城市土地市场管理课件

第七章城市土地市场管理内容提要城市土地市场管理概述城市土地市场供需调控与管理城市土地市场价格管理城市土地市场微观管理第七章城市土地市场管理内容提要城市土地市场管理概述城市1第一节:城市土地市场管理概述一、城市土地市场的基本概念:1、市场：狭义上讲，市场指商品交换的具体场所广义上讲，市场是指商品交换关系的总和2、内涵：（1）是交换关系的总和，即交易活动的总和（2）是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制（3）资源配置机制之一第一节:城市土地市场管理概述一、城市土地市场的基本概念:23、土地市场：

是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。4、我国土地市场的实质：土地使用权市场城市国有土地使用权为主3、土地市场：36、城市土地市场的结构体系：（1）土地市场层次结构：一级、二级、三级…土地所有者（各级政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者一级市场二级市场6、城市土地市场的结构体系：…土地所有者（各级政府）土地使用4（2）一级市场：反映土地所有者和土地使用者之间的关系特征：垄断性市场交易方式：出让、出租、入股(3)二级、三级:反映各土地使用者之间的关系特征：竞争性市场交易方式：转让、转租、抵押、入股（2）一级市场：57、城市土地市场组织结构：（1）城市土地市场主体组织：国家法人、公民等（2）城市土地市场中介组织估价代理经纪（3）城市土地市场调控组织：政府及部门7、城市土地市场组织结构：68、城市土地市场运行机制（1）市场机制：供需机制价格机制竞争机制（2）调控机制税收利率政策8、城市土地市场运行机制79、城市土地市场的特点（1）交易实体的非移动性（2）区域性（3）垄断性（4）流通方式的多样性（5）土地供给弹性小9、城市土地市场的特点8二、城市土地市场管理概述1、管理的必要性：（1）由土地市场的特性决定土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强管理，抑制土地投机行为二、城市土地市场管理概述9（2）土地市场中的问题要求加强管理缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失城市土地资源配置不合理:如城市土地“优地劣用”；商品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理2、管理的原则整合性利益原则平等对待原则控制与弹性管理原则依法管理原则（2）土地市场中的问题要求加强管理103、管理的内容宏观管理微观管理供需调控和管理价格管理—对市场主体、客体、中介及交易程序进行管理3、管理的内容宏观管理微观管理供需调控和管理价格管理—对市场11城市土地市场供需调控与管理创新——土地储备制度作用组织体制

内容和运作程序培育和规范土地市场盘活企业存量土地资产落实城市总体规划，加快市区旧城改造增加政府土地收益土地收购土地储备土地储备中心土地收购储备管理委员会土地供应城市土地市场供需调控与管理创新——土地储备制度作用组12第三节城市土地市场价格管理一、地价管理的内容

对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平对土地价格评估工作进行管理对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理二、地价管理的依据——相关法律法规第三节城市土地市场价格管理一、地价管理的内容13三、我国城市地价管理政策和制度

协议出让实行最低限价制度地价定期公布制度政府提前收回出让的土地使用权给予补偿政府对土地使用权转移有优先购买权政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预征收土地增值税土地价格评估制度土地登记和土地价格申报制度土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级制度三、我国城市地价管理政策和制度14四、土地价格的检测系统——地价指数（一）地价指数的定义（二）分类综合地价指数和分类地价指数定基地价指数和环比地价指数（三）计算程序（四）地价指数的编制（五）地价指数的应用四、土地价格的检测系统——地价指数15五、城市地价动态监测（一）作用通过动态监测及时更新城市基准地价通过动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高地价信息透明度动态监测是测算、编制地价指数的基础（二）地价监测点的设立原则和标准五、城市地价动态监测16第七章城市土地市场管理内容提要城市土地市场管理概述城市土地市场供需调控与管理城市土地市场价格管理城市土地市场微观管理第七章城市土地市场管理内容提要城市土地市场管理概述城市17第一节:城市土地市场管理概述一、城市土地市场的基本概念:1、市场：狭义上讲，市场指商品交换的具体场所广义上讲，市场是指商品交换关系的总和2、内涵：（1）是交换关系的总和，即交易活动的总和（2）是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制（3）资源配置机制之一第一节:城市土地市场管理概述一、城市土地市场的基本概念:183、土地市场：

是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。4、我国土地市场的实质：土地使用权市场城市国有土地使用权为主3、土地市场：196、城市土地市场的结构体系：（1）土地市场层次结构：一级、二级、三级…土地所有者（各级政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者一级市场二级市场6、城市土地市场的结构体系：…土地所有者（各级政府）土地使用20（2）一级市场：反映土地所有者和土地使用者之间的关系特征：垄断性市场交易方式：出让、出租、入股(3)二级、三级:反映各土地使用者之间的关系特征：竞争性市场交易方式：转让、转租、抵押、入股（2）一级市场：217、城市土地市场组织结构：（1）城市土地市场主体组织：国家法人、公民等（2）城市土地市场中介组织估价代理经纪（3）城市土地市场调控组织：政府及部门7、城市土地市场组织结构：228、城市土地市场运行机制（1）市场机制：供需机制价格机制竞争机制（2）调控机制税收利率政策8、城市土地市场运行机制239、城市土地市场的特点（1）交易实体的非移动性（2）区域性（3）垄断性（4）流通方式的多样性（5）土地供给弹性小9、城市土地市场的特点24二、城市土地市场管理概述1、管理的必要性：（1）由土地市场的特性决定土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强管理，抑制土地投机行为二、城市土地市场管理概述25（2）土地市场中的问题要求加强管理缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失城市土地资源配置不合理:如城市土地“优地劣用”；商品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理2、管理的原则整合性利益原则平等对待原则控制与弹性管理原则依法管理原则（2）土地市场中的问题要求加强管理263、管理的内容宏观管理微观管理供需调控和管理价格管理—对市场主体、客体、中介及交易程序进行管理3、管理的内容宏观管理微观管理供需调控和管理价格管理—对市场27城市土地市场供需调控与管理创新——土地储备制度作用组织体制

内容和运作程序培育和规范土地市场盘活企业存量土地资产落实城市总体规划，加快市区旧城改造增加政府土地收益土地收购土地储备土地储备中心土地收购储备管理委员会土地供应城市土地市场供需调控与管理创新——土地储备制度作用组28第三节城市土地市场价格管理一、地价管理的内容

对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平对土地价格评估工作进行管理对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理二、地价管理的依据——相关法律法规第三节城市土地市场价格管理一、地价管理的内容29三、我国城市地价管理政策和制度

协议出让实行最低限价制度地价定期公布制度政府提前收回出让的土地使用权给予补偿政府对土地使用权转移有优先购买权政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预征收土地增值税土地价格评估制度土地登记和土地价格申报制度土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级制度三、我国城市地价管理政策和制度30四、土地价格的检测系统——地价指数（一）地价指数的定义（二）分类综合