优派克思合肥金辉·中央美域项目营销策划报告

金辉·中央美域项目营销策划报告

报告提纲项目卖点提炼参考项目营销策略客群需求分析项目营销策略项目卖点提炼规划指标总用地面积：86884.08平米总建面积：217198平米1、A地块，住宅总建面积为：56655平米，产品为22、24、26、32层高层小户型公寓。2、B地块，住宅总建面积：153801平米，产品为18层、27层高层公寓和6+1花园洋房。其中花园洋房建筑面积要控制在2.5万平米以上。3、项目商业总建面积：10990平米4、项目公建面积：5563平米5、建筑风格：现代简约中央美域概况介绍

项目卖点分析

区位：本案地处中环附近，区位条件优越。但区位优势一方面与周边项目无差异，另一方面在营销推广上也存在难度。运动设施：是本案与周边项目相比较最大的优势，如能在会所、景观规划上加以充实强化，该项可作为本案的主力卖点。自然景观：本案靠近南淝河公园和森林公园，自然景观较为优越。这并非项目特有，与周边其他项目相比并无明显优势，但项目可以借力。户型：本案户型没有明显特色与优势。人文、交通等各项优势为区位内楼盘所共享优势，较难成为本案独特的卖点。结论一：项目卖点提炼休闲运动＋景观资源二、客群需求分析客户需求分析核心客户重要客户——城市年轻白领阶层，年龄：25-35岁核心客户——来自区域周边（蜀山区、高新区），职业构成较为复杂年龄：28－35岁机会型客户——区域内外投资者、看重升值空间的城市财富阶层目的：投资、自住年龄：35-50岁重要客户机会客户客户气质：上升空间＋开放包容客户特性：

▲处在职业生涯上升阶段，不满足于现状，具有向上发展的空间与动力；

▲相对年轻，思想开放，追求现代都市生活，思想比较国际化，不保守，有活力。

结论二：客户需求

客户描述：

事业处于上升阶段

开放包容，乐于接

受新事物

经济实力处于中上等，但不足以承受绝对高端化配置（物质层面）

可以从生活方式方面进行引导，满足精神需求（精神层面）

参考项目营销策略周边边竞竞争争项项目目营营销销主主题题提提炼炼龙居居山山庄庄：：自然然环环境境＋＋交交通通颐和和花花园园：：景观观＋＋产产品品长城城天天一一家家园园：：自然然环环境境合肥肥高高端端住住宅宅项项目目演演进进历历程程琥珀珀山山庄庄合肥肥第第一一个个真真正正的的富富人人区区元一一时时代代花花园园19952000绿城城桂桂花花园园第一一个个6300平平米米超超大大入入口口会会所所2003柏景景湾湾合肥肥第第一一个个真真正正实实现现人人车车分分流流社社区区200420052006绿城城百百合合公公寓寓第一一个个双双泳泳池池社社区区金地地国国际际城城第一一个个超超高高层层住住宅宅海顿顿公公馆馆品牌牌+社社区区生生活活展展示示2007合肥肥典典型型成成功功楼楼盘盘特特征征典型案例特征具象图片示意绿城百合公寓高成本打造小面宽、大进深户型较差；建筑外观厚重大气，架空层、干挂花岗岩；园林和全地下车库打造不惜血本，展示力强；多项智能化配置御景湾城市资源占有拥有地段资源（交通、配套）自我城市中心化，依水而建，豪华会所和样板房海顿公馆香榭水都产品创新生活方式展示城市发展片区、竞争激烈，创新产品超越片区，打造全新生活情景的展示和社区文化的塑造合肥肥房房地地产产市市场场发发展展层层级级————目前前市市场场水水平平基基本本上上处处在在从从产产品品/配配套套向向生生活活方方式式展展示示过过渡渡、、物物质质层层面面向向精精神神层层面面过过渡渡的的阶阶段段提交产品产品加配套生活方式展示服务体验物质精神层次无关的客户需求有关的差异点低高绿城城桂桂花花园园柏景景湾湾金地地国国际际城城香榭榭水水都都元一一时时代代花花园园琥珀珀山山庄庄绿城城百百合合海顿顿公公馆馆恒大大、、万万科科项项目目结论论三三：：合合肥肥市市参参考考项项目目营营销销策策略略周边边竞竞争争项项目目：：营营销销策策略略停停留留在在产品品/配配套套（（物物质质层层面面））打打造造与与宣宣传传上；；合合肥肥部部分分高高端端项项目目：：开开始始从产品品/配配套套向向生生活活方方式式展展示示过过渡渡，，注注重重客客户户精精神神需需求求层层面面项目目营营销销策策略略以休休闲闲运运动动（（生生活活方方式式））为为主主题题，，景景观观（（内内部部园园林林＋＋外外部部自自然然景景观观））为为辅辅，，主主打打健健康康宜宜居居社社区区启动动期期体体验验营营销销和和强强势势引引导导是核核心心竞竞争争力力诠诠释释的的关关键键项目目卖卖点点结结论论客户户需需求求结论论竞争争属属性性结论论项目目主主题题定定位位：：核心心结结论论：：项项目目主主题题提提炼炼项目目推推广广安安排排营销阶段蓄水期开盘期强销期月度56789101112阶段重点金辉品牌宣传启动，产品宣传跟进，客户蓄水开始确定合理的入市价格，现场展示现场展示，客户关系维护媒体组合报广、户外、网络、广播报广、户外报广、户外、网络、广播宣传主题企业品牌项目形象热销态势渲染、房源及卖点信息房源信息、促销信息、客户答谢第一一阶阶段段蓄蓄水水期期：：5~8月月份份推广广主主题题：：金辉辉品品牌牌（（成成功功项项目目、、活活动动等等））――――软软文文项目目形形象象：：优游游合合肥肥――――硬硬广广软文文主主题题建建议议：：U生生活活解解读读――――某某知知名名社社会会学学家家访访谈谈优游游城城市市：：金金辉辉力力作作献献合合肥肥推广广渠渠道道：：报广广（（软软文文＋＋硬硬广广））：：告告知知项项目目信信息息，，引引起起客客户户关关注注项目目网网站站开开通通：：告告知知项项目目动动态态信信息息专业业网网站站：：在在合合房房网网、、家家园园网网等等作作项项目目介介绍绍的的链链接接户外外：：全全面面告告之之，，引引起起关关注注工地地围围墙墙投放放量量：：硬广广以以报报纸纸的的整整版版为为主主，，5~6月月份份投投放放量量每每周周1次次，，7~8月月份份投投放放量量保保持持在在每每周周2次次，，约约20~24个个整整版版，，持持续续轰轰炸炸软文文配配合合硬硬广广的的频频率率，，按按照照每每周周2次次不不断断制制造造话话题题户外外选选择择从从旧旧城城区区到到高高新新区区（（沿沿长长江江路路））道道路路的的大大牌牌、、道道旗旗、、站站台台、、灯灯箱箱等等活动动配配合合：：“金金尊尊会会””新新闻闻发发布布会会――――品品牌牌宣宣传传感受受金金辉辉――――成成功功项项目目联联动动“金金辉辉迎迎奥奥运运””圣圣火火传传递递活活动动――――提提升升人人气气市区区售售楼楼处处公公开开――――项项目目信信息息传传递递，，接接受受客客户户征征询询第二二阶阶段段开开盘盘期期：：9-10月月份份推广广主主题题：：中央央美美域域激激情情绽绽放放软文文主主题题建建议议：：金辉辉中中央央美美域域：：创创开开盘盘神神话话推广广渠渠道道：：软文文：：充充分分渲渲染染开开盘盘热热销销场场面面户外外：：告告之之公公开开消消息息投放放量量：：客户户关关注注逐逐渐渐升升温温，，持持续续保保持持前前期期势势头头，，开开盘盘期期间间投投放放量量同同开开盘盘前前活动动配配合合：：现场场售售楼楼处处及及示示范范区区公公开开――――展展示示品品质质，，提提升升形形象象秋季季房房展展会会――――产产品品形形象象展展示示中央央美美域域项项目目推推介介会会――――解解读读产产品品开盘盘当当天天活活动动――――营营造造热热销销场场面面第三三阶阶段段强强销销期期：：11-12月月份份推广广主主题题：：精品品建建筑筑健健康康生生活活推广广渠渠道道：：报纸纸、、网网络络、、户户外外、、广广播播投放放量量：：投放放量量同同开开盘盘活动动配配合合：：事件件营营销销（（艺艺术术节节等等））――――项项目目全全面面展展示示客户户答答谢谢酒酒会会――――客客户户关关系系维维护护营销销推推广广重重要要工工作作排排期期工作内容时间计划确定推广策略5月中旬确定户外广告5月中旬确定广告计划，6月初户外广告定稿、投放平面广告5月中旬确定广告计划，6月初广告定稿、投放广播媒体5月中旬确定广告计划，6月份定稿、开始投放网络5月中旬确定网络宣传计划，开始投放；6月份项目网站制作、开放；7月中旬网络论坛建立AV片6月制作完成沙盘7月份销售中心沙盘设计完成（根据设计部门进度），8月中旬制作完成现场售楼处5月底围墙设计制作完成；6月份停车指示牌、示范区牌设计制作完成；7月现场售楼中心（含相关制作物））设计定稿；销售物料5月中旬临时售楼处包装设计完成；5月中旬临时水杯、纸袋等消费物料设计完成，5月底制作完成；开盘活动5月份收集活动公司资料；6月份确定项目目年年度度营营销销活活动动计计划划活动时间目标市区售楼处开放5月下旬提升品牌形象，开始蓄水金尊会招募6月初扩大知名度，拓展资源欢乐暑期活动系列（假面舞会、魔幻艺术秀、时装秀、七夕节等）6~9月提升人气，营造品牌亲和力现场售楼处及示范区开放8月底展示项目品质与格调中央美域艺术节9月中旬提升项目形象中央美域项目推介会9月下旬解读产品，敛聚人气项目开盘10月底形成良好开局年终答谢酒会12月底人脉延续，以老带新报告告结结束束，，敬敬请请审审阅阅！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:34:0302:34:0302:3412/31/20222:34:03AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2202:34:0302:34Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:34:0302:34:0302:34Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2202:34:0302:34:03December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20222:34:03上上午02:34:0312月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:34上上午午12月月-2202:34December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/312:34:0302:34:0331December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2:34:03上午2:34上上午02:34:0312月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。02:34:0302:34:0302:3412/31/20222:34:03AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月月-2202:34:0302:34Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。02:34:0302:34:0302:34Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2202:34:0402:34:04December31,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月20222:34:04上上午午02:34:0412月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月222:34上上午午12月月-2202:34December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/312:34:0402:34:0431December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。2:34:04上午午2:34上午午02:34:0412月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出