栖霞建设(财务分析)

栖霞建设（600533）2008－2011年财务分析报告（投资者角度）2012年12月Page2小组成员及分工企业概况

行业背景苏俊企业偿债能力陈成企业盈利能力

史为超营运能力和发展能力

吴鹏飞投资者的建议陈成第二组组长：陈成(8128389)公司概况南京栖霞建设股份有限公司是国家一级资质房地产开发企业、中国房地产著名品牌企业和核准制下中国房地产行业首家上市公司。同时也是长三角地区房企中唯一的中房协副会长单位、全国房地产企业中唯一设立博士后科研工作站的企业和国内首家CIOB企业（英国皇家特许建造企业）。公司已通过ISO9001质量认证。自成立以来，南京栖霞建设股份有限公司以实现社会效益、经济效益、环境效益同步增长为目标，开发建设了包括多项国家示范工程在内的许多优秀住宅小区，获得联合国城市可持续发展特殊贡献奖、改善人居环境迪拜奖、科技部建设部小康住宅评比全部六项优秀奖、建设部康居示范工程达标验收全部四项优秀奖、建国五十周年南京十大标志性工程等荣誉近百项。目前，公司在江苏省范围内拥有20多个开发项目，总建筑面积达500多万平方米，均严格执行国家“四节一环保”的相关标准。

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公司概况公司自2002年上市以来，经营业绩年均复合增长率达50%以上，被相关专业机构授予“中国最具成长性上市公司”和“中国最重分红回报上市公司”称号，被广大机构投资者评价为优质房地产上市公司“四小龙”之首。06年，公司股票进入上证180指数和上证红利指数。由于公司治理情况一直良好，于08年初入选上证公司治理指数。在G96栖霞区仙林羊山公园西北角地块的竞拍中，栖霞建设经过8轮举牌，最终以4.32亿元成功竞得。该地块位于仙林大学城东侧，紧邻羊山森林公园，实际出让面积约6.5万平方米，容积率约1.4，纯住宅用地性质，总建筑面积为12万平方米，是仙林板块中的稀缺优质地块。当天拍卖的第三幅地块G97位于栖霞区迈皋桥街道，由栖霞建设和江苏汇金股份有限公司联合以底价12.5亿竞得。该地块周边配套成熟，实际出让面积约9万平方米，容积率为2.2，纯住宅用地，总建筑面积约25万平方米。

Page4公司概况2008以来，随着国家对房产业行业的调控政策逐步收紧，栖霞建设顺应市场及政策的变化调整了公司的经营策略。四年多来，公司在“开发与持有并举、开发与投资并举、开发与产业并举”的战略思想指导下，坚持贯彻“一业为主，多元发展”的稳健经营策略，实现了盈利模式的优化升级和各项事业的平稳健康发展，在资本市场取得了可观收益的同时，密切关注房地产一级土地市场，适机出手，为公司长远的发展提供充足的土地储备。公司是长三角地区房企中唯一的中房协副会长单位、全国房地产企业中唯一设立博士后科研工作站的企业和国内首家CIOB企业(英国皇家特许建造企业),公司开发的月牙湖花园和东方城是国家小康住宅示范工程,月牙湖花园已经成为南京市、江苏省新时期住宅小区建设示范工程,公司的“星叶”商标也被江苏省工商局认定为“江苏省著名商标”Page5房地产行业发展现状一、宏观经济背景：

2011年，全球经济在受到一系列冲击的情况下复苏进程缓慢。我国全年国内生产总值471564亿元，比2010年增长9.2%，增幅比2010年回落1.1个百分点，明显有所下滑；全国固定资产投资为301933亿元，比2010年增长23.8%，增幅与2010年完全持平，略低于近十年的平均增幅；国内CPI逐渐走高，物价上涨压力持续增加，抑制通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。

2010年12月中央经济工作会议确定的2011年经济政策为：要把稳定价格总水平放在更加突出的位置，并实施积极的财政政策和稳定的货币政策，增强宏观调控的针对性灵活性有效性。Page6房地产行业发展现状二、房地产行业发展现状近年来，中央和地方政府房地产调控政策不断升级和深化，抑制商品房投资投机性需求和加快保障性住房建设两条腿并行。在商品房调控方面，不断扩大限购范围、大中城市提出房价控制目标、调整住房转让营业税、货币政策持续收紧、信贷政策更加严厉。在保障房建设方面，从土地、资金和制度等多方入手，单列保障房用地、加大保障房建设财政投入、鼓励多渠道筹集资金、下达1000套保障房开工建设任务并分解实行建设责任制、公开保障房建设信息等。这一系列调控政策使房地产市场出现积极变化。从全国房地产开发投资完成额来看，2011年为61740亿元，比2010年增长27.98%。从反映房地产行业整体形势的国房景气指数来看，2012年3月只有97，远低于去年同期的104.4，而且自2011年以来，这一指数就已经开始连续降温。在国内经济增长稳步放缓的情况下，房地产市场的发展也开始逐步减慢。Page7国家近两年来主要调控政策2011年1月26日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国八条”，加强和细化了2010年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，同时还调整完善了相关税收政策，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购，将范围进一步扩大。2011年7月12日，国务院召开的常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。2011年11月7日，温家宝在访问俄罗斯时强调：房价总的形势还处于僵持阶段，但这一个月来也开始松动，调控决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。2012年1月31日，总理温家宝主持国务院会议，并对当前重点工作了部署：巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。2012年3月22日，发改委宣布适时扩大房产税试点范围。国务院批转了发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》：适时扩大房产税试点范围。Page8企业经营战略发展战略:继续走“专业化、信息化、产业化、国际化”的道路，依托以南京为中心的三小时经济圈，发展成为长三角地区的房地产龙头企业；企业宗旨：诚信、专业、创新、完美；拓展模式：“企业管理现代化+住宅产业现代化+资本运作现代化”和“区域化、专业化、信息化、产业化、国际化”模式；Page9近年来主要经济指标（万元）营业额收入与净利润截止到2011年栖霞建设的营业额收入同比处于中间水平，作为投资者而言，的营业额收入与的资本运作息息相关。截至到2011年栖霞建设的净利润同比也是处于中间水平。同期收益收益有下滑趋势。Page10Page

11能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。短期偿债能力长期偿债能力文字内容偿债能力分析短期偿债能力分析Page

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2011年2010年2009年2008年流动比率234.08%253.03%228.69%246.90%速动比率79.30%71.45%68.25%50.27%现金比率36.82%48.09%40.16%37.93%短期偿债能力分析流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。速动比率，又称“酸性测验比率”（Acid-testRatio），是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。在短期偿债能力的分析中,流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,流动比率在四年来一直处于2.0以上

，速动比率从08年的50.27%到2011年的79.3%,逐年上升。以上两比率均处于行业上游水平。再来是反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力一般,而且2011年较2010年有显著下降。作为投资者从以上短期偿债数据分析中可以看出栖霞建设的短期偿债能力正常.Page

13长期负债能力分析

2011201020092008流动资产比重85.85%82.61%97.53%98.33%Page

14长期负债能力分析资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理的资本结构。资产中流动资产比重大,且维持在80%至90%之间,高于行业平均比重;流动资产中存货比重较大，这一定程度上保证了栖霞建设未来的发展，同时也具有一定的风险因素。Page

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2011201020092008流动资产比重85.85%82.61%97.53%98.33%负债能力其它方面分析预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长。这是房地产行业特点:首先,企业会制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到栖霞建设,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近几年的战略扩张中不断增加储备的结果。近几年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利，但是不排除在其他应收款中进行调节的作用。Page

16负债能力其它方面分析负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款占比不大,而且近年来在资产中所占比重逐年降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款在2011年显著增加,说明企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段栖霞建设对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。Page

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18短期运营能力长期运营能力营运能力分析单击添加流动资产周转存货周转率单击添加总资产周转应收账款周转率建设营业周期营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。表一：栖霞建设总资产周转速度表单位：元项目2009年2010年2011年营业收入2,202,066,455.673,141,311,394.532,111,239,784.84平均资产总额9,002,136,958.089,759,518,676.4010,685,784,877.71总资产周转率(次)0.250.320.19总资产周转天数(天)144011251894分析：栖霞建设从2009-2011年三年的总资产周转情况，栖霞建设的总资产周转率在在2011年略有下降，而2010年上升较快，周转天数2010年略有下降，而2011年上升近700天，说明其总资产利用状况基本上在变差。Page19

表二：栖霞建设固定资产周转率计算表单位：元项目2009年2010年2011年营业收入2,202,066,455.673,141,311,394.532,111,239,784.84平均固定资产总额31,726,885.4228,208,651.0225,279,967.88固定资产周转率(次)69.40111.3483.51固定资产周转天数(天)5.193.234.31分析：栖霞建设从2009-2011年三年的固定资产周转情况，万科的固定资产周转率在在2010年有较大幅度上升，而2011年略有下降，周转天数2010年较2009年少了1.96天，而2011年多了0.98天，说明其固定资产利用状况10年比较好，但2011年情况有所变差。Page20

表三：栖霞建设流动资产周转率单位：元项目2009年2010年2011年营业收入2，202,066,455.673,141,311,394.532,111,239,784.84平均流动资产总额1,541,780,662.621,532,208,500.871,443,001,794.43流动资产周转率(次)1.432.051.46流动资产周转天数(天)251.75175.61246.58分析：表三列示了三年的流动资产周转情况，流动资产周转率在这三年周转天数先降后升，说明其流动资产利用状况基本上在变差。Page21表四：栖霞建设应收账款周转率计算表单位：元项目2009年2010年2011年营业收入2，202,066,455.673,141,311,394.532,111,239,784.84应收账款平均余额31,424,230.956,984,824.465，596,989.70应收账款周转率(次)70.01449.73377.20应收账款周转天数(天)5.140.80.95分析：表四列示了从2009-2011年三年的应收账款周转情况，万科的应收账款周转率在这三年基本是增长的，说明其应收账款近两年周转波动较小。且有利于公司发展。Page22同业应收账款比较应收账款周转率。栖霞建设的应收账款周转率在同行业中处于较好的水平,原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。Page

23代码行业均值(整体法)行业中值600340.SH600048.SH000979.SZ000002.SZ200002.SZ000718.SZ600533.SH简称华夏幸福保利地产中弘股份万科A万科B苏宁环球栖霞建设应收账款周转率（次）16.6821.009.1830.0214.6132.1832.1822.51215.21表五：栖霞建设存货周转率计算表（以营业成本为基础）单位：元项目2009年2010年2011年营业成本1,392,853,438.442,095,548,942.171,197,509,875.19存货平均余额6,159,421,903.245,785,654,476.556,066,112,657.38存货周转率(次)0.230.360.19存货周转天数(天)1565.2210001894.73分析：表五列示了栖霞建设从2009-2011年三年的以营业成本为基础的存货周转情况，存货周转率在这三年先增后减，2011年下降较大，周转天数2010年比2008年略有下降，2011年周转天数增大较大，说明其存货周转情况变差。Page24同行业存货周转率分析存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为栖霞建设的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于栖霞建设业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,；若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但栖霞建设的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。Page

25代码行业均值行业中值600340.SH600048.SH000979.SZ000002.SZ200002.SZ000718.SZ600533.SH简称华夏幸福保利地产中弘股份万科A万科B苏宁环球栖霞建设存货周转率（次）0.130.140.150.120.290.130.130.090.19营业周期

表六：栖霞建设营业周期计算表（以营业收入为基础）单位：元

项目2009年2010年2011年存货周转天数(天)1000666.7792.99应收账款周转天数(天)5.140.80.95营业周期1005.14667.5793.94分析：表七列示了栖霞建设从2009-2011年三年的以营业收入为基础的营业周期情况，万科的营业周期在这三年先减后增，2010年营业周期水平基本和2011年持平，2010年营业周期下降较大，和2011基本持平略低，说明其资产的使用效率降低，资金周转速度减慢，资产流动性变弱，资产风险变高，企业获利能力变弱。Page26整体分析营运中存在的问题现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比缺乏对无形资产等长期资产的具体评价缺乏对人力资源有效利用的评价Page27盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重的能力主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析:由下表可见,08-09年销售毛利率逐渐增长。2010年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。2011年由于国家调控的作用利润有所降低。其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。Page

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2011201020092008销售净利润(亿元)3.344.502.972.37销售毛利润(亿元)4.496.033.953.19盈利能力指标Page

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30盈利能力指标总资产收益率从图示中我们可以看出，企业的总资产收益率基本平稳，除2010年因为公司销售额的上升大幅而上升外，保持在4.9%以上。根据2012企业绩效评价标准，房屋建筑业大型企业的总资产收益率优秀值为4.8%。Page

31盈利能力指标成本费用利润率从图示中我们可以看出，企业的成本费用利润率保持在21.9%以上。根据2012企业绩效评价标准，房屋建筑业大型企业的主营业务利润率优秀值为5.6%。Page

32盈利能力指标总资产收益率从图示中我们可以看出，企业的总资产收益率基本平稳，除2010年因为公司销售额的上升大幅而上升外，保持在4.9%以上。根据2012企业绩效评价标准，房屋建筑业大型企业的总资产收益率优秀值为4.8%。盈利能力指标Page

33股票收益虽然栖霞建设近年来利润增长较快，但是其每股收益率不尽如人意，在房地产板块中处于中游水平。2012年以来，栖霞建设的建设重点放在保障房建设上，商品房的建设销售开始放缓，并开始对外贷款业务，主营业务的利润增幅将会有所下降。Page

34同行业利润比Page

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36投资者建议公司前景偿债能力运营能力从企业概况、行业背景、国家调控政策来看栖霞建设在房地产处于企业的成熟期阶段，在市场的大环境中已站领一席之地！长短期偿债能力在一个较为健康的数值，对于投资者而言偿债能力决定投资者投资的资金流向以及作用！一个良好的营运能力体系的建立、发展和运行，必然会使企业在竞争和发展中顺利进行。投资者而言，栖霞建设的运营能力还需提升！盈利能力从数据分析来看，栖霞建设具备良好盈利能力和成长能力，但对于一个投资者而言自身收益的多少才是重中之重！Page

37投资者建议作为一个投资者，股票收益是一般投资者的最好收益，公司盈利能力和成长性良好，市盈率偏低，折价率高于品种。栖霞建设的全国化扩张并不是非常迅速。栖霞建设的全国布局一直在进行，占据长三角是第一步，迈向全国是终极目标！在竞争的市场环境，抢占先机是生命线！开创“稳中求进”的道路，其应对房地产行业大调整武器是多元化。大规模进军商业地产、旅游地产，并在园林等板块加速投入房地产行业受国家宏观调控因素影响较大，未来仍有加息等一系列不确定性因素，与国内知名的房地产商相比，公司资产规模仍偏小。公司业务以中高档商品住宅小区的开发建设为主，产品比较单一。产品多元化产品全国化股票收益有所突破投资者建议企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中，既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位，又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高，保证企业在相当长的时间内长盛不衰。企业发展是指企业面对未来未知环境的适应，使企业得以进一步运行，实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。企业战略是企业如何运行的指导思想，它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。企业可持续发展战略非常繁杂，但是众多理论都是从企业内部某一方面的特性来论述的。根据国内外研究者和实际工作者的总结，可以把企业并购区分为以下几种类型。企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。Page

38投资者建议（1）创新可持续发展战略所谓创新可持续发展战略，即企业可持续发展的