2房地产开发经营分析基础002的知识

房地产经营管理

第二章房地产开发经营分析基础房地产经营管理刘亚臣学习内容现金流量资金的时间价值与等值计算房地产投资经营经济效果评价第二章房地产经营分析基础2.1现金流量一、现金流量的定义现金流出：相对某个系统，指在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、成本费用等（CO——caseout）现金流入：相对一个系统，指在某一时点上流入系统的资金或货币量，如销售收入等。（CI——casein）净现金流量:同一时点上，现金流入与现金流出的代数和。

经营资金建设投资开发项目总投资土地费用开发期利息建筑安装工程费销售费调整预备费基本预备费开发间接费前期工程费基础设施建设费公共配套设施建设费管理费第二章房地产经营分析基础二、房地产投资与成本第二章房地产经营分析基础三、经营收入、利润和税金1、经营收入销售收入=销售房屋面积×房屋销售价格出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额－商业营业成本－自营商业经营风险回报利润总额＝经营利润＋营业外收支净额经营利润＝销售收入－经营成本－期间费用－销售税金分配利润＝税后利润－（盈余公积金＋公益金＋未分配利润）

2、利润第二章房地产经营分析基础3、税金（1）销售税金:

营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率（2）土地使用税和房产税（3）企业所得税：所得税税额＝应纳税所得额×税率应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目得金额第二章房地产经营分析基础2.2资金的时间价值与等值计算一、资金的时间价值

资金随时间推移而增值的性质称资金的时间价值。资金具有时间价值的前提条件（1）经过时间的推移；（2）经过劳动生产的周转。第二章房地产经营分析基础2.2资金的时间价值与等值计算二、利息与利率利息I占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的补偿利率i在一个计息周期内所得的利息额与借贷金额之比计息周期表示利率的时间单位。第二章房地产经营分析基础2.2资金的时间价值与等值计算1、单利与复利单利：仅计算本金的利息，而本金产生的利息不再计算利息。n——计息期数F——本利和It——第t个计息期的利息I1＝I2＝……In第二章房地产经营分析基础2.2资金的时间价值与等值计算复利：当期利息计入下期本金一同计息，即利息也生息。第二章房地产经营分析基础2.2资金的时间价值与等值计算2、名义利率与实际利率名义利率：计息周期利率乘以每年计息周期数得到的年利率

实际利率：考虑了资金时间价值的实际年利率例如：年利率为12％，每年计息1次——12％即为名义利率又为实际利率年利率为12％，每年计息12次——12％为名义利率，实际相当于月利率为1%第二章房地产经营分析基础2.2资金的时间价值与等值计算名义利率和实际利率的关系设：名义利率为r，一年中计息次数为m，则：计息周期的利率应为r／m，一年后本利和为:一年内产生的利息为：按利率定义得年实际利率i为：第二章房地产经营分析基础三、资金等值与现金流量图1、资金等值的概念

不同时点上绝对数额不等的资金具有相同的价值，或相同数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。例如：今天拟用于购买冰箱的1000元，与放弃购买去投资一个收益率为6％的项目，在来年获得的1060元相比，二者具有相同的经济价值。2、现金流量图时间t0123………………..n时点，表示这一年的年末，下一年的年初200150现金流量现金流入现金流出注意：若无特别说明时间单位均为年；投资一般发生在年初，销售收入、经营成本及残值回收等发生在年末现金流量的大小及方向计息期的开始第二章房地产经营分析基础三、资金等值与现金流量图第二章房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数符号定义：

P—现值

F—将来值

i—

年利率

n—计息期数

A

—

年金（年值）计息期末等额发生的现金流量

G—等差支付系列中的等差变量值

g—等比系列中的增减率第二章房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数1、一次支付现值系数和终值系数一次支付终值公式一次支付现值公式第二章房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数2、等额支付现值系数和资金回收系数等额支付现值公式资金回收系数

P=(1+i)n

-1i(1+i)n

AA=P(1+i)n

–1

i(1+i)n

第二章房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数3、等额支付终值系数和存储基金系数等额支付终值公式存储基金系数第二章房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数已知

P

F

A

3组互为逆运算的公式

3对互为倒数的等值计算系数（复合