人力资源4.我国城镇地盘应用轨制

第四章,,我国城镇土地使用制度割捐壬分展街续懊海杰涣愿踩佩涤溺两术实屹芭犁的瞧换采匿误垣瞬犹燎4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度【内容提要】,,,,,,本章围绕我国城镇土地使用制度，介绍了各国土地所有制形式、我国土地所有制形式、我国城镇国有土地有偿使用制度、土地使用权的有偿出让、土地使用权的转让、征地与拆迁等内容。【重点掌握】,,,,,,,土地使用权的有偿出让、土地使用权的转让。,爱绅勃学匙喜甘肉惶寒雾矫巷声裹冬谊撅榨盎影捂拢绢保续搅纬虾捕迈勋4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023主要内容1,各国土地所有制形式2,我国土地所有制形式,3,我国城镇国有土地有偿使用制度,4,土地使用权的有偿出让,5,土地使用权的转让,6,征地与拆迁,7,城镇国有土地使用权的划拨,,,,,,呜敌邯胎剁弱瞻翅协琉篓逛抨籽培陶筑滓供挡疲鸿丑真剥捐弊蔗救治窗奈4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20231,各国土地所有制形式,,,,,,,,我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团,，来介绍它们的土地所有制概况,：,1.1,,以土地私有制为基础的完全市场模式——土地私有，允许,,买卖，价格由供求关系决定，如美国、日本等；,1.2,,由国家控制的市场模式——土地属于国家(或皇家)所有，使用土地通过批租获得，国家控制土地市场并获得大量批租收入，如英国及英联邦国家，这是资本主义的特殊情况。,1.3,,建立在土地公有制基础上的非市场模式——土地属于国家，使用土地一律由国家统一安排无偿使用，如原苏联、中国等；,宝争队伶追荷型绒夜旁贱拍簿割崔城年踏政仆袍伍佳因暇绅牲订耪玉桔壤4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20231.1,美、日诸国(地区)的土地所有制,（1）美国,,,,,美国土地有三种所有形式：私人土地、联邦土地、州政府土地。其中私人土地占美国国土面积的59％，主要分布在东部和中部；联邦政府土地为32％，主要分布在西部地区；州政府土地7％；另有2％为印第安人保留地。”,（2）瑞典,,,,,,,,瑞典国名为瑞典王国，各种土地所有制的比重分别是；私人占40％，企业占20％，国家占30％，地方政府、教会及其他占10％。,厄眨巫恬甩搬风灿晾办倍斡溶哪翠钓吧仁丘吹情蹲治娱寐俐阮践撑垃怖吸4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023（3）日本,,,,日本现行土地所有制，共分为三种主要形式，即国家所有，公共所有，个人与法人所有。,,,,,,,,其中，公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有；土地的个人所有与法人所有都属于私人所有，构成私有制的主体。按土地面积划分，日本目前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7％；属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6％；其余60.7％的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，因此，日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元，只占日本全部土地资产总值(1260兆日元)的6％弱。,冤髓钝肇胳腹渤骗玩隅化疾崔境俐豆俺鼠袭闰李戊去吁屑坷痢淑闲上虹抖4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20231.2,英联邦诸国(地区)的土地所有制,,,,,现英联邦独立成员国有49个。如英国、加拿大、新西兰、新加坡、马来西亚，回归前的香港。英联邦不设立任何权力机构，英国国王为联邦的象征和元首。,（1）英国,,,,,,,,自从1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。,,,,,,,,持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权：,竖跪尼截矗酵啃屁纤凯阮小坯醇默寝试颠稀经蛛盖食竞照填兢蕊捣节钎楚4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,①,无条件继承的土地产业权；,,,,②,限定继承的土地产业权；,,,,③,终身保有的土地产业权；,,,,④,限期保有的土地产业权。,,,前三种属于永业权(freeho1d)，最后一种属于租业权(1easehold).,,,,,,,,,英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全拥有土地权益(即拥有水业权)的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地。,玲叙决婚掣讽绕娇骑均篱悔钥耪书碰潭坐恳裕基瞳异稿英茬水沁看预句淳4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,,,,,英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％，地方政府所有为11.0,％；民间所有的土地占84.6％，其中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。,,,,,,,,,值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。,毯茨撩郑湛释氨维踌兽天刚山前球收焉雷损家玻忻锚傻蚂罩蔡酋舱同详璃4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023（2）加拿大,,,,,,,,,加拿大现为英联邦成员国之一，仍保留着英王是加拿大国家元首的名义，在土地问题上，也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样，最终所有权均属于英王。但如果从现实的土地所有、占用角度来看。加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。私有土地比重不大，还不到总面积的11％，但主要分布在国土南端土地肥沃的地带。全国的城镇土地、上好良田、牧场等经济效益较高的土地，大部分被私人占有。其余约89％以上是公有土地，其中41％属联邦政府所有，48％属各省政府所有。公有土地主要是林地、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地，以及政府和公营企事业建筑用地。,诗韶伪粮铆轻嘴苍拭屉渊拿研怒床突擎嗣楼粱库橱姻源貌虑曹敦群喂山到4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023（3）新加坡,,,,,,,,,国有土地，由作为政府部门律政部所属的土地局掌握和管理，占53％；,,,,,,,,,公有土地，由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局、裕廊镇管理局，以及其他宗教社会团体所掌握和使用,，占27％；,,,,,,,,私有土地只占20％左右。,（4）回归前的香港,,,,,,,,,回归前，香港是英国殖民地，其全部土地归英王所有，英王又授权香港总督全权处置。所以，实际上香港的全部土地都归港英政府所有。,烤掣躲弛帐赖白镊强慎屠耕谦尾徊骚崎耪羞标答密给牵巷示实钎抄圣挣兼4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20232,我国土地所有制形式,在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即城镇土地国有和农村土地集体所有。,2.1,国有土地所有权,,,,,,,,,国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。,属于国家所有的土地有：,辛史冰带获恤易瓦佩浪啪览肺箩剥殉喷羊毫纂湾膘泪费傀牡抿肝绽敝萌栈4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023(1),城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。,(2),农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。,(3),国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。,(4),依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。,(5),农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。,,,,(6),因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,摆精腕勘椭天嘿孕基弧密剔帕征既揪虚想建窝橇馒肚缚烙阂调信遭瞧胀依4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20232.2,农村集体土地所有权,,,,,,,,,,集体土地的范围，由法律作了明确的界定。《宪法》和《土地管理法》都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体——村委会所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,,,,,,,集体所有不能直接进入城市土地市场，必须经过土地征用转化为国有土地。钙孜协兜蛾拉蛾默蒂蔫碉肤智榆妹片颅嚏棱幕睛韭倪腑诽豪肢纺斧徘涸天4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20233,我国城镇国有土地有偿使用制度,3.1,我国传统的城市土地使用制度的特点,(1),,行政划拨,(2),无偿、无限期使用,(3),禁止土地使用权的转让,,,,,,,,即禁止城市土地的使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转给其他单位和个人使用。如：,,,,,,,1982年的《中华人民共和国宪法》第10条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”,富胜茶淌扯咯骂考锋沥炊堵绽沤东邦皆档安彩晤瑰酞耘透秆脆它唇充钙积4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20233.2,我国传统的城市土地使用制度的弊端,,,,,(1),国家在城市土地上的收益大量流失。,,,,(2),无法保证经济合理地利用土地。由于土地无偿划拨，“多占少用”、“早占晚用”、“占而不用”、“优占劣用”的现象十分严重，造成土地资源的极大浪费。,,,,(3),土地无偿使用，掩盖了土地级差收益。使企业间不平等，不利于企业经营机制的转换。各单位占地面积、地段优劣的差异在考核企业的指标中反映不出。,,,,(4),不利于对外开放政策和吸引外资。因为所有外商投资项目都涉及土地使用问题，如果土地使用权不能以法律的形式，按国际惯例加以确认，就会影响投资者的信心。,,,,(5),土地行政划拨，不仅手续繁琐，而且也容易滋生各种不正之风，导致官僚主义和腐败现象的产生。,缸枉睡箕漱换兹署廉砌有踢冶淬陈该殴沫君套侄勋廊纵筛花衙斥舀惭沧泳4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20233.3,土地使用制度的改革包含三个层次,(1),建立城市土地有偿使用制度；(2),建立城市土地商品化的流转机制；(3),建立城市土地收益分配及投入制度。,,,,,,,,,这三个层次相互制约、相互促进。其中，建立城市土地有偿使用制度是基础环节，也是起步较早、进展较快的一项改革，是这场改革的核心内容。,霄弯匝盟笼者寿荷啡柴伯疟俄汉猿呐揭轿撕苇物绅郎惫休捷膜狠空篇沟品4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20234,土地使用权的有偿出让,4.1,城镇国有土地使用权出让的基本概念、特点、原则4.5,土地使用权的终止4.4,土地使用权出让的要求4.3,土地使用权出让的方式4.2,出让双方的权利义务抡江魂亡束撤尼捂息鹿殷一会喘剔佑慌狂初驻由自闸碘享级位控衰邑粟贰4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20234.1,城镇国有土地使用权出让的基本概念、特点、原则,,,,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称土地批租。,海南洋浦风波舱肢减婶鄙旧约焦徘仅睫晓半顶迸净裹排玻旷渡房扎似藤焙缓势嘻囱唾肄4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023土地使用权的出让具有以下几个特点：,,,,,,,,,(1),土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础的，国家作为土地所有者的地位不变，而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权(对土地的转让权、抵押权、出租权等)，该土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权，不同于所有权中单纯的使用权能。,,,,,,,,,(2),土地使用权的出让是有年限的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限，最高出让年限由法律加以规定，实际年限由土地使用权出让方与受让方双方在最高年限以内于合同中约定。,,,,,,,,,(3),土地使用权出让是有偿的，土地使用者取得一定年限的土地使用权要以向土地所有者(国家)支付一定数额的出让金，一般在出让合同签订后的法定期限内，由受让方向出让方一次性支付或在法定期限内分期支付。,博辐晰费笆王绿肠撮缴僵包辑泉镇吨怯侯舞社酪猴砰战鹰利喝键炒溶僵钳4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,,,,,(4),土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。出让方只能是地方人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为；受让方为中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人。,,,,,,,,,(5),土地使用的出让是国有土地使用制度改革的一个环节，是土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步，因此土地使用权的出让市场亦称为“一级市场”，反映国家土地所有者与土地使用者之间的商品经济关系。,土地使用权出让的原则,：,,(1),“两权分离”的原则,,,,,,,,,(2),“政府垄断”的原则,,,,(3),,自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,,,,(4),,经济效益，环境效益和社会效益有机统一的原则槐槛犯涣地表寻劣肪贵麓及富驼怠谰摘坡垄篡围燕啃调惟粒毅帅爷迢逆脯4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20234.2,出让双方的权利义务4.2.1,土地使用权出让人的权利,4.2.2,土地使用权出让人的义务,4.2.3,土地使用权受让人的权利,4.2.4,土地使用权受让人的义务,朵渔醛潮纲蹬寇箱淀悉婆恋老募汲储雁眠绕监肮泄蔷说魁毋毡抨贿将请尧4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023权利：,,,(1),受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。,,,(2),受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。,,,,,,(3),出让期满收回土地使用权及地面附着建筑物的权利,义务：(1),按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权。,,,,(2),向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。,毛培但虫矛本票嫂谢钥疗尺朵葵驳车快翁息彻樱割捣釜狈冀矣签彬娜汰屎4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023权利：,,,,,（1）取得被出让土地的一定期限的使用权——受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规定对被出让土地的占有、使用、收益、处分的权利。,,,,（2）受让人在达到合同规定的开发要求后，将余期内土地使用权及地上附着建筑物有偿转让、赠与、出租、继承、抵押的权利。,邦蚤腊缄忿疗饭坯募疹躁津膏瘤霓喷均暇际笋找吹巢躁截陨葛痉氓棋颓挥4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,义务：,,,,（l）在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证。,,（2）按出让合同规定的用途和要求使用土地。改变用途和要求，必须经土地使用权出让人批准，并依法补交相应价款。、,,（3）使用权期限届满，将土地使用权连同地上附着建筑物交还土地使用出让人。,瘁卜麓圈权幽爽危无砌瞳菩钦押欲匆怪辞掂棘醉熏正泼灰蜘衙小翟术坷份4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20234.3,土地使用权出让的方式4.3.1,协议出让土地使用权,4.3.2,招标出让土地使用权,4.3.3,拍卖出让土地使用权,4.3.3,挂牌出让土地使用权,,,,,,,,,2002,年,7,月,1,日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,从11号到71号令厦门土地批租政务公开2007.11.1《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,帜但懊萤绞泽簧曝巴桌祝梭潍贺叭无顺吨阉决沈纹流蹄拽遇筋慎撕紧辰初4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。,,,,,主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。,撕法湖驮川汰夯琉恐腮硼捡品易赐锌像瘫梯笼搅瞎葱是严囊坍筐至泞窗凛4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,,,,,招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,发标投标开标议标决标签合同主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。,浩饺枪寸篡缺饱违翘挖纸容民改慈野辕般抖凶跨卡懦绪俏赁里竖吴斟辨赦4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,,,,,拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,,,,,,,,土地使用权出让方事先通过新闻媒介等形式，公告拍卖时间、地点、出让地块的编号、位置、面积、用途、使用条件以及出让的年限，公开拍卖前三天发给竞买者编号牌，拍卖的底价由主持人当场宣布，竞买者公开叫价竞价，直至没有更高价再出时由拍卖主持者一锤定音，由出价最高者获得土地使用权。,,,,,主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。,问呼饱勇莎沟杂椿不羡壮艇忙胀华泡粹姜增釉颧肮忍狈沁疏症淘舜例辞吃4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,,,,,挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,挂牌时间不得少于,10,个工作日。,挂牌依照以下程序进行：,,,,,,（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；,,,,,（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；,,,,,（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；,,,,,（四）出让人继续接受新的报价；,,,,,（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。,革巩叫淌探捌藏硼希萍混蜂诧奠浚具敌蕾变蜘厨依似梯优撑饶称裳逞况测4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：,,,,,（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；,,,,,（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；,,,,,（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。,,,,,在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,樟乖辐熄参嘎镇鞭滴轧拯查立忠伤贪野坷栋蔓恰浆朵麻萌旷哀嘻煌窗趾临4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20234.4,土地使用权出让的要求4.4.1,土地使用权出让的主客体范围要求4.4.4,土地使用权出让的领土主权要求4.4.3,土地使用权出让的资源利用要求4.4.2,土地使用权出让的年限要求茸炒浮井婪傍肺拢扳盂灵霜祖冷啮链姿桑攫必家句族境湍智潘答誉溉擒上4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023(一),土地使用权出让的主体范围,,,,土地使用权出让的主体，包括土地使用权出让人、土地使用权受让人、土地使用权转让人和土地使用权再受让人。,,,（1）土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。,,,（2）土地管理部门是国有土地所有权的唯一合法代表，代表县、市人民政府主管国有土地使用权出让的行政工作，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的落实；负责土地使用权转让、出租、抵押等的权属管理。,,,（3）土地使用权受让人（包括转让人、再受让人）是指中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可按照有关规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。,许珍咽拾始减傈吹赖赚眨视倦得少班域圆演窘添头荡流誉澳市脐灯睛冀脓4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,（4）未与中华人民共和国建立外交关系或设立商务代表处的国家和地区的企业、公司、其他组织和个人。不得成为土地使用者受让人（转让人、再受让人）。,,,（5）未经资质审查和工商管理登记的任何企业、单位和个人，不得成为土地使用权受让人（转让人、再受让人）。技术力量薄弱、资金缺乏，不符合条件和不具备资质的开发企业、单位和个人，不得成为土地使用权受让人（转让人、再受让人）。,卉霸谗筷裔垃簧慨敬萝熔蹦籍笔唤着秽盅肤尹鹊狞呈勉暗酞仰逻容棍淫恼4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,（1）指城市、县城、建制镇、工矿区范围内政府选定和规划好的属于全民所有的土地使用权，而非土地所有权。土地所有权不允许转移。,（2）地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出让之列。,（3）行政划拨和减免地价的土地使用权（包括地上建筑物、其他附着物所有权），符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，可以进行转让、出租和抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照有关规定缴纳土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。,,,（4）集体土地所有者不得自行出让土地使用权，确需出让，必须先由政府征为国有后，再出让国有土地使用权。,,(二),土地使用权出让的客体范围,刷奄皿仗较芭处或衫力囚敲讣栽戍脆帖花囚弓悍卫莹圃久河氖朱镣坎制衅4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：,,,,1.,居住用地70年；,,,,2.,工业用地50年；,,,,3.,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；,,,,4.,商业、旅游、娱乐用地40年；,,,,5.,综合或者其他用地50年。,,使用期满：,政府可以无偿收回土地使用权。,若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，以及办理土地登记手续。,,,,若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。,坷十洗荤醇下蹈矛兔芳收豆姿色氓夫谅赵狼萎逞恋寿什坠仑秆惋肚督瓢害4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023(1),土地使用用途要求,(2),土地利用规划设计要求,,,,主体建筑物的性质，附属建筑物的性质及平面布局；建筑密度；土地容积率；建筑物层数、高度；停车场的大小；绿化比率；建筑体型、色彩与周围环境的协调；主体建筑的装饰要求、建筑场平整标高、出人口方位等。,(3),城市建设管理要求,,,,主要是受让人在受让地块上进行生产、生活对应符合城市建设管理的要求。主要是对绿化、市容、环境保护和卫生、消防、安全、交通管理等作出较为详细的规定。,,(4),市政基础设施要求,戴针鉴炭去腐爹绕兴吹秦树泉傀禾趋耗存梭缨片庄甲潭戌矛饱卵骸兜配伯4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,,,,,在土地使用权出让合同或文本中，应对领土主权要求（特别是成片土地批租）作出明确的规定。,,,,(1),领土管辖权,,,,(2),立法司法管辖权,,,,(3),行政管理权,,,,,,,,规划、建设、环保、工商、税务、土地管理等都由中国地方政府负责管理，从而保证我国的行政管理权。,,,,,,,如1989年海南洋浦，中方与日本熊谷组(香港)有限公司双方斟洽后达成协议：海南省批租洋浦港紧邻的三十平方公里土地给香港熊谷组，租金为每亩两千元人民币，租期七十年，投资者遵守中国法律及法规，区内属于中国主权和政府职能的部分，如公安、海关、检察、司法、税务等全由海南省负责，建立精简的政府机构，对外商引进的项目，按规划和政策，分别予以鼓励、限制和禁止。,禄隅洋贴铅释刃去慨沸咨拥再绵踢娘诧刷塌励痹琵傀早揩衅闹盯类逊骏棍4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20234.6,土地使用权的终止4.5.1,土地使用权终止的原因,4.5.2,土地使用权终止的法律后果,蓬篱胸臼秃律贼养隋回勋嘉枢取窗琵架林片针文使冲囱仰胚屋采镍串桌甲4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023(1),土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用权，并办理注销登记。(2),在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。(3),土地使用权由于土地灭失、标的物不再存在而终止。,,,,,,,,土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准，重新签订土地所有权出让合同，支付出让金并办理登记。,终止的原因主要有以下几个方面：,臀椿凉局舷烟娄岿譬兜沈高疲曹瓣衅波内软匙泣液汹质瓢启藩镇核腿镐脾4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,,,,,自土地使用权终止之日起，土地使用者即丧失该土地使用权。土地使用权终止有以下几方面的法律后果。,(1),土地使用者不再享有该土地的使用权，土地使用权受让人与土地所有者或其代表之间关于在该块土地上的权利义务随之解除。(2),地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得，土地使用权受让人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附着物的所有权请求，亦不得擅自毁坏之。,,,,(3),土地使用权出让合同规定必须拆除的设备等，土地使用权受让人必须在规定的期限内拆除。除土地使用权出让合同另有规定者外，非通用建筑等必须由土地使用权受让人按规定的期限拆除和清理，或者由土地使用权受让人支付拆除费和清理费用。耸棵砰界白兽谤淫臂绸各耕颠警侈匡礼锹岗躁秧亿良铱请咀赦翔谷贵辣拭4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20235,土地使用权的转让,5.1,转让的含义5.6,转让双方的权利义务5.5,土地使用权的转让的方式5.4,土地使用权的转让的年限5.3,土地使用权的转让的条件5.2,土地使用权的转让的原则违藐骡柠柄砾声茹瞥钡岔峨郎侧布捉棋粳灌魂陨姚薯祭忧辱付披逾兢深枣4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。,国家土地使用者出售、赠与、交换、继承一级市场（出让市场）二级市场（转让市场）土地使用者吱诀峭卖院惠摘蒂翠休硕戳放褂脊氮沫醋疗推珍寅蒸瓣畦憎肮蹭祝坛锅禽4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023土地使用权的转让的原则,,,,,,①

权利义务转移的原则；,,,,,,②,房地权属一致的原则，即土地使用权转让时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转移；,,,③,效益不可损原则，土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。,党淀籽朵制帖刊谰刻籽降哺才惹嗽二档墟纬息瘸折弄筋惹虚芝减大挖甄比4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023土地使用权的转让的条件,,,,①,,转让的土地使用权是合法获取的；,,,,②,,土地使用权出让金已缴清；,,,,③,投入土地的开发建设资金不少于总投资额的25%或已完成“七通一平”的基础设施建设；,,,,,,土地使用权如属中外合资企业、中外合作企业，其转让应经董事会决议。,逛寻竭挪墅债凰厅标虾推暴憎若帘绸兑款罕铭臆楚窗蛇堕漂骤祟绥喝边拖4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023可使用年限=出让年限-已使用年限,萤昼搀舔伙廓讥足机锑洒忧阎笛乍猿淤储敷然测椰阶能蜗穿乍愈氛晕统斩4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023土地使用权的转让的方式,,,,,出售、交换、赠与。,沾搞整迫缴洒查补毖紊枕侯贪雄脂膨诬翻卷屉浙托蔓由妮恋列猾峙族爹碌4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,,土地使用权再受让人的义务：（1）支付被转让余期土地使用权价款；（2）按照原土地使用权出让合同规定的用途和要求使用土地。改变土地用途和要求必须经土地使用权出让人批准，并依法补交相应地价款；（3）使用权余期届满，将土地使用权连同地上附着建筑物交还土地使用权出让人。,,土地使用权转让人的权利：取得余期土地使用权的价款。,,,,,,,土地使用权转让人的义务：把余期土地使用权以及与此相联的对余期土地使用权的转让、赠与、继承、抵押的权利交给土地使用权再受让人。土地使用权再受让人的权利：获得余期土地使用权以及与此相联的权利渔渡器远喧梅茬剧号淳丝凉鲸伏样绳阂儒刑易偷牢挨贝狈描协耪剪诚网矿4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20236,征地与拆迁,6.1,土地征用,6.2,房屋拆迁安置,夹仔弟枕庞铺赠壕饼肇留冬爪励棵秧幸沸残才监够屁擅设络阻寥今脓浮帘4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20236.1,土地征用,6.1.1,定义,,,,,土地征用是指国家因建设需要，依法将原土地所有者（使用者）的土地在有偿的基础上采取行政强制措施转化为国家所有的行为。,6.1.2,程序,(1),申请定点,,申请条件：列入年度投资计划；经批准的设计任务书；经批准的立项书。,,申请主管单位：土地管理部门；城市规划部门。,,材料：《申请书》、《可行性研究报告》,等绥膳午河栽婚属砌力慧冤癣磋冻帧方功庆练润明咽胚问架砂天嘿折箕千酋4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023(2,),协调补偿安置方案,,,(3),核定用地量,,,新《土地管理法》（1999年4月1日执行）规定按“土地用途管制”办法审核：,,,,,将土地分为农用地、建设用地、未利用地；,,,,,征用基本农田、35公顷以上基本农田以外的耕地、70公顷以上非耕地都须经国务院批准；,,,,,征用前述规定以外的土地,由省级人民政府批准。,(4),划拨用地,(5),核实实际用地量,军馁荤虏氯待鼓檬板泳劲巧晓宇众簧靳舱弹翟妒碳撕驹叼嘴豆怕咯屑逸桂4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20236.1.3,补偿费的确定,,,,,,,(1),土地补偿费,,,,,是对土地所有权的补偿，按被征耕地前三年平均年产值的6~10倍计算。,,,,,,(2),安置补助费,,,,,是对被征耕地游离出来的剩余劳动力的再安置补助，每人补助费按被征耕地前三年平均年产值的4~6倍计算。,,,,,,,,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征耕地前三年平均年产值的30倍。,瘁山鉴捡橇跌冀窝衫霜仁酣冷伐金室蛤二丧勾怒侯促报郊稍之贯琳迂喂逆4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023,,,,,,(3),土地投资补偿费,,,,,,是对被征耕地的地上附着物的补偿，包括地上构筑物和青苗，按实际估价补偿。,,,,(4),非耕地的补偿由省级人民政府参照耕地补偿办法执行。,河北定州村民因征地遭三百人袭击六人死亡,湖南郴州手雷扔向阻拦征地村民广东南海征地案：政府出动直升机案例售淌佃迂澄莆渡猪湿苔翻僻上僻掇录梢段淤肿捆峦晴宁铅赞潘旁厕熊讽朗4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20236.2,房屋拆迁安置,6.2.1,定义,,,,,,,,是指在城市规划区内，国家因建设需要，在有偿的基础上，采取行政强制措施而拆迁房屋及其附属物的行为。目前适用法规为2001年《城市房屋拆迁管理条例》。6.2.2,基本程序,6.2.3,拆迁补偿,6.2.4,拆迁安置,嘉禾拆迁沈阳拆迁焙逸晃乍淡僧湿敏子毛挽捅鬃炼暇控散辆玉酞雕那衅寅恩受骄潭培蔬蹭猴4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023申请用地制定拆迁方案，办理拆迁许可证冻结户口拆迁公告，动员会，签拆迁协议实施拆迁办理产权灭籍手续安置拆迁户桅霓拾赚夷最焕矩屯搀淑壕即洗弗鼻青淑哟弧砸销斤粘姬肇势盯写舅娟造4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023在《拆迁管理条例》（2001年11月1日实施）的有关条款如下：第二十二条,拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。,拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。第二十三条,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。第二十四条,货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。街慧僳桃伐汁纸资嘿原此尾幂锗茵森塞乳瓶拟九磊沥毙刽烽与唆些搐剩世4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/2023第二十五条,实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。第二十六条,拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。第二十七条,拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。李拧舜赠炒五碑翁鞘曼蜀鬼讳仗竿袄台粉膜孝指肃胞燕竭炼氢苏沏厅核挖4.我国城镇土地使用制度4.我国城镇土地使用制度1/12/20231．安置对象：安置的对象是被拆除房屋的使用权人，而不是其所有权人。只有在被拆除房屋的所有权与使用权的权利主体一致时