办公楼物业管理及服务维护规范

办公楼物业管理服务规范秩序维护与安全服务主讲人：陈波公共秩序维护安全服务管理【本章概要】

27.1公共秩序维护7.1.1门卫——主出入口应安排24小时值岗；——外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理；对来访客人用语规范，必要时引导至电梯厅或指定区域；非办公时间进入办公楼的人员应实施详细登记；——对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。【标准条款】

3【条款理解】

◆主出入口24小时值岗

★人员进出大堂主出入口的值岗

【指定位置姿态端正规范用语提供服务】

★人员进出次出入口的值岗

【登记制止撤岗】

★货物进出次出入口的值勤岗

【出门证特殊物品】

案例：如此认真值勤

4【条款理解】

◆人员出入管理、门岗物品进出控制

▲外来人员进出管理

【次口货梯】▲访客人员进出管理

【登记引导解答】

▲非办公时间的进出管理

【加班施工登记】

▲门岗物品进出控制

【避高峰数量手续

】

【内部纠纷】

5【标准条款】

巡视——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止；——巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡视；——收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；——巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。6【条款理解】

◆巡视的职责和流程

※巡视的职责和流程

【正确使用设备重点部位巡视路线】

※重点部位巡逻的频次

【看听闻电子门

】

※违法、违章行为的处置

【施工现场制止报告预案】

案例：电脑被盗7【条款理解】

◆巡逻设备和巡更记录※巡逻设备的配备

【对讲机巡更仪应急灯橡皮棍】※巡视记录的保留

【每周下载

巡视时间】※巡逻人员的组合

【两人一组

】

案例：酒后巡逻8【条款理解】

●巡视人员收到监控室发出指令后的处置※应立即到达现场※

现场确认※信息反馈※启动预案9◆巡视中发现异常情况的处理▲应及时报告中控室▲根据实情拨打救助电话

【110、119、120

】▲遇火警、匪警应针对性启动预案

【了解简单的医疗知识】【条款理解】

10【标准准条款款】7.1.3监控控——办办公楼楼的监监视监监控设设施应应24小小时开通，，保持持完整整的监监控记记录，，保证证对办办公楼楼安全全出入入口、、内部部重点点区域域的安安全监监控、、录像像及协协助布布警；；——监监控中中心收收到火火情、、险情情及其其他异异常情情况报报警信信号后后，应应及时时报警警，并并安排排保安安人员员及时时赶到到现场场进行行前期期处理理；——监监控的的录入入资料料应至至少保保持7天，有特特殊要要求的的参照照相关关规定定或行行业标标准执执行。。——保保障治治安电电话畅畅通，，接听听及时时（铃响三三声内内宜接接听）。11【条款款理解解】

监控设设备的的要求求♂监控设设备24小小时开通，，保持持监控控记录录♂如何保保持完完整的的监控控记录录【值班交交接处处警警消消防摄摄像像故故障】♂对重点点区域域的安安全监监控【广场大大门门车车库库出入入口轿轿箱】12◆如何接接警和和处警警

迅速准准确的的接警警处警警火警：：启动《火警消消防应应急预预案》匪警：：启动《刑事和和治安安灾害害事故故应急急预案案》险情：：针对不不同启启动相相关预预案

根据各各种险险情，，立即即向相相关部部门报报警【条款款理解解】13●监控录录像资资料保保存管管理⊙影像资资料或或数据据保留留的期期限【7天】⊙影像资资料的的管理理【专人妥妥善登登记记】⊙影像资资料的的调阅阅【权限记记录录备案】【条款款理解解】14★监控电电话的的接听听要求求⊙监控中中心电电话的的设置置【专机专专用确确保畅畅通不得占占用】⊙监控电电话接接听要要求【铃响三三声内内必须接听】【条款款理解解】15【标准准条款款】停车管管理——根根据办办公楼楼的情情况设设置置行车车指示示标志志，规规定车车辆行行驶路路线，，指定定车车辆停停放区区域，，公开收收费标准；；——保保安人人员应应对进进出办办公楼楼的各各类车车辆进进行管管理，，维护护交通通秩序序，保保证车车辆便便于通通行、、易于于停放放；——收收费管管理的的车库库应24小时有专人人管理理；车车辆停停放有有序，，车库库场地地每周周清洁洁1次，无渗渗漏、、无积积水，，通风风良好好；无无易燃燃、易易爆等等物品品存放放；——车车库内内配配置道道闸和和监视视系统统，地地面、、墙面面按车车辆道道路行行驶要要求设设立立明显显指示示牌和和地标标，照照明、、消防防器械械配置置齐全全；——非非机动动车应应定点停放。。16●停车管管理☆设置行行车标标志【统一标标牌醒醒目目】☆规定行行驶路路线【标志明明显】☆制定停停放区区域【安全保保卫消消防设设施】☆公开收收费标标准【明码标标价规规范收收费】【条款款理解解】17【条款款理解解】●停车管管理▼加强车车辆管管理【车位登登记发发放停停车证证】▼维护交交通秩秩序【引导有有序排排畅】▼保证车车辆畅畅通【阻止特特殊车车辆进进入】18☆收费车车库的的管理理收费车车库24小小时管理【明码标标价防防止止伪钞钞发发票】车辆停停放管管理【有序检检查查提提醒记记录录】车库场场地管管理【设备完完好清清洁洁安安全】【条款款理解解】19◆车库设设备设设施的的配置置要求求●车库监监视系系统【设备完完好标标示示清晰晰器器械完完好】●车辆行行驶指指示标标志【指示准准确清清晰晰规规范】●照明、、消防防器械械的配配置【检查维维修更更新】【条款款理解解】20●停车车管理理

非机动动车的的停放放管理理▲非机机动车车停放放范围围（本大大厦员员工））▲非机机动车车凭证证管理理（凭证证停放放）▲非机机动车车停放放时间间（办公时间间）▲非机动动车安全全进出（有序提提醒））▲非机动动车的借借用（本人陪陪同）▲非机动动车库环环境要求求（清洁专专用））【条款理理解】21【标准条条款】突发公共共事件处处置宜依照《《上海市市突发公公共事件件总体应应急预案案》的要要求：——制定定物业突突发公共共事件的的应急预预案，并并在物业业办公室室、监控控中心心、机房房等处室室内悬挂挂，在每每个楼层层固定位位置悬挂挂疏散示示意图及及引路标标志，每每年应组组织不少于1次突发公共共事件应应急演习习；——当物业发发生突发发公共事事件时，，各岗位位管理人人员必须须按规定定实行岗岗位警戒戒，根据据不同突突发公共共事件的的现场情情况应变变处理，，在有关关部门到到达现场场前，保证人身身安全，，减少财财产损失失，并全全力协助助政府部部门处理相关关事宜。。22【条款理理解】

突发公公共事件件的概念念及涵盖盖范围突发公共共事件是是指突然然发生，，造成或或者可能能造成重重大人员员伤亡、、财产产损失、、生态环环境破坏坏和严重重社会危危害，危危及公共共安全的的紧急事事件。。在办公公楼内发发生的突突发公共共事件一一般包含含以下四四类：1、自然灾害害(气象、、地震、、地质、、生物灾灾害)2、事故灾难难(安全、、交通运运输、公公共设施施和设备备、辐射射事故及及环境污污染和生生态破坏坏事件)3、公共卫生生事件(传染病病疫情、、群体性性不明原原因疾病病、食品品安全和和职业危危害、动动物疫情情以及其其他严重重影响公公众健康康和生命命安全的的事件)4、社会安全全事件(恐怖袭袭击事件件、经济济安全事事件、涉涉外突发发事件和和群体性性事件)23突发事件件处理流流程图突发事件件的发生生突发事件件的申报报（当事人人或发现现人）突发事件件的判断断（总值班班室/监监控室））通知相关关单位/人（总值班班室/监监控室））自行处理理（物业管管理处））突发事件件处理后外援处理理（110、119、、120、、物业管管理企业业）事发现场场保洁处处理（保洁部部）调查突发发事件的的起因（物业管管理处））事发和事事后的报报告（物业管管理处））备案如果您需需要更多多的物业业管理资资料请您加物物业管理理群号--5031363324突发公共共事件处处置♂突发公共共事件预预防措施施▽制定完善善的应急急预案▽定期对员员工进行行培训▽配置相应应的应急急示意图图及疏散散照明▽组织演练练（一年至少少1次）▽健全网络络、加强强值班、、迅速通通报、、及时解解决【条款理理解】25■突发公共共事件处处置¤突发发公共事事件处置置的原则则和基本本要求

维护广大大业户的的利益，，保证人人身安全全，减少少财产损损失，，并全力力协助政政府部门门处理相相关事宜宜

立刻报告告、准确确判断、、及时告告知、组组织实施施（图片））【条款理理解】262728■突发公共共事件处处置突发公共共事件处处置预案案示例（常用的7大类）¤突发刑事事案件应急预案案¤电梯困人人应急预案案¤煤气泄漏漏应急预案案¤水浸事故故应急预案案¤突发停电电应急预案案¤火警消防防应急预案案¤突发公共共卫生事事件应急预案案【条款理理解】29火灾火警警应急处处理接到火警警灾情轻：：保安人员现场场自救立即派人人现场判断断误报：查查明原因因，记录在案案物业经理理到现场指指挥报119火警保安部工程部保洁部客户服务务部启动预案案启动预案案启动预案案启动预案案30【标准条条款】7.2.1消防防管理——应建建立健全全消防管管理制度度，建立消防防责任制制；明确确专人维维护、管管理消消防器材材，保持持其完好好；——办公公楼内应应设置消消防设施施，保持持消防通通道畅通通，办公公楼明显显位置设设有消防防设施平平面示意意图；——定期对消防设设备设施施进行巡巡视、检检查和维维护，保保持其完完整、完完好，能能正常使用用；消防带带圈绕均均匀，灭灭火器材材保险栓栓及喷嘴嘴外壳良良好，压压力指示示在区域域线范围围内，器器材不超超过有效效期，各各类设备备设施能能正常运运行与使使用；检检查记录录详细，，如发现现消防器器材有异异常情况况，应及及时予以以调换或或报修；；——定期进行消防防宣传和和消防演演习；——对易易燃易爆爆品设专人专区区管理。31【条款理理解】▲消防管理理制度

按照《中华人民民共和国国消防法法》

制定相关关制度（（常用13项）▲消防责任任制

明确责任任、任任务明确确、定人人定岗、、职责清清楚、责责任到人人

签定《安全工作作责任书书》▲消防器材材专人管管理

定期巡视视检查、、维护保保养、建建立档卡卡、及时时更换32

消防设施施、通道道设置、、疏散示示意图★消防设施施设置：：按照消防防法规和和国家建建筑消防防技术标标准合理理配置消消防设施施、器材材和消防防安全标标志。★消防通道道保持畅畅通、不得堆物物、消防防门应保保持关闭闭★疏散标志志明显、运行正常常【条款理理解】33消防管理理●消防设施施检查维维护♂定期巡视视、及时时更换、、专业人人员、运行正常常♂全面检查查（测试试）维护护记录、、存档【条款理理解】34●消防管理理◎消防宣传传和预案案演习▽每半年至至少一次次（会使用用灭火器器材扑救救初起火火灾、会会报火警警、会自自救逃生生）▽黑板报、、录像、、上课、、消防运运动会等等形式式（图片））【条款理理解】353637安全生产产及灾害害预防建立健全全安全生生产规章章制度和和操作规规程，普及燃气气、燃油油、电力力的安全全使用知知识。如如遇台风风、暴雨雨或其他他灾害性性天气的的气象或或有关信信息时，，应采取取以下应应急措施施：——对设设备机房房、停车车场、广广告牌、、电线杆杆等露天天设施的的抗强风风能力进进行检查和加加固；——对集集水井水水泵运转转情况进进行检查查，保证证正常排涝涝；——对排排水系统统进行检检查疏通通，清除除杂物，，确保排水水畅通；——及时时准备必要的抢险物物资，安安排值班班人员进进行巡查查。【标准条条款】38【条款理理解】◆安全生生产及灾灾害预防防♀建立健全全安全生生产规章章制度【责任书组组织织检查汇汇总记记录加加强培训训跟踪踪检查加加强强监管】♀规范外外墙清洗洗管理制制度【合格供方方建设工程程开工安安全受监监报告办办证证监管管】♀建立防雷雷设施安安全管理理制度【专人维护护19层以上通过过年度检检测培培训】39【条款理理解】⊙普及安安全使用用知识﹡燃气安全全使用知知识﹡燃油安全全使用知知识﹡电力安全全使用知知识⊙灾害性性天气的的应急措措施﹡安全提醒醒﹡设施检查查﹡抢险物资资﹡值班人员员配备﹡设施的防防护﹡应急人员员准备工工作﹡灾害后的的修复40谢谢各位位419、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。04:27:5204:27:5204:2712/31/20224:27:52AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2204:27:5204:27Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。04:27:5204:27:5204:27Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2204:27:5204:27:52December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20224:27:52上午04:27:5212月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月224:27上午午12月-2204:27December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/314:27:5304:27:5331December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。4:27:53上上午4:27上上午午04:27:5312月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。04:27:5304:27:5304:2712/31/20224:27:53AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2204:27:5304:27Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。04:27:5304:27:5304:27Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2204:27:5304:27:53December31,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。31十十二月20224:27:53上午午04:27:5312月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月224:27上上午12月-2204:27December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/314:27:5304:27:5331December202217、空山新雨后后，天气晚