2022年下半年房价还会跌之原因分析

年下半年房价还会跌之原因分析经过长达半年多的调整，下半年北京楼市会消失什么样的走势，唯恐是近期业内外人士都非常关注的问题。通过对各方人士的采访，记者了解到对于下半年的楼市多数人士表示不乐观。

●悲观猜测：下半年房地产市场依旧冷清

太平洋证券研发部宏观经济高级讨论员王保东认为下半年房地产市场不乐观，房价下跌的趋势已经形成。2022年是全国房价上涨最快的一年，支撑房价上涨几大因素有：通货膨胀的上升，人民币的持续升值和奥运会的接近。今年支撑房价上涨的这三大因素依旧存在，但是房价的上涨势头却明显放缓。在深圳房价甚至消失了20%以上的跌幅，在北京虽然房价没有消失下跌，成交量却极度萎缩，说明市场观望的气氛已非常深厚。

首先，通货膨胀在今年依旧存在，但是通货膨胀率却消失了下降的趋势。通货膨胀在去年中形成，伴随着通货膨胀率的快速上升，房价也在一路高涨。由于人们普遍认为房地产是可以抵挡通货膨胀，使资产保值增值。

经过一年紧缩货币政策的调控，通货膨胀率已经基本见顶。5月份的通货膨胀率较4月份已经有所下降，因此，王保东认为下半年通货膨胀率将是一个回落的过程。而从全球范围来看，通货膨胀率回落的过程往往伴随着房价的下跌。

其次，人民币升值仍旧在连续，而且上升速度有加快的迹象。今年一季度外资流入国内的量仍旧很大，但房价却没有去年同期那么大的上涨。

自从人民币进入上升轨道以来，房地产价格也在大幅上涨。分析人士普遍认为，外资进入国内后大量购买了优质物业，这样不仅可享受人民币升值的收益，同时物业价格的大幅上涨也会带来巨大的利润。因此，人民币升值成为支持房地产价格上涨的一个重要因素。

但是今年的状况却并非如此，人民币依旧在升值，而且速度有所加快，但是房地产价格却没有同步消失去年的涨幅，甚至一些城市的房价还消失了下跌。说明在外交连续大量流入国内的过程中，今年的外资并没有选择房地产市场。王保东分析认为，房地产市场需求的预期已经发生了转变，房价经过几年的大幅上涨后，价格已经远远高于价值，应当消失回落。他认为房价消失20%的跌幅是很简单的事。

另外，奥运会始终以来被认为是中国经济的强心剂。惯性思维认为，奥运会后中国经济将步入一个更快的进展阶段，房价也会因此进一步上涨。王保东认为，其实奥运会对中国整体经济的影响并没有想像的那么大，充其量也就对北京市虽然影响较大。但是奥运概念经过多年大肆炒作之后，已经被严峻透支了。奥运会已经已经不能再对高房价构成支撑作用。

●乐观猜测：最快第四季度回暖

北京易居讨论院牟增彬认为，由于7月20日到9月20日因奥运会的举办，北京的相关工地有停工的要求。因此，第三季度房地产市场会是比较冷清的一季度。第四季度北京房地产市场将会消失回暖。

依据房地产市场的运行周期，从去年九月房地产市场进入调整以来，到今年九月就是整整一年时间了。牟增彬认为，欧美成熟的房地产市场调整周期一般是两到三年，但是对于中国这样一个经济处于快速增长的国家来说，调整期会比较短。一年的时间已经使市场基本调整到位。再加上年初防止经济过热和紧缩的货币政策已经不再提及，今年大量的自然灾难可能会拖累经济的增长，银根在年底时放松不是没有可能，银根一旦放松房地产市场就会消失回暖。

●土地市场猜测：下半年土地市场将趋冷

而国家对土地市场的调控会从这几个角度来进行，一是加大经济适用房的出让力度，二是加大对已经购买土地的催款工作；三是加大对已购土地的开发速度的掌握；四是加大对土地出让方式公开化透亮     化的执行力度。假如国家一旦确定要进行严格调控，那么将转变全部开发商的盈利模式，就是依靠土地升值将不再是开发商的一种盈利模式，而必需要靠房产建设开发，因此对于有囤地动机的开发商来说将是致命的。因此许多开发商将放弃囤地的想法，转而从事开发工作。那些已经囤积大量土地的开发商将放弃连续囤地，转而消化手中存量土地。因此土地市场将表现出冷清。

●投资猜测：投资投机风险加大

不久前，一个叫做“阿甘”的人组织了超过100人的购房团，团员都是需要买房的“刚性需求”，盼望能够通过集体的力气让某个项目的开发商让利15%或者10%———阿甘看好房价下跌的前景。首先，对于投机客来说，一般快进快出，会从房价的增长中获利，目前贷款利率基本上在8%左右，假如不能保证房价每年10%的增长，基本上就没有什么收益可言。从目前的市场状况来看，保证近两年每年8%的房价增长有肯定的困难。所以，房价的投机属性基本上丢失，从目前来看，许多投机客均已离场。

其次对于长期投资客来说，目前北京的租金回报比也许在3%略多一点，不要说与债券收益相比，就是对于一年期定期存款利息来说，也有肯定的差距。

现在北京、上海、纽约、东京、香港、莫斯科甚至是河内的肯定房价已经差不多了，但是租金有明显的区分。举一个典型的例子，今年1月曼哈顿的一套公寓130平方米左右，送两个地下车位，根据当时的汇率算，是3万人民币一平方米，总共是40多万美金，每月租金大约是2500美金，这个回报率也许17年左右收回。同时在北京国贸旁边也有一套房120平方米，还是3万，但是租金是7000人民币，基本上40年才能收回(现在北京的房子，根据现在租金水平，大部分应当是33年左右收回)。

这个时候，要想让房子获得抱负的回报，我们要么期望北京的租金尽快追上纽约从租金上弥补；要么期望北京的房价涨的比纽约更高，从房价的涨幅中弥补，这样会导致肯定房价将要远远超过纽约，对于这两点期望都是不太现实的。

●供需猜测：需求削减供应增多

长期看，随着越来越多的人涌入北京以及当地人们收入水平的不断提高，北京房价将呈现逐步上涨的趋势；但从短期看，宏源证券讨论院杨国华认为，供过于求的市场状况以及当前人们购买力的相对不足将导致北京房价“上行乏力，下行存在内在需要”。这里，主要将从短期走势作一个规律上的推理,推理的规律很简洁，即通过剖析北京房地产市场的供求关系变化进而对将来房价进行推断。

从房产销售面积和竣工面积来看，从1999年到2022年，除了2022年商品住宅销售面积略大于竣工面积之外(销竣比为1.01)，其他年度均表现为竣工面积大于销售面积，即供大于求的状况，而在2022年一季度，销竣比更是再次大幅下滑，仅为0.79。尽管如此，北京房地产价格却与供求关系背道而驰，呈现单边快速上扬。这种违反“供求关系打算价格”的市场不行能长期存在，假如将来仍旧表现为供过于求，那么这种快速上涨的高房价将很难维持，消失下调将是内在的需要。

从将来北京房地产市场的供求变化进行分析,首先是住房供应。根据北京市建委披露的《北京市2022年住房建设方案》和《北京市2022年住房建设方案》，即使不考虑廉租房和经济适用房，影响将来房价的商品房和限价房在2022年新开工面积将达到2050万平方米，较2022年(不扣除2022年的保障住房面积)增幅达到25%。明显，将来供应将显著增加。

从刚性自住需求的角度看，一是房价目前依旧处于高位，人们的购买力严峻不足。2022年北京商品住宅销售均价为10661元/平方米，根据北京统计局公布的2022年人均居住建筑面积为26.65平方米，城镇人均可支配收入21989元/年，以3口之家计算，北京房价收入比高达12.9(房价收入比=销售价格*人均居住面积*家庭人口/人均可支配收入*家庭人口)。此数明显高于国际惯例3-6的水平，房价已经严峻超越人们的购买力；二是CPI高企将导致人们的消费力量降低，购房力量再次弱化；三是宏观经济存在下行风险，企业盈利力量将在07年之后大幅下降，人们短期收入增长预期减弱，刚性需求的释放变缓。

从上述分析可以得