郑凤荣银杏颐康中心

北京郑凤荣银杏颐康中心项目商业计划书PAGEPAGE101北京市郑凤荣银杏颐康中心商业计划书项目单位：北京远望银杏科技开发中心法人代表：赵学军联系地址：北京市昌平区百善镇钟家营村电话政编码：102200移动电话系人：魏赫保密须知本商业计划书属商业机密，所有权属于北京远望银杏科技开发中心。其所涉及的内容和数据只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本报告后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：1.若收件人不希望涉足本商业计划书所述项目，请按上述地址，尽快将本报告完整退回；2.在没有取得北京远望银杏科技开发中心的书面同意前，收件人不得将本商业计划书全部或部分内容予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3.应该像对待贵公司的机密数据一样的态度对待本商业计划书所提供的所有机密数据。编制日期：2011年1月目录第一章总论 4一、项目名称 4二、融资简介 4三、项目单位 4四、项目简介 5五、结论与建议 5六、编制依据 5第二章公司概况 7一、公司简介 7二、公司宗旨 7三、企业文化 8四、公司理念 9第三章项目建设背景和必要性 10一、项目建设背景 10二、宏观环境及发展机遇和挑战 11三、产业政策分析 16四、国际、国内老年人现状分析 19五、北京市及北京市老年人及其产业发展现状 22第四章市场分析与预测 26一、国内老年市场的现状分析 26二、北京市老年人市场现状 28第五章投资环境 31一、北京概况 31二、自然地理 31三、财政金融 34第六章项目建设条件评价 38一、建设条件 38二、项目分析 39第七章投资建设规模与方案 42一、建设规模 42二、土地征用 43三、项目选址 43四、设计方案、设备引进 43五、设计依据 63六、设备购置 63七、餐饮特色服务 63第八章项目实施进度安排 65一、项目实施原则 65二、项目实施进度安排 65第九章企业组织管理 67一、公司管理 67二、会员管理与运作 70三、人力资源管理 71第十章投资估算 79一、估算范围及依据 79二、建设投资估算 79三、流动资金估算 81四、总投资及其构成分析 81第十一章效益分析和预测 84一、财务管理 84二、财务评估依据 86三、投资方案 86四、财务分析 87五、盈利能力分析 88六、财务生存能力分析 88七、偿债能力分析 89八、财务指标 89九、分析结论 92第十二章风险因素与对策 94一、项目实施风险 94二、风险对策 96第十三章结论与建议 98 第一章总论一、项目名称北京郑凤荣银杏颐康中心项目二、融资简介●总投资2亿元人民币●融资金额2亿元人民币●合作期限10年●约定红利7.83%（以双方约定为准）三、项目单位承办单位：北京远望银杏科技开发中心合作单位：郑凤荣体育文化发展中心公司注册地址：北京市昌平区百善镇钟家营村西南注册资本：500万元人民币企业法人：赵学军企业类型：集体所有制经营范围：银杏、花卉及农产品的种植、培育、技术开发、销售；绿化工程设计、施工、技术咨询；销售建筑材料。四、项目简介北京远望银杏科技开发中心与郑凤荣体育文化发展中心合作，利用远望银杏科技发展中心自有的100亩建设用地，计划投资2亿元人民币，为老运功员、老教练员、老体育工作者建设10万㎡养老公寓及5万㎡配套康复设施。预计可同时接纳老运功员、老教练员、老体育工作者1800人。本项目将按照国家规定，在为老运功员、老教练员、老体育工作者提供良好医药保健养生的同时，利用体育的优势、社会的力量创造一种新型体育品牌的养老模式。项目建成后，销售收入10亿元人民币，年利润9100万元，投资利润率45%。五、结论与建议分析表明，项目建设规模合理，方案可行，具有较好的经济、社会、环境效益，项目建设是可行的。针对本项目建设特点，提出建议如下：项目建设单位应做好项目的前期准备工作，落实自筹资金，合理安排，使之能够满足工程建设进度安排，保证项目的顺利实施。贯彻《中华人民共和国招标投标法》，降低工程成本，提高质量。六、编制依据本商业计划书编制的主要依据是：1、《中国老龄事业发展“十一五”规划》；2、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)；3、《北京市人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》([2000]55号)；4、《北京市社会福利机构管理实施细则》(试行)([2001]433号)；5、《北京市社会养老机构管理实施办法》；6、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；7、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；8、北京市城市总体规划（1996－2020年）；9、《建设工程量清单计价规范》（GB50500-2003）；10、《北京市建筑工程消耗量定额及统一基价表》；11、《北京市装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（[2003]12号）；12、《北京市建筑、装饰装修、安装工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）》（[2003]43号）、《北京市建筑安装工程费用定额》（[2003]44号）；第二章公司概况一、公司简介北京远望银杏科技开发中心是集银杏，花卉及农产品的种植，培育，技术开发，销售；绿化工程设计，施工，技术咨询为一体的高科技股份制民营企业。2000年获得北京市科委的奥新技术企业认定及北京市园林绿化施工企业资质认定。2002年被中国农业银行北京市分行评为AA级信用企业。

本公司在昌平区南邵镇建立了1500余亩的昌平银杏产业化基地，栽植和培育了2-50年生，集果，叶，绿化，观赏于一体的不同品种，不同规格的银杏苗木83万株。被首都绿化委授予首都绿化美化优质工程奖。二、公司宗旨企业自创业初就确立铁的宗旨，“微笑+真诚=成功”奠定企业人才文化基础，严格员工素质，提高干部超前的开发精神与观念，注重对人才的培养与使用。本公司的人力资源政策主要是不断创造出“事业留人，待遇留人，感情留人”的亲情化企业氛围，让员工与企业同步成长，让员工在公司找到“成就感”、“家园感”。以诚信建设为基础，在前进中求发展。构建和谐社会、必须以诚信建设为基础，只有诚信建设加强了，诚信共识形成了，和谐和企业理念才能形成。真诚与有识之士合作，竭诚为社会各界用户提供优质服务。三、企业文化在我们创建事业之际，企业面临着一个严峻的问题，就是应当如何去发展企业与管理企业。企业的生存与发展之路，必然要优化企业的文化核心。本公司自创业初始就确立了“以人为本”的战略思路，和共筑“诚信长城”的诚信理念，警示公司诚信为本、立人、立企。人无信不立、企无信不盛、企无信不兴，诚信是一种力量，一种无形的巨大财富，精神食粮，企业需要诚信，它代表品牌的竞争力，本公司需要诚信，它代表着道德观念。诚信是我们的信念、智慧、生生不息的企业精神。目前，公司正处于项目建设的发展阶段，公司正在努力加强企业文化价值观，让“为企业做出奉献的干部、员工成为主体的价值观”，积极推行“激励机制为核心”的职业经理人制度，员工酬薪效益化、上层建筑忠实化、基层队伍勇士化、独特管理科学化、人生观念事业化、企业文化务实化。本公司企业文化的最优之处就是自我做起，实事求是，真心实干，求奉献为事业，树立从外到内、由内到外的全新形象工程。寻求为创新去奋斗，企业的文化精神在本公司大到发展战略，小到工作艺术都在不断进行创新，我们应当相信转变性与大胆性的决策是企业突破性发展的关键。这就是说：企业必须永无止境，永不间断地进行创新，创新是唯一的生存与发展之路。我们首先对外要加快业务知识学习与奋斗，不断去总结去探讨去创新，以国际、国内先进的企业文化为中心，侧重边学边干边创新，要善于在复杂事务中清醒头脑，每天努力做好自己的工作，每天都提高自己文化素质的修养。统一认识、统一目标、统一行动，要在前进中求发展。四、公司理念◆树立“以人为本,开拓创新、高效一流”的理念：尊重和关爱员工，激发全体员工的积极性与创造性，让员工与企业共同发展。◆树立“和谐有序，高效一流”的理念：制度完善，政令畅通，信息灵敏，沟通及时，协调融洽。◆树立“诚信守法”的理念：诚实守信，兑现承诺，办诚信企业，做诚信员工；遵法守规，严明纪律，塑造良好的社会形象。第三章项目建设背景和必要性一、项目建设背景21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年到2100年，中国人口老龄化发展可以划分为三个阶段：1、快速老龄化阶段（2001~2020年）从2001年~2020年进入快速老龄化阶段，这一阶段，中国将平均每年增加596万老龄人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快，到2020年，老龄人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老龄人口将达到3067万人，占老龄人口的12.37%。2、加速老龄化阶段（2021~2050年）从2021~2050年进入加速老龄化阶段，伴随着20世纪60年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老龄，中国老龄人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人，同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。到2023年，老龄人口数量将增加到2.7亿，与0—14岁少儿人口数量相等。到2050年，老龄人口数量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁以上老龄人口将达到9448万，占老龄人口的21.78%。3、重度老龄化阶段（2051~2100年）从2051~2100年进入稳定的重度老龄化阶段。2051年，中国老龄人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量2倍。这一阶段，老龄人口规模将稳定在3—4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老龄总人数的比重保持在25%—30%，进入一个高度老龄化的平台期。我国已进入老龄化社会，许多运动员、教练员、体育工作者相继步入老年行列。这些老运动员、老教练员、老体育工作者曾为国体育事业做出巨大的奉献和牺牲。尤其是上世纪五、六十年代，由于条件艰苦，营养欠缺，一些训练方法不科学，加之超强度训练，致使很多运动员、教练员留下终生伤残。另外，当年这些运动员、教练员，获得冠军、创造纪录是没有奖金补贴和社会赞助的；受伤和致残后，也没有社会性的保险赔付。二、宏观环境及发展机遇和挑战1、随着社会的发展，老龄化问题越来越突出，老年公寓力图能在养老问题上提供方便，为党和政府解忧。作为发展战略的指导思想，致力于为老人营造温馨和谐的氛围。落实国家老年人的有关政策，附近的几个集镇老年人留守家园不断增加，给地方政府带来了安置越来越困难，经我们各国华侨商量后决定，拟投资建设“北京市郑凤荣银杏颐康中心”供老年人敬奉养心。2、随着中国老龄化的发展，老年公寓是人们选择养老的一种方式。现在每座城市都有不同的老年公寓、老年公寓、敬老院。每个城市中具有规模老年公寓都是国营，国营老年公寓的基础设施非常好，服务规范化、有充足的活动空间、能满足不同老人的需要。我国现有老龄人口1亿6000万，每年以3%的速度增长。如果以5%的老龄人口希望到老年公寓来养老，我国的老年公寓发展空间非常的大。老年公寓在经营过程中存在一定的风险性。我国的养老行业是朝阳企业，现在还没有进入竞争的阶段，但是养老行业一定会面临社会化、市场化的。我国的养老行业只有市场化才能健康的发展。现在我国的部分老年公寓是民营的，规模小、效益差、无法面对市场的竞争，这个是客观存在的。我国的养老行业的发展需要民营企业的参与和竞争，这对于民营企业来说是一个难得的发展机遇，如果以现在民营老年公寓的状况发展下去，是没有办法面对激烈的市场竞争。破茧重生是痛苦的，但是民营的老年公寓必须要面对这个过程，民营老年公寓的发展必须要有自己的发展战略目标，市场竞争的手段。首先民营老年公寓必须做大做强，做成企业模式。有实力的企业必须做成集团化、做连锁企业迅速发展。在市场竞争中每个阶段采取不同的竞争策略和手段。巩固自己的品牌、建立自己的团队、建成标准化的服务体系。这个阶段需要5--8年的时间来完成。这个就是民营老年公寓的发展机遇。民营老年公寓的发展面临的困难，民营老年公寓现在规模小、效益差无法面临今后的市场竞争。如果民营老年公寓希望快速发展，必须要扩大对老年公寓的投资，但是老年公寓的投资时间周期长，阻碍了民营老年公寓的投资。民营老年公寓在贷款方面非常难，所以扩大投资成了民营老年公寓的重中之重。如果民营老年公寓现在不解决扩大投资问题，今后就会被淘汰的，很多的民营老年公寓没有看到这个严重的问题。企业存在才能参与竞争，如果企业没有办法在市场生存，只能无情的被市场所淘汰。所以现在民营老年公寓需要有投资伙伴，需要银行的贷款给以支持，只有这样才能做大做强。我国的养老行业在10年后必须迎来市场竞争阶段，任何行业发展都需要战略布局的，现在是养老行业的战略布局阶段，民营企业家参与我国的养老行业发展，10年以后市场上最大最好的老年公寓行业是我们国家的自己企业，不希望外资企业占领我们的养老市场。三、产业政策分析“十一五”期间是中国全面应对人口老龄化的关键时期，中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业的投入机制。《中国老龄事业发展“十一五”规划》提出了“十一五”期间老龄事业发展的总体目标：继续增加财政对社会保障的投入，多渠道筹措老年社会保障基金，逐步建立广泛覆盖、持续发展、与经济社会相适应、与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系。基本建立相对完善的老龄法律法规政策体系，健全与人口老龄化相适应的更加协调高效的老龄工作体制；积极推进方便老年人生活的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络，满足老年人特殊需求的老年用品市场。进一步营造敬老、养老、助老的和谐良好氛围，为实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标创造更为有利的社会条件；在“十一五”期间，中国具体采取一些指标化的要求，新增城镇孤寡老人集中供养的床位80万张，来缓解孤老安置床位紧张的局面，同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象的爱心护理工程试点和示范工作，在大中城市建立一批爱心护理院。《规划》提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等措施，大力扶持尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求的门类齐全、品种多样、经济适用的老年用品。《规划》要求，逐步加大老龄事业投入。各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄科学研究和老年活动等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。“十一五”期间，北京市出台多项优惠政策，加快社会福利社会化。凡在北京市区域内，兴办以养老、残疾人、精神病人、孤儿和弃婴等为主要服务对象的社会福利院、儿童福利院、优抚医院、按摩医院、老年公寓、敬老院、托老院、光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。其中，社会办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发的《社会福利机构设置批准证书》，享受有关优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构的日常经费。在建设方面，社会福利机构的建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。新增用电容量，按国家计委新规定的标准减半征收贴费。社会福利机构用水、用电、用气，将按居民生活用水、用电、用气的价格收费等。在税收方面，社会福利机构的社会福利服务所取得的收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。“十一五”规划及地方对养老机构各方面的优惠政策，给养老机构的兴办提供了良好的产业政策环境。老运动员、老体育工作者的养老问题得到了改善。四、国际、国内老年人现状分析据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的统计数字，2005年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况（％）年份1950196019701980199020002010全世界10.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家8.5中国11.7（资料来源：中国老龄科学研究中心）中国是世界上老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老人有1.2亿。年轻人的出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口的迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对的经济和社会问题。中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段：第一阶段：从1982年到2000年是人口老龄化的过渡阶段；第二阶段：从2000年到2020年是人口老龄化的迅速发展阶段；第三阶段：从2020年到2050年是人口老龄化的高峰阶段。据权威部门预测，到2010年，中国60岁及以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78％。其中，80岁以上老年人将达到2132万，占老年人口总数的12.25％。全国老龄工作办公室提供的调查资料表明，60岁以上老年人的生命期内，平均有1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料和护理，中国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。5％的老年人有入住养老机构的愿望。目前中国养老机构床位占老年人口的比重仅为0.84％，为老年人提供服务的设施严重不足。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结合、文化心态、社会发展等带来一系列的影响，成为21世纪中国必须认真对待，认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响：老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担；伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高；人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担；人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求；人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现，老年群体的特殊需求，也是社会、经济发展的一种动力，庞大的老年群体，可以形成可观的消费市场。老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是新的经济增长点。人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并存，关键是要以积极的姿态和正确的措施去应付，要在建设现代化的同时，创造一个和谐、不分年龄，人人共享的社会。老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的“蛋糕”。如今，“养儿防老”的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变，越来越多的父母不指望孩子以后能承担养老的责任。在未来的几十年中，必将会有大批的老年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处，这必然会给国家造成巨大的压力。今年9月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用5年时间，基本建成以国家兴办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。在这一政策指引下，民间力量有望在这一领域初试身手。中国人口老龄化迅速的、大规模的到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有的。已经引起中国政府的高度重视，也引起了全社会的共同关注。大力兴办老年公寓等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手段。中国目前已进入老龄化社会，新一代的独生子女已经成人，下一步中国的家庭将形成“四二一”结构，老年人到老年公寓安度晚年将是社会必然的趋势。五、北京市及北京市老年人及其产业发展现状北京市最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高的同时，人口老龄化进程明显加快。随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高，未来几年北京市人口老龄化进程将进一步加快。一方面，老年人口规模迅速扩大，据预测，65岁及以上老年人口总量将从2005年的451.7万增加到2010年的508.02万，增长12.5%。另一方面，老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。65岁及以上老年人口占总人口的比重，2010年将提高到8.2%，比2005年的7.49%提高0.61个百分点。2020年将提高到12.56%，届时每8个人中就有一个65岁及以上老年人。到本世纪中叶，老年人口比重将达到33%，每3.03个人中就有一个老年人，达到重度老龄化阶段。2006年3、4月份，北京市民政局、北京市老龄委和北京市社会福利院联合在我市城区进行了一次“北京市老年人生活状况调查”。从这次调查的结果来看，温州城区老年人与子女共住一处的占绝大多数，达到了73.23%，但是老年人独住的家庭也不少。在1841位有子女的老年人中，有507人没有和子女住在一起，达到了26.77%。在独居的老人家庭中，有子女的老人独居家庭占了相当大的比例，达到71.20%。导致这些老人单独居住的原因是多方面的，占首位的是房子。许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚、生小孩后无法再挤住一处而不得不分离出去。父母住处离子女工作单位远（含外地）是造成老人单独居住的另一个重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活习惯差异等主观原因导致老年人与子女分开居住的比例达到16.47%，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住的比例也达到了13.70%。这说明在一定程度上仍存在着“代沟”现象。在接受调查的老年人中，也有近9%的老年人“不想靠子女”希望独立生活。持有这种想法的大多是住房、经济收入条件较好或与子女关系有严重问题的老人。同一个问题在年轻人中，态度的差异是相当大的。调查发现，如果父母身体、住房条件允许，有74%以上的青年夫妇希望与父母分开住，但住的地方不要太远，最好是走动方便。这些年轻人认为，分开居住不但不“分离”更能增进两代人之间的感情，提高家庭生活的质量。在507位与子女分开居住的老年人家庭中，70%以上每个星期至少同子女聚会一次。这表明，青年人并不是回避赡养老人的责任，而是在尽人子之责全力赡养老人的同时，也想避开一些无谓的摩擦。事实证明，这样的家庭，上下辈的关系更融洽。城市老年人绝大多数有离退休金，在1894位接受调查的老年人中，靠子女供养的仅占4．48%。家庭是城市老年人养老的主要场所，在家养老是城市老年人养老的主要形式。但随着社会主义市场经济体制的逐步确立，城市老年人在家养老也呈现出了一些新的特点：1、养老的内容发生了根本转变，家庭养老功能日趋弱化。城市社会由于社会养老保障制度的不断完善，老年人的物质生活基本上有了保障。传统的柴米油盐式的物质供养内容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均寿命延长、子女数量减少、核心家庭不断增多、职业流动和地域流动加快等，子女社会生活和家庭负担都较重，家庭养老功能有外移和弱化的趋势。2、当代老年人的养老观念正在发生变化，处在一个转型口。传统的道德观认为老年人最理想的是几代同堂、享有权威、含饴弄孙的生活模式。但实际上，由于工业化和现代化的冲击，家庭规模日益缩小，生活节奏不断加快，有些老年人已经“对上一代仍具有较重的孝养责任，而对下一代则不一定有同等的孝养要求”。在生活服务方面，有47%的老年人希望能够尽量不打扰子女的创业生活而自行料理。3、城市家庭在养老方面存在着许多实际困难。从以上分析可以看出，在当前城市家庭中，老年人对家庭生活抱有很大的期望，但实际上子女在承担养老责任方面又“力不从心”，一方面是要求更高、时间更长，另一方面是时间相对减少、精力相对有限，也存在经验不足、知识缺乏的问题。据统计，我市60岁以上的老年人已经达到了97.7万人，占全市总人口的12.19%。而全市社会福利机构仅有173所，床位8600多张，平均每百名老人只有1张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出。第四章市场分析与预测一、国内老年市场的现状分析1、“老年人市场”潜力巨大中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。在未来的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。2、老年人养老逐步向老年公寓转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的老年公寓是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少；一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到老年公寓开始向往老年公寓，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。3、家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。二、北京市老年人市场现状1、老年公寓的建设供不应求发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

2、老年公寓的布局不合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3、大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。4、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。5、老年人住宅明显不足据统计，北京市60岁以上的老年人已经达到了97.7万人，占全市总人口的12.19%。而全市社会福利机构仅有173所，床位8600多张，平均每百名老人只有1张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出。6、户型设计不合理、功能相对单一现有的老年公寓户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。7、住宅区规模小、配套设施不足目前北京市的老年公寓以中小型为主，多属传统的老年公寓、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。8、环境质量有待提升北京市现有的老年公寓中，绝大部坐落在老城区内，噪音和空气污染大，且多数的老年公寓用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。9、服务人员缺乏专业培训在老年公寓从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。北京市现有老年公寓、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，老年公寓的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之北京市的老年公寓数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。第五章投资环境一、北京概况自中国金朝起，第一次成为古代中国的都城（1153年），是为北京建都之始，2010年是北京建都857周年。金朝时的北京称为中都，人口超过一百万。金中都为元、明、清三代的北京城建设奠定了基础。如果单以人口计算，北京无疑是当今世界第一大都市（北京常住人口+外来和流动人口总和超过一亿，已经大大超出日本东京都市圈3400万人口总和）。2010全球城市排名北京跻身全球大城市第15位，居内地之首。二、自然地理北京中心位于北纬39°54′20″，东经116°25′29″。位于华北平原西北边缘。毗邻渤海湾，上靠辽东半岛，下临山东半岛。北京与天津相邻，并与天津一起被河北省环绕。西部是太行山山脉余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交，形成一个向东南展开的半圆形大山弯，人们称之为“北京弯”，它所围绕的小平原即为北京小平原。诚如古人所言：“幽州之地，左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，诚天府之国”。城市面积北京市面积16,807.8平方公里。建成区面积1289.3平方公里（中国城市第1名）。气候环境北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。2007年为例，全年平均气温14.0℃（北京市气象局）。1月-7至-4℃，7月25至26℃。极端最低-27.4℃，极端最高42℃以上。全年无霜期180至200天，西部山区较短。2007年平均降雨量483.9毫米，为华北地区降雨最多的地区之一。降水季节分配很不均匀，全年降水的80%集中在夏季6、7、8三个月，7、8月有大雨。1、太阳辐射北京太阳辐射量全年平均为112-136千卡/厘米。两个高值区分别分布在延庆盆地及密云县西北部至怀柔东部一带，年辐射量均在135千卡/厘米以上；低值区位于房山区的霞云岭附近，年辐射量为112千卡/厘米。北京年平均日照时数在2000-2800小时之间。大部分地区在2600小时左右。年日照分布与太阳辐射的分布相一致，最大值在延庆县和古北口，为2800小时以上，最小值分布在霞云岭，日照为2063小时。全年日照时数以春季最多，月日照在230-290小时；夏季正当雨季，日照时数减少，月日照在230小时左右；秋季日照时数虽没有春季多，但比夏季要多，月日照230-245小时；冬季是一年中日照时数最少季节，月日照不足200小时，一般在170-190小时。2、环境保护与绿化曾经的北京及华北春季多发沙尘暴，经过多年治理，取得显著成效。2009年北京全年空气质量达到二级和好于二级的天数为285天，比上年增加11天，占全年总天数的78.1%。水环境治理力度加大。2009年北京污水日处理能力达到356万立方米，污水处理率达到80%。再生水利用取得新进展，2009年再生水利用量达到6.5亿立方米。继续积极推动其他环境污染防治工作。2009年北京生活垃圾无害化处理率达到95.8%。城市园林绿化步伐加快。2009年末，北京城镇人均公园绿地面积14.5平方米。城镇绿化覆盖率达到44.4%。全市林木绿化率达到52.6%。解放后北京的行政区划范围经过五次调整，直到2010年形成了今天14区、2县的格局。截至2010年，北京共有140个街道办事处、142个建制镇、35个建制乡、2554个社区居委会和3955个村民委员会。其中地处北京二环路以内的东城区、西城区两个区是传统上的内城区，而随着城市的扩张，朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区也被认为是城内地区，形成了“城六区”的概念。规划中北京市城区的范围是北京五环路以内。近年来随着城市化进程的加快，先后有数个近郊县改为区。由于北京市政治、文化中心的定位，工业重心正在逐渐外移。2010年7月1日，中国国务院正式批复了北京市政府关于调整首都功能核心区行政区划的请示，同意撤销北京市原东城区、崇文区，设立新的北京市东城区，撤销北京市原西城区、宣武区，设立新的北京市西城区。三、财政金融北京是综合性产业城市。综合经济实力保持在全国前列。第三产业规模居中国大陆第一。2009年，北京市地区生产总值11865.9亿元人民币，同比增长10.1%。人均GDP达到67,612元人民币，在中国大陆仅次于上海市。北京第一、第二、第三产业增加值分别达到118.3亿，2743.1亿和9004.5亿元，第三产业规模居中国大陆第一，占地区生产总值的比重达到75.8%。当年城乡居民可支配收入26738元，比2008年增长8.1%，农村居民可支配收入11986元，增长11.5%。北京居民具有较高的消费能力，2009年全年累计实现社会消费品零售额为5309.9亿元，比上年增长15.7%。2009年，全市地方财政收入完成2026.8亿元，比上年增长10.3%，完成全年财政收入增长10%的任务目标。城镇、农村居民恩格尔系数分别为33.2%和32.4%，比上年下降0.6个和1.9个百分点。城乡居民居住水平继续提高。按照联合国粮食及农业组织的标准，北京已达到“富裕型”社会，但贫富差距拉大问题在北京同样存在。北京是中国最重要的金融中心和商业中心，国家金融宏观调控部门中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会均在北京。包括四大国有商业银行——中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行在内的中国主要商业银行及国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行。金融业巨头——中国国际金融有限公司、中国国际信托投资公司、中国投资有限责任公司也在北京。中国人寿、中国人民财产保险股份有限公司、泰康人寿等全国性保险公司总部均设在北京，北京同时还聚集了大部分国有大型企业总部，其中包括中国石化、中国石油、国家电网、中国电信、中国移动通信、中国联通等企业。大量境外跨国公司在北京建立中国地区总部，如壳牌、摩根大通、微软、惠普、三星、IBM、摩托罗拉、西门子、爱立信、德意志银行等。北京市商业总体布局形成多处有较大规模、有良好购物环境和文化氛围的商业文化中心。著名的商业中心包括王府井、西单、前门，新兴的以中国国际贸易中心和中央电视台总部大楼为中心的北京商务中心区、金融街、亮马桥、丽泽商务区等。以电子产品为闻名的中关村、上地；以古玩闻名的潘家园；以经营服装闻名的动物园、大红门商业圈。北京城至今仍有有大量的传统商铺，有众多代表百年不变的传统文化的特色独树一帜的中华老字号企业。北京是全球第六大零售城市，居内地之首；零售业国际化程度列世界第六，内地之首。2005年在国务院批准的《北京市城市总体规划（2004-2020）》中，北京被定位为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”。金融街作为首都第一个大规模整体定向开发的金融功能区，进过十几年的发展，金融街已经成为中国的金融决策监管中心、资产管理中心、金融支付结算中心、金融信息中心：金融街集中了中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等中国最高等金融决策和监管机构，几乎所有有关中国金融的重大决策都在这里酝酿、讨论和最终形成。是中国金融业最具影响力的金融中心区。2009年金融街金融资产规模达到近40万亿元，占北京金融资产的82%，占全国的47.6%，控制着全国95%的信贷和65%的保险费资金。金融街共有金融从业人员14万人，占北京市金融业从业人员的56%。2009年实现生产总值1142亿元，占北京生产总值的10.3%。北京CBD:众多世界500强企业中国总部所在地2010年“世界500强”中共有30家企业总部位于北京市，较去年增加4家。北京高居全球城市第二名，次于东京（51家）。总收入高达13,614.07亿美元，居全球城市第三名。截至2007年底，“世界500强”企业在京设立机构共有447家，其中“中国企业500强”总部位于北京地区的共有99家。第六章项目建设条件评价一、建设条件初步核算，2007年北京市生产总值（GDP）2157亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。分产业看，第一产业增加值71.24亿元，增长0.5%；第二产业增加值1168.73亿元，增长13.8%；第三产业增加值917.02亿元，增长16.0%。人均地区生产总值28362元，增长13.2%，按年平均汇率折算，达到3730美元。2001-2007年北京市生产总值及其增长速度国民经济三次产业结构由上年的3.5：54.8：41.7调整为3.3：54.2：42.5。财政收入占GDP比重为13.6%，比上年提高0.5个百分点。民营经济占全市国民经济比重达到80.7%。全年消费价格呈现较快上涨的态势，但是涨幅低于全省平均水平。全市居民消费价格总水平比上年上涨3.5%，其中消费品价格上涨4.0%，服务项目价格上涨2.0%。八大类商品和服务项目价格呈现“六涨两跌”态势，其中食品类和居住类价格涨幅最大，分别上涨8.3%和4.4%，衣着类上涨3.0%，烟酒及用品类上涨2.6%，医疗保健和个人用品类上涨2.3%，家庭设备用品及维修服务类上涨2.1%，交通和通信类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降1.6%和1.1%。商品零售价格总水平上涨3.0%。工业品出厂价格上涨1.7%。原材料、燃料、动力购进价格上涨5.5%。农产品生产价格上涨8.5%。全年新增城镇就业岗位7.64万个，年末城镇登记失业人数3.05万人，城镇登记失业率为2.4%，比上年末降低0.1个百分点。国民经济和社会发展中存在的主要问题是：经济结构调整进展仍较缓慢，自主创新能力有待提升，价格上涨压力较大，企业效益明显受到成本费用刚性上升的制约，节能减排与环境治理形势比较严峻，统筹发展任务仍然十分艰巨。二、项目分析项目所选地区气候适宜，交通便利，经济发达，人民物质文化生活水平较高，休闲娱乐市场很受欢迎，其通讯、供水、供电等配套设施均能满足项目建设的需要。1、外部环境：“北京市郑凤荣银杏颐康中心”坐落于美丽的昌平区百善镇，位于昌平区东南部的百善镇地理位置优越，北靠京密引水渠，南临温榆河，东邻小汤山，西接沙河高教园区。六环高速路、顺沙路、秦上路横贯全镇，全长22公里的地铁昌平线横穿百善镇，交通十分便捷。公寓式的房屋依绕旁山，环境清幽，山水清溪，院内精心规划的别致花园，人工喷泉、绿树成荫，花草芳香、空气格外清新，有益于老年人静心疗养和登山观赏的健康生活。2、北京市郑凤荣银杏颐康中心是一所宾馆式管理、家庭式服务、硬件设施一流的养老机构。为满足不同老人的需求，特设单人间、双人间和多人间几种房型，房间内设有独立卫生间（坐便器、淋浴和浴霸等）、空调、有线电视、饮水机并配有应急呼叫系统和烟感消防系统。3、

北京市郑凤荣银杏颐康中心内设有刷卡电话、棋牌室、阅览室、聊天室、文化娱乐室及功能齐全的康复室。根据老年人的不同爱好，我们将开展手工制作、书法绘画、养殖、种植等各项健身活动。楼外设有无障碍通道、休闲长廊、栖息亭阁、花草幽香的绿地和蔬菜种植基地，为老人健康散步,愉悦心情提供了幽雅的环境。第七章投资建设规模与方案一、建设规模本中心集老年护理、托老养老、康复保健医疗于一体，更有着同类机构无可比拟的先进医疗条件，拥有专业的护理及医疗服务人员。本中心引进国外先进的医疗设施和管理模式，优雅的环境及敬老尊贤，服务和谐社会的理念，替天下儿女尽孝。院内先进设备一应俱全，每个楼层都特别设置了无障碍卫生间，另设有食堂、客厅、影视厅、活动中心、理疗中心、洗衣房、餐厅等配套设施，宽带网及紫外线消毒灯等设施，二楼露台花园，可养花养草，培养情趣，另外还设有茶座，供老人们喝茶聊天。本中心备有二辆七座进口豪华轿车免费专车接送，解决了做儿孙的一切后果之忧，我们本着“让老人满意，让亲属放心”的工作目标，使老人们生活开心、快乐、舒心、温馨、幸福的一个和睦大家庭。本中心是我市一家档次高、规模大、配套设施完善、星级化管理的老年公寓。集老年人的生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、休闲为一体的社会服务专业机构。拟投资建设颐康中心占地63500㎡，总建筑面积121600㎡，总投资人民币2亿元人民币。二、土地征用本项目拟用远望银杏科技开发中心自有的100亩建设用地。三、项目选址项目座落在北京市昌平区。四、设计方案、设备引进本中心主楼为三层式欧式建筑，绿化环境精致幽雅，各层有奥立达调频调速高级电梯相连，房间走廊均为实木地板、并安装木质扶手。卧室全部朝南，安装有应急呼叫系统、进口卫浴、淋浴、空调、电扇，彩电、智能电话、阅览室内除各类图书、报刊杂志外，另装备互联网宽带、高级饮水器、欧式豪华铜质吊灯，太阳能热水器（附电加热），保证24小时供应热水，院内外装配太阳能路灯，使整个老年公寓灯火通明，既环保，又节约能源和开支。近邻瓯江风光带，无污染、无噪音，环境优雅宜人，交通便利，医疗救护随叫随到。1、住宅设计设计老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定思路。（1）功用性。要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。（2）安全性。住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。（3）健康性。要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。(4)能确保隐私性。老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾。这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。(5)便于改造。老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人住宅的适用期限。2、项目选址由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址可以从一下几个方面进行考虑：（1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；（2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；（3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动