721土地投资发展能力审计

绿都地产战略地图郑州，2015年4月7.2.1土地投资发展能力绿都地产主要土地信息来源于政府网站公示，信息渠道单一且不够及时，土地资源信息来源闭塞年份地块/项目名称所在城市项目拓展主体/渠道2010塞纳春天洛阳市场策划部/政府公示丹石街区南昌江西公司获取招拍挂信息2011温莎城堡南昌市场策划部/网络丹石街区/温莎城堡郑州市场策划部/政府公示2012叠翠园焦作市场策划部/政府公示2013绿都阳光上东南昌市场策划部/政府公示绿都褐石街区中牟市场策划部/政府公示绿都悦府南阳市场策划部/政府公示2014绿都悦府洛阳市场策划部/政府公示绿都紫荆华庭郑州运作土地百年德化二期郑州运作土地站马屯项目郑州运作土地资料来源：2010—2014绿都土地拓展概况，罗兰贝格与北京乾狮行业联盟分析已获取土地拓展主体及渠道已获取的地块中，绝大部分地块都是由市场策划部通过网络信息进行拓展了解的；这也表现了针对土地的拓展信息渠道过于单一近年各城市公司上报土地信息量不足，市场策划部跟进和摘牌的土地数量较少，绿都土地拓展工作过于保守

201120122013立项摘牌郑州1507块0洛阳4118新乡367开封533南阳4107焦作524江西311上报合计90

20102011201220132014立项地块453115摘牌地块22131从城市公司上报的运作地状况和市场市场策划部跟进的立项地块与摘牌地块来看，除2013年外，年度立项地块较少，摘牌数量较少，反应集团对土地的拓展过于保守对土地工作开展的障碍主要源于信息闭塞、时间拖延较长、资金成本较高、测算模型的偏差、营销和设计支持、政府对接能力等多方面原因所造成的城市公司上报运作土地数目近年城市公司及市场策划部跟进土地的概况市场策划部跟进土地概况资料来源：2010—2014绿都土地拓展概况，罗兰贝格与北京乾狮行业联盟分析绿都地产近5年共获取土地13块，占地151.55万平，建筑面积615.38万平，2010-2013新获取土地较少，2014年收获土地颇丰20102011201220132014焦作叠翠园南昌阳光上东中牟褐石街区南阳悦府洛阳悦府紫荆华庭百年德化二期占马屯地块洛阳塞纳春天南昌丹石街区南昌温莎城堡郑州丹石街区温莎城堡413.8873.7620112012201018.9977.29306.5333.3367.8982.6611.0739.875.0210.172013201455.0820.0730.2计容面积总建筑面积占地面积[万平]资料来源：2010—2014绿都土地拓展概况，罗兰贝格与北京乾狮行业联盟分析绿都地产获取土地的主要方式是招拍挂，但3个运作类地块的总建面占到获取总面积的63%，土地储备主要集中在郑州在已获取的土地中，从地块数目上来看招拍挂地块占75%，但是从总建筑面积的占比上来看，运作地却占了63.29%在已获取土地的的城市分布上，有77%的建面集中在郑州区域，这种重仓郑州的现象并不是集团的战略行为所致，而是因为集团资源主要集中在郑州，而其他地方公司缺少土地拓展及发展的资源运作地与招拍挂土地数目及建面对比近年获取土地的各城市面积分布地块数招拍挂地块总建面运营地焦作洛阳2%8%南昌2%南阳郑州77%11%总数12块总量615万平米资料来源：2010—2014绿都土地拓展概况，罗兰贝格与北京乾狮行业联盟分析相对比与行业内标杆企业，绿都的融资成本较高类似拥有母公司支持的海亮地产，凭借其母公司海亮集团的背景，不但在融资成本上享受到一定优势，还由海亮集团铺路准备在港借壳上市考虑土地获取的资金成本发现，绿都的融资成本高于行业及省内标杆，也高于海亮，绿都未能充分发挥关联母公司的融资成本优势海亮龙湖中海佳兆业绿都保利建业资料来源：绿都地产内部访谈及企业年报，罗兰贝格与乾狮行业联盟分析过高的融资成本主要源于绿都融资渠道少，且成本较高的融资渠道募集了大部分资金海亮绿都建业万科中海海外融资地产基金债券融资上市融资地产信托银行贷款绿都现行的融资渠道主要集中在内部委托(占42%)其次是信托与非金收购(各占22%与20%)，这三项的融资成本都在11%-12%之间融资成本较低的银行借贷只占到16%非金收购信托内部委贷银行贷款绿都自身融资现状及其他企业融资方式分析融资成本渠道占比资料来源：绿都地产业公司年报；罗兰贝格与乾狮行业联盟数据库，罗兰贝格与乾狮行业联盟分析渠道利用程度高渠道利用程度一般渠道利用程度较低渠道利用程度极少基本无该渠道利用资金退出程序存在风险：模型假设通过开发贷归还集团借款，容易引发银行骗贷的质疑，不具备操作性（建议集团资金在开发贷之后退出）；现有土地测算模型反馈：绿都开发贷额度使用较少，资金杠杆及融资渠道使用不足

贷款问题说明银行开发贷未用足：开发贷上限为总投资额的70%，一般水平可实现总投的50%，而目前绿都的水平仅仅是30%，开发贷额度没有用足；开发贷利率较高：一般开发贷利率为基准利率上浮10%，即2%，而绿都目前的利率为10%集团融资利率较高：集团利率报高达13%，存在绿都补贴集团利润的嫌疑（建议下调利率）。资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析绿都项目取国土证到取施工许可证时间[月]开封上河城绿润温莎城堡一期绿润褐石街区焦作叠翠园Ø7.08南昌阳光上东一期南昌温莎城堡二期南昌丹石街区洛阳悦府新乡塞纳春天新乡温莎城堡一期新乡温莎城堡二期绿都广场对比标杆企业，绿都项目开发前期相对较慢，进度延迟加剧了绿都资金成本压力资料来源：绿都分项目进度计划-计划，罗兰贝格与北京乾狮行业联盟分析累计资金成本估算总资金成本6,375.894,927.17880.73676.331,471.191,115.2421,095.4115,779.6227,892.1520,579.0857,715.3943,077.46可售单方资金成本增加额（不同融资成本下，增幅差异113元/平米）445.16元332.26以运作项目紫荆华庭为例，较长的开发周期导致融资成本高企，高于市场的融资成本将蚕食产品的利润空间示例项目融资成本对地价提升的影响分析——单方提升113元紫荆华庭分年付款金额[万元]绿都利率(11.72%)海亮利率(9%)20142013201220102011资料来源：南刘庄土地明细表，罗兰贝格与北京乾狮行业联盟分析绿都地产现有的土地投资测算模型主要存在6方面的问题还贷节奏过于理想化投资测算模型存在问题敏感性分析缺乏关联公式现金流排布不够精确销售费用率假设过低销售价格假设缺乏支撑判断指标不全面绿都土地测算模型偏重于利润率的评判，标准略片面，建议通过准确的内部投资收益率（IRR）的估算更清晰地反馈投资周期的影响测算模型中销售费用率低于行业平均水平，偏离项目销售过程中的营销费用实际发生成本（约2%），测算结果偏差住宅及底商的年涨幅7-8%过于激进，车库和地下室的定价缺乏逻辑支撑，价格预估中明显的不合理将影响项目投资决策销售现金流按照年度排布不够精准，销售回款假设缺乏逻辑支撑，不能准确反映项目现金流的真实情况模型中银行贷款还款节奏太过理想化，一般银行对首次还款额和还款节点有最低要求，而不是由开发商随意还款模型中的敏感性分析未采用公式关联，不便测算操作资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析8累计净现金流量现值

-32,469-22,101-9,6753,60719,441

9内部收益率(IRR)34.61%10静态回收期27绿都土地测算模型偏重于利润率评判，标准略片面，建议通过准确的内部投资收益率（IRR）估算更清晰地反馈投资周期的影响问题拿地项目选择的考核指标偏片面说明一般房企考核拿地选择的指标更侧重IRR，单纯的销售净利润率无法反映投资周期的因素。行业平均的IRR为15-18%左右，而绿都模型测算的IRR高达34.61%，建议将IRR补充为拿地指标评估项，同时标准设定不宜超过18%绿都具体模型示例：资料来源：绿都地产洛阳绿都悦府发展规划；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析测算模型中销售费用率低于行业平均水平，偏离项目销售过程中的营销费用实际发生成本（约2%），将导致测算结果偏差问题模型中销售费用预计为销售额的1.5%说明行业惯例一般为2-3%，这样有利于激活销售渠道、加快去化速度，成本可通过价格阶梯拉升回收绿都具体模型示例：二期间费用3,749

2.1销售费用2,148销售收入1.5%

2.2管理费用1,601

资料来源：绿都地产洛阳绿都悦府发展规划；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析住宅及底商的年涨幅7-8%过于激进，车库和地下室的定价缺乏逻辑支撑，价格预估中明显的不合理将影响项目投资决策问题价格增幅过快底商定价不合理说明住宅8%/年、底商7%/年的价格增长率太过激进行业惯例一般为一层底商是住宅价格的2倍，而目前绿都一层拖二层商业的均价是住宅的3倍左右。此外，车库和地下室的定价缺乏逻辑支撑绿都具体模型示例：高层住宅(33F)111,823销售价格[元/㎡]6,153底层商业(1-2F)17,608销售价格[元/㎡]18,274高层地下室(2F)1,795销售价格[元/㎡]1,500地下车库(2F含人防)11,957销售价格[元/㎡]3,500资料来源：绿都地产洛阳绿都悦府发展规划；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析销售现金流按照年度排布不够精准，销售回款假设缺乏逻辑支撑，

不能准确反映项目现金流的真实情况问题销售现金流按照年度排布不够精准，销售回款假设缺乏逻辑支撑，不能准确反映项目现金流的真实情况说明行业惯例一般是按照月度排布现金流；销售回款一般是按照按揭和一次性付款的比例设定，同时结合银行放款的要求绿都具体模型示例：年度20142015201620172018合计销售面积

57,91738,611

96,528销售价格5,2005,6166,065

5,796销售收入

32,52623,419

55,945回款金额

26,02129,924

55,945资料来源：绿都地产洛阳绿都悦府发展规划；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析模型中银行贷款还款节奏太过理想化，一般银行对首次还款额和还款节点有最低要求，而不是由开发商随意还款问题银行贷款还款节奏太过理想化说明一般银行对首次还款额和还款节点有最低要求，而不是由开发商随意还款绿都具体模型示例：项目合计2014年2015年2016年2017年2018年销售回款143,182026,02142,06037,69137,410投资支出104,87532,46914,40926,47319,03112,494现金净额--32,46911,61215,58718,66024,916贷款本金-32,46900

计提利息3,2473,24700

还款本金

011,61215,58717,182

资料来源：绿都地产洛阳绿都悦府发展规划；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析模型中的敏感性分析未采用公式关联，不便测算操作问题模型的敏感性分析的公式不关联说明建议加入模型的公式链接，提高模型的智能化水平绿都具体模型示例：产品起始价高层住宅5200住宅增幅8%元/㎡底层商业14000商铺增幅7%元/㎡

房价-15%房价-10%房价-5%基本方案房价+5%房价+10%房价+15%住宅销售均价5230553858466153646167697076净利润[万元]9550134031725721113249683306046413销售净利润率7.55%10.15%12.54%14.75%16.78%20.60%25.80%资料来源：绿都地产洛阳绿都悦府发展规划；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析绿都土地投资工作主要由市场策划部实施，前置工作中其他相关职能部门参与度不够

绿都现行的项目拓展与论证管理流程(项目竞拍前)梳理绿都在操作的项目拓展与论证的管理流程中可以发现：项目竞拍前的土地拓展工作中，按照流程设计部门只参与“编制初步定为说明书”这一工作模块，项目实地调研则根据需要整个项目拓展与论证的管理流程中，无营销部门的参与，市场研究、地块研究、项目定位、产品的初步规划全部由是市场策划部完成的整个过程中，投资发展部、成本中心、财务中心、区域参与度不足，导致信息不完整获取土地

信息前期洽谈现场勘探编制初步

定位说明书经济测算及可行性报告参与竞拍研发中心参与根据需要，参与项目实地调研主办项目初步规划设计市场策划部主导工作缺投资部参与缺工程人员参与缺区域营销口参与缺成本和财务参与缺区域营销口参与缺区域总共同参与资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析土地拓展中的市场调研、产品及客户定位全部集中在市场策划部，营销中心和地区公司团队没有形成支持、评估的工作机制洛阳市场在可研阶段预测项目住宅年均销售量8-9万m2，销售价格年均增幅8%，实际项目年均销售量5-6万m2，住宅销售价格年均增幅为20%包括洛阳、新乡等在售项目存在大户型消化苦难，客户不足，货源挤压等问题洛阳塞纳春天二期客户档次低于一期，但停车位的数量却明显多于一期对项目及客户预判不足导致产品定位和设计方面的不足对当地市场趋势预判偏差对项目区域板块的判断偏差新乡枫景上东三期最终实现均价与发展规划相差411元/m2，2011年下半年建业、宝龙等大型项目的入市