重庆旅游地产概况及旅游地产案例

重庆旅游地产项目概况及个案分析重庆旅游地产发展概况典型旅游地产案例研究以农业为依托的旅游产品案例研究重庆旅游地产发展概况近两年来，重庆旅游的飞速发展和旅游方式的迅速改变，使得重庆的旅游地产发展迅猛，在2-3年的时间内，重庆旅游地产已由原始的农家乐形式，升级为当前的第二代旅游地产。以仙女山为例，2007年以前，山上不过只有一些农家乐形式的度假屋，但随着到仙女山休闲度假的人越来越多，对旅游物业的需求也越来越大、越来越高，现在仙女山已拥有芳草地·雪岭仙山、隆鑫·花漾的山谷等二十几个旅游地产项目。重庆旅游地产版图

继仙女山之后，重庆旅游地产后起之秀发展也十分迅猛，江津四面山、南川金佛山、石柱黄水、万盛黑山谷等旅游景区已稳居第二阵营，在重庆旅游地产市场中扮演重要角色。而北碚缙云山、綦江古剑山、丰都、奉节、巫山、万州和永川等区县已成为重庆旅游地产的第三梯队。武隆仙女山南川金佛山江津四面山万盛黑山谷石柱黄水綦江古剑山三峡旅游区仙女山旅游地产最为成熟，开发热度高，未来供应量依然较大；四面山等区域开发规模小，且多属于小产权式住宅；其他区域分布项目较少，单个项目开发体量较大，但没有形成强势规模。仙女山休闲度假地产项目花漾的山谷雪岭仙山21度洋房仙女山上的院子夏宫木里小镇仙山流云塞拉维假日依云美镇仙女山1号云深处武隆仙女山凭借旅游地产项目最为集中，景观资源最为丰富，开发模式较为成熟等已成为重庆旅游地产市场的第一阵容。目前仙女山上在售项目13个左右，年均销售量达25万方戴斯大卫营项目名称建筑形态主力面积建面单价优惠政策折后单价2011年销化量隆鑫花漾的山谷山景公寓、临崖公寓、院落式别墅山景公寓40—80㎡、临崖公寓79—85.4㎡、院落式别墅72.67㎡40㎡—80㎡花园洋房，均价5600元/㎡。2012年6月30日交房。临悬崖花园洋房面积79㎡—85㎡,约8600/元/㎡—8900/㎡，总价70万左右。独栋别墅现售一种户型，72㎡赠送140㎡，约9300/㎡，总价65万-67万一次性99折，团购3套以上99折，6套以上98折，11套以上97折，隆鑫业主优惠1%，老带新老客户免半年物管费花园洋房5320元/㎡，临崖公寓8000元/㎡,b独栋别墅8500元/㎡约75套房源共0.4万方芳草地雪岭仙山洋房、别墅32—159㎡30—80㎡洋房VIP会员增值卡开盘享受额外0.5%优惠。团购5套享1个点优惠，团购10套享2个点优惠未售，3期预计7月开盘晋愉戴斯大卫营酒店公寓、双拼别墅、四拼别墅、

酒店式公寓38㎡、双拼123㎡、4拼101㎡、叠拼40㎡酒店式公寓平层精装23万，豪装28万，跃层精装35万，豪装45万，双拼600元/㎡，四拼6100元/㎡，叠拼10500元/㎡老带新优惠1%公寓：一次性98折，别墅：一次性97折，按揭98折，VIP卡交2万抵5万，开盘举行抽选特价房活动7月底开的叠拼：一次性97折，办卡优惠3万元双拼约5856元/㎡,四拼约5760元/平米，叠拼约9600元/㎡约35套房源共0.15万方夏宫景观洋房41—90㎡待定待定待定未开盘依云美镇别墅、洋房、类独栋公寓独栋别墅210㎡，类独栋30—80㎡独栋别墅9000元/㎡，类独栋公寓5600元/㎡，精装房8500元/㎡精装公寓一次性9折，不办理按揭，普通房源95折（一次性），可申请老带新再享99折，老客户获得累计购物卡（300元—5000元）独栋别墅约8464元/㎡，类独栋公寓约4800元/㎡，精装公寓约7450元/㎡。.主要推盘方式是以特价房推出，每个星期都有特价房推出，价格约4500-4600元/㎡约120套房源共0.4万方仙山流云Mini坡地别墅、洋房40—51㎡6320元/㎡，洋房5000元一次性付款99折，老带新优惠1%实际成交价格约5100元/㎡约50套房源共0.2万方21度洋房花园洋房37—88㎡5180元/㎡一次性付款96折，老带新老客户新客户各奖励1000元4910元/㎡约83套房源共0.3万方木里小镇Mini别墅、洋房39—55㎡5800元/㎡办卡优惠5000元，一次性付款9.5折，分期（6个月内）付款9.7折，2011年6月28前签定购房合同，可再优惠200元/㎡。5200元/㎡约120套房源共0.5万方塞拉维假日度假洋房、别墅、酒店式公寓精装公寓30—36㎡，洋房38—64㎡精装公寓7500元/㎡，洋房5500元/㎡办VIP卡交5000得10000并享优先选房权，一次性93折，团购（5套以上）享1%折扣，最高优惠可达9折精装公寓：6750元/㎡洋房5000元/㎡约70套房源共0.3万方翰林仙山人间花园洋房、联排别墅、双拼别墅花园洋房40—90㎡花园洋房5000元/㎡个人98折，3个人94折，团购88折，特价房3512元/平米，老带新购房优惠1000元4400元/㎡特价房3512元/㎡约50套房源共0.3万方仙女山项目情况一览表仙女山休闲度假地产从2007年开始兴起，发展十分快速，近两年来，重庆仙女山度假区旅游地产项目年销售量25万方以上。价格节节高涨，从最初的2000-3000元/m²，涨到目前5000元-9000元/m²，普遍比山下武隆县城的商品房高一倍左右。产品物业形态丰富，涵盖了普通公寓，洋房、普通别墅、顶级别墅多种物业形态。隆鑫·花样的山谷产品说明会现场仙女山旅游地产特征小结仙女山旅游地产发展模式分析市场阶段萌芽期少量小型开发商进驻起步期大量开发商涌入市场被激活跃进期知名开发商进驻，产品形态多样化，产品品质提升发展期产品设计更加多样，面对客户更加广泛，产品品质逐渐高端建筑形态农家乐式度假屋洋房为主小别墅占据主导，出现小型度假产品小别墅为主，有部分酒店式公寓产品特征多是当地居民自家住房，洋房面积20~80㎡小别墅28~60㎡单配面积30㎡左右100㎡左右别墅，30㎡左右酒店式公寓41~53㎡洋房价格水平住宿50~200元/天，月租金1000元左右洋房3000元/㎡左右别墅3500~4000元/㎡小别墅3450元/㎡左右单配3200元/㎡左右别墅4585元/㎡左右洋房4500~4800元/㎡消费群体主城的游客主城的度假客户，主城度假客户居多，主城的投资客户，外地客户有所增加主城的投资客户居多，主城的度假客户，外地客户有所增加代表项目——花漾的山谷、仙山流云、21度洋房、依云美镇雪岭仙山、仙女山一号、戴斯大卫营、塞拉维假日2007年2008年2009年2010年仙女山旅游地产发展历程07年之前，仙女山旅游地产尚未起步，当地主要以农家乐式度假屋为主。客户主要为游乐度假。08~09年，市场迅速发展，大量开发商进驻，包括许多知名开发商的进驻，带动了地区的发展，使得仙女山的旅游地产向高品质发展，客户开始在此板块置业。产品以度假洋房产品为主，09年小户型别墅开始出现，产品升级；10年仙女山地区旅游地产初具规模，产权式酒店开始入市，产品线更为丰富，投资客户比例逐步上升。仙女山旅游地产发展模式分析品质隆鑫·花漾的山谷芳草地·雪岭仙山投资晋愉·戴斯大卫营产品力仙山流云、厦宫仙女山假日国际社区性价比仙女山一号、依云美镇、21度洋房、仙山紫苑、天秀仙居特点：别墅、酒店、洋房。对资源和配套要求高，呈现去化速度快，溢价能力强的特点。特点：度假洋房产品。该区域主力产品，采取跟随性价格策略，去化速度慢，溢价能力低。特点：洋房产品，差异化产品，依靠户型创新，赢得市场。特点：酒店、别墅，市场新兴产品，投资型产品对企业实力要求较高，该类产品客户关注度高。仙女山旅游地产品线的4个维度维度1：性价比制胜——价格跟随，去化慢，溢价能力低维度2：产品力制胜——户型创新，赢得市场维度3：投资型产品吸引关注——新兴产品，客户关注度高维度4：品质制胜——资源配套强，产品线丰富，去化快、溢价能力强市场上主力产品依然是以30-50ｍ²的小户型的洋房为主，2010年新开盘的项目推出了小户型的别墅，别墅总价控制在60万左右，并且酒店式产权公寓逐步面市，说明市场产品在不断升级，投资性趋势更加明显。为控制总价，项目多以小户型洋房为主，随着旅游地产市场的发展，小型别墅、酒店式产权公寓逐渐面市，旅游市场日渐成熟。别墅产品主要分布在仙女山板块，包含联排、双拼、独栋产品。产品特征板块主要物业形态产品主力面积仙女山别墅、洋房、酒店洋房：25-60㎡别墅：

组合别墅：54-90㎡

联排：74-155㎡

（类）独栋：150-160㎡

双（四）拼：100-130㎡四面山洋房、酒店洋房：30-80㎡金佛山别墅、洋房、酒店洋房：28-60㎡别墅：

独栋：270㎡（仅3栋）

联排：190㎡（仅1栋）万盛产权酒店——长寿洋房、酒店、古镇商业洋房：27-97㎡洋房产品特征203035254045面积（ｍ²）洛维四面山水21°洋房依云美镇花漾的山谷黑山印象雪岭仙山50戴斯大卫营在售项目主力面积区间仙女山1号芳草地露台私家花园阳台主力面积：30-50㎡赠送提升附加值：私家花园、阔绰景观露台、观景阳台层数：仙女山板块主力3-4层，金佛山板块6+1层，长寿板块4层组合别墅产品特征3层客户入户2层客户入户1层客户入户芳草地坡地别墅芳草地坡地组合别墅，介于洋房和别墅之间的一种产品创新，面积较为经济，同样享受别墅独立入户、有天有地的生活感受。主力面积：54-90㎡芳草地坡地别墅立面图63㎡54

㎡76

㎡私家花园私家花园私家花园联排别墅产品特征联排端头户型97㎡联排74㎡户型，是别墅产品中目前销售率最高的户型产品；赠送面积是别墅的主要特点，大量的赠送草坪花园、地下室和露台，增加产品性价比和舒适度。联排中套户型74㎡花园花园负一楼全赠送独立户型157㎡花园负一楼全赠送94㎡的别墅户型：占地220平米销售面积94㎡实际使用面积240平米赠送比例：155%地下室和花园、露台等赠送空间，提高别墅性价比和舒适度隆鑫花漾的山谷案例独栋别墅产品特征芳草地雪岭仙山独栋155.25㎡花园花园隆鑫花漾的山谷独栋157㎡主力面积：155㎡前后超大私家花园提升产品品质。潜在市场据不完全统计，未来重庆旅游地产将进入四面开花的阶段，分布区域广泛，项目规模大，且不乏国内品牌企业，重庆未来旅游地产将会得到快速的发展，市场竞争更加激烈。（1）丰都仙境旅游度假城：

合同总投资6亿元，规划租赁用地6万余亩。(2)隆鑫南天湖旅游开发项目：占地2500亩，总投资13.8亿。（1）武隆县旅游服务区建设项目：占地60亩，总投资30000万元。（2）仙女山自驾车营地建设项目：占地210亩，总投资5000万元。（1）中海外黎香湖开发建设项目项目:总占地2万余亩,总投资160亿。（2）天都湖度假综合开发项目：区域可开发面积1200亩，总投资10亿。(1)文馨水岸度假区项目：总占地1780亩，总建面16万方，建筑密度27%，总投入9800万元。

(2)坪西岛旅游区项目：坪西岛458亩，投资总额约为10亿元人民币（1）香江国际长寿湖项目：项目：总占地2500余亩，总建筑面积138万平米，总投资100亿。（1）文峰塔历史街区项目：项目总投资约8亿元，建筑规模约25万平方米（2）龙湖合川钓鱼城项目：总投资100亿，项目占地6平方公里。（1）铜梁玄天湖生态旅游度假区项目：占地6000余亩，总投资50亿。（1）泽京•海棠香国项目：大足海棠香国项目总投资20亿元，总占地面积963亩。（2）龙水湖巴岳山文化旅游项目：占地900亩，总投资20亿元。（1）晋愉·大岭湖项目：大岭湖公园总投资20亿元，项目总占地约2350亩。（1）万州密溪沟香谷环湖旅游地产项目：占地面积7130亩（含水域面积740亩），商业金融用地339亩、住宅用地778亩、文化娱乐用地432亩，总投资522000万元。（2）万州都历山乡村旅游项目，占地8000亩，总投资12.9亿。隆鑫地产巫山国际旅游度假区项目，3600亩用地1、发展阶段：仙女山板块地产项目最多，板块发展最成熟，位列重庆旅游地产发展的第一阵容。金佛山和四面山属于第二梯队。万盛、双桥及项目所属板块长寿湖旅游地产刚刚起步，后期看好；2、产品特征：目前重庆旅游地产市场进入发展阶段，项目日益增多，并且由单一的小户型度假洋房物业形态，逐步增加了酒店式产权公寓，小型别墅等形态，市场更加丰富。

洋房产品主要以景观露台（阳台）以及高赠送提升产品价值，主力面积30-50㎡。

组合别墅则以面积经济（控制在90㎡以内）、独立入户、有天有地的产品创新为主要特点。联排别墅面积由较早的150㎡逐步缩减到60-100㎡，通过超大私家花园、高赠送率提升产品品质。独栋别墅面积经济化，控制在155㎡左右。重庆旅游地产发展小结3、置业客户：置业客户不仅局限于养老度假型客户，投资型客户也将渐渐占据主导地位。客户主要来源于重庆主城，长寿湖板块对主城客户的吸纳能力相对较弱；

洋房产品客户年龄集中在30-45岁之间，与别墅客户相比，客户较年轻化，总价承受在20-30万元/套；

小型别墅客户年龄集中在40-50岁区间，总价承受在30-60万元/套。4、未来发展：未来重庆旅游地产分布区域广泛，并且没有集中布局区域，呈现四面开花的格局；参与旅游地产的开发商层级不局限于重庆本土开发商，层级的提升势必带动项目品质的提高，推动重庆旅游地产市场的快速发展；重庆旅游地产发展小结重庆旅游地产发展概况典型案例研究以农业为依托的旅游产品案例研究项目地址：武隆县仙女山石梁子村物业形态：公寓、洋房、别墅占地面积：1600亩建筑面积：34万方建筑风格：西班牙风格当期价格：5400元/m²（二期洋房）容积率：0.58总户数:3896户当前情况：一期已售罄，交房入住，二期卡萨布兰卡目前山景洋房在售，已推临崖别墅已售罄，价格9000元/m²项目选取理由：千亩大盘，顶级配套典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷推售安排：2008年12月21日，一期开盘。产品为度假洋房；2009年持续加推洋房产品、酒店式公寓；2010年8月14日推出168套物业，88套独院别墅，80套两房山景公寓，当天销售约150套至今，陆续加推联排别墅、公寓、临崖独栋。产品形态套数面积区间（平方米）建面售价（元/平方米）去化状况去化率独院别墅356套A栋90，B栋74，C栋976200-68008822%临崖独栋13栋15710000左右————临崖公寓144套835500-600060余套60%山景公寓504套50-554700左右220余套40%独院别墅面积区间（建面㎡）数量户型配比A:908323%B:7424168%C:97329%客户构成：主城客户占据绝对主力，外地客户有少部分。置业目的以自住为主，比例约75%，投资客户占25%。典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷

A

A1BCDEF类型联排联排联排联排崖景独立崖景洋房洋房面积908674971578455套数62212453213144608均价70007200700073001000065005200套数占比5.5%1.9%21.8%2.8%1.2%12.8%54.0%体量占比7.3%2.4%23.8%4.1%2.7%15.9%43.9%景观利用最大化，前后排均有山景，联排别墅在地块中央，四周为景观悬景别墅和洋房。项目采用集中式车库布局，除独立别墅以外，其余户型车库均不入户。户型配比：二期户型别墅产品体量占比达到40%，洋房60%。产品相对一期品质提升程度较高。二期产品品质大幅提升，溢价能力高的创新型别墅产品出现。小套型在洋房和别墅产品中均占主力户型，客户接受程度高。典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷联排端头户型97㎡联排74㎡户型，是别墅产品中销售率最高的户型产品；赠送面积是别墅的主要特点，大量的赠送草坪花园、地下室和露台，增加产品性价比和舒适度。联排中套户型74㎡花园花园负一楼全赠送独立户型157㎡花园负一楼全赠送94㎡的别墅户型：占地220平米销售面积94㎡实际使用面积240平米赠送比例：155%地下室和花园、露台等赠送空间，提高别墅性价比和舒适度典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷极具层次感、仪式感的小区入口处栈道会所兼现场销售中心前栈道销售中心内部一角，典雅、大气小区内部打造较好的销售现场示范区，给客户真实的体验，对销售有很好的促进作用。典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷五大主题公园①森林公园：包括徒步道、电瓶车道、峰顶练拳场②悬崖公园——观山谷景台、木栈道、原生态灌木，悬崖沙滩休息区、烧烤区、光的教堂③月光营地—帐篷旅馆、悬崖草坡剧场、自助野餐④运动公园——6个网球场、山地自行车道、10个室外羽毛球场、1个篮球场、2个沙滩排球场、徒步道、儿童生态游戏场⑤青青农场——无污染蔬菜及家禽、寄养农田典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷三大酒店：超五星奢华别墅酒店、云顶泉浴俱乐部酒店、月光营地帐篷酒店

典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷户型“硬伤”典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷但是，必须一提的是72m²的别墅！典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷经典户型—72m²的别墅此户型建筑面积192㎡，实际仅售72.67㎡，前后花园达120㎡，2.2米私家围墙。典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷二期卡萨布兰卡实景图一期洋房实景图典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷1.项目位于知名景区内，自然景观资源丰富，独享崖景资源2.项目体量规模较大，社区配套完善3.开发商具有较高的品牌优势，该项目目前是区域内品质最高的项目。1.景区内生活配套日渐成熟，交通略显不便2.该项目大部分户型均未考虑电视墙的位置，开发商认为“以电视为核心的度假屋显然毫无情趣”，这一点值得商榷。典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷优劣隆鑫花漾的山谷小结及借鉴：（仙女山板块年去化速度最快的项目，月均0.5万方）1、销售现场：层层递进、极具仪式感的现场交通动线包装，营造浓烈的度假氛围感受，对项目的销售起到良好的促进作用；2、产品打造：在产品上寻求创新与突破，如二期产品小户型联排别墅的创新，保证产品别墅化的同时，要求户型面积经济化，保障了去化速度的同时获得了相对良好的经济效益；3、销售模式：部分产品采取“返租”销售模式，提升产品的保值升值等投资性能，促进销售。同时采用坐销与行销结合，主动拓客，避免了客户来源渠道单一。典型案例研究—隆鑫·花漾的山谷典型案例—金佛山—金佛美庐金佛美庐是金佛山景区最早的旅游地产之一，凭借良好的自然环境，项目市场认可度高。地址：南川金佛山风景名胜区北坡山门前十里画廊景区开发商：重庆艾比斯房地产开发有限公司（博赛集团旗下企业）占地：178亩（11.88万方）总建面：13.3万㎡容积率：1.12建筑密度：25%绿地率：30%（不含森林和河道）均价：3680元/㎡去化速度：约1.6万方/年典型案例—金佛山—金佛美庐金佛美庐健康指标风景区：1300平方公里自然形成的风景名胜区资源：8000余个已探明的生物物种，其生物多样性位列中国第一，自然植物药2100种，森林覆盖率85%以上，绿视率100%，每立方厘米10万个负氧离子；古已有之的冷、温、烫三泉喷涌其间海拔及气温：最适合人类生活的海拔高度——600米；年平均气温16℃，夏季平均气温24℃；距离：与繁华市区的车程仅15分钟典型案例—金佛山—金佛美庐具体规划：金佛美庐分两期开发，开发周期为4-6年。金佛美庐自身配置了2.5万㎡五星级酒店，还紧邻金佛山温泉酒店（五星）。主要产品规划为度假洋房开发节奏：一期为正在开发的15-20栋6栋花园洋房、3栋独栋别墅及一座五星级度假酒店。二期暂时定为2011年上半年推出，主要产品为8层的度假花园洋房产品。酒店预计会在2011年开业纳客。一期二期典型案例—金佛山—金佛美庐销售进度：2008年11月开始蓄客，当时均价3100元/㎡；2009年3月20日正式开盘，本年均价持续在3100-3400元/㎡；2010年初，价格在3400元/㎡左右，到12月，均价已达到3800元/㎡，目前销售均价为建面4000元/㎡截止到目前近2年时间，销售率为97.5%，销售速度较为缓慢。产品情况：主力户型为55的休闲一居，67及80㎡的两居产品。产品指标独立别墅3栋健康洋房19栋联排别墅1栋健康步道约4000米居住户数1530套五星级酒店25000㎡停车位500个户型面积（建筑面积）套数去化数总面积面积占比A55.2160149883227.31%B66.91601591070433.09%C80.051601601280839.60%合计48046832344100.00%典型案例—金佛山—金佛美庐户型分析：精致小户，带“L”型阳台，可以最大幅度的享受景观资源，功能齐备并实现了干湿分区户型分析：气派两房，双景观阳台设计，超大客厅L形阳台L形阳台卧室套阳台超大客厅Mini小餐厅L形阳台户型分析：贴心两房，生活起居分区，实现两者互不干扰，在此面积上增加mini小餐厅，增加雅致生活情调作为度假产品而言，金佛美庐户型总体相对较大；可看河的户型为80㎡的两房，其他产品占有资源相对较差。典型案例—金佛山—金佛美庐客户情况

区域来源：以重庆主城区客户为主，比例约占60%，南川本地客户约占30%，外地客户约占10%年龄区间：以35-50岁之间的客户为主，约占80%；25-35岁之间的客户约占20%行业特征：企事业单位客户及公务员客户占比较大客户评价：客户觉得金佛山环境优美，气候适宜适合休闲度假客户关注点：金佛山的天然植被资源及避夏时的气温项目成交客户以重庆主城区为主，置业核心关注点为自然环境以及气候条件。作为金佛山旅游地产开篇之作，项目打造缺乏特色亮点，导致整体去化较慢；原因分析：多层洋房化，产品实际打造对项目概念的支撑度不足，产品溢价能力低，品质不高；受制于景区大环境，项目打造亮点不足，度假休闲产品较其他景区竞争力较弱；缺乏品牌支撑，无法吸引投资类客户社区配套较为缺乏，缺乏“造境”能力，无法满足客户度假需求。金佛美庐小结及借鉴：重庆旅游地产发展概况典型旅游地产案例研究以农业为依托的旅游产品案例研究案例—日本岩手县小岩井农场Makiba园农业休闲典型案例研究—日本岩手县小岩井农场Makiba园案例选取理由：该案例给出了用农业作为核心驱动力驱动房地产发展的案例小岩井农场位于日本岩手县，创立于于1891年，是日本最早，规模最大的，最具代表性的民营农场。1962年起，农场开辟了600亩兴建Makiba园。每年接待游客120万人，为农场赢得了客观的收入。Makiba园农场功能分区与功能配套①动物农场：包括牛馆和羊舍，可以观赏到各种家禽在自然怀抱中的的憨态。同事增加动物学知识。②农具展览馆：陈设有各种各样新奇的农具。③山麓馆:观光园的开放广场的综合服务区，包括家庭餐厅、自助餐厅、商品等。④农场馆：每天定时的挤牛奶表演和定时看奶油的加工过程。⑤天文馆：成立天文爱好协会，定期举办天文观赏活动⑥配套区：生态停车场+列车旅馆（由废旧机车改装以成的列