物业管理理论与实务 王清兰课件 04第四章教学辅导

第四章业主与业主大会一、教学提示本章所阐述的业主与业主大会，体现了新《物业管理条例》中“业主自治管理”的思想。在教学中首先要了掌握业主的含义、权利和义务；其次，要明确业主大会职责，召开业主大会的程序、业主大会组织形式；再次，阐述业主委员会职责、产生及其变更、业主委员会会议；最后，介绍业主大会议事规则、业主临时公约和业主公约的内容及产生条件。二、重点讲解业主的含义业主是房屋的所有权人，是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”。区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。在这里，业主所拥有的物业权利有两种形态：其一，业主独自拥有的物业；其二，公共部位。其中的公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，但在使用上又是不可分的。显然，在私有产权和共有产权混合在一起的共同体中，对共有部分物业管理的决策不是某一个业主所能决定的，决策权主体应该是全体业主。2、业主大会及职责业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。3、业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作。业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益。实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。业主委员会应履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。三、难点释疑1、业主大会作出的决定怎样才有效？业主大会的召开和作出决定需要遵循特定的程序。首先，召开业主大会会议筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区(县)房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，同时认真听取区(县)房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。再次，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方能有效。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。最后，业主大会应当组织人员做好业主大会会议记录，并应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。业主委员会与物业管理企业的关系如何？在物业管理活动中，业主大会与物业管理企业是委托与被委托的关系，同时委托与合作并存。一方面，业主委员会需要听取业主的意见建议，监督物业管理企业根据合同要求提供服务，督促其努力提高服务水平；另一方面，业主委员会也应该提醒和要求广大业主履行相应的义务，支持配合物业管理企业的工作。物业管理活动广泛涉及人与人之间的关系协调，服务质量的提高也有赖于这些关系的处理，因此，物业管理企业离不开业主委员会的协助，双方应在合作中共同提高物业管理服务水平，提升业主的生活质量。在市场经济条件下，业主希望支付最小的成本获得相应服务，物业管理企业希望获取最大的利润，两者目标的差异很可能会产生摩擦甚至矛盾。这时，业主委员会和物业管理企业都应本着“和为贵”的原则处理矛盾，以包容合作的态度相互协调，争取共赢，任何激化矛盾的行为都是不合适的。业主和物业管理企业的对立不仅会影响物业管理企业的收益，也会影响业主享受服务的质量从而影响业主的利益，业主委员会应清醒地认识到这一点。同时，物业管理企业为争取长远的利益，也应尽心尽责地做好本职工作，尊重业主和业主委员会的意见。3、业主临时公约与业主公约的区别在哪里？业主临时公约和业主公约的区别主要体现在以下几方面：（1）公约制定者和制定目的不同。业主临时公约是建设单位在销售物业之前，参照政府公布的示范文本，结合本物业管理小区的实际，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定。业主公约充分体现了政府的责任，将业主临时公约的制定作为物业管理的一项基本制度给以确定，这是政府作为未来广大潜在业主的权利的代表者做出的规定。业主公约是在筹备首次业主大会过程中，业主大会筹备组根据政府主管部门制定的示范文本，结合本物业管理小区的实际，在听取广大业主意见建议的基础上拟定《业主公约》（草案），交由首次业主大会会议讨论表决的。业主公约是为了明确广大业主在物业管理活动中需要履行义务和享有权利而制定的。（2）公约生效方式不同。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，承诺后业主临时公约得以生效。业主大会制定业主公约须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主公约一旦经业主大会会议表决通过，即对全体业主具有约束力，无需业主任何承诺。（3）公约性质和内容不同。业主临时公约是临时性质的，待首次业主大会通过业主公约后即失效。因此，建设单位在制定业主临时公约时只需要对重大事项和原则进行约定即可，不必考虑太多细节。业主公约一般内容详细具体，需要对物业管理过程中的各种细节有详尽的规定。《物业管理条例》规定：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。四、本章结论本章从国家2003年颁布《物业管理条例》中体现出的“业主自治管理”思想出发，对业主、业主大会制度、业主委员会、业主大会议事规则和业主公约制度等进行阐述。重点介绍了业主的含义、权利和义务；业主大会职责，召开业主大会的程序、业主大会组织形式；业主委员会职责、产生及其变更、业主委员会会议；业主大会议事规则、业主临时公约和业主公约的内容及产生条件。1、业主是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”。业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：业主独自拥有的物业和公共部位。业主享有自己的权利和义务。2、业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。召开业主大会会议应遵循一定的程序。业主大会会议包括首次业主大会会议、定期会议和临时会议。3、业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作。业主委员会候选人的产生，业主委员会选举、变更、换届要符合一定的条件。4、业主大会议事规则由业主经过民主协商和