青岛影响力：市场研究-济宁金乡住宅市场环境分析报告

【影响力·研展部】济宁市金乡县市场环境分析报告一、城市介绍地理行政交通旅游经济发展收入消费水平县城面貌总体规划三、个案分析个案选取奎星湖花园东湖国际杭州湾公寓众诚现代城同济诚信苑二、市场分析宏观环境土地市场在售项目市场板块供需状况市场价格行业状况产品状况四、前景展望前景展望目录前言金乡----鲁西南正在崛起的中小城市城市名片世界大蒜之都中国金谷之乡中国圆葱之乡中国诚信之乡中国长寿之乡国家级生态示范区房地产发展金乡房地产发展尚处于起步阶段；市场总体发展平稳，未来发展空间较大;金乡水资源充裕，相对与山东省其他县市来说，河流、湖泊资源丰富，生态环境优越。注：当前金乡市场与09年临朐市场非常相似，本报告将与临朐市场作为对比，分析金乡当前市场环境。金乡位于中国鲁西南平原腹地，隶属孔孟之乡济宁市，地处风光秀丽的微山湖西畔，北依东岳泰山，南临重镇徐州，西连牡丹之乡，东傍孔孟故里。城市介绍-地理行政全市总面积885平方公里，其中市区14平方公里。所辖：9个镇（胡集镇、肖云镇、羊山镇、鸡黍镇、王丕镇、马庙镇、司马镇、高河镇、化雨镇）、2个乡（兴隆乡、卜集乡）、1个开发区（经济开发区）、1个街道办事处（金乡街道办事处）。截至2010年，户籍总人口为62万，市区人口10万。金乡县地处鲁西南经济欠发达地区，辖区面积小，属发展中的中小城市金乡县隶属济宁市12县市区之一，综合实力排名靠后，发展比较落后济宁地图城市介绍-交通旅游山东交通旅游图金乡县主要以公路运输为主，辅以水运，境内没有铁路，交通运输欠发达，影响其货物运输金乡距离主要城市距离330公里540公里240公里650公里280公里鲁西南战役纪念馆

羊山古镇国际军事旅游度假区金乡交通主要以公路为主，周边京沪、京九、陇海、石新铁路和京杭运河傍区而卧，城北15公里的济宁曲阜机场已建成。金乡交通状况方式（时间）距离城市汽车济宁市52公里1小时济南市240公里3.5小时日照市340公里5小时青岛市540公里7小时城市介绍-经济发展年均13%以上GDP增长以及年均12%以上的人均GPD的增长，保证了金乡经济发展的平稳性，但由于市场抗风险能力较弱，2008年受金融危机影响比较明显相对于同级别城市临朐，金乡县GDP增长缓慢，且易受外部经济环境影响，2008年受国际金融危机和市场需求萎靡的影响，经济发展出现萎缩金乡人均GDP高于临朐，受产业结构影响（金乡工业发展欠佳），人均GDP状况有被赶超之势。但总体来看，其经济发展状况良好GDP：年均增长13%以上人均GDP：年均增长12%以上，高于同级别城市临朐固定资产投资：年均增长20%以上。房地产开发投资：稳定增长。城市介绍-经济发展金乡固定资产投资受金融危机影响明显，随着城区改造、扩建，在此情况下，房地产开发状况自2006年以来总体呈上涨走势现阶段金乡固定资产投资相较于周边县市较少，伴随城市扩张，未来将有大幅度增长。“十一五”期间金乡县共投入17.6亿元，开工房地产170万㎡，安置回迁2050户，销售商品房64万㎡。2010年济宁各县市区固定资产投资额排行榜排名县市收入（亿元）1邹城市248.52兖州市172.03微山县121.84任城区110.05曲阜市107.26市中区100.17汶上县97.68鱼台县96.89嘉祥县90.610梁山县82.111泗水县60.812金乡县50.2城市介绍-经济发展金乡整体经济发展属济宁落后地区，在工业方面尚未形成支柱产业，总体处于工业发展初期人均收入水平处于济宁上游，居民存贷款水平较高，居民消费潜力相对济宁周边县区较高金乡2009年经济指标排名经济指标名次GDP10地方财政收入11社会消费品零售总额10规模以上工业收入12外贸进出口2固定资产投资12城乡居民存款余额8金融机构贷款余额5农民人均纯收入4农贸产品出口是金乡经济发展的重要支撑，因此易受外部经济环境影响金乡人均可支配收入以及居民存贷款处于济宁上游，居民消费潜力及可承受能力较高金乡第二产业薄弱，工业发展落后，未能形成产业支柱，整体经济发展较慢2010年济宁各县市区工业利润总额排行榜排名县市收入（亿元）1邹城市100.02微山县55.93兖州市54.34任城区33.75梁山县18.96汶上县18.87曲阜市17.28嘉祥县15.09泗水县13.110鱼台县10.611金乡县6.612市中区1.8城市介绍-收入消费水平“十一五”期间，金乡人均收入及居民消费水平保持稳定增长，受金融危机影响不大。金乡商业化成熟度相对临朐较高，连锁企业大量进驻。人均可支配收入：年均增长10%以上。社会消费品零售总额：年均增长接近20%城区商业发展已初具规模，吸引了一批品牌连锁企业的入驻，有利于促进市场的成熟化进程伴随人均收入的稳定增长以及商业化的发展，居民消费水平将出现持续快速增长城市介绍-县城面貌县域职能中心比较集中，行政、商业、教育、文化中心全部围绕奎星湖周边金山街文峰路崇文大道王杰路金济河中心大街西关大街奎星路文化路青年路山阳路金城路金乡城区主干道图老城区老城区面貌相对破旧，改造力度较小，以围绕奎星湖周边展开；城区商业氛围比较浓厚，大量品牌连锁企业入住；新城区建设刚刚起步，尚未形成规模奎星湖夜景

商业街景

本案地块市政府文峰路金山街城市介绍-县城面貌老城区城中村大量存在，改造力度较小，新城区建设刚刚启动城市中心文峰路金山街城市鸟瞰图北部、东部新城区经济开发区商贸物流区老城区新城区文峰路金乡大规模的城乡建设即将启动，城市化进程及房地产发展即将迎来高速发展期四区一轴城市介绍-总体规划金乡县城继续向东向北发展，“十二五”期间将构建“一城四区，四河绕城，六湖映城，一轴三心”的城市框架。到2020年建成区面积28.38平方公里，人口达到25万人，着力打造城水相依、亲水休闲、生态宜居的活力金乡、魅力金乡、人文金乡。城市十二五发展定位国际知名的大蒜生产交易加工中心鲁苏豫皖边区商贸物流中心山东省新型工业化产业基地鲁西南特色文化旅游胜地和生态宜居水乡城市介绍-小结金乡地处鲁西南欠发达地区，属发展中的中小城市，城市以公路运输为主，交通不便利金乡经济发展平稳，居民收入消费水平具有一定的潜力金乡城市化进程较慢，老城区改造、新城区建设略慢于同级别城市“十二五”期间，金乡大规模城乡建设将促进其经济发展、房地产业的迅速发展市场分析-宏观环境金融政策的持续紧缩令个人贷款以及开发商贷款受限，导致人们观望情绪加剧以及开发商开发资金受到抑制目前看来，“控房价”对房地产市场的影响尚未显现，预计短期内房地产政策调控力度依然严格序号城市名称2011年新建住房价格控制表述1济宁市2011年新建住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入增幅的80%2兖州市2011年新建住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入增幅3曲阜市2011年新建住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入增幅4邹城市2011年新建住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入增幅城市2011房价控制目标济南新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平，青岛新建住房价格涨幅明显低于本年度城市居民人均可支配收入增幅济宁新建住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入增幅的80%滨州新建住房价格指数（均价）同比涨幅不高于当年城市人均可支配收入涨幅和经济增长（GDP）的增幅菏泽城市规划区内新建住房价格增幅不高于11%2011年02月24日2011年01月20日2010年12月20日2010年11月29日2010年05月10日2010年02月25日2011年03月25日2010年11月16日2010年01月18日2011年04月21日2010年12月26日2010年10月20日2011年02月09日2011年04月06日存贷款准备金率上调时间表加息调整时间表16%20.5%6.8%(5年以上）5.94%（5年以上）伴随国家金融政策的紧缩，准备金率一再上调，加息政策也是紧随其后，由于受到通货膨胀以及国内高房价的影响，预计政策还将继续持续，短期内不会出现松动。持续的上调准备金率以及加息政策的出台，贷款将进一步受限，对房地产市场冲击较大。金融政策的调控市场分析-土地市场注：含社区改造、安置房伴随城乡改造的推进，2009年起，土地放量加大，金乡房地产市场进入快速发展阶段金乡土地成本较高，土地放量的猛增，会造成后期市场的波动城市土地价格（万/亩）商品房价格（元/㎡）市场概况金乡80-902600-3000“十一五”期间，开工房地产170万㎡临朐120-1403500-3800“十一五”期间开发楼盘面积380万㎡临朐地价/房价比较:平均地价1950元/㎡（容积率2.3）商品房售价3600元/㎡金乡地价/房价比较:平均地价1274元/㎡（容积率1.6）商品房售价：2800元/㎡28.43%23.55%相对于同级别城市临朐，金乡土地成本高于临朐5个百分点，开发商土地成本较高“十一五”期间，金乡的房地产市场成交总量较小，伴随城乡大规模发展启动，房地产市场将迎来快速发展期市场分析-土地市场2010年以来成交土地情况

时间地理位置面积（m2）用途容积率（上限）竞得公司总价（万元）地价（元/m2）楼面价（元/m2）2011年4.12文峰路北侧、西关大街西侧66213商/住1.65金乡同济置业有限公司7945.511997274.12文峰路北侧、西关大街西侧70000商/住1.65840012007273.16金城路南侧、青年路西侧33159住宅2济宁鸿泰置业有限公司4476.513506751.6金济河西岸、崇文大道南侧40577商/住2.2金乡海润置业有限公司8216.8420259202010年12.20文化路东侧1449商/住1.6刘体亮（个人）34.428223714812.5诚信大街西侧、光明路北侧13482住宅1.8山东省九星房地产开发有限公司1617.84120066611.22王杰路南侧、奎星路东侧53800住宅1.6金乡同济置业有限公司6456120075058008商/住6960.961200750王杰路南侧、金山街西侧66749商/住2.3济宁市鲁鼎置业8009.8812005229.20崇文大道南侧、文化路西侧19761住宅1.7金乡金百铭房地产开发有限公司2371.3212007069.10崇文大道南侧、金济河东岸128590住宅1.8济宁点石置业有限公司16395.212757088.16西关大街西侧、金马河南岸13712商/住1.5金乡金城房地产综合开26东外环东侧、莱河西侧129067商/住1.8金乡东湖国际大酒店3872300167东山阳路东侧、文峰路东段南侧26647商/住金乡东湖房地产投资有限公司800300167东山阳路东侧、莱河西岸27132商/住金乡东湖国际大酒店8143001676.3金司路西侧莱河北侧10687商/住1.5金乡县金源投资发展公司1763.4116501100金司路东侧、缗南二路南侧181843309.4918201213缗南一路北、金司路东侧18232350.0219209606.2金山街东侧、崇文大道南侧58551041.0217788894.2兴金南路西段南侧660住宅1.2马新忠（个人）19.48832952461.27文化路北段东侧、崇文大道北侧57814商/住1.8金乡鸿翔荣华达置业4769.68254582010年以来土地价格涨幅不明显，2010年新增土地约为2009年土地放量，增幅极小从2010年至今外来开发商竞得土地比例越来越高，未来房地产市场由于受到外来开发商的冲击，将呈现快速发展趋势本地开发商（体量77万㎡）济宁开发商（体量24万㎡）外来开发商（体量51万㎡）市场分析-在售项目1.同济诚信苑2.杭州湾公寓3.时代花园4.众诚现代城5.金桂园6.金兴商贸城7.金泰花园8.金茂豪庭9.奎星湖花园10.九星花园11.铂金花园12.海川龙脉府邸13.学府名门14.东湖国际15.金鑫城市花园16.御景园23810971512136411145161金乡在售项目分布市场在售项目多为尾盘或项目后期，新开项目较少，项目体量多集中在10万㎡左右中小型社区注：1、4、5、14项目未开盘

市场板块划分不明显，项目主要集中在老城区南北两侧，西城区及东城区项目较少23810971512136411145161金乡市场板块划分西部商贸物流区中部商业中心区北部居住区东部新城区价格区间主要产品形态代表项目西城区多层2400—2600元/㎡多层/小高层/公寓众诚现代城金兴商贸城老城区多层2600—2900元/㎡小高层2700—3200元/㎡多层/小高层奎星湖花园金泰花园北部居住区多层2600—2900元/㎡洋房3300—3600元/㎡洋房/多层/小高层杭州湾公寓时代花园东城区多层2600—3100元/㎡多层/小高层/洋房/别墅九星花园东湖国际市场现在售项目主要集中于老城区，产品价格以及差异化不大，伴随着城市向北、向东发展，产品形态出现了多元化发展，如东湖国际的别墅、鲁兴商贸城公寓、时代花园的洋房等。市场现阶段多层价格基本保持在3000元/㎡以下，小高层略高于多层，由于城区西部开发较少，发展比较落后，价格明显还要低于其它区域。老城区北部正在成为县域主要居住区市场分析-市场板块金乡商品房销售总体保持平稳，当前在售项目房源基本售罄，市场呈现供不应求局面“十一五”期间，金乡累计销售商品房64万㎡，年均12.8万㎡，年人均1㎡，远低于同级别城市发展水平城市十一五累计开发量城区人口人均开发量临朐380万㎡25万人15.2㎡金乡170万㎡12万人14.2㎡市场分析-供需状况房价增长平稳，保证了市场的稳定，但受到城乡改造以及购买需求的影响，未来市场价格将会出现大幅增长市场分析-

市场价格外来开发商的进驻以及营销代理行业的兴起，将带来一些成熟市场的房地产理念，在产品形态以及营销策略上的创新将进一步带动金乡房地产市场的发展金乡县现有的16个项目中，外地开发商占有很大一部分比例，其中包含部分浙江、江苏的开发商，金乡县已受到一些外省市开发商关注，未来市场发展前景乐观。金乡县房地产营销代理行业比较活跃，并占据大部分比例，市场开始向成熟阶段发展市场分析-行业状况市场现阶段以多层、小高层为主，产品日渐丰富，洋房、别墅、公寓、产权式酒店等产品开始出现，多元化、多样化竞争格局即将到来金乡现有项目特殊产品分布项目名称特殊产品铂金花园产权式酒店东湖国际别墅杭州湾公寓时代花园诚信苑洋房金兴商贸城公寓市场分析-产品状况金乡属四线以外的中小城市，房地产受国家宏观政策调控影响较小金乡房地产市场正处于供销快速增长前期，长年的挤压将推动市场的爆发金乡市场板块目前尚不明显，但伴随新城区的建设和配套的完善，未来城市主要居住区将集中在北部城区以及新城区金乡市场比较开放，产品多元化、多样化竞争格局不断呈现，市场价格在急速的放量情况下，可能出现较大的波动市场分析-小结在对比区位、规模、产品等相关信息后，我们在四个城区各选取一个代表项目进行分析，借此总结出现阶段市场特征。区域项目名称地理位置开发商建筑面积建筑形态户型区间（㎡）价格区间（元/㎡）均价（元/㎡）销售率老城区奎星湖花园文峰路与金司路交汇处山东九星房地产13万㎡多层、小高层50-60、91-158——小高层3200项目70%东城区东湖国际山阳路中段东湖房地产24万㎡多层、别墅、花园洋房、小高层、高层220-260待定待定未开盘北部居住区杭州湾公寓金司路与崇文大道交叉处东北浙江鸿翔控股5.8万㎡多层、洋房、小高层90-230多层2600-2700；洋房3380-3880洋房3580项目52%西城区众诚现代城金乡2中西临济宁众诚置业14万㎡多层79-140多层2400-2650——未开盘选取原则：区域代表性、市场影响力、产品多元化个案分析-个案选取项目名称奎星湖花园开发商山东九星房地产开发位置文峰路与金司路交汇处建筑形态多层、小高层总建筑面积13万㎡存量面积4万㎡面积区间公寓50-60㎡；小高层91-158㎡主力面积（现阶段）91、93㎡价格均价3200元/㎡营销代理佳易地产销售率项目70%优惠活动交1万元顶2万元备注：项目多层部分回迁，4栋小高层（13号楼3个单元/15号楼4个单元、12层2层底商；16/17号楼2个单元，12层2层底商）在售，多层基本售罄；6栋小高层待售。与我司项目属于异区竞品项目，位于老城区中心位置，地理位置优越，周边配套比较完善，如今已销售至尾盘，多层基本售罄，4栋小高层在售，6栋小高层待售，去化较快，对本案未造成直接竞争，可相互借鉴。在售及待售户型配比面积（㎡）户数百分比917019.44%937019.44%994011.11%168205.56%113205.56%151205.56%159205.56%1464011.11%1355013.89%147102.78%合计360100.00%项目位于老城区商业街附近，周边配套齐全，另有奎星湖景观带，地理环境、城市配套比较优越个案分析-奎星湖花园SWOT分析strengths（优势）weaknesses（劣势）项目位于老城区中心地段，周边生活配套设施完善，出行交通方便；周边奎星湖景观配套，观景独特；项目规划体量较大，规模化小区可提高居住舒适度；本土开发商有一定的品牌影响力。项目开发销售周期比较长，不利于产品去化；项目回迁户没有做单独分区，降低了小区品质；项目没有采用户外宣传手段，宣传方式过于单一，宣传力度不足。opportunities(机会)threats（威胁）项目临近县政府，作为老城区中心地段，成熟的配套可带动该区域升值；附近楼盘纷纷提高售价，且销售火爆，对本案价格拉升有利。周边低价格小区较多，容易对项目造成冲击，不利于去化销售；开发商在当地还有九星花园项目，两个项目联系紧密，一家出现问题极易影响到另一家销售。个案分析-奎星湖花园项目名称东湖国际开发商东湖房地产投资有限公司位置山阳路中段建筑形态多层、别墅、花园洋房、小高层、高层总建筑面积24万㎡存量面积24万㎡面积区间220—260㎡主力面积（现阶段）220—230㎡价格待定营销代理自销销售率未开盘优惠活动待定备注：项目一期129席三层独栋及联排别墅待售，内部认筹，客户以大蒜商为主，预计均价4000元/㎡以上。与我司项目属于异区竞品项目，位于东部新城区，周边生活设施虽不完善，但区域增值潜力巨大；小区以观景为主，配以准四星级酒店，产品主打高端别墅，分流了部分当地高端客群，与我司项目有直接竞争关系。220-230㎡联排别墅260㎡独栋别墅项目位于运河河畔，新老城区交界处，周边配套不全，作为金乡首个别墅类项目，对当地市场产品多元化发展起到了极大地推动作用个案分析-东湖国际SWOT分析strengths（优势）weaknesses（劣势）项目紧邻运河，并依河建成小区内活水湖，景观优势独特；项目属于金乡县高端项目，配有准四星级酒店，未来物业管理档次较高；除了作为金乡首个高端别墅类项目外，项目还具有多元化产品，在当地具有一定的影响力。别墅项目建造过于紧密，自留空间大大减少；项目销售采用自销方式，售楼人员业务素质不高，售楼处包装与产品形象不搭配，不利于产品形象宣传。opportunities(机会)threats（威胁）随着金乡县城乡改造，中心区域东移,必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。金乡县市场呈现供不应求局面，本案周边竞品项目较少，且无规划中较大楼盘出现，竞争压力较小。城乡改造尚未完成，东城区价值空间尚未显现，区位认同度不高，打造金乡首个别墅类项目有一定风险；金乡部分高端客群会选择周边较成熟市场高端项目，现阶段在金乡市场打造别墅类产品风险较大。个案分析-东湖国际项目名称杭州湾公寓开发商金乡县鸿翔荣华达置业有限公司位置金司路与崇文大道交叉处东北建筑形态多层、洋房、小高层、高层总建筑面积5.8万㎡存量面积2万㎡面积区间90-230㎡主力面积现阶段115—137㎡价格多层2600-2700元/㎡洋房3380-3880元/㎡营销代理苏州古森地产营销机构销售率52%优惠活动——备注：项目共25栋楼，多层售罄，最后2栋洋房及2栋高层（17层）待售。与我司项目属于同区竞品项目，位于北部居住区，周边生活配套设施欠缺；项目仅余2栋高层、2栋洋房待售，产品类型与我司项目相似，但体量较小，同期不会产生竞争，可作为我司项目的借鉴。在售及待售户型配比面积（㎡）户数百分比115（B5）3422.97%118（B6）3422.97%138（C1）3422.97%137（C2）3422.97%220-230（F）128.11%合计148100.00%项目位于北部居住区金济河畔，周边规划有新行政中心、新汽车站，此外距国际大蒜交易中心较近，未来发展潜力较大个案分析-杭州湾公寓SWOT分析strengths（优势）weaknesses（劣势）项目位于新汽车站、新行政中心附近，随着城区发展，未来潜力巨大；项目邻接金济河，沿河景观独特；项目有多层、洋房、小高层、高层，产品多元化，给客户更多选择空间，有利于去化；开发商实力雄厚，网络、高炮多方位广告宣传，有能力打造高品质小区。项目周边缺乏相应的城市配套设施，导致项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”；小区内多层、洋房没有做区域分割，不能体现洋房产品品质，不利于产品形象的宣传以及后期价格的拉升。opportunities(机会)threats（威胁）随着城区向北发展，区域配套将会逐渐完善，区域增值潜力巨大；伴随城乡改造的步伐，周边大体量项目相继上市，未来该区域市场的关注度将大大增加。周边时代花园与本案产品类似，销售期也基本一致，分流了部分客户，给本案销售造成很大竞争压力。个案分析-杭州湾公寓重点个案分析项目名称众诚现代城开发商济宁众诚置业有限公司位置金乡二中西邻建筑形态多层、小高层总建筑面积14万㎡存量面积14万㎡面积区间79—140㎡主力面积110㎡价格多层2400-2600元/㎡营销代理自销销售率未开盘优惠活动待定备注：项目12栋多层即将推出，13-25#多层在建，4栋小高层尚未规划。与我司项目属于异区竞品项目，位于商贸物流区，周边发展比较落后，属于城区郊区地段；项目整体体量较大，会与我司项目同期销售，但项目产品单一，产品定位并非高端，与我司项目没有直接竞争关系。待售项目户型配比面积（㎡）户数百分比80（A）8417.95%110（C）19842.31%110（D）6012.82%98（E）7215.38%140（F）367.69%106（G）61.28%122（H）122.56%合计468100.00%项目位于金乡县“十二五”规划的商贸物流区，区域内缺乏生活配套设施，以致项目价格拉升空间有限个案分析-众诚现代城SWOT分析strengths（优势）weaknesses（劣势）项目对面即是金乡二中，教育资源丰富；项目体量较大，规模化小区设计有一站式的生活商业步行街，极大地方便了该区域居住生活，提高了小区品质；项目现房发售，即买即住，优势明显。项目位于商贸物流区，现阶段发展比较落后，区域增值潜力较小。项目定位并非高端，同质化产品缺乏新颖性，不能有效占据市场，不利于产品销售；opportunities(机会)threats（威胁）项目进入早，占据核心位置，周边竞品项目少，销售压力小；商贸物流区来往贸易频繁，客流量较多，有利于项目销售。商贸物流区城乡建设发展落后，受未来农产品贸易影响，区域不被当地人看好，价格拉升难度较大；金兴商贸城含有多层、小高层住宅项目，后期多元化产品对本案冲击较大。个案分析-众诚现代城项目位于北部居住区王杰路、文化路、惠民路、奎星路围合处，西边是正在规划的诚信公园，北边将来将建新汽车站，南边是孙庄安置社区，整体环境比较优越，随着城乡发展，未来区域升值空间巨大。Strengths（优势）Weaknesses（劣势）项目地理环境较好，随着周边配套完善升值空间巨大；项目地块方正，社区布局将更加舒适、美观；项目地块体量较大，可建成规模化小区提高居住品质。项目东侧为污水处理厂，南侧为变电器（未来搬迁），对本案有一定影响；项目位于交通主干道（王杰路、奎星路）附近，来往车流量大，对小区居住有不利影响。Opportunities(机会)Threats（威胁）城乡规划向北发展，将大大提升该区域的增值潜力；诚信公园与新汽车站的建成，将极大推动北部居住区房产市场的发展。随着城乡的改造、土地放量的增加，未来市场会产生波动，大体量项目由于周期长受到影响较大；市场在售高端项目以及周边地区高端产品分流了当地客群，产品销售风险较大。SWOT分析北部居住区作为未来主要居住区，已经成为当前城乡发展重点，本案地理位置优越，未来升值潜力大同济诚信苑污水处理厂变电器新汽车站诚信公园诚信苑周边环境个案分析-同济诚信苑城市市场各板块特点相近、卖点不突出，伴随城乡发展，未来区域影响将越来越明显，好的区域将决定楼盘升值空间；随着金乡县新规划的颁布，外地开发商，市场产品逐渐走向多元化和档次化；现阶段市场缺乏标杆项目的引导，产品成熟度和档次有待提高；市场投资类产品的出现，引导当地购买理念的转变，市场开始逐步走向成熟。个案分析-个案小结前景展望当前房地产调控政策主要针对于一二线城市，金乡这样四线以外城市受波及影响较小，但短期观望效应依然存在；“十二五”期间，在居民消费需求的带动以及大规模城乡的改造建设下，未来金乡经济将呈现跨越式发展，房地产作为城市经济的支柱产业、城乡改造的重点工程，必将迎来一轮快速发展阶段；受当地市场供销以及城乡改造的影响，市场未来商品房供应将出现大规模放量，呈现爆发式增长局面；在外来开发商以及营销代理行业的影响下，当地的消费理念将得到改观，传统的住房观念将不再能满足当地需求，更多住宅创新理念将被接受，项目比拼将更注重于产品细节的创新改善。序号项目名称地理位置开发商营销代理企划推广建筑面积（万㎡）存量面积（万㎡）建筑形态户型区间（㎡）主力面积（㎡）价格区间（元/㎡）均价（元/㎡）营销活动1铂金花园金马河畔105国道西侧济宁嘉和房地产开发济南中志行2.2——小高层89-1371372680-31802850——2海川龙脉府邸中心街与金山街交叉口西200米金乡县海川房地产开发石家庄嘉诚置业————多层、小高层小高层88-126小高层88、124、126小高层2900-31003000赠送2年物业费3学府名门中心大街东段济宁教育学院对面济宁万旭置业——8.72多层、小高层、高层小高层86-127小高层104、122多层2600-2900；小高层待定多层2880——4御景园二期金城路县医院东100米路北金乡安泰房地产开发济宁好家地产经纪179多层、小高层、高层多层85-124；小高层90-120多层80-90㎡；小高层90-100㎡多层2600-2880小高层3200-3620——交1万元顶2万元，交30%首付款，3000元/㎡随便选房5金鑫城市花园金山街与金诚路交汇处金乡金鑫房地产开发上海浩普投资管理144多层、小高层、高层小高层60-144小高层95、125多层2500-2800————6众诚现代城金乡2中西临济宁众诚置业——1414多层、小高层多层79-140多层79、98多层2400-2650————7金桂园文化路西、崇文大道南金乡金百铭房地产开发——————多层、高层多层89-106多层90-100————交2万元优惠20元/㎡；交3万元优惠30元/㎡；交5万元优惠50元/㎡；交10万元优惠100元/㎡附件-市场现有项目一览附件-市场现有项目一览序号项目名称地理位置开发商营销代理企划推广建筑面积（万㎡）存量面积（万㎡）建筑形态户型区间（㎡）主力面积（㎡）价格区间（元/㎡）均价（元/㎡）营销活动8金泰花园文峰路与金山街交汇处济宁宏达置业济宁房易地产————多层、小高层、高层