表事务所深圳中远国际货运有限公司中山分公司广州越秀物流有限公司中山分公司法国达飞轮船有限公司中山代表处香港中洋船务公司中山代表处深圳中国民航货运轮运输销售代理有限公司中山分公司广东华联通国际运输代理有限公司中山分公司深圳联合雅达国际货运有限公司中山分公司北京讯捷空货运代理有限公司中山办事处广东永邦经贸国际货运代理有限公司中山分公司中山中中银大大厦部部分客客户名名录中银大大厦由由于东东方海海外公公司的的进入入，形形成““头雁雁”效效应，，迅速速聚集集了大大批物物流公公司，，在中中银大大厦客客户构构成中中，船船务公公司约约占80%资料来来源：：中银银大厦厦水牌牌；调调查时时间：：2005.2.54对佛山山新城城区的的借鉴鉴在佛山山商务务办公公需求求尚未未大规规模启启动之之前，，佛山山新城城区可可充分分利用用佛山山现有有的优优势产产业基基础，，如陶陶瓷、、家具具、钢钢材、、塑料料、小小家电电等，，形成成行业业办公公聚集集效应应或发发挥相相关行行业龙龙头企企业的的带动动作用用，在在新城城区开开发初初期迅迅速形形成有有效的的商务务办公公需求求55策略三三：分分区开开发，，自我我平衡衡分区开开发在不同同阶段段集中中开发发各个个不同同片区区，有有利于于在同同一时时间段段内形形成集集约开开发的的效果果，保保证开开发一一片，，成熟熟一片片有利于于保持持不同同开发发阶段段空间间景观观的完完整性性和连连续性性自我平平衡———保保证各各开发发阶段段和开开发分分区功功能设设置能能自我我配套套、自自我完善，，保证证各开开发功功能的的有效效实现现56案例———广广州琶琶洲会会展中中心区区的开开发教教训2002年底琶琶洲会会展中中心一一期投投入使使用后后，相相应的的办公公和酒酒店配配套设设施却却未同同步建建成，，致使使参加加展会会的客客商还还需依依赖中中心区区原有有商务务配套套，一一方面面对城城市交交通造造成巨巨大压压力，，另一一方面面不利利于琶琶洲人人气的的集聚聚和认认知度度的提提高57对佛山山中心心组团团新城城区开开发的的借鉴鉴中央公公园一一定程程度上上将启启动区区划分分成东东西两两大片片区，，为了了保证证集约约开发发的效效果，，建议议两大大片区区可先先后分分开集集中开开发体育中心中央公园东区西区58策略四四：规规避““后奥奥运现现象””，维维持区区域发发展动动力“后奥奥运现现象””———大型型城市市活动动（如如奥运运会等等）举举办后后，投投资锐锐减，大大量体体育场场馆和和设施施闲置置，一一些相相关行行业出出现衰退退，城城市活活动举举办区区域丧丧失发发展动动力1964年东京京奥运运会，，日本本经济济在１１９６６１至至１９９７００年平平均增增长率率高达达１１１．４４％。。但之之后日日本投投资大大滑坡坡，进进入了了经济济长期期萧条条时期期1996年巴塞塞罗那那奥运运会之之前，，房地地产过过度发发展(1986~1993年年,巴巴塞罗罗那住住宅价价值增增长250%~300%)，，致使使奥运运会之之后房房地产产市场场急速速下跌跌，用用了6年才才扭转转跌势势2000年悉尼尼奥运运会结结束后后，大大量场场馆闲闲置甚甚至废废弃，，甚至至部分分场馆馆开始始进行行拆除除2004年雅典典奥运运会政政府专专门建建设或或改建建了36座座场馆馆，但但现在在许多多场馆馆因缺缺乏维维护破破败不不堪，，希腊腊政府府并因因此背背上了了沉重重的债债务负负担59案例———北北京亚亚运村村板块块500年来来，北北京旧旧城8公里里长的的中轴轴线北北端一一直是是钟楼楼。1990年年亚运运会的的举办办将这这一格格局打打破，，城市市中轴轴线从从钟楼楼向北北延伸伸到三三环路路的安安华立立交，，以此此为中中心展展开了了亚运运场馆馆和亚亚运村村等设设施的的建设设，随随后在在亚运运村周周围建建设了了国际际会议议中心心、五五洲大大酒店店、汇汇宾大大厦、、汇园园公寓寓、购购物中中心、、康乐乐中心心和国国际小小学等等。目目前该该地区区已经经成为为集会会议、、展览览、办办公、、居住住、美美食、、游乐乐和购购物一一体化化的现现代化化城区区。长安街亚运村板块60案例——““六运会””对广州天天河区的带带动1987年年，全国第六六届运动会会在广州天天河体育中中心成功举举行，刚刚刚建区的天天河开始成成为世人关关注的热土土。在“六六运会”的的带动下，，围绕天河河体育中心心，广州火火车站东站站、天河购购书中心、、天河城广广场等一大大批新的标标志性城市市设施相继继落成，继继而商务写写字楼逐渐渐兴起，使使天河区在在短短的十十几年间就就成为广州州新的标志志性中心区区。61规避“后奥奥运现象””，维持区区域发展动动力的基本本条件区域靠近成成熟市区，，符合“贴贴城发展””模式靠近成熟市市区，使新新区易于承承接市区辐辐射，利于于区域尽快快成熟场馆的后续续有效利用用满足场馆自自身经营的的要求，并并维持对区区域发展的的带动作用用其它功能的的有效配合合，避免区区域发展动动力的单一一化北京2008奥运场馆建建设均预留留其它功能能用地可通过商务务办公、商商业娱乐、、居住、会会展、教育育培训等功功能丰富区区域功能设设施，保证证区域发展展动力的多多元化其它功能的的有效衔接接，避免出出现开发时时序上的““青黄不接接”在大型城市市活动结束束后，应延延续区域发发展热度，，迅速启动动其它功能能，维持区区域发展的的动力高起点建设设，有效聚聚集关注度度62对佛山中心心组团新城城区开发的的借鉴强化新城区区与周边成成熟区域尤尤其是核心心功能区之之间的联系系，有效承承接周边区域的的辐射和带带动省运会结束束后，部分分核心功能能必须进入入实质性开开发以实现现功能上的的有效衔接接省运会结束束后，“世世纪莲”体体育场及游游泳馆等比比赛场馆必必须考虑后后续利用问问题，继续续保持强大大的吸引点点新城区建设设必须高标标准、高起起点，聚集集有效的社社会关注，，迅速启动动区域开发发63策略五：显显化无形资资产价值，，经营注注意力资源源区域无形资资产——指指依附于有有形资产之之上的无实实物形态的的资产，如如开发权、、使用权、、经营权、、冠名权、、广告权、、品牌、特特色文化等等湖南益阳市市出让市区区路灯、电电线杆上的的广告使用用权，每年年收入近1000万万元长沙市拍卖卖一座立交交桥上下的的广告权、、冠名权，，被长沙卷卷烟厂一次次性买断，，市政府和和企业都获获得丰厚的的回报青岛市将部部分公共设设施，如道道路、公厕厕、候车亭亭、供水厂厂、公交车车等得使用用权、经营营权或冠名名权推向市市场，或卖卖、或租、、或抵押，，不仅提高高了城市公公用设施的的经营效率率，而且有有效地盘活活了城市资资产经营注意力力资源———将更多的的名牌节庆庆活动和综综合性经济济文化活动动引入新区，提提高新区的的受关注程程度，最终终提升区域域价值和认知知度64策略六：弹弹性规划、、动态调整整弹性规划———在保证证大的原则则和方向的的前提下，，区域规划划应根据区区域开发建设的的实际情况况在用地功功能、强度度等方面允允许一定范围内的弹弹性变化动态调整———根据新新区经营性性用地出让让的市场反反应，可对对原出让计计划进行动态调调整，以保保证新区开开发建设的的顺利推进进65案例——广广州琶洲会会展中心区区用地出让让广州琶洲会会展中心区区土地开发发过程中，，发现了土土地利用效效率较低，，可出让建建筑面积较较少，土地地开发资金金收支平衡衡压力等问问题，政府府针对这些些问题对规规划方案作作出了部分分调整将某5个分分地块整合合，把综合合医院、行行政办公、、图书展览览等诸多功功能调整合合并为国际际学校，提提高了地块块的使用效效率某原定为旅旅馆业和商商务办公功功能的地块块因容积率率和建筑限限高无法满满足五星级级酒店的基基本建设要要求，就将将地块划分分为2块，，并调整了了开发容积积率66策略七：用用地预留、、价值储备备在新区开发发的初期，，对地块开开发条件较较成熟或潜潜在价值较较高的区域域进行适当当预留，以以待新区开开发成熟之之后再行出出让，从而而实现地块块价值利用用的最大化化案例——上上海浦东新新区金茂大大厦相邻、、面积相近近的环球金金融中心所所在地块，，因土地熟熟化和配套套大环境的的改观，在在几年之后后的出让价价格是当时时金茂大厦厦的十几倍倍67对佛山中心心组团新城城区的借鉴鉴储备预留在新城区启启动区开发发建设初期期，随着主主干道骨架架、体育中中心、中央央公园一期期和新闻中中心的陆续续使用，大大福路和新新城一路沿沿线及滨河河沿线地块块开发条件件较好或潜潜在价值较较高，建议议对以上区区域进行预预留，以实实现价值的的最大化储备预留储备预留684、佛山中中心组团新新城区启动动区开发阶阶段的划分分及开发时时序的设定定69启动区开发发“三步走走”划分依据佛山新城区区启动区开开发周期约约10年2006年第十二届届省运会的的召开新城区启动动区基础设设施及公共共服务设施施建设进度度国内其它新新区开发阶阶段划分参参考启动期成熟期完成期200720042011201470启动区开发发“三步走走”启动期依靠政府对对基础设施施的投入为为该地区的的开发建设设提供基本本条件，并并在此基础础上重点通通过启动点点的营造启启动区域开开发，初步步树立区域域形象，培培育区域土土地价值成熟期在启动期开开发建设的的基础上，，通过政府府的政策性性倾斜和引引导市场资资金进入，，在较易成成熟的区域域形成大规规模开发的的局面，使使区域朝着着规划的目目标协调发发展完成期经过前七年年的开发建建设，区域域认知度和和成熟度已已有极大提提高，这一一时期除了了完成区域域剩余的开开发建设之之外，还要要完善前两两阶段开发发建设过程程中的遗留留问题71启动期———基础设施施建设基本完成启启动区管线线和主次干干道工程配合省运会会的召开，，完成道路路的基本骨骨架完成东平桥桥建设与旧城区联联系的重要要通道打通启动区区西部交通通出口缓解交通压压力，强化化与启动区区南部区域域的联系滨江绿化带带提升区域形形象启动期基础础设施建设设图示72启动期———配套设施施建设完成体育中中心建设配合省运会会的召开有效启动区区域开发，，树立区域域形象，提提升区域价价值完成中央公公园一期建建设与体育中心心配合，丰丰富区域功功能，提升升区域形象象和认知度度体育中心中央公园73启动期———功能开发发体育中心中央公园新闻中心行政办公高尚住宅DABCA：五星级级酒店B：自用型型办公楼C：商务务写字楼D：临时商商业配套74启动期———功能开发发功能开发说说明为了规避““后奥运现现象”，保保持区域发发展动力，，启动期必必须进行适适量的功能能开发，且且功能开发发复合，保保证启动期期功能开发发的自我平平衡由于于区区域域开开发发尚尚处处在在起起步步阶阶段段，，且且佛佛山山纯纯商商务务办办公公市市场场需需求求有有限限，，因因此此启启动动期期纯纯商商务务办办公公用用地地出出让让不不宜宜过过大大启动动期期应应通通过过引引入入一一定定量量的的行行政政办办公公和和企企业业自自用用型型办办公公设设施施带带动动区区域域的的办办公公氛氛围围，，为为商商务务中中心心区区的的大大规规模模开开发发建建设设蓄蓄势势适度度引引入入““住住宅宅先先导导””策策略略，，在在启启动动期期开开发发一一定定面面积积住住宅宅（（约约200~300亩亩）），，一一方方面面能能聚聚集集区区域域人人气气，，提提升升区区域域成成熟熟度度，，另另一一方方面面为为完完善善新新区区配配套套，，且且降降低低区区域域交交通通压压力力五星星级级酒酒店店能能自自行行配配套套，，对对其其它它功功能能依依赖赖性性不不大大，，且且能能有有效效提提升升区区域域价价值值，，因因此此选选址址商商务务核核心心区区，，形形成成动动力力源源，，以以期期带带动动商商务务核核心心区区的的后后续续发发展展商业业配配套套设设施施位位于于酒酒店店、、办办公公、、居居住住等等功功能能之之间间，，能能有有效效完完善善区区域域功功能能配配套套75成熟熟期期————基基础础设设施施及及配配套套设设施施建建设设基础础设设施施完成成启启动动区区所所有有主主次次干干道道建建设设，，为为区区域域的的全全面面开开发发建建设设提提供供保保障障打通通启启动动区区东东部部和和南南部部出出口口，，强强化化与与周周边边区区域域联联系系，，并并为为区区域域功功能能的的集集中中开开发发创创造造条条件件配套套设设施施引入入图图书书中中心心、、科科技技馆馆等等大大型型公公共共服服务务设设施施，，提提升升区区域域形形象象和和认认知知度度完善善居居住住区区教教育育、、医医疗疗等等配配套套服服务务功功能能76成熟熟期期————功功能能开开发发行政政办办公公ABC高尚尚住住宅宅高尚尚住住宅宅DA：：标标志志性性商商务务办办公公B、、C：：商商务务办办公公（（含含自自用用型型办办公公））D：：综综合合商商业业77成熟熟期期————功功能能开开发发说明明：：成熟熟期期区区域域已已经经具具备备了了大大规规模模开开发发的的条条件件，，按按照照集集约约开开发发的的原原则则，，建建议议成成熟熟期期集集中中开开发发东东区区，，逐逐步步启启动动西西区区，，为为下下一一阶阶段段集集中中开开发发西西区区奠奠定定基基础础完成成东东区区的的商商务务办办公公、、行行政政办办公公和和居居住住功功能能开开发发，，使使新新城城区区启启动动区区功功能能建建设设全全面面进进入入高高潮潮西区区可可采采用用适适度度的的““住住宅宅先先导导””策策略略，，启启动动部部分分居居住住功功能能，，聚聚集集人人气气，，同同时时开开发发部部分分综综合合商商业业功功能能以以作作配配套套78完成成期期————基基础础设设施施及及配配套套设设施施建建设设基础础设设施施完成成区区内内所所有有市市政政基基础础设设施施建建设设配套套设设施施完成成区区内内所所有有大大型型公公建建配配套套设设施施的的引引入入和和生生活活配配套套设设施施的的建建设设79完成成期期————功功能能开开发发完成成期期将将完完成成西西区区商商务务办办公公、、综综合合商商业业及及高高尚尚住住宅宅等等剩剩余余功功能能开开发发，，并并完完善善前前两两阶阶段段遗遗留留问问题题，，使使区区域域逐逐步步由由““形形态态开开发发””过过渡渡到到““功功能能开开发发””商务务办办公公高尚尚住住宅宅综合合商业业80新城城区区启启动动区区开开发发时时序序动动态态示示意意81开发发实实施施进进度度安安排排项目住宅用地出让完成期成熟期启动期配套设施建设行政办公建设130910110506070812商务办公用地出让市政基础设施拆迁补偿04年度825、、佛佛山山中中心心组组团团新新城城区区启启动动区区经经营营性性用用地地出出让让方方案案83经营营性性用用地地出出让让计计划划安安排排建建议议84商务务办办公公用用地地近近期期出出让让分分析析————出出让让量量启动动期期商商务务办办公公用用地地出出让让量量不不宜宜过过大大开发发进进度度的的要要求求启动动期期主主要要通通过过引引入入一一定定量量的的行行政政办办公公和和企企业业自自用用型型办办公公设设施施带带动动区区域域的的办办公公氛氛围围，，为为商商务务中中心心区区的的大大规规模模开开发发建建设设蓄蓄势势市场场吸吸纳纳量量佛山山市市禅禅城城区区1999年年至至今今仅仅有有一一宗宗商商务务办办公公用用地地交交易易成成功功，，面面积积约约为为7,000平平方方米米，，且且只只有有一一个个竞竞投投者者参参与与竞竞投投，，以以底底价价成成交交，，市市场场反反应应冷冷淡淡佛山山写写字字楼楼市市场场自自98、、99年年爆爆发发以以来来随随后后进进入入低低位位徘徘徊徊期期，，且且租租金金低低一一直直是是佛佛山山写写字字楼楼市市场场发发展展的的软软肋肋。。佛佛山山写写字字楼楼平平均均租租金金水水平平仅仅25元元/平平方方米米/月月，，与与广广州州、、深深圳圳等等城城市市有有相相当当距距离离，，投投资资回回报报率率低低，，一一定定程程度度上上限限制制了了写写字字楼楼市市场场的的投投资资需需求求85商务务办办公公用用地地近近期期出出让让分分析析————需需求求特特征征佛山山商商务务办办公公市市场场整整体体供供应应特特征征：：佛山山商商务务办办公公市市场场份份额额小小，，商商务务办办公公市市场场供供应应主主要要集集中中在在中中心心城城区区。。现现有有商商务务办办公公设设施施主主要要为为百百花花广广场场、、创创业业大大厦厦、、发发展展大大厦厦、、东东建建大大厦厦和和永永丰丰大大厦厦等等写写字字楼楼，，存存量量约约20万万平平方方米米佛山山市市禅禅城城区区1999年年至至今今仅仅有有一一宗宗商商务务办办公公用用地地交交易易成成功功，，面面积积约约为为