项目投资存在的主要问题及对策建议

项目投资存在的主要问题及

对策建议

2017年8月项目投资存在的主要问题及建议一、项目投资存在的主要问题二、项目投资的对策建议项目投资存在的问题及对策建议一、项目投资存在的主要问题（一）渔轮厂项目收购案——国资转让必经程序（国资审批、评估、公开进场交易）引来合同效力争议

项目简介：2003年11月20日广州远洋渔业公司、广州珠江地产开发中心有限公司及广州市海洋渔业公司三方签订《项目转让合同书》，占地面积约15.9万平方（约238.5亩），合同约定以79万元/亩购买本项目，共计1.88亿元。转让款包括土地使用权补偿款及其地上全部附着物补偿等。合同约定须经主管部门农业局和市财政局审批。2003年12月4日，市农业局批复同意以土地置换资金解决历史遗留问题，但未获得市财政局批复同意。2013年12月15日，海洋公司委托具有国有资产评估资质机构评估，评估金额为1.35亿元。2004年10月12日，新洲公司取得17个房地产证，其中第7个房地产证附图为16万平方米红线图。后双方履行中发生争议，海洋公司以未经国有资产必要程序为由，主张合同无效。

项目投资存在的主要问题及对策建议一、项目投资存在的问题（二）农科院294亩土地收购案——税费约定不明引来税费承担争议项目简介：2001年9月6日，广东省农业科学院与广东珠江投资有限公司签订《合作开发合同》及其补充协议，约定广东省农科院将294亩土地使用权转让给广东珠江投资有限公司，转让对价为110万元每亩及8万平方米综合科技楼。后履行中，广东省农业科学院将土地使用权及其房屋有偿转让给名下广东省田园实业发展有限公司，珠江公司再收购田园公司股权，进而完成土地收购。2004年双方签订合作备忘录，约定以21500万元价格转让给田园公司的交易税费50%，且不超过600万元，由农科院承担，其余有关税费包括以后出现调整或增加的税费均由珠江承担。后履行中，税费发生重大争议。项目投资存在的主要问题及对策建议一、项目投资存在的问题（三）鹏硒矿项目并购案——股权对价不明确引来土地权益争议项目简介：1993年，深圳市建筑材料工业（集团）公司（和坪山镇汤坑实业股份有限公司联合设立鹏茜公司，其中汤坑公司以1.7万平方米土地使用权作价出资260万元，占股17.33%，取得股东资格，但土地使用权未过户登记至鹏茜公司名下。汤坑公司于2007年将其股权转让给深圳市珠江投资发展有限公司，股权转让价款为1500万元，但股权转让合同中，没有约定对价包括土地使用权及其他权益，鹏茜公司名下资产没有明确约定。后汤坑公司起诉法院，要求返还1.7万平方米土地使用权。项目投资存在的主要问题及对策建议一、项目投资存在的问题（四）广州电视塔（小蛮腰）土地使用权收回补偿案——项目地块被公共利益收回引来补偿标准争议项目简介：广州珠江侨都房地产有限公司投资开发建设的“珠江帝景苑”小区项目，位于广州市内海珠区广州大道以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗涌以西地段。根据《建设用地许可证》，用地总面积为654107平方米，性质为别墅和文化综合小区，容积率为0.8。已签订了土地出让合同，并按合同支付了土地出让金，取得《建设用地批准书》和《国有土地使用证》。后因电视塔建设需要，政府决定收回22万平方土地使用权，并按前期投入加利息予以补偿，共计约2.1亿元货币补偿。现就补偿争议在广东省法制办申请行政复议，案件正在审查中。项目投资存在的主要问题及对策建议一、项目投资存在的问题（五）立威股权并购案——股权收购中或然债务无法查清引来债务不断的争议项目简介：广州珠江合惠投资有限公司与胡共敏、卢丽云于2014年7月9日签订《股权转让协议》，约定胡共敏、卢丽云将持有广州市立威铝业有限公司的股权转让给广州珠江合惠投资有限公司，进而取得公司名下80亩工业用地及其厂房。合同约定支付胡共敏、卢丽云股权转让对价1.28亿元，承接银行债务2960万元。虽两次登报要求债权人申报债权，但没有收到债权人申报债权。2014年11月7日，胡共敏、卢丽云完成工商股权变更，珠江合惠取得新的营业执照和组织代码证。后履行中发现，股权转让方尚未披露的目标公司公司多宗担保债务和借款，并在法院诉讼中。项目投资存在的问题及对策建议一、项目投资存在的问题（六）广深沿江高速路收费标准——政府与社会资本合作（BOT）投资合理回报如何实现项目简介：广深沿江高速公路是广东省“十一五”规划重点建设项目之一，其中广州至东莞段58.999公里，由广东广深沿江高速公路有限公司投资建设。项目于2007年开工，其中广州黄埔--东莞威远段41公里已于2012年1月18日建成，全线将于2013年建成通车。根据省政府要求，为更好地保护沿途的生态环境、满足沿线区域经济发展需要，全线增设隧道四座，设特大桥六座（累计10.974公里，总投资达34.928亿元），全线桥隧投资占总投资的比率达97%。项目的总投资从2005年的103.06亿元，调整为2011年157.71亿元。在此情况下，按照0.6元/公里/标准车的收费标准进行收费运营，项目公司将无法在25年内还本付息、维持公路正常运行。项目投资存在的主要问题及对策建议一、项目投资存在的问题（七）平海电厂违法填海案——项目投资过程中的法律风险防范项目简介：2005年国家发改委同意平海电厂一期工程纳入2007年项目，项目于2007年8月正式开工建设。项目建设中，为赶工期，超出批准面积外填海约17万公顷。2016年11月14日，广东省海洋与渔业局给予处罚月1.72亿元罚款，并要求恢复原状。此案正在诉讼中。项目投资存在的问题及对策建议一、项目投资存在的问题（八）紫云山庄并购案——项目房地产过户中的查封、拍卖风险项目简介：2005年12月23日，紫云山庄房地产公司与罗兰德房地产公司签订《房屋产权转让协议书》，约定转让会所大楼转让总价为500万元，2006年7月25日双方又签订了《房屋产权转让协议书补充协议》，约定会所大楼转让总价增加8493127.65元，至此合计为13493127.65元。在办理过户登记过程中，涉案房屋被罗兰德房地产公司其他债权人查封，导致会所被拍卖。目前，正在拍卖程序中。项目投资存在的主要问题及对策建议一、项目投资存在的问题（九）吴中路项目股权并购案——承债式收购中被执行拍卖风险项目简介：2006年12月12日，我方在香港通过股权并购方式收购中祥公司，进而取得中祥公司在上海投资的项目公司（上海宏远公司）名下土地，交际价格为12亿元，及其承接3亿元农商行债务。后股权交割后，因逾期清偿3亿元贷款，2011年，农商行要求清偿本金、利息、复息共计6.8亿元.因上海宏远公司无力清偿债务，法院评估项目并启动拍卖程序。项目投资存在的主要问题及对策建议一、项目投资存在的主要问题（十）云埔地块案——国家政策变化导致合同无法履行项目简介：2006年1月8日，合生公司就广州云埔工业区内东部地块约1100亩土地与云埔管委会签订了合同。合同签订后，支付了8000万元首期土地使用费。合同约定管委会办妥国有土地使用权证并交付合生公司后，支付余款。后因工业用地政策变化，自2006年8月31日起，工业用地不能协议出让，需要招拍挂公开出让，导致合同无法履行。项目投资存在的主要问题及对策建议二、对策建议（一）投资既要熟悉现有法律法规、政策，也要注意未来政策动向。（二）投资需关注政府、企业和社会之间的关系（三）投资需要注意国企、上市公司和外企特别规定项目投资存在的主要问题及对策建议二、对策建议（四）项目并购需做好尽职调