房地产法 钱品石第三章

房地产法第三章

土地使用权

第三章

土地使用权

第一节

土地使用权概述第二节

国有土地使用权的取得第三节集体土地使用权的取得

BACK第一节土地使用权概述一、土地使用权概念的形成二、土地使用权的物权性质

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第二节

国有土地使用权的取得一、国有土地使用权的出让二、国有土地使用权的划拨三、国有土地使用权取得的其他途径

城镇国有土地使用权取得图示

BACK一、土地使用权概念的形成

1988年4月12日七届人大一次会议对《宪法》第十条作了修正，修改后的条文删除了禁止土地“出租”的规定，同时明确“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。从此土地使用权作为一种财产权利正式得到了宪法的确认。1994年7月颁布的《房地产管理法》不但进一步完善了国有土地使用权的出让和转让制度，而且在法律上较大程度的提升了土地使用权的物权效力。

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二、土地使用权的物权性质

从法律特征进行比较，土地使用权和地上权极为相似，但还是具有一定区别的：1．地上权以拥有建筑物为目的的权利，包括在地上或地下建造的权利。2．地上权人对其建筑物享有处分的权利，即地上权为独立财产权，原则上地上权人能自由处分其权利。

3．地上权因存续期间届满而消灭，土地所有人收回土地时应按建筑物该市场价给予地上权人补偿。

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一、国有土地使用权的出让

（一）国有土地使用权出让的概念和特点

（二）土地使用权出让的基本规定（三）土地使用权出让合同（四）土地出让金

（五）土地使用权的终止

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城镇国有土地取得的途径国有土地土地使用权出让土地使用权划拨集体土地被国家征用土地使用者BACK（一）国有土地使用权出让的概念和特点

城镇国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地使用权转移给受让人，由受让人支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权的出让的特点：1.以土地所有权和使用权的分离为基础2.土地使用权的出让是有年限、有偿的3.土地使用权出让的双方当事人的身份具有特定性

BACK（二）土地使用权出让的基本规定

1．土地使用权出让的用途2．土地使用权出让的年限

3．土地使用权的出让方式

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（五）土地使用权的终止

1．土地使用权出让合同约定的使用年限届满收回土地使用权。

2．因土地使用者违反出让合同约定而由出让方收回土地使用权。

3．在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权。

BACK二、国有土地使用权的划拨（一）城镇国有土地使用权划拨的概念及其特点

（二）划拨土地使用权的范围

（三）划拨土地使用权收回的条件

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三、国有土地使用权取得的其他途径

1．国有土地租赁。按照《土地法实施条例》的规定，国有土地有偿使用的方式包括国有土地的租赁。

2．收取土地使用费而批准使用国有土地。

3．国有土地使用权承包经营。

BACK（一）城镇国有土地使用权划拨的概念及其特点

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

BACK（二）划拨土地使用权的范围

1．国家机关用地和军事用地；2．城市基础设施用地和公益事业用地；3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4．法律法规规定的其他用地。例如，对于经济适用住房的建设用地就是采取划拨供给土地。

BACK（三）划拨土地使用权收回的条件

1．土地使用者因自身发展的需要等因素而迁移的。2．因经营管理不善等原因而解散的。3．因不符合法定成立条件或者违法经营而被撤销的。4．因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产的。5．未经原批准机关同意，连续2年未使用的；不按批准的用途使用的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

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第三