产业地产调研分析报告

第一部分调研目的与工作说 调研背 联想控 融科智 控股资 客户资 社会（号召力）资 优 人才优 地方需 企业需 发展......................................................................................................................开发理 通州新 调研目 认知 调研内 ： 样本简 东南部-BDA、光机电产 ： 样本简 样本简 金融行 调研方 问 问 访 访谈形 现场参 调研计 调研时 调研统 潜在客 第二部分调研结果与分 基础分 基础信 产品配 分期情 车位相 项目优 客户情 关于班 关于.................................................................................................................... 区域分 行业分 公司性 关于公 关 政 关 产品信 关于停 关 功能配 潜在客 区域分 行业分 公司性 关于公司............................................................................................................. 关于政 关 置业目 置业预 关于联想 交叉分 共性分 共性问 供方与需方出现的明显.......................................................................................建筑形 单体面 规划布 建筑立 园林景 M用地与F3和C2用地的比 M用地与F3和C2用地的综合优劣势分 第三部分调研结论与探 关于停 关于其 关于配 客群 配套需 服务需 产品配 产品配 面积配 配套设 规划布 GMP方案-公 PE方案-组团 都市实践方案- 建筑立 园林景 附件基础数据与相关资 调研问 企业简 调研计划 土地出让情况列表（通州区2013-2014.8产业用地 第一部分调研目的与工作说明 融科智地调整企业发展，融科进军产业地就产业地产而言融科做为联想控股资产运营板块专业从事房地产涉及IT、金融服务、消费与现代服务等多个领域，多数处于行业领先地位，其次，联想控股成员企业的资源支持；、技术、人才、商务机会、 上下游企业形成产业，繁荣地方经济。融科的背联想控联想控股（以下简称“联想控股）于1984年由中国科学院计算技术投资20万元 ，柳传志等11名科研人员创办。经过30年的发展，联想控股从单一IT领域，到多元化，到大型综合企业，历经三个式成长阶段。2013年，联想控股综合营业额2440亿元，总资产2070亿元。 、资产运营是联想控股实现中期目标的支柱业务通过投资 投资拉卡拉、正奇金融、联泓、佳沃、拜博口腔医疗等企业。、。务支持四大职能管理职能包括公司总体融资和配备，以及母子公司日常管理基金投资职能包括对旗下君联资本和投资及其它基金。 的人才、 ”创业CEO特训班（于2008 创业支持天使投资首期基金4亿元 在多个行业拥有领先企业，在世界范围内具有的 融科智（办公楼宇量身定制和产业园区）公司成立于2001年，目前已布局19个城市，40多个项目，407002013143公司总资产近423亿，位于房地产综合前列。 支撑公司规模化发展。2003年，为更快地获得公司成长，融科进入住宅开 园综合体等业务形成突破。2001营领域，相继打造了研发中心、联想上地总部、神州数码软件开发中心、融科资讯中心A、C、D前，融科资讯中心B座、望京、石景山等项目也在规划建设之中。融科智地坚“以敬畏之心建百年基业的“跑长跑心态，融科智地立志房地产行业中最具实力和品牌 融科的资控股资依托联想控股的资源，并依据柳传志先生“三军联动”的发展，与联想、投资、君联资本、神州数码、联想等各个成员企业进行资产运营-技术资源、综合服务资产品的公司。全球五百强企业（第286位，份额37.1%(截201463019.42014、630、品、医疗服务等领域。目前已经投资/创建了丰联、苏州星恒、增益供 投资拉卡拉正奇金融、拜博口腔医疗等企业。资产管理-资源、商务机会资源、上市指导资资产管理-君联资本：一家专注于创新与成长的VC投资公司。经过1321CEOCLUB13针对CEO共同关心的问题进行研讨，为企业未来的发展提供借鉴，从企业运营管理到宏观经济环境，CEO们在经验的同时，寻找并促成了相互资产管理-投资：一家专事股权投资及管理业务的PE投资公司。经过10年的发展，投资已 投资2003年成立以来发展迅速目前管理达460亿元 702013 所投资企业资产总额1.65万亿实现整体销售额5360亿37045.2联想孵化器投资-人才资源、商务机会资源、商业培训资联想-孵化器投资：2008年，中国和联想控股发起创办“联想，旨在发现和培养科技创业 的人才、、资源 ，3010成功创业者担任联想的讲师企业经营管理的实战经验，每年斥资千万元为广大创业者服务的公益事业,全程免费。，天使投资：2009年设立首期4亿元 孵化帮助企业走过起步阶段目前已投资40余家初创企业总投资额2.5 开放平台-创业：以特训班历届学员为主体，对接各类社会资源，客户资长期合作伙伴，例如： 、AMD等等。 入驻的企业达到80%，世界500强企业近十家例如：SONYINTER、HITACHI、SAP等等。社会（号召力）资 和求实进取的企业文化受到社会高度的认同联想品牌已经具备一定的社在日益发展并成市场化环境中联想品牌所搭建的市场化产业平台， 上下游企业积极跟进起到的积极作用，形成产业，繁荣区域经济。融科的优企业文化优企业文化是我们的竞争优势之一优融科智地的实力；目前 布局19个城市，40多个项目，40万平米物业资产，土地储备超过700万平米。2013年实现销售收入143亿，公司总资产近423亿，位于 房地产综合前列。联想控股的支持 资产运营是联想控股实现中期目标大行业，它与资产管理板块（含君联资本、投资）、“联想”孵化器投资板块形成良好的互动。资产管理板块将持续创造现金流，为资产的运营和孵化器的投资提供保障；与此同时，资产管理还扮演了资人才优在以优秀人才为本的价值观指导下经过10年的磨练铸造了七、成功经验优 公寓、写字楼、产业园区、商业物业等，深受客户喜爱，且获得多项荣誉尤其是位于的融科资讯中心，以 化客户提供高端商务发展平台，吸引了包括英特尔(In)、AMD、索尼 o在内的一批世界500强企业入驻。物业服务优 合作伙伴支持优融科对于产业地产的理经济发展需地方需 企业需新一届后，前所未有的““”为市场经济环境提供融科对于发展产业地产板块的初步构发展开发理示范园的考 前期的市场化筹备工2011年 四年时间中，小组成员深入各区县进行实地调研，走访近百个高品质的产业园区在的落地奠定了坚实的基础。通州商务园 ，距离CBD12公里，距离首都机场10公里。 6（物资学院站，2014，距离地铁八通线北苑站仅有3公里。通州新城的定 通州新城的发展规通州商务运通州商务运 新 新城区和五大区域构成的“一核五区”是未来通州现代化国际新城即以运河区为龙头，以文化创意产业集聚区、文化旅游区、环渤海高端总部集聚区、国际医疗服务区、国际组织集聚区为支撑，立足高端 运河区占地面积16平方公里，是优先启动的重点区域，将打造成为新商务中心区，在功能上充分承接中心城的行政、商务、商贸、文化创意等功能，与CBD东扩相呼应，打造更高端的商务环境，形成面向环渤中心发展引擎区。到2015年，运河 为通州现代化建设的重要引擎到2020年通州现代化国际新城初具规模，在国内、外具有较强的，成为疏解中心城商务功能、提升消费功能、通州商务 与CBD金融街、 通州商务园的定 “ ，首都金融功能区：2008年7月被 发展“一主一副三新四”四个服务区之一。通州商务园的发展规7.3平方公里，分二期滚动开发建设。一期2204.4融街、CBD、总部形成功能互补，构建滨水生态、低密度、花园式商务办公集聚区，园区绿化率高达50%，综合容积率0.8-1.5。一期整体规2.962202007一期土地出让情D1D1发C2R2 资C260%已经完成出让，仅剩余A、D2、D3、E1、E2一期开发现状详A地块：乐视网（未上市交易，目前土地已经平整；C1地块：阳光保险，目前已经开工，正在建设中C2地块：金地林（住宅，目前基本售罄，今年年底入住D1北地块 商务公园，目前一期已经封顶，预计今年年底开盘销售D1南地块：朝北8080（公寓E1F3E2（万平米D2-D2-D2-D2-融科的通州D2融科对于通州商务园地块的初步理解与通州新城区也于今年开始进入一个集中的建设开发阶段地铁6号第一，深入认知并了 产业地产的市场环境第三，知己知彼后尝试探索可以打造成为竞争力的融科开发模式认知：产业地产环 政策环境，以及未来3-5年的发展趋势等，都需要我们进行深入的了解寻找：通州商务园地块的开发客群定位的方产品定位的方配套设施等问题给出答案。前期三个设计方案的反馈与分前期就通州商务园地块，邀请GMP、PE、都市实践分别进行了初步的前期三个规划方案的设计初前期三个规划方案的设计任务简要说项目定用地规划指（万D2-D2-D2-D2-功能需求和设计指园区停车系统为主地上为辅的原则二层全部设计为车位；园区景观系统：、亲和自然、适度超前的设计理念，融入科产品配比指D2-3地块：C2总面积15000㎡；酒店档次比照Holiday-innExpress10050D2-2F3100005000-60003000-40002000-30001000-1500D2-4F320000-21000D2-8F32-3500001000-2000130003000-4000325005000-600019500前期三个规划方案的简GMP方案-公GMP方案提出公园的概念，每个地块内，建筑围绕大型景观PE案-组团PE方案引入和欧洲园区设计的先进理念提倡关注人作为时的的方式，提出了“生态蔓延”的概念，以组团绿地为景观、社交，都市实践方案-式（均都市实践的方案充分考虑到了时各产品单体的均，通过匀质化中，使得面积规模相当可观的独立花园成为可能。探索：融科产业地产的开发模知己知彼后，尝试探索可以打造成为竞争力的融科开发模式供方（商务园：认真学习先行者的选样的范围与数 选样数量：20个选样的原则与标土地性质为M、C2、知名 或市场中的知名项四环外；地段处于郊区化位置低密度；企业独栋类产品占比50%（非生产、非污染覆 整体范围，选择各个不同的区域，丰富样本样本选择与20联东U(企业独栋1-4部BDA部BOX部(VITA空港南部-丰台科技1991199219941996APEC 打 中 总2003M100150总部国2006M1121东南部-BDA、光机电产业、金桥产业199219941999 光机电产20012006形成总部经济区和现代制造业产业320022006企业大道2004M1512芯中心（北工大软件园芯中心（北工大软件园2009M1728天骥智2011M12.524嘉捷科技2005M7.212BDA业BDA2008M69.3BOX业BOX2010M2.54锋创科技园（VITA国际锋创科技园（VITA2010M7.516企业大道2012M3050枢密2010M710联东U（企业独栋1-4联东U1-42005M1216东部-环渤海高端总部（台湖、通州商务环渤海高端总 200920072008构建节能环保花园式高端商务办公台铭国2013M6.86.6经略天2013M1832民企总2014M1923金融街园中20113033商务公7.713东北部-空港工业市1994 发展的区顺丰速运 空港空港2008M1321西北部-昌平科技园、翠湖科技19992011生物生物和国际商务生 4+1中石油、、三先声药业、机 、普天科企业2011M3.55.5云中2011M1218需方（入园企业：深入了解使用者的真实反选样的范围与数选样数量：33个选样的原则与标1000（非生产、非污染样本选择与南部-丰台科技依东南部-BDA、光机电产业、金桥产BDABDABOXBOX锋创科技园(VITA锋创科技园(VITA联东U联东U联东U东部-环渤海高端总部（台湖、通州商务东北部-空港工业空港空港西北部-昌平科技园、翠湖科技其它（租赁项目）-酒仙桥、北清 务园(租 务园(租（见附件潜在客户：直接沟通意向企业的切实需选样的范围与数 选样数量：10个选样的原则与标1-21000（非生产、非污染电子商务、金融行业，或高成长企业优先样本选择与电子商务行果壳科 员工 年1300格致1202013220131500新中200201320131500金融行喜神投4020131.5亿元(管理超过200亿2013高科技行敏速科3020132013200中清电3020132013400其它高成长企教200201320131000亿弘工402013200020131003900水30201312013500丽贝2000201330201315000其二是访谈的形式，约访相关的，进行面对面的直接沟通；问问卷设计的问卷形式与需方（入园企业）问、、 、、潜在客户问、、 、、问（见附件访访谈对象的： ：访谈的主要2014421711调研计划（见附件6供方（商务园2620233需方（入园企业35332331210210第二部分调研结果与分析问卷访谈记录访谈现场参观的反馈和整理报告的撰写阶段 （商务园（入园企业供方（商务园产品类问题地段与区域分图表1其中，总部和总部国际所在的丰台科技园紧邻南四环，目前已经是项目分布基本上都是据守在高速路或城市主干道的周围；例如，BDA 在京沪（京津塘）高速的两侧，空港MAX则紧邻京密路； 图表 项目与所在园区分布 图表3南南BDA是发展最为成园区之一市场化项目分布最为密集；BDA是最早的国家级经济技术开发区，发展初期招商力度大 多，通过一级土地出让的形式，吸引并了大量的行业龙头企业，园区得以迅速发展；进入2002年，管委会成立直属产业园开发公司，将原有一级 业进行二级项目开发的市场化招商且多头并进目前BDA产业基础深厚、， 产业、金桥产业，甚至划成产业环境、丰富的产业资源，近期，市场化产业项目逐渐增多；，通州商务园属于 从中关村到上地，再到北清路一线，汇集了国内最前沿的IT、网络、科技、 招商为主，多为需求生产功能的企业，后期逢2010年针对工业用 480（见附件）出台，市场化项目供给 基础信图表 项目的基础信息列MMMBDAM6BOXM4MMMMMM7联东U1-4MMMM空港MMM项目的土地性质有MF3M用地土地成本低是 优势，通常的价格区间在20-200万/亩之间，相比F3（或C2）用地具有明显价格优势项目的操作空间大利润空间大；图表 项目土地性质的比M2010480出台后，严格限制用于开发经营的M用地，在交易过户环节设置高门槛，由此，用于开发市场化项目的M用地的供给被明令；M用地的政策会进一步收紧，市场化项目的主流土地供F3（C2）用地，土地性质差异导致的市场竞争环境也会因此M用地的容积率控规通常为1.5，早期的项目可能有低于1的指标，但后期在“土地集约利用”指导下，容积率则处于1.5或以上的标准；F3图表 项目容积率的比1.0以10-3030的区间主要在18-50东部项目 由于受到航线的影响，相对较低，但差异并不大项目之间主要的控规指标相同或相近的情况明显，由此带来的直接就是产品配图表 项目的产品配比列(酒店/公寓/其它-BDA--BOX------联东U·1-4--------空港---1：产品配比的百分比数据做了一定的取整处理，存在有限的偏差；备注2：类独栋的定义，双拼、联排产品统称为类独栋。独栋比例超过1.2以下，相对较低；二是规划产品以大面积单体为主，例如 以2400-4700平米单体为主、企业大道III以3000-7000平米单体为主；6配置写字楼的项目占到半数，配比比例集中在20%-30%之间 一是集中在5%，此类项目对配套的定位基本是以、基础生活设施为主；二是集中在20%左右，此类项目的配套中，会规划有公寓或SOHO0%独类写配0%0%独类写独字栋栋楼套10%0%0%独类写配独字栋栋楼套0%10%独类写配 独 独下栋栋楼 上栋栋楼1.0-1.0-容积率超过1.0独栋比例与产品单体面积有直接关系；深入分析后发现，在容积率1.5的项目中商务公园独（2400-4700平米大面积单体配比达到95%，其它项目均不超过60%，在容积率1.5以上的项目中，企业大道III独栋（3000-7000）8510%，容积率1.5的项目中，独栋配比集中在35-60%，类独栋配比集中在35-45%，写字楼配比集中在20-30%，配套配比集中在5%或20%左右；分期情图表 项目的分期情况列表-23无3无14----36288无37312U4无无图表 项目的分期情况列表-31无----38523无37261----根据项目规模，进行不同的分期考虑，前期开发的体量普遍集中在4-4-6前期开发规模较大的项目多数为国企或国企参股企业，例如：企业大道III商务公园、总 ；前期开发规模较小的项目多数为民营开发企业例如：联东U企业大道III的前期同期开发26万平米，实属少有。深入访谈了解到，导致链紧张。（（个）864208独前后类前后写前后配前后栋期期独栋期期字楼期期套期期项目首先是要求；产业项目在拿地时，通常会被要求先行开发独栋 一方面写字楼的体量较大且同样不能进行分割销售难度相对大； 总部在项目启动初期有过相对较多的成功定制案例，分析主要原因有三；一是主导为主，二是配合大力度的政策，三是定制入园企业 图表 项目配套的分期情642042食前后 商前后 酒前后 公前后堂期 业期 店期 寓期 为，才得以补救。图表 项目分期的位置选99）88642041 几乎所有项目都会期将临街或较好的位置先行开发 因此，项目开发要合理分期，在最为关键的第一期，要充分尊重客观市场，要性条件。定制是前期重要的考虑，但目前显示成交较为，启动定制需要大力地的政策作为驱动。主力产品及售图表 项目的主力产品及售价列1500-20006000-100001500-20001000-14002400-27001500-1600BDA1500-2000BOX1200-15002400-30002200-30002200-28001500-18002000-30001500-20003000-7000500-10001500-2000联东U1200-20001200-1400800-1000600-1000660-9003000-4000500-9002400-28002400-4700空港1700-25002000-30002000-2400图表 项目主力产品中建筑形式的比项目的主力产品中，独栋与类独栋（双拼和联排） 图表 项目主力产品中面积区间的比备注：图中所示产品面积区间的6个梯次，是根据客户反馈以及市场经验，综合考虑 2000-3000平米和1500-2000平米是供给的主力面积区间；3000主要集中在总 、企业大道III、民企总 三个项目1000平米以下产品主要来自于金融街园中园、台铭国际、经略天则，其它产业项目中，M用地有一个不成文的规定， 规划1000平米以下的产品，以防止产业项目改居住，所以1000平米以下产品非常少见；台铭国际、经略天则同为M用地，却能够突破限制，规划大量的金融街园中园为F3用地，原则上规划不受约束，因此，一期大量地规划500-900平米的独栋产品，在销售期间，形成了明显的小面积、低在面积区间的配比中，充分利用项目F3用地的优势条件，尽可能多地规划在市场中具有明显差异化、稀缺性优势的小面积产品，迎合并包容层次元㎡元㎡0(年(/))5000-6000价格自2003年以来呈现 涨的走势200320082008200942010年第二次出现较大的涨幅，其 原因即480出台；直接导致后续M用地项目无法供给，进而推动市场项目的价格上涨。元元㎡5000000000(年(/)南03-06-南03-06-09-11-东南03-06-09-11-东03-06-09-11-东北03-06-09-11-北03-06-09-11-区域的供求关系，是造成价格和涨幅差异的因素，这一点也同时说明，南部的总 价格最高、涨幅最大最低，目前市场集中的价格区间为10,000-13,000元/平米； 原因；开发区M用地出让价格自2003年，始终在70-150万/亩的区间；目前区域内枢密院价格最高，对外报价22,000元/平米；一方面，是其20,000第一，项目为F3用地，土地成本较高，推动500-900第三，项目的产品和户型设计，大量的面积，让项目性价比很高硬件设计标图表 项目的硬件设计标准列BDABOX8联东U86-空港6.6LOFT柱距的主流设计为8.1米；柱距相对较小的产品均为1000平米以下的8.4为主的产品，多数是有停车的设计，例如：北京商务公园、空港MAX；标层的主流面积以400-600平米最为集中；最小标层面积在120-1000荷载的主流区间为200-300kg/平米，满足基本的办公功能条件；BDA客户，例如：嘉捷科技园，最大荷载为800kg/平米；在条件允许的情况下，近半数的项目将大堂设计出部分挑空空间；图表20石涂硬件设备档图表 项目的硬件设备档次列有有BDABOX有有VRV有有有VRV有联东UVRV有有VRV有有有空港有有有供电系统绝大多数为单路（单）设计；双路供电系统成本非常高，但需求的企业客群相对有限，只有涉及服务器设备等特殊行业的客户，图表22VRVVRV也相对经济；三是技术成熟，设备使用效果有保证，且使用较长；市政解决冬季供暖：单纯依靠空调取暖对于的气候效果有限；空调主要集中在集约写字楼或层的位置； 车位相图表 项目的车位相关信息列BDABOX联东U空港 图表 项目车位位置的比地 例如：企业大道III；一方面显 上调项目的车位配比指标，以长远考虑车位问题图表25 3( 3(2 210 不足不严足足目不严 适足 90-100而此标准基本是 为主的车位设计70建筑与园林设图表 项目的建筑与园林设计列式式式BDA式BOX式式式联东U式式式式式空港式式备注1：规划布局根据设计特点，分为式、组团式、公园共三个类型；2：建筑立面根据设计风格，分为现代简洁、学院派、简欧风格共三个类型； 绿地5个类型图表 项目规划布局的比式绝大多数项目最终会选择式布局 组团式和公园的布局相对选择较少图表 项目建筑立面的比简简欧风学院60%简欧风格风 地被运用于别墅或居住类产品，产业项目选择较少图表 项目园林景观的比湖景水湖景水 绿 水系的设计很少成本和后 以及北方气候的考虑是主要的顾虑因素的考图表 项目 考虑列信信信联东U信Ⅰ信信信信图表 项 考虑的比信40%的项目会在产品设计中考 的问题 大师在购置前期来看，但关注基本 、朝向、对角等简单元素因此，要适当地兼 ，尤其在一些客户比较关注的环节上关于拆分销图表 项目关于拆分销售的列联东U企业大道空港BDA企业大道BOX 限制，M用地只能以整栋形式销售；嘉捷科技园在2006年的图表 项目拆分销售的比金融街园中园属于F3用地，原则上允许自由分割，但由于拿地前通州关于产品调图表 项目关于产品调整的列---BDABOX联东U------------空港------图表 项目关于产品调整的比枢密院和企业大道III初衷是通过增加产品面积来提升园区品质，但实际 销售与招商类问题项目优图表 项目的优势列●○●○○●●●○●●○○○○○●○○○○BDA○○●●○○○BOX○○●●○○○○●●○●○○○●●○○○○●○●○○○○○○●○●○○●○○○○○○○○○○●○●联东U○○●●○○○○○○●●○○○○○●●○○○○○○●○○○○○●○○○○○○○●○○空港○●○○●○○●○○●○○○●○○○○○○访谈过程中，认为属于项 优势的内容主要为以上七项图表 项目优势的排886321价 产品品质单体面 地交政服价格是被提到最多的优势 很少有项目将政策作为项目 优势开始一定的投入，这也是多数项目不愿意的； 服务的总部公社获得入园企业的积极认可，为总 品牌提供有力支持 客户情图表 项目的客户情况列100-BDA生物BOX100-100-生物100-联东U生物100---------空港100-100- 30050-200图表 项目的客户成交信息列BDABOX联东U----------空港图表 主流付款方式的比M用地项目很难获得银行按揭的支持，仅有之前的总部 的形式，通常利率上浮30%，例如：天骥智谷； 分析原因为M用地的项目，获得银行 因此，尽可能寻 是企业客户的普遍心理，也是产业项目的明显特征F3图表 决策周期的比 图表 集中成交阶段的比期期现因此，要充分考虑项目的属性特征，制定合理的项目 流计划图表 成交原因的排8420客户成交的原因中，价格和地段是最为关注的因素政策成为成交原因的项目仅有总 和枢密院 图表 未成 原因的排88553客户未成交 原因主要体现在地段、交通、面积、价格四个方面销售去化情图表 项目的销售去化情况列6-30005-25002-2500BDA3-2500BOX4-20004-25002-25003-25003-30002-30003-2000联东U3-20002-10002-1000------3-2500------空港1-20004-30003-25001-72-5776555万776555万2542322110(/)域年均去化量为5-7万平米。/) 和总部国际年均去化量最高，达到5-7万平米的区间，分析主要原因有两个一是销售的时间较早主力销售期是2005-2010年期间，从地段、交通，到产品、面积、价格、服务等环节均领先于同阶段的市场东南部区域的项目始终处于一个平均水平，年均2-5万平米；通过访谈东部的金融街园中园年均去化量在3-45-6500-900空港MAX年均去化量仅为1-2定位较高，推出的首期产品，主力面积为相对较大的20001-2北部项目供给较少，项目的年均去化量在3-5 图表 项目建筑产品的销售比较排）695444320独栋好销难销双拼好销难销联排好销难销图表49图表 项目难销面积区间的比1500-20001500-2000㎡1000 相对小面积的产品更为好销；1000-15001500-2000是销售比例最大的产品，这与其供给集中有直接的关系；1000平米以下的产品，好销占比达到17%，难销比例则为零；增加，而在好销比例中3000平米以上产品则为零；通过访谈了解到，的第一门槛就是面积和相对应的总价；随着价格的不断上涨，目前，2000平米以下的产品中每500平米的面积差异，2000-500010005000图表 项目好销位置的比关于自持比例（租售比图表 项目自持比例的列BDABOX联东U------空港、超过80%的项目有自持部分主要原因为三种自用经营 自用部分多数为开发商的总部，一般面积在2-5万平米之间；、硬性要求持有的情况，主要为企业自用立项的M30-50持有的物业主要为三类：大独栋、写字楼和配套；第一，持有物 地会承担分摊容积率的作用第二，大独栋、写字楼、配套通常销售较为第三，大独栋、写字楼的建筑形象更好，更能体现企业的实力政策类问题图表53项目 政策分●●●●●○-○●○-BDA○●○-BOX○●○-○●○-○●○-●●●●●○-●●○-●●●联东U●●○-○●○-○●○-○●○-○●○-○●○-空港○●○-●●○-●●○-挂牌中关村的园区均可以享受中关村政策，但对于享有政策的条件要求各园区管委会都会有招商引资的政策，但同样是很难到大众的企业特殊政策，但此项政策局限性较强，市场作用有限；总部在启动阶段的2003-2007年期间，制定了三免三减半的特殊优枢密院的落税赠楼入园政策是相对特殊的对于客户而言力度大， 配套服务类问题分关于班图表 项目关于班车的列有无U有有有无空港有BDA无有无有BOX无有有无图表 项目关于班车的比有无 45% ；班车通常为40座以上的大型客车；因此，项目前期公共通勤不 阶段，班车是必要性配套关图表 项目关于的列2第1第中2第BDA1第BOX1第1--1中1中1中1中1第联东U3第1---1---1---2物业企业中2---空港1第1中1第中是项目必不可少的标配，并期先行配置的规模通常在1000-2000主要由物业或 进行经营 供餐时段以午餐为主通过走访看到 的位置多为室或较差的位置，就餐环境不理想能力有限，多为开发商的负担，所以通常交予物业或 代为经营因此，虽小，但问题较大，做为项目的首要配套，应该用心经营其它配套设图表 项目的其它配套设施分室店厅●●○●●○●●●○○○○○○●●○●○○○●○●○○BDA○○○○○○●○●BOX○○○○○○●○○○○○●○○●○○○○○○●○●●●○○○○○○●○●○○○○●○●●●●○○○○○●●○○○○○○○●●●联东U○○○○○○●○●●○○○○○○○○○○○○○○○○○●○●○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○空港●○○●○○●●●○○○○○○●○○○○○○○○○○○展厅只有总 有配置，主要功能 接待，企业使用很少泳池只有民企总 配置开发商新 部要设立在此主要考虑自用 设施配置也较少，基本为户外的简 器械物业管理服图表 项目的物业管理服务列95联东U5BDA4BOX7空港6图表 项目物业的比物业费可以细分为三个等级，55-7元、75元/㎡.月以下标准的项目最多，主要分布在东南部的BDA6-7总 物业费最贵，与其园区的成熟度有直接的关系企业增值服●●●○●●●●●●○○●○○●●●●○●○●●BDA●●●○○○●●BOX●●●○○○●●●●●○○○●●●●○○○○○●●●●●●●●●●●●○○○●●●●●○○○●●●●○○○○●●联东U●●●●●●●●●●○○○○●●○●○○○○○●●●○○○○●●●○○○○○○●●●●○○○●●空港●●○○○○●●●●●○●○●●○●○○○○○●123、公共关系：提供关系协调 45、人才：提供人才推荐、人才交流服务、人才招聘678、中介服务：提供会计、法务、知识等相 翻开项目的宣传物料、打开项目的推广，都会清晰的看到一系列为企业客户提供的增值服务内容，例如：锋创科技园、BDA企业汇；政务和中介两个大项；总部首先，总部非常重视；其次，成立专业团队总部公社，持续地研究交易、融资平台将于近期推出；第三，成合作整合经营模式，与资源方建议长期的合作关系，实现资源的共享和互助，例如、的活动，都是与第关于客户改建需图表 项目关于客户改建需求的分挂●●●●○●●●●○●●○●○BDA●●○●○BOX●●○●○○●●●●○○○●○○○○●○●○○●○●○○●○●○○●○联东U●●○●○---------------○●●●●-----空港●●●●○○○●●●○○○●○在规划设计阶段，应该充分考虑这一普遍性需求，预留LOGO的位置，既需方（入园企业企业基本信区域分A.海淀 B.朝阳 C.昌平区D.丰台 F.通州区G.其朝朝阳海淀调研企业中，办公区域分布于整个市区范围，相对东部和东南部稍多行业分所属行A.网络及系统集成B.金融C.高科技D.生 E.建筑相关F.服装G.其服 其使用功A.办公、研 B.兼顾生产、仓少量兼顾生产、仓储的功能，但属于小型的精密型生产，如秘钥等公司性A.民 B.国 33111是否上A. B.否否是1业内地A.行业标 B.中流基 C.起步孵833关于公司规人员规A.50人以 B.50-100 C.100-150 D.150-200 E.200人以100人以下的占多数，2002固定工A.50个以 B.50-100 C.100-150 D.150-200 E.200个以200200个以上100个以下的工位占76%人均办公面A.5㎡以 B.5-10㎡C.10-15 D.15-20 E.20-25 F.25㎡以 20-25㎡25关于公地贵公司 地A.海淀 B.朝阳 C.昌平 E.大兴 F.通州区G.其丰台 调研企业中，公 地基本都设置在公司办公区域所在辖区，各有分布外迁是否受地要外迁是否会受 限制A. B.不受受1调研企业均表示，公 地跨区迁址会受 的严格限制外迁受到哪些限A.原有政 B.重新建 关 2同时认为 关系与业务关系的影响也普遍存在关于政公司享受 政策321无调研企业中，多数企业表示目前享受不到任 政策在能够享受 政策的企业中，主要体现 、高新行业两个方面时付款方落税奖调研企业中，当 选 的最多 付款占比仅分期付款的客户表示当初选择的原因为项目无法办 只 选择关于员工信结公司的人员结构最多的段是A.25岁以 B.25-30 C.30-35 D.35-45 E45岁以 调研企业中，员工结构集中在25-35岁之间员工居住A.B.三环到四环CDE.近郊F2210调研企业中，员工居 要集中在四环至五环外的区域范围交通工A.公共交 B. C.班 车调研企业中员工出行主要以班车或公共交通为主车也占一定的比例65431 65431关是否 A. B.无所 C.不信调研企业中，多 目前物业基本情物业类A.独 B.双 C.联 544独集约型物双联物业面调研企业目前的办公面积分布较为丰富，主要集中在1000-3000单层面A.300㎡以下B.300-500㎡C.500-800㎡D.800-1000㎡E.1000调研企业中，目前办公物业的单层面积以300-800物业位A.临 B.临绿当时置业价当 的总价是A.500万元以 B.500-800万 C.800-1000万 D.1000-1500万E.1500-2000万元F.2000-2500万元G.2500-3000万元H.3000调研企业中，当 的总价主要集中在1000-3000万之间30003000当时置业目当 公司置业的目的是什么A.公司经营B.资产保值增值C.上市资产D.投资E.租约到期 上6租约到期or上610调研企业中 的目的主要是以公司自用、经营为主，没有投资考虑当时置业关注因关注因A.地 政 C.交 F.人才资源G.环96433331决策因最初促使在现在区 物业的原因是什么 政 B.地段交 C.价格便 E.其它原852当时置业成交信决策A.单一股 B.多股调研企业中，股东结构均相对简单，访谈中反馈，多数民营企业 决策周当 的决策周期是多久A.三个月 B.半年 C.一年 决策节A.期 B.外立面落 C.现 E.入住后一年以入住一年以上入住一年以上期1目前物业使用情自用或分有有3按栋或按层或按A.按栋 B.按层 C.按户3家分租的客户中，有2个是把不用的整层进行出租，另外1个整栋出租。关于硬件设层A.3m及以 B.3- C.3.6- E.4.5m以633m以033.9柱6m10建筑设计反A.办公空间 B.层高太 C.楼宇质量 53321 53321调研企业中，对于现有物业最为不满的 和基础生活配套缺乏的问题关于设备档需求反6553集中供暖是反馈较集中的需求很多项目冬季依靠空调采暖效果较差天然气入户的需求，主要目的是计划自己设置厨房，做 直饮水、24关于电不需要电梯不需要电梯三部及以两3000采暖方A.暖 B.地 C.空5倾向于以空调的形式采暖的客户，则认为不影响室内空间布局地源热泵系A.愿 B.不愿关于户型设计细大大堂设就目前现状认为企业独栋是否需要设 大堂需需无6调研企业中，多数表示需要设 大堂，而且普遍较为看重方位要A.必须临 B.必须临绿 C.必须正南 调研企业中， 的客户，会较为看重大堂的方位设置挑空需A.需 B.无 C.无所交通A.方 B.不方 C.无感4不方2露台及阳A.需 B.无 C.无所独立花有有无落地窗或低窗A.落地 B.低窗调研企业中 客户选择低窗台的设计，主要原因为保温隔热的考虑朝A.敏 B.不敏关于是否需就目前的现状，认为有没有必要设 层目前有，且认为目前有，但认 目前有，且认为目前有，但认调研企业中，多数企业 层不敏感相对大型的企业、国企需 层 单层是否需要单 2需 层的多数客户表示，并不需要一个单 装卸平1仓储空A.需 B.无9关于停车位位A.全部为地上车 B.全部 车 车位均 全部 车 全部为地上车车位数A.5个以 B.5-10 C.10-15 D.15个以80%10关于配套设周边配经常使998444221缺失配客户反馈 房、员工公寓有需求，但深入了解后得知并非硬性需求关设园区内是否有有有无3调研企业中，基本都配备。另外3家有规划，但目前未能投入使用用餐人公司在用餐人数大概是A.50人以下B.50-100人C.100-150人D.150-200人E.200F97210调研企业中，多数企业在用餐的人数在50人以下通常用餐人数占总员工数的50%用餐次A.中 B.早中 C.早中晚11A.10元/餐以 B.10-15元/ C.15-20元/ D.20元/餐以1110-20关于商务功能配功能需A.大型会议 B.报告 C.展览展示 31调研企业中，有相 的客户不需要商务功能配套会议555540 需求会议室的企业，主要会议规模为50-200使用频A.2次以下/ B.2-4次/ C.4-6次/ D.6次以上/4002关于功能配是否设目前园区是否 场A.有室内场 B.有室外场 有室外场74调研企业中，目前多数没有室内 场所对室内项目有哪些需公司员工对于室内有哪些需求A.羽毛 B.乒乓 C.台 D. 762房对于室内设施，多数客户喜欢普及率较高的羽毛球和乒乓球 A.网 B.篮 C.跑 666需方(入园企业621对于室 设施，多数客户喜欢网球、篮球是否需要泳A.需 B.无 C.无所关于酒店功能配是否有酒A.园区内设有酒 B.园区内无酒6需求档A.四星级以上酒 B.商务型酒 8 关于物业服专职服是否有园区提供专职物业人员（保安/保洁物业A.3元/㎡•月以 B.3-5元/㎡• C.5-8元/㎡•D.8-10元/㎡• E.10元/㎡•月以5-85融投融投 服 管理咨 管理培 上市指投融资 服务、管理培训、管理咨询是比较关注的几个方面关于园区活是否有企业家或企业现在办公区域有企业家或企业 吗7不清4调研企业中，多数都没有，且均表示对此很 有企业 或企业 的客户则表示活 不够参与度不高活您希望组 活动的类型A.旅游B.登山 学 D.读书会E.聚餐F.高端讲座 比99444331对 活动的偏好主要为聚餐在其它活动上通常有自己长期的社交圈员工活6企业基本信区域分A.海淀 B.朝阳 C.西城 D.东城 E.大兴 访谈企业分布于各城区行业分行A.网络及系统集 B.金 C.高科 E.服 使用功A.办公、研 B.兼顾生产、仓兼顾生产仓储的企业为新中新为精密型生产产品为大学的一卡通公司性民是否上A. B.否否9是1访谈企业中， 教育 上市企业，其它均为非上市公司行业地A.行业标 B.中流基 C.起步孵640关于公司规员工数A.50人以 B.50-100 C.100-150 D.150-200 E.200人以50-200固定工A.50个以 B.50-100 C.100-150 D.150-200 E.200个以55211150-200人均办公面积（写字楼含公摊面积A.5㎡以 B.5-10 C.10-15 D.15-20 E.20㎡以 15-205-10关于公地A.海淀 B.东城 C.西城 E.石景山 访谈企业的公 地都处于目前办公所在辖区外迁影外迁受地要外迁是否会受 限制受受9不1访谈企业中，仅格致璞表 外迁不 限制外迁影A.原有政 B.重新建 关 99952 关于公司纳纳税A.海淀 B.东城 C.大兴 E.其它关于政目前政公司享受 政策 B.高新行业鼓励政 C.55无3高3访谈企业中，目前多数都能够享受 或高新行业 政策期望政购置新物业期望 政策有 B.高 C.中关 D.其88311访谈企业中，对于新购置物业均表示期望享受到政策关于员工信居住A.二环到三环B.三环到四环C.四环到五环D.五环到六 E.近 5532000交通工A.公共交 B. C.班 886111车访谈企业中，员工上下班主要选择和车两种方式A.提 B.不提不不提8提2未来是否提供住A.提 B.不提82关是否 A. B.不信访谈企业中，70%企业 产品需求信现有物业情物业类A.独立办公 B.写字 C.厂 厂厂 文化创意 物业面A.500㎡以下B.500-1000㎡C.1000-1500㎡D.1500-2000㎡E.20001500单层面A.300㎡以下B.300-500㎡C.500-800㎡D.800-1000㎡E.1000 访谈企业中，目前办公物业以大平层为主，单层面积多数为500平米以上。租或目前物业 或是租赁A.购置物 B.租赁物 C.拿地盖拿拿地盖价A.500万元以 B.500-800万 C.800-1000万 D.1000-1500万E.1500-2000万元F.2000-2500万元G.2500-3000万 H.3000万元以拿地盖 现有购置物业的企业，当初购置的价格分别为500万、1000万、3000万。物业使用反7766444321电梯 等配套、物业品质也是客户反映较集中的问题周边配8865553200 B.C.便利店 G.商务中 88655532007766555430 B.C.便利店 G.商务中 7766555430选择原最初促使在现在区 物业的原因是什么 政 B.地段交 C.价格便 E.其它原535政策13置业目当 公司置业的目的是什么A.公司经营扩 B.资产保值增 E.本地拆54211置业基本需物业类物业面A.1000㎡以 B.1000-1500 C.1500-2000D.2000-3000 E.3000-5000 F.5000㎡以1500-2000单层面A.300㎡以下B.300-500㎡C.500-800㎡D.800-1000 E.1000㎡以访谈企业中，希望购置物业的单层面积最多为300-500楼座位A.临 B.临绿73置业预新物业总A.500万以下B.500-800万C.800-1000万D.1000-1500万E.1500-2000F.2000-2500万G.2500-3000万H3000万以上I3000-3500万元500万元以下800-1000万3000付款方分期付访谈企业中 客户占一半，选择分期付款也有4家 仅一家置业决策考决策A.单一股 B.多股决策周A.三个月 B.半年 C.一年 一一年以决策节A.期 B.外立面落 C.现 E.入住后一年以入住后一年以上0%现访谈反馈，没有企业表示，愿意在期房阶 ，或是提前定制置业物业使用情自用或分有有无置业关注因8876443320 F.人才资源G.配套 8876443320硬件设计需层A.3mB.3- D.4.2- E.4.5m5313m01柱A.6m以 B.6- C.8- D.10m以7306m06-8设备档次需关于电A.一 B.两 C.三部及以 采暖方A.暖 B.空 C.看价5541空暖看价地源热泵系空A.户式空 B.户式分体空 C.均新风系A.愿 B.不愿 C.无所541户型细节需大是否需企业独栋是否需要设 大堂7无3访谈企业中，多数需要较为宽敞、大气 大堂空间朝希 大堂设置在哪个方位A.正南 B.无所73访谈企业中 企业希 大堂正南正北，采光好 好挑A.需要挑 B.无所73交通A.中心位 B.侧面位 C.无所侧面位 露台及阳A.需 B.无 C.无所花A.需 B.无低窗台或落地A.落地 B.低窗 C.无所4433落地低窗无所访谈企业中，对于大面积开窗均表示可以接受，相对喜欢落地窗 朝A.敏 B.不敏关于有没有设 层的需求A.有需 B.无需 C.无所访谈企业中，多数对 层没有需求装卸平A.需要装卸平 B.无需装卸平91仓储空A.需 B.无73关于停车需位A.地上车 车 C.无所54车1数A.5个以 B.5-10 C.10-15 D.15个以 10配套设施需功7554220 B.C.便利店 G.商务中 7554220是否需要园区内配备A.需 B.无访谈企业中绝大多数需要不需要的2家企业主要为自己做饭用餐人公司在用餐人数大概是A.50人以 B.50-100 C.100-150 D.150-200 E.200人以5521110访谈企业中，公司在用餐人数基本在50人以下用餐次A.中 B.早中 C.早中晚8早中11餐A.10元/餐以 B.10-15元/ C.15-20元/ D.20-25元/E.2510商务功能配套需功能需A.大型会议 B.报告 C.展览展示 55510大型会议参加人221110 50-200使用频A.2次/年以 B.2-4次/ C.4-6次/ D.6次/年以441002功能配套需室公司员工对于室 有哪些需求A.羽毛 B.乒乓 C.游 666521房访谈企业中，对于室 需求最多的是羽毛球、乒乓球 房室员工对于室外有哪些需求A.网 B.篮 C.跑 553322访谈企业中，一半不需要室外，其它需求 比较分散游泳A.需 B.无酒店功能配套需是否需A.需 B.无档A.四星级以上酒 B.商务型酒 66322 经济型酒物业服务需专职物业服是否需要园区提供专职物业人员（保安/保洁需物业A.3元/㎡•月以 B.3-5元/㎡• C.5-8元/㎡•D.8-10元/㎡• E.10元/㎡•月以5企业增值服务需 服 B.上市指 C.管理咨 E.投融 3333211管理咨 投融无管理培服 上市指园区活动需企业是否需要企业 A.需 B.无 C.无所访谈企业中，多数需要企业 但是对企业 期望不高，原因是既往的经历均效果不佳企业 （CEOCLUB）？ 访谈企业中，对于企业 多数也有需求活您希望组 活动的类型A.旅游B.登山 学 D.读书会E.聚餐F.高端讲座 比66542211访谈反馈，对 活动中聚餐最容易操作，其它活动主要看组织质量员工活A.体育比 B.文化交 C.相亲活 33322对于通州及项目的关于通州商务A.了 B. C.不了听听442关于区域配A.很 B.一关于区域前A.良 B.说不清关于区域环交通环A.不便 B.尚 C.便尚6产业环您对区域内 扶持政策或产业环境感觉如何A.一 B.较 C.很1访谈企业中，对于通州 扶持政策感觉一般，多数企业表示不了解置业通州关注因置业通 会考 B.不考会会考91置业产业A. B.否否是关于企业专属服务的吸园区提供专 联想对于园区提供的科技相关服务是否会增 信5会5关于联想园区命名为联想科技城是否 或者有抗A. B.有抗 C.无所有有置业使用功能的考A.总部中 B.结算中 C.研发中 中 E.高端制造部886111 共性和共性在需方（入园企业）企业基本信潜在客制需方(入园企业企业规150-人需方(入园企业100-150200人 50人以50-100潜在客200人50-100上100-50人以人150-人50-200需方(入园企业0潜在客4683产品需求信置业目当 公司置业的目的是什么需方(入园企业潜在客资产保值增 租约到期or租 上市资产 投 21145决策周一一年半年三个月一年以潜在客一年半年三个月一年以需方(入园企业企业客户 决策周期普遍在半年内的区间，需要一定的周期企业客户 决策周期在三个月内的比例仅在20%左右成交阶需方(入园企业入住一年期房 现潜在客入住后 期年以现企业客户 决策节点集中在现房至入住后六个月的时间区间企业客户的决策节点通常从外立面落下开始，期房阶段几乎不会考虑关注因0202 67 潜在客1 469需方(入园企业户型细需方(入园企业无所无 需 潜在客无无所需需需无潜在客无有需方(入园企业配套设 23 6 潜在客1 8 需方(入园企业商务功需方(入园企业潜在客31大型会议1055功公司员工对于功能有哪些需求需需方(入园企业6潜在客657621羽毛房兵兵 无企业客户对于的需求集中在羽毛球、乒乓球、房访谈反馈员工的时间主要为午间休息无无需潜在客无需无所需方(入园企业酒店功22236潜在客8需方(入园企业 企业增值服 2潜在客 155556需方(入园企业 需方(入园企业无潜在客无所需不清目前目前企业客户对于企业家和企业家有普遍性需求入园客户访谈中，多数园区并没有设置，但均表示对此很 园区活222潜在客336需方(入园企业 在需方（入园企业）企业基本信2.1.2.1.1迁地要外迁是否会受 限制119受潜在客1受需方(入园企业 2.1.2.1.2政公司享受 政策高高无245潜在客高 其 人无123需方(入园企业企业客户多数能够享受到的 政策有限，但需求较为普遍。供方与需方出现的分析供方（商务园）与和潜在客户之间的主 独独潜在客独类独供方(商务园数据显示，建筑形式是目前供需双方，呈现出的第一个主 20003000上下50001500潜在客1000㎡以5000㎡3000150020005000供方（商务园 主要在于1500-2000平米面积区1500-2000独3000-50002000-3000供供方(商务园1500-20002000-3000类独独1000㎡以3000-50001000-15005000㎡以因此，在建筑形式的上，让客户做出妥协是相对容易和可能的，而规划满足客户需求的单体面积，是减少或解决的可行性策略。关于地源热潜在客供方(商务园数据显示，对于地源热泵系统，双方存 潜在客户反馈的数据显示，愿意使用的为多数，但是在实际的访谈中，