工程维修部工作条例

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档工程维修部工作条例工程人员行为规范通用规范仪容仪表：整体上自然大方得体，符合工作需要及安全规则。精神奕奕，充满活力，整齐清洁。头发要经常梳洗，保持整齐清洁、自然色泽，切勿标新立异。男员工前发不过眉，侧发不盖耳，后发不触后衣领，无烫发。男员工脸、颈及耳朵绝对干净，每日剃刮胡须。注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁。勤洗澡，无体味。上班前不吃异味食物，保持口腔清洁，上班时不在工作场所内吸烟，不饮酒，以免散发烟味或酒气。男员工领带平整、端正，长度一定要盖过皮带扣。领带夹夹在衬衣自上而下第四个扣子处。女工作时间内着本岗位规定制服，非因工作需要，外出时不得穿着制服。制服应干净、平整，无明显污迹、破损。制服穿着按照公司管理规定执行，不可擅自改变制服的穿着形式，私自增减饰物，不敞开外衣、卷起裤脚、衣袖。制服外不得显露个人物品，衣、裤口袋整理平整，勿显鼓起。西装制服按规范扣好，衬衣领、袖整洁，钮扣扣好。裤子要烫直，折痕清晰，长及鞋面。保持指甲干净，不留长指甲及涂有色指甲油。鞋底、鞋面、鞋侧保持清洁，鞋面要擦亮以黑色为宜，无破损，勿钉金属掌。员工应穿黑色或深蓝色、不透明的短中筒袜袜，禁止穿着带花边、通花的袜子，无破洞，袜筒根不可露在外。工作时间须将工作牌统一按规范佩带，一般佩带在左胸显眼处，挂绳式应正面向上挂在胸前，保持清洁、端正。行为举止：姿态端正及自然大方，工作中做到：走路轻、说话慢、操作稳。以立姿工作的员工，应时刻保持标准的站立姿势：两腿直立，两脚自然分开与肩同宽，两眼平视前方，两手自然下垂，挺胸、收腹。禁止双手交叉抱胸或双手插兜、歪头驼背、依壁靠墙、东倒西歪等不良行为。以坐姿工作的员工，应时刻保持端正的姿势：大腿与上身成90度，小腿与大腿成70至90度，两腿自然并拢。不盘腿、不脱鞋、头不上扬下垂、背不前俯后仰、腿不搭座椅扶手。员工在工作中行走的正确姿势：平衡、协调、精神，忌低头、手臂不摆或摆幅过大、手脚不协调、步子过大、过小或声响过大。员工在工作中行走一般须靠右行，勿走中间，与客人相遇时要稍稍停步侧身立于右侧，点头微笑，主动让路。与客人同时进出门（厅、楼梯、电梯）时，应注意礼让客户先行，不与客人抢道并行，有急事要超越客人，应先在口头致歉“对不起”、“请借光”，然后再加紧步伐超越。会见客人时要做到：应起身接待，让座并倒水。与人接触保持1.5米左右的距离，尽量少用手势，切勿用手指或手中物品客人面前比划、或直指客人。时刻保持微笑的表情：笑容自然、适度、贴切庄重，保持自然的目光与眼神，视线接触对方面部时间占全部交谈时间的30—60%、保持正视，忌逼视、斜视、扫视、窥视。自觉将手机拨到震动档，使用手机应注意回避。没有挖鼻孔、掏耳朵、伸懒腰、打哈欠、抠指甲、搔皮肤、搓泥垢、整理个人衣物等不良行为。避免在客户面前咳嗽、打喷嚏，不得已时，应以纸巾遮住口鼻，将头转向无人之侧处理，并及时道歉，说“对不起”。不在客人面前抽烟、吃东西、嚼香口胶、看书报等，不在客户面前大声哼唱歌曲、吹口哨、谈笑、喧哗。引导客人时，应保持在客人前方二至三步的距离，与客人大约呈130度的角度，步伐与客人一致。引导客人上楼梯时，让客人走在前，下楼梯，让客人走在后。引导客人乘电梯时应让客户先入，不得自己先行，电梯进门左侧为上位。到达时请客户先步出电梯为客人指引方向或指点位置时手势得当，手指并拢用手掌指向所指示方向，手臂微曲、低于肩部，身体向所指示方向微微前倾。进入办公室、客人家中须先轻轻敲门（按门铃），得到允许后方可入内。为客人向外开门时：敲门—开门—立于门旁—施礼。向内开门时：敲门—自己先进—侧身立于门旁—施礼。与人握手时，主人、年长者、身份地位高者、女性先伸手，客户、年轻者、身份职位低者和男性见面时先问候，待对方伸手后，上身前倾，两足立正，伸出右手，四指并拢，拇指张开，距离对方一步，双目注视对方，面带微笑，握手用力不宜过大。时间不宜过长，一般3秒钟左右即可。做介绍时，受尊敬的一方有优先了解权，首先把年轻者、男性、资历较浅者、未婚女子和儿童，介绍给年长者、女性、资历较深者、已婚女子和成人。之后，再向另一方介绍；自我介绍时要先面带微笑问好，得到回应后再向对方介绍自己的姓名、身份和单位。当他人为您做介绍时，要面带微笑、点头致意，介绍完毕后，握手并问候，可重复一下对方的姓名等称呼“您好，*先生/小姐！”。接受名片时，须起身双手接受，认真阅看，不可来回摆弄和遗忘。递名片时由下级、访问方、被介绍方先递名片，用双手递上，齐自己胸部，并做自我介绍，正面朝上，正对对方。互换名片时，右手拿自己的名片，左手接对方的名片后用双手托住。保持清洁，主动拾捡小区或大厦内随手可及的垃圾。在公众区域修理时应设立安全标示，对一时不能使用的设备应事先放置"正在修理，暂停使用"的牌子，确保客人安全。进现场维修应应礼貌待客，一时解决不了的问题应向客户或通过客服人员向客户作出解释，并立即汇报主管。语言态度在任何工作场所，见到客人应主动问候。与同事首次见面应主动问好。注意对客人的称呼礼仪：男性称呼“先生”、未婚女性呼“小姐”、已婚女性“太太”、“夫人”，如无法断定对方婚否，则可称呼为“女士”。老年人称呼视地区习惯（尊重和礼貌的方言）。对儿童可称呼为“小朋友”。使用10字礼貌语：您好、请、对不起、谢谢、再见。接受别人的帮助或称赞，应及时致谢，因自身原因给对方造成不便，应及时致歉。禁止用“喂”招呼客人，即使客人距离较远。接听电话时，拿起话筒—“您好！京安物业（**服务处）/姓名”—确认对方—听取、记录对方来电内容—确认重要内容准确—“再见”,拨打电话时，接通电话—自报家门（“您好！我是京安物业（**管理处）”—确认电话对象（请问您是***？）—讲述电话内容—“再见”。面对客人发脾气时，应耐心忍让，友善劝解和说明，注意语气亲切。尊重客人，与客人意见发生分歧时，不予当面争论，更不应说客人错、自已正确之类的言语。尊重同事，不因意见分岐而发生争吵。客人有过激行为时，工作人员应巧妙地化解，不得与客人正面冲突，尤其避免动用武力。交谈时，应态度诚恳，耐心聆听，不轻易打断别人的话语。对客人的咨询和困难，应诚心帮助解决，永远不说“不知道”或“不归我们管”、“这是上头的事”之类的言语，但也绝对不能乱说，而应礼貌的介绍客人到相应职能部门询问。工程人员奖惩标准目的奖惩分明，调动员工的工作积极性。适用范围所有工程维修部员工奖励拾金不昧：视物品价值，奖励50-100元，高价物品可最高奖励200元。工作表现突出在技术革新、节能降耗方面有重大贡献：一次性奖励50-200元。在见义勇为、抢险救灾，保护人民生命财产安全的过程中视情况予以通报表扬，奖励100-500元。获省、市级专业技能荣誉或奖项：一次性奖励100-200元。获服务对象书面表扬：一次性奖励50-100元。及时发现隐患，防止重大事故发生：一次性奖励100-200元。惩罚职工严重违规，公司将会对严重者将予辞退。凡违规造成损失者，公司将按情况追究赔偿。以下为具体违规处理决定（但不局限于以下规定）。串岗闲聊，不按时交接班：每次罚款20元。未请假或假满未及时续假不到岗者以旷工论处，连续旷工三日作为自动离职处理。旷工一天罚款100元，并扣发当天工资。在岗吃零食：每次罚款20元，二次罚款50元。酒后上班：不准上班，作旷工处理，罚款100元。未经上级批准擅自调班：每次罚款20元，二次以上每次罚款50元。擅自脱岗：每次罚款20元，二次以上每次罚款50元，三次年终考核为不合格。设备巡查不到位，每次罚款10元。未按规定规范着装、未挂胸牌或工作服不整洁：每次罚款10元.小区或禁烟区内吸烟：每次罚款10元。不服从工作分配，不听指挥：每次罚款50元，三次年终考核为不合格或辞退。维修记录不详实，原始资料数据不全：每次罚款10元。因工作质量和服务态度差遭到服务对象投诉并经相关部门核实的：一次罚款100元，三次辞退。私自向外界提供设备等资料，泄露公司机密的，私带或私自借出工程图纸和设备资料，更具具体情节轻重予以500元以下罚款直至辞退。违反公司制度规定程序及安全操作规程：每次罚款100元并发过失单，，三次年终考核为不合格或辞退，造成严重后果的由个人负全部责任。对服务对象不礼貌，行为粗鲁，发生争吵：一次罚款100元，二次年终考核为不合格或辞退；职工间应互相团结、协作，在岗时如发生争吵：每次罚款50元，，三次年终考核为不合格或辞退。如有打架斗殴行为，一律予以辞退。职工应爱护和保管好本岗使用的工具，如人为损坏和遗失工具，照价赔偿。职工因失职影响工作的处以相应的罚款；造成严重后果的由个人负全部责任，需承担相应的经济赔偿。工作质量达不到要求或未按时完成的，每次罚款20--100元盗窃公司和服务对象财物，一经发现予以辞退，并按物品原值的2倍赔付，情节严重者送公安机关。人为损坏设备设施：按设备科核定的价格赔付，并给予纪律处分，情节严重者予以辞退送公安机关。其他奖惩条款依据集团公司相关制度执行奖惩程序：凡符合上述奖励条款的职工，由部门或公司办公室书面报告，经总经理批准后，报公司办公室备案并由公司办公室通知财务实施。凡符合上述惩罚条款的职工，处罚100元以下由部门负责人批准，处罚100元以上（包括100元）由总经理审批。值班管理为及时处理突发事件，维护管理区域正常管理秩序，特制定以下制度：值班人员：工程维修部每天安排工程人员进行值班；值班地点：办公室；值班人员应填写值班记录表，注明值班人、值班起止时间、值班情况及处理结果等；值班人员应认真检查管理区域公共设施设备运行情况，接受保修；夜间值班人员应按时间要求检查管理区域效果照明灯具的开关；值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告工程维修部主管、管理处主任，并请求有关部门协助处理。重大事件的处理，次日必须作出书面报告，上报工程维修部主管、管理处主任；值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，若因此而造成损失的，追究当事人的责任；值班人员因事、因病无法值班的，应事先安排调班，并报工程维修部主管国家法定节假日另做加强值班安排。规定凡在值班岗位工作的员工，必须坚守岗位，严禁擅离职守；值班工作中要求精力集中，认真负责，按程序开展工作；值班过程中发现问题要立刻解决，遇有困难时可请求帮助，当重大事件发生时，要立即报告工程维修部主管，不得延误，不得擅自做主，不得隐瞒不报；严格遵守各项值班纪律及各项操作规程，凡因违反规程引发的一切后果，其责任均由值班人员自负；值守人员要注意接听电话，做好电话记录；每天值班情况要逐项认真记录,本人发现问题,本人跟踪落实。物业移交验收标准目的：规范物业公司与开发公司验移交、验收、接管工作。适用范围：适用于物业公司与开发公司移交、验收、接管工作。职责：工程维修部主管负责依照本规程具体实施与开发公司的具体移交、验收、接管工作。物业管理处主任负责依照本规程监控物业移交验收工作。程序要点：楼宇接管移交资料项目建设资料《国家建设征用土地通知书》及红线图复印件；同意使用提地通知书复印件；建设用地批准书复印件；固定资产投资许可证复印件；建设工程规划许可证复印件；市规划局《建设工程报建审核书》复印件；规划报建图复印件；建筑设计防火审核意见书复印件；建设工程规划验收合格证复印件；建设工程竣工验收质量认定书复印件；通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件；供水协议书复印件；供用电合同复印件；申请门牌呈批表复印件；其他相关资料。物业产权资料销售资料(业主、产权、位置、建筑面积等)复印件；其他相关资料。建筑工程技术资料地质勘察报告复印件；工程合同及开、竣工报告复印件；建筑施工图(结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等)原件；图纸会审记录复印件；工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件；隐蔽工程验收签证复印件；竣工验收证明书复印件；建设竣工图(包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等)原件；其他项目竣工图(绿化、景观、二次装修等)原件；各分项工程施工单位资料复印件；其他相关资料。设备资料---供电系统供电系统设备购买、安装合同复印件；供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件；供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件；高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率的)原件；高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随即资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等)原件；高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)原件；高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件；配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、合格证等)；配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)复印件；其他相关资料设备资料---给排水系统给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件；主要材料和制品的合格证或试验记录复印件；配套装置、仪表、水表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)复印件；其他相关资料。设备资料---弱电系统弱电系统设备购买、安装合同复印件；弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件；弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量)原件；弱电系统随即资料(安装使用说明、维护保养手册、合格证、随即配件清单、主要配件资料等)原件；弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明原件；宽频接入协议复印件；有线电视及电话协议复印件；其他相关资料。楼宇硬件设施接管验收和竣工的区别接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格.设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收.接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题.将被业主广泛投诉的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的评价行为.楼宇接管验收的标准和方法验收标准为建设部《《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求验收方法为观感验收方法和使用验收方法楼宇本体硬件设施的具体验收标准1）主体结构:外墙不得渗水屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏；楼地面面层与基层粘接牢固、不空鼓、整体面层平整、无裂痕、无脱皮、起沙;块料面层表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差；2）内墙面抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固,去缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝沙浆饱满,线条顺直；3）顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍；4）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒乏水和渗漏；5）木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、尤其完好光亮；6）门、窗(指公共部位单元门、大门)；门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形；门锁、窗销连接牢固、开启灵活；玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤；油漆均匀,色泽光亮、完整；门禁系统通话清晰、完好、无锈迹；单元门表面光亮,无刮花.变形；进户门装饰完整；7）楼梯、扶手；楼梯无裂痕、无表皮剥落；8）木装修工程表面光洁、3线条顺直、对缝严密、牢固；9）饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角、对缝平直；10）油漆、刷浆色泽一致、脱皮、漏刷现象；11）电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常；12）有线电视设施线路铺设到位；13）通讯设施线路铺设到位；14）开关安装牢固、开光灵活、接触良好；15）灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常；16）水表、电表、气表安装牢固、读数正常、无损伤、无污渍、每表具有合格证；17）卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅；18）给水设备安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力；19）地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损；20）门铃、可视对讲电话安装牢固、操作灵活、听觉效果良好、画面清晰；21）天台天沟、落水口通畅完好；隔热层、防水层完好；22）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整；23）屋面避雷设施连接牢固；25）弱电井、水表井管道、线槽排列整齐、安装牢固、无缺损、整洁；26）其他设备设施要求齐全、完好、型号与设计相符、工作正常；公共配套设施接管验收标准.1）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整；2）3）绿化符合设计要求(按合同约定),不缺株少苗,无死株、无大面积杂草;绿化水管布局合理、罚门开关灵活、安装稳固。4）道路:路面平整,无水泥块、无起沙、断裂；路牙石砌整齐、灰缝饱满、无缺角损失；块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好；5）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚；6）垃圾收集设施外表装饰完整、油漆完好,使用方便,并设置“可回收、不可回收、有害物质”标示；7）岗亭安装牢固、配件齐全(照明、插座等)、标识清晰、完好无损；8）道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损；9）10）11）围墙符合设计要求,整洁美观,无塌陷、无裂缝；12）大门符合设计要求、开启灵活、外观完好、安装牢固；13）沙井、检查井(雨水井、污水井)化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物；14）护坡、挡水墙泄水通畅、砌筑牢固；15）台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；16）奶箱、报箱安装牢固、安全、表面平整光洁；17）园区景观、小品牢固、完好、安全；18）招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁；19）背景音乐符合设计要求。保安监控设备接管验收1）2）主机工作性能良好,反映敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,显示器画面清晰；3）摄像探头器型号、数量与移交清单相符,工作性能良好,反应应捷,表面完好无损,安装牢固；4）红外报警器型号、数量与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,表面完好无损,安装牢固；5）其他设备设施要求齐全、完好、型号与设计相符、工作正常；给排水设备接管验收1）供水系统水表(箱)安装牢固、性能良好；阀门、管道安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅,有足够的压力；2）排水系统污水泵标识清楚、性能良好；积水坑符合设计要求；排污管道安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅；其他配备设施要求齐全、完好、型号与设计相符、工作正常；变配电设备接管验收2）配电箱安装牢固、性能良好、操作灵活、标识清楚、线路整齐有序；3）电缆井安全防护装置齐全、标识清楚,通风良好、干燥整洁；4）其他配备设施要求齐全、完好、型号与设计相符、工作正常。电梯.燃气等的验收单独进行接管验收遗留问题的处理1）遗留问题的登记确认:对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发公司相关人员签字确认；4.6.9.1.2对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题登记表》中并请开发公司相关人员签字确认;2）对资料遗留的问题,接管验收小组营房积极同发展商联系补齐.3）对物业硬件设施、设备遗留问题、一般问题接管验收小组应当要求开发公司在两周内解决;重大问题接管验收小组营房要求开发公司在一个月内解决；4）对长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以“备忘录”的形式将问题登记后交给开发公司进行备录。5）《接管验收遗留问题登记表》和“备忘录”交公司行政部长期保存。机电设备管理规定目的：确保机电设备的良好状态，保证设备保持正常的运转能力，避免设备受不必要的磨损.老化.腐蚀等，延长设备的使用寿命。适用范围：适用于各管理处(部)机设备的管理。机电设备管理主要措施：树立以“预防为主，修理为辅，维护与修理并重”的原则，大力加强设备的日常维护和保养工作，严格控制设备不正常的操作与事故责任，确保设备的使用期限，要求管理处必须建立，建全各种管理制度和各项管理措施。配备与机电设备管理工作相适应的人员.设备.仪器仪表和作业环境。制订并贯彻执行设备台帐管理制度，健全设备及其附件编号.统计.保管.更新.报废等管理办法。制订并贯彻各种设备的使用.维护.保养制度和运行操作规程及设备管理人员的岗位职责。编制并确定各类设备修理周期.类别.管理程序及设备修理的复杂系数。制定各种机电设备的修理工日.材料损耗报表及备品备件定额。建立健全设备技术档案的管理制度，统计好设备运行和维修记录。机电设备管理的规定操作人员在使用不熟悉的设备前必须进行有关设备的结构.性能.操作.维护及安全技术等方面的培训后，方准使用和操作设备。机电设备应建立严格的交接及巡视检查制度。各设备必须严格执行其操作规程，严禁不按操作规程进行操作。严肃处理设备事故，认真分析事故原因，积极及时采取措施纠正预防同类事故的再次发生。机电设备检查管理目的：规范机电设备检查管理，确保系统正常运行。适用范围“各管理处的机电设备检查管理。职责管理处主任、工程维修部主管负责辖区机电设备检查管理制度的制订和实施。工程维修部主管负责机电设备日常检查管理的安排、检查。维修人员负责各自责任范围内的检查。内容各管理处主任、工程维修部主管组织相关人员根据辖区不同设备性能、作用和运行要求制定检查制度、检查内容、检查表格、检查时间要求；对设备采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式，以确保设备完好。运行检查必须由各专业人员负责，每天按规定时间对所管辖设备运行(包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等)进行全面检查。每次检查情况填在《巡视检查记录表》，发现异常或事故隐患必须及时排除，重要问题立即汇报并填写《设备故障记录》。外包维修保养项目如电梯、消防系统等项目由外承包方维修人员负责。外包维修每次保养工作必须先到管理处(部)办理手续后方可进行。外包或维修部门检查项目包括但不限于以下内容：设备的性能.设备运行状况.故障部位.故障原因等，并应填写相应的维修或维护记录表，维修中修理的部位.更换的零部件，修理后的运行效果都应作好记录，维修员或外包单位应根据设备保养情况分别填写《公共设施(设备)日常维护保养记录》或《公共设施(设备)大.中修工作记录》。管理处主任、工程维修部主管、维修员根据责任范围进行巡视检查，工程维修部主管着重较重要的机电部位及设备进行检查，巡视结果记录于《交接检查记录表》，并督促维修员维护好重要设备，确保设备正常运行。工程维修部主管必须保证设备安全使用，并每天.每周均对设备的安全状况.线路.零部件等进行检查，发现故障隐患及时排除，确保安全，并向管理处主任汇报每周工作。工程维修部主管每月对机电设备管理检查情况进行总结，并向管理处主任提交月度工作报告，月度报告复印件提交公司总经理助理审阅。工程维修部主管每月统计水电用量.价格等资料填写水.电经营月报，报管理处主任认可后提交公司总经理审阅。记录《设备事故记录表》、《公共设施(设备)大、中修记录表》、《公共设施(设备)日常维护保养记录表》由部门兼职资料管理员保存至设施（设备）报废。机电设备安全管理目的为规范设备安全管理，延长设备使用年限，确保系统的正常运行。适用范围适用于各管理处(部)机电设备安全管理职责管理处主任负责机电设备安全管理指导及监管。工程维修部主管负责对小区设备日常运行维护维修安全管理工作的安排和检查。维修员负责设备房的具体安全管理。内容机电设备维修员必须接受岗前安全培训，经考核合格方可上岗。设备房必须符合消防要求，按规定配置相应的消防设施及灭火装置。。设备房严禁堆放易燃、易爆物品及任何与设备运行无关的材料或物品。设备房不可以进行明火作业，如无法避免，则必须由专人在现场看护，并备好灭火器。供配电设施的维修应在停电后进行，必须带电作业时应做好安全措施并有专人在现场监护，禁止一个单独作业。机电设备房应保持通风，照明以及应急灯在停电状态下正常使用。外来人员不得进入电梯机房、配电房、空调机房、水泵房等各要害部位，经管理处主任批准后进入者，必须办理登记手续，并由工程维修部主管陪同方可进入。维修员必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围内的安全状况进行检查，发现不安全因素及时报告，限期解决。各机房不得随意配备钥匙，各机房钥匙由值班人员专人负责。无人时必须锁好门窗，交接班时必须一起交接。机电设备交接班目的为规范值班人员行为及工作要求。确保设备值班工作正常开展。适用范围各管理处的设备交接班。职责管理处主任负责对值班工作指导与监管。工程维修部主管对日常值班人员的工作安排和值班人员的日常工作管理。值班人员负责根据相关制度严格执行。内容接班人员应提前15分钟到达工作岗位，与交接班人员一起对设备设施巡查一遍，了解设备运行情况，并填写交接班记录表。接班人员如身体不适、酒意或精神不振不得接班，值班人员出现缺勤时，应报告主管领导。交接人员下班前必须清扫工作现场，将设备擦拭干净，并向接班人员交接清楚，特别是隐患缺陷。交接班时双方事先作好准备，必须按照下列内容进行交接：设备运行记录、事故记录、设施记录、工作票、操作票、主管部门及上级领导的通知、运行图纸等应正确齐全。.值班用工具、设备工具、仪器、仪表、消防设备、钥匙等应齐全完整，室内及设备外壳应清洁无尘。接班人员在接班时必须检查设备各部位情况，如发现有故障或不清洁，应立即提出意见，必要时可拒绝接收，交及时告知工程主管。接班人员对连续运行设备可不停机交接。交班者必须详细交待本班负责区域内设备的使用与故障排除情况，并将需要排除故障的设备、已排除故障的设备填写在“交接班记录表”内，交接时双方签字。接班者必须查看使用情况，如有故障应及时排除。工程维修部主管应定期检查设备交接班执行情况。记录《交接班记录表》部门兼职资料员保存二年。机电设备使用与日常维护管理目的：规范机电设备使用与日常维护管理，确保设备的正常运行状态。适用范围：适用于各管理处机电设备使用与日常维护管理。内容正确的使用和维护设备是保持正常运转和延长使用寿命的主要方法，其内容应包括但不限于设备的正确使用、维护、日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之正常工作。设备的使用与日常维护必须按设备使用维护的规程进行操作，经常巡视检查区域内的设备维护、保养工作状态。设备的使用和维护保养规程由机电设备有关维修员按设备类型不同分别编制，报有关人员批准后执行。设备使用维护操作规程的内容包括但不限于以下：设备的型号规格和使用范围。设备操作系统便用。润滑记录卡。设备使用维护必须遵守的事项。设备使用中严禁的事项。设备操作人员对设备使用维护必须严格遵守以下规定：不得将有故障的设备投入使用。开机前必须严格检查各润滑系统，不得在缺少润滑油时运行设备。严格遵守设备运行操作规程，在设备突然停电或故障时，应立即采取相应的措施，如切断设备的各始位置。连续运转的动力设备必须定期进行保养。机电设备管理人员工作规定目的：规范机电设备管理各类人员的工作规范，确保机电设备管理的有序和有效。适用范围：适用于管理处、工程部对机电设备管理各类人员的管理。内容维修员岗位规定。值班维修员必须全权负责设备运行期间的全面工作。值班维修员须坚守岗位，不得擅自离岗，工作去向必须向工维部主管报告。水、电维修员必须按规定时间巡视设备的运行情况，及时调整设备运行中的偏差，处理设备隐患。设备运行中遇设备故障，而值班员无法处理时，应及时报告工维部主管，以便组织抢修。重大设备故障时，工维部主管应立即报告公司管理处主任，管理处主任安排专业工程师协助处理。值班维修员必须做好本班工作记录，发现问题未记录，一切责任由当班人员负责。接班人员必须提前十分钟到达岗位，做好接班准备工作。确认交接设备运行良好，使用设备齐全，值班场地清洁，值班记录准确完整后进行交接班工作。除紧急事故外，任何承包出去的工程项目均须按供方管理规定和统一采购管理执行；因工作需要的加班须事先向工维部主管同意方可正常运行。维修员工工作规范1）严格遵守各项规章制度，确保管辖范围内一切设施.设备的正常运行。2）每日进行维修工作时，发现问题及时检查.处理。3）在巡视或进行维修工作时，严禁大声喧哗，打闹嬉笑或工作时吸烟。4）在巡视或维修中，除在维修单做好记录外，必须在《巡视检查记录表》上的记事栏进行详细记录，以便主管随时进行检查。5）除非紧急情况(如断电、漏水、电器或电路短路等)维修员不得接受其他部门或业主的邀请私自进行维修，凡属业主委托维修项目，须由管理处统一安排方可进行，进行业主室内维修时，必须有业主陪同或业主代表在场方可进入室内维修。维修员工作安全措施。维修员在断开自动开关或隔离刀闸工作时，必须把“禁止合闸”的标示牌挂在手柄上。带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好手套穿长袖和长裤的工作服。电气试验时必须穿绝缘鞋。工作完毕后，应检查工具有无遗忘，并须将拆动部分恢复原状。雷电时禁止进行任何电气设备的维修工作。带电高空作业时必须二人进行。带电高空作业时必须使用防爆灯，调换灯泡时须停电作业。在炽热的高温场所作业时，必须做好通风降温措施，禁用易燃油类或挥发性液体。禁止在潮湿的场所进行带电工作，要保持工作服干燥，养成穿绝缘鞋.戴绝缘手套的良好习惯。消防设施必须摆放在显眼处，便于取用的地方，且保持消防设施的良好使用状态。供配电设备房的管理目的：规范供配电设备房的管理，确保供配电系统的正常运行。适用范围：各管理处供配电设备房的管理。职责管理处主任负责辖区供电设备房管理的检查、监督。工程维修部主管负责供配电房日常管理工作的安排、检查。维修员负责供配电设备房的具体运行管理工作。内容维修员对供配电设备负有运行、监视和维护保养责任，应严格执行有关规章制度。相关人员应熟悉设备作用，了解系统运行方式，掌握设备性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。值班人员应严格执行管理处的供配电调度命令。定期对安全用具、消防设备进行检查、维修，并做好相关检修记录。负责做好现场安全措施，并做好安装和维修后的验收工作。闲杂人员不得进入设备房，有关人员须执行登记手续。定期巡视检查供配电房，确保以下设施设备齐全，运行正常。高压室内无杂声，门窗完整，照明.通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常。低压配电室门窗完整，照明.通风良好，变压器声音正常，温湿度正常，无异常响声及发热.积水现象。雨天应注意是否有漏雨，积水现象。热天应检查冷却装置和设备通风良好情况。注意堵塞油孔，防止小动物串入室内造成设备短路，影响供电。发电机系统门窗完整，通风良好，充电系统工作正常，蓄电池电压，电解液比重正常，信号指示和各控制开关状态正常。维修员巡视检查情况记录在《巡视检查记录表》，发现设备故障或运行出现异常情况应及时报告主管并及时采取有效措施，对于造成影响设备正常运行的事故由维修员做好书面记录，并根据情况填写《维修单》安排相关维修。变电所设备倒闸操作和维修.保养工作时，必须严格按国家颁布的安全操作及工作规范执行。记录《巡视检查记录表》、《维修单》由部门兼职资料员保存二年。供电系统应急处理预案在有台风、暴雨灾害时，工程维修部须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。灾情过后，对供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。发生火灾时，运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。电力故障和停电应急程序若电力部门预先通知停电，立即将详情和有关文件呈交主管人员；管理处主管人员随即安排电工值班；预先张贴停电通知在显眼位置；若电力故障引致停电，须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修，并通告有关停电情况，然后迅速了解故障原因及停电的影响程度，做好解释工作等善后事宜；当供电恢复时，电力技术人员应检查所有电挚的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管人员，及时安排修理。弱电系统管理弱电系统的维护管理制度目的：规范弱电系统的维护管理，确保弱电系统的正常运行。适用范围：适用于各管理处弱电系统的运行管理。定义：弱电系统指通讯广播系统(背景音乐系统)，电子巡更系统、周界防越系统、火灾报警及保安监视监系统、对讲门防盗系统(门禁系统)和车场(库)道闸系统等。职责管理处主任负责辖区弱电系统运行管理的检查、监督。工程最新作主管负责弱电系统日常维护工作的安排、检查。安保部主管负责弱电系统中安保系统日常巡视检查工作的安排、检查。维修员负责弱电系统的具体维修维护工作。安保人员负责弱电系统中安保系统的日常巡视检查工作。内容安保人员对弱电系统中安保系统(包括火灾报警及保安监视监控系统、对讲门防盗系统和车场(库)道闸系统)负有运行、监视责任；维修员对弱电系统除安保系统运行外负有运行、监视和维护责任，均应严格执行有关规章制度。相关人员必须了解弱电系统设备的作用，了解系统的运行方式，掌握设备的性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。维修保养工作应指定维修单位或专人进行，其他人员不行随意拆开系统的机箱。系统的机械装置要定期润滑，及时更换因疲劳原因失去功能的零件。定期检查各楼层、井道内的各种线路和分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患：对消防控制柜进行清扫除尘；检查线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰；烟感器、温感器因受环境污染应及时清洁。相关人员巡视检查中发现故障应及时排除，确保系统的正常运行。由外包维修单位进行的保养，维修保养情况必须形成记录，并由工程维修部、客户服务部保存归档。监控系统设备运行管理制度中控室监控员负责中控室监控设备24小时运行操作、监控、记录。当接到火警报告或显示火警信号时，应立即要求保安员前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员，启动相应灭火设备，并及时通知有关部门。当通过监控电视发现可疑人员或异常情况时，应立即要求保安员前往巡查，及时向保安员提供有关情况，并协助处理。当监控设备发生故障时，应立即通知工程维修部（或代维单位）进行维修，要求保安员提高警觉，并及时通知上级主管。工程维修部维修人员，每月对报警系统进行一次功能检查，并将检查结果记录于《智能化设施月检查保养记录》中。监控员负责机房的日常清洁，工程维修部每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。中控室监控录像带的保存时间应达到十五天。工程维修部负责中控室设备的维修保养工作。广播音响系统保养规程目的：保证广播音响系统正常播放。适用范围：适用于工程维修部对受托的广播音响系统的保养。内容检查传声器，声音再生装置(录放音机、电唱机、CD机等)及转播接收机。功率放大器的工作电源是否正常，各设备是否正常通电工作，各面板旋钮。按键.开关等是否正确操作。检查扬声装置是否正常发声，如果不正常，检测扬声装置是否损坏，传输线路是否有信号，功率放大器是否有输入。输出信号是否损坏。检查传输线路是否连接紧固，各设备间过机线是否相应连接良好，是否有破裂、老化现象。清理系统设备灰尘，保持干净适宜运行环境。电梯设备管理电梯管理制度目的适用范围各管理处电梯的日常维护管理职责管理处主任负责辖区电梯运行管理的检查、监督。工程维修部主管负责电梯日常运行管理工作的安排、检查。工程维修部指定人员负责电梯的具体运行管理工作。电梯管理员应了解电梯的性能、规格和运行方式，掌握其操作要领，正确处理事故和故障的应急处理方法。电梯管理员应每天定时检查电梯的运行情况，并将记录填写在《巡视检查记录表》。1）每日巡视机房，保持机房的整洁，做到无积尘.无蜘蛛网、地板上无垃圾。2）机房内的设备非电梯维修人员不得操作。3）机房不得堆放杂物和易燃物品，不准无关人员进入，保持通风良好，并配有消防器。电梯管理标准电梯维修保养人员和电梯操作员持证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，包括：《岗位安全操作规程》《维修保养制度》《岗位责任制度》《机电设备交接班制度》《设备档案管理制度》《安全使用管理制度》详细的《维修保养计划》。保持安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明应急报警、投诉电话号码。与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由技术监督局进行检测并出具检测报告；每台电梯每隔2年进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实行并签署试验报告。试验报告副本送有关行政主管部门备案。保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯。电梯维护保养提前一天通知业主，并尽可能减少对业主正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯每日运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7％。制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟内设法解救乘客。使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。1）电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；2）电梯随机文件包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷高图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。电梯日常运行管理 工程维修部根据电梯运行的要求，确定每台电梯开关梯时间，并形成《电梯运行规定》，制成告示牌，置于醒目位置。1）电梯安全操作规程（附件1）；2）电梯管理巡视检查项目及要求（附件2）；3）电梯故障紧急事件的处理预案（附件3）。电梯操作员应按照《电梯安全操作规程》操作，按时开关梯，敦促做好电梯清洁卫生工作，发现问题及时报告。电梯维修员按照巡视检查项目及要求进行巡视检查，填写相应记录，发现问题及时报告工程维修部和电梯维修保养单位。工程维修部专业人员对电梯、发生的问题进行判断，及时组织人员或通知相关人员协助解决。电梯保养管理工程维修部专业人员协同电梯维修保养单位主管，根据《电梯安全维修保规程》的要求，确定电梯维修员岗位职责及服务目标，并编制各类电梯保养记录表。电梯例行保养1）电梯的保养工作应在设备停用期间由电梯维修保养单位进行。2）电梯保养人员每月初编写这月电梯保养计划。3）每台电梯按照当月电梯保养计划中的时间安排及保养规程中要求的检查项目，挂牌进行保养，发现问题及时解决，并做好保养记录。电梯维修保养工作时主要内容包括但不仅限以下。1）2）安全装置要动作灵敏可靠，不允许超限使用。3）要保证润滑部位有油(曳引机、电动机、限速器等)4）要整机性能好，不带病运行。5）要维修及时，一般故障不过夜。6）按照电梯的内容和要求，安排好日、月、季、年的保养项目计划，按时按项目逐一完成，不漏项，确保保养质量。7）8）各层厅及地坎槽经常清洁，以防门脚阻塞。9）电梯检修或保养时，必须挂牌标明，“电梯检修停用”字样，确认轿箱无人后方可停机，工作时必须戴安全帽。10）维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。有关维修保养记录由维修员保养填写，记录应交管理处存档。11）机房、井道因工作需要动火时，必须遵守管理处动火规定，办好动火证，并指定专人操作和监视，事后清理火种。电梯维修管理工程维修部按公司采购程序在安庆市技术监督局认可的维修保养单位名单中，选择并确定电梯维修保养单位（质保期内由质保单位负责维修），签订电梯维修保养协议、电梯应急处理授权书，确定物业管理处电梯管理员。电梯管理人员在接到报告，或在日巡视中发现需维修的问题后，及时向电梯维修单位反馈，要求及时处理电梯故障，安排维修，并在《电梯故障维修登记表上》予以登记。电梯维修保养单位接到工程维修部发出的电梯故障通知后，必须在规定时间内到达现场进行修理。维修结束后，工程维修部组织人员验证鉴定，并在《电梯维修记录》上做好相应记录。电梯中、大修理工作由电梯维修保养单位根据电梯状况提出书面申请，报工程维修部和物业管理处主任、物业公司总经理审批，经批准后，由电梯维修保养单位组织施工。电梯质量检查电梯维修保养单位每季度对所有电梯保养质量及安全性能进行检查，发现问题及时整改。工程维修部每月对电梯维修单位的维修质量进行检查考评一次，并做好书面记录，跟踪落实不合格问题。电梯运行有效期结束前两月，工程维修部协助电梯维修保养单位对电梯进行自检后，报安庆市技术监督局检测。相应记录：电梯日巡视记录电梯故障维修登记表电梯维修记录电梯维修保养月考评表相关程序及文件：电梯安全操作规程（附件1）电梯管理巡视检查项目及要求（附件2）电梯故障紧急事件的处理预案（附件3）附件1：电梯安全操作规程工程维修部指定人员负责电梯的安全操作，每日定时巡查记录：电梯操作人员必须经过质量技术监督行政部门专业培训，取得操作证后方能独立操作。。电梯在投入运行前须进行试运行，，检查各部位是否工作正常，有无异响及异味，通风、照明是否良好，观察有无其它异常现象。严禁电梯超载运行，禁止运送超大、超长或重量不明的物品。不允许装运易燃、易爆品，如遇特殊情况需经有关部门批准，并采取安全保护措施，轿厢内严禁吸烟。在等候装载货物或乘客时，操作者与其他人员不得站在轿门与层门之间，应站在轿厢内或层门外等候。轿厢未停稳，不准打开轿门。电梯运行必须用手来操纵按钮开关，不准用身体或其他部位代替手。乘客在轿厢内不得打闹和靠在门上。禁止在电梯运行中使用三角钥匙开户层门。电梯运行中发生故障时，应启动紧急报警装置，电梯管理人员应立即切断电梯电源，及时通知电梯维护保养单位进行处理。电梯层门三角钥匙开锁后，须检查紧急开锁装置是否可靠复位，防止开锁后层门未能有效的重新锁上。电梯使用完毕后，操作人员应将轿厢停在基站，并按电梯要求锁好电梯。电梯运行时间应予以公示，电梯维护保养应提前一天通知业主。电梯管理巡视检查项目及要求为确保电梯运行安全，工程维修部应指定专人负责电梯管理，加强使用前使用时的巡查工作，采取预防为主的措施，杜绝安全事故发生。电梯使用前的检查：厅外召唤箱厅外按钮是否正常？楼层指示是否正常？出入口门槛槽是否干净？特别是沙、石、细小垃圾不要聚集在门踏板槽上；用户进行装修时应特别注意，并应经常检查清洁，电梯层门垃圾是最容易导致电梯不能正常运行的。门门开关时是否有异常响声？碰撞即将关闭的门时，安全触板是否有效？机房机房门窗应锁好，发现破损时应及时更换。机房温度需保持在5～40℃范围内，如在此温度范围以外，会导致电梯工作不稳定或元件损坏。机房内换气扇（每台电梯标准配置：风扇尺寸φ300mm，通风量1250m/h）或空调如有损坏应及早修理。机房内灭火器要定位放置。确认灭火器在有效期限内。请选用符合环保的灭火器。机房应防水、防漏，在暴雨天气下应关闭窗户以免电梯设备淋水，在特大雷雨天气下尽量不使用电梯，并切断电梯所有电源，以免元件受雷击损坏。机房应上锁；机房内设备贵重，应防窃。电梯机房内有许多旋转的机械部件，应严防儿童进入。机房内或通道上不要摆放物品。电梯的电源应采用三相五线制的独立供电方式（零、地线分开，接地电阻小于4Ω）供电电压应在380±7%以内，如电压波动大，特别是电压过高，会导致电梯元件损坏。不要在电梯的电力电源线上接驳供其它设备(如焊机等)使用的分支电路。轿厢1.轿厢内装置操纵箱门开/关按钮是否有效？操纵箱内指令按钮是否有效？楼层指示是否正常？照明、风扇是否正常？操纵箱上的开关盒是否已上锁。2.应急装置内部对讲机系统是否正常？通话音量是否足够？3.运行情况乘坐舒适感是否良好？起动-加速-匀速-减速-停止是否有异常的响声和振动？平层准确度是否正常？电梯使用时的巡查禁止在电梯门口外玩耍。禁止乘客吸烟进入电梯。禁止货物堆放在电梯门口四周。搬运笨重或较长物品时，管理员应在现场给予协助。雨具应用胶套予以密封，方乘坐电梯。雨季或天气潮湿时应在电梯内铺设地毯。巡查要求：1）电梯开机时巡查一次。2）电梯运行期间每四小时巡查一次。3）电梯关机时巡查一次。4）认真填写《电梯每日巡查记录表》,及时处理异常情况。记录《巡视检查记录表》由项目处兼职资料员保存二年房屋维修养护房屋维修工作规程目的：确保维护、维修工作的正常开展，规范维修工作程序。适用范围：适用于各管理处的房屋维护工作。内容从事维修工作的人员需接受岗前培训.工程维修部负责岗位培训工作，专业技术培训除公司组织的技术培训外，还应参加行业有关培训。维护维修人员每日定时对公共设施设备进行巡查。对即时可以处理的维修项目应即时维修，对不能及时维修的项目作详细记录，填写公共设施维修申请单，并及时上报领导跟进处理。工程维修部主管负责制定公共设施设备及房屋保养计划，根据计划及时对设施设备及房屋进行维护维修保养。公共设施设备维护，维修费用报公司审批，并做好维护维修保养记录。应急维修扣先修后报批。维修人员接单后，根据维修或保养内容，到材料仓库按程序领取相关材料。设施、设备维修或保养现场应根据实际情况设置警示牌及围护措施，防止行人误入维修区，高空作业应做好安全措施，必要时应派专人监护。对维修或保养将直接影响小区业主正常生活、工作秩序的应提前一天发通告知会业主。项目维修或保养工程结束应在维修单上注明完成情况及消耗的材料情况，以便核算维修或保养的费用。工程结束，维修或保养人员应收回现场警示、围护，并将维修单交维修管理员，维修管理员到现场检查验收，不符合要求的应尽快要求返工。维修管理员对维修或保养所用材料进行核算，分别按管理费支付或本体维修基金支付或业主分担，报管理处主任审批后，将维修单转财务内勤做帐。每月公共设施、设备维护、维修、保养应分类装订归档，并进行工作总结。因维修人员主观故意造成维修工作迟滞而影响业主正常生活，引起业主投诉的，经查实即根据《员工惩罚条例》处理。因维修人员玩忽职守，对维修任务敷衍了事，不负责任而造成维修质量低劣引起业主不满，经查实除维修人员立即向业主道歉并返工，赔偿所造成的损失外，并根据《员工奖惩条例》处理。利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业主者，一经查实，即时开除处理。维修受理规程维修受理范围：客户投诉或报修的维修事项；公司报修的事项；日常巡查或检查中发现报修的维修事项。所有维修事项由客户服务部统一受理，在维修受理登记表上统一登记，注明客户维修要求及时间要求，预约维修时间。属有偿维修的客户服务部直接填写《派工单》，交工程维修部主管签收受理；属公共设施维修或公司自有资产维修的经管理处主任报总经理审批后方可交工程维修部主管签收维修；紧急情况直接通知工程维修人员办理后再补办手续。工程维修部主管签收后，按质保期内维修、质保期外有偿维修和质保期外无偿维修（公共设施维修、自有房及设施维修）分类处理，并分工到人。维修员签字受理后，按时间及质量要求完成维修任务。工程维修部主管负责敦促维修人员及时完成维修任务，检查维修工程完成情况，负责对维修质量进行回访，确保客户满意。客户服务部根据客户报修及投诉情况，对工程维修部进行敦促落实。夜间如有投诉或报修等维修事宜，由监控室统一受理，紧急情况或客户特殊需要的，急时通知维修人员到场维修，非紧急事项次日由监控室报客户服务部统一安排。工程项目质保期内的维修管理制度质保期内使用人投诉因工程质量问题，工程维修人员应立即现场查看，查明原因，紧急情况应帮助客户进行现场处理，并做好记录。属使用人装修不当等主观原因造成的，应告知使用人，并由使用人负责维修；属施工质量等客观原因造成的，由工程维修部开具《质保期内免费维修单》交开发公司工程部签字认可，并明确维修期限，在3天内安排人员到场维修。房地产公司3天内未安排维修的，又没有主动和物业公司联系、说明原因的，经物业公司分管总经理同意，工程维修部自行安排维修（按质保期外的自有房产及公共设施维修程序办理），维修费用由开发公司负责落实到位。在保修期内，因工程质量问题造成经济损失，使用人要求赔偿的，由客户提出报告，物业公司及时签署意见后将客户报告开发公司工程部。开发公司应在当日对客户损失清单进行核对，管理员须主动配合；然后由房地产公司联系施工单位，界定工程质量责任及经济损失数额，落实赔偿事宜。在处理客户经济损失赔偿问题时，物业公司要做好客户工作，尽可能地化解矛盾，并主动协助开发公司处理经济损失赔偿问题。维修过程中，物业公司责任工程维修人员应做到：督促开发公司工程部及时维修。跟踪监督维修情况，及时反映客户意见。维修完成后负责验收，并签字认可（涉及到住户家的负责征询客户意见，由客户签字认可）。由于质量原因造成物业损失或客户损失的，工程维修部主管及维修人员应负责要求开发公司予以赔偿，并全部参与协调工作，落实赔偿。开发公司因特殊情况下不能及时维修或不能在规定的时限内整改的，须及时与物业公司协商，并按双方协商的意见办理。有偿维修服务制度工程维修部根据客户需求，制定有偿服务维修项目及收费价格，并对业主进行公示。工程维修部主管接到《维修派工单》后，指示给责任维修人员，强调维修时间和维修效果，责任维修人员在规定时间内到场维修。责任维修人员到客户家维修时应做到：上门维修及时热情，服务周到，急修不过夜，小修及时完成。上门时需携带地毯、抹布，脚穿鞋套，维修时注意爱护客户家卫生，维修后及时清理现场，做到人走场净。维修时要负责任，不能马虎，不能造成返工、窝工。按规定收取维修费（辅材按成本价及实际耗用量收取），及时开具收据，并当天上交财务。不得向住户索要小费或其他物品，如有收费不交公或索要小费的一经查证，按规定给予罚款或辞退处理。维修完成后，维修人员在派工单上注明维修完成情况，并签字。工程维修部主管对维修情况进行回访，检查工程质量，核实费用收取。并向客户服务部反馈维修完成情况，客户服务部经回访核实后在《维修派工单》上签字。维修主材料由客户自行购置，物业管理处收取辅材及人工费用。辅材由工程维修部做计划，由管家部统一申请购置，工程维修人员按每次维修实际需求领用，不得多领、不得积压。质保期外的自有房产及公共设施维修管理制度质保期外的自有房产及公共设施维修，客户服务部受理后，填写《维修派工单》，经管理处主任签批，交工程部维修，单项价格在100元以上的应报分管总经理同意。维修项目，应由工程部确定维修方案自行完成维修。对于技术难度较大的、确无能力维修的，管理处主任签署意见，报分管总经理同意后可对外招标或通过议价方式确定施工单位。凡单项维修工程估价在2000元以上的报建维修严格履行招投标程序，确定施工单位，工程维修部监督实施；单项维修工程造价在2000元以下的，由工程维修部按如下程序办理。临时发布邀标信息；不少于3家单位（含个体）的投标报价（特殊情况或项目很难找3家的报分管副总同意后，直接进行议价）；填写询价表，并经分管副总审批；由管理处主任、财