国际广场滨江高端豪宅专案分析世联

保利国际广场——

滨江高端项目专案分析长沙世联保利国际广场项目组

2011-08-01华远·华中心专案分析核心卖点:超百万规模|丰富的高规格物业组合|国际顶级操作团队联袂打造|江景资源|绝版地段大规模城市综合体,集旅游、观光、办公、住宿及休闲娱乐为一体的城市综合体，成为长沙的新地标。华远金外滩地址湘江大道和解放西路交汇东南角交通情况交通干道，三地铁口物业基本指标总用地面积：约15.23万平总建筑面积：约130多万平北地块主要经济指标用地面积：9.44万平容积率：10.5建筑面积：85.2万平商业建筑：18.55万平酒店建筑：4.2万平写字楼建筑：13.15万平住宅建筑：29万平南地块用地面积：5.79万平建筑面积：约50万平容积率1.46产品198m超高层大平面住宅，80万商业体量物业配套北区将打造顶端配置写字楼、商业、酒店，沿街商业将仿香港最著名的兰桂坊酒吧街打造并引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅概况：长沙核心百万规模超高层滨江城市综合体，80多万商业体量核心卖点：地段+品牌+商业配套+江景资源基本参数项目定位提升长沙的超级城市综合体超百万规模|丰富的高规格物业组合|国际顶级操作团队联袂打造268米滨江第一高楼，集五星级酒店、金融专业服务于一体的写字楼全球首批、中国首个LEED-ND绿色城区认证客户群体:小区潜在消费者定位为长沙市消费群体中经济基础最强，比较注重物业档次和生活品质的事业成功人士以及全国注重投资价值的高净值人士人士。其年龄跨度在35-50岁之间。项目规划为北区和南区，北区规划有商业、写字楼、酒店以及平层豪宅，南区规划仿古商业街区北区南区基础经济指标总用地面积：约15.23万平总建筑面积：约100多万平其中，北地块主要经济指标用地面积：9.44万平容积率：10.5建筑面积：85.2万平商业建筑：18.55万平酒店建筑：4.2万平写字楼建筑：13.15万平住宅建筑：29万平南地块用地面积：5.79万平建筑面积：约50万平北地块：仿香港最著名的兰桂坊酒吧街；及引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅规划设计单位：美国JERDE公司、湖南大学建筑设计院其中，美国JERDE公司是全球七大顶级规划设计机构&三大商业建筑设计公司之一，在全球设计过系列超级城市综合体，如日本东京六本木之丘，福冈运河城，香港数码港数码中心，美国明尼苏达州美国茂，其每年建筑作品有五亿人光顾休闲消费。北地块四期：7层商业+34层江景豪华写字楼+20层香格里拉酒店南区当前预计规划为富有长沙文化特色的仿古建筑商业街区，成为长沙商业的新地标项目规划项目分期一期开发二期开发三期开发四期开发项目分四期开发：一期建设2栋50层高的住宅。二期建设为1栋行政公馆与1栋小高层。三期建设为1栋小高层与2栋高层住宅。四期建设为1栋268米的酒店写字楼与1栋商业。项目分四期开发，包含住宅、商业、写字楼、酒店等多种物业形态项目效果图沿江透视图中心媒体广场透视图坡子街西往东透视图首开产品详情首开产品：首开北区两栋超高层江景豪宅，一线江景、奢华装修、大尺度200-500平米平层、复式豪宅，预计今年11月开盘栋号户型建筑面积（㎡）户数（户）总面积（㎡）A塔四房二厅二厨五卫282.814613009.26四房二厅二厨四卫239.94611035.4三房二厅二厨四卫195.78469005.88四房二厅二厨五卫295.363886.08四房二厅二厨四卫250.143750.42六房三厅二厨六卫462.811462.81七房三厅二厨八卫415.011415.01五房三厅二厨六卫339.361339.36B塔四房二厅二厨五卫303.224212735.24四房二厅二厨五卫293.84212339.6四房二厅二厨五卫262.44211020.8四房二厅二厨五卫290.923872.76六房三厅二厨七卫390.5231171.56七房三厅二厨九卫495.761495.76七房三厅二厨九卫507.021507.02七房三厅二厨七卫419.851419.85合计

28275466.81首开产品详情：两栋住宅其中A栋：195-282㎡三房四房共138套250-295㎡复式四房共6套339-462㎡复式五六七房各1套；其中B栋：262-303㎡四房共126套290-390㎡四房六房共6套419-507㎡复式七房各1套；住宅效果图户型设计奢华：1、稀缺的垂直低密度：高达4梯3户的低梯户比2、尊贵的功能空间：主客主仆分离&全套房设计；双厨房设计（西厨&中厨）；双餐厅设计（正餐及早餐厅）3、奢华的空间尺度设计：高达5.4-6米的客厅开间，4-4.8米的主卧开间4、高标准的精装修：5000元/平米的高等级装修标准住宅效果图户型设计奢华：1、稀缺的垂直低密度：高达4梯3户的低梯户比2、尊贵的功能空间：主客主仆分离&全套房设计；双厨房设计（西厨&中厨）；双餐厅设计（正餐及早餐厅）3、奢华的空间尺度设计：高达5.4-6米的客厅开间，4-4.8米的主卧开间4、高标准的精装修：5000元/平米的高等级装修标准华远地产近十年的豪宅开发经验，行业影响力广泛，12个高端项目成就全国知名品牌。华远地产获“2009年度首都房地产法学研究特别贡献单位”、“2008中国房地产企业200强（第25名）”等几十个区域性、全国性奖项。九都汇（“影响力楼盘大奖”）、昆仑公寓（“2006年度豪宅设计大奖”）、裘马都（住宅最高级别3A级大奖）、君城（“2009全国房地产建筑品质创新项目”奖）等项目分别获得全国设计类、建筑类等多项大奖。九都汇5.2万元/平米海润国际公寓8800元/平米静林湾8300元/平米昆仑公寓10万元/平米裘马都3.4万元/平米2002年2010年2006年2007年品牌实力全国知名开发商，豪宅开发经验丰富居住感不足：位于闹市区，老城环境改善时间长，居住氛围不足老城区周边环境相对杂乱|太平街破旧建筑深入地块腹地之中北边写字楼和酒店公寓北边画廊和小杂乱的杂货铺东北边太平街西边湘江中路西南角人民路和湘江路交汇南边人民路和低矮的民房东边杂乱的小集市（规划中太平路）地块内不拆迁的小高层住宅1地块内不会拆迁的老旧住宅212项目劣势项目劣势1、从产品线来看，我们的户型比较多样，满足客户的多样化需求。而华中心户型均为大面积，200-500㎡产品，总价高。2、从项目规划来看，华中心商住混杂，以商业为主，影响产品的居住纯粹性。3、长沙老街地段，拆迁困难，有一栋高层无法拆除，影响项目整体性。4、地块西高东低，内部不平整，两地块中间被主城区道路分割，影响项目居住舒适度。

世茂·铂翠湾专案分析基本参数世茂·铂翠湾地址岳麓大河西先导区湘江与岳麓大道交汇处交通情况可乘坐149、348、401、907、804、66、402、405、401、117等路公交车到达湘江与岳麓大道基本指标占地面积:156000平方米建筑面积:150000平方米

容积率3.50物业形态总共3000多户，由20栋高档住宅、超五星级酒店、社区商业街、五星级会所和幼儿园组成。绿化率45%概况：河西第一个集商业、住宅、五星级酒店、精品公寓于一体的国际化滨江城市综合体核心卖点：地段+品牌+商业配套+江景资源长沙世茂项目的区域位置位于长沙市大河西先导区滨江新城的核心位置。项目东边是潇湘大道，南临岳麓大道，北边为安居路，西边为银杉路。东揽湘江，南眺橘子洲，遥望岳麓山，长沙山水州城风光尽收眼底。

滨江新城长沙世茂项目区位项目定位河西第一个集商业、住宅、五星级酒店、精品公寓于一体的国际化滨江城市综合体约275米的滨江超五星级酒店（希尔顿酒店）

长沙市地标性建筑；

世茂河西第一高楼项目亮点项目分期项目共分三期开发：一期由5栋33层高层、商铺以及社区中心公园组成；南边是超五星级酒店和一栋豪华精装公寓，酒店高达250米左右，建成后将成为河西的第一高楼；二期由7栋33层高层和部分商业组成；三期由1栋多层9栋33—55层的超高层以及幼儿园组成，是河西首个超高层江景豪宅，也是目前长沙唯一一个朝东观澜湘江的滨江豪宅。项目分三期开发，包含住宅、商业、写字楼、酒店等多种物业形态一期住宅一期商业

二期开发

三期开发功能分区

长沙世茂首开区

一期滨江社区风情商业街世茂滨江浪漫社区商业街占地1.6万方，总建面2万方左右首开商业定位品牌价值规划价值景观价值地段价值++世茂品牌，全国30多个城市50多个项目，影响力巨大！超高层地标多维城市综合体，特色滨江风情商业街，开辟长沙一江两岸新视野！双景滨江商业街，东揽湘江，南眺橘子洲，遥望岳麓山大河西先导区滨江新城核心区域，升值潜力无可限量！四大核心价值升值潜力无限+核心价值45%左右的绿化，500平米的音乐喷泉广场，54组旱喷，主喷高达10米。

以经营特色餐饮为主题

分为四层，共190多个门面，多半大面宽、小进深，方正实用。

以50平米左右的主力小面积居多，总价低，首付少，投资回报率高。

均价20000以上，有部分达3万、4万每平米。产品说明风情商业街的业态商铺共计：191个；其中商铺136个，餐饮55个。一、二层商业规划一层商铺共计：83个；其中商铺79个，餐饮4个。二层商铺共计：69个；其中商铺57个，餐饮12个。三、四层商业规划三层商铺共计：餐饮19个四层商铺共计：餐饮20个一层平面图二层平面图三层平面