深圳珠宝产业园项目前期策划报告145p

1谨呈：深圳市特力（集团）股份深圳珠宝产业园项目前期策划报告世联工作阶段划分项目整体定位及发展战略经济效益评价项目市场调研项目本体现状分析工作成果水贝片区经济背景研究消费偏好调研房地产市场调研委托方访谈产业园区珠宝企业访谈珠宝产业发展背景及规划研究区域功能发展现状及趋势研究产业园、珠宝工业园等相似区域案例研究规划功能市场及指标研究项目盈利模式研判建议方案的经济效益对比项目社会效益研究根据诊断深化研究，提出完善建议水贝珠宝发展现状分析房地产市场分析产业、人口、消费分析交通区位分析珠宝产业发展研究整体定位规划功能定位功能分区物业发展建议提交整体报告05.12-05.2705.30-06.27世联工作小组在过去的时间里进行了如下调查和研究工作调研内容：交通可达性地块现状城区发展意向产业分布和园区发展现状产业发展规划房地产市场供需、价格水平现状消费习惯、消费水平园区内珠宝企业星光达珠宝意大隆珠宝金百福珠宝金城银域百泰…….国外案例泰国曼谷GEMOPOLIS珠宝产业园比利时安特卫普纽约47街国内案例扬州国际珠宝城珠宝产业发展研究国内珠宝产业现状研究深圳珠宝发展研究水贝珠宝未来发展趋势研究水贝片区现状研究产业园区现状研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究交通条件研究区位优势研究园区功能及指标研究功能定位各功能用地比例研究经济效益研究实地调研与踏勘进行的研究国内外案例研究政府部门及专业人士访谈项目本体及核心问题产业发展背景研究市场机会挖掘Part.3Part.2Part.1项目发展战略与定位Part.4项目经济效益评价Part.5报告导图1.1项目本体解析1.2开发目标与核心问题本项目所在的水贝地区，区位条件优越、交通便利：是连接香港特区和关外的枢纽，同时处于罗湖中心商业区的边缘地段本项目位于深圳罗湖区的水贝黄金珠宝产业聚集基地；区位条件优越、交通便利：水贝地区南临东门商圈和罗湖口岸，北临进出特区的布吉关口，是连接香港特区和关外的枢纽，同时处于罗湖中心商业区的边缘地段。项目本体解析——项目区位皇岗口岸罗湖口岸东门商圈深圳北站布吉关口水贝地区本项目所在区域属于水贝黄金珠宝产业基地的门户区域和核心地带项目本体解析——项目区位水贝石化工业区水贝工业区万山珠宝园本项目本项目位于水贝黄金珠宝产业聚集基地的西北部，北面布心路是产业基地最主要的出入干道。项目所处位置属于产业基地的门户区域；地块东面区域由北到南依次是水贝石化工业区，水贝工业区和万山珠宝园，可以说本项目处于水贝珠宝产业集聚地的核心地带；地块四至：本项目北靠布心路，南至水贝二路，东接贝丽北路，西至文锦北路，整个地块呈倒U形地块整体四至：北面为布心路和石化工业区，南面为水贝二路及泊林花园。东接贝丽路与水贝工业区相对，西面为现状保留的住宅和加油站，隔文锦路与洪湖公园相望。项目整体呈倒U形，特力地块为2、3号宗地，形状相对规则。项目总体分两期实施，特力2号宗地及东面7、8号宗地为一期改造范围，其余宗地范围为二期改造范围。项目本体解析——项目四至石化工业区洪湖公园水贝村泊林花园水贝工业区贝丽花园地块现有建筑以旧工业厂房为主，集中大量珠宝生产加工企业地块指标：项目本体解析——地块现状地块现状：地块基本都为旧工业厂房，建于上世纪八十年代，楼层基本为5-6层目前均为珠宝企业办公、展示及生产场所；本项目所处的特力工业园为水贝三大主要珠宝产业园之一，客户认知度较高地块编号用地性质宗地面积（㎡）拆除现状建筑面积（㎡）规划建筑面积（㎡）其中产业用房（㎡）产业配套用房（㎡）02一类工业用地97641018854678382751640303一类工业用地696813022390212731511706合计-1673223210936996559028109地块外部交通条件良好，现状内部通达性较差，但改造完成后大幅改善外部交通条件良好：项目北面的布心路和西侧的文锦路是进入水贝黄金珠宝产业园区的主要道路，均为深圳的城市主干道，项目对外交通便利；项目特力2、3号地块主要由水贝一路二街进入，现状道路窄小、缺乏停车场设施，路边作为车辆停放点，造成交通拥挤。改造完成后，水贝一路二街成为宽14米的园区的主要道路，可供人、车通行，未来项目2、3号地块内部通达条件将大幅改善。项目本体解析——交通条件0203水贝二路贝丽北路水贝二路上的出入口过窄，车行和步行都“只此一条路”，十分拥挤布心路文锦北路项目周边产业、生活配套齐全，特力具有较好的物业租赁客户资源项目本体解析——资源条件项目位于国内最大的黄金珠宝产业园区，聚集了中国黄金、山东黄金、周大福、百泰、意达隆、星光达等众多大型珠宝生产、加工、销售企业，客户资源丰富；特力产业园属于为水贝三大主要珠宝产业园之一，特力拥有较好的物业租赁客户资源，并已意达隆、星光达、金百福等大型珠宝企业初步达成合作开发协议；项目南端为成熟的生活区，生活配套齐全。只要特力要我们，我们肯定会回来的。。。

——金城银域曾总项目属于工业园区升级改造项目，改造完成后物业出售条件受限制项目物业出售需补交相应地价；项目配套商业、配套宿舍不能分割出售；必须在工业区改造完成后项目改造物业才可分割转让；自用建筑面积比例不低于总建筑面积的50%；分割转让须经产业主管部门、规土委审查同意并报市政府批准。《深圳市城市更新办法》：拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；《深圳城市规划标准与准则》：在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，《深圳城市规划标准与准则》：在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，《深圳市工业楼宇转让暂行办法》：第四条经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让。……工业楼宇在分割转让前应当经产业主管部门审查同意后转国土部门审查并报市政府批准《深圳市工业楼宇转让暂行办法》：第七条本办法实施后出让的工业用地上兴建的工业楼宇，其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让合同中明确约定。《深圳市工业楼宇转让暂行办法》：第十二条依照本办法规定可以转让的，应当按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收应缴纳的地价《深圳市工业楼宇转让暂行办法》：第十五条本办法规定的工业楼宇的配套设施，应当统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途。项目本体解析——限制条件根据现有的改造专项规划，两块地均规划了工业宿舍的功能，可能会对整个项目的功能布局及项目启动后的经济收益产生影响项目本体解析——限制条件功能布局？经济收益？地块价值梳理:一线城市中心，产业集聚核心区，交通条件和展示性较好的工业园改造项目项目本体解析——地块价值梳理区位优势本项目所处的水贝片区是连接香港和关外的枢纽，交通和区位条件好产业优势位于水贝黄金珠宝产业集聚基地的门户区域及核心地带，周边产业园林立，珠宝交易中心云集，产业资源优势强，产业及商业氛围浓厚客户优势已初步与大型珠宝企业达成合作改造意愿，改造完成后，项目对客户有一定的聚集效应；先发优势项目属于水贝黄金珠宝产业基地的第一个改造项目，具有较好的先发优势景观资源及昭示性项目向西面临洪湖公园，改造完成后，具有较好的景观资源；洪湖公园地势开阔，项目改造完成后，西侧具有非常良好的展示性限制性条件项目属于工业园升级改造项目，改造完成后，物业出售受较大限制刚批复的专项规划，对项目合理的功能定位及未来收益可能产生影响。项目本体及核心问题市场机会挖掘Part.3Part.2Part.1项目发展战略与定位Part.4项目经济效益评价Part.5报告导图1.1项目本体解析1.2开发目标与核心问题产业发展背景研究项目目标解析1改造物业适应行业未来发展趋势，实现物业价值最大化；短期回笼项目资金。客户目标2实现黄金珠宝产业的升级发展，进一步完善产业链构成；推进早期工业用地更新发展，发挥土地更大价值；优化园区功能构成，提升城市建设面貌、补充完善产业配套设施。政府目标3

拥有产权物业，作为企业发展基地；

拓展企业发展空间，满足企业展销、研发、生产需求。珠宝商目标项目本体解析——目标解析我们通过金字塔模型来分析核心问题R1非期望结果——按常规发展的可能结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它目标工业园区发展空间有限，不能满足珠宝企业现实需求园区功能及配套不足，城市面貌落后罗湖区土地及房地产价值的洼地。形象更新——重塑区域形象，建立区域形象标杆，成为城市旧改的示范价值更新——实现物业价值提升，满足客户盈利需求功能更新——带动产业功能提升，产业配套设施完善寻找从R1到R2的通路核心问题项目如何适应产业发展趋势，满足企业发展需求？如何利用项目资源建立自身竞争优势，实现价值最大化？如何实现项目资金短期回笼？项目本体解析——核心问题界定项目本体及核心问题市场机会挖掘Part.3Part.2Part.1项目发展战略与定位Part.4项目经济效益评价Part.5报告导图2.1国内珠宝行业现状2.2深圳珠宝行业发展产业发展背景研究2.3珠宝企业物业需求研究我国珠宝市场快速增长，未来几年仍将呈现加速成长的趋势2001年以来，我国珠宝市场快速成长，复合增长率约为11%。2010年市场销售规模达2450亿元。目前我国居民珠宝消费仍处于低强度水平。随着国内居民收入水平不断提高，中等收入阶层不断扩大，未来中国珠宝市场仍将呈现快速增长趋势。国内珠宝市场销售额及其增长注：数据根据珠宝协会历年发布相关材料整理产业发展背景——国内珠宝市场国内珠宝产业发展稳定，预计未来几年将进入洗牌阶段1949年至1981年停滞、波动发展阶段；1982年至1990年恢复发展阶段；1990年至2000年快速发展阶段；2000年至今聚集化发展阶段。预计2015年前后，国内中产阶层数量趋于稳定，珠宝市场稳定增长，国内珠宝产业将进入洗牌阶段产业发展背景——国内珠宝产业初现增长洗牌成熟机遇挑战幸存赢家我国现阶段的珠宝首饰产业创造需求单一产品线定位于狭窄的细分市场分散的分销渠道垄断的盈利空间市场高速增长加剧的竞争一些新产品引入扩展至更广的细分市场价格驱动的客户需求价格战分销渠道仍然较为分散稳定的市场增长供应商整合重要的新产品开发除价格以外，在质量和其他高附加值的服务上展开竞争对分销渠道进行合理化和集中化管理价值驱动的客户需求关注特定的细分市场随着市场洗牌的开始，盈利空间较为固定成熟的市场随GDP而增长产品全线展开在分销、增值服务和新产品研发能力上展开竞争高度整合的分销渠道建立竞争格局，每个厂商关注某一特定的细分产品/客户市场对于市场上大多数供应商而言都有利可图各类珠宝生产加工企业有2万多家，产业工人达到170多万人；2200多亿的国内珠宝市场需求和80亿美元出口产品的制造；首饰用铂金达54.5吨，占全球首饰用铂金用总量的75.5%；黄金消费近500吨居世界第一；钻石首饰消费总额达250多亿人民币，居世界第二；具有悠久玉文化的中国拥有全球最大的翡翠市场；中国是全球最大淡水珍珠产出国，占全球总量的95%左右。是世界珍珠贸易的最重要集散地；中国是国际镶嵌首饰、半宝石和流行饰品的生产加工出口基地。………国内珠宝产业集群化发展趋势更加明显珠宝产业集群化发展为中国珠宝产业提高综合竞争力。深圳罗湖、广州番禺等珠宝特色产业基地，主要是贵金属首饰镶嵌加工、钻石切磨以及配套产品集聚地区；内蒙古赤峰、辽宁阜新、辽宁岫岩、浙江青田、福州晋安、山东昌乐、江苏东海依托特色的资源优势，发展玉石雕刻加工产业；河南镇平、广东四会、广东平洲在当地政府的支持下，形成了较具规模的玉石雕刻加工和贸易基地；云南瑞丽、云南腾冲、福建莆田依托良好的珠宝文化氛围，形成珠宝旅游特色产业基地；浙江诸暨、苏州相城珍珠产业不断升级。产业发展背景——国内珠宝产业200多家珠宝加工类企业中，港资企业占60％左右。从业人员已超过45000人。140亿珠宝设备制造、钻石打磨、铂金黄金镶嵌、银饰品制造及贵金属制造广州番禺特色产业基地

从业人员达4万。20亿寿山石开采、雕刻福州晋安特色产业基地

86家金银珠宝首饰企业，主做外销市场。其中包括石头记、阿塔赛珠宝、欧陆之星、保磁饰品、东方珠宝、怡美饰品及硕达钻石等著名品牌企业。花都已是全国最大的半宝石加工基地。10亿原材料采购、产品研发、成品加工、产品展示、产品销售广州花都特色产业基地

是我国最大的玉石产地，玉产品的生产销售总量占全国的80%以上。从事玉石开采、玉器加工和销售人员10万人，玉器加工企业3000家，八大玉器交易批发市场25亿岫岩玉开采加工销售辽宁岫岩特色产业基地

阜新是中国最大的玛瑙交易中心和集散地。全地区拥有玛瑙厂家、业户六千八百余户8亿玛瑙开采加工交易辽宁阜新特色产业基地

珠宝店241家，加工作坊245个。翡翠重要进口渠道，毛料市场。3亿翡翠进口、毛料销售、翡翠加工、成品销售云南腾冲特色产业基地

玉器加工厂400多家，玉器商铺1000家，从业人员8万。翡翠加工基地。（清末玉器匠人流落南方，由手工作坊发展而来）15亿翡翠加工、交易广东四会特色产业基地

人员20万，年产2000万件水晶首饰、500万件水晶工艺品30亿水晶开采，水晶首饰、水晶工艺品加工、销售江苏东海特色产业基地

中国珍珠宝石城3.7万平方米12亿珍珠生产、加工，珍珠宝石销售苏州相城特色产业基地

加工销售企业1200家，建成中国宝石城，面积115万平方米。黄金加工量50多吨。当地盛产蓝宝石300亿宝石、贵金属首饰，全国最大的珠宝首饰集散地之一。山东昌乐特色产业基地

经营门店或加工作坊20010亿巴林石开采、加工、销售内蒙赤峰特色产业基地

全国重要的珠宝原料进口和成品交易地。加工销售企业约600家20亿以翡翠为主，扩大到树化玉、宝石、水晶、玛瑙、金银首饰、优质木雕、各种奇石云南瑞丽特色产业基地

玉雕黄金珠宝青田石开发、石雕、销售珍珠生产、加工、销售主要产品13亿800亿8亿50亿产值备注名称加工企业315家，贸易企业162家浙江诸暨特色产业基地青田石产地，石雕有悠久的历史渊源。从业人口3万浙江青田特色产业基地

加工企业约900家（2008年数据）深圳罗湖特色产业基地

1万家，重要企业40家（南阳玉产地）河南镇平特色产业基地

深圳珠宝产业08年总产值达800亿，稳居国内珠宝行业龙头地位产业发展背景——国内珠宝产业深圳珠宝产业发展在国内处于领先位置，目前已成为国内最大的珠宝首饰制造和交易中心深圳不仅是国内最大的黄金珠宝首饰制造生产基地和贸易集散地，同时也是行业国际信息中心和物料采购中心;注册珠宝企业约2300家，自有品牌约2200个；截止2009年底，深圳珠宝业共获“中国名牌”产品26个，广东省著名品牌”产品19个，“中国驰名商标”产品18件，“广东著名商标”产品14件;珠宝首饰生产加工的规模、技术、工艺、产品质量均领先国内同行；深圳珠宝展是中国内地最具规模、最高档次、最多买家群体、最具影响力、国际化进程较高的的专业珠宝交易展览会；产业发展背景——深圳珠宝产业届次面积展位数展商数20009000430200200116000800400200220000100050020032500012006002004300001500650200552500255087620065250025509002007525002550900200852500250010002009550002500100020105250026001000历次深圳珠宝展展位及参展商概况水贝黄金珠宝产业基地是深圳市最大的珠宝产业基地和交易市场产业发展背景——深圳珠宝产业工业区园区概况产业功能水贝黄金珠宝产业集聚基地面积达56.63万平方米,其市场聚集度最大，约占70%，集聚众多国内著名珠宝生产企业，已成为国内目前最大的黄金珠宝交易市场；目前更多承担了深圳珠宝展示中心和交易中心的角色盐田珠宝产业基地是我国黄金珠宝首饰加工最集中、单位土地面积产值创汇最多的地区，聚集约30家珠宝加工企业，集中周大生、金泰、粤豪等众多著名企业。工业产值约200亿，约占25%深圳最主要的珠宝加工生产基地之一李朗珠宝产业园位于龙岗区南湾街道，为新建的黄金珠宝生产基地，总占地面积为12万㎡，总建筑面积为53万㎡，定位为“集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、国际交易为一体的大型经济联合体”未来主要承担珠宝加工生产功能和小型旅游购物功能求水山珠宝产业园占地面积5万平方米，总建筑面积10万平方米，为旧厂房改造的珠宝产业园，定位为集研发设计、展示交易、配套服务、旅游文化、海关服务等功能于一体，定位为珠宝首饰生产加工及批发基地目前只有少数中小型珠宝企业将生产放在该区域宝安国际珠宝创意产业园属规划中的珠宝产业园，共三期，目前只有一期已启用，占地面积2.6万平米，定位为“产、学、研一体化”的珠宝创意产业园只启动了一期珠宝交易中心，还不成规模目前深圳拥有水贝、盐田、李朗、求水山等四处珠宝产业园。其中水贝黄金珠宝产业园生产、市场聚集度均最大，约占70%，区域不但集中众多国内著名珠宝生产企业，还是国内目前最大的黄金珠宝交易市场。25深圳珠宝行业发展遭遇瓶颈，面临同质化竞争严重、缺乏核心竞争力、品牌影响力不足和产业链配套不完善等问题品牌影响力不足：未能形成国际知名或者具有大众影响力的品牌深圳珠宝企业中有80%为100人以下的中小企业，且大过处于低水平的加工制造阶段，研发能力差，产品同质化严重；品牌定位不准确，品牌核心价值不清晰、缺乏个性等问题导致了深圳珠宝未能产生具有国际影响力的知名品牌；人才短缺、技术水平低、品牌塑造不足等问题制约了珠宝企业的长期发展。同质化竞争严重：产品结构雷同，抄袭严重，同构竞争激烈技术进步和创新能力低，缺乏核心竞争力：高级技术人才短缺，设计和研发能力弱产业链配套不完善：产业集聚基地物业配套不足，整体功能亟需提高；深圳珠宝产业目前面临的问题如何来解决？我们研究了香港珠宝业和台湾珠宝业的发展历程，为深圳珠宝产业发展和本项目定位提供依据香港珠宝台湾珠宝26香港珠宝经过几十年的发展，现已成为全球珠宝首饰贸易和分销中心，走上品牌制造（OBM）道路业界地位——目前香港已成为世界第四大贵金属珠宝出口地区，全球珠宝首饰贸易和分销中心，全球珠宝首饰设计中心之一生产外移——虽然高附加值的生产阶段仍然保留在香港当地，但已经通过在深圳和番禺建立工厂以及外购原料等方式，将生产过程逐渐向内地转移品牌塑造——以周大福、谢瑞麟、周生生、六福为代表的全国驰名品牌在国内珠宝市场竞争中处于领先地位；

六十年代：初步发展二十一世纪：转移内销国内市场九十年代初期：品牌连锁零售店替代传统金铺的销售模式八十年代：珠宝小工厂向规模化生产转型，生产功能逐渐外移七十年代：珠宝小工厂云集，后期珠宝出口贸易崛起以小规模打金和镶石工厂的形式为本地金铺供应金饰；随着海外买家增多，香港珠宝生产开始专业化和企业化；随着全球经济环境急速变化，遇上中国开放改革，香港厂家将厂房北移到珠江三角洲一带，以减低生产成本；小型珠宝工厂续渐掘起；拥有打金、倒模、镶石、和电镀等专长的技师合作组成规模较大的工厂，或自设几十人工厂的零售金铺，以应付本地及出口的需求；出口集中东南亚国家。中国内地经济增长很快，购买力持续增强，吸引了国外品牌在国内营销；近95%的香港珠宝企业将生产、加工基地迁至珠三角地区；08年金融海啸后，欧美市场萎缩，香港珠宝厂商开始转移内销中国市场，与外国珠宝企业竞争。品牌连锁零售店续渐替代传统金铺的销售模式，强调售后服，优良质量，和品牌创建；90年代后期，香港珠宝经营从代工制造慢慢走向设计制造和小量品牌制造（OBM）香港珠宝产业实现规模化生产后，生产与市场逐步分离，且从代工制造走向设计制造和品牌制造珊瑚、琥珀等个性化产品顶级翡翠彩宝镶嵌产品台湾珠宝业发展至今已经形成了三大主流方向东方文化和异型材质结合起来，以珊瑚、琥珀等制品为代表的个性化特色化产品经营顶级翡翠的老字号，产品全部采用优质高档原料以明丽时尚的镶嵌彩色宝石为主要产品的品牌群，以金工设计见长台湾珠宝设计优势明显，提供个性化定制服务，推出高附加值产品，以获取高市场份额台湾珠宝企业尤其是高级珠宝企业，其优势在于拥有多元创意的自主品牌设计能力台湾珠宝产业在经过规模化生产阶段之后，营运方式逐渐转向以营销为导向，提供原创设计及个性化定制等高附加值产品-以玉石带动台湾珠宝产业发展-1961-1970起步阶段1971-1980上升阶段设计技术和设备升级，产品进入规模化生产时期；高附加值产品成为业界追求的目标台湾成为世界半宝石产销中心1991-2000生产外移珠宝加工制造业等劳动密集型行业逐渐外移至中国大陆1961年发现玉矿1964年以后国外市场逐渐接受台湾玉石银楼买卖以黄金或黑市汇兑业务为主台湾玉石在世界各地知名度达到顶峰染色技术玛瑙加工业达到鼎盛时期1981-1990规模化生产2001~个性化定制珠宝企业及银楼都逐步致力于产品设计，朝产品自创品牌发展业者开始注重提升产品附加值，经营方式转为营销导向型；台湾本地银楼或珠宝店逐渐定位高端珠宝定制，服务高收入人群-经历规模化发展之后，企业开始追求高附加值产品-案例小结珠宝产业在经历规模化生产阶段之后，生产和销售会逐步分离：生产外移至人工成本更低的区域，原先的产业基地会渐渐向销售中心和展示中心转型；个性化定制、具有自主品牌设计能力的高附加值产品更能吸引消费者，因而提高自主设计研发能力也成为香港和台湾珠宝业界近年来努力的方向；珠宝经营从代工制造走向设计制造和品牌制造是产业发展必然趋势32营销竞争，产业整合规模化、集约化发展期快速成长期生产起步期2005年至今：产业集聚90年代中期至2005：迅猛发展80年代末至90年代初：快速发展八十年代：珠宝产业起步企业规模小、数量少．产品以足金饰品为主．生产技术较落后，而且以“三来一补”企业为主企业数量增加、规模迅速扩大，生产的工艺和技术大幅度地提高上规模的企业迅速成长，著名和驰名品牌大量涌现，生产技术进一步提高，深圳占据国内珠宝行业领先位置产业聚集化发展，降低经营成本；商业化展销市场出现深圳珠宝进入产业集聚阶段，黄金珠宝企业集约化、规模化、品牌化发展成为本阶段的主旋律行业内目前约有200家主导型企业，未来珠宝生产企业将进一步整合，向规模化、品牌化发展，大型珠宝企业数量将有所增加水贝珠宝更多承担了深圳珠宝展示中心和交易中心的角色，未来珠宝的生产功能会逐步向盐田、李朗、宝安等区域转移水贝珠宝产业基地由单纯的珠宝加工生产向珠宝研发、设计、展示、交易等复合型功能发展；在深圳珠宝产业发展中，水贝珠宝在珠宝展销、行业交流、研发设计等方面承担了越来越重要的角色；因发展空间有限，水贝厂房供不应求，珠宝生产功能有向周边及关外辐射趋势；求水山庄：小规模生产李朗：生产盐田：生产水贝：展示、交易宝安：生产项目本体及核心问题市场机会挖掘Part.3Part.2Part.1项目发展战略与定位Part.4项目经济效益评价Part.5报告导图2.1国内珠宝行业现状2.2深圳珠宝行业发展产业发展背景研究2.3珠宝企业物业需求研究在珠宝零售市场上，珠宝企业通过珠宝专卖店结合连锁经营的模式来提升企业的市场影响力，其对珠宝展示、研发、营销、管理等业务增长需求进一步提高珠宝专卖店因其易于进行品牌推广，提升企业形象和影响力，利于实现规模效益等优势逐渐成为品牌企业的第一选择；星光达、雅诺信等知名珠宝生产企业也陆续通过特许加盟或直营连锁的方式拓展零售市场；周大福在盐田区设立了自己的中国区业务总部基地，用于满足集团十年内的研发、营销、配送、物流及管理等业务增长需求经营模式代表性品牌企业连锁经营周大生、周生生、周大福、石头记、千禧之星、萃华珠宝专卖城隍、老庙、东方金钰、越王、名牌、恒信玺利生产型企业逐步拓展零售市场，设立品牌加盟中心销售型企业随着门店铺开，亟需建立自己的全国业务总部展示研发管理珠宝批发一般都采取专业市场或者厂家直销等经营方式，珠宝展示、博览就成为公司不可或缺的营销环节；专业市场以物流为基础，以展示、博览为先导，以信息化为手段，以设计、研发为后盾，以信息化为手段，是珠宝产业集聚地的客观反映和集中体现；批发市场方面，珠宝企业采用集中供应、厂家直销、接单加工、电子商务、拍卖交易等多种经营方式，珠宝展示为基本手段专业市场分类特征典型市场销地型依托当地强大市场需求，产品直接供给当地的企业和个人北京红桥市场、北京古玩城产地型依托当地产业寄出，形成企业面向下游市场的集中销售窗口水贝国际珠宝交易中心、金丽国际珠宝交易中心集散地型“买全国货、卖全国货”广州华林寺地区、荔湾广场北京红桥市场苏州中国珍珠宝石城苏州中国珍珠宝石城珠宝企业需求访谈：各类型珠宝企业基本都有扩大现有企业规模的需求，最重视珠宝展示功能物业需求意向企业规模100人1000人10,000㎡-7,000-8,000㎡700-800人1,500-3,000㎡6,000㎡500㎡6,000-8,000㎡各类型珠宝企业都希望能扩大现有规模现有物业意向规模100人左右中小型企业1000人以上大型企业维持前店后厂的模式，生产、办公、展示一体开始注重珠宝展示功能维持前店后厂的模式，生产、办公、展示一体生产重心逐步外移，加强珠宝展示、研发设计、管理等功能只在水贝保留部分高端生产功能我们就希望保持前店后厂的模式，将工厂外移，成本太高，也不安全……——缘之钻（100人），王总工厂都基本外移，在水贝这边只保留了部分高端珠宝的生产……——星光达（1500人），林总珠宝企业未来物业需求初判：生产功能需求仍在存在，但呈逐步外移趋势，珠宝展示、研发功能需求逐渐增加目标客户物业需求初判营销经营模式需求不论是生产型企业还是珠宝中间商对珠宝展示功能需求都会增加珠宝企业发展需求生产功能外移，只保留部分高端生产功能展示、研发功能占强未来产业发展趋势规模化生产——生产外移个性化、高附加值产品——注重研发、设计能力提升生产↓设计、展示↑项目本体及核心问题市场机会挖掘Part.3Part.2Part.1项目发展战略与定位Part.4项目经济效益评价Part.5报告导图产业发展背景研究水贝片区属于罗湖的老片区，各类物业建筑历史较久，市场上存在供给缺口，原有物业功能逐渐发生变化水贝属于罗湖的老片区，工业园区及住宅小区等各类物业的建筑历史都较长；水贝的珠宝工业园区经过近20年的发展，功能上逐渐发生转变，珠宝展示功能凸显；随着水贝珠宝产业集聚地的发展，越来越多的技术性人才及外来务工者都涌入水贝，但现有物业供给无法满足现实需求;二一水贝片区示意图分物业市场分析——工业园办公住宅专业市场工业园酒店罗湖区的工业园都不同程度进入改造和调整时期，工业区功能面临转型，位于中心区域的几个工业区逐步向商业、办公、住宅等功能转化，生产功能逐步向关外聚集中心区工业区功能逐渐转变：生产功能逐渐弱化，商业、办公、居住等功能需求增强；关外的工业区仍以生产为主，但产业置换升级的趋势在增强；水贝工业区目前也面临升级改造的问题；罗湖区主要工业园区位及规模原有功能发展现状八卦岭工业区位于罗湖与福田两区交界之处，占地108.85万㎡，共有厂房119栋是深圳最早的工业建成区和装饰建材门店集中地之一，为深圳的包装印刷基地目前逐步向多元化、商业化转变：发展成为汇集大型装饰市场、汽车及配件市场、布匹批发市场、图书批发市场、陶瓷批发市场、皮革批发市场等多个专业市场，并承担商业、酒店、餐饮娱乐、金融等多功能的大型工业及商贸区；布心工业区位于布吉海关东侧，紧邻罗湖中心区，总面积1.61平方公里为深圳特区建设初期开发的重点石化工业区由原来的纯工业区向商业、办公、居住和生产等多功能综合区转变；水贝工业区东邻翠竹公园，南邻东门商业圈，西边是洪湖公园，是罗湖区发展成熟的片区之一，占地约5６万㎡，工业区均为旧工业厂房，原先聚集机械制造业和建材市场已有超过１５００家的黄金珠宝企业聚集在水贝，形成珠宝产业集聚地，目前正面临工业区升级改造的问题；莲塘工业区位于罗湖区与盐田区交界处是罗湖最早的工业区，原为能耗大、效益低“三来一补”企业的聚集地莲塘第一工业区07年改造之后，经过产业置换升级，成为罗湖规模最大的科技研发产业园区，形成高新技术产业基地；莲塘工业区布心工业区水贝工业区八卦岭工业区几大珠宝工业园主要由旧厂房改造而成，随着深圳珠宝产业的发展，园区生产功能逐渐弱化，珠宝商对展示、办公功能的需求开始提升水贝片区主要有特力工业区、水贝工业区和万山珠宝园三大工业园区，北面还有石化工业区，均由旧工业厂房改造而成，建设年代比较久远，建筑陈旧；各工业园主要承担了珠宝研发、生产、展示、销售的功能；园区内生产功能逐渐弱化：越来越多厂商将厂房转移到关外；随着深圳珠宝产业的发展和提升，珠宝商对园区展示、办公、研发功能的需求逐步提升：各工业区一至二层逐步改造成珠宝展示厅或交易中心，大部分企业也在生产区域腾出空间用于专业办公；目前各工业区出租率为100%，租金水平达50-60元/㎡·月，物业租赁市场面临供不应求局面，基本呈现“无厂房可租”状态；石化工业区水贝工业区万山珠宝园特力工业区工业园万山珠宝园——承担产-销-研功能工业园区位：位于深圳市罗湖区田贝四路42号概况：始建于80年代末90年代初，占地面积2万多平方米，建筑面积47,041平方米。目前已成为深圳市乃至全国均颇具声誉的珠宝首饰研发、加工、展示、销售集聚地；入驻商家：园区内有深圳市黄金珠宝首饰行业协会及大小厂商100多家，均为珠宝、黄金、玉器生产、加工、销售企业，代表性品牌有金百福珠宝、鑫隆珠宝、正大福珠宝、依强珠宝等，园区就业人数达2500多人特力工业园工业园序号企业名称注册商标1雅福珠宝首饰YAFU雅福2吉盟首饰吉盟3星光达珠宝首饰星光达4翠绿珠宝首饰萃绿、萃禄、翠绿5意大隆珠宝首饰雅俪6金大福（金币分公司）Kingtaifook7金福珠宝首饰金福人8卢金匠珠宝卢金匠、万足金9百泰珠宝（办公展厅）百泰首饰区位：位于深圳市罗湖水贝二路概况：基本为80年代旧厂房，占地面积近5万㎡，建筑面积12万多㎡。入驻商家：区内目前主要有黄金珠宝、汽车维修、机械类工业企业，其中黄金珠宝企业占据了主体地位，共有43家企业，且约有10家是我国黄金珠宝行业实力一流的企业；水贝工业园:由单纯厂房向珠宝首饰研发、生产、展示、检测、旅游文化及各种配套服务设施于一体的复合型功能转变工业园区位：北靠布心路，东临翠竹路，西临贝丽北路，南面水贝一路概况：基本为80年代旧厂房，占地面积9.6万平方米，总建筑面积达到30万平方米。经过外立面及环境改造后的水贝珠宝项链街成为专业化多功能的珠宝交易和行业文化中心；入驻商家：吸引了山东黄金、东方金钰、雅诺信等大批知名珠宝企业进驻，2004年，在水贝片区内存在的珠宝企业大多以珠宝加工为主，改造后的水贝项链街区通过集珠宝首饰研发、生产、展示、检测、旅游文化及各种配套服务设施于一体的服务形式，并加速上游和中游产品的开发，填补产业链条上的空白点，完善产业的整体功能小结工业区主要包括特力工业园、水贝工业园和万山珠宝园三大工业园区，建筑均为八九十年代的旧厂房，整体形象陈旧；厂房物业需求旺盛，供给不足：基本处于“无房可租”的状态，租金基本在50-60元/㎡·月左右；园区功能逐步多元化、复合型转化，珠宝展示、研发功能越来越受企业重视：随着水贝珠宝业的发展壮大，珠宝企业由原来的纯珠宝加工为主，功能上要求转变为集珠宝首饰研发、生产、展示、检测及各种配套服务设施于一体的多元化需求；园区内聚集了国内珠宝行业主要的知名品牌珠宝企业分物业市场分析——专业市场办公住宅专业市场工业园酒店水贝的珠宝展销及交易功能日趋强化，片区内各类型珠宝交易中心达十余家，经营方式以批发为主，市场竞争激烈珠宝市场云集，成为水贝珠宝产业集聚地的重要组成部分——水贝作为珠宝展销中心的功能逐渐凸显；市场经营产品主要有黄金、钻石、玉器、翡翠、彩宝等首饰成品，以批发为主，终端零售店较少；入驻商家基本为国内珠宝企业，其中深圳本地企业能达到四五成左右；珠宝交易中心经营重复，竞争激烈：珠宝交易中心逐年增加，缺乏特色经营，市场竞争日趋激烈；专业市场博大珠宝玉器批发市场水贝18金展珠宝水贝国际珠宝交易中心珠宝交易市场主要依托各大产业园，分布在贝丽北路东西两侧分布，但近期有向水贝外围辐射趋势大多数珠宝交易市场集中在贝丽北路、水贝一路、水贝二路、田贝四路等水贝片区的核心地段，交易市场和珠宝产业园相结合成为水贝珠宝产业集聚地的重要组成部分；珠宝交易中心开始向水贝外围扩展——今年5月以后开始营业或即将营业的珠宝专业市场都离水贝中心地段有一定距离：宝琳玉器珠宝交易中心：5月18日试营业；东方珠宝交易中心：6月16日营业；金丽二期：计划8月份开张专业市场水贝珠宝·彩宝基地水贝玉器批发市场泊林国际珠宝交易中心博大珠宝广场水贝18玉器交易市场金展珠宝广场水贝国际珠宝交易中心金丽一期金丽二期贝丽北路贝丽南路宝琳玉器珠宝批发市场东方珠宝交易中心04年以后，交易市场的数量逐年增加，基本以批发为主，聚集在中心区域的交易中心经营状况良好，经营品种有所雷同，市场竞争日趋激烈专业市场开业时间面积（㎡）经营品类租金经营状况泊林水贝交易中心2007年5月底6200黄金白银、钻石宝石、珍珠玛瑙、玉器翡翠、琥珀水晶、器材工艺、检测鉴定等一层电梯口铺位300元/㎡·月，二层90-100元/㎡·月，售价近40,000元/㎡空置率在30%左右，经营情况较差水贝玉器批发市场2006年11月5000玉器一层岛柜1,000-2,000元/米，二层几百元一层经营情况比二层好很多，出租率达100%金展珠宝广场2010年2月底一、二层每层约4000平方米，三层略小一层主营黄金、铂金、彩宝，二层主营翡翠玉石类产品，三层主营玉石类产品一层岛柜2000元/㎡出租率100%水贝国际珠宝交易中心2004年10000一层品牌区，以品牌加盟、区域代理、现货批发为主，有DFED、南洋恒信、雅诺信、真谛等珠宝品牌，二层主营K金和翡翠，三楼为银饰区一层：约350-380元/㎡/月，二层：约150元/㎡/月，三层：约100元/㎡/月，管理费：28元/㎡/月出租率100%，经营状况很好金丽国际珠宝交易中心（一期）2007年1月8日30000一层为国际珠宝品牌展示区，二、三、四层为大型珠宝首饰交易中心，五、六层为办公区域，七层为商务会所——1-4层出租率100%，5层以上有空置情况金丽国际珠宝交易中心（二期）预计2011年8月开业20,000功能定位为集展示交易、新品发布、权威检测、信息交流于一体——目前正在招商宝琳玉器珠宝交易中心2011年5月18号试营业2000翡翠、玉石的批发、零售交易为主宝琳二期一层铺位250-320元/㎡·月，岛柜1500元/米·月二期正在招商东方国际珠宝交易广场预计2011年6月16日开业30000一层和三层主营品牌珠宝，二层综合交易区，主营翡翠、彩宝等二层临电梯口铺位230元/㎡·月，一层租金150-1000多的都有，管理费10元/㎡——水贝珠宝·彩宝基地2008年底6000一层、二层为彩宝展示、现货批发，三层为办公租金60元/㎡，物管费25元/㎡均为中小规模加工及贸易商，采用网上接单的模式，零售人气不旺专业市场专业市场小结水贝的珠宝展示中心基本聚集在产业集聚区的中心地带，但近年有向片区外围辐射趋势；随着产业发展，珠宝展示和交易功能日趋强化——交易中心数量逐年增加；但存在经营品类重复的问题，未能形成特色化经营，市场竞争日趋激烈；珠宝交易市场基本以批发为主，零售商业较少；入驻商家以深圳及国内企业为主，基本都以自产自销为主分物业市场分析——住宅办公住宅专业市场工业园酒店泊林花园水贝村百仕达花园华达园二期金丽豪苑合正星园嘉多利花园松泉公寓新港鸿花园洪湖春天水贝-田贝片区是罗湖区发展比较成熟的住宅片区，住宅小区众多，类型丰富，目前没有新开发楼盘水贝-田贝片区和周边的翠竹片区都属于罗湖的开发较成熟的片区，生活配套、教育配套齐全，交通便捷，居住氛围浓厚；由于开发历史较长，片区内住宅小区众多，泊林花园和翠竹的百仕达花园都是罗湖区的大规模楼盘；目前片区内基本没有新开发楼盘，百仕达五期等稍新楼盘也是08年开发的；住宅住宅物业开发时间小区规模泊林花园2005-10-29总占地面积23,000㎡，总建筑面积100,000㎡，共计6栋高层百仕达花园（共五期）开发时间从1997年到2007年五期总共92万㎡左右华达园二期2004-4-3占地面积3,370㎡,建筑面积29,680㎡新港鸿花园2000-03-18

占地面积10,000㎡，建筑面积15,690㎡洪湖春天2000-12-21

占地面积2,900㎡，建筑面积28,000㎡嘉多利花园2001-05-01

占地面积20,000㎡，建筑面积86,000㎡松泉公寓1996共17栋高层片区商品住宅户型结构丰富，租赁市场活跃，房源供应充足，能满足区域内不同类型客户需求住宅物业主力户型售价（单位：元/㎡）租金（单位：元/㎡·月）泊林花园以小户型为主，面积为43.94-120.29㎡之间，共分为一房、两房，三房和四房四种户型20,000-25,00060-65水贝村---20-30百仕达花园以三房、四房为主，面积在76-170㎡之间20,000-21,00060-65旭飞华达园主要以30-60㎡的一房、两房为主12,000-13,00050-60新港鸿花园主要以74-122㎡的两房、三房为主17,000-18,00040-45洪湖春天有30-80㎡的两房、三房，以小户型为主15,000-17,00050-60嘉多利花园以76-121㎡的两房、三房为主23,000-24,00045-55松泉公寓以两房为主15800起29-35住宅客户主要来源于产业园内珠宝企业中高层、研发技术人才和生产工人一些与珠宝相关的人群、建材市场店铺的老板、水贝工业区珠宝企业的中高层，是该片区主要二手房置业客群；小户型产品在租赁市场上更受青睐，租金一般在50-60左右，较新楼盘租金水平相对较高；水贝村的低租金水平和毗邻水贝工业园的区位条件吸引了大量产业园工人；住宅产业园生产工人：租金低，较实惠的出租房研发技术人才：更亲睐环境好、配套完善的小区房珠宝企业中高层：水贝片区二手房置业的主流客群客源住宅市场小结水贝片区是罗湖发展较为成熟的住宅片区，小区众多住宅租赁市场活跃，市场供给充足，能满足客户不同类型需求；住宅市场客户主要来源于珠宝产业园相关人员；分物业市场分析——办公办公住宅专业市场工业园酒店片区内纯办公物业较少，租金水平围绕水贝珠宝产业集聚地的中心位置呈发散状分布，越往外围租金越低办公高标大厦文锦广场阳光天地特力大厦茂名大厦新新地酒店宝琳大厦水贝片区办公物业物业性质租金（单位：元/㎡·月）特力大厦商住50-55新新地酒店商住70-80宝琳一期商住80阳光天地商住70-75茂名大厦写字楼40文锦广场写字楼+商住55-65高标大厦商住40-45天乐大厦写字楼40水贝片区核心地段的纯办公物业较少，大部分带商住性质；处于片区外围的办公物业租金水平不高，有些甚至略低于区域内厂房的租金水平；天乐大厦纯办公物业基本处于水贝片区外围，目前无法满足片区内珠宝企业的复合型需求办公水贝片区产业背景珠宝产业集聚地，整个片区经济发展围绕珠宝产业展开供应专业写字楼代表性写字楼：文锦广场、茂名大厦、天乐大厦特征：中低档次定位，基本处于水贝片区的外围甚至更远的地方需求客户特征自用纯写字楼物业：主要为中小型公司，贸易物流类、装修装饰、中介公司、教育培训等珠宝企业一般都会选择在工业园内办公，形成研发、设计、展销一体的模式，部分中小型企业会选择商住小区；性质模糊型写字楼代表性物业：新新地酒店商务楼、宝琳一期商务楼、特力大厦、阳光天地特征：大部分为商住公寓等，办公与居住功能模糊，六七成以上被用作办公；位于水贝珠宝产业聚集地中心地段的物业更受企业追捧；客户类别主流客户有一定经济实力和品牌观念的中型珠宝企业（镶嵌类企业占了很大一部分）会选择核心地段的办公物业；中小珠宝企业需要的办公场地规模小，而且也希望依托大企业来生存；片区内珠宝企业的需求与纯办公需求有所差异：处于珠宝行业的特性，他们对珠宝展示和研发功能特别重视，与单纯办公有所不同；位于行业集聚区中心地段的商住小区更受企业亲睐；纯办公物业基本处于水贝外围甚至更远区域，目前无法满足珠宝企业的多元化、复合型需求典型物业阳光天地文锦广场区位：罗湖区田贝四路与贝丽北路交汇处概况：占地面积6285㎡，建筑面积46423㎡，建于2003年，商住楼，由一栋32层和一栋31层的两栋塔楼组成，一至三层裙楼为水贝国际珠宝交易中心；租售水平：租金70-75元/㎡·月，售价21000-22000元/㎡商住比例：7成以上被用来办公，承租企业近90%为珠宝企业区位：位于文锦北路与田贝一路交汇处；概况：占地1万多平方米，建筑面积11.7万平方米，楼高31层，由2层地下室和4层商业裙楼及4栋塔楼组成。按使用功能分布：A1区为高档写字楼；A2区设计为四星级以上酒店；B1区（文安中心）及B2区（文盛中心）为公寓式写字楼。租金水平：A1区租金为60元/㎡·月，文安中心为58元/㎡·月（包管理费）；进驻企业：A1区档次较高，进驻企业主要为卫生监督局、贸易、科技、房地产企业等，文安中心和文盛中心进驻企业主要为贸易、律师事务所、网络等中小型企业办公小结纯办公物业很少，基本分布外围区域，不能满足行业需求；珠宝企业更多会选择片区中心地带的商住公寓，因而租金也相对较高；分物业市场分析——酒店办公住宅专业市场工业园酒店水贝片区内酒店档次不高，基本无星级酒店，但经营状况良好，旺季面临“供不应求”的状态整个水贝片区酒店数量不多，档次也不高，片区内基本无星级酒店，现有市场不能满足客户需求；位于珠宝交易市场附近的酒店全年入住率几乎都能达到100%；旺季时，水贝酒店基本“供不应求”：平常年入住率平均在80%以上，旺季甚至能达到120%，珠宝订货会期间，连宾馆都会爆满，还有很多珠宝商无处落脚；酒店酒店物业开业时间客房总数年入住率标间价格新新地酒店1993年95间80-90%200-250帝田酒店1998年开业，2010年重装修70间85-90%160-220天天商务酒店//基本为100%188-238明阳酒店（四星级标准）2007年开业，2009年重装修240多间80-90%300元以上宝琳大酒店（五星级标准）2011年5月18日试营业100多间/折后498新新地酒店天天商务酒店明阳酒店帝田酒店鸿泰龙大酒店宝琳大酒店酒店客户主要来源于来水贝进行珠宝交易及洽谈相关业务的珠宝商，他们越来越亲睐餐饮娱乐等配套服务相对完善的酒店未来要做酒店，要注意酒店档次和市场情况及客户需求相适应，周边娱乐、餐饮等配套都要跟上，像明阳酒店在这方面就做得比较好，所以也更受顾客亲睐。

——帝田酒店营销经理酒店客房餐饮娱乐……我们酒店九成以上的客户都是珠宝商，几百家珠宝企业和我们酒店签了协议的……

——明阳酒店大堂经理餐饮、娱乐是未来水贝酒店业的必要配套，也是吸引顾客的重要因素；深圳珠宝展销会已成为国内最具影响力的珠宝展会，每年都会吸引几万名的珠宝买家基本情况主要客户配套项目位置：位于罗湖区田贝三路与贝丽南路交界处项目规模：共有240多间客房其他信息：水贝片区相对较高的酒店，按四星级标准建设客房价格：300元以上入住率：年均入住率为80-90%，订货会等旺季时客满本体配套：拥有餐厅、扒房、咖啡厅、酒吧、芳庭西餐厅等餐饮设施，拥有大、中、小型会议室周边配套：周边有水贝知名的海鲜一条街，桑拿、沐足、健身中心及夜总会等娱乐休闲场所经营情况主要客户：九成以上为珠宝商明阳酒店典型项目本项目对于各类物业的适应性分析生产及办公珠宝展示中心生产功能逐步外移，轻污染生产功能仍保留珠宝展示、研发设计功能需求增强；项目本体：位于水贝珠宝集聚地的核心区，珠宝产业园形象深入人心；水贝产业集聚区内的珠宝展示及交易功能日趋增强，珠宝专业市场发展逐渐成熟；项目本体：交通条件和区位条件较好，且与周边的几大珠宝交易中心的距离较近，商业氛围好珠宝商几年来对珠宝展示、交易的需求上升住宅物业酒店物业水贝片区小区众多，户型丰富，租赁市场活跃，供给充足工业宿舍物业只能出租不能出售，经济价值不高酒店市场呈现“供不应求”状态，无星级酒店；吉盟那边有建酒店的计划；相对于本项目的2号、3号地块，1号地块位于整个产业园西北面，紧邻布心路，交通条件和昭示性更强；：高：中：低图标含义本项目可考虑的功能：部分生产、珠宝展示、研发、设计、办公项目本体及核心问题市场机会挖掘Part.3Part.2Part.1项目发展战略与定位Part.4项目经济效益评价Part.5报告导图产业发展背景研究4.1案例研究与借鉴4.2项目整体定位4.3物业发展建议从初步考虑的二十多个产业园（区）案例中，重点选取三个类似案例进行分析重点参考案例杉并文化产业园，东京扬州珠宝城，扬州大芬油画村，深圳扬州珠宝城将珠宝原材料、加工、销售、展示等各个环节整合，形成国际一流珠宝产业交易平台总投资：23亿港币规模：占地700多亩，总建筑面积82万平米位置：城市主干道江阳大道与扬瓜路交汇处案例1：扬州珠宝城功能定位加工、经营、展示、拍卖、批发、国际交易为一体的大型珠宝产业基地，兼顾旅游功能客户定位世界各地珠宝商市场定位中国最大的珠宝产业基地项目概况整体定位一座名甲天下的历史之城

一座高瞻远嘱思维开放的国际珠宝产业之园

一座迎接全球巨贾的潜力之都

珠宝城充分满足生产、贸易、生活娱乐与文化交流等复合型需求，打造完整产业链厂房珠宝文化主题公园国际珠宝广场文化交流珠宝文化和教育区珠宝博览交易中心珠宝拍卖中心珠宝展示中心珠宝五星级大酒店展示销售异国风情商业步行街珠宝国际广场世界珠宝时尚配饰中心研发生产钻石大厦珠宝大厦珠宝新天地国际珠宝加工中心珠宝城管理中心生产服务投资机构银行保险押运鉴定培训休闲娱乐世界珠宝文化主题公园巴黎不夜城餐饮步行街功能组合居住珠宝世家公寓珠宝城充分利用新区开发的土地优势，科学规划，布局合理，配套完善文化交流与酒店区生产加工区商务办公区生活配套区原材料区展示销售区主题公园、文化交流区、酒店区位于园区交通最为便利、昭示性最好的位置。展示销售区、商务办公区沿主要干道设置。生活配套区位于相对安静的位置。东京杉并区以卡通产业带动区域经济发展，产生良好的经济效益和社会效益1995~1999年起步期2000~2003年快速发展2003年至今鼎盛期日本确立了21世纪的文化立国方略，开始大力扶持文化产业由于泡沫经济的崩溃，传统产业逐渐衰落，以影像，游戏，音乐为主文化创意产业发展迅速，不仅扩大国内外市场份额，同时带动国内相关产业的发展。在组织管理、人才培养、资金支持等有关方面逐步加强机制建设；;2000年，杉区发表《卡通森林杉并构想》，开始实施日本第一个卡通产业扶持政策。2001年4月，该区成功举办了“2001杉并卡通节”，两天内吸引13000人前来活动。《龙珠》，在美国和东南亚等国家和地区掀起了日本卡通热潮成为英国雇佣就业人口的第一大产业逐步建立完整的创意产业财务支持系统2003-2004年日本动漫市场销售额达3739亿日元日本拥有430多家动漫制作公司，其中有71家位于杉并区。广义的动漫产业在GDP的份额已经超过10%，已经超过汽车工业，成为日本第二大支柱产业截至2007年3月4日，杉并动画博物馆累计入场人数突破10万人日本东京杉并区卡通产业聚集园区已成为日本广义动漫产业发展的一个缩影案例3：杉并文化园，东京文化园以杉并文化博物馆为核心，通过完善周边的配套拉动区域经济发展在政府的政策扶持下，以文化博物馆为核心，以会议、展览为表现形式提升区域价值形象。文化创意园文化交流杉并文化博物馆购物中心商务酒店生态公园饮食高档餐饮街创意办公宫崎骏制作室传媒策划公司高档画廊艺术工作室广告公司金融投资机构银行休闲娱乐动漫影剧院娱乐中心玩具城功能组合大芬油画村以建设独特的“行画”商品艺术制造基地为发展路径，从一个名不见经传的小村落发展为“中国油画第一村”市场特点销售油画以临摹作品为主，原创作品所占比例小以流水线形式生产行画，制作成本低，产品具备价格优势以外销为主，在占了美国油画市场份额60%的中国油画中，“大芬油画”占了其中的80%市场规模占地面积只有4平方公里目前已经汇集了100多家油画公司，1000多家画廊和8000多名画师位置位于深圳市龙岗区布吉镇，处于深圳关外，紧邻深惠公路，毗邻香港，交通十分便利产业规模一年售出的行画达到600万张，年出口销售额3000多万港元销售份额占全球油画市场的60%以上大芬村布吉关口深惠公路案例3：大芬油画村，深圳经过17年的发展，大芬油画村逐渐成为现代化的油画生产基地，成为深圳市文化产业的一个知名品牌1989年香港画商黄江第一个选择大芬村开始国内少有的油画加工、收购、出口，产业开始起步

2004年成立行业协会在香港成功举办深圳布吉书画作品展，在深港两地产生广泛影响被国家文化部确定为国家级文化产业示范基成功举办深圳市第一届深圳国际文化产业博览会大芬村油画“闭门生产”的神秘面纱被媒体揭开，政府注意到大芬油画村独特的文化现象，开始一系列的行政帮扶政策2000年布吉镇成立深圳市第一家镇级文联，为画家提供交流和合作的阵地2001年布吉镇开始斥资对大芬村环境进行改造，建起油画市场被中国美协、文化部文化产业司命名为国家级“文化（美术）产业示范基地”举办深圳市第二届深圳国际文化产业博览会，并成功举办多项活动，享誉海内外

2006年

2005年1997年油画村社会知名度集生产加工、展示销售、旅游服务为一体的现代文化产业基地现在将建设成为国际化的油画生产基地、油画交易平台、油画展览中心、油画培训基地和油画旅游热点未来大芬村注重培育完整的产业链条，形成集生产、交易、培训、旅游为一体的高度关联的多元产业形态油画销售餐饮业旅游业美术教育油画材料供应画框销售装裱油画加工画框制作油画创作和油画复制画笔、颜料、画布、宣纸销售国画、版画、漆画、雕刻、刺绣生产销售油画产业链关联产业中转包装托运仓储出口产业群从事与油画相关产业企业数量案例总结——功能构成确立项目若干核心功能，做大做强核心功能产业，打造文化园区核心产业的品牌和知名度；辅之以相关的配套功能，包括拍卖、鉴定、商务、金融、会展、酒店、居住等生产、生活服务性功能设施；围绕核心功能，辅之以相关的配套，吸引上下游产业及关联产业项目入驻，打造功能复合型产业园区；做强核心功能延展功能配套功能从产业发展和相关产业政策的角度出发，定位产业园功能特色；融合产业发展趋势注重招商环节，制定优惠政策吸引具有号召力的名店和知名企业、品牌进驻，招商环节项目本体及核心问题市场机会挖掘Part.3Part.2Part.1项目发展战略与定位Part.4项目经济效益评价Part.5报告导图产业发展背景研究4.1案例研究与借鉴4.2项目整体定位4.3物业发展建议确定项目发展战略的基础——邻近城市中心，区位优势明显，交通便捷产业氛围浓厚，位于产业集聚地的核心地带工业遗产丰富开发主体优势抓住市场机会充分利用自身资源特点珠宝商对于水贝集聚区内的厂房及办公需求有增无减，基本面临“无房可租”的状态；工业园的现有功能仍不完善，无法完全满足企业需求顺应珠宝企业需求深圳珠宝产业稳居全国龙头位置，产业优势明显水贝珠宝集聚地是深圳最大的珠宝集散地和交易市场，产值占整个珠宝业的七成目前深圳珠宝产业往规模化方向发展引领深圳珠宝产业发展项目定位品牌零售企业随着业务在全国范围内的铺开，亟需建立自己的国内业务总部和营销中心；珠宝企业需要通过珠宝展示来表现自身产品形象，促成交易完成；珠宝生产企业更注重品牌塑造，突出自身产品的附加值和个性化，开始加大珠宝研发、设计力度项目整体定位集珠宝展示、设计研发、交易、生产于一体的；服务珠宝生产、销售、珠宝配套等产业相关企业；未来以研发形成核心竞争力的珠宝产业创新示范区引领全新发展理念摒弃行业不均衡的传统发展模式聚集行业内领先企业专业研发设计办公功能珠宝交易、贸易以及综合展示功能潮流产品发布以及行业前沿信息技术交流功能珠宝展示功能为国内珠宝企业提供品牌展示的平台潮流产品发布功能为紧跟时尚的创新产品提供了一个最为集中、广阔和最具感官震撼力的“秀”场功能一：潮流产品发布和珠宝展示珠宝珍品博览珠宝品牌展示最新设计发布加工生产功能为企业提供部分高端珠宝加工生产场所，既能满足企业生产需求，又力求将对周边的污染减到最小功能二：珠宝加工生产功能设计办公区以简洁明快的内部设计、良好的环境为进驻企业提供开阔的空间感觉和舒适的工作氛围功能三：研发设计和办公功能设计师办公区研发、行政人员办公区贸易和信息交流功能为珠宝贸易合作搭建了一个跨越空间距离的现代信息交流平台。功能二：珠宝交易和信息交流功能形象定位：珠宝产业“一站式”旗舰珠宝研发、营销的顶级环境先进设计、高端珠宝的中央秀场贸易、信息交流的专业平台客户定位：重点锁定珠宝行业内较有竞争力和影响力的珠宝生产企业核心客户重要客户偶的客户行业内较有竞争力和影响力的珠宝生产企业，有一定的知名度和实力大中型珠宝零售商（有建立业务总部需求)；中型成长期珠宝生产企业小型珠宝企业；珠宝产业配套服务企业置业/承租能力及企业实力企业需求及租购频率功能布局示意图——市场导向的方案建议主体部分设计成裙楼+塔楼的形式；裙楼部分设置珠宝交易中心，塔楼功能涵盖珠宝生产、展示、研发、设计、管理办公等复合型功能建议弱化生产功能，不用每层都设生产配套；广场为人们提供了休憩空间，起到聚集人气的作用休憩广场主体交易中心塔楼珠宝交易中心生产办公主体专项规划限制下的方案调整——增加工业宿舍的功能已批复的《特力-吉盟黄金首饰产业园升级改造专项规划》，两块地都设置了配套单身宿舍的功能；因西面临洪湖公园景观资源条件相对优越，建议在地块西面建设工业配套宿舍；余下部分仍按照“两栋塔楼+裙楼”的模式建设，功能仍然涵盖珠宝生产、展示、销售、研发、设计、管理办公等；休憩广场配套宿舍产业园主体地块编号规划产业配套用房规划用途2号地块16403㎡含公共食堂1,000平米。配套单身宿舍15，403㎡3号地块11706㎡作为配套单身宿舍根据世联经验并结合地块的本体条件，本项目主要功能空间分为单体设计办公和公共功能两大功能空间

设计办公生产75%展销功能25%功能分区的划分以及内部单体建筑的规划，以便于划分、便于独立开发、控制公建及公共空间为核心原则设计办公生产区珠宝展销区突出功能复合型高端珠宝生产区产品强调综合、高端、强参与性信息交流中心珠宝交易中心珠宝展示平台功能配比珠宝展示贸易中心分区作用：以独具风格的外立面设计打造地标式建筑，以内部的复合功能形成本项目的核心竞争力主要功能：品牌珠宝展示中心、珠宝交易中心、新产品专业发布会、信息交流中心、专业沙龙建筑特点及规模：现代风格立面设计形成项目名片，以珠宝专业市场的形式设于一至四层裙楼及地下一层商业生产设计办公区目标客户：面向珠宝生产企业主要功能：黄金珠宝生产、珠宝产品展示、创新珠宝产品的研发、设计人员设计办公，公司行政办公、会议、商务洽谈设计要求：只在部分楼层配备生产配套设施。对轻污染珠宝加工生产准入设计办公区商务营销办公区主要功能：珠宝产品展示、企业行销中心或加盟总部、公司行政办公、会议、商务洽谈休憩广场打造下沉式广场，为人们提供休憩场所，并起到聚集人气的作用；西侧地下商业出入口与广场相通，广场周边设置小规模休闲餐饮；改善办公环境，提升区域形象项目本体及核心问题市场机会挖掘Part.3Part.2Part.1项目发展战略与定位Part.4项目经济效益评价Part.5报告导图产业发展背景研究4.1案例研究与借鉴4.2项目整体定位4.3物业发展建议核心精神：外部高形象，内部控成本，全面演绎区域创新产品基于目标客户群的物业需求和感知体系，制定本项目物业发展建议的原则策略分解一：关键词“外部”、“高形象”、“中心化”中心化关键措施分解建筑形式功能体系软性指标关键措施一：拔高主体建筑高度，突破高度的同质重围，树立项目的标杆形象建筑形式100米关键措施二：两栋塔楼彼此之间用连廊相连，体现空间的灵动性与功能的灵活性建筑形式关键措施三：主体形象体现中西结合，形成传统与现代元素的强烈视觉冲击，传递着水贝珠宝的历史和未来建筑平面呈正方形，立面外观为分段收缩，近似塔状，具有中国传统风格增加玻璃幕墙，体现现代感与灵动感有自然景观处设置玻璃幕墙，增强视觉广度建筑形式关键策略四：体现高档定位，建立完善的公共空间形象展示体系室外空间入口珠宝交易中心首层电梯厅目的楼层电梯厅走道地下车库车库层电梯厅关注形象展示路线的每一个环节，形成内外协调、标准一致的高形象。企业内部楼层其他公共空间形象展示公共空间公共卫生间宽敞的通道电梯间地下车库地下车库及电梯间是企业高层管理人员及其重要客户认识写字楼内部档次形象的第一站，其展示作用需要予以重视。关键措施五：生产办公区建筑设计必须保证可弹性划分的能力，最小可分割面积约300-400m²左右为宜办公空间划分建议:整体形式不做变更面积分割单位便于主流中小客户对办公空间弹性购买需求框架式结构自由隔墙兼顾大宗客户对办公空间整体规划修改需求项目名称平均最小单位面积龙岗工业区500m²深圳上沙工业园260m²浦东金桥谷创意产业园400m²北京三里屯SOHO300m²深圳各工业区单位划分统计：来源：世联整理西部分割式写字间单体划分相对集中在300-400m²左右建筑单体强力措施一：在绿地广场周围处布设特色餐饮、休闲商业，打造产业园的优质配套功能体系强力措施二：构筑国际珠宝专业技术交流、商务会议中心，完善产业功能配套根据区域产业及人力资源特点，与“珠宝学院”合作，引入技术信息交流会、专业培训活动，形成区域珠宝产业信息发布的高地提供商务交流配套：设有可供200人使用的多功能会议室，并配有视频会议设备构建珠宝博览中心，感受深圳珠宝产业发展历史功能体系关键举措一：利用广场标志或大型的电子设