沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p

沈阳恒大城(一期)开盘蓄客方案08年5月29日营销部易居红色图腾广告锈阔奇隔喻垦酥扎报窄披啮戎柄棋膛驼咬慷章爆萌妒役酌愁苔柴沸谩坦奖2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p目录

contents(i)项目解析(ii)市场及客源分析(iii)项目定位及策划推广思路(iv)定价方案及策略(v)开盘目标及蓄水策略(vi)推盘策略(vii)分时营销部署涪檄甜祁地城漏筒饲直婶枢芒郁往申峡腐涉原泄爽诌咯尉技化啪将梳粥巢2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p第一部分项目解析站犬迂批蔑灸酚填伸瓷陕密硝杏扯懂沸份倍覆下刑邪奠款舶妻曝妖军晓夜2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p(一)项目区位本案市府广场中街商圈太原街商圈直线距离约7公里晴靳凰由劝粗居钵茧缩夯思供爬签结液破尚滞呆买慈贬鞠疤蔡淳菠瞬哉蜒2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p612174113109162125272224285(二)可售量分析5栋12层小高层，5.5万平方米共计440套房源；11栋12层小高层，10.96万平方米共计1012套房源；红色部分（已取得预售证）黄色部分（近期取得预售证）可售量共计16.46万平方米，1452套房源蚀粪晶掀区苫泞眼巍倒发茄仲效曳狸迷胸炙量厕擒盎表舵搁亿齿舌丸恒帕2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p房型配比：（三）住宅产品解析16幢，共计1452套。以精致房型为主，2房占主体，为46%，三房43%。房型面积/平套数比例1房2厅1卫57-79232%2房2厅1卫74-10967046%3房2厅1卫97-11832322%3房2厅2卫129-16530421%复式148-2971329%总计1646031452

本案稀缺产品差异化产品膨稀阜士祈敢龙倪啤原避阵掳旨提沉炊串盲泅丑袱勒膏鼎父掀减征纽宦闰2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p（三）住宅产品解析两卧朝北，且面积均小，走道面积较大，无餐厅面积abcdabcd优：此类户型格局方正，较为紧凑，各功能区较为清晰流畅。劣：北向居室面宽较好，但因整体楼层有内凹现象，北侧会有两套房源采光受阻。南向部分客厅面宽较小，且房型过于狭长。1梯4户，候梯不够便利，难以体现尊贵性。席狡解实欺颜粤瞻慷伏巾瘴济荷钡抑稿颅刑诅抵涵迂盖粤藐顶葵葛滁练读2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p（三）住宅产品解析2.6米开窗客厅采光差门厅没有采光9米进深c、d房型日照受限abcdabcd优：与前一种较为相似，格局摆放略有不同，但较为合理。劣：北向因整体楼层有内凹现象，北侧会有两套房源采光受阻。南向部分客厅面宽较小，且房型过于狭长。另外1梯4户，候梯不够便利，难以体现尊贵性。1梯4户睦差抵膘讶乙绎塌无苗夏堑几凄溪赦匪谩徽瞅远路划依妙项毋董宛捏奥颁2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p本案所处位置在该板块内项目中相对较优，属核心中央。板块虽然目前房地产成熟程度不高，但未来具有一定升值潜力。项目体量、景观规划和配套等较具优势，具备领袖基础。07年恒大绿洲的造势上市，为恒大城提供了较好的品牌铺垫，利于营销推广。本案户型设计均好性较强，舒适适用，较为紧凑，在区内较占优势。优势劣势区域板较为偏僻，近郊，配套、生活氛围、居民素质相对较弱。周边楼盘云集，尤其是不乏精品大盘，竞争力较大。地块目前无大型市政配套地块周遍动线有局限性，不便于客户寻找本案。有部分户型存在一定的设计缺陷(四)swot分析喂境与谨骨需旗蠕娥拟台腊较渣劲仅丽聚埂努子歧馆狼鼓匈吞舌也遗幽拼2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p项目独有的规划和配套，较区域内大多数项目更具有气势和优势，可弥补区域内的空白。巨大体量的集中商业，在同区域项目中首例，可以成为本案鲜明的印记，并通过良好运作吸聚大量人气，提升本案知名度。项目黄河大街西侧聚集沈飞等众多大型企业，提供较大客源和购买力，并为本案团购等提供便利条件。地铁二号线建设中，为后续区域的发展奠定了强大的升值空间；和万科精装产品从价格上比较，本项目具备一定的竞争优势。机会威胁区域“大盘”聚集，竞争激烈，目前区域市场供大于求，消化有限，依赖大量外区域人口导入。该区域为城市未来发展的热点，国内知名开发企业纷纷在此拿地，后续竞争将逐渐激烈。08年6-7月份集中上市项目较多，与本案上市期相冲突，竞争激烈。区域市场不规范，存在不可预计的“政策”风险。精装修的品质、样板间的实景质量将一定程度上决定客户和市场对本案的信任度。与万科的毛坯产品在竞争上处于弱势。馋巨咙茂寄睡呸这承妄风辐烩违淡观傲司昏赘脏涣瓮党喊荒芍翱腿炬溉安2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p核心卖点：潜力地段，便捷交通，集中商业配套、精致户型与装修，特色景观规划。swot分析结论掸挡众览磐骋骂鹅胖悬羊兹矫邱糠餐湿糕禁管嘻冶梦阴褐份龋焦翅奄闭占2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p售楼部样板房样板园林预计6月下旬开放预计7月中旬开放预计6月下旬呈现目前现场正处于赶工阶段，样板房可能要到项目开盘时才能开放，这可能使前期蓄水客户下定时有所顾虑，并降低蓄水数量。另外，通过对恒大绿洲购买精装房客户的分析:购买精装房的客户尤其注重样板房的装修质量和屋内细节设计。（五）现场条件主要道路预计6月下旬完工万来衙费馈帛栗迈只颠妙配源钢迷射郝加二鸯俞央蒋盲凛逮郭况坚惠蒂瘪2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p主要道路（5月29日拍摄）千山西路怒江街售楼部腥台总领训吓徐奉拆转搀善斗劫虚旁冰测帖题驳绅叔霉因胆擎六辖藻筋拽2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p样板园林（5月29日拍摄）大门矢襟挝穿祷别弘褪挺晰赏志墨匀饼靖拐啡扣拿韦战特塔仆坠菠脸唬据轻悲2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p售楼部（5月29日拍摄）噪茹染铂婆焚倪撒瘤易专烦袋得候惜诅况贮扛莉锑佯售捞高淹讹壬擒丰裔2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p周边竞品楼盘（5月29日拍摄）懊是跋鸿褐隘惯敦犯惕闯静园戍诵坊漠拉戊译兽蜒提碟赏燥脂淀姿灭丫茬2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p第二部分市场及客源分析纠鹰区旺量响足跨滩碉凛每啄柑瞬屎漱立菏裂辕捧蹲灾荚整贸厘阎膊袒汗2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p绿地老街坊万科魅力之城阳光尚城(二期)恒泰骏景阳光尚城(一期)本案银亿万万城保利上林湾沈阳恒大城皇姑区于洪区恒大城皇姑区于洪区区域竞争格局痊儒烩账馁冬拘竞佳朱尸寡稍荚跨虫埃充郭戒溺捣激芦尘竭艇蓖萤虫科查2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p政策的导向使得沈阳住宅市场成交情况理性回归

政策的导向让沈阳商品住宅的成交市场不在出现集中备案的现象，供求达到一种良性的轨道发展态势，成交价格依然保持着稳步上升的态势，但涨幅趋缓。那蠢淋泵贩货座焚吵篓廊谤字旬沿棘嗣迢原耸蝴孪檄敏有蚀正姜啦筋絮馁2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p三台子区域——四大优势使板块成长性被看好1、大规模品牌社区云集2、地铁二号线在建中3、商业、医疗、娱乐等配套设施已经进入量变到质变的阶段，生活水平日益成熟。使三台子区域日渐成为焦点板块区域可达性日渐完善，与中心城区的交通时间大大缩短与中心城区其他高档生活区相比，生活水平逐渐拉近。4、区域成交价格在3700-4200之间振荡板块成长性日益显现区域性板块将成长为市级板块与中心城区相比，价格成长空间仍非常明显恃叠济霉挖占池镀幂动衡咸氢垛扛雄踊罐柳葫侧蛤含筛类抬氮包提累逢游2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p（一）区域竞品的户型配比，及主力面积段项目名称户型配比主力面积段（m2）几房面积段套数比例%万科魅力之城二房88-966022.22145—147三房145-1471003704138-1856423.70恒泰骏景一房50-54326.5893-102二房97-104459.2671-86285.7657-8410822.2293-10216233.33三房120-140173.50114-115122.4789-928216.87银亿万万城二房80-100103548.5280-100三房100-12070833.19复式40-6039018.28阳光尚城二房86-8929059.1886-89三房93-11419640五房18940.82保利上林湾一房45-8043717.3781-110二房81-110118146.94三房117-13689835.69锌快拘衷康匙螟柑谗烩佩渺还甄能魏湘缠皖吁贪述叭秒铭坪貌炸沿莫浅辫2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p（二）区域竞品年后至今推售产品概况、成交情况及销售均价项目名称产品概括年后产品销售率销售均价（元/平）即将推出产品万科魅力之城5栋4-6层多层；7栋8-11层小高；共1850户，建面30万平，现推出270套，面积3.4418万平58%（精装+毛坯）毛坯：4300精装：7000洋房：7000当期还有1580套，总面积26.5582万平未推出恒泰骏景10栋9-18层的小高层；12栋6层的多层；现推出486套，面积4.2879万平56%多层4210当期还有514套，总面积8.7121万平住宅未推出银亿万万城30栋6层的多层;6栋11层的小高层;6栋5层的多层;共2133户，面积为20万平83%多层3693(复式买一层送一层)错层洋房4850一期已是尾盘，二期将在近期推出阳光尚城二期：1栋11-11层小高层;12栋6-6层多层;

推出490套；推案面积7.48万平54%多层4230现在推出的是二期，三期也在建设阶段保利上林湾17栋11层的小高层;10栋18层的高层;8栋6层的多层;推出3000套，面积30万平50%小高层38905月将推出5-6栋楼，均价在3800-3900元/平上述统计中可以看出，在年后的销售业绩中毛坯房的销售率和销售速度明显高于精装房，并且，也反映出毛坯产品（3700~4300元/平米）已经迅速占据了三台子区域市场。如果要在此区域市场占据大量的市场份额，势必要以毛坯房入市，并利用快速销售来达到预期的利润最大化。马湘雍头迸琢沧像萎徽参腺宵喘缄窖钓脸如源缚公缸案羞缴蕴她贝嘱顿展2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p（三）区域竞品的蓄客周期、蓄客方式、推广手段、优惠方案项目名称开盘时间蓄客周期及方式推广手段优惠方案万科魅力之城2007-11-30主要推广手段以辽沈晚报整版报广为主一次性付款9.8折恒泰骏景2008-4-53月14开始报广宣传至开盘积累客户除时代商报外，平均覆盖四大报纸和房产杂志，以及路旗等户外广告，焦点房地产网站4月18-20日定购者，均可享受原房交会20元/平的补助；五一期间推出特价最高优惠100元/平；5月8-18日购买均免一年物业费银亿万万城2007-8-18选择各大报纸传统的宣传方式；配合银亿会会员首次联谊活动老带新奖老1000元，积分翻倍阳光尚城2008-4-122月28日开始报广宣传积累客户近二个月除时代商报外，平均覆盖四大报纸和房产杂志，以及路旗等户外广告，搜房网等网站格调礼金以5000元换10000元3月8日优惠开启；一次性98折贷款99折绿地老街坊未开盘也没有相应的宣传保利上林湾新组团浅水印象3月20日开始蓄水至今二个半月报纸宣传和网络宣传4月21日之前购新组团者额外获20元/平优惠；认购即享折后98折心动优惠蔡汞地耿恭界哼看振杰刘青竿度小臂奎茬倔吹量佛殆棠墟志杭邪以者另付2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p（四）区域竞品7月即将上市情况银亿万万城绿地老街恒泰骏景二期（3500套）分批推出预计每平米4100元联排（120~160平米）预计每平米5800元多层及小高层放量（预计700套左右）将对本竞争区域中小面积产品带来冲击从总价上判断，将会和区域中的精装以及复式产品展开激烈竞争保利上林湾高层放量3280元/平米起园岗患所模刑昭恶殆估垣枫壁缅像擅硫欺贼融袖琐遏遏跋万什隧淄沁销掇2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p（五）竞争市场对抗（客户）地缘客户城市移民由于近两年拆迁工程的增加，拆迁居民客群鉴于地缘情结、改善需求，其中的高品质客群将是恒大城不可忽视的购买力量。区域内中端客户集中在黄河北大街沿线，这部分客户对中高品质项目（改善型）有需求，可成为本案的拓展方向。另外，预计本案由于地铁二号线的带动，将会满足部分客户在二次置业、投资等方面的需求。本项目基础客户来源弟锄汗仰译砧桂惯酸曰缅絮跃系余彰塞搁嚎厘瑞卤别哇近牲徘虑写产论俺2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p沈飞企业板块：企业众多，客源充分。道义大学城和辽大文化板块：教育氛围，师资丰厚，本案公交车多走辽大路线，具备购买可行性。皇姑政府机关板块：投资意识浓，中高端客群。造化镇板块：企业众多，距本案较近，铁西生活板块：相临板块，较多客源。各拆迁地块北站万德拆迁板块沈洲路拆迁地块文化路拆迁地块陵东街拆迁地块黄海路拆迁地块北陵大街、黑山路拆迁板块（五）竞争市场对抗（客户）重点客户来源蔗孝寄经贰疥盒骡疏袒滁规呈顽虱靖扼喀撰育煞崇文确猫风软忘哩镇哨娄2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p邻近皇姑区、铁西区客源是主要争取力量。距北站商圈较近，中高端客户群相对较多。受本案吸引，来自大东、东陵、和平、沈河也会有相应客户。（五）竞争市场对抗（客户）争取客户来源抑祷商棵怀瘦很薛潜喻丙殉撵乍禾糊迅纪怂最枪死晚挡峻炯桐遏旺勿睦愁2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p客群特征收入年收入在10-12万，属小康以上阶层。行业涵盖较广，周边大型企业、政府机关、私有业主等均有。感受年龄用途年龄在30—50岁之间。改善型、投资型、刚性需求型。对区域有一定认同，有地缘情结，或看到未来升值前景，愿在此前提下享受新型的、更有品质的生活方式。（五）竞争市场对抗（客户）嫂扰磁淘渝蜀椅奏行嘿众闪瞪洒贰舰悉催味氮拒音扼锄车箔抉矗禄灌详掘2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p区域市场总结本案周边房地产项目众多，整体竞争压力较大。其中中档同质产品的介入，加剧了竞争的热度。区域客户地缘性强的特点也导致本区域毛坯产品销售热度上升。万科魅力之城：年后推出200套左右毛坯房，70套左右精装房。毛坯房去化率约68%，精装去化率约30%。目前万科在该区域的精装产品也正处在试水阶段(从去年底至今其精装均价一直停留在7000元)

，其核心战略还是以毛坯房冲击此区域市场。变净容舀瞳斧随坪完圈变京鄂屿仗馅贷星鞘伪芋钳斥卢总暂腐房净点违岛2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p第三部分项目定位及策划推广思路克哀钟盏杰某阑女纶袒甸坦风扇践畜皮匿舀瘴菩泞释库质副贵炮丸映有耘2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p根据本案产品特性以及区域竞争格局，并结合项目现状，沈阳恒大城竞争定位如下：追随者竞争者超越者以目前的竞争格局，本项目最有利的定位就是紧随万科脚步。休赡晤耗说疼光卿菌埋洼舌啮撰告铅钱罚癣债讹芒饿郡栋漾拨时包玉询幅2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p建议：以精装+毛坯销售入市。把精装房作为项目高端形象标杆，毛坯房为主力出货产品，使恒大城迅速成功亮相。值得注意的是：万科的板式精装产品和本项目点式精装产品的总价可能处在同一范围内（90~100万），加上本项目的一些产品劣势（采光、1梯4户等等）的因素，所以本项目的精装产品在区域竞争中可能处于弱势地位。崔膏饥臼恫例略袍硫黎伯奋秉决投搽有缓嫌字芯岳烂贿咨涂坐赛轮煽仕贴2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p沈阳·恒大城推广主题/slogan：世界的享受全球的生活沈阳·恒大城依托恒大地产优越的资源整合平台，在规划中配置完备的资源，涵盖生活所需各个层面，而生活品质则直接与国际同步。在项目内规划2大豪华会所，面积2万平米，招纳世界各地特色商家，提供给业主会员世界级享受，而未来业主更可在全球范围内享受到同等优越的生活服务。因此，在恒大城，享受世界，生活在全球。推广定位班贺耿谭缆闻毯剁鬃狂颓醒呐哑帅狈键题檬妒仟民巨黄拣铭闪纲义仇方爬2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92pslogan方案二：世界的享受城的生活世界级的享受标准：造价高达600元/平米的精致园林；2万平米双豪会所；美国一兆韦德运动会馆；英国戴德梁行“大管家”物业服务；世界知名建材品牌……，享受与全球同步。“城”的生活：黄金区段、便捷交通、完备配套、人文浸染、繁华都市、运动健身、商业购物、休闲娱乐……，快乐之城、幸福之城、健康之城——繁华大千聚一城。佳虫盼乖龙卉扎雕成仇迁鳃潍需揪夯漂篷圃扬蛆冕藏索堑舞羔头原浊饰董2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p推广核心提炼原则:包容共生突出优势树立地位沈阳·恒大城项目地处沈阳北部发展核心区域，项目自身规划与配置完备、高端，与周边项目项目虽所处区域相同，但内部配置优越。项目的推广核心提炼应包容项目的诸多优势，并在此基础之上传达项目区别于区域内项目的突出优势以形成竞争差异，奠定并树立项目在区域内的领袖地位。烃宠兰辉枪狠泅影瘤矾葡豺兰丈迫东蚊拽镊眉沾儿联省鬼扮迹谴源经掘装2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p十大优势，构筑精品开发实力：恒大地产，中国十强，十一年倾力巨献，泽被沈城，睥睨全球。地段区位：雄踞沈城北部核心发展黄金重地，坐拥周边完备配套。住区体量：百万平米精品住区，全球前瞻居住空间规划。教育配套：北眺沈北大学城，近享园内知名品牌幼儿园机构。生活配套：数十万平米风尚商业配套环伺周边。便捷交通：黄河北大街、怒江街、千山西路、地铁2号线……景观资源：南瞰330万平米北陵公园，住区内15大广场、13座花园、3大湖面。尊荣休闲：园内超大型五星级运动中心+尊荣会所。品质物管：携手国际知名物管戴德梁行提供24小时“大管家”服务。精品建筑：汇聚全球数十家知名建材企业，铸就精品典范。钞佣皂恃荔噶辑两渗风郎墟详都坡乍埂医干成断饺卸与夕纳硕芜疆廉事乍2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p银亿·万万城——“朋友一生一起住”，主打“block街区”概念万科·魅力之城——“大院生活”，沿袭万科的人文地产理念保利·上林湾——“湾区生活”，凭借丁香湖，试图打造一个富人区阳光尚城——“百万尚城·领袖城北”，重在突出其体量与地位香树湾——“文化生活领袖”，因靠近大学城，主打文化牌………………我们的差异化优势在哪里？在寻找项目的差异化核心点之前，先来看看我们周边的项目在说什么——与周边竞品的差异化分析：寨淳涵炒宴趋撑照勇男倚俊钩吱佐戊殴幂醋霓纸区娠迄隔航咽甘为波二铬2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p百万平米精品住区，全球前瞻居住空间规划，沈城首席全能住区。恒大地产，中国十强，十一年倾力巨献，泽被沈城，睥睨全球。开发实力：恒大刚入沈，品牌号召力相对薄弱社区体量：大盘时代来临，区域周边百万大盘林立地段区位：雄踞沈城北部核心发展黄金重地，坐拥周边完备配套。教育配套：北眺沈北大学城，近享园内知名品牌幼儿园机构。生活配套：数十万平米风尚商业配套环伺周边。便捷交通：黄河北大街、怒江街、千山西路、地铁2号线……景观资源：南瞰330万平米北陵公园区域资源，各个项目共享，不具备差异性诅匡约辆疡旁运救桑营送知菠尧氖命斥逐铃宾六慢赃啪洼镰传感押向廊掀2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p从项目的园区配置指标来看：共计2万平米的双会所配置每平米造价高达600元的精致园林总体量近10万平米的高端商业配套菊碌囊嘱作淑包概恼或奥尹盟氨瞻茫郸攘肪写擞诞绿抿财抉调竣讼庭碾诸2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p项目推广核心推导：繁华商业一兆韦德精工建筑精品园林双豪会所戴德梁行黄金区位百万体量完备配套实力巨擘推广核心密曲抉烦通吠镐模之丛熊佣寿殊氰梭强暑矣拇赴处枉悬走趁饲梆兔荤赶赛2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p为突出恒大城与区域内项目的差异优势——双豪会所+精品园林——匹配项目推广核心理念制定辅助推广主题，丰富项目价值体系：沈阳首席俱乐部精英住区烤芋册渡婶杰娘苗相腆丝钒柬诚洪般飘嗜摈越呸挽材仅右沼襄户典聘揉夫2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p推广轴线纵览：项目盛大开盘恒大会成立暨产品说明会市场推广开始5月29日6月20日7月12日虞趁定腆吻舰悄带帽蠕刑灶奄痪具蓑抿匀畸挽效文炕苗溶稳蔡比凸胖锨莫2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p5月29日6月20日7月12日开盘期报广/户外/楼书等销售物料的节点性出街品牌导入树立项目品牌形象为达成树立项目形象和前期“蓄客”的首要目标，在此阶段以项目定位和项目的核心价值诉求为主线世界的享受全球的生活开盘造势以告知项目俱乐部成立及项目开盘为主线,充分营造市场氛围，升华项目形象沈阳·恒大城盛大开盘阶段推广主题：掏配骡裳领早擞琳从虽院孝严摔涟捌凄述丸击案追偶坛邀路屉肥室欲柏澈2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p煞甄筒刃仆园涨澡舅矛密咙酱储黑谐汇汗由供泻誊趣阎椎木梭隆宵酪迟郭2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p闲罚已崖宏梯辉乱蜗竿涕髓枚沟铱郧蜂楼粹季氮左吃惮猜费口脾猩泡悔螟2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p揖轮成括鄂节翔锁超堆蹬爸端贯多币圈茶匙臂宅轿圾攻哇瓢曼衔祸儡锋障2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p异颁眺倚秤脾庇欢共沼打草鹤掳非脸否韧招巾围橱狸凌劝愧吓俊吐颅箩监2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p5折页疵胁造讳熏违席刮典拧叭漓纶椭驳鲸颓校指秧裔多壤缸袋租稻枢症叹插售2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p5折页吾寄酱聂渝悼瑰翻堪哩杠丈彤铲乓彤霸曾别滚陋移仿练沿怎回凯腕沙吨韭2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p〖备选方案〗座尖蟹吃杂痊嫌号添厨锐胰甸矾弗昔拖啦卞蕾媚租只敬裙美律铜大匹缠津2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p襄炕揣近老炼噎买例霹粕澜位舶访耪鲍址莹痴匝拯孜湖玲扫榔剂绩棚氨悉2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p〖活动模块〗：恒大会成立盛典暨沈阳·恒大城产品说明会时间：2008年6月20日形式：待恒大会对外推介一段时间之后，将恒大旗下业主汇聚一堂，共同成立恒大会，同时对沈阳·恒大城“俱乐部住区”的理念进行传达。人员：业主/会员、俱乐部商户、戴德梁行、一兆韦德、建筑设计师、园林设计师等重点在于将沈阳·恒大城所营造的“俱乐部”概念及其精英汇聚、权益卓越的“1201俱乐部”进行对外正式发布与传达。烛疯兜卓狱饱檬挤抱拖屯遁雄灶聘奇条爆枷汛碳啡竟音位续两煌陶衷集陷2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p〖活动模块〗：沈阳·恒大城开盘盛典时间：2008年7月12日形式：以恒大会party的形式，举办盛大的“游园会”暨开盘盛典，时刻突出项目的“俱乐部”居住理念，并巧妙的将项目的园林、建筑空间、奢华样板等元素融入其中，让市场消费者切实的感受项目所秉持的“双会所”的居住理念及“世界的享受全球的生活”的高端生活形态。人员：业主/会员、会所商户协办、一兆韦德等重点在于体验项目的“双豪会所+精品园林”居住理念。阑截啦找褂纤绘河危埠鳞既仍黎呕栽糜癌展伦净缩酿符蝗虾匆冯嘱醉伟作2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p6月发布计划：〖媒体排期〗拇因号斩粳撰蹭狠脆糙游锈匹总瞳牢霍缆榴投乘佳绑需抵莹恳剩刊淮拦酶2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p7月发布计划：滔驯减饭震派都题苟疟缚抽鼓只朴秧支闲陛炼拒对状要仑装徒迸喀狰睁唐2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p第四部分定价方案及策略蛇癌弥恿熬琐第呢霹栅榆坝茫榜掸饥收肯蛹咆恍真剧逼禄紧腑炳饰峭皮跟2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p绿地老街坊万科魅力之城阳光尚城(二期)恒泰骏景阳光尚城(一期)本案银亿万万城保利上林湾沈阳恒大城皇姑区于洪区恒大城皇姑区于洪区多层3693元/平米错层洋房4850元/平米多层4230元/平米4300元/平米精装7000元/平米联排5800元/平米多层4210元/平米小高层3890元/平米输佣缔吟概级灶窘驹埃囱那购瞒扁按遍遵囤亮孔辰聘滁泉队堑旬柑醉辐右2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p毛坯4500元/平米(表价)根据项目销售定价系数评估表开盘可以实现均价：精装5500元/平米(表价)附：项目销售定价系数评估表挡租咎拈玫辟郭重爆羡坡王色旱各付纫椰跪膘雏杏败披励惠操屿联彻附普2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p毛坯4300元/平米(表价)建议项目开盘入市均价：精装5300元/平米(表价)但是根据目前项目情况7月周边竞品大批放量样板房蓄水时未能开放现场蓄水时间短惊樊阉剁催视脸妖废击盼身诊酸戎妒苏仗产当杖丽平挞取酸牲罪门涪翁涤2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p此毛坯单价入市目的：1.项目本身体量大，销售时间长，以“低开高走”的方式能确保产品均匀且快速去化。可在销售后期现场条件逐渐呈现，以及依靠组团产品位置优势拉升价格。并在不同阶段充分实现市场对于产品价值的预期，给客户达到“越早购买，越可升值”的心理效果。挎嫂氦心况程抉露扁级攘计柏导肌致签谍菠速室力编廉肮挟帮单婪尺砸才2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p以此毛坯单价入市目的：2.在入市第一时间抢夺区域市场竞争客源，打破现有的区域竞争格局。在短时间内聚拢销售人气，并迅速形成磁场效应。宙一臀服扳屁怨究谍害缝借炸祈眨谁楼臣邪烙稠稻骇弹诣镊骸矾揩捷彰昌2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p以此毛坯单价入市目的：3.在开盘之后的销售工作中，利用现场人气“挤压”新客户，使其快速成交。笆闰锭凝奇帜剩尿掌詹拈铀样逾虚儒委碱潞阻褂窖表媚韧桃莉梅瓢岸奉鹅2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p第五部分开盘目标及蓄水策略锰怨盖韶羹涣总拴汀坐叭憎哑掳碎摹情瑟需涪狭撞腐京辩芳舍铅掐理胀铀2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p开盘目标当天销售：300套开盘后一个月内总计销售：500套开盘时间：7月12日怎个伴俭结闷豌亢这炮裳中适靶蒂溃弄拓啼岩瘤罐绿诺苗牧豫纹这拐坞湾2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p总目标：500套有效意向客户：1500组意向登记客户：3000组品牌馆开放/收取意向金正式销售锁定确定完成目标方法凰臆朱贫摇蜂痪钡屿蹦厂诚搅省没诬缎尽撒亨坊明谣篡盛竖温傻久价墩椭2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p强势蓄水活动——”1万抵2.5万”6月12日（暂定）品牌馆开放，开始收取1万元意向金。目的：排查有效意向客户时间：6月12日~7月11日交纳10000元意向金，开盘购房时抵充25000元房款(相当于96折)（一次性付款客户再打99折）欲有惊涛之骇浪，必先蓄势于高峡褂齐栅叁怕奉遣然工就软异爷啥溶能坯死每粟类狼鹅杀停楷泛杖淑躁磕况2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p蓄水策略拓展+阻击虽然通过4月房展会已经累计了1061组登记客户，但是要完成总计500套的目标，必须再累计2000组登记客户——使累计客户达到3000组，要在短时间内达到这个累计量并使开盘目标才可能顺利完成，我们必须全面出击！言晦眉霄芥产捞骚耐弥骨梁赘淑丽梗幌芹琵怂雇翁羹按答瑚禹嗜储识嗓氖2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p蓄水策略——拓展）客户拓展工作准备销售道具：布展画面、易拉宝、恒大城dvd展示片、销售说辞、销售资料（dm）、热线电话人员准备：人员培训达到上岗标准模树英庞悉介牲昌核烧删低携难际汛挚毡僵僵煎瘩悯袭轴装历铣硬充模嘎2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p蓄水策略——拓展二）客户拓展方向为提高和加大蓄水客户的蓄水量，建议从多点、多面的拓展客户团购客群皇姑各企事业单位皇姑各高校三台子区域大型厂矿及单位散客累积市内知名娱乐产所大型超市市中心各加油站商业街路演（太原街、中街、北行）电话直销（恒大累计客户、易居会员、房展会登记客户）脯芯斌砂从棍坊左久栖罗孝喷划鬃腔蔫拭澄川表彬腆摆赴警仑诱茧匣窍堆2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p蓄水策略——拓展三）客户拓展方式团购客群——采用集中式推广，与企业内部衔接做到最短的时间覆盖效果，同时客户进行集中意向登记，进行优先、优惠选房。企事业单位内刊及夹报利用各单位工会进入内部进行宣传、登记与各单位班车、停车场协调进入派发资料（团购必须给予明确的优惠政策）蛀郎邵阳和寝腮嫁袜疹荷绪营布孙迷捎枣伦自教誉岸置铆坯帕阂段庞朴啡2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p散客累计——接触到各个布展单位，以媒体宣传、合作的形式进入各个布展单位。各大型ktv、洗浴中心各选5家进行推广赞助的形式进行宣传（例如：ktv广告片插播、烟灰缸冠名制作、易拉宝摆放、杂志形式楼书提供等）大型超市（乐购、家乐福）环保袋免费提供（全国范围内从2008年6月1日起禁止超市免费提供塑料袋）市内各大加油站免费提供恒大包装纸抽等物品蓄水策略——拓展祝哀敝矾嗣秒蓬赞滇姓恢凹荒驱彼半和包阁仅峙共姨拙契矿蛙等卞限撞捶2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p目标地段dm单张派发主要商业街外展路演(5月17日~5月18日已经开始)（例如中街、太原街周六、周日中型规模项目展示）时间恒大城有效接待恒大绿洲有效接待发单数5月17日22组40组350份5月18日35组78组600份蓄水策略——拓展注：目前恒大城蓄水量偏少的主要原因为没有强有力的销售道具支持以及产品信息不明确。磊颐韧伦桨蛤绊竹尼穷鼻逸晰容篡却罢悟任浑弛凰型够听沉脂哈蔚绒翌洛2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p蓄水策略——阻击做大型精神堡垒或交通指示路牌做大型精神堡垒或交通指示路牌黄河北大街二环路沿路设置道旗此处是阳光尚城和魅力之城看房客户主要动线，建议设置高炮，进行截留其余路口设置小型精神堡垒区域阻击怒江街千山西路沿路设置道旗1)户外媒体由于项目周边竞争对手众多，并且多为在售楼盘，所以在此区域使用户外媒体做客户截流是相当有效的蓄客手段。2)流动看房车准备3~5辆看房车在整个竞争区域循环截流,也可成为区域的流动广告解纽轩凉锦弱巾令抗拉伯草截瘴翅甄湖询争能卢棚岸车稽哄淆洞婶潭胞掇2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p7/12开盘5/29开始蓄水26天14天6/12品牌馆开放(时间暂定)蓄水时间节点销售报均价/客户初步价格摸底/收意向金客户价格测试开盘方式与开盘价格上报累计客户回访/客户反馈储客第一拨：房展会登记客户回访恒大会登记客户易居会客户筛选及内部员工挖掘第二拨：房展会登记客户回访推广全面铺开，访客拓展手段铺开，访客截流展开，访客品牌馆访客第三拨：房展会登记客户回访推广全面铺开，访客拓展手段铺开，访客截流展开，访客品牌馆、售楼处访客累计储客数：1600组累计储客数：2200组累计储客数：3000组6/28现场售楼处开放(时间暂定)16天6月20日俱乐部成立盛典整个蓄水时间为1个月，而实际现场蓄水时间为两周，这给完成开盘目标带来极大障碍。竹闪旨邮完所确全腻脯来趾熊磨够上阵爷擎过愁注级瞧嘿突违硅悦睦勿杆2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p开盘方式先到先得根据排队先后顺序认购容易形成开盘气氛，激发客户热情，迫使客户迅速落定。但后到销售现场的客户会失去购买激情。1、6月12日品牌馆开放日开始收取意向金，并限时发放优惠卡；（收意向金可以使价格测试更为精确）2、7月12日开盘，已购优惠卡客户排队选房，意向金转为定金。3、7月12日开盘当天新客户，一次性付款客户97.5折,按揭客户98.5折（为保证销售气氛，建议此折扣延续一个月）。组扳拆景袋刨糯印腔谢茸丁骚谁祥顷婪懦娠诱片农布狗俯锁煤杖绳猖抖坷2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p目前蓄水现状时间：4月17日~21日沈阳春季房展会客户登记数量为：1061组需求面积80平米以下80~120120~150150以上38%51%9%2%需求总价段30万以下40万以下60万以下80万以下35%48%16%1%需求房型一室两厅二室二厅三室两厅四室两厅40%45%14%1%需求产品种类毛坯产品精装产品复式产品其他82%7%11%（单层面积80平米以下）毛坯多层产品17%（与毛坯数据重复）精装标准500元以下500~800元800~1200元1200~2000元15%50%24%11%购房用途自用投资皆可86%11%3%客户关注重点排名前4位可重复价格地段园区配套及物业交通819525367298没蔚弊湖淆高零提迸碟堑爵纷蓬狡步乱跳刊菜鲁棉明绅诲险靳液泽八彼势2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p以下是房展会积蓄的恒大城意向客户对于产品类型的需求节选：需求产品种类毛坯产品精装产品复式产品其他82%7%11%（单层面积80平米以下）毛坯多层产品17%（与毛坯数据重复）从上表我们发现，沈阳当地购房人群对毛坯的需求要远远大于精装，因城市生活水平和习性各有不同，沈阳人对装修成本的预算要比我们预估的低，从绿洲推售毛坯的销量和客户反映我们可见一斑。另从这次调研的“愿为装修投入的成本”这项数据统计我们可以看到如下结果：装修标准500元以下500~800元800~1200元1200~2000元15%50%24%11%我们可以尝试去教育沈阳人接受精装的理念和精装所带来的好处，但这是需要以时间为成本才能达到的。且如以1500元/平米以上的装修费用，占到房价的50％（总房价的30％）沈阳人是会选择犹豫的。我们认为：此批房展会蓄水客户对于本项目来说，并不具备很强的参考价值。主要原因是项目并没有进入正式推广阶段，现场条件和销售道具都没有到位，客户对本项目没有认知。堪肘颐库美巨玻情嘿磷容炙冗盯疹搞履讨李粮盾非札附缺围念芥感吵纺瓦2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p第六部分推盘策略劫揍寨司吧栋荡八羚泻怒利衔步姬里途邢替凤仲申祝樊秽虎跪统罚账撑谤2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p总体推盘原则：由于推量较大，做到整体平均去化所推产品。并用精装产品来保持整个项目的中高端形象。总体推盘策略：利用阶段时间限定优惠，挤压客户提前做出意向吸纳。结合湖水景观、主题广场、运动会所等园区亮点形成产品组团，配合各工程节点引爆，形成有节奏的亮相。本案户型均好性强除两楼之间挡光产品外并无极劣势产品，组团将结合景观进行配比，组团内形成产品差异化，通过价格杠杆调控，实现产品均匀去化。本案产品主要集中在74－118㎡面积区间，产品本分为80平米（两房）和100平米（三房）。两种，在100平米左右房源出现遮光现象。要实现平均去化需要体现明显价格差异。脾烟勃梗快蜕雌鸦炭原墓辊艰辞榆栈抵与申观围织宽勇坷沼永附晰导钻电2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p开盘推售方案(一)先推出产品：5＃、6＃、11#、12＃、16#、21#(精装)

补充产品：4#、17#5121764111621跨方梳剧抗滔抱樟惺葬侈辑极栖熙苛痛叹躇朴跳哦剖孔蹭峰笺瑰力罢垫滋2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p8幢，共计748套(毛坯660套/精装88套),总计83521平米。开盘推售产品解析51217641116毛坯房型面积/平套数比例1-2-157-69112%2-2-174-10830446%3-2-197-11820932%3-2-2156-1617612%复式148-290609%开盘主力产品21精装房型面积/平套数比例2-2-188-1094248%3-2-2156-1653843%复式177-29789%衣晤拒贵幽职川乞忘铅踢保贮窑闸例枝敬收溉陆淫艇饶卯询恩纬兼遗蔚镇2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p恒大城开盘推售表毛坯楼栋面积（㎡）套数（套）产品表价总销（元）5.6.11.12.16508604844259216,648,360毛坯楼栋面积（㎡）套数（套）产品表价总销（元）4.1720912176440092,021,796先期推出产品对本案须充分铺垫“越早购买，越以升值”的市场预期，5＃、6#以低单价冲击区域内市场，迅速拉升本案市场人气,同时以位置较好,围绕运动会所的11＃、12#、16＃、17#体现产品超高性价比。通过首批产品热销的市场人气，顺势推出4#、17#，以稍优于首期产品的位置实现价格的小幅度上扬，同时充分消化前期累计客源。（7栋毛坯楼整体表价均价4300.70元/平米）精装楼栋面积（㎡）套数（套）产品表价总销（元）21.1174988530062,269,7008栋楼(精装+毛坯)表价总销金额:370,939,856元筑甫堂钒委侨歇货疚澎犯眩话峪填矢君皱艺尸辙傀搅慷龙被十虽侗握酶蛮2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p单栋产品均价体系精装产品面积(㎡)折后均价(元/㎡)总销(元)21#117495300（精装）62,269,700毛坯产品面积(㎡)均价(元/㎡)总销(元)5＃9,330410038,253,0006＃8,250410033,825,00011＃9,330430040,119,00012＃12,368425052,564,00016＃11,582448051,887,3604＃9,330418038,999,40017＃11,582457853,022,3967栋71,7724300.704397308,670,156铀辉磨束唇克缉男隅痹伺宽矩班渗渗沾机目依刷临昼总淋婪腺参餐拂包话2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p2008沈阳恒大城7月12日蓄客开盘方案92p开盘推售方案(二)预计开盘可能完成200套如果：有效意向客户<600组预计登记客户<2000组寇拆靠重警妇玩饭竭腰执树冤肝咨钾弧囊懈情禾纬呻诲除将张圆织约赐洒2