业委会成立条件及程序

精选PAGEPAGE9——业委会成立条件及程序一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担当。在一个物业管理区域内，有下列状况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。二、成立业主大会筹备组业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推举的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。1、确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。2、筹备组应当做好下列筹备工作：（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）拟定《业主公约》（草案）和《业主委员会章程》（草案）；（3）依据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。三、召开首次业主大会1、业主大会会议可以接受集体争辩的形式，也可以接受书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参与；业主因故不能参与的，可以书面托付代理人参与。2、物业管理区域内业仆人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参与业主大会会议。3、召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参与。4、召开业主大会，介绍候选委员状况，选举产生业主委员会委员，选举打算必需经与会业主所持投票权1/2以上通过。5、大会作出制定《业主公约》、《业主委员会章程》的打算，打算必需经与会业主所持投票权2/3以上通过。四、备案业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到区建设局综合管理科备案。备案需提交以下资料：1、业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单；2、召开业主大会的通知；3、业主公约（业主委员会委员签名）;4、业主委员会章程（业主委员会委员签名）;5、填写《业主委员会备案表》，填写的内容包括：业主大会状况记述，投票记录；业主委员会委员名单及其个人简历；6、其他有关资料。五、公布结果备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。附：业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担当。在成立之前，是由进展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，进展商或其托付单位就应当准时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与进展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推举业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。有些小区是分期开发，如遇到这种状况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。由于担当业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为宽敞业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有肯定的组织力量和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常状况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。业主大会行使的职权1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.打算住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.转变和撤消业主委员会不恰当的打算；7.批准业主委员会的章程。要办理的登记手续业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不协作，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：1、成立业主委员会登记申请书；2、业主委员会委员名单；3、业主委员会章程。此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.权利和义务业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，担当相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。业主委员会行使的职权1.召集和主持业主大会；2.审议打算住宅修理基金和公用设施专用基金的使用；3.接受公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除托付管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理方案、住宅区配套工程和重大的修理工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。业主委员会履行的义务1.执行业主大会的各项打算；2.遵守和履行物业托付管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正值经营和管理活动予以支持和协作。业主委员打算问题时实行少数听从多数的原则。业主委员会必需有入住过半投票权的业主出席才能进行。假如业主外出不能参与，还可以托付代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应当怎么办呢？要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应当就此提议内容召开业主大会；假如逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参与。任职条件业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成业主委员会。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为力量；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规章、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有肯定的组织力量；（六）具备必要的工作时间。业主委员会委员必需符合下列条件1．是本物业管理区域内业主；2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；3．有肯定组织力量和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；4．品德端正无劣迹；5．热心公益事业。责任1.《物业管理条例》规定:业主委员会执行业主大会的打算事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和帮忙物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赐予的其他职责。2.《业主大会议事规章》的规定:比如原上海市房屋土地资源管理局颁布的《业主大会议事规章》（示本）【沪房地资物[2008]389号】规定：业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：（一）拟订选聘物业服务企业的方案；（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会打算；（三）拟订业主大会议事规章和管理规约修改方案，报业主大会打算；（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会打算；（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会打算；（六）拟订专项修理资金使用、续筹方案，报业主大会打算；（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会打算；（八）对违反管理规约的行为进行处理；3.《业主委员会工作规章》的规定:业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员会工作规章》对业主委员会的职责作出更具体的规定，比如成都市房产管理局颁布的《业主委员会工作规章》（示本）【成房发[2007]87号】规定：业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况；（二）依据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议打算；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）依据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议打算；（五）依据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议打算；业主委员会（六）依据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施修理资金使用、续筹方案，提交业主大会会议打算；（七）依据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议打算；（八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务方案，提交业主大会会议打算；（九）提请业主大会打算终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；（十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人依据物业服务合同商定履行物业服务状况进行一次全面考核评定。（十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；（十二）督促违反物业服务合同商定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；（十三）督促未依据管理规约的商定缴存建筑物及其附属设施修理资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施修理资金。（十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥当保管；（十五）准时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议打算；（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；（十七）加强对物业管理政策法规的学习和宣扬，不断提高业主自主管理的意识和力量；（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的询问、投诉和监督，并定期将工作状况以公告等形式向全体业主报告；（十九）依法忠实履行职责，执行业