房地产经营与管理

23/23姓名：________________学号：________________姓名：________________学号：________________得分：________________老师签名：________________课程平时作业1第一部分：平时作业一、单项选择题（答案在书中）1、房地产业是用房地产投资、开发、经营、管理和服务等部门和行业构成的巨大产业体系，属于（）一个极其重要的产业门类。A第一产业；B其次产业；C第三产业；D新兴产业。2、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（）。A在房地产开发活动中，房地产企业和简直企业往往是甲方和乙方的合作关系。B建筑业是其次产业，房地产业是第三产业。C建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。3、在房地产开发活动中，负责施工合同管理，掌握工程进度、质量和成本等工作的是（）。A房地产开发商；B建筑师；C监理工程师；D会计师。4、在下列关于房地产市场特征的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。A竞争的充分性；B需求的多样性；C交易的简单性；D市场的滞后性。5、土地使用权转让市场是房地产的（）。A一级市场；B二级市场；C三级市场；D特别市场。6、城市房地产开发活动中，房地产市场的客体是指（）。A买家；B卖家；C交易价格；D交易对象。二、多项选择题（答案在书中）1、房地产业在国民经济中的地位主要表现在房地产业是（）A基础性产业；B高风险产业；C支柱产业；D高新技术产业；E先导性产业。2、房地产开发企业是典型的（）企业A劳动密集型；B技术密集型；C资金密集型；D材料密集型；E人才密集型。3、房地产开发企业领取营业执照后，还需持（）到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A营业执照复印件；B企业章程；C验资证明；D企业法人代表身份证明；E专业技术人员的资格证书三、简答题１、何谓房地产？２、房产和地产的差异主要表现有几个方面？房产和地产之间有何联系？３、房地产的自然特征和社会特征各是什么？４、房地产投资的利和弊各是什么？5、何谓房地产业？构成房地产业的主要内容有哪些？6、房地产业与建筑业的关系是什么？7、房地产业的特征是什么？8、房地产业在国民经济中的地位是什么？9、为什么说房地产业是国民经济的支柱产业？10、房地产业可持续进展的主要内容有哪些？11、房地产业可持续进展的措施有哪些？12、房地产开发企业的特征是什么？13、一级资质的房地产开发企业对技术和管理人员的要求是什么？14、房地产开发企业的主要职能部门有哪些？15、房地产项目开发的程序是什么？16、我国房地产开发模式应该如何转化和进展？17、请依次说出房地产开发阶段的重要程度？18、房地产开发的参加者有哪些？19、房地产开发的专业顾问由哪些人员组成？20、房地产市场调控的主要内容是什么？其次部分：作业讲评一、单项选择题1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（）。A在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。B建筑业是其次产业，房地产业是第三产业。C建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。考题分析：本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。建筑业是其次产业，房地产业是第三产业。它们的业务对象，一般都是房地产。建筑业和房地产业是有亲密联系和直接影响的两个产业部门。不是互不相关。所以正确的答案是：D。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（D）是正确的。A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。考题分析：本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性商量分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。所以正确的答案是：D。3、房地产开发企业接受招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（C）。A国有土地全部权；B集体土地的全部权；C国有土地的使用权；D集体土地的使用权。考题分析：本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业接受招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家全部权和集体全部权。所以正确的答案是。C。二、多项选择题1、房地产开发企业是典型的（BCE）企业A劳动密集型；B技术密集型；C资金密集型；D材料密集型；E人才密集型。考题分析：本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：BCE。2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（BCE）A居住用地；B工业用地；C训练、体育用地；D商业用地；E综合和其他用地。考题分析：本题主要考查对土地使用权的理解，我国土地管理法规定：居住用地使用权出让的最高年限为70年；工业用地、训练、体育用地；综合和其他用地使用权出让的最高年限为50年。商业用地使用权出让的最高年限为40年；所以正确的答案是：BCE。3、房地产开发商在项目掌握中的职能有（ABCDE）A决策职能；B计划职能；C组织职能；D协调职能；E监督职能。考题分析：本题主要考查对房地产开发商在项目掌握中的职能的理解，房地产开发商在开发项目直接猎取收益和担当风险，因此在项目掌握中的职能有：决策职能；计划职能；组织职能；协调职能和监督职能。所以正确的答案是：ABCDE。三、推断题1、房地产开发企业组织机构实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。考题分析：本题主要考查房地产开发企业组织机构的理解和掌握，房地产开发企业组织机构有直线制，职能制，直线—职能制和事业部制，职能制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。而事业部制的缺点是职能机构重叠，管理人员较多，集中指挥较困难。所以该题错误。2、房地产项目掌握，接受横道图可以描述各种活动间相互制约的规律关系。考题分析：本题主要考查对房地产开发项目掌握原理的理解和掌握，接受横道图形象直观，可以表达各种活动间先后挨次关系。接受网络图可以描述各种活动间相互制约的规律关系。所以该题错误。四、简答题1、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。2、何谓房地产项目的营销策划？营销策划系统包含哪些内容？答：（1）房地产项目营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产调研为前提，从项目竞争的需要动身，科学的配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。（2）营销策划系统包含：销售策划系统；（目标客户定位；销售计划；价格策略；售后服务）形象策划系统（项目视觉识别系统；项目延展及运用）广告策划系统（广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定）3、简述房地产开发项目的资金来源？答：房地产开发项目的资金来源主要有：自有资金；银行贷款；证券化资金；争取外单位投资；外资；垫资；预售款；合作开发等4、何谓房地产项目策划和房地产项目的全过程项目策划？房地产项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，依据肯定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及依据目标和现实环境的变化，对方案进行修改、调整的一种制造性活动。房地产项目的全过程策划是从市场调研、土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最抱负的位置。5、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。江苏广播电视高校建筑工程学院：周序洋2009年9月姓名：________________姓名：________________学号：________________得分：________________老师签名：________________课程平时作业2第一部分：平时作业一、单项选择题（答案在书中）1、在下列关于房地产市场特征的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。A竞争的充分性；B需求的多样性；C交易的简单性；D市场的滞后性。2、土地使用权转让市场是房地产的（）。A一级市场；B二级市场；C三级市场；D特别市场。3、城市房地产开发活动中，房地产市场的客体是指（）。A买家；B卖家；C交易价格；D交易对象。4、房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的（）型企业A生产；B经营；C生产经营；D商业服务。5、房地产开发阶段的重要程度排序，（）是正确的。A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。6、对已经办理相关手续，投入的开发资金达到建设总投资（）并已确定施工进度和竣工交付日期的正在建设中的房屋，可以预先出售。A25%；B30%；C35%；D40%。7、我国实行的土地储备制度实际是（）全过程。A土地收购；土地整理；B土地整理；土地供应；二、多项选择题（答案在书中）1、房地产开发活动的前期工作的主要内容包括（）。A土地猎取；B可行性商量；C项目立项；D规划设计；E施工、监理招投标。2、房地产开发活动的参加者包括（）A政府机构；B开发商；C建筑承包商；D专业顾问；E金融机构。3、经出让取得土地使权的单位和个人在土地使用期内对土地拥有（）。A土地使用权；B土地占有权；C土地收益权；D土地全部权；E土地处分权。4、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（）A居住用地；B工业用地；C训练、体育用地；D商业用地；E综合和其他用地。三、简答题1、房地产市场的内涵是什么？2、房地产市场是如何分类的？3、房地产市场的特点是什么？4、房地产市场需求的特点是什么？5、房地产市场供应的特点是什么？6、什么是房地产市场调研？7、房地产市场调研的内容有哪些？8、分析市场调研案例中市场需求和市场供应的关系。9、我国的土地公有制包括哪两种形式？10、什么是土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止？11、土地使用权出让通常接受哪几种形式？12、什么是土地储备制度？其目的是什么？13、城市土地政府监管的内容有哪些？14、什么是房地产土地使用权的猎取？15、土地使用权挂牌出让的特点和程序是什么？16、以出让方式猎取土地使用权的，转让土地使用权应该满足哪些条件？17、土地使用权转让的程序是什么？18、何谓土地征用？土地征用的特点是什么？19、土地征用中发生的费用一般有哪几项？其次部分：作业讲评一、单项选择题1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（）。A在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。B建筑业是其次产业，房地产业是第三产业。C建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。考题分析：本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。建筑业是其次产业，房地产业是第三产业。它们的业务对象，一般都是房地产。建筑业和房地产业是有亲密联系和直接影响的两个产业部门。不是互不相关。所以正确的答案是：D。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（D）是正确的。A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。考题分析：本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性商量分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。所以正确的答案是：D。3、房地产开发企业接受招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（C）。A国有土地全部权；B集体土地的全部权；C国有土地的使用权；D集体土地的使用权。考题分析：本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业接受招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家全部权和集体全部权。所以正确的答案是。C。二、多项选择题1、房地产开发企业是典型的（BCE）企业A劳动密集型；B技术密集型；C资金密集型；D材料密集型；E人才密集型。考题分析：本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：BCE。2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（BCE）A居住用地；B工业用地；C训练、体育用地；D商业用地；E综合和其他用地。考题分析：本题主要考查对土地使用权的理解，我国土地管理法规定：居住用地使用权出让的最高年限为70年；工业用地、训练、体育用地；综合和其他用地使用权出让的最高年限为50年。商业用地使用权出让的最高年限为40年；所以正确的答案是：BCE。3、房地产开发商在项目掌握中的职能有（ABCDE）A决策职能；B计划职能；C组织职能；D协调职能；E监督职能。考题分析：本题主要考查对房地产开发商在项目掌握中的职能的理解，房地产开发商在开发项目直接猎取收益和担当风险，因此在项目掌握中的职能有：决策职能；计划职能；组织职能；协调职能和监督职能。所以正确的答案是：ABCDE。三、推断题1、房地产开发企业组织机构实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。考题分析：本题主要考查房地产开发企业组织机构的理解和掌握，房地产开发企业组织机构有直线制，职能制，直线—职能制和事业部制，职能制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。而事业部制的缺点是职能机构重叠，管理人员较多，集中指挥较困难。所以该题错误。2、房地产项目掌握，接受横道图可以描述各种活动间相互制约的规律关系。考题分析：本题主要考查对房地产开发项目掌握原理的理解和掌握，接受横道图形象直观，可以表达各种活动间先后挨次关系。接受网络图可以描述各种活动间相互制约的规律关系。所以该题错误。四、简答题1、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。2、何谓房地产项目的营销策划？营销策划系统包含哪些内容？答：（1）房地产项目营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产调研为前提，从项目竞争的需要动身，科学的配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。（2）营销策划系统包含：销售策划系统；（目标客户定位；销售计划；价格策略；售后服务）形象策划系统（项目视觉识别系统；项目延展及运用）广告策划系统（广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定）3、简述房地产开发项目的资金来源？答：房地产开发项目的资金来源主要有：自有资金；银行贷款；证券化资金；争取外单位投资；外资；垫资；预售款；合作开发等4、何谓房地产项目策划和房地产项目的全过程项目策划？房地产项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，依据肯定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及依据目标和现实环境的变化，对方案进行修改、调整的一种制造性活动。房地产项目的全过程策划是从市场调研、土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最抱负的位置。5、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。江苏广播电视高校建筑工程系：周序洋2009年8月姓名：________________姓名：________________学号：________________得分：________________老师签名：________________课程平时作业3第一部分：平时作业一、单项选择题（答案在书中）1、房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的（）型企业A生产；B经营；C生产经营；D商业服务。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（）是正确的。A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。3、对已经办理相关手续，投入的开发资金达到建设总投资（）并已确定施工进度和竣工交付日期的正在建设中的房屋，可以预先出售。A25%；B30%；C35%；D40%。4、我国实行的土地储备制度实际是（）全过程。A土地收购；土地整理；B土地整理；土地供应；C土地收购；土地供应；D土地收购；土地整理；土地供应。5、土地使用权不能接受（）进行转让。A出售方式；B交换方式；C划拨方式；D赠与方式。6、征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的（）计算。A4～8倍；B6～10倍；C8～12倍；D10～15倍。二、多项选择题（答案在书中）1、房地产开发活动的参加者包括（）A政府机构；B开发商；C建筑承包商；D专业顾问；E金融机构。2、经出让取得土地使权的单位和个人在土地使用期内对土地拥有（）。A土地使用权；B土地占有权；C土地收益权；D土地全部权；E土地处分权。3、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（）A居住用地；B工业用地；C训练、体育用地；D商业用地；E综合和其他用地。4、房地产开发项目定位策划包含项目（）A市场定位；B开发概念定位；C产品初步定位；D开发核心定位；E产品形态定位。5、房地产广告策划内容丰富，繁简不一，大体上可以分为（）几个部分。A形象策划；B价格策略；C广告目标和策略；D市场分析；E广告计划和广告效果测定。6、掌握性简略规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定（）。A建设地区土地使用性质；B建设地区土地使用强度；C道路和工程管线掌握性位置；D空间环境掌握的规划要求；E城市的性质和进展方向。7、房地产开发项目的融资方案内容包括（）A资金来源构成；B融资风险分析；C融资成本预算；D融资方法；E融资流量。三、简答题1、何谓城市房屋拆迁？房屋拆迁补偿的形式有几种？如何计算？2、影响房地产地价的因素有哪些？3、分某房地产开发企业的地价测算，简述其相关费用在地价中的比例。4、何谓房地产项目策划？什么是全过程项目策划？5、房地产项目策划的特征是什么？6、房地产市场分析的内容是什么？7、何谓项目的定位策划？应如何进行项目的定位策划？8、什么是目标市场定位的SWOT分析法？9、项目概念定位主要包括哪些内容？10、项目核心定位的工作步骤是什么？11、房地产项目产品功能定位的简略原则是什么？12、房地产项目的系统风险和个别风险分别包含哪些内容？13、什么是项目规划设计策划？其工作流程如何？14、房地产项目建设过程的项目管理的内容是什么？15、何谓房地产项目的营销策划？营销策划系统包含哪些内容？16、房地产项目策划的创新主要体现在哪些方面？17、分析美的海岸家园策划方案。18、已有明确项目的房地产全过程策划的内容有哪些？其次部分：作业讲评一、单项选择题1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（）。A在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。B建筑业是其次产业，房地产业是第三产业。C建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。考题分析：本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。建筑业是其次产业，房地产业是第三产业。它们的业务对象，一般都是房地产。建筑业和房地产业是有亲密联系和直接影响的两个产业部门。不是互不相关。所以正确的答案是：D。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（D）是正确的。A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。考题分析：本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性商量分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。所以正确的答案是：D。3、房地产开发企业接受招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（C）。A国有土地全部权；B集体土地的全部权；C国有土地的使用权；D集体土地的使用权。考题分析：本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业接受招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家全部权和集体全部权。所以正确的答案是。C。二、多项选择题1、房地产开发企业是典型的（BCE）企业A劳动密集型；B技术密集型；C资金密集型；D材料密集型；E人才密集型。考题分析：本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：BCE。2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（BCE）A居住用地；B工业用地；C训练、体育用地；D商业用地；E综合和其他用地。考题分析：本题主要考查对土地使用权的理解，我国土地管理法规定：居住用地使用权出让的最高年限为70年；工业用地、训练、体育用地；综合和其他用地使用权出让的最高年限为50年。商业用地使用权出让的最高年限为40年；所以正确的答案是：BCE。3、房地产开发商在项目掌握中的职能有（ABCDE）A决策职能；B计划职能；C组织职能；D协调职能；E监督职能。考题分析：本题主要考查对房地产开发商在项目掌握中的职能的理解，房地产开发商在开发项目直接猎取收益和担当风险，因此在项目掌握中的职能有：决策职能；计划职能；组织职能；协调职能和监督职能。所以正确的答案是：ABCDE。三、推断题1、房地产开发企业组织机构实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。考题分析：本题主要考查房地产开发企业组织机构的理解和掌握，房地产开发企业组织机构有直线制，职能制，直线—职能制和事业部制，职能制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。而事业部制的缺点是职能机构重叠，管理人员较多，集中指挥较困难。所以该题错误。2、房地产项目掌握，接受横道图可以描述各种活动间相互制约的规律关系。考题分析：本题主要考查对房地产开发项目掌握原理的理解和掌握，接受横道图形象直观，可以表达各种活动间先后挨次关系。接受网络图可以描述各种活动间相互制约的规律关系。所以该题错误。四、简答题1、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。2、何谓房地产项目的营销策划？营销策划系统包含哪些内容？答：（1）房地产项目营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产调研为前提，从项目竞争的需要动身，科学的配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。（2）营销策划系统包含：销售策划系统；（目标客户定位；销售计划；价格策略；售后服务）形象策划系统（项目视觉识别系统；项目延展及运用）广告策划系统（广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定）3、简述房地产开发项目的资金来源？答：房地产开发项目的资金来源主要有：自有资金；银行贷款；证券化资金；争取外单位投资；外资；垫资；预售款；合作开发等4、何谓房地产项目策划和房地产项目的全过程项目策划？房地产项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，依据肯定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及依据目标和现实环境的变化，对方案进行修改、调整的一种制造性活动。房地产项目的全过程策划是从市场调研、土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最抱负的位置。5、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。江苏广播电视高校建筑工程学院：周序洋2009年9月姓名：________________姓名：________________学号：________________得分：________________老师签名：________________课程平时作业4一、单项选择题（答案在书中）1、房地产项目融资的特点，是融资过程中存储、信贷关系，都是以（）为核心的。A政府；B银行；C房地产企业；D房地产项目。2、商业银行发放住房开发贷款的条件是：房地产企业的自有资金不得低于开发项目总投资的（）。A25%；B30%；C35%；D40%。3、房地产开发抵押贷款不包括（）。A土地开发抵押贷款；B在建工程抵押贷款；C个人住房抵押贷款；D政府担保贷款。4、房地产开发企业接受招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（）。A国有土地全部权；B集体土地的全部权；C国有土地的使用权；D集体土地的使用权。5、房地产开发项目设计阶段掌握的目标为（）A平安、适用、经济；B平安、经济、耐久；C平安、适用、耐久；D经济、适用、耐久。6、横道图和网络图在工程管理中常常作为（）的方法。A质量掌握；B平安掌握；C进度掌握；D成本掌握。二、多项选择题（答案在书中）1、房地产开发活动的参加者包括（）A政府机构；B开发商；C建筑承包商；D专业顾问；E金融机构。2、经出让取得土地使权的单位和个人在土地使用期内对土地拥有（）。A土地使用权；B土地占有权；C土地收益权；D土地全部权；E土地处分权。3、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（）A居住用地；B工业用地；C训练、体育用地；D商业用地；E综合和其他用地。4、房地产开发项目定位策划包含项目（）A市场定位；B开发概念定位；C产品初步定位；D开发核心定位；E产品形态定位。5、房地产广告策划内容丰富，繁简不一，大体上可以分为（）几个部分。A形象策划；B价格策略；C广告目标和策略；D市场分析；E广告计划和广告效果测定。6、掌握性简略规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定（）。A建设地区土地使用性质；B建设地区土地使用强度；C道路和工程管线掌握性位置；D空间环境掌握的规划要求；E城市的性质和进展方向。7、房地产开发项目的融资方案内容包括（）A资金来源构成；B融资风险分析；C融资成本预算；D融资方法；E融资流量。8、金融机构对房地产开发项目的审查，主要包括（）几个方面。A开发企业资信情况；B项目的基本情况；C市场评估情况；D财务评价指标；E项目所属行业的风险情况。9、建设用地规划许可证应包括标有（）的《规划设计条件通知书》和建设用地界限的红线图A土地面积；B使用性质；C容积率；D建筑密度；E建筑方案图。10、房地产开发商在项目掌握中的职能有（）A决策职能；B计划职能；C组织职能；D协调职能；E监督职能。11、房地产开发项目施工掌握的主要任务包括（）A进度掌握；B质量掌握；C材料掌握；D人员掌握；E投资掌握。12、房地产的销售利润主要受到（）因素的影响A单位售价；B租赁利润；C销售数量；D单位税金；E单位销售成本。13、房地产项目进度计划的调整和优化，应该重点考虑（）A资源优化；B工期优化；C成本优化；D运输优化；E环境优化。三、简答题1、城市规划的特征是什么？城市规划的作用是什么？2、城市规划对房地产开发的影响有哪些？3、房地产业对城市规划的影响有哪些？4、城市规划对建筑容量掌握指标的主要内容有哪些？5、房地产开发项目规划设计的基本原则是什么？6、房地产开发住宅区规划的基本内容有哪些？7、分析某项目规划设计案例？8、房地产开发项目融资的特点是什么？9、房地产开发项目融资方案的内容有哪些？10、房地产开发项目融资的资金来源有哪些？11、何谓房地产开发贷款的担保？起主要形式有哪些？12、影响房地产项目资金链的主要因素有哪些？13、当前，我国金融业与房地产业的关系是什么？14、分析某房地产开发公司项目融资案例。15、分析某房地产项目的资金计划。16、开发建设项目行政管理的内容有哪些？17、房地产开发项目如何申请项目立项？18、建设用地规划许可证的主要内容是什么？19、建设单位在送审设计方案时应该报送哪些材料？20、建设单位在送审施工图设计时应该报送哪些材料？21、房地产开发项目的前期管理主要工作有哪些？22、房地产开发项目的组织机构的形式有哪些？23、分析某房地产开发项目的前期管理工作。24、管理掌握的目的是什么？其过程是怎样的？25、房地产开发商在项目掌握中的职能是什么？26、房地产开发商在项目投资实施期的掌握对象是什么？27、房地产开发项目的掌握技术有哪些？28、房地产开发项目进度计划编制程序是什么？29、房地产开发项目投资掌握的原则是什么？30、房地产开发项目投资计划编制程序是什么？31、房地产开发项目投资掌握的方法有哪些？32、房地产开发项目实施阶段质量掌握的主要内容是什么？其次部分：作业讲评一、单项选择题1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（）。A在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。B建筑业是其次产业，房地产业是第三产业。C建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。考题分析：本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。建筑业是其次产业，房地产业是第三产业。它们的业务对象，一般都是房地产。建筑业和房地产业是有亲密联系和直接影响的两个产业部门。不是互不相关。所以正确的答案是：D。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（D）是正确的。A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。考题分析：本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性商量分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。所以正确的答案是：D。3、房地产开发企业接受招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（C）。A国有土地全部权；B集体土地的全部权；C国有土地的使用权；D集体土地的使用权。考题分析：本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业接受招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家全部权和集体全部权。所以正确的答案是。C。二、多项选择题1、房地产开发企业是典型的（BCE）企业A劳动密集型；B技术密集型；C资金密集型；D材料密集型；E人才密集型。考题分析：本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：BCE。2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（BCE）A居住用地；