2010年杭州之江转塘板块房地产市场调研报告

2010年杭州之江转塘板块房地产市场调研报告区域与地块属性研究区域市场供求关系分析同区域竞争楼盘对比分析地块优劣势分析及产品初步建议2341目录第一部分：项目土地属性研究地块项目地块距离钱塘江约5km距离西湖约12km距离武林门市中心约17km距离钱江新城约18km车程距离择近路线,所需时间均在25-30分钟左右。1、从武林门经天目山路绕绕城高速到地块约26km2、从武林门经虎跑路过之江路到地块约21km地块距离一、区域规划本项目地块生态转塘、艺术转塘、人居转塘在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，转塘地块不仅是“旅游西进”的核心打造区域，更是“沿江发展”的重点区域。转塘镇以“生态转塘、艺术转塘、人居转塘”为规划理念，定位为一个杭州新兴RBD中心——游憩商务区、旅游集散中心。国内一流的生态型的旅游休闲镇转塘未来将打造成城市西部地区的中心城镇和旅游服务基地，形成城市经济和生态人居的交叉，和一种国际化视野与本土理念的交叉，成为西湖区建设“一地两区”的示范地，杭州“旅游、居住、求学、创业”天堂的缩影。之江转塘板块分为五个小板块依次为：龙坞旅游服务区转塘综合服务区之江商务旅游度假区浮山科研技术产业区沿江生态保护区本项目地块位于转塘综合服务区板块；之江商务旅游度假区转塘综合服务区沿江生态保护区钱塘江龙坞旅游服务区浮山科研技术产业区生态绿地公园转塘板块功能结构：“一心、三轴、七区”一心：以望江山、象山为中心，环状布局城镇功能区块。三轴：象山浦水系和望江山、象山山体绿化由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条开敞空间轴；由杭富路及沿路两侧绿带和镇中路（现320国道）及其两侧绿带构成“十”字形相交的两条景观与交通轴。

七区：根据科技园居住分布，形成多个服务于居住片区的配套服务中心。北部的生活和旅游配套区块，中部的文化休闲和商业区块，南部的居住和社区服务区块，东部的农居集中安置区块，西北部的高级住宅区块，中村生活区块及中村北区块等七个功能区块。本项目地块本项目地块居住用地规划转塘结构规划之江规划结构之江用地规划规划结构的“一心五轴六片”一心：即位于度假区中西侧的中心绿地。五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴、绕城公路绿化景观轴、320国道生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴。六片：综合度假片区、北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。用地规划原则：坚持保护第一、生态优先和可持续发展方针。坚持保护与发展相协调理念。采用组团结构模式规划，突出旅游度假、文化娱乐、会议会展、休闲观光等主导产业。在实现西湖风景区旅游功能延伸的同时，适度引入居住功能。转塘板块规划结构“一心五轴六片”地块四至情况：该地块位于转塘镇南居住区块，东至待拆迁安置房；西至八角路、双流公园；南至鸡山路；北至规划商业用地、320国道。地块平淡，周边道路良好。项目正西面紧邻总建达4.38万方的双流公园。房产市场起步较晚：之江转塘整个房地产市场起步较晚，虽然近几年开发商拿地幅度和开发速度明显加快，但是整体市场任然方兴未艾。在售房源较少，现阶段市场空缺较大。周边环境生活氛围浓厚：地块周边以拆迁安置房、高层公寓和高档排屋为主，居住氛围较为浓厚。优美的自然环境和部分高档物业类型决定了该地区的较高起点。二、地块四至本地块岭上杭七中望江山医院拆迁民房篁外双流公园九炮山望江山象山云厦地块转塘镇中心配套：上海华联、农行、杭州银行。距离地块约3公里左右附近规划：45万方shoppingmall极地海洋世界宋城未来世界冰雪世界五星级华庭云栖度假酒店高尔夫俱乐部度假酒店西湖国际高尔夫乡村俱乐部国际会展中心梅家坞九溪时代联华凌家桥村店凌家桥农贸市场转塘镇中心本案双流公园未来世界公交308路中埭站（距离地块约1公里）西湖高尔夫球场象山森林公园灵山风景区项目周边生活配套欠缺且集中于转塘镇中心森林公园三、配套设施双流城市公园凌家桥农贸市场（距离地块约1.5公里）地块以北望江山地块以南凤凰山项目西侧预留公交车辅道杭州未来世界杭州宋城西湖国际高尔夫乡村俱乐部项目周边南北两山环绕，风景独特秀丽贴近自然，空气清新。同时西边有约5万方的双流城市公园。项目附近旅游风景点众多，有极地海洋世界、宋城、未来世界、冰雪世界、西湖国际高尔夫乡村俱乐部、梅家坞、九溪等等。其旅游资源在杭州市居于翘楚。项目周边教育、医疗配套齐全医院：望江山疗养院之江医院（位于之江度假区桕联村地块。2011年底或2012年初投入使用）：三级甲等西湖区第二人民医院（扩建中）：重点综合二级医院学校：杭州第七高级中学：45班教学，本科率每年均在90%左右。转塘镇中心小学、幼儿园转塘第一、第二幼儿园象山小学、幼儿园定山小学、幼儿园本案望江山疗养院中国美院象山校区杭七中西湖区名校小学幼儿园规划用地凤凰山创意园区杭州上泗中学转塘中心小学、幼儿园规划共设置高级中学1所；初级中学3所，其中24班初级中学2所、36班初级中学1所为扩建的上泗中学；规划小学共5所，其中42班小学1所，36班小学1所、30班小学2所、24班小学1所；幼儿园共9所，15班幼儿园1所，12班幼儿园7所，9班幼儿园1所。望江山疗养院杭七中上泗中学杭州凤凰山创意园区土地配套小结：土地周边相关配套较少，完善配套均集中在转塘镇中心，且转塘镇中距地块约3公里左右。所以虽然说地块周边的学校、医疗和风景等配套较为优势，但是现阶段特别是在生活便利和交通出行上面还是十分匮乏的。但是随着周边小区入住人口的增加和政府规划实施的力度加大，周边的各种生活配套还是可以肯定的。中国美术学院象山校区中国美术学院象山校区正门口单元干道形成的“两横、五纵、半环”的板块内路网格局城市对外交通道路：绕城公路、320国道；主干道：杭富路、美院南路东段；次干路：美院南路西段、美院北路-环山路、象山路、之江路（西段）、留泗路、灵龙路镇南路杭富路绕城高速公路象山路灵龙路美院北路320国道本案美院南路地块到达绕城高速的直线距离约在1.5公里左右项目周边立体道路交通网络规划初步成型，320国道和绕城高速为业主的顺利出行提供前提。但是由于其与市区距离过远以及公交配套系统不发达，出行还是较为不便。四、交通体系杭州之江大桥（钱江七桥），预计于2011年通车，按六车道高速公路标准建设。之江大桥直接连接之江与滨江两个区块，东接彩虹快速路。这样就更方便本项目业主去往滨江、萧山和主城区（彩虹快速路过冠山隧道上四桥走中河高架）。之江大桥彩虹快速路规划之江大桥规划中杭州二绕将建，绕经富阳，与杭州一绕形成完善交通路线。留泗路已于2009年9月底建成通车，南北连接留和路和之江路。将大大方便从西溪方向往之江转塘的行车。目前项目周边可直达市中心的仅有K308路一路车。不过可以乘坐小区公交去往转塘镇中心。转塘正中心有直达市区各处的公交总站。交通线路主要过站(标红的站点靠近本项目地块)K514延安路-一公园-清波门(南山路)-万松岭路口(南山路)-苏堤-动物园-六和塔(近六和塔景区入口)-九溪-珊瑚沙水库-双流-村口(320国道)-中村-金家岭-伊甸山庄-紫云山庄-野生动物世界-祝家村-受降-大树下-高桥(富阳市)-新桥(富阳市)-铜棒厂(富阳市)-富阳农民城(23站)延安路5:20-18:00富阳农民城6:00-19:00正常情况下,单程90分,高峰间隔15分,平峰间隔20-30分K866（小区巴士）庙山公交站-庙山-午山-转塘东-江口村-象山-杭富路口-凌家桥路口-徐家埭-双流村-双流村西-沙泥塘-村口家园-村口(大中线)-村口西(15站)庙山公交站5:55-18:00村口西6:20-18:25正常情况下,单程25分,间隔10-30分308/K308创意路南-中埭-后埭-望江山-马浦-江口村-转塘东-午山社区-九溪-闸口-复兴路北口-鼓楼-官巷口-开元路(14站)创意路南6:20-21:00开元路6:50-20:00正常情况下,单程45分,高峰间隔15分,平峰间隔30分城市公共交通体系——公交之江转塘公交线路规划中由对内层次和对外层次构成，结合由轨道交通四号线、杭千轨道与BRT5快速公交共同构成的主骨架线路，共同在之江新城形成“两轨、一快、四中心”公交线网主骨架。BRT5杭千轨道至富阳轨道地铁四号线转塘中心枢纽城市公共交通体系——轨道规划中地铁建设二期（2010—2016年）四号线（九溪——彭埠），在之江设始发站九溪站(远期规划将设在转塘公交枢纽站），走之江路地下通道，连接钱江新城。规划中将建通往富阳轻轨，经停靠转塘。

九溪站规划中轻轨（通往富阳）快速公交BRT5号线，规划由主城起，经滨江，过之江大桥到达之江新城内部。规划公交网络28路。“一桥、二路、三河、四院校”

（“1234”工程）投资60.7亿元（2010年投入14.7亿）

打造“之江新城”一桥：之江大桥连起新城与江南城之江大桥东接彩虹大道，西接320国道，全长约5.6公里，双向6车道。预计今年3月开建。大桥建成后，将把之江和滨江连接起来，今后从机场过来，或从绕城入境，都可以通过之江大桥直接到之江新城。二路：9公里沿江景观大道畅享之江惬意慢生活北起九溪水厂，南至度假区界，全长约9公里的沿江景观大道，今年力争开工北段试验段。连通绕城高速(龙坞互通)和杭新景高速(袁富互通)的连接线——灵龙、灵富路(暂名)，也将于今年动工。三河：象山沿山渠打造绿化生态走廊作为之江新城的三条重要河道，象山沿山渠、上泗沿山河及新淀山浦，今年都将进行重新整治和建设。

四院校：之江医院联手浙一三所小学牵手名校作为三年内杭州市计划新增的八家三甲医院之一，目前已与浙医一院达成初步合作意向，2012年竣工。转塘小学，一类标准建设的42班小学，2012年投入使用。将成为西湖小学在之江的分校。象山小学为24班小学，力争2012年投入使用，也按西湖区名校集团化办学理念运行。定山小学位于之江新城转塘区块320国道以南片区，为30班小学（离本地块最近）。第二部分：同区域供求关系分析（同区域楼盘开发现状分布图）别墅排屋物业有：国都·阳明谷、绿城·九溪玫瑰园、南都·西湖高尔夫别墅、绿城·未来世界项目等。公寓加排屋的混合物业有：赞成·岭上、中海雅戈尔·篁外、新帝·朗郡、钱塘·新梧桐公寓等。公寓类物业有：公元·沐桥、高尔夫艺墅、西房·云溪香山等。高尔夫艺墅大家地块篁外阳明谷九溪玫瑰园在售项目预售项目绿城项目新梧桐公寓西湖美庐华润地块项目地块云厦房产地块众浮房产地块区域内总体项目与在售项目不多但呈现的物业产品类型却相当丰富一、在售个盘上市销售量与销售存量分析在售代表个盘总建筑面积已推出房源总量已推房源当前可售余量赞成岭上约14万㎡14万㎡6715.3㎡篁外约29万㎡约1.7万㎡3144.22㎡西房云溪香山约26万㎡约18.2万㎡7830.77㎡新帝朗郡约28万㎡约14.8万㎡31500.7㎡公元沐桥约8.5万㎡约6.7万㎡13395.92㎡国都阳明谷约8万㎡约3万㎡4348.09㎡合计约113.5万㎡约58.4万㎡74804㎡（66935+7869）（注：以上销售数据来截取了2010.1.11.杭州透明售房网数据/city_zone/zhijiangqu.jsp

）在售个盘的供应总量达110余万方已推房源当前可售余量约7.5万方，346套，套均面积约216㎡注：已推房源当前可售余量包括了九溪玫瑰园、樱花小筑、九树等尾盘约7869㎡可售余量，约23套。一、在售个盘未上市量（潜在供应量）分析在售代表个盘总建筑面积未推剩余房源总量近期预计推盘计划篁外约29万㎡约27万㎡（高层组团地下面积不详）年后将推约330㎡空中别墅西房云溪香山约26万㎡约2.1万㎡（不包括约5.7万㎡地下面积）公建云溪印象有4幢未推新帝朗郡约28万㎡约5万㎡（不包括约8万㎡地下面积）先推剩余2幢高层公元沐桥约8.5万㎡约1.4万㎡（不包括约4000㎡会所面积）所有楼幢都在售，但有些单元楼层未推国都阳明谷约8万㎡约3万㎡（不包括约2万㎡酒店及会所面积）不详合计约113.5万㎡约30万㎡（38.5-8.5万㎡）（篁外会所及地下面积按8.5万㎡预估数据剔除）以高层房源为主注：未推剩余房源总量由项目总建面减去已推房源总量并剔除地下室、会所等公建设施面积所得。在售个盘的未推剩余房源总量约30万方按区域在售房源套均面积约216㎡计算，可转化供应套数为1388套年份05年06年07年08年09年土地成交数量5宗——8宗2宗6宗其中住宅用地5宗——7宗0宗5宗宅地出让面积总量（㎡）208710.4——3176810269395宅地规划建筑面积总量（㎡）408136.4——644560.60509007.8住宅整体楼面价（元/㎡）3691.1——7268.4010428.2潜在供应总量（㎡）（去掉已上市楼盘地块）86409.7——4298600509007.8合计105，5277.5㎡（注：本次土地统计均系挂牌方式，其他途径如划拨等形式成交的地块未统计。）二、土地可转化供应量分析宗地名称宗地位置出让面积（M2）土地用途容积率建筑面积（m2）楼面价（元/m2）竞得人成交日期备注[2009]59之江R21-01、02、03地块90640住宅（设配套公建）218128015281华润置地2009-10-27[2009]49之江R21-B52-1地块）39071住宅（设配套公建）1.870327.89669大家房产2009-9-22据了解规划高端小高层公寓[2004]78之江国家旅游度假区50829.2住宅（设配套公建）1.786409.73588南昌中溢置业有限公司2005-1-13合计33，8017.51、之江区域土地出让情况

09年新出让两块土地可形成的供应量约25.2万㎡；

05年成交的【2004】78号地可形成约8.6万㎡的供应量；之江板块09年及其以前已出让但尚未上市潜在供应量总共约33.8万㎡；另据相关途径了解到大家房产新拍地块将以高端小高层公寓形式出现；（注：本次统计列表仅限公开挂牌成交土地，其他形式出让地块信息未作统计。）2、转塘区域土地出让情况宗地名称宗地位置单位（㎡）土地用途容积率可建面积楼面地价（元/m2）总成交价（万元）竞得人成交日期备注[2005]30东至规划向山路36281.81住宅272563.63245.4323550浙江红石房产2005-7-18朗郡已上市[2005]20转塘镇，南至规划方家横路29821.49住宅2.265607.34198.39275442005-4-29[2005]21转塘镇，东至规划向山路33515.01住宅267030.04617.86309532005-4-29[2005]13东至转塘镇规划D1358262.91住宅2116525.83226.7537600浙江金纬房产2005-4-8岭上已上市

[2007]52规划浮山C4地块）34700住宅（设配套公建）2.172870535239001杭州时代房产2007-9-30新梧桐公寓（未上市）[2007]51规划转塘镇D-11-2地块54061住宅（设配套公建）1.8-2.0108122696875300雅戈尔、中海2007-9-30篁外（已上市）[2007]50规划转塘镇D-11-1地块）50425住宅（设配套公建）1.8-2.01008505175524622007-9-30宗地名称宗地位置出让面积（㎡）土地用途容积率可建面积（㎡）楼面地价（元/m2）总成交价（万元）竞得人成交日期备注[2007]44转塘镇A21/22/2318729+4406.6住宅（设配套公建）商业2和1.3431863241.7514000金都九龙仓2007-9-3高尔夫艺墅预计明年上市[2007]43转塘镇A20块57027住宅（设配套公建）211405410004.031141002007-9-3[2007]38转塘镇A31/32块45968\7241.8住宅（设配套公建）用地\商业2.0\1.41020746955.7710002007-8-30[2007]37转塘镇A3056771住宅（设配套公建）21135429688.041100002007-8-30[2008]12浮山单元C-918995商业金融业2

5719浙江钱江房产2008-7-29初步规划BLOCK街区精装小户型[2008]13浮山单元C-1127806商业金融业2

83622008-7-29[2009]94转塘G-R21-1339376住宅(设配套公建)1.870876.8804257000杭州众孚房产2009-12-8

[2009]100转塘G-R21-16-0129844住宅(设配套公建)259688641738300天阳置业2009-12-24

[2009]99转塘G-R21-1770464住宅(设配套公建)1.8126835.2713590500浙江云厦集团2009-12-24

合计121，7958㎡续表岭上、朗郡、篁外已上市销售，其中前两者销售接近尾声，高尔夫艺墅形象刚面市。新梧桐公寓规划了排屋+高层的产品组合，委托绿城设计院建筑设计。》》转塘区域05年至今已出让土地最新动态采取东低西高的建筑布局。东侧布置成底层住宅，西侧布置10-18层的（小）高层住宅。主入口设置在项目北侧的规划道路，机动车次入口在南侧道路。高层住宅：ART-DEC建筑风格,外立面裙房部分和主体一层部分均采用干挂花岗岩，窗户采用高级彩色铝合金窗。主力户型：以约90方户型为主。低层排屋：立面采用法式风格，造型典雅含蓄建筑屋顶为四坡屋面形式，建筑立面一暖色调为基调。主力户型：300-367㎡，3个基本户型。钱江房产地块初步规划BLOCK街区形式针对青年阶层的精装SOHO、商业街、精品酒店》》转塘区域05年至今已出让土地最新动态整体布局：类似欧式传统小镇布局物业类别：SOHO、商业街、精品酒店等项目风格：现代的、简约的、欧式的产品特点：（1）、通过台地构造街区；（2）、采用BLOCK街区设计理念；（3）、街区以开放的形式呈现；（4）、小户型大空间；（5）、街区内包括一个精品酒店和一个公园绿城未来世界项目情况：项目用地面积约223445平方米，其中地块内的湖水面积约27000平方米。湖泊原为未来世界公园里的人工湖，由于周边自然山体的雨水排泄和长年水位的稳定，已逐渐恢复了自然生态，沿湖载满柳树、鹅掌楸和灌木。产品规划为排屋+别墅，外围为300㎡以上的法式排屋，内侧较私密的地方布置400-600㎡欧美古典风格别墅，预计套均价格都在1000万元以上，在世贸黄龙绿城展厅设有沙盘。3、未进行公开拍卖地块楼盘未推出房源05年1块地86409.7㎡07年5块地429860㎡绿城未来世界地块具体不详09年5块地509007.8㎡1、在售存量供应量：约6.7万平米（约346套）（根据透明售房网2009-12-31日统计）2、潜在供应量（未推售面积）约30万平米（约1388套）（根据透明售房网2009-12-31日统计）3、未来可能上市项目总建筑面积约1055277.5㎡（不含纯商业、办公、公建面积）约142万平米（包括本项目地块）按区域在售房源套均面积216㎡估算，合计约6584套。假设市场情况不发生大变化的情况下，以之江区2009年1—12月月平均去化速度199套/月，修订去化速度140套/月估算（由于09年整体市场消化速度偏快，特将去化速度按原速度的70%修订），其中已开发项目的300多套未来两到三个月基本可去化完毕。未启动项目约4885套，供应期基本在明后两年，未来两年区域供应量充足、销售竞争激烈。第三部分、同区域竞争楼盘对比分析一、区域历史发展沿革作为杭州后花园的之江转塘地区是杭州别墅开发的先发地之一，在1993~1995年期间开发的梦湖山庄等楼盘主要为外销房。随着新西湖花园、绿城·九溪玫瑰园的热销，尤其是绿城·九溪玫瑰园的成功在杭州打响了之江板块的别墅名气，也为后面进入该板块的开发商们提供了一个参考样本。从上世纪90年代末期开始，该板块的别墅排屋项目先后兴起，其后开发的产品，或多或少地都打上了豪宅的标签。自1999年后，东方苑、西湖高尔夫、枫丹白露、万安景月湾、云栖蝶谷、樱花小筑等诸多别墅项目纷纷面市。随着知名度提升，价格也是节节攀升，九溪玫瑰园2000年的均价在9100元/平方米，樱花小筑2006年的均价到了14800元/平方米，云栖蝶谷2006年的价格是18460元/平方米。公元·沐桥2008年的价格是30000元/平方米，中海雅戈尔篁外2009年的价格是28000元/平方米。目前国都·阳明谷每栋别墅售价在2000万元左右，九溪玫瑰园的价格已经升到近4万元/平方米，云栖蝶谷二手房价也近3万元/平方米。杭州最早开发的高端住宅区之一杭州豪宅市场最重要的组成板块之一一、区域历史发展沿革2007-2009年板块成交套数与价格翻番增长2009年板块房价涨幅高达139.84％，位列各热点板块之首（上表数据图表来源于第23期《楼市》杂志“之江转塘突围”等相关文章）二、区域当前竞争格局（对区域竞争个盘分布集中度特征分析，结合地图）从绿城10年之前进驻之江开发其首个玫瑰园项目算起，该区域楼市经过长足发展已形成明显的3个带状分布小板块，具体分别为：1、之江路沿线板块楼盘有九溪玫瑰园、九树、公元沐桥、华润地块

2、320国道沿线板块楼盘有云溪香山、岭上、篁外、天阳地块等

3、绕城高速沿线板块楼盘有西湖高尔夫别墅、樱花小筑、高尔夫艺墅、绿城未来世界地块等之江路、320国道、绕城高速沿线形成“之”字型相对聚集的同区域竞争的3个小板块高尔夫艺墅大家地块篁外阳明谷九溪玫瑰园在售项目预售项目绿城项目新梧桐公寓西湖美庐华润地块项目地块云厦房产地块众浮房产地块三、区域竞争个盘产品对比研究规划布局产品细分代表项目产品如何设计？整体采取梯形布局，南低北高分区的规划设计，物业形态涉及多层、小高层、高层，另有创新性LOFT产品规划，组团以围合性布局为主，另规划环形车道，最大化实现人车分流西房云溪香山城市综合体复合规划，地块四周为点式高层，眺望高尔夫景观，中心为板式小高层，1.5万㎡商业广场位于地块西南角高尔夫艺墅“板式高层＋多联排屋”的物业布局组合，板式高层围合形成中央花园和组团庭院，多联排屋在庭院上也有多形式创新，两种产品相对独立，高层部分采取完全人车分流。中海雅戈尔篁外物业产品形态丰富，从LOFT、多层、电梯公寓、平层大宅、复式大宅到排屋都有涵盖；“排屋+（小）高层”产品组合布局成为流行，另外以九树、沐桥、高尔夫艺墅为代表的创新及原创产品不断涌现；国都阳明谷沿自然缓坡地形整体设计低密度排屋别墅产品，遵循自然主义设计原则，尊重之外更有对水体等自然资源合理利用公元沐桥美国

奢华公寓与标准公寓的分区产品规划，大尺度创新空间设计，以蒂森克虏伯LEV别墅电梯、Villeroy﹠Both洁具、Fantoni全热交换新风系统为代表品牌的精装修成品物业

（篁外“高层＋排屋”产品组合布局图）（高尔夫艺墅外围点式高层与中心板式小高层）（考虑地形对日照影响，朗郡楼梯正南偏西8°设计）（云溪香山南低北高的建筑天际线）（区域竞争个盘典型特征图片例举，更多详情请点击）三、区域竞争个盘产品对比研究园林景观产品细分代表项目产品如何设计？英式皇家园林主题景观排屋产品的景观创新体现在地下室、入户等多形式庭院方面高层产品的景观以中央水景花园和组团围合庭院为特色中海雅戈尔篁外由西湖高尔夫、沿岸河堤、中央水景花园，高尔夫广场，露天泳池、5.1景观架空层、排屋私家花园组成多层次景观。新帝朗郡特色体现在对外部高尔夫景观资源的借用，东西区地块各有一条贯穿南北的中央水系，商业广场规划开放式休闲广场。高尔夫艺墅因为区域环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（如高尔夫夫艺墅和朗郡对西湖高尔夫的借用、岭上山景的利用），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑（如篁外的英式皇家园林）；在借景的同时，园区内部景观小品细节的设计也充分考虑与外部自然景观的协调呼应；赞成岭上以中央景观花园为特点的“均好性”园林景观设计电梯公寓部分共享一个近万㎡的中央景观花园，局部小水景排屋部分每户设计南向花园，不过面积较小，部分设中庭（篁外景观样板区之排屋组团主入口实景）（朗郡高层组团间中心水景花园实景）（朗郡沿堤河岸景观效果图）（区域竞争个盘典型特征图片例举，更多详情请点击）（岭上小高层组团间中央花园鸟瞰图）三、区域竞争个盘产品对比研究建筑风格产品细分代表项目产品如何设计？源于都铎王朝英伦贵族庄园建筑风格以都铎式山墙、拱券元素、八角窗、装饰烟囱为代表元素中海雅戈尔篁外现代国际主义风格建筑风格简约硬朗，外立面为灰白相间，以简练明朗的线条，勾勒丝丝流淌的东方韵味，创造经久隽永的建筑品位。新帝朗郡美式古典主义风格采用了经典“三段式”设计，下段为建筑基座，中段是建筑主体，上段则是屋顶和檐口。公元沐桥建筑风格分为现代简约与欧美古典风格两大主要阵营，现代风格以朗郡、岭上、高尔夫艺墅、九树为代表，欧美风格以篁外、沐桥、阳明谷、九溪玫瑰园为代表，糅合前两种风格的新古典主义建筑则出现在了纯粹普通公寓组成的云溪香山；赞成岭上现代“有机主义”建筑风格排屋+现代简约风格电梯公寓直线条构成的现代简约建筑，大面积玻璃材料运用，立面局部拉丝处理与脱水防腐木的创新体现“自然主义味道”。（公元沐桥美国经典公寓的建筑单体）（篁外源于都铎王朝英伦贵族庄园风格的建筑单体）（朗郡现代国际主义风格的建筑）（岭上现代有机主义风格的建筑单体）（区域竞争个盘典型特征图片例举，更多详情请点击）三、区域竞争个盘产品对比研究建筑细节与用材产品细分代表项目产品如何设计？以都铎式山墙、拱券元素、八角窗、装饰烟囱为代表元素的英伦贵族庄园风格，排屋立面为淡色干挂石材与紫砂陶土面砖，并预留户内直达电梯位。中海雅戈尔篁外高层采用挑高阳台及5.1米底部架空设计，金属铝板外墙、冷热断桥铝合金与双层中空LOW-E玻璃门窗，排屋采用高级陶板材料，设户内直达电梯。新帝朗郡建筑主体为灰白色天然花岗岩干挂，包含部分拱形与柱式结构，顶部为黑色铁艺栏杆及铜制屋顶，用材相当考究，历史厚重感强烈，形式上究对称与均匀。公元沐桥建筑细节的设计与用材的选择，与建筑风格存在很大关联性，欧美古典风格对于细节与用材的考究整体要高于现代简约风格，诸如沐桥的拱形柱式结构与铜制屋顶、篁外的都铎式山墙与紫砂陶土面砖；以九树和高尔夫艺墅为代表的原创性风格在建筑细节与用材上充满了创新，在市场同质化越来越严重的趋势背景下，给杭州楼市带来了新鲜之风；高尔夫艺墅高层建筑单体“Y”式独特造型，整个建筑一分为三，呈120度排布，采取塔式退台、“绿篱”栏杆设计，基座底部均设置挑空入户大堂、玻璃穹顶、水晶吊灯。（沐桥花岗岩干挂立面实景）（高尔夫艺墅精装挑空入户大堂效果图）（高尔夫艺墅塔式退台设计建筑单体沙盘模型）（篁外都铎式山墙实景）（岭上脱水防腐木、石板、玻璃构成立面）（区域竞争个盘典型特征图片例举，更多详情请点击）三、区域竞争个盘产品对比研究（以上配比为标准层户型，不包含复式房源，云溪香山户型配比为北区组团）户型面积与配比（小高层/高层）产品细分代表项目产品如何设计？以小高层高层为主流的公寓产品区间为38—280㎡的一房到四房，另外创新产品高尔夫艺墅的高层产品区间做到了200-400㎡，篁外高层空中别墅为330㎡，沐桥南区多层户型区间做到了200-500㎡；公寓产品的主力户型仍以80—150㎡的三房为主，但目前基本都售罄，而朗郡则做出了向上下两端突围的创新，以52—95㎡一房和190㎡以上四房为主；赞成岭上西房云溪香山新帝朗郡房型面积范围比例房型面积范围比例房型面积范围比例一房一房38.26㎡3.3%一房52-95㎡58%二房二房80-108㎡34%二房//三房88-149㎡72.98％三房124-137㎡55%三房120-210㎡19%四房145-154㎡21.35％四房163-165㎡5.7%四房196-280㎡23%（区域竞争个盘典型特征图片例举，更多详情请点击）（朗郡高层楼王君临阁280户型/4室2厅3卫）（岭上小高层三房户型）三、区域竞争个盘产品对比研究户型面积与配比（排屋）产品细分代表项目产品如何设计？排屋产品以4-8联的多联排为主，2联的双拼产品只出现在朗郡，另外多联排以4联、6联为主，从而导致中间套户型所占比例都在50％左右，篁外更高达67％；最早上市的岭上户型面积区间最小，尺度水准低于当前楼市排屋的平均水平，而朗郡和篁外的户型面积区间又稍高于市场平均水平，特别是篁外全部为300㎡以上户型，岭上最大户型不过255㎡，篁外336㎡边套比朗郡双拼户型还大；赞成岭上中海雅戈尔篁外新帝朗郡房型面积范围比例房型面积范围比例房型面积范围比例A/中186㎡14％中套300㎡67％A/边318㎡3％CD/中226-229㎡45％边套330㎡14％BC/中295㎡45％E/边237㎡30％边套336㎡19％D/边316㎡32％B/边255㎡14％双拼334㎡20％18、17、15、12、10、9、8、7、6、5、3、2、1栋中间套建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2293房2厅4卫4层5.515.1﹥3﹤50﹥30﹥801赞成岭上1#2#3#7#8#9#楼中间套户型地下双车库预留家庭电梯位约7.2米开间客厅约6.5米挑高餐厅空中景观连廊及天井卧室全套房化设计第二客厅—温馨家庭室约7.2米开间套房主卧南阳台北露台空中庭院建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高餐厅层高花园（m2）地下室（m2）车位约3005房4厅6卫4层7.2184.26.5﹥50﹤100130（含庭院）2建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高餐厅层高花园（m2）地下室（m2）车位约2955房4厅6卫4层7.515.5﹥3>6﹥100﹥100（含庭院）1代表个盘开间进深客厅卧室厨房餐厅庭院地下室车位赞成岭上开间5.5-7.5米进深14.2-17米多数户型层高3米多，与餐厅非同一平面顶层为主卧专用层，并带南北双露台部分户型餐厅6米以上双层挑空设计赠送面积仅几十平米，有南向花园及中庭，边套户型多一个侧院层高2.2米，设采光窗，100㎡左右免费赠送地面单车库，另外门前可停1辆中海雅戈尔篁外开间7.2-8.2米进深15.5-18米（预留户内直达电梯位）层高3米多，与餐厅非同一平面卧室全套房化设计，顶层非主卧专用餐厅6.5米双层挑空设计赠送面积100㎡以内，包括入户花园、中庭及地下庭院100余㎡免费赠送，与庭院相连，采光充足地下双阳光车库新帝朗郡开间7.5-8.3米进深15.5米（配备户内直达电梯）层高3米，与餐厅同一平面顶层为主卧专用层，并带南露台与独立书房封闭式厨房，南北采光的阳光餐厅赠送面积100㎡左右，主要为入户花园与中庭，边套户型多一个侧院层高5.3-6.3米，约100㎡免费赠送地下单车库》》区域竞争个盘排屋产品户型空间对比表开间5.5-8.3米，进深14.2-18米，开间进深比在1：0.4左右，朗郡边套做到了1：0.55；错层、挑高餐厅、中庭、多露台、主卧套房化等设计已成为市场主流，而篁外下沉式地下庭院、卧室全套房化设计及朗郡户内直达电梯设计配置仍是市场不多见的创新之举；车库方面以单车库为主，篁外做到了每户双车库，而岭上地面单车库、2.2米层高地下室及开间进深比低于1：0.4诸多设计已明显落伍于市场主流；三、区域竞争个盘产品对比研究智能化配置产品细分代表项目产品如何设计？9大智能管理系统，包括闭路电视监控系统、可视对讲系统、背景音乐及紧急广播系统、电子巡更系统、周界报警系统、停车场管理系统、门禁一卡通系统、UPS不间断电源及机房防雷系统、宽带语音广电接入系统。西房云溪香山电视监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统、电子门禁系统、户式新风系统、远程一卡通系统等共11项住宅科技运用新帝朗郡梵东尼全热交换新风系统、德国威能热水系统、电子监控、彩色可视对讲系统等公元沐桥在园区智能化配置上，各竞争个盘都较为重视，整体配置要高于杭州楼市的平均标准，另外以沐桥、九树、高尔夫艺墅为代表的毫宅个盘更配置了梵东尼全热交换新风系统、地源热泵系统等市场不多见的智能化子系统；高尔夫艺墅金都房产总裁吴忠泉曾表示：金都一向重视的“绿色建筑技术”，一定会在转塘项目中得到更好更广泛的应用，比如地源热泵、太阳能、墙体保温节能、智能化、安保系统等三、区域竞争个盘产品对比研究物管及服务产品细分代表项目服务水平如何？由公元酒店物业担纲将全球酒店服务业最高标准“金钥匙”服务引入物业服务体制涉及范围小到管家、服务生衣着，细到大堂温度都明确要求一期业主还将能享受到湖滨第叁方俱乐部的各种设施与服务公元沐桥朗郡所聘用的物管公司——红石物业，在业界以高性价比著称，物业管理收费标准每月1.38元/平方米，相当于一个普通住宅小区的收费水平。但是高档楼盘所有的24小时值班、一站式服务体系等项目，新帝·朗郡一个都没少。新帝朗郡由赞成物管担纲，具体服务内容及特色不明赞成岭上因该板块多以品牌公司开发的项目为主，在物业管理上多以自身组建的物管公司为主；在物管服务内容上以沐桥的“金钥匙”与篁外的“英式管家”服务较为有特色，前者将酒店服务标准引入住宅物业服务，后者则承诺做到“一对一”的专属服务；中海雅戈尔篁外由中海物业担当，将引入“英式管家”物管服务体系将管理与服务剥离，并将服务前移，打造别墅业主私人助理平台，形成一对一的专属服务。业主的任何需求均可通过业主私人助理得以实现。四、区域竞争个盘价格水平研究因产品定位与推盘时间的差异，区域内公寓成交价格从6000元到37834元都有，均价区间值相差6倍之多，沐桥29361元的成交均价甚至超越了区域内的排屋别墅产品，从上市较早的云溪香山与岭上的个盘价格成交记录来看，公寓的成交均价都有翻倍的增长，而先期高价推盘后期低价倾销的朗郡成交价格也呈现巨大相差；在售竞争个盘已推公寓部分的销售率基本保持在80％以上，上市较早的云溪香山与岭上的销售率在90％以上，岭上更接近售罄，近两年新上市的朗郡销售率也达到了92％，只有户型创新而且豪华装修交付的沐桥南区的销售率低于80％；在售/已售公寓楼盘销售率（%）均价（元/平米）单价范围（元/㎡）赞成岭上99.45%83246420-11230西房云溪香山97.67%75446000-12659西房云溪印象83.19%118508991-13593新帝朗郡92.31%118557361-18418图原公寓（沐桥北区）84.65%19148.3714760-26830公元沐桥（高端公寓）71.62%29361.8626872-37834备注销售率为已推出房源计算，不涉及楼盘未推出部分，其中岭上、云溪香山、沐桥已推出全部房源（以上数据均根据我司对之江转塘板块在售个盘日常统计数据整理统计而得，销售率以套数统计百分比）四、区域竞争个盘价格水平研究区域排屋产品成交价格在12600元与30119元之间，区间值相差2倍多，以别墅物业为主的阳明谷成交均价较高，达到了34737元，全国与本土品牌联姻之作中海雅戈尔·篁外的全新上市将区域排屋价格水平提升至30000元的时代；较公寓而言，区域排屋产品销售速度适度放缓，个盘情况差异较大，09年10月才上市的篁外在销售上引领本区域，销售率达到了81％，一直未正式公开销售的朗郡网上签约销售率仅24％，而一直受土地产权之困已销售数年的阳明谷整体销售率较低，不足50％；在售/已售排屋别墅楼盘销售率（%）均价（元/平米）单价范围（元/㎡）赞成岭上72.37%1732912600-19791中海雅戈尔篁外81.48%2601922783-30119新帝朗郡24.35%2384323429-24039国都阳明谷46.23%3473727708-35275备注销售率为已推出房源计算，不涉及楼盘未推出部分，其中岭上已推出全部房源（以上数据均根据我司对之江转塘板块在售个盘日常统计数据整理统计而得，销售率以套数统计百分比）（篁外09年10月排屋开盘至今周成交均价走势图）（朗郡09年5月至今半月度成交均价走势图）（区域竞争个盘价格运行走势图片例举，更多详情请点击）（公元沐桥09年6月至今半月度成交均价走势图）注：公元沐桥存在多拼合户型，统计中按透明售房网为准。按照套量数计算不按户数。五、区域竞争个盘营销推广研究（灰色标注为项目更换推广公司后的新主题定位）形象定位营销细分代表项目形象如何打造？区域竞争个盘的形象定位与卖点宣传上都牢牢紧扣了区域共同的环境资源优势（之江度假区、西湖区、美院、高尔夫），另外则是侧重于物业建筑风格基础上概念包装（纯英式联院官邸、美国标准公寓）及综合概念包装（悠居样板、艺术创意街区）；代表个盘形象定位宣传卖点赞成岭上现代山居生活笔记山水尚品生活景观独院排屋/山景电梯公寓区域环境山景美院性价比中海雅戈尔篁外西湖区西湖外非东方建筑纯英式联院官邸区域环境建筑风格西房云溪香山之江国家旅游度假区RBD悠居样板寄情小镇悠然而居区域环境“悠居”主题概念西房云溪印象之江新城美院边艺术创意街区区域美院“创意街区”主题概念新帝朗郡知我所求高尔夫全景住区TOWNHOUSE高尔夫/艺术景观公寓环境高尔夫景观美院高尔夫艺墅江山级思维环境高尔夫景观公元沐桥经典的经验美国标准公寓精装美国大楼建筑风格“美国”主题概念（区域竞争个盘出街报广图片例举，更多详情请点击）（区域竞争个盘出街报广图片例举，更多详情请点击）（区域竞争个盘出街报广图片例举，更多详情请点击）（区域竞争个盘出街报广图片例举，更多详情请点击）（区域竞争个盘出街报广图片例举，更多详情请点击）五、区域竞争个盘营销推广研究（以上只是针对个盘给市场留下主要印象的主要推广手段的简单例举）营销推广手段营销细分代表项目形象如何打造？区域竞争个盘的营销推广手段表现出很多雷同性，除了报纸、户外、网络等多维立体化媒体途径的选择外，都相当重视样板房与景观样板区的设计营造，用实景样品打动消费者；区域竞争个盘在营销活动方面也同样倾注了很大心血，也都取得较好的市场反响，如篁外产品品鉴酒会展现了品牌操盘的气度，沐桥提前预约制销售接待与低调开盘保持着毫宅的神秘，而朗郡小户型公寓的及时优惠促销也很好打开了前期高价位大户型形成的销售僵局；推广层面：报纸+户外+网络+样板房+景观样板区活动层面：产品鉴赏酒会+低调开盘+乐享2010新年派对中海雅戈尔篁外推广层面：报纸+户外+网络+样板房+景观样板区活动层面：房交会参展+存一抵五VIP专享优惠新帝朗郡推广层面：报纸+户外+网络+样板房+景观样板区活动层面：房交会参展+提前预约制销售接待+风水讲座公元沐桥赞成岭上推广层面：报纸+户外+网络+样板房+景观样板区活动层面：房交会参展+环保手袋设计大赛（区域竞争个盘推广手段图片例举，更多详情请点击）（篁外名流品鉴酒会活动现场）（篁外工地围墙）（沐桥精装样板房客厅实景）（沐桥风水讲座活动现场）（区域竞争个盘出街报广图片例举，更多详情请点击）（高尔夫艺墅网络横幅广告）（篁外精装样板庭院）（篁外精装样板房）（沐桥房交会现场）客群主要构成营销细分代表项目形象如何打造？钱江新城落户企业中高层管理者、多次置业的私营业主及周边市县投资客户；转塘原住拆迁户（拆村建区）、美院教师、及周边市县投资客户；已有别墅置业经验、具有海外生活经历的本市高端消费人群，对空间尺度的追求高于房间数量；转塘原住拆迁户、美院教师、周边企业主、主城区青年置业型的新杭州人及投资客成为区域竞争个盘目标客群最主要的构成来源，其中转塘原住拆迁户、新杭州人以消费公寓产品为主，周边企业主以消费排屋产品为主，而美院教师、投资客两种产品都有消费，另外来自钱江新城落户企业中高层管理者是近年来新呈现的消费客群；转塘原住拆迁户（拆村建区）、美院教师、周边企业主（如双流村村办采石厂厂长）、主城区青年置业型的新杭州人及周边市县投资客户；五、区域竞争个盘营销推广研究中海雅戈尔篁外新帝朗郡公元沐桥赞成岭上转塘原住拆迁户（拆村建区）、美院教师、主城区青年置业型的新杭州人及周边市县投资客户；西房云溪香山去化特征分析营销细分代表项目什么位置及户型的房源出现滞销？首批排屋销售率达81.48％，余房集中北侧靠近高层组团的7、8、9栋及300㎡中间套户型。中海雅戈尔篁外公寓部分销售率达92.31％，排屋部分销售率为.％，公寓余房集中在最先推出的180㎡以上的大户型，排屋各种户型都有剩，以295㎡中间套及316㎡边套居多。朗郡北区销售率达84.65％，南区销售率稍低为71.62％，南区美国标准公寓余房集中在大户型。公元沐桥由于两种物业产品特点和针对客群不同，公寓部分整体销售去化情况好于排屋，目前公寓部分在售余房集中在朗郡180㎡以上大户型及沐桥大户型，云溪香山与岭上都接近售罄，排屋在售部分都存有余房，以中间套居多（篁外300㎡、岭上226－229㎡及朗郡295㎡中间套）；赞成岭上公寓部分销售率达97.67％，排屋部分销售率为72.57％，余房主要为226—229㎡中间套户型。五、区域竞争个盘营销推广研究西房云溪香山整体销售率达99.45％，接近售罄，新近推出的云溪印象首批小户型销售率也达80.3％，余房以底层与顶层房源较集中。五、同区域板块竞争楼盘对比分析小结1、作为杭州最早开发的高端住宅区之一及杭州豪宅市场最重要的组成板块之一，2007-2009年之江转塘板块成交套数与价格翻番增长，2009年板块房价涨幅高达139.84％，位列各热点板块之首，之江路、320国道、绕城高速沿线形成“之”字型相对聚集的同区域竞争的3个小板块。2、同区域板块内物业产品形态丰富，从LOFT、多层、电梯公寓、平层大宅、复式大宅到排屋都有涵盖；“排屋+（小）高层”产品组合布局成为流行，另外以九树、沐桥、高尔夫艺墅为代表的创新及原创产品不断涌现。3、因环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（如高尔夫夫艺墅和朗郡对西湖高尔夫的借用），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑（如篁外英式皇家园林），在借景同时，内部景观小品细节的设计也充分考虑与外部自然景观的协调呼应。4、建筑风格分为现代简约与欧美古典风格两大主要阵营，现代风格以朗郡、岭上、高尔夫艺墅、九树为代表，欧美风格以篁外、沐桥、阳明谷、九溪玫瑰园为代表，糅合前两种风格的新古典主义建筑则出现在了纯粹普通公寓组成的云溪香山。五、同区域竞争楼盘对比分析小结5、建筑细节的设计与用材的选择，与建筑风格存在很大关联性，欧美古典风格对于细节与用材的考究整体要高于现代简约风格，诸如沐桥的拱形柱式结构与铜制屋顶、篁外的都铎式山墙与紫砂陶土面砖，以九树和高尔夫艺墅为代表的原创性风格在建筑细节与用材上充满了创新，在市场同质化越来越严重的趋势背景下，给杭州楼市带来了新鲜之风。6、以小高层高层为主流的普通公寓产品区间为38—280㎡的一房到四房，另外创新高端产品高尔夫艺墅的高层产品区间做到了200-400㎡，篁外高层空中别墅为330㎡，沐桥南区多层户型区间做到了200-500㎡。普通公寓产品的主力户型仍以80—150㎡的三房为主，但目前基本都售罄，而朗郡则做出了向上下两端突围的创新，以52—95㎡一房和190㎡以上四房为主。7、排屋产品以4-8联的多联排为主，2联的双拼产品只出现在朗郡，另外多联排以4联、6联为主，从而导致中间套户型所占比例都在50％左右，篁外更高达67％；最早上市的岭上户型面积区间最小，尺度水准低于当前楼市排屋的平均水平，而朗郡和篁外的户型面积区间又稍高于市场平均水平，特别是篁外全部为300㎡以上户型，岭上最大户型不过255㎡，篁外336㎡边套比朗郡双拼户型还大。五、同区域竞争楼盘对比分析小结8、排屋产品开间5.5-8.3米，进深14.2-18米，开间进深比在1：0.4左右，朗郡边套做到了1：0.55；错层、挑高餐厅、中庭、多露台、主卧套房化等设计已成为市场主流，而篁外下沉式地下庭院、卧室全套房化设计及朗郡户内直达电梯设计配置仍是市场不多见的创新之举。车库方面以单车库为主，篁外做到了每户双车库，而岭上地面单车库、2.2米层高地下室及开间进深比低于1：0.4诸多设计已明显落伍于市场主流。9、在园区智能化配置上，各竞争个盘都较为重视，整体配置要高于杭州楼市的平均标准，另外以沐桥、九树、高尔夫艺墅为代表的毫宅个盘更配置了梵东尼全热交换新风系统、地源热泵系统等市场不多见的智能化系统；10、因该板块多以品牌公司开发的项目为主，在物业管理上多以自身组建的物管公司为主；在物管服务内容上以沐桥的“金钥匙”与篁外的“英式管家”服务较为有特色，前者将酒店服务标准引入住宅物业服务，后者则承诺做到“一对一”的专属服务；五、同区域竞争楼盘对比分析小结11、区域内公寓成交价格从6000元到37834元都有，均价区间值相差6倍之多，沐桥29361元的成交均价甚至超越了区域内的排屋别墅产品，从上市较早的云溪香山与岭上的个盘价格成交记录来看，公寓的成交均价都有翻倍的增长。12、在售竞争个盘已推公寓部分的销售率基本保持在80％以上，上市较早的云溪香山与岭上的销售率在90％以上，岭上更接近售罄，近两年新上市的朗郡销售率也达到了92％，只有户型创新而且豪华装修交付的沐桥南区的销售率低于80％；13、排屋产品成交价格在12600元与30119元之间，区间值相差也有3倍之多，以别墅物业为主的阳明谷成交均价较高，达到了34737元，全国与本土品牌联姻之作中海雅戈尔·篁外的全新上市将区域排屋价格水平提升至30000元的时代；14、较公寓而言，区域排屋产品销售速度适度放缓，个盘情况差异较大，09年10月才上市的篁外在销售上引领本区域，销售率达到了81％，一直未正式公开销售的朗郡网上签约率仅24％，而一直受土地产权之困已销售数年时间的阳明谷整体销售率较低，不足50％；五、同区域竞争楼盘对比分析小结15、在形象定位与卖点宣传上，都牢牢紧扣了区域共同的环境资源优势（之江度假区、西湖区、美院、高尔夫），另外则是侧重于物业建筑风格基础上概念包装（纯英式联院官邸、美国标准公寓）及综合概念包装（悠居样板、艺术创意街区）；16、在营销推广手段上，表现出很多雷同性，除了报纸、户外、网络等多维立体化媒体途径的选择外，都相当重视样板房与景观样板区的设计营造；在营销活动方面也同样倾注了很大心血，也都取得较好的市场反响，如篁外产品品鉴酒会展现了品牌操盘的气度，沐桥提前预约制销售接待与低调开盘保持着毫宅的神秘，而朗郡小户型公寓的及时优惠促销也很好打开了前期高价位大户型形成的销售僵局；17、转塘原住拆迁户、美院教师、周边企业主、主城区青年置业型的新杭州人及投资客成为区域竞争个盘目标客群最主要的构成来源，其中转塘原住拆迁户、新杭州人以消费公寓产品为主，周边企业主以消费排屋产品为主，而美院教师、投资客两种产品都有消费，另外来自钱江新城落户企业中高层管理者是近年来新呈现的消费客群；18、由于两种物业产品特点和针对客群不同，公寓部分整体销售去化情况好于排屋，目前公寓部分在售余房集中在朗郡180㎡以上大户型及沐桥底层顶层大户型，排屋在售部分都存有余房，以中间套居多（篁外300㎡、岭上226－229㎡及朗郡295㎡中间套）；小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

法律属性

乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？

首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权和大产权

1、全部产权（大产权）

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。

2、部分产权。（小产权）

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。2011年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写《杜甫全集》，历时10个月终于完成，最近交付出版。记者看到，该书以古书形式装订，图文并茂，浩浩巨帖，首尾一规，点画严谨，毫无懈怠。“一般都是半夜起来写，一是心静，再一个是周围环境也没有什么干扰，这时候可以说是屏息凝思，全神贯注。”徐殿庭说起自己喜爱的书法，颇为激动。他说，手抄这些诗集，除了弘扬杜诗，在抄写的过程中，也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓。长时间的书写让他感受颇深，有一天凌晨他还即兴写了一首八言诗，表达感慨。采访中记者看到，《杜甫全集》只是徐殿庭抄写的众多作品中的一部，在他家中书房里还摆放了很多其它作品，如《金刚经》、《道德经》、《孙子兵法》、《论语》、《离骚》、《三国演义》等，其中有书籍、条幅、长卷等不同的表现形式，至少在150万字以上。老人告诉记者，他还打算用几年时间，把四大名著里其余三部也抄写一遍。“写上瘾了，现在不是坐不下来的问题，而是每天不写都觉得少点啥。”徐殿庭笑笑说，由于最近几年书写密集，颈椎、手腕等都出现不适，家人也劝他别写了或少写点，但他说停不下来了，身不由已。虽然有些作品送了亲朋好友，有些作品只是写好收藏在家里，但他说不管归宿如何，自己享受的是抄写的过程，这个过程让他心情愉悦。徐殿庭向记者坦言：“人生太短暂了，当离开这个世界的时候，看能留些什么，想留点东西，至于抄写这条路能走多远，我想只要一息尚存，还是要坚持下去的。”也许，这正如他在写作感悟中所说：“寄身翰墨终不悔，清净无求天地宽”。第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高