项目成本控制要点

工程本钱控制要点（二）——总控、期营销费用本钱管理部年月日工程本钱控制要点（二）一一总控、期营销费用为提高营销企划水平，有效控制工程销售费用本钱，特制定本本钱控制要点。一、适用范围：二、计划控制目标.四季花城工程销售费用总额度为万元。综合销售成交均价—元/M2,销售率%,销售成交合同总额的%,另加销售卖场包装、样板间费用万元）；.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原那么上不得结转；三、控制方式及要求.销售费用控制责任部门为销售部，本钱管理部负有监督执行、超支预警的责任；.销售部应对花园新城工程销售费用作细化总结，报公司管理层、成本管理部，用以指导四季花城工程销售费用控制，防止费用计划与售楼进度脱节；.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用工程的预算和计划，报公司讨论通过后报本钱管理部备案，作为当年销售费用本钱控制依据；.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出％以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告本钱管理部，经公司销售主管领导和总经理批准后方可实施；.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程工程（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用工程目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的工程，由本钱管理部负责划分，报公司批准后确定；.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施；.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方可实施；.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和总经理批准后方可实施。但工程销售费用总额度不变；.如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，那么节余局部可结转至下一年使用。四、总控及分解执行目标1.费用额度单位：（万元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合计销售面积（m2）成交均价（元）成交额营销费用（万）卖场及样板间费用（万）合计（万）占总费用比例（％）年营销费用总额占总合同金额的%,五年总额为：万元。每年的销售费用见下表:分期第一年第二年第三年第四年第五年合计合同总额（亿）销售费用（万）2.遇以下情况可对总控及分解目标进行调增□在建造标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年计划增加超过3%以上时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建造装修、样板间费用不作调整。□当上一年销售费用超出目标本钱15%以上时，本钱管理部可向公司提出调增总控及下一年分解目标的建议；.遇以下情况须对总控及分解目标进行调减□在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时,相应的费用控制目标须按相应的变化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用；□当上一年销售费用较目标本钱节余超过5%以上时，本钱管理部须向公司提出调减总控及下一年分解目标的建议；.所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和总经理批准。2002年分解目标单位：万元

序号工程促销期强销期后期合计总费用1现场包装费（现场卖场）6媒介广告费7广告设施及发布费8促销活动费（见说明）现场促销活动费（万/次）市内卖场租赁以及巡展费9展销费（包括所有的资料费用）（两次房交会：万/次）.10销售模型费（个）11宣传资料及礼品费12看楼交通费（主要是电瓶车）（辆，万/辆）13企划费用含市场调研、销售筹划、咨询费14卖点增加费（此费用记入企划费用）/卖场分解目标单位：万元现楼样板房装修本钱目标为均价万元/个样板房，折旧和销售回收不低于序号工程名称单位数量合计123456789101112合计万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均万元/个样板房。现楼售楼处装修本钱目标为万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均万元/个售楼处。五、考核指标.销售费用控制情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比；成交销售费用比=当期累计销售费用/当期累计成交金额X100%目标销售费用比=当期累计销售费用/当期目标销售费用X100%销售面积比=实际合同销售面积/销售面积分层分户外表积X100%.成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比拟，一般应在1.5%左右；.目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比拟，一般应在100%左右；.销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于99.99%。六、本本钱指导书由本钱管理部负责解释。附：《万科集团房地产企业本钱核算指导》营销推广费用科目划分1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间的建造、设计