土地增值税业务问题解答

PAGEPAGE17土地增值税业务问题解答（仅供参考）（一）房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？根据国税函发〔1995〕110号）第四条、国税函【2007】645号）、《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（2014年6月27日）规定，企业只要发生处置国有土地上的房地产的行为，并且从中取得了相应利益，不管处置前是否取得了该土地的使用权，也不管处置过程中，是否给客户办理相应的房屋产权和土地使用权，一律视为房地产转让行为发生，应按照规定征收土地增值税。参考资料：1、《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第四条2、《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）（二）房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。确认是否应征收土地增值税，首先应确认分割转让是否成立，国有土地使用权是否发生转移。如果国有土地使用权发生转移并且产生了增值，就应该征收土地增值税。参考资料：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）（三）在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？1、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”、“销售达到85%”，按照《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（2014年6月27日）执行。3、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“取得销（预）售许可证满三年”，指清算对象取得的最后一张销售(预售)许可证满三年的情形。参考资料：1、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》（2013征求意见稿）（四）国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条、《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日），相关事宜按以下原则处理：1、“国家有关部门审批的项目”的含义。“国家有关部门审批的项目”以发改委立项为准，发改委立项不明确的，以规划局《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》为准。2、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”的含义。一次性取得土地，分别立项、分别取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的视为分期开发。（五）清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应将开发产品分为几类清算？普通住宅与非普通住宅的标准应该如何把握？销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税？1、清算时，开发产品的分类按照《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）规定执行。2、普通住宅与非普通住宅的标准应该按照《河北省土地增值税管理办法》的通知（部分失效）（冀地税发[2006]37号）、《河北省地方税务局关于公布现行有效部分条款失效废止全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》（2011年第5号）规定执行。3、房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。参考资料：1、《河北省土地增值税管理办法》的通知（部分失效）（冀地税发[2006]37号）2、《河北省地方税务局关于公布现行有效部分条款失效废止全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》（2011年第5号）3、《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）（六）清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？目前社会上对“公寓”的定义和分类标准不同，通常我们所说的“公寓”主要包括“住宅式公寓”、“服务性公寓”两种。“商住两用房”是指一套住房同时具有住宅、商用两种功能的房屋。房地产企业销售“公寓”、“商住两用房”的是否能够按照住宅对待，按照以下原则掌握：1、清算时，房地产企业已经给购房人办理房屋产权证的，房屋的类别以房屋产权证登记为准；清算时还没有办理房屋产权证的，以销（预）售许可证确定的类别为准。2、房地产企业销售“公寓”、“商住两用房”，如果房地产管理部门能够提供书面材料，证明所销售开发产品属于住宅的，可以按照住宅对待。（七）房地产企业在售房时代收的各项费用，是否应计入销售不动产收入计算缴纳土地增值税？对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。★参考资料：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）（八）土地增值税清算时，以什么为依据计算销售不动产收入？土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。这里的“已全额开票”应理解为就“某一份合同”或者“某一套房屋”已经全额开票，不应理解为就“某一项目”已全额开票。清算时，如果帐面金额与发票金额或者合同金额不一致，收入的确认应以发票金额或者合同金额为准。参考资料：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，2010年5月19日）（九）在实际工作中，发生视同销售行为，应如何处置？分析：1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（3）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、当地同年、同类房屋市场价，以当地政府部门每年公布的同类房屋平均销售价为准；当地政府部门未公布同类房屋平均销售价的，辖区内同年、同类房屋的平均价由负责清算的主管税务机关负责计算取得。3、涉及拆迁返还、产权调换的，无论是拆一还一部分、还是超出拆迁面积部分，均应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，2010年5月19日）规定的方法计算土地增值税收入，既不能以成本价计算拆一还一部分收入，也不能以实际收取的价款作为超面积部分收入。参考资料：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）2、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）3、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，2010年5月19日）（十）清算时，企业收取的违约金、更名费是否计入土地增值税收入？分析：根据《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（2014），违约金、更名费不计入土地增值税的销售收入，不征收土地增值税。参考资料：《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）（十一）房地产转让价格明显偏低的标准如何掌握？分析：根据《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》(2014)转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，且无正当理由的，一般可以视为明显不合理的低价。“交易地的指导价或者市场交易价”按照视同销售价格确认的原则掌握。参考资料：《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）（十二）在实际工作中，一次性取得土地分期开发的，清算时土地成本应如何计算扣除？同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，或者同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本的分摊按照《土地增值税暂行条例实施细则》第九条、《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函〔1999〕112号）、《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）规定，应按照占地面积法进行分摊。分摊比例按照以下方法计算。应分摊土地成本＝土地总成本×（已转让土地面积÷总可售土地面积）总可售土地面积＝开发土地总面积－公摊用地面积★其他成本，按照建筑面积比例法计算分摊。参考资料：１、《土地增值税暂行条例实施细则》第九条：２、《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函〔1999〕112号，1999年3月5日）３、《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）（十三）以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？1、以接受投资形式取得土地，土地成本的扣除，以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号，2006年3月2日颁布）的执行日期为界限，按照以下方法处理：（1）投资业务发生在2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。（2）投资业务发生在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得在被投资方扣除。（3）被投资方进行土地增值税清算时，必须提供以下文件，其土地成本才能扣除：投资土地《评估报告》、《投资协议》、★接受投资土地《国有土地使用证》、接受土地投资《契税完税（免）凭证》、《对方土地增值税完税凭证复印件》、投资业务《验资报告》。2、先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价，不属于取得土地使用权支出，不能否作为土地成本扣除。参考资料：1、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号2、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》（2013征求意见稿）3、《公司法》：第二十七条：股东可以用货币出资，也可以用……非货币财产作价出资……对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。第二十八条：以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。第二十九条：股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。（十四）房地产企业缴纳的土地闲置费、契税是否允许扣除？房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。参考资料：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）（十五）清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？在国家税务总局、省局没有明确规定之前，房地产开发企业，向政府有关部门上交各种费用，包括违约金、滞纳金，只要能够取得政府开具的由省级以上财政部门统一印制的行政事业收费收据的，就允许扣除。参考资料：1、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》（2013年征求意见稿）2、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》（2014年报批稿）（十六）清算时，地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？房地产开发公司取得地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还的土地出让金、城市建设配套费、税金等，无论会计上怎样核算，实际上是变相降低了实际开发支出。因此，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对未明确返还名目的返还资金，一律抵减土地出让金。参考资料：１、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》（2013年征求意见稿）（十七）未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？根据国税发[2006]187号文件规定：“除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。企业无论是以任何形式取得土地，包括出让、转让、接受投资、企业改制、债务重组、非货币性资产交换等，均应在支出实际发生、并按照税收法律规定取得相应合法凭据后方能计算扣除。★支出虽然实际发生，但是，取得凭据不符合要求的，也不应予以扣除。参考资料：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项2、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条（十八）在实际工作中如何区分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出”？支付拆迁补偿费应取得什么票据？审核拆迁补偿费时应注意哪些事项？1、房地产企业，以出让方式取得土地使用权，缴纳土地出让金以后，发生的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出，应视为“拆迁补偿费”。房地产企业，以转让方式取得土地使用权，地价款及与地价款一并支付的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出，应视为“土地使用权转让支出”。2、拆迁补偿是一种国家行为，只有当国家依法征收农村集体土地或者依法征收国有土地上的房屋时才会产生拆迁补偿。对于被拆迁人而言，无论是个人还是单位，所取得的补偿收入，都属于权益性的、赔偿性的收入，不属于营业性收入。因此，无论是个人还是单位，在取得拆迁补偿费时都不需要给拆迁单位开具发票。3、2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之前取得国有土地使用权的，企业支付的拆迁补偿费允许扣除。被拆迁人为个人的，支付拆迁补偿费时，应以支领人签字的“支领收据”或者“支领表”为支付凭证。被拆迁人为单位的，应以免税的财政收据为支付凭证，支付凭证上必须有单位的公章和领导人签字。拆迁补偿费必须以银行转账的形式支付，以现金形式支付的不予扣除。除此之外，支付拆迁补偿费时，还必须提供以下资料，以证明拆迁补偿业务的真实性与合法性：（1）《房屋拆迁许可证》；（2）《房屋拆迁申请》及《拆迁补偿方案》；（3）《拆迁补偿协议》被拆迁人原《房屋产权证》复印件；（4）被拆迁人身份证复印件、以及联系方式。★拆迁补偿费集中支付的，支付总额必须与拆迁合同总额相等。超出合同总额支付的部分，应视为支付给对方的劳务费，必须由对方开据营业性发票才能扣除。4、2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之后取得土地使用权的，不允许扣除拆迁补偿费。参考资料：1、《中华人民共和国宪法》第十条2、《中华人民共和国物权法》第四十二条4、《中华人民共和国土地管理法》第二、第四十六、四十七条5、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日起施行）第五章6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日起执行）第四条、第七条7、河北省地方税务局《营业税、资源税业务手册》（1995年第76页第八条）8、《税收征收管理法》第二十一条9、《发票管理办法》第十九条国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？1、《营业税税目注释》规定：“建筑业装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业”。计算土地增值税时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中的“装修费”原则上也必须符合以上标准要求，所发生的费用才能视为装修费扣除。2、房地产企业销售精装房，装修费用的扣除原则上按照《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）执行。3、施工单位采购的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）用于开发项目的，应视为兼营业务，在取得结算款项时，应分别给开发公司开具建筑安装发票和销售货物发票。参考资料：1、《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）2、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》（2013年征求意见稿）单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：（一）计算层高系数选取住宅层高为基数，设定为1；其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高（二）计算层高系数面积1、总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)2、某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积（三）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积参考资料：参考政策：《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？1、根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十五条，清算时，开发项目涉及的甲供材发票应按照以下原则把握：如果甲供材部分金额已经计入施工单位生产总值，施工单位已经就这部分金额给开发企业开具发票的，甲供材发票所载金额，不能再计入扣除项目金额扣除；如果甲供材部分金额，没有计入施工单位生产总值，施工单位没就这部分金额给开发企业开具发票，甲供材发票所载金额，应该允许计入扣除项目金额扣除，并允许作为加计扣除的基数。2、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号第四条第（一）项），开发企业在支付工程款项过程中，如果对方涉及到《增值税细则》第六条、《营业税细则》第七条所规定的混合销售业务的，必须按照规定分别取得销售货物发票、建筑安装业发票，未按照规定取得发票的，支出部分在计算土地增值税时不予扣除。参考资料：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号第四条第（一）项）2、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十五条在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目。土地增值税清算的条件，必须建立在“竣工验收”的基础之上。达到清算条件，说明工程已经竣工，相应的成本费用支出已经发生。既然费用支出已经发生，并取得了合法有效凭证，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号第四条第（一）项），就应该允许扣除。是否实际发生，不应以是否结算为准。参考资料：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号第四条第（一）项）2、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条房地产开发企业将房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》规定：符合国税发〔2006〕187号第四条第三款规定的配套设施的，对于“无偿移交的”情形，应根据政府及有关部门出具的证明资料或主管税务机关认可的移交手续为准。对于“产权属于全体业主所有的”情形，应提供产权属于全体业主的相关证明资料或主管税务机关认可的证明资料。参考资料：《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？（没定）观点一：租赁收入不作为销售不动产收入，对应的成本费用“允许”扣除。观点二：租赁收入不作为销售不动产收入，对应的成本费用“不允许”扣除。观点三：2、长期租赁，视同销售，其收入作为销售其他房屋收入，对应的成本费用“允许”扣除；短期租赁，其收入不作为销售不动产收入，对应的成本费用“不允许”扣除。观点四：3、长期租赁，视同销售，其收入作为销售其他房屋收入，对应的成本费用“允许”扣除；短期租赁，其收入不作为销售不动产收入，对应的成本费用同样“允许”扣除。参考资料：《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”支出，通常被开发企业称作“以地补路”、“以地补桥”、“以地补林”、“以地补园”支出，意思就是，开发企业在取得某项土地开发使用权的同时，必须无条件的为政府兴建以上项目，而且项目建设支出全部由开发企业自行承担。目前就以上费用是否能够扣除，总局没有明文规定，全国各地执行的口径也不统一。有些地区规定，应作为“与本项目无关支出”，不与扣除；也有些地方规定：应区别不同情况对待，如果纳税人能够提供该支出与本项目有关的证明的，允许扣除，并允许作为加计扣除的基数；不能提供证明的，或提供证明不充分的，不予扣除。在总局和省局未明确之前，对从事房地产开发的纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府或其他单位建设公共设施或其他工程（包括作为招拍挂取得土地必须条件的）的，在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，暂不得计入开发产品的扣除项目金额。参考资料：1、《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告》（国家税务总局公告2014报批稿）规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？开发企业因前期规划不到位，或者修改规划等原因造成的成本费用增加，只要是因为建设“开发项目不可缺少的设施”等原因增加的，而且费用支出已经发生，并且取得了合法有效凭据的，本着实质重于形式的原则允许扣除。参考资料：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项2、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（一）、（二）项（二十七）计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？自己建造的营销设施（包括营销中心、样板房），其建造费用计入开发成本扣除，并允许作为计算开发费用、加计扣除20%的基数。以租赁房屋作为营销设施的，支付的租金以及营销设施装修费用按照销售费用处理。（二十八）为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）明确，开发费用之所以选择计算扣除，而不选择据实扣除，主要目的就是“为了便于计算操作”。这一观点可以从两方面理解：第一免于分配与归集：开发费用，属于期间费用，按年度核算，而土地增值税是按照项目进行清算。在实际工作中，一个会计年度同时会存在若干个开发项目，一个项目可能横跨若干个会计年度，如果开发费用据实扣除，那么，我们首先要将每一年的开发费用向不同的项目进行分配，其次，还要把不同年度的开发费用向同一个开发项目进行归集。工作量会很大。免于审核：如果开发费用据实扣除，我们必须对所有费用进行审核，包括支出是否合理，是否取得合法有效凭证等。实行计算扣除后，可以免除对开发费用的所有分配、归集和审核工作，大大提高清算效率。（二十九）房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。参考资料：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（五）项（三十）《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解？关于借款费用的扣除应如何把握？1、《土地增值税实施条例细则》第七条中的“金融机构”是指下列在境内依法定程序设立、经营金融业务的机构：（1）政策性银行、商业银行及其分支机构、合作银行、城市或农村信用合作社、城市或农村信用合作社联合社及邮政储蓄网点；（2）保险公司及其分支机构、保险经纪人公司、保险代理人公司；（3）证券公司及其分支机构、证券交易中心、投资基金管理公司、证券登记公司；（4）信托投资公司、财务公司和金融租赁公司及其分支机构，融资公司、融资中心、金融期货公司、信用担保公司、典当行、信用卡公司；（5）中国人民银行认定的其他从事金融业务的机构。2、小额贷款公司，属于经中国人民银行认定的其他从事金融业务的机构。★借款费用的扣除，应严格按照《土地增值税暂行条例实施细则》第七条、国税函[2010]22号文件规定执行。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但实际支付的利息支出低于按照《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定计算的利息的，仍应该按照据实扣除的原则处理。参考资料：1、《中国人民银行关于印发〈金融机构管理规定〉的通知》（银发[1994]198号）2、《中国银行业监督管理委员会中国人民银行关于小额贷款公司试点的指导意见》（银监发[2008]23号）3、《中国人民银行关于印发〈金融机构编码规范〉的通知》（银发[2009]363号）（三十一）房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定，借款利息的扣除按照以下原则把握：（1）企业从个人、或者其他单位（含关联方）取得的借款，因不是从金融机构取得，无法取得金融机构借款证明，不能在计算土地增值税时据实扣除。（2）企业委托其他单位或个人向金融机构借款，无论款项是否直接打入委托方账户，利息是否直接由委托方账户划出，其业务都必须是由受托方的名义办理，借款合同必须以受托方名义签订，还款单据以及付息收据都必须以受托方名义开具。因此，在这项活动中委托方无法拿到自己向金融机构借款的合法证明，支付的这部分利息同样不能据实扣除。（3）企业取得的个人、单位委托银行借款，不属于金融机构借款，属于民间借贷，其借款凭据、利息单据不能视为金融机构借款证明，因此，这部分费用也不能据实扣除。（4）企业取得的集团内部统借统还借款，在总局、省局没有明确规定的情况下，比照金融机构借款处理。（此条款等待请示）参考资料：1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条2、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定3、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十一条（三十二）企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？（1）开发用地缴纳的土地使用税按照会计制度规定，不管是经营用地，还是开发用地，除投资性房地产之外，所有土地缴纳的土地使用时都应该在“管理费用”核算。因此，在总局、省局未作出明确之前，在进行土地增值税清算时，土地使用税也暂时作为管理费用处理，不允许计入开发成本据实扣除。参考资料：1、《财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知》（(88)财工字522号）2、《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号规定3、《企业会计制度》第一百零四条规定4、《企业会计准则应用指南》

（2）因土地纠纷发生的诉讼费、律师费诉讼是一种企业行为，诉讼的主体是以法人主体身份出现的房地产企业，而不是某一个开发项目，所以，无论是因为什么发生诉讼，其产生的诉讼费用、律师费用都应视为企业的费用，计入“企业管理费用”，不应该予以资本化计入到“开发间接费。（3）企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门作为企业的一个常设部门，应该属于企业的一个内部管理机构，他们的职能是为企业所有项目项目进行服务，而不是某一项目的内设机构。因此，这些部门的费用应属于企业费用，发生时应计入企业“管理费用”，而不能作为项目费用，计入“开发间接费”。即使是企业只拥有一个项目，这部分费用也必须作为企业“管理费用”处理（三十三）为什么必须区分开发间接费和开发费用？根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发间接费属于成本项目，允许据实扣除；而开发费用，属于期间费用，不允许据实扣除，是以取得土地使用权支出和开发成本之和为依据依依5%或者10%计算扣除。如果企业人为将开发费用挤入开发间接费，不但虚增开发成本，还将造成费用与加计扣除的计算依据加大，最终造成扣除项目金额加大125—130%。从而造成少缴土地增值税。（三十四）清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？开发项目税金扣除应按照《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（五项）、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定执行，具体操作时按照以下原则把握：1、清算时可以扣除的与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、印花税。2、扣除的营业税金及附加应该与清算收入相匹配，不得超过按照清算收入计算的数额。3、在进行土地增值税清算时，未出售房屋的收入、成本都没有进入到清算收入和清算成本中去，根据配比原则，以这部分收入为依据计算的营业税金及附加，虽然已经缴纳并已经取得合法凭证，但是不能提前计入扣除项目总额。4、如果企业同时开发多个项目，并且存在应缴未缴营业税金及附加，但又不能分清项目所属金额的，按照各个项目实际取得的应纳税营业额的比例进行计算分配。5、房地产开发企业缴纳的印花税随“管理费用”计算扣除，不再单独扣除。其他土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。参考资料：1、《细则》第七条：2、《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）（三十五）企业利用外购楼盘继续进行开发建设发生的支出，转让时如何计算扣除？企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。参考资料：《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日，不允许加计）（三十六）对于转让土地使用权的在清算时如何计算扣除和加计扣除？对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。参考资料：《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第（一）、（二）项（三十七）转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？对于转让旧房的，扣除项目金额的计算，应按照《土地增值税暂行条例实施细则》、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定执行，具体操作按照以下原则把握：１、转让旧房，有发票的，按照以下方法计算扣除项目金额：扣除项目金额＝购房发票金额＋购房时缴纳的契税＋综合费用＋销售税金其中，收入总额按照契税的征收依据确认，购房发票金额按照购入房屋时发票所载金额确定，综合费用按照购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。２、转让旧房，没有发票的，按照以下方法计算扣除项目金额：扣除项目金额＝评估价＋各项税费评估价值=重置完全成本价×成新率★评估价格须经当地税务机关确认。以逃避税收为目的，进行非法评估发生的费用，不得扣除。旧房及建筑物的评估价中已包括了已经包含了契税，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。３、