2020年房地产调控分析报告

2020年房地产调控分析报告2020年7月

目录调控展望限价料趋合理，政策大体稳定.....................................................................1缩小一二手房价差，避免过度限价....................................................................................1预计全年商品房销售额同比增0.5%..................................................................................3二手房交易势头维持.........................................................................................................3影响销售去化速度因素资金成本及预期.....................................................................3影响销售去化速度的因素政策预期............................................................................4影响推货的因素货值..................................................................................................5影响推货的因素定价和推货意愿................................................................................5不利因素租金.............................................................................................................5不利因素改善链的断裂...............................................................................................6不利因素疫情.............................................................................................................7销售判断全年预测不变...............................................................................................7土地市场预计持续发力......................................................................................................9全年房屋新开工预计增长2.0%.......................................................................................全年房屋竣工预计增长..........................................................................................12全年房地产开发投资预计增长6.8%................................................................................14催化剂旧价值的安全垫，新业务的能力圈...............................................................15风险因素.........................................................................................................................16不仅仅是低估值，地产板块不一样的机遇.......................................................................17插图目录图：年以来个样本城市链家成交二手房总量：周度.........................................3图：年以来个样本城市链家成交二手房价环比中位数：月度..........................3图：金融机构对个人住房贷款的平均利率......................................................................4图：的变化走势....................................................................................................4图：不同区域之间的政策波动性不同.............................................................................4图：房地产开发投资增速快速恢复.................................................................................5图：新开工和竣工面积增速快速反弹.............................................................................5图：华东地区布局较重的企业，销售表现也更好...........................................................5图：三个大城市的租金回报率%.....................................................................................6图：中城市租金回报率情况...................................................................................6图：个样本城市业主出售二手房平均周期...............................................................6图：个样本城市买家购买二手房平均周期...............................................................6图：北京商品房认购面积.............................................................................................7图：通过链家成交的北京二手房套数...........................................................................7图：商品房销售面积及销售额同比：按年....................................................................8图：商品房销售面积及销售额同比：按月....................................................................8图：全国土地成交总金额走势......................................................................................9图：全国土地城市溢价率情况......................................................................................9图：各季度全国供应土地总价情况.............................................................................10图：各季度全国供应土地总价同比情况.....................................................................10图：各重点区域年上半年推出土地金额............................................................10图：各重点区域年上半年成交土地金额............................................................10图：各重点区域年各季度推出土地金额同比增速.............................................10图：各重点区域年各季度成交土地金额同比增速.............................................10图：房屋新开工、竣工面积增速：按年.....................................................................图：房屋新开工、竣工面积增速：按.........................................................................图：样本企业规划中面积在总项目资源中的占比.......................................................图：样本企业项目资源面积及同比单位：万平米.....................................................图：年期销售数据和竣工数据出现背离............................................................13图：样本企业竣工计划...............................................................................................13图：房地产开发投资增速：按年................................................................................14图：房地产开发投资增速：按月................................................................................14图：大中城市和一线城市近期租金收益率情况....................................................15图：年各公司上半年销售金额与6月销售金额同比增速...................................15图：重点公司股息率（根据年年报）...............................................................17表格目录表：硬限价和不限价的例子............................................................................................1表：各地楼盘过往摇号中签情况....................................................................................1表：龙头地产企业综合融资成本....................................................................................2表：基于杠杆率的新房销售模型....................................................................................7表：全年销售增速预测...................................................................................................8表：各企业新开工面积及年初的新开工计划................................................................12表：基于样本公司的新开工测算..................................................................................12表：各企业竣工面积及年初的竣工计划.......................................................................13表：基于施工面积计算的房地产投资...........................................................................14表：地产公司新业务分拆上市的时间表.....................................................................15表：地产公司的能力延展方向....................................................................................16表：地产板块重点公司盈利预测与估值表..................................................................17▍调控展望——限价料趋合理，政策大体稳定缩小一二手房价差，避免过度限价我们认为，在一些房价有下降压力的三四线城市，取消一些限制政策在情理之中。但对于市场关心的一二线城市而言，目前阶段取消限购、限贷并不现实。在房价基本稳定，长期坚持房住不炒的大环境之下，预计一二线城市的限购限贷政策仍将坚持。但我们认为限价政策将会有所变化。本质上不存在放不放开的问题，当新房批准销售价格和二手房逐渐接近，也就意味着限价在逐渐退出。当然，也有一些城市存在“硬限价”，如北京等，之前会在土地出让时规定最高销售价格，这种限制也可以随着新的土地出让而逐步放开。表：硬限价和不限价的例子城市地块成交楼面价总价建筑面积限价大兴区西红门镇北京B1-05-(2)地块，即京土整储挂兴)[2020]010号389007.56销售均价不超过6.44万元万元平米北京北京深圳深圳分钟寺L-39地块7616865.4亿5.5未限价分钟寺L-41地块8.8未限价前海T102-0346宗地前海T204-0142宗地115.97亿38.9亿18.36商品房限价：最高均价为平方米（毛坯价，不含装修）6.72商品房限均价万平（毛坯价）最高限价长沙宁波杭州[2020]038号地块甬储出2020-025号富政储出[2020]9号24住宅（毛坯）销售均价不超过9200元平方米188216万商品住宅最高销售均价（含装修）不高于35300元平方米，最高销售4.578923310单价（含装修）38830元平方米；车位最高销售单价25万元个毛坯销售均价不高于19000元平方米，且毛坯销售最高单价不高于20.61上限1099420900元3000元平方米资料来源：各地块出让相关文件，市场研究部其次，限价和限购、限贷不同，适度限价的确可以起到冷静市场的作用，但过度限价反而导致房价上涨，市场过热。当一二手房价差有限时，适度限价的确是令购房人反思二手价格是否虚高。不过，部分区域一手房相比一手房折价太大，反而产生了哄抢新房，买房摇号等乱象，也不利于房屋品质提升。表：各地楼盘过往摇号中签情况城市杭州杭州南京南京成都泉州项目楼盘销售情况御潮府2700多组客户报名登记，首批房源摇号中签率约可售房源250套，报名人数4895人，中签率约12815组有效报名，综合中签率约1.7%滨江·君品江畔都会上城燕子矶万象天地·九悦仁恒滨河湾891组普通购房者和32组人才购房者摇号，整体中签率11%共推出207套房源，12340人报名，中签率刚需1044组，非刚需3626组，刚需中签率约13.9%，非刚需房源97套，中签率约东海万科城市之光1城市深圳南宁项目楼盘深业中城邕熙华府销售情况共获得2794人进行诚意登记，以192套房源计算，本次的中签率为6.9%7710人，推出房源264套，中签率资料来源：各地新闻及日报网站，市场研究部再次，限价也造成了很多其他问题。由于限价，部分开发企业开始尽可能压缩建安成本，降低房屋品质，这就导致房屋交付纠纷很多。同样由于限价，开发企业尽可能拉长开发周期，这就降低了后端的开发投资，也导致了一些资源浪费。最后，适度放开限价打开企业的预期盈利空间，确实有利于土地市场的复苏。以必要改革替代必要放松反复摇摆，松紧交替的政策节奏，既不利于购房人信心稳定，也不利于房住不炒的政策意图落实。我们注意到，在一些房价的确有下降压力的区域，政策也并没有用周期性放松的办法，而是用落实必要改革的办法，避免资产价格下降过多。简单说，就是有些改革措施迟早都要出台，且原则上不是为了刺激需求而是为了便民，但又更适合在市场偏冷的时候出台。例如，北京的二手房市场价格至今都没有超过年底，物价水平虽有上涨，房价却已经接近3房源审核等流程，缩短二手房交易流程，最近又减免了二手房购房人公积金贷款评估费，简化了纸质贷款申请表流程，并规定公积金账户资金可以直接偿还房贷。我们认为，这些政策并不能说是放松，但这些有利于老百姓的政策，的确在房价不涨的环境之下推出更为适宜。融资格局稳定宏观经济确实有刺激的必要，但房地产不应该是恰当的流向。更何况，现今的融资成本，已经可以推动企业稳健经营，适度拿地，保证房地产开发活动继续开展。表：龙头地产企业综合融资成本公司名称华润置地中国海外发展龙湖集团金地集团招商蛇口保利地产绿城中国世茂房地产旭辉集团龙光地产碧桂园公司性质国企国企民企国企国企国企民企民企民企民企民企民企20144.47%4.45%6.40%6.31%-20154.63%4.23%5.74%5.32%4.93%5.20%6.60%6.90%7.20%6.80%6.20%7.26%20164.23%4.76%4.92%4.52%4.50%4.69%5.90%5.80%5.50%6.10%5.66%5.49%20174.16%4.27%4.50%4.56%4.80%4.82%5.40%5.30%5.20%5.80%5.22%5.32%20184.47%4.30%4.55%4.83%4.85%5.03%5.40%5.80%5.80%6.10%6.11%6.47%20194.45%4.21%4.54%4.99%4.92%4.95%5.30%5.60%6.00%6.10%6.34%6.73%6.50%7.60%6.90%8.30%8.80%7.16%-新城控股2公司名称华夏幸福阳光城公司性质民企201420157.92%9.41%9.59%7.60%5.98%20166.97%7.35%8.27%5.98%5.45%20175.98%7.08%8.09%6.24%5.19%6.00%20186.42%7.94%8.13%6.81%5.40%5.80%20197.90%7.71%8.99%8.56%5.60%5.60%-民企-9.74%9.10%-中国恒大融创中国绿地控股滨江集团民企民企民企民企资料来源：各公司公告，市场研究部▍预计全年商品房销售额同比增二手房交易势头维持5月反弹校高峰之后，6月二手房成交量有所下滑，但是仍是处于景气区间。当前二手房较之年内历史最高点的下降7月份随季节性因素销量会有所下降，但大概率仍不低于去年同期。图：2019年以来19个样本城市链家成交二手房总量：周度图：2019年以来19个样本城市链家成交二手房价环比中位数：月度90008000700060005000400030002000100004.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%-3.0%-4.0%资料来源：REALDATA，市场研究部注：19个样本城市为北京，成都，大连，杭州，合肥，济南，廊坊，南京，青岛，上海，深圳，沈阳，石家庄，苏州，天津，武汉，西安，烟台，长沙，重庆资料来源：REALDATA，市场研究部注：19个样本城市为深圳，沈阳，石家庄，苏州，天津，武汉，西安，烟台，长沙，重庆影响销售去化速度因素——资金成本及预期尽管定价连续3月未变，货币政策在现阶段不一定会有大幅度的进一步宽松举措，但面临经济形势多重不确定性，的上升可能性仍很小。从季度个的1利率下降带动了超过个基点的贷款加权平均利率的下降，我们判断进一步的下行依然可期，以达到更明显的实体融资“降成本”的效果。我们认为3利率仍有进一步下降10-151年期在三季度下降至左右水平，而对存款基准利率下降的期待优先级虽然有所滞后，但仍在政策的可选范围之内。图：金融机构对个人住房贷款的平均利率单位：%图：的变化走势单位：%4.904.854.804.754.704.654.604.555.85.75.65.55.45.35.2资料来源：中原地产，市场研究部资料来源：Wind，市场研究部资金成本对房地产市场的影响，更体现在利率变动方向颇能影响购房者预期。我们相信，社会预期较之资金成本实际变动而言可能更为乐观，降息已经成为全社会津津乐道的话题。影响销售去化速度的因素——政策预期正如之前提到，我们判断年下半年，除了限价等小的调整，市场的政策预期是比较平稳的。当然，预计年下半年也看不到太明显的政策放松。就算最终两者政策组合完全相同，政策稳定区域的市场信心也会显著超越政策不稳定区域。图：不同区域之间的政策波动性不同资料来源：Wind，市场研究部4影响推货的因素——货值年下半年的货值也会明显超过上半年。图：房地产开发投资增速快速恢复房地产开发投资单月同比增速（）图：新开工和竣工面积增速快速反弹50.00.0新开工竣工25.020.015.010.05.00.0-5.0-10.0-15.0-20.0-50.0资料来源：国家统计局，市场研究部资料来源：国家统计局，市场研究部影响推货的因素——定价和推货意愿企业捂盘意义不大。我们相信，区域差别也导致了有一些公司不得不放慢推货。图：华东地区布局较重的企业，销售表现也更好40%30%20%10%0%-10%-20%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%年销售金额增速样本企业包括：万科、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、碧桂园、保利地产、融创中国、招商蛇口、世茂集团、中国金茂、旭辉控股集团。不利因素——租金市场的不确定性，在于租金进一步走低，北京的租金同比下降了3%,比历史最高点下降，总体的租金回报率下降到，也是历史性的低点。虽然历史来看，租金下降5周期房屋也可能热销，但这毕竟削弱了市场健康程度。图：三个大城市的租金回报率单位：%图：100中城市租金回报率情况32.524.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00上海北京深圳1.510.5020132014201520162017201820192020资料来源：中原地产，市场研究部资料来源：Wind，市场研究部不利因素——改善链的断裂新房销售亦与“换房”需求密切相关，而最重要一环就是原业主出售上套住房的改善链。所以，在华北等地，一些人口增长乏力的大城市，当底层的首套住房需求不足时，可能会影响许多改善住房需求。而自个样本城市业主出售二手房所需的平均时长已达到天，而年1月，仅需要天。买家购买二手房的平均时长也由年1月的天提升到年6月的天。二手房交易周期的不断拉长，亦阻碍着换房需求的实现。图：19个样本城市业主出售二手房平均周期单位：天图：19个样本城市买家购买二手房平均周期单位：天2502001501005060504030201000资料来源：，市场研究部资料来源：，市场研究部6不利因素——疫情年5月份的签约实现了1-4月份则同比下降。我们认为，北京市场的恢复本就晚于长三角和珠三角，恢复的一大重要理由，则是售楼处的重新开放，二手房看房秩序的恢复。北京新发地出现局部疫情以来，北京市场显然再次受到影响。如果未来疫情再次反复，或在其他主要城市爆发，确实可能影响房地产市场去化。图：北京商品房认购面积单位：万平米图：通过链家成交的北京二手房套数300025002000150010005001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,00000资料来源：Wind，市场研究部资料来源：，市场研究部销售判断——全年预测不变总体来看，目前销售存在诸多稳定性因素，利率环境友好，并且长期有望继续下行；而政策亦在年以来持续平稳，在疫情之后进而边际更加友好；企业目前货值充裕，且有一定推货动力。这决定了销售仍将保持一定热度。而同时租金的锚，疫情的反复和二手房交易周期的拉长，也增加了销售的不确定性，也避免了投机需求带来的价格风险。这种不确定性，主要不体现为销售预期无法达成概率增加，而体现为一旦销售预期无法达成，其偏离程度可能很大。因为，诸如租金、财富积累、收入预期等因素，在房价稳定的环境下并不发生明显作用，但一旦房价下降，则可能成为房价下降的助推器。我们以按揭贷款模型为出发点，测算全年的销售额仍将保持0.5%的同比正增长。表：基于杠杆率的新房销售模型单位：亿元销售额：商贷：余额增加商贷：发公积金：信贷支持估计销售额：商品住房销售额：合计年二手住房杠杆率放额发放额2010201120122013201414,4009,40020,35017,15012,52523,33326,0003,0004,0605,3507,5906,59323,35021,21017,87530,92432,59344,12148,61953,46767,69562,41112,79512,39814,64429,15019,17256,91661,01768,11196,84581,58341.0%34.8%26.2%31.9%40.0%3,60015,00016,0007销售额：销售额：商贷：余额增加商贷：发公积金：信贷支持估计销售额：商品住房年二手住房杠杆率放额发放额合计201520162017201820192020E25,00049,00039,00039,00044,00038,05236,77863,55659,00063,33372,66771,60811,08312,7029,53547,86076,25768,53573,55284,80685,66772,75399,06439,52066,50058,60065,30067,60068,952112,273165,564168,840191,693207,040209,14342.6%46.1%40.6%38.4%41.0%41.0%110,240126,393139,440140,19110,21912,13914,060资料来源：住建部，贝壳研究院，中国人民银行，Wind，市场研究部预测我们预计龙头公司全年增长上，我们认为销售在下半年保持平稳，龙头公司由于货值充裕，销售增速更高，四季度增速较之三季度略有提升。表：全年销售增速预测龙头公司销售额2839.71762.83920.84199.64815.56518.04317.14643.05803.75590.25172.54820.6增速-8.9%-31.0%-7.9%0.8%行业销售额增速2020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-128203.512161.411498.214406.421385.512962.512577.316763.113572.315318.021755.3-35.9%-14.6%-5.0%14.0%13.0%4.0%9.8%17.0%13.0%13.0%12.0%13.0%14.0%15.0%3.0%4.0%5.0%5.0%5.0%世茂集团、新城控股、龙光集团、金地集团、中国金茂、旭辉控股集团等大企业图：商品房销售面积及销售额同比：按年单位：%销售面积销售额图：商品房销售面积及销售额同比：按月单位：%销售面积销售金20-40-200708091011121314151617181920Wind20年为1-5资料来源：Wind，国家统计局，市场研究部月数据8▍土地市场预计持续发力年前5用权出让收入亿元，同比增长。同期，土地出让金收入表现已经显著好于其他政府性基金，这也显示出了各地积极出让位置较佳的土地的成果。我们相信，年6月-12前53和同比上升。另外，土地市场的出让节奏，往往是下半年高于上半年，一般下半年要占到全年六成左右。我们相信，年下半年土地市场将出现密集成交，缓解地方财政收支压力。全年3月3这意味着年全年土地出让金将达到亿元以上。这也意味着，年6月，土地出让金单月平均增速将达到以上。土地市场的繁荣，既有力支持了开发投资，也保证了未来可销售资源持续充足。图：全国土地成交总金额走势单位：亿元图：全国土地城市溢价率情况单位：亿元一二线三四线同比一二线三四线12000100008000600040002000050.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%3530252015105-10.0%-20.0%-30.0%0资料来源：中国指数研究院，市场研究部资料来源：中国指数研究院，市场研究部9图：各季度全国供应土地总价情况单位：亿元图：各季度全国供应土地总价同比情况单位：亿元一二线三四线一二线三四线2500020000150001000050000100%80%60%40%20%0%-20%-40%资料来源：中国指数研究院，市场研究部资料来源：中国指数研究院，市场研究部图：各重点区域2020年上半年推出土地金额单位：亿元图：各重点区域2020年上半年成交土地金额单位：亿元1400012000100008000600040002000014000120001000080006000400020000东北环渤海长三角珠三角中西部东北环渤海长三角珠三角中西部资料来源：中国指数研究院，市场研究部资料来源：中国指数研究院，市场研究部图：各重点区域2020年各季度推出土地金额同比增速图：各重点区域2020年各季度成交土地金额同比增速一季度二季度一季度二季度120%100%80%60%40%20%0%80%60%40%20%0%-20%-40%-20%-40%东北环渤海长三角珠三角中西部东北环渤海长三角珠三角中西部资料来源：中国指数研究院，市场研究部资料来源：中国指数研究院，市场研究部10▍全年房屋新开工预计增长2.0%年1-5月，房屋新开工面积万平米，下降12.8%，降幅收窄个百分点。房屋竣工面积万平米，下降，降幅收窄个百分点。单5月看，房屋新开工面积万平米，增长，房屋竣工面积万平米，增长。疫情冲击后，新开工、竣工面积增速快速反弹。图：房屋新开工、竣工面积增速：按年单位：%图：房屋新开工、竣工面积增速：按月单位：%5040302010060新开工竣工新开工竣工40200-20-40-60-10-200708091011121314151617181920资料来源：Wind，市场研究部注：20为1-5月资料来源：Wind，市场研究部企业的新开工有两个约束，可开工资源和销售表现。可开工资源是企业的待开发面积决定的，而销售表现则决定企业的开工意愿。18家样本企业项目资源总计为，增速为近四年新低，企业对规模扩张速度放缓。企业的规划中面积占总项目资源面积比例预计年行业销售持平，但是下半年销售表现明显好于上半年。由于各个地方政府基本都降低了预售证申领条件，或会对企业新开工起到正面促进作用。图：样本企业规划中面积在总项目资源中的占比图：样本企业项目资源面积及同比单位：万平米土地储备YOY60%50%40%30%20%10%0%200,000150,000100,00050,000040%35%30%25%20%15%10%5%0%2015201620172018201920152016201720182019Wind万科、保利地产、新城控股、华夏幸福、绿地控股。WindA股企业土地储备定义为在建面积待建面积，H股企业来自企业公告详见《房地产行业2019年年报总评—理性的实干者》11从各企业经营指标指引看，新开工面积指引偏离度比较大，年各企业新开工面积完成值平均为年初指引的，主要是由于企业新开工可能包括当年拿地、当年开工项目，这部分在年初难以预测。再加上个别企业层面的影响，也使得典型企业的代表性下降。表：各企业新开工面积及年初的新开工计划单位：万平米新开工面积计划新开工面积企业20152,1271,40344220163,1372,03954520173,6523,07590120184,9934,3961,0824,9571,5552,70089820194,2414,9831,4863,1981,6313,16394420151,6811500-20162,2001,75041020172,9242,300765201820192020E万科A3,5453,3001,0662,5821,2201,5009713,6094,5001,1002,0408192,9214,3001,1001,665923保利地产招商蛇口新城控股金地集团金科股份荣盛发展合计7418502,066870-6236434056704595604494,6495006003325681,0968824005503,0009543,6009266756044438574,9418,41312,54249.1%20,58119,64664.1%-4.5%6,3258,63836.6%14,18364.2%16,02315,43513.0%-3.7%YOY资料来源：各公司公告，市场研究部注：计算2015年合计时，为考虑与新开工计划比较，剔除招商蛇口及新城控股我们根据样本企业指引，来量化行业新开工面积的增速，最为重要的是，量化疫情对行业新开工的影响。4月1率为。考虑到此前已有部分项目复工，为方便研究，我们假设4月1日起全面复2月8工，我们假设赶工能够赶回的新开工，也就是说，工期影响仅为。年新开工增速将较之左右。表：基于样本公司的新开工测算项目数额-21.4%136.5%7.2%样本公司2020年新开工增速指引样本公司2016-2019年新开工实际完成度平均值样本公司2020疫情赶工工期影响4.8%行业新开工预计2.0%资料来源：市场研究部预测▍全年房屋竣工预计增长4.8%开发企业的竣工周期拉长已经结束。从全国范围看，年开始，竣工与销售之间的背离开始明显出现。随着企业在经营方面趋向于谨慎，在分配资源偏重前端，重视储备的时间已经结束，开发周期走向正常化。由于前期销售的物业进入交房周期，我们预计竣12工高峰将会到来。但是值得指出的是，疫情对竣工安排产生了实实在在的影响，建设周期并不能缩短，我们判断竣工高峰可能会有所滞后。31.5%年真实增长。但是由于疫情期间全国范围内的施工停工，我们预计企业可能存在普遍下修表：各企业竣工面积及年初的竣工计划单位：万平米竣工面积计划竣工面积公司20151,72954720162,23757620172,30176520182,75695020193,0081,5002,9731,02195120151,58160020162,065563201720182,63099420193,0771,5002,7501,0001,0501,8818542020E3,3192,0003,4001,1001,1503,5971,1582,076887万科A2,448680龙湖集团保利地产招商蛇口世茂房地产新城控股金地集团金科股份荣盛发展合计1,4043831,4624871,5544532,2174991,4501,6504501,5005281,9005937567707658928009003874017259801,8549254694886089144726406706724394405507304077156608101,2086326104306601,2408614105363696164574994606924,9697,0558,26210,39225.8%14,07235.4%4,9666,7948,00410,01425.1%14,21241.9%18,68731.5%YOY资料来源：各公司公告，市场研究部注：计算2015年合计时，为考虑与新开工计划比较，剔除招商蛇口、新城控股及世茂房地产，计算2016年合计时，剔除世茂房地产。根据我们对个城市约4万个新盘项目（项目户数合计超过万户）的样本项年竣工面积为8.3年7.3亿平米增长。我们参考此前疫情对工期的影响来量化我们假设赶工能够降低一半的耽误工期，则意味着年竣工项目较原计划减少，对应亿平米，较年增加4.8%。图：2015年期销售数据和竣工数据出现背离销售面积竣工面积图：样本企业竣工计划单位：亿平米9876543210201816141210864200708091011121314151617181920211920E（疫情）20E（无疫情）资料来源：Wind，市场研究部资料来源：搜房网，安居客，市场研究部。详见《中信证券地产产业链研究报告——交付增速，精装修率，物业费，集采品牌和其他——5000万套新房项目》13▍全年房地产开发投资预计增长年1-55产开发投资亿元，同比增长8.1%。图：房地产开发投资增速：按年单位：%图：房地产开发投资增速：按月单位：%房地产开发投资单月同比增速（）353025201510525.020.015.010.05.00.0-5.0-10.0-15.0-20.00-50708091011121314151617181920资料来源：Wind，市场研究部注：20为1-5月资料来源：Wind，市场研究部年的单位面积建安投资将达到元平米/年有所下降。值得指出的是，这种下降主要是由于停工影响，而并非施工成本下降或施工周期拉成所致。年底施工面积将达到亿元平米，对应建安投资85,406亿元，如果考虑到土地相关投资15%的增长，对应房地产开发投资约为万亿，同比增长6.8%。我们相信，开发投资增速颇具韧性，这种韧性主要来自于庞大的施工面积，施工成本的提升，土地市场的规模增长等。表：基于施工面积计算的房地产投资单位：万平米，元平米月，亿元年末施工面积735,693758,975781,484822,300893,821960,806单位年化建安投资建安投资72,40777,76480,12877,51783,67685,406房地产投资95,9792015年2016年2017年2018年2019年2020年E9901,0411,040967102,581109,799120,264132,194141,202975921资料来源：Wind，市场研究部预测14▍催化剂——旧价值的安全垫，新业务的能力圈2020年下半年的地产行业基本面平稳运行。企业盈利能力虽有下降趋势，但因规模增长，年大多数龙头公司仍有显著业绩增长，年之后各大公司业绩也有望维持稳定。不过，市场的确会质疑房地产行业缺乏中长期成长空间。目前极低的租金回报率和较高的存量房规模，客观上说明房地产开发行业的整体蛋糕难有大规模扩张。前位龙头公司相较之行业，以及位之后的公司，销售增速并不很快，则说明不少企业已经遇到管理半径的极限，仅有一些中等规模的公司仍受益于集中度提高。板块的盈利能力有下降趋势，房价上涨空间不足，板块低估值的现状也是事出有因。图：100大中城市和一线城市近期租金收益率情况图：2020年各公司上半年销售金额与6月销售金额同比增速100%80%60%40%20%0%100城北京深圳上海2.402.202.001.801.601.401.201.00广州-20%-40%01,0002,0003,0004,000资料来源：Wind，市场研究部资料来源：克尔瑞，各公司公告，市场研究部不过，地产企业并不等于地产行业，更不等于地产开发行业。我们投资的是具体特定的公司，万科等公司在初创时也不是房地产企业。年之后地产公司分拆方兴未艾，这不能只用资本运作创新来解释，而在客观上证明地产开发公司完全有可能“出圈”培