11月青岛开发区房地产市场调查

09年11月青岛开发区市场调查各板块房地产市场环境分析开发区房地产市场概况区域市场分析开发区整体市场环境简析各板块市场综合分析代表个案分析总体市场分析整体市场分析板块市场分析——开发区整体房地产市场总述西海岸开发，大港口、大工业、大炼油等项目为开发区经济增长提供十足动力，区域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展；受全球金融危机的影响，开发区的房地产市场在08年也一度受挫，随着国内经济形势的回暖复苏，开发区房地产开发形势企稳向好，呈快速发展趋势；板块分区明显，基本形成唐岛湾、薛家岛、保税区、辛安四大主要板块，板块房价区间在8500-4500元/㎡之间，各板块价格差异基本保持在1000元/㎡左右；产品形态供应目前以高层住宅为主

，楼盘品质普遍提高；城市移民与产业移民促成开发区以外地客户置业成为主流的现象；整体开发体量大，热点区域相对集中，08年主要集中唐岛湾、长江路区域，09年的开发热点转向薛家岛区域，形成了安子片区、石雀滩片区、金沙滩片区、南北庄片区，本项目所在安子片区竞争尤其激烈。地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降截至8月底，全区房地产累计完成投资29亿元，同比增长59.1%，增速较上年同期提高个百分点。住宅投资完成亿元，同比增长70.7%，增速高于全区房地产投资个百分点，占全区房地产投资的72.8%；办公楼完成投资亿元，同比下降39.3%；商业营业用房完成投资亿元，增长15.4%；其他房屋完成投资4亿元，增长173.5%。施工规模增速大幅上升

今年1－7月份开发区施工面积达到521万平方米，同比增长93.2%，增幅比去年同期提高个百分点。其中，商品住宅施工面积万平方米，同比增长75.3%，比去年同期提高个百分点，占整个施工面积总量的68.7%；办公楼施工面积万平方米，同比增长67.1%。——房地产开发与市场现状商品房期房销售量增势强劲，销量居青岛前列截至8月底，全区商品房销售面积达到万平方米，同比增长25.2%，其中期房销售面积为万平方米，占商品房销售总量的72.2%，同比增长109%。住宅期房销售面积达万平方米，占住宅销售总面积的73.1%，同比增长127.2%，全区商品房在期房销售强劲的拉动下，增长态势明显。竣工，新开工面积增速较快开发区房地产开发项目进入了一个集中竣工期，全区各类房屋累计竣工万平方米，同比增长163.6%，商品房供应充足。同时，因开发区出台的部分利好政策影响，全区新项目扎堆开工，截至7月份各类新开工面积达到万平方米，同比增长134.6%，占青岛市房地产项目新开工面积的26.3%。其中，住宅新开工面积万平方米，同比增长112.6%；办公楼万平方米，增长131.8%；商业营业用房万平方米，增长441.6%；其他用房万平方米，增长204.9%。【以上数据来源于统计局月报】

全国经济回暖、政策利好支持，促使楼市繁荣任何一个楼市参与者都希望房地产业能够健康发展，楼市经过寒冬，都期待得到理性回归，包括全国经济回暖、政策上的利好等各种力量都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持。——房地产市场回暖分析购房者刚性需求集中释放，楼市反弹

08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房。这一行为也必然会带动一些观望的购房者恐慌情绪，从而形成循环式的效应。金融危机引发通涨恐慌，反向刺激保值置业需求由于金融危机引发通胀预期，房产自然是最能保值增值的产品，纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家相对稳定，因此也吸引了一些外资的介入，一定程度上是属于透支消费，对后期房市存在不利影响。青岛开发区外来人口的买房比例大大增加首先因为开发区城市定位与经济基础，房地产市场的发展潜力较大；其次，开发区还具有气候、环境和景观资源的等有利条件，也促使大量的外来人口选择开发区置业，据估算，近期开发区70%的房子被外地人购买。房价走高，刺激投资需求增加跨海大桥、海底隧道等利好；楼市迅速反弹带来的短期的供需失衡；楼市回暖，开发商收益预期提高；土地价格上涨等因素的相互作用，导致开发区房价快速上涨，刺激投资、投机购房需求增加。通过以上分析显示：开发区房地产的繁荣是在特定情况下的市场发映，积攒消费、透支消费两种现象导致了目前销量的快速增长。随着开发量的大幅增长，项目竞争会越发激烈，同时，上述推动销售的两种因素也将会有所减弱，因此，后期房地产市场的销售速率会有一定程度的下降。各板块房地产市场环境分析开发区房地产市场概况区域市场分析开发区整体市场环境简析各板块市场综合分析代表个案分析——板块划分辛安板块（含黄岛）保税区板块（含香江路）唐岛湾板块（含长江路）薛家岛版块根据开发区的城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为四大板块：薛家岛版块、唐岛湾板块（含长江路）、保税区板块（含香江路）、辛安板块（含黄岛）薛家岛板块板块市场分析个案调研临近开发区CBD，生活便利具有丰富的山、海资源，环境优美、空气清新，地理位置优越区域规划设计定位高开发区政府重点发展区域之一，区域房地产市场发展潜力大区域市场总体放量大，板块内产品同质化十分严重，楼盘众多竞争十分激烈区域内公建设施较少，生活配套设施欠缺；干道公交路线较少，对无车族交通不便入住率低，人气不旺

——板块简述——薛家岛城市规划相关链接——继北京电影学院青岛创意媒体学院之后，华谊兄弟、凤凰岛影视演艺中心、山海经文化产业基地、中央音乐学院国际学校、中国影协世界电影论坛、凤凰岛创意动漫产业城等一项项单体巨大的文化产业项目也相继亮相凤凰岛。电影表演艺术界最高奖永久性地落户开发区凤凰岛，凤凰岛文化产业集聚效应不断加大。高起点，高复合，但功能定位存在一定的相冲突，区域价值受限薛家岛是省级旅游度假区，东、南、北三面环海，海岸线长达54公里，并通过海底隧道与青岛相接，地理位置优越、环境优美，交通便利。薛家岛的城市功能定位以旅游产业、影视传媒文化产业和娱乐产业为主导，对区域房地产的附加值有很大的提升，但区域内存在大型的修造船企业，也影响了板块的认可度。其二，薛家岛外海海岸区域的商品房开发受控，目前房地产可开发的区域价值不及唐岛湾。居住区休闲娱乐区影视传媒文化产业修造船工业区2004年-2005年主要开发楼盘——薛家岛板块房地产开发历程与发展悦海花园均价4000元/㎡海韵嘉园均价4500元/㎡九洲花园均价3500元/㎡凤凰园小区多层起价3480仍然是房地产开发的初期阶段，开发量不大，有不少多层开发，价格基本在3000-4000元/㎡2006年-2007年主要开发楼盘华裕黄金海岸5800元/㎡起御龙湾多层7000均信发第五城市高层5430起悦海大厦高层5500开发量依然不大，但以高层开发为主，价格上涨到5000-6000元/㎡2008年-2009年主要在售楼盘永联佳园高层6200均千城凤梧金沙高层7500均益青怡情海岸高层6500亚丁海岸公寓8500均(装修）锦都家园高层6000省房凤凰城高层8000均朱雀台高层7000均亚星蓝图高层6000均御海景园多层均价7500开始成为开发区的热点区域，开发项目迅速增长，多数楼盘都分期开发，目前可面市销售的体量不大。因各项目采取的策略不同，销售价格差距拉大，6000-8000元/㎡。区域各项目同时面对市场份额竞争与价格竞争。2009年主要待售楼盘海信凤凰金岸未名岛海尔山海湾富源公馆恩马新港生活馆集力景豪鸿润柏林新城紫檀山将开发楼盘数量与规划体量庞大，且区域集中，随着一些品牌开发商的进入，后期本板块楼盘在份额竞争、价格竞争的同时，还将面对品质竞争，市场进一步被细分。邦达海景苑亚丁海岸亚星蓝图怡情海岸千城凤梧金沙永联佳园山海湾未名岛恩马新港生活馆海信凤凰金岸锦都家园富源公馆悦海尊邸安子片区——薛家岛主要居住片区市场分析安子片区工程东至规划中的嘉陵江路、西至目前的嘉陵江路、南至船厂路（滨海大道）、北至长江路。片区地理位置优越，濒临金沙滩、滨海大道，与青岛隔海相望，环境与青岛后海相似，自然条件相对优越。规划建设总用地亩，规划总建筑面积239万平方米，（考虑各项目的规划调整，片区实际开发体量将远远大于规划面积）。是开发区未来三年重点发展区域之一。目前是开发区开发体量最大的片区，将面临激烈的市场竞争。大规模集中开发，产品同质化严重，市场竞争趋于激烈石雀滩片区石雀滩景区将打造青岛“新八大关”。用地面积约200万平方米，定位为高端居住、休闲娱乐住区，建筑高度将控制在3层以内，新八大关有三个功能区：东部公共空间区内有广场、游客街、海洋生物园、酒店、会议中心、文化中心等；中部别墅区有五个不同风格的建筑组团；西部公共空间区有游艇俱乐部、码头、水族中心、运动场、海洋捕鱼博物馆、海边社区等设施。

石雀滩早期出让部份地块，多处于石雀滩景区外围，均为规模较小地块，目前主要开发楼盘有御海景园、迪维花园、朱雀台、海富海。朱雀台的高层：6400左右的价位；海富海的多层，8000左右的价位。

打造青岛“新八大关”，高端定位，控制开发，将是后续开发热点薛家岛南北庄（造船区）安置楼项目位于薛家岛南庄一、南庄二原址，占地572亩，将安置居民2500户。项目地上部分总建筑面积超过57万平方米，其中包括多层住宅83栋，建筑面积平方米；高层住宅22栋，建筑面积平方米；商业建筑面积平方米，配套公建面积平方米；幼儿园面积5422平方米；小学校面积平方米。地下车库面积59054平方米。

根据拆迁协议，每户约安置2套住宅，所有房源基本全部对内，村民剩余房屋将对外销售，会对市场形成一定冲击。薛家岛南北庄片区大型安置片区，有可能成为价格竞争区域甘水湾村庄改造项目位于黄岛区环岛路甘水湾段两侧，整个村庄改造项目分3块，一块为商住用地，另外两块为旅游项目用地，总面积为102118平方米。商住用地的楼面起始价为元/平方米，旅游项目用地楼面起始价均为元/平方米。整个甘水湾村庄改造项目挂牌起始总价超过亿元。甘水湾村庄改造项目薛家岛南北庄片区楼盘名称开发商产品形态规划面积现开发面积户型面积区间总价范围永联佳园青岛佳润置业高层59238.851718860-12040-77万千城凤梧金沙山东省永隆房产高层1700003611585-12050-98万益青怡情海岸青岛益青房地产高层840008400070-12033-90万锦都家园青岛城安高层、多层847237543770-13038-100万亚丁海岸青岛城建高层公寓、别墅、酒店2598006047229-14825-200万海尔山海湾海尔地产花园洋房、高层50000050-110未名岛青岛金泽华帝高层15000040-120亚星蓝图青岛嘉合福远置业高层2000080-140富源公馆山东省富源房地产高层8413490-140省房凤凰城青岛凤城置业高层26000012280480-15050-140万信发第五城市青岛信发房地产高层、多层535002344375-145金岭尚座青岛中泽实业集团高层35519.72714357-12030-80万朱雀台青岛广顺房地产高层200002000085-9557-67万——薛家岛板块主要在售楼盘综合分析样本楼盘列表——样本楼盘销售价格分析目前销售均价表现，。——区域备案销售情况楼盘名称开盘日期销售周期纳入网上套数去化套数销售率累计成交均价月均销售套数永联佳园2009-9-263个月1766839%595440千城凤梧金沙2008-08-0221个月37618248%671612益青怡情海岸2009-05-276个月61327545%477945省房凤凰城2008-9-2514个月119739833%697228锦都家园2008-07-3016个月72142859%580027亚丁海岸2009-7-184个月66019329%829948亚星蓝图2009-9-52个月1886937%577635朱雀台2009-10-171个月1705231%644352金岭尚座2009-9-262个月345257%740315信发第五城市2008-08-0215个月24622893%629514御海景园2009-6-75个月917077%688715开发商：青岛佳润置业建筑单位：青岛即建集团占地面积：20000平方米总建筑面积：平方米，其中商务楼平方米，商业网点平方米规划总户数：482容积率：绿化率：42.30%停车位：405个，地上129个，地下276个物业费：元/平方米·月工程进展：结构封顶开盘时间：2009-9-26入住时间：2010-12永联佳园——在售楼盘个案分析a户型2室2厅1卫88.44㎡优：全明、南北通透劣：北向阳台、开间小、进深长b户型1室1厅1卫77.13㎡优：大开间、西阳台可做储藏室劣：暗卫暗厨、主卧私密性不够c户型2室2厅1卫92.25㎡优：南北通透、厨房连接窗台劣：暗卫、开间小、进深长1号楼户型图

a户型2室2厅1卫118.80㎡优：主卧私密性好、南北通透劣：开间小、北向阳台b户型2室2厅1卫91.33㎡优：大开间、大面积阳台劣：暗卫c户型2室2厅1卫91.42㎡优：大开间、南北双阳台劣：暗卫2号楼户型图

户型区间：66-120㎡户型点评：以77-118㎡温馨中小户型为主，独特超大阳台设计，动静分区产品分析

在售1、2号楼户型配比：营销推广广告宣传：凤凰岛上最具吸引力的精品小筑桥隧完工在即青黄即将永联窗前有海幸福靠岸时间营销推广2009-7-28正式亮相佳世客销售卖场2009-9-3售楼处开放，即日起接受现场预约登记，前30位开盘当天可获赠购房大礼2009-9-8到2009-9-24开盘前交1000元办理贵宾卡可以优先选房并享受5818/平的开盘均价，开盘当天定房有交一万抵二万的优惠2009-9-26开盘销售2号楼，起价5188/平，推出70多套房源，在当天的活动中，凡是之前来售楼处做过登记的VIP客户，均可享受到优先选房的权利，同时可在价格上享受起价5188元/㎡，均价5818元/㎡的开盘特惠价。2009-10-1开盘销售1号楼，起价54382009-10-21当前均价6200、起价5890/平，已较开盘价格有400/平的上调住宅套数176住宅面积17,188㎡可售住宅套数108可售住宅面积10,943㎡已售住宅套数68已售住宅面积6245㎡永联佳园1、2号楼：年份/月份签约次数2009/10372009/1131合计68销售速度[数据来源：青岛网上房地产]累计均价：5954元/㎡

销售率：38.6%价格销售销售状况开发商：九洲千城置业有限责任公司物业公司：九洲千城置业有限责任公司景观设计：新加坡禾盛国际景观公司占地面积:46000平方总建筑面积:170000平方米，一期8万总户数：748户容积率：绿化率：43%

物业费：元/平方米·月

停车位：1：1比例，可售可租开工时间：2007-12-28开盘时间：2008-08-02入住时间：2010-12千城凤梧金沙产品分析项目规划为2栋30层高层住宅、2栋23层高层住宅、1栋15层高层住宅、1栋11层和1栋9层的小高层住宅，采用错落式半围合布局，全南北朝向。以东南亚现代风情园林为蓝本,倾力打造“内园外海”的生态海景样板社区。85.90㎡89.49㎡户型分析89.53㎡117.67㎡116.83㎡户型区间：85-120㎡户型点评：100%全明设计，广泛采用步入式飘窗、可转换功能大露台、下沉式庭院等创新设计理念产品分析在售2、4、5号楼户型配比：营销活动2008青岛春季房展围挡广告宣传营销推广时间营销推广08-6-22开始接受预约登记。设“日进200元”特别优惠，同时现场售楼中心及景观示范区正式开发08-8-2开盘，3栋（原5号楼）公开选房09-6-19准现房销售，起价6300元/平，面积在80——120平之间。09-8-20起价6480元/平(2楼单位)，截至8月20日该项目获预售证的2、3、5号楼238套房源尚有129套可售，成交率46%09-10-1385-116平高层、小高层在售，起价6900售楼处销售状况住宅套数44已售住宅套数44住宅面积5,009㎡已售住宅面积5,009㎡年份/月份签约次数2008/912008/1002008/1182008/1212009/1102009/202009/372009/452009/522009/652009/702009/822009/932009/101合计44销售速度3号楼累计均价：6035元/㎡价格销售2、5号楼累计均价：6572元/㎡

销售状况住宅套数194住宅面积18,855㎡可售住宅套数65可售住宅面积6,418㎡已售住宅套数129已售住宅面积12,437㎡年份/月份签约次数合同撤销次数（含预定）2009/4802009/52102009/61812009/71802009/83032009/91522009/102862009/1130合计14112销售速度住宅套数138住宅面积12,251㎡可售住宅套数129可售住宅面积11452㎡已售住宅套数9已售住宅面积798㎡

销售信息

4号楼累计均价：7542元/㎡年份/月份签约次数2009/109合计9

销售速度总套数：376

套已售套数：182套可售套数：194

套销售率：48.40%累计均价：6,716

元/㎡[数据来源：房地产交易中心]价格销售

价格销售统计：

销售速度开发商：益青房地产开发公司物业公司：益青房地产开发公司占地面积：34114平方米总建筑面积：万平方容积率：2

绿化率：40%

物业费：元/平方米·月停车位：554个开盘时间：2009-05-27

入住时间：2010-12-31

位置图益青怡情海岸效果图89㎡117㎡78㎡86㎡产品分析户型区间套数套一70-80140套二80-90252套三110-12084营销推广时间营销推广09-5-27开盘09-6-3推出特价房二套，4500元/平米。一居室一楼，面积74平。付款按揭9.2折，一次性付清9折。09-6-10小高层期房销售中，均价5600元/平，按揭可享98折优惠，一次性付款可享95折优惠09-6-11推出三重购房优惠：第一重在现有折扣基础上总价再送6000元，限时十天。第二重，首付低至6万元。第三重享受基准利率7折优惠。09-8-2774-120平户型在售，起价529009-9-2774-120平户型在售，准现房，起价5390/平。09-10-21准现房销售，面积从74—120平不等，在售房源5540元/平起，该价位房源位于一楼，74平，一居室。一次性付款97折优惠，贷款98折优惠销售信息住宅套数140可售住宅套数6已售住宅套数134住宅面积14,769㎡可售住宅面积639㎡已售住宅面积14129㎡年份/月份签约次数2009/1882009/202009/3112009/442009/532009/612009/712009/832009/9122009/1011合计1346号楼累计均价：3978元/㎡销售速度价格销售5号楼累计均价：5131元/㎡住宅套数168住宅面积14,899㎡可售住宅套数104可售住宅面积9,141㎡已售住宅套数64已售住宅面积5,757㎡年份/月份签约次数合同撤销次数（含预定）2009/5102009/6402009/71402009/82212009/9922009/101402009/113合计673销售速度销售信息住宅套数305住宅面积26,993㎡可售住宅套数228可售住宅面积20,058㎡已售住宅套数77已售住宅面积6,935㎡销售信息3、4号楼累计均价：5229元/㎡年份/月份签约次数合同撤销次数（含预定）2009/71602009/81902009/91732009/102212009/1170合计814销售速度价格销售开发商：青岛凤城置业物业公司：青岛新时代物业公司占地面积：1760000平方米总建筑面积：260000平方米规划总户数：2510容积率：绿化率：47%车位：8、9、10万/个物业费：元/平方米·月开盘时间：2008-9-25

入住时间：2009-12-30省房凤凰城位置图鸟瞰图2室2厅1卫1厨89.02㎡复式底层2室2厅2卫1厨94.60㎡1室1厅1卫1厨64.50㎡2室2厅1卫88.73㎡2室2厅2卫89.45㎡复式上层94.60㎡3室2厅2卫118.44㎡3室2厅2卫1厨137.73㎡3室2厅2卫1厨149.54㎡空中别墅户型图5室2厅2卫1厨189.70㎡3室2厅2卫137.79㎡4室2厅2卫149.73㎡3室1厅1卫89.72㎡广告宣传营销推广时间营销活动2007-12-21开始接受预定2008-08-31一次性付款优惠总房款2%。团购达到五套，还能享受优惠50元/㎡2009-6-8起价5999元/平，均价6700，目前购房无优惠。户型面积64-266平米不等2009-6-22推出22号楼，最高16层，起价6200元/平，有60多平、90平、100平的户型。买一楼赠送独立私家花园。2009-8-721、28号楼准现房发售，起价6200元/平，每高一层每平增加50或80元，今年年底可以交付。27、29号楼也即将开盘销售2009-9-29新推出楼王13号楼，有89.02、94.6、137.73、149.54平户型，起价7100，90平户型在中间楼层的8000左右，中间楼层每高一层加100。同样是楼王的19号楼尚未推出2009-10-21楼王13号楼有95平小复式及149平平层在售，小复式起价7500、平层起价7100，13号楼均价8200。19号楼预计近半个月内推出，起价8000均价9000，无优惠。2009-11-5楼王13号楼已售完、均价8300，同样是楼王的19号楼将在11月7日开盘，起价8500、均价9200，80-150平户型，无优惠。青岛凤凰城3、5、11号楼即将推出。凤凰城11、21、23、25、27-29号楼住宅套数616可售住宅套数525已售住宅套数91住宅面积63,041㎡可售住宅面积54,511㎡已售住宅面积8,530㎡销售信息累计均价：7103元/㎡年份/月份签约次数2009/992009/10202009/1162合计91销售速度凤凰城6、7、16、17、18、22号楼住宅套数581可售住宅套数274已售住宅套数307住宅面积59,763㎡可售住宅面积28,958㎡已售住宅面积30,805㎡累计均价：6840元/㎡年份/月份签约次数2008/1042008/11162008/12122009/122009/2142009/3202009/492009/5332009/6712009/7802009/8312009/982009/1032009/114合计307销售信息销售速度[数据来源：青岛网上房地产]价格销售总套数：1197

套已售套数：398套可售套数：799

套销售率：33.25%累计均价：6,972

元/㎡[数据来源：房地产交易中心]开发商：青岛嘉合福远置业投资商：青岛亚星集团占地面积：8395平方米总建筑面积：18045平方米容积率：2.15绿化率：53%车位配比：1:1开盘日期：2009-09-05入居日期：2010-06-01装修情况：毛坯亚星蓝图规划：一栋12层、一栋15层亲地小高层组成，采用创新弧形板式建筑，使得各户型采光充分，同时扩大了建筑楼间距，最宽楼间距40米左右园林景观：集中绿化铺装，亭、台、小道、广场点缀其间配套设施：采用双气贯通，有线电视、、宽带集中布线，提供智能化安防系统，设施视频监控、可视对讲入户门、智能卡门禁产品分析A户型3室2厅139平方米B户型3室2厅92平方米C户型2室2厅平方米产品分析户型点评：户型面积以90㎡左右的两房及139㎡左右的三房户型构成，整体户型设计方正样板间

营销推广时间推广活动09-7-311000抵5万：千元诚意金有机会赢得5万元购房优惠09-9-5开盘活动：上午选定房号，下午抽奖活动，抽出了1000元顶50000元、30000元和10000元的幸运准业主，开发商在此次抽奖活动中共让利约200万人民币9月5日开盘工作人员在协调选房民众的时间消费者进入选房区进行选房项目截止到上午11点时的销控表当日推出了128套新房截止到上午认购结束，已经定出了60余套，项目推出的三种经典型户型90.67㎡与92.12㎡的套二户型和139.41㎡套三户型，受到消费者的热烈追捧，其中90.67㎡与92.12㎡两个小户型最受购房者欢迎。嘉合福远·蓝图1、2号楼住宅套数186住宅面积18509㎡总套数188总面积19748㎡可售住宅套数117可售住宅面积11691㎡可售总套数119可售总面积12929㎡已售住宅套数69已售住宅面积6819㎡已售总套数69已售总面积6819㎡价格销售年份/月份签约次数2009/1169合计69销售速度销售情况套数：188

套已售套数：69套可售套数：119

套销售率：36.70%累计均价：5,776

元/㎡[数据来源：房地产交易中心]开发商：青岛广顺房地产投资商：青岛亚星置业建筑单位：青岛市胶州建设集团代理公司：北辰端拱物业公司：青岛广顺物业总占地面积：6580平米总建筑面积：平方米容积率：绿化率：41%物业费：元/平方米·月开盘时间：2009-10-17入住时间：2010-12朱雀台工程进展：10.17沙盘售楼处产品分析规划：并排两栋17层的板式小高层建筑风格：白、灰色搭配的外立面，比较时尚、新颖，色彩明快简洁，线条流畅。园林景观：小区处于石雀滩居住区地势最高点，观景效果比较好，与石雀大社区景观设计机结合，相互呼应，内部是绿色花园社区配套：基地内设有一所18班小学，两所幼儿园以及相应的配套商业设施A户型2室2厅1卫90.07㎡B户型2室2厅1卫87.19㎡C户型2室2厅1卫89.89㎡D户型2室2厅1卫88.27㎡E户型2室2厅1卫87.85㎡户型区间：87-91㎡户型点评：都是90平方左右的套二户型，客厅有落地大窗、主卧室敞开式270度大拐角观景阳台，南北双空调机位。清水房营销推广开盘公开认购活动现场时间推广活动09-11-12二批房源推出，现可以直接购房，90平二居起价6520/平，均价7000/平。09-11-11只剩位于17层的套二户型，面积是90平，起价6600元。09-10-1910月17日上午，朱雀台举行了公开认购活动，放出房源约70套左右，价格在6800元上下，而本次积累客户约140组左右，截止到当天中午，两栋楼的89.89平方米的C户型几乎售罄，共定出房源约60余套，当天下午所推房源全部售罄。09-10-14首批房源已被认筹完毕，将于10月17日开盘，均价6500。二批房源将在2010年推出，户型一样，主要是90平左右的套二。两批房源都将预计在2010年12月份交房。09-9-1090平方左右的套二户型，均价在6000—6200元/平，明年交付。现正认筹中，交1000元意向金有机会赢取购房基金。

广顺石雀滩A-3地块住宅累计均价：6443元/㎡总套数170总面积15,065㎡可售总套数118可售总面积10,431㎡已售总套数52已售总面积4,634㎡年份/月份签约次数2009/10442009/118合计52价格销售销售情况销售速度销售率：31%开发商：青岛城市建设集团股份建筑设计：日本观光企划设计社（KKS）景观设计：香港贝尔高林建筑城规与景观设计研究院物业公司：青岛海景花园物业公司占地面积：240000平方米总建筑面积：259800平方米容积率：绿化率：50%物业费：元/平方米·月工程进度：主体已封顶，外立面正在建设中开盘时间：2009-7-18入住时间：2010-10城建亚丁海岸产品分析规划：有五星级酒店、海景洋房、公寓式酒店以及欧式步行街等丰富的物业形态，是目前开发区首家复合式业态的高端社区。立面：经典的巴洛克式立面设计园林景观：园林最大的特色就是将园林景观与北方植物相结合，绿化与建筑互为界面，互相围和，使整个景观流畅自然，形成延续统一的视觉效果。社区配套：社区内五星级国际度假酒店，拥有高尔夫练习场、网球场、游泳池、欧式步行街、高级会所等高尚配套

A户型：约98平方米B户型：约79平方米

C1户型：约148平方米

D1户型：约29平方米产品分析营销推广时间营销活动09-5-26可以内部认购，起价8500元/平，项目相对高端，包括五星级酒店、酒店式公寓、别墅等物业形态，户型面积29—150平米。09-629-148平米海景公寓现可以内部认购，一次性付款每平可减200，价格7000-10000元/平09-7-18开盘当日即认购180套，销售金额约1.4个亿09-8-1329、48平精品MINI公寓式酒店限量销售中，最低首付10万元。现售房源起价7300元/平，最高价10000元/平，精装交付09-8-27全海景精装户型已公开发售，房源面积从29——148平不等。起价7000元/平，最高价10000元/平。精装修交付，精装标准在每平1000元以上。09-9-9房源最小为29平一居室，起价7400元/平09-9-16在售房源户型面积29平—150平，起价7700元/平09-9-30价格有调整。起价8000元/平，均价8600元/平。节日期间无购房优惠。09-10-20价格区间已调整至8600/平—11000/平，最低价房源位于一楼，29平

亚丁海岸27-30号楼总套数660总面积60,472㎡可售总套数467可售总面积42,872㎡预定总套数0预定总面积0㎡已售总套数193已售总面积17,599㎡已登记总套数8已登记总面积388㎡年份/月份签约次数2009/782009/8502009/9802009/10512009/114合计193累计均价：8299元/㎡开发商：青岛信发房地产开发物业公司：天泰爱家物业占地面积：14600平方米总建筑面积：53500平方米规划总户数：464容积率：绿化率：36.80%车位：271个物业费：元/平方米·月开工时间：2008-2-1竣工时间：2009-2-1工程进展：开盘时间：2008-08-02入住时间：2009-12-31信发第五城市3、4号楼累计均价：6295元/㎡住宅套数191住宅面积16,646㎡可售住宅套数9可售住宅面积802㎡已售住宅套数182已售住宅面积15,844㎡已登记住宅套数138已登记住宅面积12,001㎡年份/月份签约次数合同撤销次数（含预定）2008/81802008/91012008/104332008/11212008/1219102009/14232009/2122009/31612009/41712009/51122009/61312009/71002009/81202009/92612009/10271合计22947价格销售销售信息销售速度[数据来源：青岛网上房地产]价格销售

2号楼及1、3、4、5号楼储藏室

累计均价：5612元/㎡住宅套数46住宅面积6,002㎡总套数55总面积6,797㎡可售住宅套数7可售住宅面积1,073㎡可售总套数9可售总面积1,220㎡已售住宅套数39已售住宅面积4,929㎡已售总套数46已售总面积5,577㎡已登记住宅套数34已登记住宅面积4,280㎡已登记总套数40已登记总面积4,844㎡销售信息年份/月份签约次数2008/1242009/152009/202009/372009/472009/572009/662009/732009/852009/912009/101合计46销售速度开发商：青岛城安房地产开发物业公司：青岛城市物业管理承建商：南通建筑总承包占地面积：23710平方米建筑面积：84723平方米总户数：688停车位状况：约200个容积率：3.09绿化率：42%物业费：元/平方米·月开工时间：2008-03-01开盘时间：2008-07-30入住时间：2010-6-30锦都家园鸟瞰图1、2#A户型2室2厅1卫92.60㎡1、2#B户型2室2厅1卫71.31㎡1、2#C户型2室2厅1卫92.91㎡7#楼01户型2室2厅1卫1厨7#楼02户型2室2厅1卫1厨产品分析4#A户型3室2厅1卫1厨123.51㎡4#B户型2室2厅1卫1厨86㎡5#A户型3室2厅2卫1厨117㎡5#B户型2室2厅1卫1厨89㎡户型面积：从60到130平不等，以80——90平的中小户型为主力户型产品分析锦都家园6号楼总套数36总面积3,874㎡可售总套数17可售总面积2,020㎡预定总套数0预定总面积0㎡已售总套数19已售总面积1,854㎡已登记总套数7已登记总面积623㎡年份/月份签约次数合同撤销次数（含预定）2009/6102009/7002009/8802009/9202009/10412009/1130合计181累计均价：6375元/㎡锦都家园4号楼总套数104总面积11,088㎡可售总套数26可售总面积2,666㎡预定总套数0预定总面积0㎡已售总套数78已售总面积8,422㎡已登记总套数51已登记总面积5,526㎡年份/月份签约次数合同撤销次数（含预定）2008/10702008/11202008/12602009/1502009/2302009/3212009/4502009/5302009/61102009/7412009/81952009/9502009/10902009/1130合计847累计均价：5255元/㎡锦都家园7#楼住宅套数96住宅面积8,567㎡可售住宅套数30可售住宅面积2,675㎡预定住宅套数0预定住宅面积0㎡已售住宅套数66已售住宅面积5,892㎡已登记住宅套数45已登记住宅面积4,017㎡年份/月份签约次数合同撤销次数（含预定）2008/91512008/10502008/11712008/12822009/1002009/2132009/3102009/4202009/5402009/6402009/7502009/81322009/9602009/10802009/1120合计819累计均价：5921元/㎡锦都家园1、2、3、5号楼及网点住宅套数452住宅面积42,235㎡可售住宅套数193可售住宅面积17,546㎡预定住宅套数0预定住宅面积0㎡已售住宅套数259已售住宅面积24,689㎡已登记住宅套数161已登记住宅面积15,373㎡年份/月份签约次数合同撤销次数（含预定）2008/121102009/1002009/2002009/3102009/4802009/51302009/62502009/74212009/868142009/94532009/104112009/11230合计27719累计均价：5666元/㎡开发商：青岛中泽实业集团

建筑单位：中建八局建筑总公司设计单位：青岛万通建筑设计物业公司：青岛新时代物业公司占地面积：平方米总建筑面积：平方米总户数：345容积率：绿化率：30.50%车位：155物业费：元/平方米·月开盘时间：2009-9-26入住时间：2011-6金岭尚座产品分析规划：项目为全精装高档商住公寓项目，定义为“城市都心行政级国际公寓”结构：框架剪力墙立面：现代派风格设计，创新科技打造“会呼吸“的建筑金岭尚座产品理念源自台北，特邀国际著名空间设计事务所台北基础设计担纲，一室变两室，两室变三室。国际级品质精装标准东南方向侧视图西南方向侧视图A’户型位置A户型位置A’户型3室2厅2卫109.83㎡A户型3室2厅2卫100.30㎡B’反户型2室2厅1卫66.29㎡B’反户型位置B’户型位置B’户型2室2厅1卫66.29㎡B反户型位置B反户型2室2厅1卫57.42㎡B户型位置B户型2室2厅1卫57.42㎡C’户型位置C户型位置C’户型2室2厅1卫91.72㎡C户型2室2厅1卫87.11㎡D户型位置D户型3室2厅1卫120.76㎡E反户型位置E反户型2室2厅1卫61.86㎡E户型位置E户型2室2厅1卫61.86㎡H户型-56.76-221位置I户型位置H户型-56.76-2212室2厅1卫56.76㎡I户型3室2厅1卫81.45㎡F户型-105.35-221位置F户型2室2厅1卫105.35㎡G反户型-59.64-221位置G反户型2室2厅1卫59.64㎡G户型-221-59.64位置G户型-221-59.642室2厅1卫59.64㎡营销推广时间营销活动2009-7-1预计10月份开盘销售，精装修交付。自即日起，凡到售楼处现场着均有礼品相送2009-9-12样板间开放。2009-9-26公开认筹，当天9.7折优惠；共345套，总面积27143.28m2，套均面积79平米；房源面积从57—120平不等。精装修交付，预计价格七八千。现在可交定金。2009-9-30正在认筹，认筹价6900/平起，无其它优惠2009-10-20认筹价7000起，可以直接选房号、交首付。金岭尚座精装修价值1500/平销售信息住宅套数271住宅面积20,973㎡总套数345总面积27,143㎡可售住宅套数243可售住宅面积18,743㎡可售总套数317可售总面积24,913㎡已售住宅套数28已售住宅面积2,230㎡已售总套数28已售总面积2,230㎡年份/月份签约次数合同撤销次数（含预定）2009/10512009/11220合计271累计均价：7409元/㎡开发商：青岛金泽华帝房地产建筑设计：上海同济景观设计：上海意格占地面积：总55094㎡，一期21823㎡总建筑面积：总15万㎡，一期66012㎡总户数:726户容积率：3.02

绿化率：40%

停车位：528开发周期：分三期开发开工时间：2008-5-1竣工时间：预计2009年底开盘时间：2010-05

入住时间：2011-6项目简介未名岛——待售楼盘开发商：海尔房地产开发公司位置：海尔山海湾位于开发区薛家岛旅游度假区北侧

占地面积：217588平方米，一期约48300平米物业形态：多层、小高层总建筑面积：500000平方米项目特色花园洋房,成品地产

海尔山海湾开发商：山东省富源房地产开发占地面积：21369平方米总建筑面积：84134平方米总户数：673户容积率：东郡，西郡绿化率：东郡42.6%，西郡43.2%开盘时间：2010-05

入住时间：2011年规划：东郡1、2栋32层，3栋26层，4栋29层，5栋27层；西郡6、7栋户型区间：90-140，户型设计中在青岛首创多变户型空间，户型主力面积在80—120㎡之间，一房可变二房，二房可变三房富源公馆东郡开发商：青岛恩马房地产开发总建筑面积：45375平方米开工时间：2008-3-1竣工时间：2009-12-20恩马新港生活馆开发商：青岛海信房地产股份

位置：海信凤凰金岸位于开发区薛家岛安子码头。占地面积：133000平方米总建筑面积：270000平方米规划总户数：容积率：海信凤凰金岸开发商：山东集力集团占地面积：70余亩总建筑面积：163000平方米规划总户数：400多容积率：规划：840套，10个楼座，高层(26、28、32层)，10栋18至33层的高层建筑户型：110－180平方米。集力景豪还在挖地基，预计明年三四月份开盘，尚无售楼处集力景豪唐岛湾板块板块市场分析个案调研——唐岛湾板块规划该区位于齐长城路、保税区、前湾南港区以南、唐岛湾滨海岸线以北；昆仑山路以东、薛家岛湾以西的地段。该区域用地总面积为平方公里。规划目标是以行政办公、商业、金融贸易、文化娱乐、居住为主。规划通过控制滨海环境较好的用地，增加建成区的绿地，完善配套服务基础设施,提升城市整体环境品质，精心打造西海岸行政商务中心区的形象

唐岛湾海上嘉年华——唐岛湾房地产发展历程2004年-2005年主要开发楼盘隆祺嘉园(4400)唐岛.蓝湾(4050)千禧龙花园(6000)天泰.阳光海岸(5200)傲海星城(3200)瑞源.名嘉城(5800)——唐岛湾房地产发展历程2006年-2007年主要开发楼盘隆基汇源地丰.长江中心(9500)山海景园（6200）泽润幸福城（6080起价）中南.海湾新城（7000）基寓(傲海星城)（6300）千禧龙花园二期（6600）福瀛.锦绣前城（6300）——唐岛湾房地产发展历程2008年-2009年主要开发楼盘泽润幸福城二期(7300)中南.海湾新城二期（12000，装修2500）基寓(傲海星城)（7000,毛坯）千禧龙花园第三空间(9000，装修1000)康大.凤凰国际（8800，毛坯）长江新苑（6990，装修1000）福瀛.锦绣前城（7080）——区域开发一览表楼盘名称开发商产品形态占地面积（平米）建筑面积（平米）容积率面积范围（平米）总价范围（万元）千禧龙花园第三空间青岛千禧龙置业高层、酒店式公寓20000750002.9353-6133-55福瀛.锦绣前城青岛福瀛房地产高层540001800003.830-14121-100基寓(傲海星城)青岛麦迪绅集团高层506331200002.3780-15750-110中南.海湾新城二期青岛中南置业高层719281250002.2280-13060-120泽润幸福城二期青岛太阳房地产高9967-11942-90康大.凤凰国际青岛康大世纪置业高层6732710000001.960-13050-120盛世江山青岛城市经营有限责任公司高层430002000002.8780-130——区域楼盘价格分析——区域楼盘去化分析楼盘名称总开发量现开发量去化率现开发剩余量待开发量千禧龙花园第三空间750007500085%17420福瀛.锦绣前城1800007000063%25900110000基寓(傲海星城三期)128321283295%6170中南.海湾新城二期12500010837683%1842316624泽润幸福城二期265062650686%37100康大.凤凰国际1000003759744%1447062403盛世江山2000006002794%3602139973合计7133839033868464329000楼盘名称开盘日期纳入网上套数去化套数销售率累计成交均价月均去化套数千禧龙花园第三空间2007-1116614185%8005元/㎡6基寓(傲海星城)2005-05-13948995%6070元/㎡2中南.海湾新城二期2008-754153198%7077元/㎡20泽润幸福城二期2007-08-2541236188%7027元/㎡13康大.凤凰国际2009-92488735%6593元/㎡29盛世江山2009-644442195%3356元/㎡70——区域网上备案销售分析中南海湾新城地理位置：中南海湾新城位于开发区珠江路与井冈山路交汇处开发商：青岛中南置业建筑类别：24层到33层高层容积率2.22绿化率36%占地面积:71928平方米总建筑面积:220000平方米总户数:1300装修状况毛坯开盘时间2007-05-17物业费元/平方米·月均价:12000元/平方米面积区间：80-130平米车位：741个2号楼A户型3室2厅2卫148.16㎡2号楼B户型1室2厅1卫70.75㎡户型介绍2号楼C户型2室2厅1卫

94.12㎡户型介绍7/8号楼A户型3室2厅2卫

144.52㎡7/8号楼C户型2室2厅2卫92.09㎡户型介绍户型介绍楼号累计均价（元/平米)1、2#68783#61594#63135#72176#70627、8#11646价格销售累计均价住宅套数422住宅面积41,819㎡可售住宅套数9可售住宅面积837㎡预定住宅套数0预定住宅面积0㎡已售住宅套数413已售住宅面积40,982㎡已登记住宅套数230已登记住宅面积21,862㎡住宅套数268住宅面积20,635㎡可售住宅套数0可售住宅面积0㎡预定住宅套数0预定住宅面积0㎡已售住宅套数268已售住宅面积20,635㎡已登记住宅套数150已登记住宅面积11,417㎡1、2#3#销售情况中南.海湾新城住宅套数130住宅面积12,646㎡已售住宅套数130已售住宅面积12,646㎡已登记住宅套数88已登记住宅面积8,947㎡住宅套数119住宅面积11,769㎡可售住宅套数1可售住宅面积113㎡已售住宅套数118已售住宅面积11,656㎡已登记住宅套数70已登记住宅面积7,084㎡4#5#住宅套数162住宅面积12,762㎡可售住宅套数2可售住宅面积141㎡预定住宅套数0预定住宅面积0㎡已售住宅套数160已售住宅面积12,621㎡已登记住宅套数130已登记住宅面积10,223㎡6#住宅套数53住宅面积5,117㎡可售住宅套数14可售住宅面积1,397㎡预定住宅套数0预定住宅面积0㎡已售住宅套数39已售住宅面积3,721㎡已登记住宅套数21已登记住宅面积2,054㎡7、8#销售情况中南.海湾新城年份/月份签约次数2007/6712007/7302007/8142007/942007/1042007/1112007/1222008/612008/712008/1212009/31合计130年份/月份签约次数2007/9362007/10562007/11112007/1232008/172008/412008/812008/1122008/1212009/111合计119年份/月份签约次数2007/81162007/9142007/10202007/1122007/1252008/13合计1604#5#6#

销售情况中南.海湾新城年份/月份签约次数2007/51172007/6862007/7162007/8102007/952007/10152007/1172007/1232008/322008/512008/1012008/1112009/142009/422009/82合计236年份/月份签约次数2008/5672008/6282008/7102008/8262008/9192008/10182008/11242008/12582009/1292009/2212009/3292009/4352009/5172009/6132009/7172009/92合计413年份/月份签约次数2009/152009/212009/312009/512009/722009/9232009/1092009/117合计497#、8#1、2#3#

销售情况中南.海湾新城地理位置：开发区武夷山路与珠江路交汇处开发商青岛千禧龙置业建筑类型：高层装修状况精装修开盘时间2007-11-25入住时间2008-12-31容积率2.93

绿化率45%物业费元/平方米·月三期占地面积：20000平米建筑面积：7500