多盘成本价销售阶段性“抄底”机会显现

多盘成本价销售阶段性“抄底”机会显现新城公馆楼板价13199平方米；龙湖[简介最新动态

元/平方米，装修标准 6000元/平方米，1月成交价19305元/]好望山楼板价 10750元/平方米，1月成交价14524元/平方米⋯⋯经历了2011年下半年的洗礼，楼市深度冰冻，很多项目尤其是前期的一些地王项目仓促应战，以成本价销售，或微利套现。研究人士称，随着部分项目一降到底，市场已现阶段性抄底机会。抄底"机会一成本价销售名盘居多2012年1月，新城公馆的成交均价为19305元/平方米，该项目为上海新城南郡房地产公司于2009年12月以9.536亿元拿下的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价高达13199元/平方米。据记者了解，新城公馆主力户型以大平层三房为主，最小的面积为 145平方米三房，为精装修房源，装修标准在 6000元/平方米左右，按照综合建筑成本、财务成本以及房屋装修成本粗略估算，新城公馆目前以 19000-20000元/平方米的价格出售已经是接近成本价销售。龙湖好望山

(楼盘资料

)2012年1月的成交均价为 14524元/平方米，该项目地块由龙湖地产 (龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)[简介最新动态]于2010年初以15.75亿元夺得，当时溢价率高达 173%，折合楼面地价为 10750元/平方米。记者通过网上房地产的数据发现，龙湖好望山自去年5月份以来共推出619套房源。据中原地产研究咨询部数据统计，该项目主力报价为15000元/平方米，就龙湖拿地的成本价格来看，该批房源以15000元/平方米出售，也几乎只是微利套现。目前该项目的交易均价明显低于前期的交易价格。业内专家表示，房地产成本价格一般由土地成本、开发成本、管理费用、销售税费、资金投资利息等部分构成。按照建筑行业最低水平，普通毛坯商品房开发成本需要 3000元/平方米，装修房、精装修房的标准则更高。按照此标准，调查前期拿地楼板价可以发现，目前上海楼市有多个项目已经是接近成本价在销售。“除了部分地王项目被迫以底价销售外，一些同时开发多个大盘的典型房企受制短期资金回笼压力，也开始微利套现。”同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静告诉记者，从目前报价与当时拿地成本价对比来看，大致有以下这些项目后期降价空间已经较小：保利湖畔阳光苑[最新消息价格户型点评 ]、新城公馆、盘古天地泰逸华庭、港城滴水湖馨苑[最新消息价格户型点评]、始尚佳苑、龙湖好望山、旭辉[简介最新动态]朗悦庭、新城悠活城、华丰格兰郡等。“‘一降到底’之后，区域价格开始坚挺。在成本这个巨大的天堑面前，除非市场恶劣到无以复加的地步，否则开发企业再度主动降价的空间越来越小，在未来的市场博弈中，这些区域的市场调整空间已然不大。”沙立松认为，这些区域、这些楼盘的房价将在一定时间段内保持稳定，也必将是短期小抄底、后期反弹的主力军。德佑地产研究主任陆骑麟也表示，“前期已经出现大幅降价，并且其售价已经接近成本的项目，在当前的时间段，是可以考虑短期抄底的项目，这类项目从短期来看，已无下跌空间。不过，这类项目要么就是已经成为尾盘，要么就是位置相对较差的房源，出手需谨慎。”“抄底”机会二逆市热销多为深跌盘逆市热销项目，也是阶段性抄底需要关注的选项。根据新聚仁机构监测，受春节因素影响，萎缩，单月仅成交 21万平方米，环比大跌其中大华锦绣华城 [最新消息价格户型点评降价急先锋，万科金色华亭苑成交均价大降

2012年2月第一周，上海商品住宅成交急剧63.26%，成交均价 22541元/平方米，波动不大。]以1596平方米的总成交拔得头筹，万科再成20.78%，但成交依旧不理想。位于浦东北蔡板块的大华锦绣华城，春节后至今共交易 34套房源，均价为 20000元/平方米，其中，一期、三期住宅项目交易 27套房源，成交均价为 18790元/平方米，从售楼处了解到，该项目一期、三期为配套社区内的商品房，交易价格与该楼盘其他房源相比，优惠幅度达到 27.47%；另外，该案二期的城市公寓共成交 7套房源，成交均价为 25905元/平方米，与售楼处提供的 30000元/平方米的报价相比，优惠幅度达到 13.65%。可见，实惠的价格提升了交易的去化速度。位于青浦新城板块的新城忆华里，春节后至今共有20套房源成交，交易均价为13830元/平方米，与售楼处提供的14000元/平方米相比，跌幅为1.21%。该项目自去年10月、11月、12月的交易均价分别为 17974元/平方米、14572元/平方米、13702元/平方米。从近几个月的交易价格来看，目前交易价格处于低位。据售楼处人员介绍，项目的价格将会上调，可见，目前是小抄底该项目的一个节点。据记者调查，2012年1月至今，整个上海市销售排名靠前的项目，多数还是以相对较低的售价来吸引购房者。如成交排名靠前的星河湾、大华锦绣华城等项目，其售价都普遍低于其前期销售的均价；还有奉贤区和金山区的一些单价万元以下楼盘， 2012年1月至今也是