房地产信托项目的尽职调查报告

金谷-锦绣中华项目尽职调查报告PAGE1PAGE26编号：中国金谷国际信托有限责任公司乌海市锦绣中华项目（一期）尽职调查报告业务经办部门：调查人员：联系电话：

声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。项目经理签字：年月日项目经理助理签字：年月日调查人团队主管签字：年月日

目录TOC\o"1-2"\h\z\u业务经办部门： 1调查人员： 1联系电话： 11 项目背景与交易结构概述 51.1 项目背景 51.2 交易结构概述 52 融资人资信情况 72.1 融资公司基本情况 72.2 融资人财务状况 82.3 融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况 93 项目概况和建设情况 93.1 项目基本情况 93.2 项目建设条件 113.3 项目建设实施进度 113.4 项目的设计、施工、监理情况 114 项目市场情况 124.1 项目投资环境 124.2 项目分析及市场情况 144.3 项目租售情况预测 155 项目财务效益评估 165.1 房地产项目总投资预测 165.2 项目资金来源情况 175.3 项目损益预测 175.4 项目有关财务效益指标 186 信托方案与风险防范措施 196.1 交易结构安排及信托计划摘要 196.2 风险防范措施 217 意见及建议 228 项目资料 229 附表：楼盘预订名单 23

项目背景与交易结构概述项目背景2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余交易结构概述信托结构简述融资方式：权益投资融资总成本：15%融资人要求信托资金到位时间：2010年10月信托期限：18个月，12个月可提前结束公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】%保管人保管费：0.1%-0.2%受益人的预期收益：优先级预期收益A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元，10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年项目发行计划（适用于集合类项目）：我公司自主发行的额度：【15000】万元项目现状项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司，于2007年8月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约450元/m2。目前该公司已取得本项目的《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《施工许可证》。项目总投资及资金来源项目总投资共【45276.7】万元。序号项目金额（万元）比例1自筹资金【11531】【25.46】%2信托计划投资额【15000】【33.12】%2银行贷款【】【】%3部分销售收入【18745.7】【41.40】%4总投资【45276.7】【100】%

融资人资信情况融资公司基本情况融资公司情况融资公司乌海市广昊房地产开发有限责任公司住所内蒙古自治区乌海市海勃湾区大庆北路（老干局院内6号）法定代表人马慧平企业类型有限责任公司（自然人投资或控股）注册资本贰仟万元整实收资本贰仟万元整经营范围房地产开发、建筑材料、房屋租赁、基建设备租赁、二手房交易。经营期限2007年08月14日至2027年08月13日房地产开发资质肆级（内建房资证字【2010】C00093）项目公司实际控制人情况简介广昊房地产开发有限责任公司注册资本2000万元，其中史久晗出资1200万元，占比60%；马慧平出资388万元，占比19.4%；刘维杰出资376万元，占比18.8%；王雪鹏出资36万元，占比1.8%。法人代表马慧平先生，男，现年43岁，高中学历。1987年9月至1998年4月，于包头市食品总公司，先后担任销售员、销售科长职务；1998年5月至2006年10月，任包头豪德贸易有限公司董事长；2007年11月至今，任乌海广昊房地产公司法人代表。融资公司管理层情况董事长史久晗先生，现年38岁，澳大利亚UTS大学工商管理硕士。1996年5月至1999年11月，任黑龙江斯坦福房地产公司副总经理；2002年10月至2005年7月，任黑龙江宏志房地产开发公司总经理；2003年至今，任AustraliaRemarkableInvestmentHoldingCo.执行董事；2008年2月至今，任乌海广昊房地产公司执行董事（董事长）。总经理吴晓东先生，现年42岁，本科学历。1991年9月至1995年5月，任内蒙建筑机械厂工程师；1995年6月至2003年5月，任深圳南晟德顾问有限公司咨询师；2003年6月至2007年10月，任包头锦绣房地产有限公司总经理，负责包头锦绣花园、宁鹿水岸房地产项目开发；2007年11月至今，任乌海广昊房地产公司总经理，负责乌海锦绣中华项目开发工作。总工程师李小厚先生，现年42岁，清华大学土木工程系工学学士。1992年9月至1994年11月，任中建二局深圳公司工程师；1994年12月至1997年10月，任越南中华太平洋建设公司总工程师，负责越南胡志明市富美兴开发区基本设施建设；1997年11月至2003年10月，任深圳国都房地产有限公司总工程师，负责深圳高尔夫花园建设；2003年11月至2005年7月，任北京温碧源住宅有限公司工程总监，负责北京水印长滩项目建设；2005年8月至2006年9月，任中建总公司卡塔尔项目部总工程师，负责多哈办公楼项目建设；2006年10月至2010年4月，任中建总公司越南公司总工程师，负责胡志明市河道治理工程；2010年4月至今，任乌海广昊房地产公司总工程师，负责乌海锦绣中华项目建设。工程部经理翟燕南先生，现年42岁，本科学历。1991年9月至1995年11月，任河南新乡建筑公司工程师；1996年1月至2001年7月，任河南省建筑第二工程公司工程部经理；2001年8月至2004年12月，任成都龙湖锦华置业有限公司工程部副经理；2005年2月至2010年4月，任包头锦绣房地产公司工程部经理，负责宁鹿小区、现代城等项目开发工作；2010年5月至今，任乌海广昊房地产公司工程部经理。销售部经理李薇女士，现年33岁，大专学历。1996年至2002年，任包头市人寿保险公司业务员；2003年至2009年，任包头市锦绣房地产开发公司销售部经理，负责锦绣花园、宁鹿水岸、现代城等项目销售工作；2010年至今，任乌海市广昊房地产开发公司销售部经理。融资公司税收政策税种税率税种税率营业税5%土地使用税（二类）0.4-8元/平方米土地增值税（预缴）1.5%房产税1.2%土地增值税（清算）1.5%城市建设税/费7%企业所得税（预缴）25%教育和卫生附加费1%企业所得税（清算）25%地方教育费附加3%施工合同印花税0.03%购房合同印花税0.03%融资人财务状况资产负债表编制单位：乌海市华锐会计师事务所有限责任公司资产2008年12月31日2009年12月31日2010年6月30日流动资产：货币资金5,909,584.1411,073,132.8416,688,994.33应收账款31,500,000.0036,840,000.00待摊费用141,223.50317,674.80565,573.81流动资产合计6,050,807.6442,890,807.6454,094,568.14固定资产：在建工程58,479,809.0058,479,809.0059,276,048.00固定资产合计58,479,809.0058,479,809.0059,276,048.00递延税项递延税款借項1,949,192.361,949,192.361,949,192.36资产总计66,479,809.00103,319,809.00115,319,809.00负债及所有者权益2008年12月31日2009年12月31日2010年6月30日流动负债：其他应付款58,479,809.0095,319,809.0095,319,809.00流动负债合计58,479,809.0095,319,809.0095,319,809.00长期负债：---所有者权益：实收资本8,000,000.008,000,000.0020,000,000.00所有者权益合计8,000,000.008,000,000.0020,000,000.00负债及所有者权益合计66,479,809.00103,319,809.00115,319,809.00截止到2010年6月30日，乌海广昊房地产公司资产总计115,319,809元人民币，其中货币资金1600余万；应收账款3684万元为向乌海市海勃湾区拆迁办支付的拆迁补偿资金，经与项目公司沟通，该笔资金已付应计入在建工程科目；在建工程5927万元包括土地成本4547万元土地出让金及项目建设投入资金；递延税款195万元包括国土使用权转让契税136万元及国土局服务费58万元。企业其他应付款9531万元均为乌海广昊股东对企业的股东借款，企业实收注册资本为2000万元。融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况融资人乌海广昊房地产开发有限公司无银行贷款、其他融资，在其审计后财务报告中未体现该项目公司有对外担保情况。项目概况和建设情况项目基本情况项目用地情况锦绣中华商住小区项目位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区。土地用途：商业用地住宅用地综合用地。土地使用权出让年期：商业40年，住宅70年，综合50年。地块范围：东至沃野北路，南至凤凰岭东街，西至大庆北路，北至乌珠穆主题公园。根据乌海市国土资源局出具的编号为【翻建字第2009028号】建设用地批准书所示，该地块批准用地面积为77,210平方米，已完成拆迁面积为46,786.89平方米，并已获得国有土地使用证（编号【乌国用09第516号】），使用权面积46,786.89平方米。剩余30,423.11平方米，目前正在办理登记手续。项目土地成本情况统计表（单位：元）项目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合计土地成本58,479,809.00-58,479,809.00滞纳金--各种配套费--契税等税金1,364,394.00-1,364,394.00拆迁补偿36,840,000.00-36,840,000.00合计96,684,203.00-96,684,203.00项目基本控规指标

项目基本控规指标表序号指标名称指数单位备注Ⅰ建设用地面积46786.89m21总建筑面积162412m2住宅地上面积112599平方米，商业面积18748平方米，地下车库及库房面积21500，公建及配套面积1.1规划容积率2.81.2绿地率≥25%1.3建筑密度34%2地上可建面积131347m22.1房屋112599m22.2商业面积18748m2项目建设条件证件/批文名称编号备注国有土地使用证（乌国用09第516号）地类（用途）：商业、住宅、综合；使用权类型：出让；使用权面积46786.89平方米。建设用地批准书（乌海市海勃湾区翻建字第2009028号）批准用地面积：77210平方米；有效期：2009年11月至2010年12月建设用地规划许可证（地字第15海区20100001（变更）号）用地性质：居住用地；用地面积77210平方米建设工程规划许可证（海区20100049）建设规模：162412建设工程施工许可证编号设规模：63401M2项目建设实施进度项目总工期预计为【1.5】年，融资人已投入资金合计【9730】万元。 本项目已于【2010】年【6】月开工建设，预计于【2011】年【12】月竣工验收，交付使用，开发建设期【4】年，前期【2.5】年，建设期【1.5】年。项目的设计、施工、监理情况乌海市锦绣中华商住小区设计单位：北京中京惠建筑设计有限责任公司；施工单位：浙江广丰建设有限公司；监理单位：乌海市隆兴工程监理有限责任公司

项目市场情况项目投资环境宏观经济概况乌海市地处内蒙古西部，是内蒙古自治内蒙古自治区较大规模的工业城市。平均海拔1150米。包头至兰州铁路贯穿全市。是华北和西北地区的纽带和桥梁。东邻鄂尔多斯高原，西接阿拉善草原，南连银川平原，北近河套沃野。南北长69公里，东西宽42公里。全市总面积2350平方公里。乌海市矿产资源储备量大、品位好、易开采，并且相对配套，工业利用价值高。已探明金属、非金属矿藏有37种，其中，煤炭已探明储量30多亿吨，以优质焦煤为主，占全自治区已探明焦煤储量的60%左右；铁矿石储量600多万吨；煤系高岭土储量在11亿吨以上，约占全国探明储量的1/5；石灰石远景储量在200亿吨以上，高品质的石英砂、石英岩总储量达50亿吨，白云岩、耐火粘土、硅石储量也很可观。乌海市2009年总人口为48.76万人，其中非农业人口45.86万人；全市生产总值完成311.2亿元，同比增长22.8%；地方财政总收入完成53.85亿元，增长14.4%；全社会固定资产投资完成181.16亿元，增长57%，投资规模、增速均创历史新高；城镇居民人均可支配收入17621元，人均消费支出14962元；农区居民人均纯收入8226元，增长10%；社会消费品零售总额完成60.92亿元，增长20%。当地总体房地产市场2009年，乌海全市商品房屋施工面积352.81万平方米，其中住宅297.7万平方米；商品房屋竣工面积147.41万平方米，其中住宅130.58万平方米；商品房销售面积83.67万平方米，其中商品住宅销售面积80.15万平方米；全年商品房销售额17亿元，其中商品住宅销售额15.84亿元。海勃湾区商品房可销售面积37.51万平方米，可销售套数3865套，实际销售面积34.81万平方米，实际销售套数3494套。作为资源丰富的城市，乌海市近年来城市建设进入快速发展期，一方面道路、能源、城市基础设施的建设力度加大，京藏高速贯通；另一方面城市的旧城改造与新区开发并举。该市房地产市场近几年来稳步上升，并且作为三级市场，其房地产的市场主要以刚性需求为主，市场上房地产价格处于稳步盘升之中，这与目前国内一、二线大中城市的房地产市场有很大的区别，预计未来数年内，该市的房地产市场仍将处于稳健上升轨道中。项目周边地区新建项目的销售价格如下表：商业项目名称项目地址销售价格开盘时间方圆新村黄河大街与沃野路交汇处沃野路：6800/㎡

黄河大街：7800/㎡

光明路：6500/㎡2008年7月陶然雅居大庆路与凤凰岭街交汇处6500/㎡2008年12月陶然尚品大庆路与凤凰岭街交汇处7400/㎡2009年8月博泰佳苑海拉路与千里山街交汇处10000/㎡2009年4月住宅项目名称项目地址销售价格备注方兴家园凤凰岭东街与光明路交汇处3700/㎡部分尾房凤凰B区乌海市海勃湾区凤凰岭西街3750/㎡14层-19层未售清泉小区乌海市海勃湾区海拉路市四中东侧4200/㎡2008年8月博泰佳苑海拉路与千里山街交汇处4500/㎡2009年4月景泰名苑海拉北路和黄河街交汇处西南角4700/㎡2008年12月公寓项目名称项目地址销售价格开盘时间方兴家园凤凰岭东街与光明路交汇处4200/㎡2008年10月方圆新村B区沃野路和黄河街交汇处东南角4400/㎡2008年7月景泰名苑海拉北路和黄河街交汇处西南角4700/㎡2008年12月注：上图价格数据来源乌海广昊房地产公司及调查人员实地调查。实地调研中这部分项目均在规模上小于或接近本项目，功能上与本项目接近，但综合居住条件逊于或接近本项目。本项目在实施后，其开发的商品房住宅和商业设施综合条件在该区域房地产物业中处于偏上水平。项目分析及市场情况项目区域交通情况周边主要土地成交情况2009年底，乌海市海勃湾区千里山东街与公园南路交界处成交一块土地，土地面积约10亩，成交价4130万元。项目评价乌海市锦绣中华商住小区位于乌海市海勃湾区的中心区域，项目东邻沃野路，西接大庆路，南临凤凰岭东街，距乌海市火车站约2公里路程。该项目周边具有乌海市最好的教育、医疗、绿化等资源，包括乌海人民医院、乌海一中、乌海实验小学、乌海人民公园、乌珠慕公园等。该项目市场定位为宜居型高档商住小区，实地调研数据显示该市房地产需求以该市居民改善生活水平为主，间或有工、矿业开发机构等及外部资金购房，由于该市处于资源丰富地区，人均GDP和人均收入在内蒙古自治区处于较高水平，所以在该市地段优越、规划较好、有一定规模的商住项目，对本地人有较大的吸引力，并且购买能力也表现较强（实地调研中，已了解到当地购房者对该项目楼盘购买意愿较为强烈，详见附表）。项目租售情况预测销售前景分析序号年份2010年2011年2012年2013年合计1住宅销售面积(㎡)86701.2325897.77112599销售平均价格(元/㎡)41004100销售收入(万元)35547.5010618.0946165.592商业销售面积（㎡）14435.964312.0418748销售平均价格(元/㎡)65006500销售收入(万元)9383.372802.8312186.203车位销售面积（㎡）7500.007500.0015000销售平均价格(元/㎡)44004400销售收入(万元)3300.003300.006600.004库房销售面积（㎡）500514956500销售平均价格(元/㎡)20002000销售收入(万元)100129913005总销售收入（万元）49231.8817019.9166251.79项目财务效益评估房地产项目总投资预测项目投资估算表单位：万元序号项目名称投资额（万元）估算说明1土地费用5894.2楼面地价：362.92元/㎡2前期工程费用712.4楼面成本：43.86元/㎡包含勘察设计费，七通一平，水电费押金（最后退回），其他前期费用。3政府规费1009.2楼面成本：62.14元/㎡包括规划验线定桩费，图纸审查费，工程质检费，保险费，防建审费用，房产测绘费、登记费，招标交易，住宅性能认定费，物业招标费。4工程建设费28033.6楼面成本：1726.08元/㎡包括单体建筑工程，防盗门、防火门，铝合金窗、电梯设备安装，消防工程费，室外管网-给排水、供暖、供电，园林、绿化、景观、大门、围墙、道路、车库出入口等，无负压供水设备，换热站设备，备用电源蓄电池，通风工，小区智能安防系统，工程监理费。5管理费用356.5工程费用1%6财务费用3600主要为信托融资费用7销售费用10008开发期税费4670.8按营业税及附加5.55%，土地增值税预提1.5%计算。9其它费用及不可预见费项目总投资45276.7折合楼面成本为：2793.93元/㎡项目现金流量表2010年3季度2010年4季度20111季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度1资金来源1.1自有资金11531.01.2销售收入1.2.1住宅销售6924.88309.811079.79233.16001.54616.61.2.2商业销售1827.92193.52924.72437.21584.21218.61.2.3车位销售0.00.01320.02040.02070.01380.01.2.4库房销售195.0234.0312.0260.0169.0130.01.3信托资金15000.0资金流入总计11531.015000.08947.810737.315636.413970.49824.77345.22资金运用2.1土地出让金9726.92.2开发建设投资6803.913607.72335.97007.72.3销售费用400.0400.0100.0100.02.4项目管理费用150.7150.79.227.518.42.5土地增值税、经营税金及附加630.8757.01102.4984.9692.6517.82.6信托收益及本金400.02400.015800.0资金流出总计17081.514558.43075.97892.21120.83384.9692.616317.8净现金流-5550.5441.65871.92845.114515.710585.49132.1-8972.7累积净现金流-5550.5-5108.9763.03608.118123.828709.237841.328868.7项目资金来源情况自有资金截止到2010年9序号项目金额（万元）比例1自筹资金【11531】【25.46】%2信托计划投资额【15000】【33.12】%2银行贷款【】【】%3部分销售收入【18745.7】【41.40】%4总投资【45276.7】【100】%预租售收入利用预售回款投入18745.7万元，占全部投资额的41.40%，占全部销售额的28.29%。本项目信托融资本项目信托计划以特定资产收益权投资形式，一期融资金额15000万元。项目损益预测项目销售、租赁收入分析：项目按可售面积计算，总收入总计66251.8万元。物业功能销售总价(万元)销售单价(元/平方米)住宅46165.64100商业12186.26500车位66004400库房13002000合计66251.8项目利润分析：项目预计实现销售收入66251.8 万元，扣除成本、税金，预计税前利润20975.1万元、税后利润15731万元。成本利润表科目金额(万元)销售面积单方(元/平方米)1.销售收入66251.8住宅4100元/㎡，商业6500元/㎡，库房2000元/㎡，车位4400元/㎡2.销售成本35649.4单位成本2195元/㎡3.期间费用4956.5单位成本305元/㎡营销费用1000财务费用3600管理费用356.54.销售税费4670.8287.6元/㎡土地增值税993.8营业税及附加3677.05.销售利润20975.16.营业外收入-7.营业利润合计20975.18.企业所得税5243.89.营业净利润15731经济指标：销售净利率23.74%投资利润率38.74%项目有关财务效益指标项目投资利润率项目投资财务评价指标项目总投资45276.7项目总收入66251.8项目资金峰值19708.9股本投资11531项目税前利润20975.1项目税后净利润15731销售净利润率23.74%总投资净利润率38.74%项目IRR-股本投资获利倍数1.36销售率盈亏平衡点当其他条件不变，销售均价下降31.7%时，或当销售率为68.3%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），本项目可以达到盈亏平衡。经济指标房屋售价浮动比率0%-10%-20%-30%-31.7%销售收入(万元)66251.859626.653001.446376.345276.7项目税前利润(万元)20975.114349.97724.71099.60信托方案与风险防范措施交易结构安排及信托计划摘要交易结构合作方式：特定资产收益权投资 信托类型：集合资金信托计划信托规模：总规模不超过人民币3.8亿元，其中乌海广昊全体股东以其价值为9500万元的股东借款债权认购本信托计划的次级受益权，受托人分期发行不超过2.85亿元的优先级信托受益权。一期募集1.5亿元信托计划化即宣告成立，剩余1.35亿元可由受托人根据实际情况（二期工程土地证、建设工程规划许可证预计于2010年底前可取得）确定发行时间。信托期限：18个月，12个月后可提前结束产品预期收益：优先级预期收益：A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元，10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年信托报酬：3-4%/年融资企业还款来源：一期工程112599m2住宅面积、187481300信托收益及信托财产分配：信托收益按自然年计算分配，由受托人将信托收益扣除相应税费及信托费用后，按照先优先级受益人本息后次级受益人本金及收益的顺序进行分配，信托收益不足以支付优先级受益人固定收益的，次级受益人将承担信托投资的全部损失。交易结构：受托人设立集合信托计划，信托规模不超过人民币3.8亿元，乌海广昊全体股东以其价值（账面价值）为9500万元的股东借款债权认购本信托计划的次级受益权，受托人另外分期发行不超过28500万元的优先级信托受益权。受托人以优先级信托资金购买乌海广昊持有的“特定资产收益权”即针对位于乌海市海勃湾区的项目用地的土地使用权及座落于该地块的在建工程、建筑物所享有的取得收益的权利。乌海广昊作出承诺，在信托文件约定的时间点支付信托财产约定收益，如届期信托财产收益未达到约定金额，则乌海广昊对约定收益承担差额补足义务。乌海广昊将以其名下的位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区的项目用地（证号：乌国用09第516号，使用权面积77210m2）及地上在建工程为差额补足义务提供抵押担保。乌海广昊全体股东以其所持有的乌海广昊100%股权为乌海广昊履行差额补足义务提供质押担保。该公司的控股股东自然人史久晗信托存续期间，乌海广昊将按约定向信托财产专户划付特定资产收益，若实际产生的收益未达到预期收益且乌海广昊未履行前述补足资金支付义务，则受托人有权向项目公司主张并实现担保债权。信托期限届满后，受托人通过获得投资收益实现优先级信托资金投资的退出，并向投资者分配信托利益，其中以现金形式向优先级信托受益人分配信托利益，剩余的实物类信托财产（债权）以原状形式分配给次级信托受益人（即项目公司全体股东）。信托计划实现收益并终止后，金谷信托受让的特定资产收益权自行消灭。信托结构图风险防范措施保证措施为有效保证信托资金安全，防范风险，在信托方案的基础上，可设计具体的风险控制措施，主要内容如下：1、与乌海广昊房地产开发有限责任公司、包头市鸿德企业投资有限责任公司分别签署不动产抵押协议，约定抵押担保的内容，并办理抵押登记和强制执行公证，为办理抵押手续，就收益补足承诺签署还款协议。根据我公司选聘的中商资产评估有限责任公司于2010年9月16日作出的《中国金谷国际信托有限责任公司拟了解乌海市广昊房地产开发有限责任公司所拥有土地使用权价值资产评估报告》（编号为中商评报字【2010】第1076号），乌海广昊房地产开发有限责任公司位于乌海市大庆路东凤凰岭东街北的商业、住宅、综合用地(编号为“乌国用（09）第516号”)，总面积为77210m2，总评估地价为32,646另根据我公司选聘的中商资产评估有限责任公司于2010年9月16日作出的《中国金谷国际信托有限责任公司拟了解包头市鸿德企业投资有限责任公司所拥有土地使用权价值资产评估报告》（编号为中商评报字【2010】第1075号），包头鸿德位于包头市九原区开发区西侧的工业用地（编号为“包国用（2010）第700014号”），使用权面积为184593.09抵押率测算表单位：万元一期融资额乌海地块包头地块工业性质划拨性质总融资额乌海地块包头地块工业性质划拨性质1500032646431937362.82850032646431937362.8抵押率41%21%抵押率77%41%2、乌海广昊全体股东以其所持有的乌海广昊100%股权为乌海广昊履行差额补足义务提供质押担保，并办理质押登记和强制执行公证。3、乌海广昊大股东自然人史久晗与金谷信托签订《保证合同》，承诺按照合同约定对广昊履行差额补足义务提供连带责任保证。结构化设计次级不低于25%；优先级不高于75%特别期后管理措施1、与乌海广昊控股股东约定，由其选任我公司人员为项目公司董事；与信达银川分公司协商由其派驻人员担任项目公司财务总监，掌管项目公司相关财务印鉴，在最大程度上掌控项目公司日常运营、监管项目现金流，保障信托受益人的权益。2、与乌海广昊、XX银行乌海市支行（待定）签署资金监管协议，三方共同对信托资金使用及回款进行监管。在我公司持有特定资产收益权期间，乌海广昊应在我方指定的银行开立资金监管账户，该账户应作为接收特定资产收益权转让价款的专用账户。与乌海广昊