第二资产评估基础理论

第二章资产评估基础理论一、资产评估的目的二、资产评估假设三、资产评估的原则四、资产评估的价值类型

第一节资产评估的目的一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值1.资产评估活动共有的目的；2.公允价值：市场上大多数买者和卖者普遍允许、接受、认可的价值；3.公允价值不能简单地等同于市场价值。引发资产评估特定目的的经济行为资产转让中外合资合作企业兼并

企业清算企业出售抵押企业联营担保股份经营企业租赁债务重组资源纳税42023/1/13第二节资产评估的假设

将被估资产置于一个合乎逻辑判断的相对固定的市场环境之中，对被估资产的价值的作用空间和作用方式加以限定，使资产评估得以顺利进行。

资产在不同的市场条件、不同的经营方式、不同的用途下，价值表现有所不同，同时影响市场变化的因素众多且不断变化。评估主体依据所掌握的有限的事实、资料无法把握变化无限的市场机制，必须借助评估假设。52023/1/13一、交易假设假定待估资产已经处在交易过程中，评估师根据待估资产的交易条件等模拟市场进行评估。前提条件：被估资产面临交易或具有交易可能，被估资产可以交易、买卖。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的假设。62023/1/13二、公开市场假设公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或受限制的条件下进行的。在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允的干扰因素；如垄断，买方急于出售等。72023/1/13三、持续使用假设待估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、有价值性；这样，评估才有必要性；如几近报废的资产就不符合本假设！1.在用2.转用（改变用途）3.移地不同情况下的持续使用假设对评估参数的选择和影响不同，评估结果有差别。82023/1/13四、清算（清偿）假设——针对清算价值指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）；但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往往使清算价值要低于公开市场下评估价值！92023/1/13第三节资产评估评估的原则一、工作原则1.公平性2.科学性3.客观性4.独立性原则102023/1/13二、资产评估评估的技术原则1、预期（收益）原则：即资产价值有否、价值大小，取决于该资产预期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等；

预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。112023/1/13二、资产评估评估的技术原则2、供求原则：供求关系原理P2P0P1PDSQOQ3Q1QeQ4Q2

均衡价格的形成122023/1/133.贡献原则：资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如，一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，共同决定写字楼价值。132023/1/134.替代原则：不同资产在功效上可相互替代的特征；例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代。

在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品应有大致相同的价格。142023/1/135.最佳利用原则：按能带来最高收益的最佳用途进行评估。6.评估时点原则：反映评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。152023/1/13第四节资产评估价值类型

资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上存在着差别的，在数量上往往也存在着差异。价值类型的分类标准：以资产评估结果的表现形式，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）三种。从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。1617从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。18以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场以外的价值两大类。19（一）市场价值—是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平、公允价值；正确理解市场价值：（1）公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家），都自愿参与）；（2）交易双方都是理性经济人；（3）资产在市场上有足够展示时间；（4）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）；20（二）市场价值以外的价值类型属于特定条件、或特定目的下的价值类型！（即不能完全满足公开市场条件下价值类型）1、在用价值—指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值，其实就是该资产对该使用者的使用价值；（个别价值）例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）212023/1/132、投资价值——是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值）例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值。222023/1/133、持续经营价值—指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；4、保险价值—指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定！232023/1/135、清算价值——是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！6、课税价值—指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！7、残余价值——拆零变现价值。242023/1/13三、影响价值类型选择的因素1、评估目的（是评估的核心问题）；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；3、评估基准日市场条件；评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场；