2022年盐城房地产市场走势预测

年盐城房地产市场走势预测房地产业是受国家宏观调控影响表现最快的行业。影响之一，由于投资过热增速过快，国家对固定资产投资进行宏观调控，压缩投资规模，直接影响到房地产业。影响之二，国家对房地产贷款政策的门槛提高，使房地产业贷款的必要条件增加。影响之三,国家银行储备金率的连续上调，特殊是去年第三次上调后，使当前的宏观调控直接冲击房地产市场。此次宏观调控，实行把住土地供应和信贷投放两大闸门，使房地产投资过快增长势头有所下降。

当前，盐城市房地产开发投资的逐步回落，对掌握盐城市全社会固定资产投资规模和增长速度的过高、过快增长具有肯定的意义，是中央宏观调控措施在盐城市房地产业的详细反映。在将来一段时间内，宏观调控措施对过热行业的抑制作用还将渐渐显现。但是，政策"一刀切"的时代已经过去了。盐城市作为经济欠发达地区，如何防止房地产市场的大起大落，保持适度的增长速度，保证盐城市城市化进程的顺当实施，有着非常重要的意义。我们认为，目前盐城市房地产开发投资仍将保持20%左右甚至更高的增长速度，既不会连续一度过热的态势，也不会消失投资不足的状况。

在全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘指出，今年在住房建设上突出三个"转变"：逐步实现住房从注意数量增长向满意住房需求和节省能源、爱护环境并重转变；从低品质、频拆迁向重视住宅使用年限转变；从重视城市住宅向城市和农村住宅并重转变。

中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌也指出，2022年将是一个"绿色地产年"。绿色象征着活力、青春、健康、和谐。房地产业的健康包含三个层面，即健康的楼市、健康的楼盘和健康的房地产企业。因此2022年从这三个层面入手，有利于营造健康的楼市。

调整供需结构改善市场环境

首先须实现供求平衡，只有供求基本平衡或者供略大于求的市场才是健康的市场。从需求角度分析，目前需求呈现"3+1+1"模式，"3"就是自主型需求、被动型需求（拆迁需求约占总需求的1/3）和自动型需求（大量农夫进城带来的需求）；第一个"1"是投资型需求和投机型需求；其次个"1"称为转基因需求，即由个人建房和单位建房转向市场解决住房，由此带来的市场需求使住宅建设总量每年增加3%～4%。自主型需求要保证，投资和投机需求通过银行进入加息通道会得到抑制，而拆迁需求将是调控的重点。2022年的拆迁量将仍掌握在2022年的水平。从供应角度分析，随着市政府十大房地产重点工程项目方案的实施，钱江方洲、文化名城、先锋岛等一批大型楼盘将间续兴建，全市商品房供应将保持肯定的增长势头，特殊是中低价位商品房的供应，这是保持房价稳定的重要方面。

其次将调整住房供应结构。一是调整住宅与非住宅的结构；二是增加中低价位一般商品房和经济适用房供应；三是政府将加强经济适用房和廉租房建设，市场价的商品房与政策性住房供应渠道将分清；四是盘活二手房市场。

第三是要建立一个交易买卖和谐的市场。现在房地产市场投诉比较多，问题比较严峻，在房屋拆迁当中还有不少尚待解决的问题。解决这些问题是营造健康楼市的重要环节，也是实现绿色地产的一个重要标志。

大力进展"节能省地型"住宅

住宅节能对可持续进展、对整个绿色GDP有很大影响。虽然我国现在有一些节能标准，但由于缺乏强制性，加之宣扬力度和市场意识不够，没有起到应有的作用。另外，在先进技术、创新产品的应用方面，如房屋保温、新能源的再生利用、中水处理等方面还存在很大潜力。绿色地产需要绿色楼盘，绿色楼盘将呈现四大特征，即"省、好、长、全"。

首先是"省"。目前房地产建设速度很快，但是否节能却很少考虑，从而造成了资源能源消耗很大。要做成"节能住宅"，应符合"四节"、"一减"的标准，即节能、节地、节水、节材，削减污染。

其次是"好"。目前许多楼盘都注意外表，在外立面、造型方面下了很大功夫，相对而言对楼盘的内在品质做得不够。消费市场将要求"由内而外"的美，从老百姓的居住角度考虑，应从楼盘的品质上多下工夫。

第三是"长"，就是长寿。所谓"百年建筑，精品住宅"，不仅要讲究建筑结构的寿命，更讲功能寿命，在规划设计中长远考虑，努力延长房屋的使用寿命。

第四是"全"，即功能全。有必要的交通环境和配套设施，不仅满意居民的居住需求，还须满意购物、医疗、教育、休闲等多方面的需求。

另外还须重视乡镇住宅的开发建设。人们提倡的绿色地产应当是把城市、小城镇、农村的住房建设统一起来，将房地产开发延长到县城、建制镇甚至到农村，扩大商品房的掩盖面。

三"力"一"度"，企业进入绿色通道

市场、楼盘、房地产企业构成了一个完整的房地产概念，而健康的市场、健康的楼盘都离不开作为市场主体的房地产企业。据调查，2022年末，全市房地产企业已有130多家，通过前几年的进展，2022年这些企业将进入一个可持续进展的"绿色通道"，大多数房地产企业将在提高三"力"一"度"上下功夫，从而实现企业整体素养的提升。

首先是企业的融资力量。近年来出台的一系列金融调控政策使房地产融资门槛不断抬高，缺钱成了相当一部分房地产企业目前的最大问题。企业要想进展就必需提高融资力量，要想方设法增加自有资本金比例，提高资金的使用效率。

其次是开拓力量，就是对进一步提高市场开拓力量提出更高要求：一是对市场走势的推断力量，对国内的房地产市场以及各地的市场进展态势、市场环境等能精确     把握；二是精确     定位，每一个房地产企业的市场定位是什么，客户定位是什么，以什么样的产品去开拓市场，这些都须做到心知肚明。

第三是创新力量。不断创新，满意消费者的多层次需求，多做精品楼盘，提倡差异化进展；敏捷选择差异化战略，或较低成本战略。

一"度"即诚信度。"金杯银杯不如老百姓的口碑"，企业能不能承诺兑现，广告以及中介机构的诚信度才是能否最终赢得市场的关键。

房地产开发投资将趋于理性

2022年房地产开发投资将在2022年回落的基础上逐步趋于合理的增长区间。缘由之一：国家宏观调控政策将进一步见效。今年以掌握投资规模和增长速度为重点的宏观调控政策的乐观成效将进一步发挥。作为投资重要组成部分的房地产开发投资，必定显示出相同的回落趋势。同时作为国民经济中与房地产投资联系最为亲密的领域-银行预备金率、对房地产开发企业贷款资本金比例的提高以及国家对耕地的最严格的爱护措施，对房地产开发投资调控作用将更加显著。

二是房地产开发企业本身自有资金、土地储备和商品房空置面积、价格的状况也制约房地产开发投资的过快增长。在银行预备金率和对房地产开发企业贷款条件提高的条件下，盐城房地产开发投资资金来源中，自有资金仍达45.5%,说明全市房地产开发企业资金筹措良好。在国家严格爱护耕地和改革土地征用制度的背景下，六成以上的企业目前没有土地储备，从而成为房地产开发投资过快增长的另一限制因素。

三是煤电油运瓶颈制约的加剧，特殊是钢铁、水泥产量的回落将影响房地产开发投资的增长。去年国家下发的《当前部分行业制止低水平重复建设名目》，将钢铁行业和水泥行业部分低水平重复建设的生产列为禁止或限制之列。这将进一步促进钢铁和水泥生产的回落，也同时促进钢铁水泥的价格上涨,连锁反应是加大房产商的建设成本。一方面是国家政策调控速度，房价上不去,另一方面是加大了房产商的成本，价格下不来,从而制约房地产投资过快增长。

尽管房地产开发投资将在今年连续有所回落，但房地产开发投资不会消失投资不足状况。缘由是：宏观经济的较快增长和国家对投资适度掌握的政策将保证房地产开发投资的较快增长。2022年盐城市GDP增速仍将保持较高增长速度,因而宏观经济背景有利于房地产开发投资的较快增长。缘由之二是对打算经济增长速度的投资增长,国家没有沿用过去经济过热时期全面掌握和"硬着陆"的方法,而是实行了适度和区分对待的方法,因而有利于盐城市"第三世界"房地产开发投资适度较快增长。三是2022年房地产开发企业投资预期较好。主要是施工面积较大,2022年全市房地产开工建筑面积将达150万平方米，预售的房屋面积也在上升,资金来源项银行贷款与同期基本持平,定金和预收款的比例上升。四是商品房需求潜力较大。一方面,随着城市化的加速和消费结构的升级,住房需求作为转移到城市中居民的必需条件,以及消费结构升级的重要标志,必定会稳定增