2022年中国房地产市场现状分析：1月楼市销售滑铁卢

年中国房地产市场现状分析：1月楼市销售滑铁卢进入2022年，房地产市场连续了2022年四季度政策收紧状态，各地方连续贯彻房地产调控，除严格执行限购限贷措施外，还不断加码，出台地区性措施。在官方收紧房地产企业通过债务融资的状况下，有些城市的房地产销量疲软，很多开发商活的并不好。到2022年中旬，开发商的债务量将会大幅下降，较大的开发商在2022年房屋成交量上涨的状况下，积攒了大量的资金，可以收购兼并小的开发商。2022年房地产开发商用于国内并购的资金量超过420亿美元，考虑到以上各种因素，估计2022年房企并购的成交量会连续上涨。

1月楼市销售滑铁卢

在调控政策和春节双重因素的影响下，1月的楼市成交数据愈显惨淡。

中国指数讨论院数据显示，1月各线代表城市成交同、环比均回落。北上广深四个一线城市及南京、成都、苏州等15个二、三线代表城市周均成交量同、环比均呈现不同程度回落态势，一线城市月度周均成交量同比降幅超三成，环比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤为显著，而二、三线代表城市月度周均成交量同、环比降幅均在一成左右。

以深圳为例，楼市冷下来，首先从上门访客量下降开头，一家大型代理商的中介苦恼地表示，春节期间留守深圳，所在门店一宗成交都没有，几乎没有人上门看房，但去年春节，门店促成二手成交超过十宗。不仅二手市场表现冷清，深圳龙岗、宝安多个楼盘的置业顾问同样表示，春节假期售楼处乏人问津。

深圳规土委的统计数据显示，1月，深圳新居成交面积17.42万平方米，环比下跌20.23%。这是继2022年11月份以来，深圳新居成交量连续下跌的第三个月;上海中原的监测数据显示，同期，上海新建商品住宅成交量387181平方米，环比下跌35.1%，创下2022年以来的成交新低。

房企的销售数据同样不乐观。克而瑞监测的40家大型房企中，其中六成销售金额相比2022年12月下滑，此中的10家房企下滑幅度超50%。在拿地方面，上述40家房企公开市场拿地总量环比消失大幅下滑，成交面积和成交总价跌幅均达50%以上。

据2022-2022年房地产行业深度分析及“十三五”进展规划指导报告表明，2022年中国房地产销售创下新纪录，在政府加强调控抑制房价上涨的状况下，2022年销售增速将有所放缓。去年四季度，全国范围内密集出台的调控政策之下，在购买资格、个人房贷、新居销售价格等多个方面限制交易，意图使楼市降温。

谭华杰日前共享的观点中表示，“2022年是一个销售大年，2022年连续是大年的可能性就很小。”谭华杰表示，从行业整体而言，无论面积还是金额的增速，都不建议做太乐观的分析。销售面积保持稳定、价格温柔上升，这样的假设相对公允，猜测风险比较低。

业内分析师称：“经受了2022年的增长后，我们估计2022年全国合约销售额将与2022年大体持平或略有下降。”

寡头趋势加剧

如此政策背景、成交行情下，开发商普遍持有保守态度。

2月8日，万科证代梁洁在一个投资者电话会议上表示，国家对房地产的调控思路在短期内难以转变，万科在2022年将面临比2022年更大的去化压力。

总部位于深圳的一家上市房企的相关负责人告知第一财经记者，“公司内部对今年的行情看法悲观，从去年第四季度起，已间续推迟了多个项目的入市、加推方案，但是到了1月，已经不得不入市销售了，而行情尚未好转，只能在定价上向市场低头。”据了解，该房企12月销售额消失了近三成的下滑。

招商蛇口总经理许永军则对第一财经记者表示：“2022年底的中央经济工作会议确定了稳中求进的工作总基调，强调要‘促进房地产市场平稳健康进展’，同样突出了‘稳’字，这表明政府最盼望看到的是房地产平稳进展，市场既不要过热，也不能过冷。”许永军猜测今年楼市整体稳定，无需过于悲观。

尽管多家房企态度谨慎，但于2022年年度目标销售额上依旧提出了肯定增幅的数字。

在恒大与深深房签订的重组上市协议中，恒大对2022年的预期销售额为4500亿元，仅较2022年的3733.7亿元略微增长20%。

于2022年底重组上市的招商蛇口在2022年全年获得739亿元销售业绩，许永军表示，2022年招商蛇口的销售额目标是冲刺千亿元台阶。而此目标相比2022年，增幅将近40%。

总体来看，大部分开发商都考虑到市场现状而确立了相对保守的增长目标，唯有少数企业将目标锁定较高。如在1月创出486亿元销售金额的碧桂园，在2022年全年的销售金额为3088亿元，同比2022年实现了约120%的增长成果。据媒体报道，2022年碧桂园内部把目标销售金额业绩定在5000亿元到6000亿元之间，同样是接近翻番的目标。

不过，业内普遍认为，在楼市走势未明朗的背景下，房企业绩保持高速增长的力量受到考验。易居房地产讨论院总监严跃进对第一财经记者表示：各地调控政策的严峻度目前有增无减，京沪两地的个人房贷再度收紧，市场行情连续走弱。

值得留意的是，在市场整体量跌价跌的前提下，大型房企销售依旧抢跑，从而加速两极分化的趋势。克而瑞数据显示，有8家企业单月业绩在百亿元以上，金额环比普遍增长。