文化旅游地产开发模式专题研究(讨论素材)

文化旅游地产开发模式专题研究前言从2021年开始，一方面全国房地产行业受到政策的打压，进入一个缓慢开展的阶段；另一方面随着国家经济的开展人们收入水平的增加，国家对旅游业、文化产业进行政策扶持，以及推动城市化进程步伐的加快，直接带动了对文化旅游度假产品的需求。在此宏观大背景和市场需求的条件下，很多房地产开发企业开始涉及或已经将文化旅游地产作为未来企业开展的重要业务之一。在此行业环境下，北辰要进入文化旅游地产行业，将面临以下几个问题：文化旅游地产是否可以进入，进入开展的主要类型，如何转型，面临的问题及解决方法？等，对于以上问题我们将通过对整体宏观市场、相关经济模型、国内外典型案例及国内成功转型企业等研究解决以上问题，将为北辰进入文化旅游地产行业提供建议，包括：进入方式、类型选择、面临风险及解决方法等。PART1文化旅游地产开展现状与机遇文化旅游地产定义文化旅游地产开展背景文化旅游地产全国开展现状文化旅游地产开展空间文化旅游地产政策北辰进入建议什么是文化旅游地产？文化旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、文化、休闲、度假、居住为一体的置业项目；文化旅游地产特征:旅游本身就是一种文化，文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径；是文化业、旅游业、房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、人文景观、建筑景观，拥有完善的配套功能和极高的投资价值定义旅游市场年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年国内旅游人数(亿人次)141617192126国内旅游收入(亿元)623077718749101841258019306旅游发展阶段旅游形态向休闲旅游转化进入出国旅游的增长期旅游形态开始向度假旅游升级进入度假经济时代随着中国经济的快速开展，中国的旅游业进入快速开展期，旅游业的开展推动了文化产业的复兴，文化旅游成为旅游业开展的重要组成局部，同时也推动了文化和旅游地产更紧密结合开展11年全年国内出游人数亿人次，比上年增长13.2%；国内旅游收入19306亿元，增长23.6%。入境旅游人数13542万人次，增长1.2%。其中，外国人2711万人次，增长3.8%；香港、澳门和台湾同胞10831万人次，增长0.6%。国内居民出境人数7025万人次，增长22.4%。其中因私出境6412万人次，增长24.5%，占出境人数的91.3%。数据来源：?中华人民共和国国家统计局?中国旅游形态已经从观光旅游向度假旅游形态转型，形成观光旅游、休闲旅游、度假旅游并驾齐驱的“泛旅游时代〞；旅游产品不断升级，文化旅游地产也开始向复合型开展旅游开展趋势文化旅游地产开展国际惯例观光旅游休闲旅游度假旅游2003年2006年2008年观光旅游休闲旅游度假旅游人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级2011年中国人均GDP5540美元，进入度假经济时代人均5000美元以上开始进入成熟度假经济时期2011年1100美元2010美元3060美元5540美元人均GDP爆发式增长阶段快速开展阶段起步阶段萌芽阶段主要表现形式案例及企业投资自然、人文文化旅游地产类观光旅游工程借古文化的古村、古镇观光旅游工程商业及主题公园类启蒙开展商业与主题公园性形式地产综合类启蒙开展主题公园类、地产类工程爆发式增长文化旅游地产的开展历程黄山、海南等拥有丰富自然资源的地区几乎无开发商进行投资，多为政府自行开发宏村、清明上河园华侨城、中坤等开始起步开展新天地、宋城、深圳华侨城、方特欢乐世界华侨城、宋城集团、华强等云南华侨城、雅居乐清水湾华侨城、雅居乐、万达、龙湖等纷纷进入旅游地产文化旅游地产在中国的开展主要经历了四个阶段，自2021年以来，中国进入了爆发式增长阶段，众多实力开发商纷纷进入文化旅游地产开发，竞争格局初显1990年以前1990-20002001-20212021-至今江浙明清建筑文化旅游地产在全国兴起，全国各地争相打出文化旅游地产概念，目前具有丰富历史人文的区域为热点开展区域全国文化旅游地产开展格局西北文化遗址文化主题公园安徽徽派建筑古镇历史人文资源丰富的西南、西北、华中、东部沿海地区是文化旅游地产开展重点区域，而又以高收入人群比较集中的一、二线城市是开展主流；历史遗迹、人文资源、自然资源是文化旅游地产依托的主要资源类型少数民族文化大唐文化休闲娱乐和明清文化历史人文宋朝文化川西民族和历史文化休闲娱乐文化政策环境文化旅游产业作为十二五规划中“战略性支柱产业〞，已经成为地方政府保增长和中央政府提出扩内需政策的重要战略布局，受到各地各级政府高度重视传统住宅在未来一段时间内，房产调控将在高压态势中趋于制度化，传统住宅市场将逐步下行2011年全国超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”2012年全国两会期间，温家宝总理表示，目前一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。李克强副总理在“中国发展高层论坛2012年会”上明确表示：中国的经济发展转变刻不容缓文化产业明确文化产业在国民经济发展布局中的重要战略地位2009年国务院审议通过第一部文化产业专项规划《文化产业振兴规划》2010年十七届五中全会提出推动文化产业成为国民经济支柱产业的建议2011年十七届六中全会《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》旅游产业推动旅游业的产业带动作用，深度开发文化旅游2009年《国务院关于加快发展旅游业的建议》2010年《意见工作分工方案》提出培育新的旅游消费热点2011年3月十二五规划提出“推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游”文化产业旅游产业传统地产逐步退出开展核心战略性支柱产业逐步形成预计中国的旅游高速开展期为未来的10~15年开展时间保守估计，中国旅游地产的市场总量为1500~2500亿美元开展空间旅游地产向文化旅游产业转型是必然趋势开展趋势进入建议建议：从文化旅游地产开展空间、时间和趋势来看：建议北辰进入文化旅游地产开发建议北辰集团进入文化旅游地产开发PART2地产开发企业类型与特点企业分类市场转型分析企业战略开展北辰企业战略建议企业分类及特征支柱战略型华侨城：长期以来一直坚持“旅游+地产”的双轮驱动模式，实行两者优势互补，实现收益最大化，从而使其拥有较多的实战经验和丰富的产品线中坤：偶得宏村项目成为企业迈入旅游地产行业契机，随后的发展过程积累了大量的旅游地产开发经验；现在中坤进入了专精化发展阶段，专攻地产和旅游项目分支策略型华强：以文化科技产业、电子信息高端服务业、房地产产业、高科技电子制造业等为主导的多元化产业格局，以其强有力的产业链优势发展主题公园类文化旅游地产万达：以综合地产开发作为支柱产业，近期在国内外频繁拿地，将旅游地产作为战略转移性新增业务置信：以地产开发为核心，多元化发展，低价储备土地，较早进入文化旅游地产行业机会偶得型方兴地产：以写字楼、酒店等物业开发为主营业务，通过并购金茂集团等，机会偶得旅游地产项目，至此方兴涉足于文化旅游地产中弘：通过通过各种控股ST科苑，借壳上市，涉及文化旅游地产；近期大量拿地，开始从机会偶得型向分支策略型转变将文化旅游产业作为公司的主营业务将文化旅游产业作为公司的分支盈利业务通过并购,借壳上市等手段涉及文化旅游行业根据重点企业的战略，我们把企业分为三类：支柱战略型、分支策略型、时机偶得型开发企业项目名称区位规模投资额时间节点万达集团长白山国际旅游度假区长白山占地18.34平方公里230亿2012年7月28日正式面市西双版纳国际旅游度假区项目西双版纳占地6平方公里150亿2012年6月，展示中心开放大连金石国际旅游度假区大连金石滩占地9平方公里500亿11年上半年开工，13年建成中弘股份云南西双版纳路南山旅游度假项目西双版纳用地面积1.47万亩150亿2012年4月签订开发协议山东微山湖国际旅游岛项目微山湖用地面积5000亩不少于100亿2012年4月签订开发协议御马坊国际生态度假城北京平谷占地2000余亩近百亿开工时间2012年3月海口市东海岸如意岛海口市6.12平方公里土地成交价30亿（联合中铁共同出资）2012.5.23与中铁联手拿地中坤集团云南普洱项目云南普洱60平方公里总投资500亿（由中坤牵头）2012.4签署合作框架协议华强集团南通方特城市乐园及华强城项目南通占地约60万平米，建筑面积约140万平米18亿2012年年底开园方兴地产金茂雪山语丽江市古城区700亩26亿2012年1月签订开发协议崖州湾三亚崖州湾1500亩（海域3000亩）共同出资180亿2012年4月签订开发协议成都置信成都国际医学城成都市温江区占地面积约30余平方公里200亿2008年立项,周期12年华侨城苏河湾上海闸北区占地3.19平方公里130亿2010年拿地各标杆企业取地范围多位于景观资源比较丰富的区域，相对远离城市中心，虽然投资额很大，但取地规模多以“平方公里〞级计算，因此，地价相对较为廉价，在一定程度上，均实现低本钱扩张各大企业动态企业开展及转型因素总结方兴地产：以写字楼、酒店等物业开发为主营业务，通过并购金茂集团获取其旗下旅游地产工程，开始涉足于旅游地产中弘股份：通过借壳上市，冲破资金束缚，进军旅游地产，将文化旅游地产作为房地产主要业务之一万达集团：以商业地产作为支柱产业，出于躲避政策风险、储藏公司核心竞争优势，做出向文化旅游地产进军的策略华强集团：以文化科技产业、电子信息效劳业、房地产、电子制造业等为主导的多元化产业格局，借助政策对文化产业的扶持，以其强有力的产业链优势开展主题公园类文化旅游地产中坤集团：偶得宏村工程获取巨大利润空间和成功经验之后，开始将文化旅游地产作为核心支柱产业华侨城：鉴于政策调控的影响、平衡地产业务风险的考虑以及中共十七届六中全会对文化产业的扶持，华侨城向“文化+旅游+地产+商业+娱乐+传媒+……〞的现代综合效劳业进军各标杆企业或出于躲避楼市政策调控风险、或出于储藏核心竞争优势、或出于冲破资金束缚等因素的考量，均做出向开辟文化旅游地产业务或向文化旅游地产转型的策略置信集团：以地产开发为核心多元化开展，出于对政策面及土地作为稀缺生产要素考虑，多渠道拿地，低价储藏土地，较早进入文化旅游地产行业PART3文化旅游地产分类及模式研究文化旅游地产模式分类文化旅游地产模式特征分析文化旅游地产模式案例研究文化旅游地产模式总结分析根据文化旅游地产的定义，文化旅游地产可以分为两大类：文化旅游地产模式分类传统地产+资源类资源强势类利用强势的自然景观资源，进行地产开发为主资源借势类外部自然资源较为缺乏，主要通过后期整合和重新打造资源类文化类主要借助历史建筑、遗迹等进行旅游产品开发，主要有商业和酒店等主题公园类借助区域资源进行旅游产品开发传统地产+资源强势类定义：位于历史人文和自然景区周围，依托历史人文和自然景区的文化旅游地产开发模式，如：隆鑫花漾的山谷、黄山德懋堂。背景：1979年，邓小平访美归来发表大力开展旅游业讲话背景：1998-2006年，长假制实行，旅游市场蓬勃开展，旅游地产投资风起云涌背景：2007-今，传统景区市场饱和，相关环境保护法规出台景点一次开发景点二次开发景区外围借势开发我国文化旅游地产类旅游地产在1979年国家首次提出大力开展旅游业的契机下，逐步深化开发强度，由内而外，至今已开展到第三阶段借势景点外围打造产品开展历程分类特征代表景区自然景观九寨沟、黄山、张家界、三亚等历史人文承德避暑山庄、丽江古城、武当山等民族风俗云南民族村、中国民俗文化村等都市风光北京、上海、南京、成都等田园风光西江千户苗寨、南宁八桂田园风光区等当前外围借势开发文化旅游地产的主要特征开展历程与分类特征区域条件经济、消费水平整体经济水平相对发达，旅游业发展速度快人均可支配收入较高，追求生活品质，有较强的消费能力和意愿如：成都（人均GDP达7000美元，位西部之首）、昆明（昆明GDP总量占云南全省近30%）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较高，所以区域人口基数要求较大如：武隆花漾山谷（重庆市人口3144.23万），云南民族村（昆明人口726万，云南全境人口4596万）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象生态优美、城市化水平高区域条件：需有较高的经济、生活品质高、消费意愿较强，兴旺的内外部交通，拥有生态优越、现代化的区域形象开发模式文化旅游地产类文化旅游地产开发以景观资源为依托，注重文化价值的挖掘，景点为根底与主要卖点，多功能复合开发，产品以别墅、洋房、酒店为主不可复制景观资源产品组合成功开发+=开发模式代表案例景观资源依托驱动因素产品组合重庆金佛山画家村落重庆金佛山风景名胜区自然景观艺术家居住区、四星级酒店、800米景观步行长廊黄山·德懋堂安徽黄山5A级风景区自然资源历史人文别墅、五星级酒店、9个个性化会所杭州富春山居富阳市富春江山水自然资源富春别墅，度假酒店及spa，高尔夫球场，富春阁和上海t8餐厅重庆隆鑫花漾的山谷重庆武隆仙女山风景区自然景观主题公园、住宅区（公寓、洋房、别墅）、五星级奢华度假酒店、云顶泉浴俱乐部酒店美国伯克湖公园弗吉尼亚州伯克湖自然景观休闲文化家庭露营区、高尔夫区、家庭户外活动区、码头、垂钓区资源特征文化旅游地产类文化旅游地产主要还是依托景区自然山水资源，结合当地的历史人文开发，主要集中在经济兴旺的沿海城市。产品特征度假别墅、洋房、度假酒店、产权式别墅酒店、主题文化公园等是其主要产品，产品布局以景点为核心。开发模式先一级开发：由政府或开发商针对旅游景区的直接开发再二级开发：依托旅游景点，以此为品牌卖点，多功能复合开发成功要素：不可复制的资源、优惠的地价与出让方式、依托绝对景观优势为地产升值是景观驱动类的核心成功因素。在此根底上，打造适当的主题，提升工程整体的人气与价值，实现地产工程利益最大化成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式景点驱动类旅游业发展速度快,有较强的消费能力和意愿位于著名的景点，环境较为优越优惠地价、出让方式与后期税收优惠等不可复制的资源优势是项目开发的前提与基础依托景观资源，挖掘主题，注重合作以景点为核心，开发住宅、度假类产品主要以景观旅游功能+地产功能为主资金实力、融资渠道、营销渠道景点旅游、度假产品的销售重要性重要不重要风险分析对景区资源依赖程度高，受特定资源条件的约束近年来国家对环境的保护越来越重视，对景区项目开发的限制要求较多此类项目旅游配套功能物业较多，后期持有物业比重较高成功与风险要素文化旅游地产类成功与风险要素分析案例研究——隆鑫花漾的山谷工程概况项目地址：武隆县仙女山石梁子村物业形态：公寓、洋房、别墅占地面积：1600余亩建筑面积：61万方建筑风格：西班牙风格当期价格：6700元/m²（三期洋房）容积率：0.58总户数:4000余户当前情况：一、二期已售罄，交房入住，目前三期山景洋房在售，价格6700元/m²隆鑫花漾的山谷位于被誉为“东方瑞士〞的武隆仙女山新区，占地千余亩，拥有3200米绝世凌空崖线景观；建设包括超五星级奢华度假酒店、云顶泉浴俱乐部酒店、五大主题公园等度假物业组团五大主题公园①森林公园：包括徒步道、电瓶车道、峰顶练拳场②悬崖公园——观山谷景台、木栈道、原生态灌木，悬崖沙滩休息区、烧烤区、光的教堂③月光营地—帐篷旅馆、悬崖草坡剧场、自助野餐④运动公园——6个网球场、山地自行车道、10个室外羽毛球场、1个篮球场、2个沙滩排球场、徒步道、儿童生态游戏场⑤青青农场——无污染蔬菜及家禽、寄养农田超五星奢华别墅酒店云顶泉浴俱乐部酒店月光营地帐篷酒店三大奢华酒店定义：通过对工程资源的整合，以打造凝聚当地特的旅游产品配套为驱动，主要开发度假居住类产品，集商、住、办于一体的多功能、高复合型的文化旅游综合体开发模式，如成都国色天乡、东部华侨城、雅居乐清水湾。传统地产+资源强势类背景：2003-2007，华侨城上市，开始构建资本运作平台，旅游+地产商业模式背景：1998-2003年，随着旅游业的不断开展，大量观光景点下游地产入市，以酒店、餐饮为主背景：2021-今，分时度假产品、第二居所成为旅游地产开展动力观光+地产娱乐体验+地产休闲度假+地产我国资源+地产〔复合〕类文化旅游地产开展经历了早期的“观光+地产〞，中期“娱乐体验+地产〞，到目前开展炽热的“休闲度假+地产〞文化旅游综合体阶段开展历程分类特征打造类外部历史人文和自然资源缺乏，主要通过文化旅游产品的打造成功开发的模式，这类项目投资成本高，主题创意难度较高。借势类外部具有一定的历史人文和自然资源，但不足以支撑整个文化旅游地产项目，需要对周边的资源进行整合，投资成本相对较低，开发难度相对较低。当前文化旅游综合体开展的主要特征综合体特征主题创意化环境景区化产品休闲化空间集聚化开展历程与分类特征区域条件经济、消费水平区域整体经济水平发达，发展速度快，在区域内具标杆地位人均可支配收入较高，有较强的消费能力，多元文化融合，开放水平高如：深圳（改革开放窗口，GDP总量11502万亿元，全国排名第四）、成都（天府之国，人均GDP达7000美元，位西部之首）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较高，区域人口基数要求较大外来人口占比较高，城市化化水平较高，旅游人口总数要求较大如：成都国色天乡（成都常住人口1400万，具省会城市首位），深圳（常住人口1000万，位列全国第四）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象区域标杆、文化多样性、充满活力区域条件：需有较兴旺的经济水平、庞大的常住及旅游人口支撑，兴旺的内外部交通，拥有标杆城市、充满活力、文化多元的区域形象区位资源主题创意产品组合成功开发+=开发成功模式郊区化大盘工程，旅游产品配套驱动，主题功能具有可复制性和多元化的特征，产品线丰富，个性化产品提升工程价值开发特征案例用地规模区位资源大众型产品个性化产品芙蓉古城810亩川西文化别墅、商业街、酒店民俗文化表演中心、婚庆中心、影视拍摄中心川西风味小吃一条街、芙蓉客栈东部华侨城13500亩海景资源海景别墅、酒店、商业街、SPA节目表演、生态主题公园雅居乐清水湾15000亩海景资源海景别墅、洋房、酒店式公寓、商业街、会所游艇码头、水上运动中心、高尔夫球场、温泉度假区、民俗风情园、娱乐中心云南华侨城12000亩山水资源别墅、酒店、商业街、温泉公园法国风情小镇、飞虎队酒吧、山顶观光塔广场、键陀罗生态化谷、滇越铁路主体公园万福精舍开发要素先做旅游后做地产，远郊大盘型工程，文化多元化，旅游产品配套驱动，文化价值挖掘，产品线丰富，具有可复制性。产品特征高端产品为主，景观公寓、别墅、酒店为主，文化主题个性化产品提升工程价值。区位资源既有自然资源，也有可挖掘的人文资源，自然资源离城、文化融城成功要素：工程一般位于自然资源和历史人文比较优越的区域，凝聚地方特色打造涵盖多层次的主题创意旅游综合体。以先旅游后地产的开发模式，通过对旅游产品配套的打造提升旅游功能，推开工程居住类度假产品的销售，实现工程的滚动开发，最终实现工程的投资利润收益成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式资源重塑类经济发达，在区域内具标杆地位城市近郊或远郊，大规模土地税收优惠和城市基础配套建设支持自然资源和可挖掘的历史人文资源多层次的主题定位，特色化，协同化以旅游产品配套为驱动，滚动开发满足客户需求多种功能相结合资金实力、融资渠道、外包业务能力以旅游驱动居住类度假产品销售重要性重要不重要风险分析项目开发周期过长，受外部因素影响较大前期资金需求量较大，资金运作能力要求较高企业资源整合能力要求高，风险控制能力强成功与风险要素资源+地产〔复合〕类成功与风险要素分析项目名称三亚清水湾开发商雅居乐项目位置海南省陵水县英州镇建筑面积900万㎡占地面积1.5万亩物业类型酒店式公寓、临海别墅、海景公寓、多层住宅、酒店、商铺、公寓、别墅容积率总体0.9（一期0.3）销售价格15000元-20000元（精装修）雅居乐清水湾——借势海南的自然资源和旅游资源，由单一开发主体打造超大规模综合旅游度假区的成功典范案例研究——雅居乐清水湾〔借势类〕根本情况酒店区游艇码头酒店综合居住区综合居住区（规划中）高尔夫球场综合居住区高尔夫球场综合居住区（规划中）居住区综合居住区（规划中）高尔夫球场酒店游艇码头综合居住区商业街海滨沙滩浴场国色天乡新城位于成都近郊，通后旅游主题营造，大造林涵盖主题旅游、休闲度假、高端商务居住的旅游地产工程2005年由成都置信开发，工程方案总投资约人民币40亿元，建设周期约5年。占地6232亩，位于成都市西贵之地城西温江区万春镇国家级生态示范区包括四座由国际顶级娱乐集团设计的一流的主题乐园；2300余亩规模的高尚住宅区，公里主题商业风情重镇，1座大型五星级酒店，一座聚集各类时尚运动的户外运动主题乐园全面兼容“食、住、行、游、娱、购、疗、学〞等功能业态，创新形成全球风情商业建筑群区以“花文化〞为主题的国际化游乐胜地，打造中国第一个“国际花文化中心〞案例研究——国色天乡〔打造类〕工程概况成都市中心温江区国色天乡3公里鄯县20公里芙蓉大道风溪大道成温高速光华大道——通市中心国色天乡成为温州区的旅游名片文化类-借古文化类定义：对历史上存在的历史遗迹、古城、古镇、古村等进行保护性开发或者1:1复原，营造过去的生活方式或社会形态的文化旅游地产开发模式，如：宏村、清明上河园。区域条件经济、消费水平区域整体经济水平一般人均可支配收入一般（还原性开发需有一定的消费能力）如：西安市（GDP总量3864亿元、人均GDP45633元，全国排名88，处于中游）、安徽省（全省GDP总量15110亿元，在全国省级处中下游）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较少，对区域人口基数要求较小旅游人口总数要求较大如：西安市（人口846万,接待游客6553万人次），开封市（人口500万，接待游客3901万人次）交通情况由于主要客群来自外区域，所以对交通条件苛刻一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路，有较好的直达性与便利性区域形象历史悠久、文化深厚、拥有人文号召力区域条件：对区域的经济、消费水平、人口条件较低，但对交通条件较为苛刻，需要有“历史悠久、文化深厚、拥有人文号召力〞的区域形象开发模式案例开发模式产品形态延伸开发盈利模式丽江束河古镇保护开发商铺、客栈、酒吧、休闲中心、景点别墅式产权酒、别墅门票收入、活动受投入、别墅销售收入浙江桐乡乌镇保护开发商铺、酒店、景点商业街、酒店门票收入、酒店、商业销售、商铺租金昆山千灯古镇保护开发商业、景点别墅门票收入、商铺租金收入、别墅销售收入浙江南浔古镇保护开发商业、景点\门票收入、商业租金、活动收入安徽宏村保护开发景点、酒店、寺庙节目表演、别墅、墓地门票、酒店收入、别墅销售收入、墓地出让收入、演出收入杭州宋城还原开发商业、景点节目表演、地产开发门票收入、商业租金收入、表演收入、房地产开发收入开封清明上河园还原开发景点、客栈、商铺节目表演门票收入、节目表演、租金收入、自营收入历史人文发掘保护延伸房地产开发成功开发+=开发成功模式开发特征集中在古镇、古村类开发，以保护开发为主，开发投资较少，政府参与和主导。产品形态景点、商铺、酒店是目前古镇开发的主要产品，延伸房地产产品主要以度假类酒店、别墅为主。盈利模式门票收入、酒店运营收入、商铺租金收入是主要的长期盈利模式，延伸的房地产开发是实现快速回现的方式。保护性开发为主，景点、商业街、酒店是主要的产品形态，以长期持有为主要运营模式，延伸开发以快速回现的住宅类产品为主成功要素：对所挖掘出的历史人文资源，打造的文化主题定位是借古文化类的核心成功因素。在此根底上，功能组合规划与企业资金实力能够最大程度确实保工程的成功开发成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式借古文化类区域的经济、消费水平、人口条件较低位于拥有深厚历史文化底蕴的区域，且交通便利当地政府以何种形式合作参与到古镇开发中来需要不可复制的历史人文资源打造具有历史沉淀，历史意义的文化主题，唤醒人们对古文化的重视与保护以人文资源为核心，打造能够引起人们共鸣的历史景点景点、商铺、酒店是保护性开发的主要产品资金实力、融资渠道、营销渠道，对外包专业管理团队的整合与把控以门票收入、酒店运营收入、商铺租金收入为主重要性重要不重要风险分析对历史文化建筑资源依赖程度高，受特定资源条件的约束近年国家对历史文化的开发限制条件越来越多，开发过程中容易受到政策的影响项目在建成后才能实现投资回报，且还原性开发前期投资较大；项目只通过旅游产品的盈利而没有地产类产品快速回现的话，回收周期较长成功与风险要素借古文化类成功与风险要素分析位于安徽黔县，由中坤集团承建开发，定位为古村落型旅游度假区，被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，是国家4A级旅游景区案例研究——宏村区位：宏村位于安徽省黔县东北部，村落面积公顷，宏村建于南宋绍熙年间〔公元1131年〕布局：整个村子呈“牛〞型结构布局，被誉为当今世界历史文化遗产的一大奇迹开展历程历经800余年风雨历程，宏村到上个世纪80年代时已经满目疮痍，昔日风光不再，1997年，北京中坤投资集团开始承建修复宏村危旧房、修通道路宏村整体环境改造租赁政府招待所、配套设施打造度假概念提出效益产生土地运作、资本运作，经济效益、社会效益工程概要盈利模式设计定义：以历史建筑、人文底蕴及现代文化为根底，挖掘旅游价值，以商业街为主要表现形式的文化旅游地产开发模式，上海新天地、成都锦里。文化类-文化商业类区域条件经济、消费水平区域整体经济水平高人均可支配收入高，需要有较强的消费能力如：上海市（GDP总量19159亿元，全国居首）、南京市（人均GDP76774元，排名26）、长沙市（人均GDP79773元，排名23）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较大，对区域人口基数要求较高旅游人口总数要求较小如：上海市（人口2300万），南京市（人口800万），长沙市（人口704万）交通情况对外交通条件不高，对内交通要求较高对内交通便利：项目多处于城市中心，需要有较好的交通便捷性区域形象经济发达、文化丰富、拥有城市影响力区域条件：在区域经济和人口上有较为苛刻的条件，均要求较为兴旺，以提供较强的商业支撑力，对内交通要求便利，需要拥有“经济兴旺、文化丰富、拥有城市影响力〞的区域形象开发模式案例类型规模功能配置运营模式上海新天地石窟门+商业6万方零售：餐饮：休闲娱乐：其他42％：38％：20％：10%只租不售，经营者和管理者分离三里屯village艺术建筑+商业17万方服饰：娱乐：餐饮：其他77％：11％：6％：6%租售结合的模式北京798文化艺术+商业22.5万方艺术：餐饮业：时尚业：设计50％：20％：20％：10%只租不售成都.锦里古街三国文化+商业0.8万方零售：餐饮：特色小摊：客栈46％：24％：20％：4%只租不售北京南锣鼓巷文化创意+商业\创意及零售：酒吧咖啡：服饰35％：25％：25％只租不售天津鼓楼文化街三国文化+商业7万方古董：购物：餐饮：工艺品28％：27％：20％：15%只租不售南京1912民国建筑+商业3万方餐饮：酒吧：休闲40％：40％：10％只租不售，经营者和管理者分离豫园旅游商城明清建筑+商业10万方零售：餐饮：文化：娱乐40％：16％：18％：19%只租不售，经营者和管理者分离城市历史文化驱动合理业态配置成功开发+=成功开发模式以历史文化驱动，合理的业态配置和鲜明的主题定位是该类工程成功的关键因素；功能以购物、餐饮、酒吧、休闲娱乐为主开发要点城市历史文化驱动，历史文化类注重保护，现代文化注重创新。主题鲜明，主要规模在10万方以内。功能配置休闲功能为主，购物、餐饮、酒吧、休闲娱乐为主，占到业态比例合计占到80%以上。+贴合市场的主题定位成功要素：贴和目标市场需求的主题定位及功能组合与规划是文化商业类的核心成功要素，良好的交通、广阔的经济根底、消费人口密集程度将确保工程的拥有持续盈利能力成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式文化商业类发达的经济基础与人口基础，消费能力强，商业氛围成熟具有历史人文、交通便捷的城市中心信贷成本、财税优惠，及涉及城市中心老城区的拆迁难问题区域内稀缺且具有号召力的文化资源在此定位上的人文资源挖掘，贴近目标市场需求的定位支撑企业长期持有战略业态以购物、餐饮、手工艺品、食品、娱乐为主主要商业运营团队、旅游产品规划设计团队、与投资方的合作主要收入由租金、商业分成构成重要性重要不重要风险分析持有型战略，要求前期大量资本沉淀，同时较长的资本回收期，要求企业创新盈利模式代理人行为和短见行为造成的消费型商业对旅游型商业的挤出效应主要收入由租金、商业分成构成，抗风险能力较差成功与风险要素文化商业类成功与风险要素分析案例研究——上海新天地投资商香港瑞安集团容积率1.8物业地址上海卢湾区太仓路181弄项目投资14亿占地面积3万方改造成本2万元/平米建筑面积6万方拆迁安置成本6.7亿上海新天地位于城市中心区域，区位优越；开发规模较小，前期投资较高；定位方面，改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心工程概况经营者和管理者别离，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质〔需要开发商资金实力、商业管理经验〕运营模式集餐饮、购物、娱乐等功能于一身提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式〞消费的场所上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点一个国际交流和聚会的地点功能定位两馆一厅住宅商业商住北辰实业在07年得到三角洲工程，并成为长沙当年的地王工程，商业局部成为偶得型文化商业旅游地产开发北辰致力于打造高端江景城市综合体，其工程主要卖点在于其高端的定位、便捷的交通、完善的周边配套以及北辰实业的品牌效应工程住宅面积300万㎡，其中：酒店20万㎡；办公20万㎡公寓16万㎡；商业24万㎡架空平台下总建筑面积157万㎡项目位置开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲）开发商长沙北辰房地产开发有限公司产品住宅、酒店、办公、公寓、商业占地面积约1177亩容积率4.1绿化率50%物业形态城市综合体建筑面积537万㎡项目方位二至内装修情况毛坯工程概况案例研究——北辰三角洲北辰三角洲整体工程不属于旅游地产，但工程中的商业局部致力于文化商业旅游地产概念方向开发定义：以当地历史、人文和自然景观为蓝本，打造以休闲度假为目的的文化精品酒店的文化旅游地产开发模式，如：丽江悦蓉庄、安缦法云酒店。文化类-文化酒店类区域条件经济、消费水平对区域经济水平依存度较低，产业结构中旅游业占比较大目标客群消费能力较强如：丽江（旅游业产值占GDP的46.5％）、杭州（人均消费水平达9200元,位列长三角第二）区域人口二级客源市场占比较高，周边区域人口总量较高旅游人口总数要求较大，年旅游人次稳步增长如：丽江悦蓉庄（丽江市年接待旅游人次1000万），杭州法云（杭州旅游业年均增长15%）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，便于发挥客流聚集效应区域形象文化名城、生态条件优越、旅游资源丰富区域条件：需相对兴旺的内外部交通，拥有丰富多元的自然旅游资源、文化底韵深厚的区域形象案例类型规模产品类型运营模式主要功能丽江悦榕庄度假酒店主题型55间独立别墅出售后统一管理居住、餐饮、SPA北京安缦颐和酒店主题型51间独立别墅全部持有统一管理居住、文化会馆、酒吧青岛CHINA公社文化艺术酒店时尚型200间5层裙楼全部持有统一管理居住、餐饮、艺术馆江苏书香门第主题酒店地域型60间3层裙楼全部持有统一管理居住、餐饮、会议、娱乐杭州阿曼法云酒店地域型53间独立别墅全部持有统一管理居住、SPA、餐厅、古玩店北京长城脚下的公社地域型243间别墅+裙楼全部持有统一管理住宿、会议、艺术、餐饮文化内涵精准定位专业酒店管理体系成功开发+=开发模式成功开发要点装修极其奢华考究，标准可超五星级；规模较小，客房数量有限，私密性强；面向高端人群，提供管家式效劳；主题鲜明，风格迥异。功能配置以居住、餐饮、SPA等休闲养生功能为主，主题功能突出。由专业酒店管理机构牵头，把握度假题材的摘选和塑造层次，分期开发逐步开放，提供独栋式度假客房，主题鲜明的个性化效劳，及休闲养生为主的配套开发模式成功要素：文化酒店带有较强的目的性旅游属性，要求其拥有较为稀缺的旅游资源，在此根底上通过引入成熟成功的酒店管理公司提供特色度假功能产品，平衡传统酒店淡旺季赢收落差，提高酒店运营效率，特色的度假效劳产品将会是工程持续开展的核心竞争力成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式文化酒店类对区域经济依存度较低，产业结构中旅游业占比较大交通相对便利，文化底蕴深厚土地成本及财税优惠、旅游资源的开发权具有地域属性、人文导向的文化资源差异化、特色化,注重区域内的协同发展由酒店管理机构牵头，滚动开发,丰富产品类型引入度假设施，平衡传统酒店的淡旺季利差涉及产品设计、营销、公关、服务体系常规客房餐饮+特色度假重要性重要不重要风险分析投资者很容易进入这个行业中来，却已经很难退出这个行业目前大量竞争者进入度假酒店行业，高额利润已经转化为相互之间竞争成本度假设施的更新带来高昂的运营成本,将拉长投资回收期成功与风险要素文化酒店类成功与风险要素分析酒店位置：丽江古城束河悦榕路交通：距市中心4公里；距火车站4公里；距飞机场36公里星级： 超5星级客房数量：55间开发商：LRH〔LagunaResortsandHotelsPublicCompanyLimited〕设计公司：ArchitraveDesign&Planning酒店管理公司：悦榕度假酒店集团酒店开业时间：2006年3月1日丽江悦榕庄位于海拔二千米的丽江束河古镇，倚傍在风景迷人的玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光、少数民族风情和温泉资源。案例研究——丽江悦榕庄度假酒店丽江悦榕庄所处地理位置既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑风格又非常地方化，建造伊始就按照丽江城市规划要求把丽江古城的建筑风格融会贯穿其中，而内部那么是五星级的现代化酒店设施。工程概况环境建筑特色服务丽江悦榕庄通过与当地环境、建筑特色的结合，加之自身传统的特色效劳，创造出带有悦榕庄标志的文化度假精品酒店模式主题公园类定义：借助历史文化或者现代新兴主题，集诸多娱乐活动、休闲要素和效劳接待设施于一体的现代文化旅游目的地，如：横店影视城、芜湖方特世界。区域条件经济、消费水平区域整体经济水平发达，或发展速度快人均可支配收入较高，有较强的消费能力如：深圳（GDP总量11502万亿元，全国排名第四，经济实力突出）、芜湖（作为地级市，GDP总量1658亿元，并连续8年GDP增速在15%以上）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较高，所以区域人口基数要求较大旅游人口总数要求较大如：广州长隆（广东省人口1亿），芜湖方特（安徽省人口5950万，江苏省人口7866万）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象经济发达、富有活力、城市现代化水平高区域条件：需有较高的经济、消费水平，较大的区域人口支撑，兴旺的内外部交通，需要拥有“经济兴旺、富有活力、城市现代化〞的区域形象鲜明的文化主题产业链延伸运作成功开发+=开发成功模式开发模式案例类型延伸产品盈利模式锦绣中华名胜微缩型节目表演、中华餐厅旅游门票+商业租金+节目表演门票上海华侨城欢乐谷影视娱乐型配套型商业为主旅游门票+商业租金方特欢乐世界影视娱乐型商业地产开发旅游门票+商业租金常州春秋淹城文化历史型节目表演旅游门票+商业租+节目表演门票常州恐龙园综合旅游主题型动漫创意产业旅游门票+动漫产业横店影视城综合旅游主题型酒店、商业、影视相关产业旅游门票+酒店+商业租金+影视相关产业东京迪斯尼主题公园综合旅游主题型酒店、商业、影城旅游门票+手工艺品+动漫产业开发特征工程开发规模较大、前期投资较大、运营本钱较高、管理难度较高，功能复合强、主题鲜明等特征，主要集中在较为兴旺的一、二线城市。功能特征具有体验性、休闲性、娱乐性、互动性等多功能复合的特征。开发要点最大特点是对传统旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观再造，可以进行异地复制集中在一、二线城市，对开发企业的