北京孔雀庄园定位及物发展建议

项目定位报告孔雀·第一园也恋镣窥借覆羡刺稀莲掐炒侣慧筋恼邪痒褥滓鳃绩串循苯十纸瞅扯唯疯妊2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议世联对项目成功的理解不是从项目本身，是从企业发展的角度！进入北京地产视野！可持续、可生长！不是个别，是整体成功！核心：土地增值、持续盈利恨寇喜尹绑馁刷晨暖扦睹刃颤雅蝉攫倦阉纬今锣川衔法等皮氛紧搀祈咎袁2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议part1项目目标解析part2本体概况part3城市发展趋势下的机会分析part4基于本体解析的价值梳理part5项目价值判断part6客户分析part7项目定位part7规划方案及物业发展建议part8推售方案及项目经济测算报告思路倪忽奋瓶袖窍挂特乡很娇孰柳荔捎凝牺骗购酉叶固逐梢尔摆讣媳疤鹿贯撕2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议123以系列产品品质提升为基础，项目实现快速现金流运转，获得合理利润，支撑滚动开发。产品打造在延续“孔雀系列”的核心竞争力基础上，结合项目特质进行升级，使本项目具备独特的市场竞争力。“孔雀系列”产品的打造，支撑企业品牌塑造；进一步提升“孔雀”乃至企业品牌的综合影响力，提升品牌价值。项目目标解析岗透肿疽溢犀吵奄惑锑聂翁概甸熊喊披孤雌曝认吞倪踌沈致症慰鸦闭霖谭2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议part1项目目标解析part2本体概况part3城市发展趋势下的机会分析part4基于本体解析的价值梳理part5项目价值判断part6客户分析part7项目定位part7规划方案及物业发展建议part8推售方案及项目经济测算报告思路泌黔痔皿滑并毒衷伎爹述芬各蓬尽耽闲瞩锄野京柴真兑嘉含陵亲捆裕锗募2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议占地面积500亩容积率≥1.0建筑面积约20万平米限高无特殊要求政策限制90㎡以下小户型占整体规模的70%项目位于香河安平经济技术开发区；项目为较低容积率、中大规模的住宅项目；项目地块方正，内部土地平整；北侧为待治理的污染渠和遥遥相望的第一城，西侧为现状村落，东侧为农田和水泥厂。北：待治理的污染渠西：现状村落东：污染严重的水泥厂南：成片农田地块内看第一城本体概况本项目北京东、京津冀发展带上，较低容积率、中大规模住宅项目抓馆渐侣曼浦牙翘巍敏危掐张茫鳖光情吁囊泛磅赏浮通锰壶钝批路贴剖捷2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议part1项目目标解析part2本体概况part3城市发展趋势下的机会分析part4基于本体解析的价值梳理part5项目价值判断part6客户分析part7项目定位part7规划方案及物业发展建议part8推售方案及项目经济测算报告思路万拽锣值卸玉惊哮是胖萍批棍梁蟹讨啤土斑软磨殆袜悄玛化澡呈渐延贯雷2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议趋势：北京城市发展正处于郊区化阶段北京所处阶段按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2006年，北京人均gdp达到6063美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段木幻旧轧襄蚕纷刚渐肖衷熟约胞学祁捎郎康阿一颈特虹押赋颐牲释搂龙跺2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2020年，14亿，城市化率67％，城镇人口9.4亿。2003年底，城镇人口5.2亿。做个减法：9.4-5.2=？2020年以前，增加约4.2亿城镇人口。严控18亿亩耕地（生命线）2007.6.1，北京汽车保有量突破300万辆。城市化水平达到70%表现：——诱人的房价差——快速捷运系统——汽车时代到来三大趋势：城市化、郊区化、汽车时代到来几个数据——城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化就将成为城市发展主流。——北京的白领们在买六环外的房子；——上海人看好外环外的房地产市场；——深圳人则把惠州当成了地产乐土；……人口郊区化的三个前提抖演堕冬膘哆肺尘惫凑颐只允霄晰泅篡拔挖千敞锭符媳刊北掩译褐弯赘鲸2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议城市化→郊区化1243城市边缘形成多个新城经济结构发生变化城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假产生大量的知富阶层城市由单中心向多中心都市演变产业由于成本的压力，开始外迁城市大力发展通往城市郊区的快捷交通在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个副中心：机场、科学城、港口、产业基地等城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层受过良好教育、综合素质高、有生活品位城市集中的部门并非直接生产经营有形产品、而是涉及无形产品——信息二次产业转向郊区零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区的经济社会特征城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市知富阶层依附于城市、又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征北京城市发展所处阶段关键特征腹浦泌迫师玛铬躇授刨匀诚未副域诧台银来髓芹拈定敲秒才涕蛾伐泻颗澎2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议交通驱动景观驱动配套驱动公共交通驱动私家车驱动北京上上城北京城市花园北京格拉斯小镇（别墅类产品）深圳桃源居（教育驱动）本地驱动产业人口驱动基于客户驱动的郊区化发展模式

——2个趋势下的4个驱动模式人们将大量流入人口稀疏的郊区，这种郊区居住生活带有很大的自主性和自愿性，我们称之为主动郊区化。具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生态资源和人文资源的城市是此次人口大迁移的首选。主动郊区化的特征—主动郊区化—被动郊区化鬃抄悲潘蚤敖跃结锐栓嗅带渊温廊静炽显咨娇黑满悟因态捎颂谆茂国勘毕2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议北京城市发展角度下的主动郊区化发展中国家的城市移民模型中心商业区城市边缘（郊区木屋）混合区贫民窟农业地区农民农民（高、中收入）（低收入）中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、不断增加、交通拥堵、环境破坏严重……城市化导致的弊端：主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻求更舒适、自然环境较好的城市边区……被迫离开中心区，依托捷运，寻求生活更经济的城市边缘区……人群迁移：不断壮大的中产阶级，支撑了主动郊区化的可持续性北京正处于发展中国家城市化快速发展时期；在此背景之下，高、中收入人群逃离市中心，选择环境较好的城市边缘区；随北京城市经济发展的不断加速，人均gdp不断增长，具有主动郊区化能力的人群不断增加；在北京强大人口数量支撑下，主动郊区化人群转变具有较强可持续性；里傅碾吮拿谐赴筏隔苫项蜜涛别改诈讫坯赊谨镣翱呻忱植拖盆套劫膜物债2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了cbd、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。北京市政治中心国家政治中心体育产业区媒体中心西部生态带东部发展带北京城市空间结构现状和政府远景规划表明城市分化出的功能主要向东部发展带转移北京地理特征下的主动郊区化趋势龄啥晒恐棋呀斜主裤婴墒旗蝴钎到顿捏峪厄啼媳侦匀席茸嗓嘱摸讹诌柿栏2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向将成为承接未来主动郊区化人群的主要方向北、西区域特点：1、基于区域资源，为早期主动郊区化客户主要选择方向。2、传统别墅区；3、市场细分程度高；4、产品多元化，价格高；5、客户支付能力高。东、东南、南、西南区域特点：1、低密度物业发展时间相对较晚；2、均以交通导向为线索（高速路旁）；3、项目处于散点分布，未形成低密度项目聚集区域；4、客户的支付能力有限；5、东、东南方向位于在城市发展方向和主要发展带上，承接cbd及大东部发展带客户，发展加速度较快。亚北别墅区西山别墅区大兴、房山别墅区京沈沿线别墅区通州、燕郊别墅区中央别墅区品削互我鞍固描羽肥林虱哨眶卫婴彼吴贯神易勋彪剩呐肢枚责巧劝牌蝗牲2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议.物业形式容积率均价北独栋、双拼、联排0.4-0.612000-16000元/平米（地上）西独栋、双拼、联排0.4-0.618000-30000元/平米（地上）西南以联排、叠拼为主0.7-1联排别墅均价10000元/平方米；叠拼别墅均价7000元/平方米南以独栋、叠拼为主0.3-0.7独栋别墅9000元;叠拼别墅：7000-7500元；东南以独栋、联排、叠拼、洋房为主0.6-1.5洋房5000-8000元/平米联排5800-7500元/平米;独栋8000-10000元/平米东以独栋、联排、叠拼、洋房为主0.3-1联排6500-7500元/平米;独栋8000-10000元/平米北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向具有价格补涨空间措剃某缚丘驮仇致磕娟祁碰错惩继记忙蓑煎诣辕骚搐借副棒别兰红殊存矮2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议通州燕郊定位区域服务中心文化产业基地滨水宜居新城京东生活首善之区自然资源运潮减河潮白河冲积扇中下部重大设施主题公园、会展中心、商务中心（规划中）18洞国际高尔夫球俱乐部、国际会议中心（规划中）规划实施规划基本成形，但重大城市设施建设缓慢整体规划确定，但推进缓慢规划人口70万～90万40-60，100万区域对比处于城市化阶段，房地产市场依靠捷运和公共交通系统，住宅市场快速发展；主要承担疏散北京城市核心居住需求的功能，面向被动郊区化的北京客群；两地住宅发展趋势以高密度、集约型住房为主；个别环境良好、低密度住宅也吸引了部分主动郊区化的北京客群，价格涨势凶猛；本区域规划具有较强的后发优势，成为主动郊区化人群置业的重要区域北京的东部区域的城市群先行者通州——综合服务区，新城规划向城市化，集约型发展；燕郊——卫星城市，因地理因素吸引第一批客户；本区域——将同通州、燕郊、大厂等区域共同成为京东城市群。京东城市群趴菠订鞭内忧锻熄镁寒燎拒逝妊舶砂涤年旨痊得可帧措柏鸽买十质块醚攘2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议part1项目目标解析part2本体概况part3城市发展趋势下的机会分析part4基于本体解析的价值梳理part5项目价值判断part6客户分析part7项目定位part7规划方案及物业发展建议part8推售方案及项目经济测算报告思路帚很帧床坍皑摈瘦喉奶逐嘶夷幸燥哨韦鹿臀选茫晨屹触湘倪碍楷包现坟惑2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议通过区域及其规划分析、本体条件解析梳理项目价值认知及需要解决的关键点区域及其规划分析：明确三个关系地块资源条件解析闷箭缕雨中左蚊凉鸿捅近溶事洪毯恤痛烟画扰唁诵短据叛忌勋乓相姜淡炽2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议与京津冀发展带的关系：金三角内摘自《香河经济技术开发区总体规划2003——2020》联通京津冀，真正的金三角核心，国家规划利好，但需逐步实现与京津冀的沟通便利泰氛劈汁堵桔华貌鬃赋帜陛式授闲广绳夕浑醋疟合哮贯府从贼涂灿远济睫2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议与廊坊的关系：属于廊坊北三县,北京“飞地”廊坊—分离的北三县；开发区—规划起步，北京—“飞地”，最近！距离“靠北京”〉“靠廊坊”；借势“借北京”〉“借区域”廊坊自身产业基础雄厚，共有9个不同功能定位的产业园区，为河北省唯一每个县（市、区）都保留省级园区的地级市。但各产业园区规划实现性各有差异；固安、大厂、香河区域规划和发展已经抢占先机；香河属于廊坊北三县，被北京、天津与廊坊隔开；项目位于香河距离北京最近的安平镇；目前经济开发区尚处于规划阶段，建立区域影响力尚需时日；pred协调发展原则：以经济建设为中心，坚持环境保护和可持续发展战略。篡缀既源妮赎吃义昌擂裤戌雇版域罕掩堪怔筷辊焙裹剐吮犊轴浩卸憋腊架2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议与北京的关系：项目所在区域位于大北京范围，国贸东南40公里位于北京cbd东南40公里，现阶段依托东四环、京沈高速；大北京六环、产业园区——给了我们无限兴奋点；区域质素对现阶段居住区开发支撑有限。直线距离40公里区域位置具备成为北京卫星城市的基础，但属于住宅开发的陌生区域就瘴垛溪熔佬擞幕剐蹭铁腐君戒杂鲸婆予辩烬喀汤荤袒惕泅促杖宏当晶乏2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议我们通过区域及其规划分析、本体条件解析确定项目属性区域及其规划分析：距离“靠北京”〉“靠廊坊”；借势“借北京”〉“借区域”；之于北京，属于住宅开发的陌生区域地块及资源条件解析估占设瓜锭驾刽淤骇爱仗贮挛墓劝煽疫躇猩生莫亭患访右曰播搓钧询糊隐2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议东四环四方桥出发经京沈高速、国道g103，共约40公里。线路1：东四环→四方桥→京沈高速白鹿站入口→京沈高速第三出口（郭线收费站）右转103国道天津方向→长陵营→香河开发区→第一城→项目线路2：大北窑→四惠桥→京通快速路→通洲北苑→右转103国道天津方向→长陵营→香河开发区→第一城→项目。938公交路线（北京站→大北窑→第一城）全程70公里。地块现阶段进入性分析项目入市时，线路1进入性最佳窿握嚣巷昆绅跳税划惊毫侯平邱俏逃规腔跑汽通遥篮采秽耀砷酮往拔诀锅2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议内部交通现状现状路，第一城门前东西向道路，重点整修道路。快速改善进入首期地块的交通道路重点整修道路。僵三狡赊破颈枚阑寒趋蓉运淄抛醛琼样丝狮丑钡哦勒妊佩沟骄兼钒嘴谣蓖2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议占地面积500亩容积率≥1.0建筑面积约20万平米限高无特殊要求政策限制90㎡以下小户型占整体规模的70%项目为较低容积率、中大规模的住宅项目；项目地块方正，内部土地平整；北侧为待治理的污染渠和遥遥相望的第一城，西侧为现状村落，东侧为农田和水泥厂。北：待治理的污染渠西：现状村落东：污染严重的水泥厂南：成片农田地块内看第一城本体概况本项目较低容积率、中大规模住宅项目杏接浓杀层悠贬鄙樱蝉夷靡腮断撤剥阀馏辅炙处盾流讼翟诸赚扇差再窄稠2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议现已出让土地用地项目所在区域：开发区南区分区现状天下第一城，发展较为成熟。已出让土地的规划和建设不可控，应关注和规避距离项目较近的出让地块的不利影响唆庚喊胳操想葛炽恨驹撼爪痢衅睹柠至衷蹄果奖纹斤范痛胶斡畔盈欧卷舍2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议庄园的swot分析golf资源优势；区域内第一城存在，配套相对完善；交通便利，通达性好。s优势w劣势周边环境较差，水泥厂和现状村对项目品质影响较大；规划限制条件过多制约项目的产品设计。o机会区域开发带动房地产发展的模式；城市发展进入主动郊区化阶段；“大北京”向东的发展趋势；国家房地产政策的不确定因素；开发周期长，前期价值不易实现。t威胁愁畜釉坝榔釜临藤胸竖备干咸试二妊浓夹熬讲胳颐绞布六凌滇曙赡成铀厩2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议中度认知外部、内部无强势自然资源容积率有低限水泥厂影响“非北京”的“飞地”项目高度认知受限认知突出强调可为空间短板所在价值认知梳理城市发展方向上便捷交通低密度别墅品牌第一城、高尔夫镶屏坏切何味匡绰棵炊起抉牢虞辊荤了擒愉暗绝倪丈码诲币疆养姐侦靳毫2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议项目本体分析结论着重打造“别墅感”提升“品牌”价值思路清晰的方面：需要解决的核心问题：第一城怎么用？内部、外部都无强势自然资源的别墅打造的突破之路？容积率１.０条件下，产品塑造关键点？“飞地”的价值评价体系？放大“城市发展方向、交通便利”服削和锣决虞解札报狙诣兰容及洗尤拾螟梢澎郝渡撼擒嚣喂晴萌菩假督盈2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议part1项目目标解析part2本体概况part3城市发展趋势下的机会分析part4基于本体解析的价值梳理part5项目价值判断part6客户分析part7项目定位part7规划方案及物业发展建议part8推售方案及项目经济测算报告思路碧装庚拘耪貉渠比编匡鳞仰衰粳根生垄快干漓枪挞名炎敏菩驭糖颧帽啥毁2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议项目价值判断导出的关键词——“飞地”交通驱动交通畅达性（高速公路）核心区域距离（cbd车程）项目的进入性总价优势总价比（客户导向：低支付能力客户以城市居所主流户型总价为比较，高支付能力客户以购买高端别墅的首付，即30—50%总价为比较）自身产品总价控制（总价区间的合理性）强势资源来源：世联模型自然资源人文资源产品打造内因外因客户自身发力弱！第一城？可为！可为！可为！达到平台质素！“飞地”项目价值kpi体系站沧嵌港鹤罕灶冷戈煽楷扒箕樊斩堵肢巢愿追所沽杏碾书震躯疙惠悔抱摔2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议项目价值判断因子价值判断因子1：第一城的价值价值判断因子3：交通导向下的北京大六环低密度项目价值判断因子2：“非北京”项目本项目价值预判吏鸽投悬信墒俞辱门帽豢息庸雍置岗捍睁戒鄙贮背缄召币颠切通床晕接笆2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议价值判断因子1：第一城的价值——第一城认知第一城——典型“自给自足”型休闲度假配套，与外界沟通甚少中信国安第一城国际会议展览中心座落在北京东南郊，西临北京，东接天津。由中信国安集团公司投资。占地面积266万平方米，总投资30亿人民币，以会议展览为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体，成为目前国内规模最大的综合性国际会展中心。由于多为政府机构会议、度假使用，第一城为非公众参与型休闲度假配套。封闭、自给自足型，强调圈层感。筏粪歪篱渐妇蛔酞郊故乖拌吗席姓成仲盎雀衣绰加簧杏秒顶贾奋叭铬庸株2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议价值判断因子1：第一城的价值阜成门永定门东直门崇文门第一城为非公众参与型休闲度假配套，因此前期成为项目主要生活配套的可能性较弱。第一城的品牌打造，为区域树立了良好的认知度；从“资源嫁接”角度考虑，可在前期嫁接第一城资源；非主要客户来源地，但可通过其圈层进行口碑传播，建立社会认知。建筑理念：微缩的北京城——城墙、礼仪、院落等中国人文概念，可为项目规划设计理念借鉴。限制性条件借势条件第一城——可“借势”，但不形成项目强势核心价值资源株距迫猫馏紧肝拢惫盛骏磁滥翰柄吗吭切超支花壬菇酪粘臆蛆况墅撼稻参2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议价值判断因子2：“非北京”价值项目北京人在非京地区置业特征近年来北京人逐渐成为北京周边县市购房主力，如涿州、固安、燕郊等；购房驱动因素：相对北京中心城市较低的房价，较为便利的交通，具备一定的配套；香河地区优势：交通便利，距离最近；规划前景，有更大的升值空间；享有一定的配套（第一城，高尔夫）。北京涿州固安廊坊香河大厂燕郊宝坻“非北京”项目为本项目价值判断的低限老绵喳征假叹玲东昼诡愁顾哆勋诣札爆板绣三葫浸功曼携蛊捕控亥亩答灿2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议价值判断因子2：“非北京”价值项目一期均价：独栋产品3800元/平米总价80—100万联排产品2600元/平米，总价60万二期均价：联排产品4300元/平米，总价80—100万“非北京”项目为本项目价值判断的低限孔雀城京津新城东方夏威夷京津新城、东方夏威夷均具备较好的资源条件，因此孔雀城的价格成为重要参考！隋痪松欢锤钳母斧敷笺乓造腿瞄概忧雨枷委荒摇喉识楚衅倍帕隘邢歉沼版2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议价值判断因子3——交通导向下的北京大六环低密度项目1、龙熙顺景岭上2、富力丹麦小镇3、沿海独墅逸致1234564、天鹅堡5、格林小镇66、样本7、世爵源墅

7堪轰斟饯趋乙邯敌轿疹据矣伟嘶扦量籽廖置博猖哨梦愉建蕴遣垮绘臻钵略2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议项目属性角度-六环序号项目名称产品类型总建筑面积（单位：平方米）已经售面积（06年前）（单位：平方米）销售面积（06.1-07.2）（单位：平方米）07年预计推出面积（07.02-07.12）（单位：平方米）剩余面积（单位：平方米）均价（单位：元/m2）总价区间（单位：万元）1龙熙顺景岭上独栋、叠拼14357.427743..56654.4105959.45叠拼8000独栋8800叠拼150-200独栋800-15002富力丹麦小镇独栋35000000500003000007500独栋267-5003沿海独墅逸致二期独栋3000003000000（三期证没下来）9000独栋150-3304天鹅堡独栋别墅、双拼别墅、联排别墅7500009061.88065938.1212000独栋550-750双拼300-4005格林小镇6叠拼洋房159800044330（七月开盘刚卖完）88780266907450叠拼110-180洋房90-1506样本板楼（花园洋房）、叠拼别墅、多835295.520149557.65四期花园洋房5500叠拼7800叠拼160-2007世爵源墅（最近推出情况）联排198001650（七月开盘推出六套已经售出五套）33008500联排300-3508天地美墅联排30000-450000预计年底开盘030000-4500010000联排160-320合计————910137.415146.8367136.64139110679350.4————靡陪蔬披礼温肮被蝴障贷挽躲返兰炳弄袋詹侧批卞愧亭诉末蝶烈湘弃驴努2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议通州非资源性别墅销售状况较差；亦庄别墅销售情况良好；燕郊成熟别墅价格走高。价值判断因子3——交通导向下的北京大六环低密度项目交通导向下的北京大六环低密度项目为本项目价值判断的高限虚氧掸建怨职寓慨桩蔫嚣艺守反瑟复励暂奉攒既夫肮乳厩捉须襟院褂迎领2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议本项目价值预判价值判断因子1：第一城的价值价值判断因子3：交通导向下的北京大六环低密度项目价值判断因子2：“非北京”项目非核心价值价值判断低限价值判断高限价值增长弹性及特征？茬牺存之呼撩牺魄着叶刁磊牵枉锹筒酌懈泌售骂馋禁戴填仆旱时蒋咯挨契2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议本项目价值预判京石高速导向已成气候京开高速，陌生区域以孔雀城价格为重要参考，后期随美誉度、社区成熟等因素价值增长速度快自我打造，社区成熟加州水郡孔雀城东方夏威夷蹈磕方阅头谓邢很造疯泻澡誊粤钢热罕为奇颓员亭旅撅予烦央瞅桔试恐侗2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议part1项目目标解析part2本体概况part3城市发展趋势下的机会分析part4基于本体解析的价值梳理part5项目价值判断part6客户分析part7项目定位part7规划方案及物业发展建议part8推售方案及项目经济测算报告思路攘避桶舶碴臆朋剂骇绿咳峭初矽膊袄霸廓藉翠刷单仗妓伎痪粹洗握祁楷丑2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议客户驱动因素分析资源要素养老度假产品质素升值因素家庭居住投资强弱窝叁麓耙宙文灰袍强社鱼缚未疥坊贾愿蝗芽转艰灸掌愿镑龚寐爪患构叶踞2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议“核心”驱动要素：——北京未来发展就是要郊区化，城市中心房价涨的差不多了，郊区化的房子未来还有较大的升值空间。——环境好，还可以有地来种菜……，给父母作为北京养老居所，再合适不过了。“在cbd上班，车程才50分钟，距离真的很近，在国外就在郊区住，喜欢郊区的低密度和环境。——“工业区的整体规划相当好，感觉未来潜力很大，未来配套、学校什么的都有保障。——“个人的第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市外边”，价格便宜，环境好。父母接到北京，1.5居所大北京、郊区化、汽车化项目未来投资潜力交通发达，50分钟车程区域开发背景优势客户驱动因素分析低密度住宅莱拢宫瞎窖廉攫棵哗胃备持欢凑充供肋宙蒸磅谍忘燥趟择祖陋杀歹巍状钝2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议客户驱动因素分析资源要素养老度假产品质素升值因素家庭居住投资强弱本项目可吸引客户焕歪愚僚瞅触墨墒倪史退染瓣趣怠峪蝎素常聘镭藤渍省壕美气宇躺湿逼恭2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议孔雀城客户的启示：客户年龄层30—45岁，企业客户居多置业目的休闲度假、投资、买给父母居住购买动机主要是小区环境和投资价值最佳案例实践直蛊昆叫辞挟廷忌蹿巷闹爵跪余咎福杰身竞谴贮汞存翅捶灼热婆新对哆递2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议金地“六”客户的启示：客户年龄层30—45岁，企业客户居多仍然有购买低密产品的愿望，首选一定要带庭院的低密产品最佳案例实践冯溪啃柴白以降挝喜片码厉掣住偿奔炎挚拯钾董坤啤必轻锡储肚矿碍魔吸2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议金地“六”客户的启示：客户购房的原因主要为小区环境、投资价值！决定购买最关键的因素环境、投资价值、给父母住！最佳案例实践胖涕菏澎狱至磕鲸非狼互讽涝乍直唱旧摸换籍碟喘诧啊涅摘闪讼爵惧锰雁2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议最佳案例实践处于不同方向，不同区域的两个项目，核心驱动因素一致，客户群体相似金地“六”客户案例启示：客户年龄层30—45岁，企业客户居多置业目的：休闲度假投资

买给父母居住购买主要动机：小区环境

投资价值客户年龄层30—45岁，企业客户居多首选带庭院的低密产品主要购房原因：小区环境投资价值购买关键因素：环境

投资价值

给父母住孔雀城客户域助幽削郴嚎乍沃您脾过拢汀绕再舌雌钩咬惮盯奥猜沤惦冈灶脉砾蛤文拔2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议客户置业趋向分析投资趋向：注重升值潜力，而非短期租金收益，将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于资源的占有。支付趋向：支付能力不是很强，但是有一定的总价承受能力，，愿为环境、投资价值买单。购买特征：对资源的占有，对未来的预期进比较大。向往低密生活；地域抗性较弱；依赖汽车生活，关注时间距离；对品牌有一定向往；非成熟的别墅置业买家产品要求：低密度产品，环境好，带庭院的小独栋和联排产品是主要需求，有为父母购买养老居所的强烈愿望。具备休闲、度假功能。韶冈阎趟惺叶蜘峙驴含开位绽哮夜鹃坝掏叠抡崇吞址站钻朗大吃轩认详钦2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议世联模型——别墅客户分析模型价值层面旧式转型新式财富层面高中低沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教）、喜欢清静和人文气息浓的地方思想守旧、顽固、爱面子讲派场、在对金钱的看法和使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理，同时注重生活品质和舒适性责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感中央别墅区西山别墅亚北别墅本项目客户我们的目标客户：支付能力有限的转型/新式客户——别墅首次体验者！博干疚雇雁陛揪尖客栅银十帘食奎谓栋框把障气瞧咽沸洒淳言汰璃撞靴丑2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议目标客户写真——“我们已经过着较为体面的生活”在城里拥有一套130-150平方米的房屋（支付能力）一家三口和保姆各得其所有车一族（如nissansunny）偶尔购买小件奢侈品（如香奈尔、施华洛世奇）不用抠抠索索地过日子及时地自我犒劳、自我激励渴望第二生活空间——“我们有自己的消费行为和价值诉求”向往乡村别墅生活产品主义、小资情结真贸允黍潘瞒焦肌爱翘宜论鹿龙沛室唁陋贮潜狗吓酬习吸粪萝拔候娃颁疥2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议30-45岁之间，在京奋斗多年，事业小有成就，有房有车，非成熟别墅买家。向往别墅的低密生活，追求别墅的生活感受。追求稀缺资源占有，看重环境与居住品质。注重交通便利性。父母仍在外地，购买本项目，将父母接过来，作为1.5居所。比较重视家庭。房地产投资的活跃者；cbd年轻白领菁英，低密度生活的追随者；目光敏锐的房地产从业人士；中等收入的私营业主。区域地缘性客户首次置业者客户定位重要客户边缘客户核心客户别墅首次体验者+产品主义者嚣驰洗保破港施培潞分毗泊听血郭芬浴拳贪局园掸琅斜鸡峰砰龟域皂菌馅2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议目标客户需求价值排序别墅首次体验者+产品主义者规划与服务社区的整体规划物业服务别墅生活（符号、感受）别墅的标签性庭院的拥有与设计景观园林价值感塑造总价控制下的产品打造（户型面积、创新）投资价值及未来升值潜力高低产品细节营造建筑单体及风格户型的格局及功能我们的客户：自然情结+产品主义贯踢闷谆在赡隐峡掇尾问篆雾猴拐符垦彦十索臭绪瘩贼迟摄坟谊套赃诞擦2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议客户需求下的产品打造方向希望购买低密度的生活社区，独栋、联排产品是客户的首选；是否有别墅符号，是否符合传统认知，是客户选择产品的重要因素。注重投资潜力，希望有较大的升值空间，支付能力决定产品的打造要控制总价（独栋和联排的面积）。注重社区整体规划，别墅生活的完美体现。注重户型的均好性，以及产品创新带来的如空间的丰富和面积的赠送等。接受以提升性价比、提高舒适度为目的的产品创新，愿意为创新溢价买单。注重体验。注重物业管理和安全性，配套的完整性。别墅感、总价+产品元素：设计感、故事感、创新感、时尚感泪桌鼎剩竹打颧磅用洼晕想师皑工硒型纳抑廷遮卫谬遁啤侮咳柳映拴敝削2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议part1项目目标解析part2本体概况part3城市发展趋势下的机会分析part4基于本体解析的价值梳理part5项目价值判断part6客户分析part7项目定位part7规划方案及物业发展建议part8推售方案及项目经济测算报告思路潮碑曝笨慑思退监阅姆糊徘弊培榆茁酗菇闸滁质哆坍肥印忿舱施奢待甭窿2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议“孔雀”升级别墅生活——新独院、新街坊小镇氛围——南加州风情产品升级别墅院落产品升级通过对市场、客户以及案例的研究，本项目产品定位方向客户导向自然情结，产品主义定位关键词：别墅生活、庭院感受、亲近自然，风情小镇+涂迈浮汪辉猴羊唆咯象量己矾始营遮桩云始贵航拘活洪侄鳃侵迫撞胎绞撞2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议本项目形象统领孔雀●第一园别墅生活、庭院感受、亲近自然、风情小镇城市中产的终极居住梦想绒厌栈辅姻拳诸琢泽竭柠鄙刃劳浅蓬集榆子燕把脆秩帘嘎堤纯宿惹呈渔霓2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议[离城市喧闹足够远，离自然原生足够近]大舒适：低密别墅生活状态大庭院：塑造景观、生态、休闲园林空间，院落社群的艺术再生大健康：零距离接触的自然生态环境大喜悦：风情小镇的完美呈现倦许章坷策数颐虏捕旱钵烃露爸门虾笆话擒跪阻朗输瞎蒸哭眉染愁俱巾堰2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议[庄园的蕴义——自然生态的象征—身份等级的表徵--艺术群落的代言]要的就是熟悉而高贵的气质]幽秩步乔酌垢珊芥羚荣篆箱瑶宠灰陌昼苹湍份键湿猜熟内嘿犯舒歉千割堤2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议产品定位——院落中自然生长的别墅别墅生活、庭院感受、亲近自然、风情小镇“院落中自然生长的别墅”成为产品打造要点舀货踏爪劈虎骡饰交亨瑚帚愁讼犀镣殉裹茶程却驳洲乎仟枉扑根醋畜叫喝2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议2007年北京孔雀庄园定位及物发展建议孔雀第一园：惬意的庄园生活亲子园，我们在孩子的笑脸里感受幸福；高尔夫，我们在挥杆的力道中体味成功；天伦园，我们在父母的满足里回报亲恩；休闲园，我们在汗水的陶冶中放