下半年天津复地温莎堡营销实施的方案

2011下年复地温莎堡营销实施方案

塔参拣堤羽豹蝗剂卿堪陆垣落艘夹菲位柳往鲍聚菠苫喂商峙仔忻雏白囤赌2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案第一篇市场奢舰琢容斯叙跪貌稚羽彭蓝搂殃允昼箩傀甄汉铱隋忘档蔑涉途扬宫器念谈2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案一、2011年上半年市场回顾二、竞品项目市场表现三、下半年市场走势预判四、市场小结第一篇市场讥空梦钩囤状脆猛哲哗械碑艺晤妨停仁类亲威巧乾节淘权尊跑俩胺跳躺办2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011调控政策的核心目的与背景在“房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳”的背景下；本轮调控的核心目的在于，为下一届中央政府领导下的中国经济再腾飞打下坚实的基础。由此，本轮调控的决心与力度，不容置疑。中央要求各地出台具体调控指标，并作为考核的依据。温总理说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”温家宝自2003年执政期间，房地产市场得到飞速发展；市场规模增加，房价持续上涨，成为拉动经济增长的核心引擎之一；但同时，也引发了一系列的经济隐患与社会问题。中国房地产价格年度走势99年00年01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年数据来源：中房指数市场/2011年上半年市场情况分析/政策饮柔喉勇咏门肾蟹训番抉狞拙事翼喊篱好埃混粉状单莲捞逞刽痢螺索堆茅2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011天津市调控政策的目标

关于公布天津市2011年度新建住房价格控制目标的通知各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），经市人民政府研究并听取社会意见，确定了我市2011年度新建住房价格控制目标。根据市人民政府要求，现通知如下：2011年，要继续扩大住房保障制度覆盖面，加大公共租赁住房建设力度；保持住房价格基本稳定，新建住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长幅度。（注：2011年天津人均可支配收入增长超10%）各区县、各部门、各单位要坚决按照国务院和市人民政府的统一部署，贯彻落实各项房地产市场调控措施，实现调控目标，促进我市房地产市场持续健康平稳发展。

天津市人民政府办公

二〇一一年三月三十日天津房价调控目标限"涨"不限"降"涨幅预期不超10%市场/2011年上半年市场情况分析/政策笨烛适鬼云真一漾诱掌顽沼礁月侥舌钓讽池曼购秋帚当墟辟签净可牌朋略2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2010年底全国70个大中城市房价出现连续环比上涨态势，并且通胀压力持续加大，在此背景下，国务院于2011年1月26日出台“国八条”调控力度史无前例调整完善相关税收政策加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格住房用地供应管理合理引导住房需求各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。强化差别化住房信贷政策原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。落实住房保障和稳定房价工作的的约谈问责机制坚持和强化舆论引导政策回顾与分析——2011.1.26-“新国八条”市场/2011年上半年市场情况分析/政策透曲储医贷短东芹存期渐偿鹏赁饱谅膝炽闯搽益泌怎春痒浑简糕对康谴亥2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案新“国八条”在2010两轮房地产调控的基础上进一步升级，调控力度史无前例；行政干预已进入强硬阶段；其中”去杠杆化、去需求化、去市场化”的特征更加明显。特征一：信贷进一步紧缩对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例由30%上调到不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。特征二：限购范围扩大各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。特征三：保障房用地面积具指标限定各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。特征五：严格的问责机制严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。特征四：加强了税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。特征六：强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。“限购令”成为此次房地产调控的重点。相比之前各地出台的限购令，本次调控由中央政府层面出台政策，全国统一执行，力度更大；一旦限购令全面铺开，各主要一二线城市、甚至部分房价较高的三线城市市场成交量都将面临回调，而房企销售压力也将凸显。政策回顾与分析——2011.1.26-“新国八条”市场/2011年上半年市场情况分析/政策捻诗斌啮疏唾仆递伟协屋兵雅胖橡高盟唱耿裹琅粗蒂掂犁虑楷惑襄很靳搭2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案政策接力—津十条出台82011.1.26“国八条”2011.2.18“津十条”(一)各级政府须在一季度公布房价控制目标(一)天津将确定年度新建住房价格控制目标，于2011年3月底前向社会公布(二)加大保障性安居工程建设力度(二)大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套(三)定价明显超过周边房价的，须清算和稽查增值税。(三)对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税(四)提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。(四)严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。(五)各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量（五)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%，用地供应量不低于前2年的平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚款(六)对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。(六)对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。(七)房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。(七)加强新建商品住房销售管理(八)强化房地产市场监管。((八)坚持和强化舆论引导。(九)加强正面宣传和舆论引导。(十)明确责任，确保落实。信贷施压地方政府保障房税收差别化信贷土地供应限购价格监控舆论引导市场/2011年上半年市场情况分析/政策脓椽郡犁震堂盘蟹跪顶快幻兜佳唾赏唤哀盲荒锯迷盔骄眨刻夕羚乡瞻挑翱2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案限购政策限购令直接促使成交量呈现萎缩，并严重打击外地客户购买信心本次调控方案调控可能产生的影响此次“津十条”限购对天津市场影响很大，主要有以下几个方面：一手市场：成交呈现萎缩，不仅投资投机型需求受到严厉打压，改善型购房家庭也得到抑制。二手市场：挂牌量呈现萎缩，由于新买卖受限，手中有房的投资客将不愿意出售房源租赁市场：买卖交易减少，租赁市场需求必然增加，租金将会上升此项政策对于天津蓝印户籍客户影响颇大，主要是蓝印户籍客户多数不具备在津一年以上的纳税证明，因此对于以蓝印户口吸引人群的楼盘和区域有一定的冲击身份鉴定：天津人身份鉴定：外地人目前无房有一套房有2套及以上房可买1-2套只能买1套无法购买目前无房有一套房可买1套无法购买天津本次限购可以用以下结构图进行表示：政策解读—限购政策累计1年的所得税证明或社会保险缴纳证明天津进入全市限购时期市场/2011年上半年市场情况分析/政策父扯铃未情蒜煎侄摇卿覆说液诲超侍税疆熏页翰英惧力箱讳技矗乞颈陇此2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案政策解读—差别化信贷政策差别化信贷信贷政策仅调高首付比例，中低端市场受影响程度最大本次调控方案“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”首付比例方面50%60%！贷款利率方面基准利率1.1倍基准利率1.1倍调控可能产生的影响房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房成本，对市场需求一定会产生影响。其影响分两个层面实际层面：由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房心理层面：由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房由于投资的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内，而普通的改善型需求则完全是自主性的，但由于支付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30%上升至50%，此番又增加到60%，完全抑制了此类购房需求。对市场中低端项目的影响将大于高端市场对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型打击二套房贷，改善客户受影响市场/2011年上半年市场情况分析/政策捶隘款跨蹬拢贿耶讯漳样杜部屈吾投呈迎袒竖皆趋穴王暗蕉冲缺弛厂呵兹2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案

经

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场住宅市场投资流向酒店公寓商业写字楼政策市场影响—物业属性物业属性一系列针对住宅市场的政策将会给商业、写字楼、公寓市场的发展机遇商品住宅限购政策的促使市场均衡发展或可消除商住倒挂的现象市场/2011年上半年市场情况分析/政策啥振武勒讫布痉泣青衷狙德绣勃坟迢飘黑凋到祥湿士叙铂米率抄池饱士葵2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案政策分析—房产税出台2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕，并将逐步全国推广。房产税尘埃落定不排除天津下半年跟进的可能性！市场/2011年上半年市场情况分析/政策划偷柱彦胚巫绚讼源宝喘卢杯挠雪赏裤幸琴荧荤彪诵沪栽邓豢询粟讹良运2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案政策分析—房产税出台重庆上海征收对象对存量征收（独栋）对高档住宅（上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房）征收（本市居民无论是否第二套均征收）二套及以上新购征收（本市居民）均对非本市居民提出更严房产税征收标准。税率按高档住宅价格，征收税率递增，0.5%，1%，1.2%在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房税率为0.5%。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2（含2倍）的，税率暂减为0.4%。免税面积免税面积固定。存量独栋免税180平方米，新购免税100平方米。按照人均60平方米家庭总住房面积为线确定免税面积，其中家庭总住房面积包括新购和其他住宅面积总和。计税依据——房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。目前应税住房的计税价值为房产交易价。后期均向房产评估值为计税依据转变。应纳税额应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率应税建筑面积是指合并计算纳税人的家庭全部住房面积（家庭人口*60平方米）。1征收对象：对增量征税和对存量征税均有涉及。2税率：对处在不同房价水平的住房，实行不同的税率标准。3免税面积：均有一定的免税面积，但免税面积的计算上有差异。市场/2011年上半年市场情况分析/政策奔翻腐咏谨蚊尺劣阉苫毡阀疫妖沥塔沿闻及谚娠绰莆并钝作售酿超辉槛壹2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案政策分析—房产税出台政策影响1信号释放2重庆和上海两地房产税征收对象，可操作范围内涉及的面仍然较为狭窄，其出台的意义并不在于征收房产税本身上，它更多地是一种信号，国家对房地产市场加强调控的信号。本次房产税改革试点的出台最大的意义在于政府表明了要将楼市调控坚持到底的坚定决心。从房产税的征收范围和税率标准来看，此次房产税政策还是相对比较温和，由于税率不高、征收面较窄，对于房价的调控力度有限。加大投机购房者的购房成，减弱其购房热度。刚需购房者会因此产生观望情绪。市场影响房产税的征收变相加重了房屋持有的成本，会影响到租赁市场，导致房价租金涨高。房产税转嫁到成本里，或将变相抬高房价。3转嫁效应一系列针对住宅市场的政策将会给商铺、写字楼市场的发展提供一个好的机遇。4机遇分析虽然目前从两地征税细则来看税率较低且覆盖人群有限，但未来随着税制的逐渐完善，如果调控楼市需要，政府完全可以逐步提高税率或将征税范围扩大至存量房。长期来看，房产税对市场的具有一定的震慑力量。市场/2011年上半年市场情况分析/政策归男驭膏闰色诧拿阮徐便降橱怀咏铃诛搓终传揽倦酌瞎撒瘴处阂良例危辖2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案加息影响开发商借贷资金成本上升、银行存款利率上升、流动性收紧需求者资金紧张资金较宽松加快销售回笼资金主动跟进首套需求改善需求保值型需求购买力较弱的暂时观望购买力较强、初期受影响小初期受影响较小价量平稳跌多次加息后通常要到加息周期的后期，房价开始明显下降加息初期单纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。初期对不同档次物业影响会有不同2011.7.6银行年内第三次加息，继续提升对房价的调控力度。政策分析—银行加息对市场的影响市场/2011年上半年市场情况分析/政策栗刀体坤题冷接光担躯菌撒秦洁惮侥摩惊赫朋孽吻室扶蹭溢溜仗憾森垮迂2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案中央不断加强将调控落到实处，五年的周期表明此项政策将延续到政府换届（2013），间接表明了调控的持续性的决心！政策分析—天津一房一价实施细则出台天津市发展和改革委员会制定了《天津市商品房销售明码标价实施细则》。细则自2011年6月1日起施行，至2016年5月31日废止。商品房经营者销售新建商品房，应当明确标示：按照建筑面积标示每平方米销售价格，每套销售总价；当期销售房源的房号、楼层、户型、层高、建筑面积和分摊的共有建筑面积；每套房源的销售状态，明示已经完成销售的房屋；优惠折扣及享受优惠折扣的条件；以销售手册方式公示。具体细则市场/2011年上半年市场情况分析/政策劲芳冬琳勉绿反亥郎壬贺这傣癣郧瞄氨曹紧往患哄疚户字帖低借诚饭蝗骚2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案政策分析—小结2011.12011.22011.32011.6国务院于2011年1月26日出台“国八条”调控力度史无前例上海重庆实行房产税2011.2.18“津十条”出台天津全城限购，二套房贷首付六成外地人缴纳一年社保方可买房天津公布房价调控目标：限"涨"不限"降"涨幅预期不超10%政策连番打压天津实施一房一价政策做到售价等信息公开化2011.7年内银行第三次加息以金融策略调整房地产市场/2011年上半年市场情况分析/政策贯隆第桃诉蝶降桔辱本搜捎呀骑涛神沙绵焙悦硬煌济榴墩捎坷夸摈娥搀谐2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案政策分析—小结2011年，第一轮调控已经启动，且进一步升级；常态化的房地产调控也就此拉开帷幕。2011三大调控的重点，集中在限购升级，信贷环境持续收紧，以及房产税试点的开征。从对市场的影响来看，短期在于“限购效应”；而中长期，则要关注房产税与信贷环境。市场/2011年上半年市场情况分析/政策盎辑剔锹燕列副竿意石要镁虚瑟揣饥咯沥布狄只蒜泽皿题桌高谨玄贱拔归2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案据搜房网数据监控中心统计，2011上半年天津共成交商品房53016套，较2010下半年减少17.43%，成交均价9898元/平米，与2010下半年基本持平，环比小降0.85%。与2010上半年相比，成交套数增加4.93%，成交均价上涨5.11%。

据搜房网数据监控中心统计，2011上半年共成交商品住宅44717套，较2010下半年减少18.20%，成交均价9191元/平米，较2010下半年下浮3.07%。与2010年上半年相比，成交套数、成交均价分别涨5.76%、1.60%。据搜房网数据监控中心统计，2011上半年共成交工商业用房8299套，较2010下半年减少13.06%，成交均价13512元/平米，较2010下半年上涨3.43%。与2010上半年相比，成交套数基本持平，同比小涨0.72%，成交均价大涨22.68%。市场分析—天津全市交易情况

数据来源：搜房网全市商品房及分属性成交走势市场/2011年上半年市场情况分析/市场厩淡瘫雷飘分狸砾荤壳锄袖斡功妆耐摈较兔队黄惜妈蘑悄屎筹巳惹静章敲2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津全市交易情况

天津各区域商品住宅交易情况

2011年上半年天津商品住宅成交呈现量价齐跌的态势，共成交商品住宅44717套459.01万平，成交套数和面积较2010年下半年分别减少18.20%和22.27%，成交均价为9191元/平米，较2010下半年下降3.07%。与2010年上半年相比，成交均价涨幅最大的为远郊区县，同比大涨11.75%。

数据来源：搜房网市场/2011年上半年市场情况分析/市场射畔瞒扶邱碘舵哈钡觅姆砍滚永做趋猩羚耿七疯识听候赌跺誉移搅涸彬攒2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津全市交易情况

2011上半年全市商品房成交走势限购之后量价齐跌市场逆市上扬红五月发威，六月持续增长全市限购后，经过3、4两月的成交低迷后，市场再次呈现“红五月”的成交小高潮。在一房一价的调控下，反条件的激增，需求被挖掘，投资市场逐渐理性，天津市场依然可看好。万平方米元/平米数据来源：富思博得市场/2011年上半年市场情况分析/市场捍渝枷微熟黎飘霉盛囤序膘皮荔危删眩窒骋凄犬钵签殉隐英探哑订逗臭很2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津全市交易情况

2011上半年全市商品房供销比全城限购之后，呈现供大于求全市限购后，市场依然呈现供应量激增的局面，一方面说明是前期积累的土地，现获得销售许可证，另一方面也说明开发企业对市场回暖具有一定的信心。数据来源：富思博得市场/2011年上半年市场情况分析/市场丢杂俘冬廖稗宵肝复辫弟扔分浸窘清邮晕芳膀验频急浅亦搀倚挠妹节拾彤2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津全市供应情况供应区域占比

可以看到，近年来市内六区商品住宅供应的主要趋势是逐年下行的，与此同时，自2003年至今，环城四区、滨海新区和远郊区县的商品住宅供应已显著扩大。尤其是2005年后，新增商品住宅更加迅速地由市区流向外延的环城四区和远郊区县。2011年新增商品住宅供应中环城四区和郊县区域商品房供应占比均有所增涨。

数据来源：富思博得市场/2011年上半年市场情况分析/市场院下叉货钒章财耿之碘光夷彰组智高叭迹糠喘堪蒜飘漏悼裳饱源榔楞臀针2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津全市成交情况2011上半年全市各区县成交量示意图武清区领跑全市成交市场，东丽区（含空港）紧随其后；环城四区成为成交其中区域。数据来源：国土资源局市场/2011年上半年市场情况分析/市场展捷炒儒剥姬氨徐吁塑吴牲墨伞讶眶铬尉蓄镑条盲宛范勤旭芯案擅迭勤再2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津全市成交情况2011上半年全市各区县成交量示意图全市均价9051元/平米低于成交均价区域中心城区及开发区位居销售榜前列，和平区以22787元/平米的销售均价领跑，东丽区以9136元/平米的均价，列居全市第十位，环城四区第二位。数据来源：国土资源局市场/2011年上半年市场情况分析/市场热椰老哀隅镇肛惯云赖纫初倚松耍僵尊辆拽歇孺枝刊饱低脖羔专禁棍兄狂2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津全市成交情况序号区域项目套数总面积均价1空港物流加工区复地温莎堡35096900.9293822塘沽区欧美风情小镇112089966.9459783东丽区万科东丽湖74980916.9890194西青区富力津门湖64073752.83158495西青区莱茵小镇73472357.2870836武清区保利上河雅颂62563384.5275287武清区盛世天下53759337.7578428河北区北宁湾61657919.81129559新产业园区高新七路99号52157900.96555510中新生态城世茂湿地公元50857547.6110191序号区域项目套数销售额均价1西青区富力津门湖6401168894603158492空港物流加工区复地温莎堡35090907714193823和平区世纪都会-都会轩449841924910219564河北区北宁湾616750322616129555和平区天津大都会168730573711245096东丽区万科东丽湖74972975050290197中新生态城世茂湿地公元508586492626101918东丽区保利玫瑰湾461544715049119489塘沽区欧美风情小镇1120537856043597810西青区中信珺台21452101860416189按销售面积排名按销售金额排名复地温莎堡荣登2011年上半年面积榜冠军、金额榜榜眼市场/2011年上半年市场情况分析/市场里铱恩损蔷锐疲匿萝淮职咏永郑恤护惊稍讳哟洗囚抄木掠卤罕臃终令洲便2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案区域土地宗数土地总面积规划建筑面积成交土地平均价格成交楼面平均价格平均溢价水平土地出让金(块)(平米)(平米)(元/平米)(元/平米)(%)(万元)滨海新区181313790.392170651.513535.712139.990.24%464518武清区10779611.51077835.951761.91274.4130.17%137360静海区4298923.45393184.061271.56966.729.86%38010津南区3434237955321.57000.353181.980.42%303981东丽区2389143.4844865.71766.19813.51.30%68730蓟县290152.999671.42385.952158.09102.35%21510宝坻区114663.829327.62209.521104.760.00%3240和平区19090.31985043342.919848.870.00%39400市场分析—天津土地市场天津卖地top5排名区域土地宗数建筑面积(万平米)土地出让金(万元)1滨海新区8753310805332武清区673702861753静海县573612031404津南区381885273905宝坻区2994903202011上半年天津土地成交区域分布2011上半年天津土地成交前五名依次为滨海、武清、静海、津南、宝坻。武清再次成为天津重点的成交区域，京津走廊效应日益加深，且为蓝印首选。滨海新区持续发力，将建设在推向一个高潮。从区域分布来看，市区土地供应明显不足。数据来源：中指2011上半年土地成交主要集中于滨海与武清市场/2011年上半年市场情况分析/市场敝奶窥伶惟黎恰哥修苹莲尾盖清户寒夫已搔障翠啦苇竖洁凹虫击峡果锯玲2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津土地市场2011上半年天津土地推出量明显下跌价格较为平稳.2011上半年天津土地成交394宗，成交面积2665万平方米，较2010年下半年有小幅增长；成交金额307.93亿元，较2010年下半年减少10.07%。可见，在房地产市场政策调控的影响下，土地成交价格水平出现小幅下降。近一年半天津土地市场成交走势，地价小幅下滑市场/2011年上半年市场情况分析/市场压卿躲寸抬枫俗括无口阐彩区叹悬登哄拘气宪聘恰谱傅辕搞硷沈翻档诅甄2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津土地市场2011上半年天津住宅成交同比降6成商用涨近7成商住冰火两重天数据来源：中指2011年上半年天津土地市场有明显的转变，商业用地与住宅用地成交走势截然相反；住宅用地成交量同比下降65.32%，而商办用地同比大幅增长69.78%；可见“限购”政策之下，天津市场已经明显发生变化；随着商办用地成交的大幅增加，未来一到两年，商用物业市场将得到快速的发展；而住宅市场受政策的影响较大，住宅用地成交也受此影响而萎缩明显。

市场/2011年上半年市场情况分析/市场臻聋滚蓬溢表喀印绦肋问成澄既献书硷畴蹈座赡艺享铆涵梦亢滋恕益谦焙2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—天津土地市场01.01至06.30天津住宅用地成交总价排行榜01.01至06.30天津住宅用地成交楼面价排行榜排名拿地企业规划面积总价(万元)地块排名拿地企业楼面地价总价(万元)地块1大连万达269676187650河东区六纬路西侧1瑞尔斯泰德1984939400和平区成都道北侧2融创439088.8139711天津海河教育园区2天津和泓887915000红桥区芥园道与青年路交口3仁恒北洋364787.1116070天津海河教育园区3大连万达6958187650河东区六纬路西侧4融创173514.261206塘沽新北路西侧4滨海黄港实业559748526塘沽京津塘高速二线以北5万科277599.360360东疆保税港区5滨海黄港559720634塘沽区京津塘高速二线以北6复地525868.5555643天津空港经济区6滨海黄港559728481塘沽京津塘高速二线以北7天津港地产309698.454020东疆港区东部7兴龙达480325500津南区北闸口镇8滨海黄港86693.5348526京津塘高速8泰达37579800天津开发区东区9融创151445.648200天津海河教育园区9唐门36597255塘沽新北路以北10香河县城镇房地产202492.448000宝坻区环城南路10联发3630810天津海河教育园区2011上半年天津住宅成交价/楼面价数据来源：中指市场/2011年上半年市场情况分析/市场椿迷专姨那迸且苫装掇潮骏易喘糠姥阶滦践当氦贮关辕矩腿峙辐运似租郴2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—小结2011年上半年天津商品住宅成交呈现量价齐跌的态势，共成交商品住宅44717套459.01万平，成交套数和面积较2010年下半年分别减少18.20%和22.27%。成交均价为9191元/平米，较2010下半年下降3.07%。市场走低全市限购后，经过3、4两月的成交低迷后，市场再次呈现“红五月”的成交小高潮，六月继续上涨。市场反弹供大于求全市限购后市场呈现供大于求的局面。成交热点郊县成为成交热点，集中在武清区及环城四区中。市场/2011年上半年市场情况分析/市场把薄箔枝饼骏盖泄他戊谬弃坑润圭酚粥咒捧扯舍葵爱滔墒挞只息蜘扔浓谢2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场分析—小结土地量增额跌.2011上半年天津土地成交394宗，成交面积2665万平方米，较2010年下半年有小幅增长；成交金额307.93亿元，较2010年下半年减少10.07%。土地成交区域2011上半年土地成交主要集中于滨海与武清，市区供应量明显不足。商住差异化2011上半年天津住宅成交同比降6成商用涨近7成商住冰火两重天。市场/2011年上半年市场情况分析/市场橡秤俩涕佑鹅秦址蝎闺氨漆愈嗡辉嗽耀矾脖灿旺凳袋缆得躺眩黑黄上焦美2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案天津市东丽及空港商品房住宅——新增供应与量价走势成交面积：2011年1-6月天津东丽及空港成交面积51.8679万平方米。成交均价：2011年1-6月天津东丽及空港成交均价9810元/平米。

东丽及空港市场市场/竞品项目市场表现眼障离份扁钵爆趋牌槛押田抑疫胖竿蚂峭兵樟阀慨植瓢彦著种弥元绅昭赐2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案天津市东丽及空港商品房住宅——新增供应量走势新增供应：2011年1-6月天津市东丽及空港商品房住宅新增供应面71.6411万平方米。东丽及空港市场市场/竞品项目市场表现秘确弄迂蔓丸诱舆般秧然孽迹气哗类瞩拭评慑衙漫焰嗣更训思掖层韵批济2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案东丽湖·万科城恒大绿洲华侨城东丽湖远洋新干线复地·温莎堡首创·溪堤郡恒大绿洲东丽湖·万科城恒大名都万科朗润园金地紫乐府首创·溪堤郡远洋新干线华润中央公园中信珺台华侨城东丽湖万科朗润园中信珺台华润中央公园恒大名都金地紫乐府万通金府国际皇冠国际广场yoho湾万通金府国际皇冠国际广场yoho湾主要竞品项目区域位置市场/竞品项目市场表现纽淆匝尺搏址幸沧讲叹钩纵彼或拉肤勃玛这裸颖蹲架吭柿堵过戳搏炙苟壶2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案楼盘名称物业类型主要库存产品面积段面积套数均价(m2)(套)(元/m2)远洋新干线小高层86-130㎡16788.8216410407洋房135-150㎡611413449叠拼170-190㎡3083.871716900首创溪堤郡联排190—266㎡20023.848811113万科东丽湖联排180-207㎡5907.483312184双拼228-315㎡3752.311414145恒大绿洲洋房130-200㎡4267.722611238高层130-201㎡51039.113358176恒大名都洋房130-202㎡9492.726313032小高130-203㎡4168.37299581高层130-204㎡3947.75419299万科朗润园联排130-205㎡5672.083125923金地紫乐府联排130-206㎡7523.052226791华润中央公园联排130-207㎡12580.724512453中信珺台联排130-208㎡14267.715120294复地温莎堡洋房130-210㎡21641.231196521双拼130-215㎡13613.232814251联排130-211㎡61768.082049290万通金府国际酒店式公寓130-212㎡10241.071727520皇冠国际广场酒店式公寓130-213㎡2660.753514741yoho湾酒店式公寓（办公）130-214㎡13153.052608018主要竞品项目上半年销售情况市场/竞品项目市场表现渊朵澈赊獭璃鼻酒叉甫钻扫转田廷幂缘史锣屡滔筛钮歼驼课俺摘联忘齐糟2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析项目名称远洋新干线开发商天津远滨房地产有限公司区域滨海新区版块空港区产品类型洋房、叠拼、小高占地面积21万平米建筑面积37万平米容积率1.76开盘时间2010年6月(心镜)项目概述天津远洋新干线”位于天津空港物流加工区中心大道东侧,东七路北侧;距离高尔夫球场500米。核心竞品：远洋新干线市场/竞品项目市场表现碾额瞳张侯轿菲霹啸巢绳射赫新招养趋丸游攒取赋姨预齐缎隋骋妒挪钾灵2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品项目：远洋新干线2011.1—2011.6销售分析2011年1-6月成交小高层164套，16788.82平米，成交均价10407元/平米，成交洋房4套，611平米，成交均价13449元/平米，成交叠拼17套，3083.87平米，成交均价16900元/平米。1月成交较为强势，2、3月份受新政影象较大成交量锐减，4、5、6月份成交状况虽有所改善但呈现出逐月递减的趋势，小高层成交所占比例很大总体成交呈现了低迷的成交状态。市场/竞品项目市场表现着院书部堤栖仙翼书席娇桂殉鞘斟剑扑肥栖眷宛痉端湾擎乓匣拎伐劳汾科2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品：远洋新干线远洋新干线目前获得销许存量户型面积剩余套数剩余面积（㎡）70-90平米574849.04120-144平米21228084.96144-180平米6510697.86180-250平米428053.76合计37651685.62策源观点：远洋新干线与本项目处于同等区位，但产品不同，客户圈层有所不同，从存量上可以看出该项目的去化集中为中小面积段户型。市场/竞品项目市场表现翟怖骨孩例牢铸似买殉冯富耙盒隔痊曼蹿咳貌醚错寅坛荆熬尾咐诫间剁醒2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略——突出综合体大盘特征，上半年重点广告着眼于销售难点的商业与叠拼竞品分析市场/竞品项目市场表现窘褒莹挨窟提饲捆笑挡揖竞伍回抽辨藤琳真己包摘靡述靖冤融搔真脯腥遮2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案项目名称首创溪堤郡开发商天津首创新明置业有限公司区域新四区版块东丽区产品类型洋房、联排占地面积27万平米建筑面积28万平米容积率1开盘时间2010年10月23日项目概述首创溪堤郡是由首创置业集团在津开发的首个英伦风情的城市低密度社区,项目位于天津市政府规划和建设的十个新家园项目中最先启动的华明新家园内。竞品分析核心竞品：首创溪堤郡市场/竞品项目市场表现牲吱竹郸万孵竟隙疵葛淫旦峙瘸某伦笨滦谱昭雕藉羚肃政吧釜吴阳醋锅旁2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品项目：首创溪堤郡2011.1—2011.6销售分析2011年1-6月成交联排88套，20023.84平米，成交均价11113元/平米。项目整体成交情况稳定，2月份价位优惠浮度较大成交量有所提升，从目前来看本案存量不足，将维持目前去化速度及手段，长期发展看平。市场/竞品项目市场表现抠谣霞艘零獭瞧蚀贴挂伐岿情蔬侣怀检斤榆愚嘉靶跨词棍踊刷韭各拢散钵2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品：首创溪堤郡首创溪堤郡目前获得销许存量户型面积剩余套数剩余面积（㎡）90-120平米199.51180-250平米7617271.50250-300平米359006.93合计11226377.94项目总体存量不足，整体成交状况良好。市场/竞品项目市场表现姥穗岔姬藏搞斌祁实劣谩募笼塞恶敖砾瞅簿厩琼釜修剂据救朴侨扒鲸嘎源2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略——主打新品问世，为开盘造势竞品分析市场/竞品项目市场表现趋华厢瘟眩者锨瞄使茄觅腕具肄只阜寓聂镜凄英圃趋少宰砾闻厅啡同熏空2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略——突出庭院特征与英伦风格，并渲染地理位置与总价的优势竞品分析市场/竞品项目市场表现秀舞淤浪眺晌辈簧惫湍液醚荚所率宴取腕厄叹尔癸投铡稻匙俊苏狗铝酝赘2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析重点竞品：恒大绿洲项目名称恒大绿洲开发商恒大地产集团区域新四区版块东丽区产品类型叠拼、洋房、小高层占地面积86万平米建筑面积120万平米容积率1.5开盘时间二期叠墅2010年7月项目概述恒大绿洲坐落于东丽湖温泉度假旅游区内，依托东丽湖之“龙形水系”，恒大绿洲布局“龙眼”上境，以中央纵横景观轴线，串连中部8大景观园林和水系，构筑园林。市场/竞品项目市场表现臭遥缕函湃个陛唯轻邪竟沮急慎缆棱作悟诀奇兵秉详呢屡痛暑皂母袒瘟筒2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析重点竞品项目：恒大绿洲2011.1—2011.6销售分析2011年1-6月成交成交高层335套，51039.11平米，成交均价8176元/平米，成交洋房26套，4267.72平米，成交均价11238元/平米。整体成交状况良好，3、4月份虽受政策影响成交量有所下降但，持续的高折扣策略应对新限购令后的市场，起到一定成效，需持续关注此项目的下一步销售动作。市场/竞品项目市场表现把咋遇锑郸等蛊杏搔拢瘸隘铲将负邹凤趾烟陶栓糙讼乾涟赦渝庆藐谤曝买2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析重点竞品：恒大绿洲恒大绿洲目前获得销许存量户型面积剩余套数剩余面积（㎡）90-120平米121270.74120-144平米43757062.65144-180平米967154096.89180-250平米8215383.27300-400平米8627290.52合计1584255104.07存量巨大，从区域去货量角度来看，是2011年区域市场标杆竞品之一。市场/竞品项目市场表现呈蛊劣瞬紧接登轮镜甩苫纤函惜麻皑瘸鸥贡缩率峻郡拴忌抢耘闺呻岛诬椭2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略——恒大绿洲策略之一：渲染新品优惠上市竞品分析市场/竞品项目市场表现庸曾哟疾抨炔针捕冕危愤斗宙人鼻殿剃船寸釜磁协膝茵迢熄鱼慷赤之球惮2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析销售推广策略——恒大绿洲策略之二：大幅度渲染优惠市场/竞品项目市场表现书卯塌村幂造窑流诣同圈铡荔笔夕母贯芒其堕笑欠现骏工伙担馁淹晚赞丈2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略——恒大绿洲策略之三：推出一口价房源竞品分析市场/竞品项目市场表现颠票粕井塞颊裸革谬哥线吹敷藩卓爷窗超按渺谁贡铁淡乎鉴脸释屏纵构陡2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品：金地紫乐府项目名称金地紫乐府开发商金地（集团）天津投资发展有限公司区域市内六区/河东区版块中山门产品类型联排占地面积7.6平方米建筑面积6万平方米容积率0.80

开盘时间2011年6月项目概述金地集团天津公司开发的城市中心纯别墅住区，项目位于东南快速昆仑桥东南侧，轻轨一号桥站南侧的350米，隶属于天钢柳林新城市中心，是版块内首发的纯别墅住区。市场/竞品项目市场表现疮两醛鸭们草六亩庭雪兵眺嫩七疙粕铸苍娘陌玻沥怠壁验粘捆副烈淆寞赤2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品项目：金地紫乐府2011.1—2011.6销售分析2011年1-6月成交联排22套，7523.05平米，成交均价26791元/平米。金地紫乐府项目在顺销状态下，持续保持低去化率的状态6月开始发力成交量大幅上涨，短信、活动等线下推广初见成果。市场/竞品项目市场表现臆仕饮迢培薄绵闲躯咽勇蚌熙待苍述臻废截万并舒钡髓突吭架舷辱它义引2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品：金地紫乐府金地紫乐府目前获得销许存量户型面积剩余套数剩余面积（㎡）250-300平米102729.97300-400平米3912144.48400-500平米114590.13合计6019464.58依据此项目长期经验判断，此项目销售周期将延续到年底，主要库存为300-400平米，在限购的前提下具有一定的销售难度。市场/竞品项目市场表现矮层幕服更框撕矣咐归氮蔷邹又蚤翱夺眺洱禾称铰棍辛赢窝茅仰沛添磊乘2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略——城市别墅，传世名邸竞品分析市场/竞品项目市场表现支獭弃康碴随戏钵右绥滋学鸯咳核参俭勘鸽嚣卧龄廓导宿阵绽峦馆舵汽舟2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品：华润中央公园项目名称华润中央公园开发商华润置地（天津）有限公司区域新四区版块津南产品类型联排占地面积10.58万平方米建筑面积15.22万平方米容积率0.55开盘时间2011年06月18日

项目概述华润中央公园是华润置地旗下最受欢迎的产品线——橡树湾英伦系列的第六代，集橡树湾系列产品所长，从石材、红砖的选择到景观园林的打造，种种细节均兑现着华润置地的高品质承诺。市场/竞品项目市场表现滩刘阳药玩兹鲍淑湿挖谋泣厉罩圈快穷状史岭巷党尽拉灼菜噶秤商明占锣2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品项目：华润中央公园2011.1—2011.6销售分析2011年1-6月成交联排45套，12580.72平米，成交均价12453元/平米。1月成交状况，但受到地理位置及配套，尤其是居住素质的影响，亮点不足，造成上半年成交量长期低迷6月新品开盘使得成交量有所提升。市场/竞品项目市场表现颈叶瓷成戍锈泵热撵浅佐欠趟谴我研就驯冻霸捷虾徘墓薛喇毯饲勤霓羊虱2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品：华润中央公园华润中央公园目前获得销许存量户型面积剩余套数剩余面积（㎡）250-300平米6417586.98300-400平米258581.21合计8926168.19250-300平米面积段产品去化量较大，项目整体成交状况一般。市场/竞品项目市场表现辰秸乃航悉依毒叹湛锯淬些先怯嗣掏洲斗锄团汐具缆汉猿萄命芭母溪义热2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略之一——渲染企业实力及开盘热销，为项目发展造势竞品分析市场/竞品项目市场表现侥鞠堤哈驱誉江是督上食住申皖遁魔涅饯族凳咒匝并泵敲照倡苇烂衣颓轩2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析销售推广策略之二——大打文化牌，突出诗意的居住环境市场/竞品项目市场表现骂闷宪琅恫霹禾折吐红铁酌烦绍蚤淘育备妮迄衷况祈淫炼饶盯寡勋纲瓣缕2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品：中信珺台项目名称中信珺台开发商中信地产天津投资有限公司区域新四区版块西青区产品类型高层、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅占地面积13万平方米建筑面积18万平方米容积率1.4开盘时间2011年4月16日项目概述中信珺台位于西青区复康路华苑产业园区北侧保山西道与外环线交口（侯台风景区南侧），距市中心商业区交通便利。中信珺台整体定位于城市高端别墅居住区，内含部分高层住宅。邻近侯台风景区，周边配有侯台装饰城等商业设施，社区内规划有约6000㎡中高端商业配套。市场/竞品项目市场表现摸布泪畅暇爷僻心结羔独矿陀狼咙毡楚磷沃溺狄丘订臻伙嚎顷巩潜启会薯2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品项目：中信珺台2011.1—2011.6销售分析2011年1-6月成交联排51套，14267.71平米，成交均价20294元/平米。4月利兹组团成功开盘，销量稳定。市场/竞品项目市场表现酷持煞乳端袍驼剔擒簇腾羌位自败滤议峦澳处肝冬观昆迈驾屁抽酬忻氦我2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品：中信珺台中信珺台目前获得销许存量户型面积剩余套数剩余面积（㎡）250-300平米349297.64300-400平米6622026.12400-500平米62465.64合计10633789.4联排别墅存量较大，销售周期将持续到年末。市场/竞品项目市场表现砖吸撤纱摩痉镣箔御传筋雨酸慷歧胁蛙淡疑盏邯笛恬桔提镁暂矾更磺仪设2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略——突出城市别墅的稀缺性竞品分析市场/竞品项目市场表现贡捻进核遵叶寺差鹃尿合花笼泽翟攫聊河窖浑昆肌消埋蕴报雨溺匀苛芭际2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析销售推广策略——突出别墅生活的格调、荣耀、传承市场/竞品项目市场表现拧暇秤灭娩麓逗惶摩纵眉粥已慎碟希腕秒矾蚊撞缺冀擒调喧累辗鲍林哉逃2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析重点竞品：恒大名都项目名称恒大名都开发商恒大地产集团区域新四区版块东丽区产品类型洋房,小高层

，高层占地面积29万平米建筑面积32万平米容积率1.1开盘时间2011年2月27日

项目概述

恒大名都项目位于滨海双城中央区位，处于天津市发展主轴线中部，毗邻东丽湖一级城市湿地。11万平米湖心公园与社区万米内湖景观构筑美轮美奂的双湖景致。世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名品9a精装、欧陆新古典主义建筑，缔造无与伦比的城央公园社区典范。市场/竞品项目市场表现丈录衔幻悔探岁秸政洗殿痊辗艇坛氯搂辊鸭艳伤熟暂坪昔肾窝垃辛菊偷狮2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析重点竞品项目：恒大名都2011.1—2011.6销售分析2011年1-6月成交洋房63套，9492.72平米，成交均价13032元/平米，成交小高29套，4168.37平米，成交均价9581元/平米，成交高层41套，3947.75平米，成交均价9299元/平米。2月开盘之后成交量较小但在持续的价位优惠下5、6月份成交量逐步递增，需持续关注此项目的下一步销售动作。市场/竞品项目市场表现痘眼潘誊董凄俄富送碱圃墅诗诚占匀县受续叹丁诬斟筑胆夜燥馁沈质径舔2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析重点竞品：恒大名都恒大名都目前获得销许存量户型面积剩余套数剩余面积（㎡）90-120平米423898.37120-144平米10513318.46144-180平米8413542.89180-250平米7314885.03合计30445644.75180-250面积段产品存量较大，从区域去货量角度来看，是2011年区域市场标杆竞品之一。市场/竞品项目市场表现腐诱吨络牺收息傍旦攫垒您拨苞缀争霍狸仪阎涩镊符馅眩缓荫伦树毛菩瓮2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略——问新品开盘造势，突出地理特征，旅游资源。竞品分析市场/竞品项目市场表现变忽榷叉弘讣底潍浩代总呈溜跌藻艾兢犹挑摆终哀莎璃赌爷宽媚身瞄串幸2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案销售推广策略——特惠项目加推，打价格战。竞品分析市场/竞品项目市场表现溪斋叹烂老吧省泻捆嫌荫逃判恤婪捻拖灰缚攫姿析啸梯按兢炯述科拼靡职2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案项目名称万科城南岛开发商天津万科房地产有限公司区域环城四区版块东丽区产品类型联排、双拼占地面积10万平米建筑面积6万平米容积率0.61开盘时间2010年10月项目概述东丽湖万科城八期南岛别墅位于万科城核心位置竞品分析核心竞品：万科南岛市场/竞品项目市场表现妆睡袒波所破错绦媳映彝潦雅额委舅呢折街斟痘饺凸姓师辆砷恍透伎刀加2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品项目：万科东丽湖·南岛2011.1—2011.6销售分析2011年1-6月成交联排33套，5907.48平米，成交均价12184元/平米，成交双拼14套，3752.31平米，成交均价14145元/平米。成熟大盘，精致别墅,稳步推出，项目的集中放量及成交并不明显，总体成交状况稳定。市场/竞品项目市场表现仟右营洞汞必担套秦躲亭墟簧萤黑区朱眼炕俗缘蚕豌句佩陀糙性画顾甫周2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析核心竞品：万科东丽湖·南岛万科东丽湖·南岛目前获得销许存量户型面积剩余套数剩余面积（㎡）180-250平米5912899.70250-300平米92606.21300-400平米3410723合计10226228.91别墅存量102套，其中联排59套，双拼43套。预计持续销售到年末，双拼产品有一定的抗性。市场/竞品项目市场表现偏煽珐讣宰闲志柏帛埔姚伊缀椒捕抉菏遮偿攀乃认薪屈摧喀蒙蜗夯锦嘻贯2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案竞品分析销售推广策略——突出别墅生活的格调、诗意生活的情趣市场/竞品项目市场表现根挂壳摹全灼撩尼搪辞呀撅耸倦梯苏根后播倾蹬僚亮掺屋非扬吟瞧寅蹭积2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案小结竞品供应产品面积区间以220-300㎡叠拼、联排为主竞品同类产品优势不明显，如首创项目没有地下室区域内别墅项目的建筑风格均以欧式风格为主，没有太大差异区域竞品在推广方面使用手法比较统一，卫国道沿线大户外均有广告投放竞品分析市场/竞品项目市场表现潦赶齿绒稳皇尹览就报潞堂陈贿份是乘筑抵汐坝嗜魄壁紫谱说暖甜梨禁芦2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案项目名称客户分布特征远洋新干线空港、东丽为主，少数市区投资客群。随着项目发展产业客群占比大幅度下降，地缘客群上升比例较大。首创溪堤郡东丽、河东客群。私企业主及东丽高级公务员等群体。位置原因较适合居住。恒大绿洲东丽地缘客户及河东等投资客群。改善型客户为主。金地紫乐府河东、河西为主的市区客群及少量东丽客户。私企业主为主导。第一居所使用，身份象征。华润中央公园河西、津南客群为主。高管、私企老板、高级公务员等群体。看重华润品牌价值及区域发展。中信珺台南开、河西为主的客群及海泰产业园区的高级领导。看重城市别墅的稀缺及中信的品牌价值。恒大名都东丽地缘客户及河东等投资客群。改善型客户为主。万科南岛河西、河东、南开、东丽、和平、滨海等客群，企事业单位、私企老板、大学老师等均有涉及。万科品牌的长久吸引力，客户辐射氛围较广。竞品分析附：竞品项目客户简述市场/竞品项目市场表现悟厩叭胳索馋燃朽坚枢波腕侦夯顶桅秤殊草亲奸予囤湃辨赁浑贬低么跌绍2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场走势预判—国内宏观形势分析图：gdp同比增速下半年温和回落◆增长趋势分析本轮周期调整持续时间较长，但这也降低了经济硬着陆风险，在不出现重大危机的情况下，预计2-3季度gdp增速温和回落在9-9.5之间，全年gdp增速仍保持在9%以上。资料来源：长江证券研究部市场/下半年市场走势预判现丁穴涩冗畅窘伏叹获谷全渭凝谱杜僚垂券鲜霄撮瞥伶寞伟占硕挨乖禽疲拟2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场走势预判—国内宏观形势分析图：下半年cpi、ppi走势预测资料来源：长江证券研究部◆通胀趋势分析（下半年数据预测）预计下半年通胀水平将会呈现高位缓慢回落的态势，但无论是cpi还是ppi都会维持在4.5%以上，绝对水平仍然较高。市场/下半年市场走势预判现庶扶局棚怖火耪议们妖颅挑怪远耶京后潘曝喜嫂沽毡尼隧懂费挂夯熟示主2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案图：下半年投资与消费增速测算资料来源：长江证券研究部◆投资与消费数据预测总体来看，投资与消费增速在下半年不会出现明显的放缓。市场走势预判—国内宏观形势分析市场/下半年市场走势预判现壮沁扒隔奢久悦枝捕钮壮渔伞泛札趴淳惧秋驶然脑恶撒节腿西贞拣阿根州2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场走势预判—国内宏观形势分析◆政策再紧缩空间有限，再次加息后将进入观察期三季度调控压力仍存在，但空间有限，货币政策至多存在一次加息空间，时间窗口预计为7月，之后将进入货币政策观察期。图：货币市场利率中枢上移图：下半年公开市场到期资金量锐减资料来源：长江证券研究部市场/下半年市场走势预判现搐贺暗露乒骡肆脐炕站邯瞥恐梨演策俭连趣营敌已路滁欢声宗竣忙甘绣励2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案目前中国利率已进入上升通道，加息将通过提升开发商资金成本、需求者购房成本，使供求关系放生改变、抑制房价，初期影响虽然较小，但连续加息后将形成累加效应与利率提升预期；将对市场有明显影响。市场走势预判—国内行业形势分析加息影响借贷资金成本上升银行存款利率上升流动性收紧开发商需求者加快销售回笼资主动跟进首套需求改善需求保值型需求通常要到加息实现累计效应后，市场出现明显波动资金紧张资金较宽松量价平稳购买力较弱的暂时观望购买力较强初期受影响小初期受影响较小多次加息后跌初期对不同档次物业影响不同加息初期单纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调整开发商的资金成本，需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、抑制房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、形成累加效应与利率提升预期。市场/下半年市场走势预判现鸽快运仿匡剁氦坍滤仑矮枢萌稍阉既戴坚壹差埠漂萝嗡涧至红冤淬枷熊镍2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案多管齐下，房地产市场将承受较大压力，下半年市场与去年同期相比将呈现下滑趋势。从住房交易、持有、转手各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策紧缩；调控着手点“堵”大于“疏”，意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的当前政策与经济环境呈现出“去杠杆化、去需求化、去市场化、去流动性”信贷税收房产税限购规范货币紧缩市场走势预判—国内行业形势分析市场/下半年市场走势预判现盆世亭槐寇沛判否什歌铭都暗漂子叭诬射浊探想舟喊炮乃眼凌磷嚷夹卢凤2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场走势预判—国内宏观形势分析小结宏观筑底完成，中国经济据继续保持高速健康发展的态势，信息指数看好。宏部利好宏观警报市场或进入货币政策观察期，加息会分流投资者以不动产理财的方式并对二次购房的改善型客户造成资金上的压力，从而加重观望的情绪。市场/下半年市场走势预判现痊昨游叶迈走仔别竖捎唐座弗窜创堰痊碍奋停勤狄襄铅轿蜒螺吹叠田痉垂2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场走势预判—以往政策对市场影响的回顾2007年：天津商品房市场表现活跃，上半年量价齐升，同时政府频繁调息并出台政策调控，7月成交量达到峰值，8月首次下滑，第四季度价升量跌，至2008年2月成交量跌至谷底，之后在低位平稳徘徊，成交价在7月首次下滑；2008年：年中及下半年，受金融危机影响成交量明显萎缩，政府宽松政策频繁出台，在12月份量价开始回升。价格下滑拐点成交量下滑拐点成交平稳阶段成交量价3月开始平稳成交量回升拐点价格回升拐点成交量谷底量价回升政策频繁阶段政策出台到进入市场平稳周期1年左右（10-13个月）调控政策的消化周期在1年左右07-08年市场成交变化数据来源：国土资源局市场/下半年市场走势预判现簿打鹏胜观肢核竿楼价究氟半氨挣世敏峦摄派徐火塔粥隙揪招渔串焰游蠢2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案2011年下半年天津复地温莎堡营销实施的方案市场走势预判—以往政策对市场影响的回顾政策严厉打击低迷阶段救市起到成效，市场进入繁荣期（10个月）价格一路走高成交量下滑拐点成交量明显下跌均价稳定逆市而上市场从繁荣期渐入调整期，均