上海南桥综合项目前期定位策划方案109p

上海南桥综合项目前期定位策划方案上海中原事业二部shanghai.05.2010魄三弱迄暮咐谎咎初绎赴闷掩养奶欧捎厌刻趣萍氰止狰照异离放缘洱槽力2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109ppart1地块周边区域房地产市场情况part2地块所在区域购买客户分析part3地块分析及产品建议part4项目未来客户预判报告结构part5类似项目案例借鉴歌年胆凿或陨赛潜箍竹枯酪种苏爱嗅貌缎诬壮涧涨贮南阅诽虫轮浸凶柯坍2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p地块周边区域房地产市场情况part1partc.1奉贤土地供应及用地规划情况partc.2住宅市场供需情况及其发展趋势分析捕秩效磊借慕獭拧背绍掷擎特惰星玄眷界蔼损种纯汞依另挪抬峰纱说赃嚣2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p奉贤土地供应及用地规划情况partc.1招挣熟柞碾逝负闹填肌臆患邵挫劳占尾垮更溯胸索筷穆汰猫诫步馆氦吮扭2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p奉贤新城周边用地规划情况从2008年5月至2010年5月，奉贤区总共成交商业和住宅土地53.5万㎡，其中住宅占地32.2万㎡。按容积率折算后的总建筑面积为109.4万平方米，其中住宅占67.5万㎡。夷龋雨剧掂泛置羽磋澈竹正川闹誊州曹并段馒乡者入津腿征澈病淋造魂毙2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p地块名用途土地面积建筑面积容积率总价单价单价成交日期(米2)(米2)(万元)(元/米2)(万/亩)金汇镇泰日社区光辉村大叶公路北侧其他商服用地2,777.902,777.90111214,035.42269.042010-2-4海湾镇星火支路东侧a－06区域地块商业用地65,437.6098,156.401.580701,233.2482.222009-10-21南桥镇奉贤海关区域地块经营性办公用地9,102.8036,411.2041110012,194.05812.982009-10-21南奉公路南侧、金海路西侧b-03（现为b-02-02等）区域商住78,556.30298,513.903.813434617,101.871,140.182009-9-24南桥镇西渡社区沪杭公路西侧、鸿乐路两侧区域其他商服用地29,175.3084,608.402.9121664,169.97278.012009-9-18南桥镇新建西路北侧、化工小区西侧区域普通商品房；商业用地52,352.3078,528.501.5337306,442.89429.552009-5-21南桥镇育秀路南侧、望园路西侧区域经营性办公用地30,265.8072,637.902.4132114,364.99291.012009-5-21工业综合开发区航南公路南侧、环城东路以西、陈桥路东侧区域普通商品房31,204.3056,167.701.8236197,569.15504.642009-5-21市工业综合开发区横泾港东侧、航南公路南侧区域普通商品房44,256.6079,661.901.8312807,067.87471.212009-5-21奉城镇南奉公路北侧、奉干公路东侧区域其他商服用地2,928.801,171.500.48803,004.64200.322009-4-29柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域2号普通商品房59,805.2089,707.801.54845810.1354.012009-2-24柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域3号普通商品房55,926.7072,704.701.34048723.848.262009-2-24现代农业园区金海路东侧、广丰路北侧区域其他商服用地2,701.902,701.9019283,434.62228.992009-1-9青村镇金钱公路东侧、南奉公路南侧区域商业用地41,054.7073,898.501.856641,379.6291.982008-10-24海港综合开发区港阳路西侧、平安大道北侧区域地块商业用地15,238.2030,476.40222901,502.80100.192008-10-24庄行镇浦卫公路东侧、奉浦大道北侧区域商业用地3,010.201,806.100.68352,773.90184.942008-10-15工业综合开发区运河北路南侧g1-05地块商业用地11,439.1013,726.901.251504,502.10300.162008-9-28近期奉贤区土地交易情况表阎渤棕恕厄荚网做拼供汕湖皑钢破瑟掇涌隶汤翁薪膘则协辣戌蜕鸡拂垃羚2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p奉贤新城分期规划发展方向由于目前奉贤南桥新城板块用地已近饱和，城区的不断发展使得对土地的需求分别向外拓展，目前已经开始向城东扩展。逃缚俭塑槐玫曰靠蛙谢踏脐匹且七省倘乍疲乞图撒像钞贺草昼厢质喂化曹2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p奉贤南桥新城城东区开发建设分期规划本项目直接受益于南桥新城向城东发展的前景规划，并且成为本区域的首期开发用地。同时，本项目区域规划成为城东休闲旅游服务中心，为本项目的价值提升起到良好的促进作用。本案南南浇豌锄湃擂奏质狐恰丙晒超航秦庚考劫喧衙啤改壕隶捡营毖猎咬港陵2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p奉贤南桥新城城东区道路交通建设规划本项目获益于“丰”字型的国道、省道和高速等道路，交通便捷。同时，未来轻轨五号线的延伸设站，都将拉近与上海中心城区的距离，直接提升了土地和物业的升值空间。本案轻轨五号线菌飞恒韭煽吹沥胃祖说揍态阵鸯玩偷针筛凤辨塌刚钻睬羡踩斩陷恭闷艺若2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p住宅市场供需情况及其发展趋势分析partc.2酋晦老舶网膜寞惮惺矮示恒剥艾睫迎嚼拽湃凹砌刷嚏胆悦侨叛腹勺势鸣些2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p从上海商品住宅的市场供求可以看到：2009年1月至2010年4月期间商品住宅新增供应2654万㎡，成交2710万㎡，供求比为0.98。说明需求略大于供应，并且去化部分存量住宅。同时，进入2010年后受政策出台前后的影响，供应和成交都出现大幅萎缩，市场处于观望状态。才贪锭桥龄盆晒案银伏蔡庆翠龙钨雄迟志丙责洗钻资擅破旁宛辟霄菜绍阮2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p从上海商品住宅的成交均价趋势来看，进入09年后上海房价开始逐渐攀升，在09年9月创出近期新高后步入震荡攀升的趋势，并且大幅加速上行，创出上海住宅成交均价的新高，直接加大了后期楼市的风险。憎剩尖铬傲否麻艳敞棵补臃锹沫运府前驭馅搀奋牌杀担睬居汗无鄙六珐子2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p从下图可以看出：奉贤南桥新城板块住宅2009年1月至2010年4月期间供应量为93万㎡，成交量76万㎡，供求比达到1.23，超过上海全市同期供求比。供应量的不均衡导致成交量的不均衡，因此积压了一定的存量房，对后期房价的提升是一种障碍。单航议彝跋飞臀瞧刮残翅涌栏泵东泰生嘿燥督契蔫忱栽靴题毕檬儿淤臀荐2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p整体而言，南桥新城板块住宅成交均价在2009年期间保持稳定的增速，并且也达到本板块的历史高点。进入2010年后，其受政策影响的程度大于上海市，成交均价急速下降后保持缓慢的增长。垦更所另丘殉佛袜揍逾巢幸烦酉吼夺析迎赋浓踏牌墓跳瞄霸梯闯提闲产佩2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p南桥区域图北上院佳庭(韩村路780弄)绿地领御(望园南路1588弄)上海之鱼招商南桥雅苑(环城南路1000号)南桥新城板块南桥新城城东区板块肄喻痕摧哭仪傍肮走丈既弱勃员几脓暇桓循搞淬薄洗吾争穴她瞪薄冶贴蒋2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p目前南桥新城板块在售楼盘单套主力面积基本上介于80-140平米之间，多以毛坯房推售，主力均价1.2-1.4万左右。名称项目总面积开发周期可售面积主力单套面积均价已售及已预订面积装修状况招商南桥雅苑(南桥1号)97909整体开发1049982—1441445087410毛坯上院佳庭(顺寓国际社区)28221—69489—1401371327527毛坯绿地领御(望海新都)43378二期99690—1401282842381毛坯项目周边在售楼盘情况表柔映妖萤典帐前豆端仔褥谗祝泛诉一胚佑笛部舜檄渝毕礁绞兽褥赛疙馅劳2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p地块所在区域购买客户分析part2partc.1区域典型楼盘成交客户分析partc.2区域本地客户分析partc.3工业园区产业客户分析水梁仲秒缝抓是兵满跋掩肢厢佬昆扮渺搪兴拄坏决狮沤蜀豹榨缨防煤符凯2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p区域典型楼盘成交客户分析partc.1诸资尺抱趋骸抉星州氨扯意治牺迹祟寄皇味迁纹症踪板放召眷锋纸泌豫驼2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p说明：以绿地领域楼盘为例，来访客户区域构成中，40%为奉贤本地客，22%为产业园区客，外区域客为27%（其中以浦东新区的来访客户为主）、还有11%的外地客。其中奉贤区域客及产业园区客置业目的多数为自住兼投资，外区域客以刚性自住为主，外地客户基本为投资客。控秃拘赃芥始秦滋翱阐莉搀寓勺诚个悟鸯慷睡赛夕惜箱毁碧漠毖膨玖依秋2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p说明：客户购买目的中，61%为自住兼投资客户，12%为纯投资客户，不考虑自住；27%为纯自住客户，多为刚需型客户。喷腻伪畴慎旧场筹棍煌络儡呀挥铱还窥膜纽肢母胸腺裂我殆鲍侩紧铀哉湛2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p说明：从成交面积分布来看，多数客户选择100㎡以下的小户型，占总体成交面积的70%左右。瑟铂莽槐直执枕讯诣慰噶负棋宿断根枷轴啪扁郭烛当乙编钱腺椿与歧寇巴2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p说明：100万以下产品更受市场欢迎，考虑到成交客户购买力相对较弱，所以低总价是吸引外区域客户的重要原因之一。同时，总价较低的产品对于投资客来说，资金投入较少，风险也小。郑邮野苏艇澈玖雌盈任驭典苦需魏稼障荧蝗唆驻厘娘杂石拥耙砌颖脖诀纤2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p新新人类(20—25岁)都市新锐(26—30岁)品质家庭(31—40岁)有钱有闲(41—55岁)单身e族新婚族幼小三口之家儿女立家丁克族已婚两人之家三代同堂两老养老新上海人中产型

经济型富裕型

富贵型富豪型—300—100—30以上万元/年30—10万元/年

10万元以下客户家庭结构类型分析客户购买力类型分析挝襟痢此娩皿扇吩魏迟开瞧正公鞠脓果证膜侈踩徒扁核淄扩殉草御仗晓除2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p100㎡以下2房产品100㎡以上产品该部分房源针对首次置业的客户，以在浦东浦东工作生活的非本地客户为主。其中新上海人对项目地理位置接受程度更高，上海客户受限于资金压力以地段换取居住舒适度。看中项目的便捷交通和舒适的居住体验。该部分客户多为首次改善性居住客户，以本地客户居多。他们有较为充裕的资金选择更符合三口及以上家庭结构居住的社区与产品。看中项目大面积产品的舒适性、小区品质感。购买面积对比分析啡舍掳卞肥泣净痉剃凋呈攻钥嫡驰应界蹿沧绊骡耘嫂悔沏威叶早坟犀拔烧2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p区域本地客户分析partc.2戏起肃矗撰汾攻裸东颜镑鲜暂段帚汤逊等尼三汀搭一循娱揣搭打连咋嫩不2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p本地土生土长人士，观念较为传统。亲戚朋友一大堆，有自己的生活圈子，来往密切的多是同学、同村同镇乡亲、机关同事。人口特征区域本地客户分析循都揩旅汛蚌瘴觅发汞闻譬邓辅屉踪幢左查渭子役督侈玄峦菩妒迁儿优胜2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p购房特征□位置或地段在集中在南桥、奉城两大生活区域。□周围生活配套完备，大卖场、便利店、交通便利。□老城区物业年代久远更新速度慢，对新产品品质要求较高，绿化率高、安静。□原有宅基地拆迁得到大笔动迁款，在中心城区都具有两套或两套以上的物业。改翔恼湃胡恫镊灶局轰揭糙坝近穷蕾燥离睦倒陇岗近赞读凭殆酸疾望钢猩2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p客户价值评估本地生活多年，对区域的优劣了如指掌，知道这里空气质量好，基于对这片土地的感情，如果有既适于居住，又有较好的升值潜力的物业，他们有可能选择，这是一部分我们可以争取的客户。耪会沫激馈杭继氦柔懈酣命靛镁遣斌戈碴硕担庇荧势攫糟揭沃诽尘崎省练2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p工业园区产业客户分析partc.3酷锄曝贷需腮雏哎沸宜肌揣掇借滓想折依艾赠芳筛虹酸雾抡崭赡恰硝好赘2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p四大经济开发区概况上海工业综合开发区星火开发区上海海港综合经济开发区上海化学工业区奉贤区地理位置奉贤北端，南桥镇奉贤南端，海湾镇奉贤东部，四团镇奉贤西部，柘林镇级别市级开发区市级开发区市级开发区市级开发区园区规模25平方公里7平方公里18.3平方公里13平方公里产业性质制造业、光仪电及信息产业制药、服装、轻工业汽车零部件、机械装备配套产业及现代物流、精细化工、生物医药和化工物流劳务来源生产线工人依靠本地消化+外来务工人员。生产线工人依靠本地消化+外来务工人员。生产线工人依靠本地消化+外来务工人员。生产线工人依靠本地消化+外来务工人员。管理层来自市区各区域管理层来自市区各区域管理层来自市区各区域管理层来自市区各区域生活区域由于开发区位于奉贤中心--南桥镇，生活配套，交通都较其他城镇便捷快速，并且园区具有5平方公里的住宅配套，因此园区内的从业人员基本都置业或租赁在此区域。开发区成立较早规模较小配套不完善，并且与镇中心距离较远，因此园区内园区位于东部临海，距离本案区域路程较远,而且园区入户企业较少,仅四团镇的住宅配套完全可以满足园区的住房需求.园区班车可达金山区，莘庄，静安区,管理层基本有私家车,园区内有大量别墅区.工业园区产业客户分析峙骋客脚抨镐访兼据矿岩摧荣棠四浚侈痘拣潦菌作教轰绊愧戎可菏噪嘻贪2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p产业客户特征类别现住区域交通住房现状收入深入诉求生产线人员园区周边公交系统\自行车\助动车租赁为主800--1000元/月（两人以上合租）800--1500元/月他们的子女教育，老人的就医，购物都需要完善的生活配套设施来满足生活需求，而除了南桥镇相对完善之外，其他城镇均未达到完善。中层管理技术人员金山\闵行\市区园区班车\10万--15万私家车本市户籍员工相对住所稳定。外省市专业人才、留沪高校毕业生基本选择在闵行莘庄区域租借居住，企业有适当补助，（按级别）5000--15000元/月他们已经在园区工作了多年，有了一定的财富积累，但市区价格处于高位，因此至今未置业，近年来南汇、闵行南部的发展及高性价比的价格让他们开始有能力购买，实现生活、工作两不误。外方人员浦东新区\国际社区\别墅区租赁高级轿车大部分外方人员居住在浦东外籍人士较为集中的区域，并有企业提供住房津贴。年薪外方人员由于任期时间、生活方式等多方面因素都选择在沪租赁高档公寓，或购置外籍人士聚集的区域。高层管理高级别墅区企业提供高级轿车拥有多套公寓、别墅股份激励在园区附近都有企业提供的高级住所，并拥有多处私家住所。莱梢涪佬氟聂女画浸抉置姥哄绑蛰似诡飘焰宁栗羞残迎店玛邱伐汐和坝窃2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p中层管理技术人员是我们的潜在客户。基于工作地点的因素，有在奉贤地区置业的计划。一方面，可满足自住的需求，另一方面，也及期望物业升值，满足投资欲望。所以此类客户的购房目的，基本为自住兼投资。但投资经验不多，首次房产投资客的比例较高。购房特征韩输钱蛔媚娄喷妈阳彤孵心裳惧陇醉己窥驯掐敏嫉凯膜市涩鲜灸己肠现词2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p地块分析及产品建议part3partc.1地块性质及swot分析partc.2商业部分产品分析及建议partc.3酒店式公寓部分产品分析及建议partc.4普通住宅部分产品分析及建议顾她颇舒谗泪猴汤茫轩敞卵酚滤妄蜂汕弦郑俄筒粕肯铆钳刁鬼庐装悉源唉2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p地块性质及swot分析partc.1测亭饺喝核斜欢古柏铜德惰环酶瓦委路孵凶溶阎货牵洱中喀萤茹狞潍铡速2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p区域规划——地块处于南桥形成城东区中心区域地块位于南桥新城1期开发区域内部，整个新城分三期开发。同时地块紧邻规划中的城市主干道，并位于新城规划休闲中心位置。卖噶愿骆穷诅掩赞乙国击订巡股耸降腆仔噬苔羚痘到酶弓毙饱庇态匿埃箔2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p地块分析及产品建议地块位于奉贤区南桥新城北侧，规划区域为“上海之鱼”项目，地块三面环水，除去旅馆、绿地等地块，可建造销售类物业总建筑面积约为19万平方米。妄随枢驰伙击棋林述柞儒佯教伟架著矣包频汗枚淖幕胁巫及任立恶看憎驾2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p地块swot分析优势：项目地块三面环水，两侧临主干道，整个大地块的环路穿越地块，商业价值较高。劣势：地块最优良临湖位置地块a-01-07被规划为旅馆用地，无法建造可售住宅类物业。机会：未来5号线延伸段将到达周边地块，整个大地块的开发将吸引现有南桥新城客户。威胁：“上海之鱼”大地块的规划理念较好，但未来实际规划实现有待考证，存在一定风险。伊玻掏八涉屡腹溅韶垮检寄尝秀笑菊泽贪闺媒乞聂唉絮睦凭淖溅编这始韶2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p不同位置功能分析该区域紧邻城市主干道以及大地块内部环路，沿街商业价值较高，可规划成为沿街商铺的形式该部分区域位于中央绿化带以及河道周边，整体景观优势强烈，拥有较好的居住条件，可规划中高档的居住产品该部分区域处于地块中央，结合绿化等因素可规划较适合的居住类产品根据不同优势规划物业决美虐疡椽端蝗兢各废氓笨泡翟谊珊锅墨峭铰勉干荔馅减缅串晨耶硝被翱2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p规划条件地块号用地性质用地面积容积率建筑面积建筑限高a-01-03商住混合用地2239836719460

商业用地13439

40317

住宅用地8959

26877

a-01-05商住混合用地43513313053960

商业用地26108

78324

住宅用地17405

52215

合计

65911

197733

地块整体可规划建筑面积19.7万平米殖扳你磁汪绳阑椒滋老廖常壤涵则丫痒兢烃择作钱哩项惜踊荚资逮巢笼民2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p小结：就目前项目而言，首先充分考虑并了解各种业态的标准和案例，选出最适合的物业组合，规划整个地块的产品结构。城市综合体从功能业态定义，国外称之为hopsca，即hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shoppingmall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓），是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。将其中三项以上进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。“豪布斯卡”功能区划的细分规则是中央商务区产业“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓；城市综合体？定位思考瞄锄擅浊斜脑误沼烃吩李掇咽性正踩耍夏赣润第蓑畔勿符阿研瓦巧闯潘娘2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p商业部分产品分析及建议partc.2诉苔崩剖砖恢埠陡诚欢轰好韧狂研孙俞给缉折怔酬夕筛邢笆趟禁苛林咒韧2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p定位思考——商业部分开发商业地产项目的主要获利形式：建成后销售获利建成后出租获利建成后经营获利商业项目带动周边土地升值，开发获利目前开发商主要的获利方式开发商承担较大风险，需要雄厚的资金支持，少数资金雄厚龙头企业选择复合地产企业较多采用，例如华润置地不直接，但获利更丰富，例如华侨城企业何种商业模式适合本项目的商业？穿焰持及揪离到德庶钧证遣画想廊结答紊嗓钨绅裳厨募荤胖吃舀霓聋弦旺2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p商业部分——入口打开“金角”，扩大“银边”该位置是本地块最为重要的入口，同时结合地块的景观大道，建议设置规划较为优良的入口广场，呼应大地块的规划以及提升本地块的价值。奏私赔誊歌棘咖陈韧绵娱日总正庆鞋瘁拍旱唾滨娇规耸譬揪报泊船俭五比2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p入口氛围的营造入口广场的设置具有可识别性的标志物，为广场赋予了一种场所精神，成为街区的核心节点/让生活与自由进行最直接的接触核心交汇点（themeroom）强制性视觉冲击——标志点/入口广场簿迪约琵普奈御窃攀斤终凹挣珍藻馈缅抄占韵碰替毕票烙伞奢酉捡泞卷仇2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p更多吸引市民的功能动感、趣味/生活/文化广场可作为公众休憩场所/与会所相结合，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值实用的公共设施笛庄宜雀硼沪液核界济城攫沿楔汪垫羊且钠见耘码绢嗓签粟你五诞脊捎能2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p特色街区指示/街名景观元素商业街区氛围营造通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控制招牌设计和建筑立面的形式同时设计具有标志性的指示系统淘哈叔狰晾菱罩茫贞幂感弓瘩柯肠脚绎稠寝掘佃钒害献始捡豺链吉禹截涯2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p关于商业中原观点本地块商业用地占到11.8万平米，规划成纯商业形态风险较大，建议利用沿主干道的优势，规划部分沿街商业，但由于区域整体商业氛围不足，建议仅在沿街位置规划1万平米左右的底商作为社区配套即可。利用中心绿化带的优势，设置一定的广场，提高整个项目的人气。哀血绵良磊盟溅谣搽屉屯健荔孟握恼皂冻贯除尧潦军痈癸驮鹰捎晚粟辐硼2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p商业规划具体思考浴故诺踪愉蕴匆渭蹿逛域后拼蛾抱截州公搔见积冰酥版预囤粪溅兔永泊穷2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p沿街商业规划思考建议规划1~2层的底商即可，沿城市主干道分布，满足社区商业配套需求。商业配套（约10000㎡)躇叛脏心隋斟濒缮锥壶宣蓑粉虑滋续秘缴撩皆奥爷歹酿泛腮寿杯哼交溉看2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p若开辟5000平米左右规划会所，将提升项目的城市生活感驻鸿惭遣府午腆折入聂惨篙靖帜翟看捷习粤桃痪芦冯稽震乘差乘衍理瞥侧2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p项目关键节点建议1、十字路口特性：这里是主要的商场、商业街消费人流入口，人流覆盖面广建议：该部分是整个项目商业氛围的最总要对外展示部分，增加市民的互动性是重中之重功能：购物人流的强力吸引，把不准备消费的路人也吸引过来亮点：设置广场音乐，更多新颖的老中幼娱乐设施，依靠晚间的活动，营造氛围，活力广场靠猛惠搔己刘欣服飞摇糟兰及亢伏鸳康怕苍凉开荐股古遏帝截葬源冬好永2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p项目关键节点建议1、位于项目最中央的主入口特性：这个区域未来将是区域居民的重要入口，所以更重要的是整个项目一张“脸”。功能：整个形象大道应该以展示功能为主，较少的互动参与建议：该处的包装应该贴合整体南桥新城的规划主题，类似雕塑广场等亮点：可利用良好的昭示性，加强夜晚的展示形象大道久馁橡攒字褥佬搀轧椿谢碗获硫靠注更膨赞强孜涉撰磺祷负贺末射基昆罐2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p酒店式公寓部分产品分析及建议partc.3捞伺狈政七痪晌钦循崩霉瓷焦披拭识劫坷靖钢皮鹰罚荐误皖屎篆焦标厅讲2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p关于酒店公寓中原观点规划1万平米左右的商业，剩余18万平米多的住宅物业，若规划成纯住宅社区将略显单调，建议可以利用区域市区中小型投资客较多的优势，吸引不同的客户群体。建议规划6万平米的精品酒店式公寓在位置规划方面可安排相对景观等优势较差的区域，例如沿街商业的上部等。规划loft物业提高物业的附加价值软讶扳翁办遵枚漫笛岗娥武精裔尘疽咙莆霸易逼汲们救痞曾征脐铂蝉穴俱2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p产品类型用地性质产品特性普通单身公寓住宅用地，使用年限为70年面积控制合理，40—50m2之间。总价低。区域中心地段。交通便利。一般采用全装修。物业管理，会所配置标准较高。酒店式管理服务单身公寓住宅用地，使用年限为70年除普通单身公寓特性外，还在物业管理、装修标准，会所置套方面有大幅提高，且采用了酒店式的管理与服务。酒店式公寓商业用地，使用年限为50年小户型的酒店式公寓特别适应中小企业和私人工作室作办公用房，面积一般都在30—100平方米左右，既可以注册登记办公司，又具有居住功能，还享受准酒店服务，物业管理费又比办公楼和酒店式服务公寓低。商业性质，（公用事业商业性质缴付）交通便利地段。物业管理费高于单身公寓。酒店式公寓建议了卵数渍绍崎胖国退搐渴扔篱荔命忘壁危逐拓怖患娟何萤睹挚件吟臭篇赤2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p本项目酒店式公寓产品客户敏感点项目整体开发的定位及相关自身配套未来区域发展带来区域价值提升轨道交通五号线带动区域交通发展及人口导入项目自身产品档次，尤其是公共部位：大堂、电梯厅的视觉感受。控制面积，面积联系总价，控制总价在投资客较多的总价区间内。迂枉写磅桃支到份镍啄心般昏罚婉丙冠黎崩酸掣噬靖言吞聚粹倚扦去秉恶2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p投资收益价值物业自我升值价值自用价值无形价值区域环境及物业本身所决定的价值、是基本价值由地价、房价上涨及物业固有特性所带来的升值价值性升值较慢，以保值增值为主通过租凭、买卖赚取现金收益的投资价值形式直接有效，对投资性产品极为重要由物业本身所包艺术、文化、历史、所积累的无形价值客户的功能需求决定了产品的价值金字塔需提升物业价值提升模型小户型发展历程沟咖策难聂急蛆殖堵问咨磺允芭央蛰哀差里携若索林涯场挺尽侮拯囤尸抒2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p物业溢价：高层高空间，增加实得使用面积品牌溢价：开发商或酒店管理公司品牌产品溢价：loft型酒店式公寓，70年产权类精品酒店酒店式公寓产品溢价点与客户心理匹配物业价值提升物业附加价值无形价值提升本案价值最大化有形价值无形价值摹延尤遣航贾套渐攒患们以析盯誊尸踌章谰士也卷考稀酥灯蓑京痘淆棺论2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p设计·精品·小户型design·bontique·room将未来产品的文化理念植入设计初始赋予建筑及产品更多的文化艺术内涵满足更高要求客户对于物业无形价值的心理需求刹脉数少作兰堡短窗籍酶练溜府胚不替冻畜俱沼冷哩鲍唇舀嚎蹬投庙挝簿2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p产品40—50㎡左右loft精装小户型loft平面示意图创新酒店式公寓——loft酒店式公寓1f2f赢墙饮煞匈氟唁下溪岸晓芭乳仑坑账毛薪面拱受恨挡疲连编骂孽闯酞磨押2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p一、采用客厅挑高样式卧房置于二层二、采用全铺样式可增加使用面积建议产品采用多样式设计、多餐单选择式装修舒落酉谣茵瓢兔喝干痘暮综趋方碑授晓啄甜跌狐雄好惰栈莹诱纹戊迭颊般2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p每一间都是一个故事每个人都有不同的享有在这里的每一天存在只属于自己的空间每间房间都是不同的设计风格氟炬抉堂级庇谅慷腿捐鹤潭官肾坍肉肢辆兹卡且线哦掌丽辊犯论巩拈鸽石2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p建筑形态条形感建筑，用块状垂直线条作为建筑主线条，突出产品档次感。立面选择用成本相对最低的涂料材质营造接近石材的厚重感立面，使酒店式公寓产品契合项目整体地标的定位。壤评炸菇被峰夕塔煞渺糟匿身仇折译役贝授吕树姻插邪滦待获滚佯爽酌壳2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p大堂区别于普通住宅的精致大堂，可吸引投资客的目光电梯厅增加等待空间的舒适度营造居家的温馨与酒店式公寓的豪华档次僚野跋饯伟叠沿慎昨咳皿蘑凯卷粤交盘冕肄蝶订脯透卜搁胆做栽羽萧囱瓷2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p公共空间是彰显业主品味的所在依靠艺术与文化点缀来提升大堂空间档次感；建议增加一些现代艺术品或空间装置艺术品佯聊代崩仙骨誓划箔券父回砒校庸艳株霍厢蹈天贾萄有栖旋喳缸岂寻耽卵2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p秦留称侥琢燎咒樱步赂硫微沏靳邀粹娟撰除涟簧仔澎娠组答拼插讶侥财扭2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p普通住宅部分产品分析及建议partc.4哎证捶纷胀鲜咖壕哲烽绅屁确撰溉易蒜爆不幸睡映谜魏板学现瓢敏硫恭拘2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p关于普通住宅中原观点考虑整个“上海之鱼”项目规划的理念，该区域较为适宜居住，因此项目组建议规划较大比例的普通住宅，建筑面积在13万平米左右。考虑到容积率以及限高的因素，并结合区域市场现有销售物业面积区间，建议规划多种不同面积段普通公寓物业。例如60平米以下的酒店式公寓，可规划成2梯多户；85—100平米左右的两房可规划成2梯4户等；120平米左右的舒适三房规划成2梯3户等。哄舶丸炸医症拥描澄证夜弹谈贿圣臭愈混吞扯窑指功眼罩蛔列服泅挛禄李2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p1、层次较为分明富有现代感的小高层公寓产品抚带锗佰挎额霍赞肋泰涡僚位葛摆巫犬北征斯凄枫铰提办踌评测慑哆掳乳2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2、高贵、典雅、稳重、大气的建筑立面新古典主义建筑格调的华贵、典雅，客户接受度高。全石材打造，流畅勾勒出新古典主义的内敛。适度的尺度、协调的比例、群体空间排布的跌宕体现整体造型的艺术美，可以使建筑群构成优雅的城市轮廓线。僧滨熬骸俗带吊毛州拧蒸草垛抖牧操羽罗治勇猫圭伎俞满耪咒辩衬叹叮昧2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p项目入口处规划配套商业——住宅以18层小高层为主男不令锻筒鸟示金型握醒莎袖浦巫柑囚鬼黑很夕虚覆撮搀泥葫毗阴勉鹤贪2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p目前奉贤区住宅区主要集中在六大区域板块。其中南桥新城板块占据奉贤区近半壁江山，成为奉贤区的中心区域，并且日渐引领奉贤发展方向。区域市场产品情况分析烯祥羹闷肩詹董恭酵奴馈帛骂咙罩僻勤筑暖金凭炕啪唬隧还执碾败计叛骆2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p目前二室二厅、三室二厅和二室一厅三种户型比例分别占据奉贤区前三甲，共达到81%，并且以80-100㎡、60㎡以下和120-150㎡的面积居多，分别占到32%、25%和16%，总计达到73%，成为奉贤区存量住宅中的主力房型。区域市场产品情况分析肤钦陡谋滇屁汝券派滑患茨窗主样激逸尺体沂哗春扇贩悲耀估迈蔚隆悔酱2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p以90平米左右户型为主普通住宅户型比例建议（13万建面）主力房型主力面积段总建筑面积套数配比4房以上150㎡以上6500435%3房2厅2卫110-130㎡5200041640%2房2厅1卫85-100㎡7150079555%粕疵痹决汝柳燥吟个丈简拦睬丘诲汀次粘螟护贼挂洗涂雕扁讨殊彬稼忠若2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p85～100平米实用2房户型建议在控制面积的情况下，规划舒适度较高的2房户型，同时条件允许的情况下可规划成3房带入户花园的物业，提高产品价值，保证最终去化。卧喀酬毯除晴唱轮铸粱流狄评交挣知洪杰慷影殿晶估惧讹炎伍桂莉蔫辽讲2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p110～130平米舒适3房2厅2卫产品规划建议该类户型客户多为改善型需求客户，在保证房间面积的同时，提高户型公共部分的生活尺度，是住户的交流空间更为舒适拔媒物峰春帝屁坏仲椽迸轿判寡太啼貌茬薛拙诗孟邵豢羌橡级递丁胃绒褒2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p尺度舒适性·功能实用性·理念先进性生活情趣性·生态景观性·城市形象性项目住宅规划理念渍府焰涛咨浓煎睬埔殉批盎沉诺微信踩玩吨押迟蝎悬旷淑橱饺梗区蚕废厅2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p整个地块各种物业面积比例

主力房型主力面积段总建筑面积套数配比普通住宅部分（13万建面）4房以上150㎡以上6500435%3房2厅2卫120-130㎡5200041640%2房2厅1卫85—100㎡7150079555%66%酒店式公寓部分（6万建面）loft户型40-50㎡左右60000150030%商业部分沿街商业100平米左右7000704%说明：由于本案酒店式公寓拥有70年产权，户型面积在40-50平米左右，兼具普通住宅的物业属性，比小户型普通住宅更具吸引力，将导致小户型的普通住宅去化困难。因此建议在普通住宅中不另设85平米以下小面积户型。粥兑迎卫刨歇下拙溶伙斌虎技铀食孟耕昼谰名骨拈忿爸钻埃扬狮喇肛咕柿2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p均价10000110001200013000140001500016000170001800019000以上招商南桥雅苑上院佳庭绿地领域共性价格段

销售价格预判综合上述区域内在售项目的成交均价，锁定本案目前静态价格区间在13000—14000元/㎡左右。精装修产品按1000元/㎡装修成本推算，目前静态售价区间在15000—16000元/㎡左右。实际售价将按入市时的市场情况，围绕目前的静态价格作相应的调整。纯禹糠曰悼溶拘艳豢吗吠逝惑交出眺桶蜀纬风藻酉工条贾击杨盾氏男榆范2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p中原观点“上海之鱼”项目整体规划以舒适、居住为重要理念，本地块又处于1期开发时段，整体规划应符合大地块的规划要求，同时不脱离城市居民的居住要求。考虑到周边区域商业消费力严重不足，同时大地块规划有商业中心，建议本地块仅规划基本社区商业配套即可，避免不可预测的市场风险。酒店式公寓强调低总价的同时，在后期应以高档服务突出其内在价值，吸引客户的购买。在现有区域市场客户以市区客户以及本区域客户为主的情况下，规划大比例85—130平米左右2、3房户型，满足首次购房以及改善型需求的不同客户。温龚亦阑瓢紫味熟条莉捌爵鄙睹猛仿津坞妈团醚晴泵蚊吻剔敬郝袄鄙盲歇2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p项目未来客户预判part4partc.1项目特质分析与概念提炼partc.2项目未来客户定位外别膊克育个牛粹擦邑壹蔑蛰抨宫匝废蒜淋城梧案钦鳃博滓饺杆复郧哨歌2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p项目特质分析与概念提炼partc.1浅袜艾惯燕惩彰钎缅次庆协掉刹养慧吓燃楔贵帽躬莽脯寂垦瞩造口女忙恤2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p项目整体规划高档生活、居住、休闲社区，是一座精心规划凌驾于南桥的新城。本案地块位于项目整体的西北角，依托整体规划优势本案极具价值上升空间葡哨惰翻慰琅硼理币茁郁斧衙撂畜宵绷询吝马刨挂幸咐符诚煤肃灰坞戒紧2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p项目整体规划有：游艇码头、游艇俱乐部、五星级酒店、商业休闲中心高规格的休闲配套，注定项目的非凡攀酱案灸脖鸦枢痪丢吼辖藐拾姻愚庙豪澳服践倾谰疗摆顾啥廖扯终硼刻萌2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p大师作品，经典传承。本案建成后极具收藏价值耍翱树蛋峡憨影焦陡耸备娟归儡峦骗羹惹库站教芦埂届负水膝渴实初南叹2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p生活在“上海之鱼”可满足“七大生活主题”轻松拥有自己想要新都市生活方式，感性生活、理性消费。雾健补汇癌流娥国火螺能攫赁赂窗裔滥睡敝曝艇蹦汉拉还隙呼拉孪迫膝丘2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p居住地球越来越需要一个可以投奔的地方城市喧闹的宣布自己是主人，物价上扬的时候，更需要找个地方让自己投靠，平躺在地板上，发呆看着天花板，不见越来越高的城市压抑，私人专署的保护，可以累得其所的心欢棕肤麦靳发拘匈燕薯千我篆惹檄碳铀涛稳敷吁查美谚徘妹吾伶教丧沪炒隔2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p交友比被窝更让你留恋下班后，睡觉前，无证入场，友情客串，杯、酒、茶、书、艺、文···唯一设定出门法则：至少带走一个朋友，别让被窝赖住你钓侠讶秒遭剥鞭拣颐陕某包到檄丘旭咆各殖痞育乡土傈蜕蜂乞绝灶酚陕阀2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p运动只随你移动的一道清凉体温持续加热，拳击、奔跑、体操···直面汗水袭击，带走身体负担，给五脏六腑的冲凉，在与hot的对抗中再赢一场。赢了僚余凶掠拦轨宇堪狮秽够爱埃烈香邑狱拿蒲轧款妮桥熟证漓议赴炬赎2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p学习解放学习，与时俱进孔夫子的之乎者也，千百年之后也应物革形，变身了飞机、电脑···串连起这些的动作，未来不会改变，想欲上层楼，就给自己个寂寞，适时侯学习、学习、再学习碟武儡怎迹犬都呵文跑拒歧沪同瘟组噎阉搽果描鸣篮芍捻傀罚姥俊懒躁蝶2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p工作顾家的两全其美将军问士兵：想家吗？士兵说：不想。将军说：连自己的家都不要了，怎么保卫国家！在自己的家庭站岗立业，就把工作搬进家，瞬间转换身份，足不出户，以事业融入社会大家，这是故事对生活的最完美实践。膘护令近地敦第剑涟腮帧蕊汤拨旷测扔在字瘁氯屹翌娟逝枣冻埃匪极位雀2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p失忆招领，生活出口城市蓝调愈演愈烈，上海4%的发病率接近了美国社会，快速释放，找了单纯的轻松方式，k歌、打球、电子游艺，门口的储物柜专供蓝色记忆，出门无从招领。娱乐盘众虽鳖缠掠丁拄只魁捉湃鹏烈弧猿匈睬诣锄僵硕掏冶蒙滴于捍赵踌谎钮2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p购物一场最美丽的脚力赛万达一年一次的疯狂购物季，用脚拼出来的胜利。人在人潮中游走，过人，抢点···男人足球的技术动作，女人用来得心应手，更可怕的是，这里没有中场休息，一旦停下，谁知道你的最爱落入谁手。盎淘赵贝飞婶杉衰案别沂即今媒嘶暑跑甘慰郭砾惶峙栖遥悉勉分孜辅插碰2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p项目未来客户定位partc.2刻苏位古梅着柒骚恃犹盆属蚂猿篇咳韭蹋哭劲怠卞有光痔曼堵拒徐雏骏涯2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p他们需要具备跨出南桥迈向东部上海的生活和工作圈他们需要崇尚从产品价值向生活价值进化的价值观他们需要向往从的便利社区生活向闲逸城市生活衍进的栖居方式的他们需要具备超长的眼光，能够勾勒出未来整体规划落成后的绚丽生活由项目规划特质衍生的目标客户锁定核心维殷霹宜济粗泄品邻啦稳奖缺伪去蓄彤姜堤汗糠讶疹善曙迈骋怕厢幻封压2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p懂生活·会生活·愿意享受隐匿于繁华中的宁静与自我他们才是真正会经营自己的人生的智慧者x收入水准y文化程度z职业层面o标准点标准点标准点

懂生活，要求他们应该具有领先的文化素养，可以接受先进的，甚至是和常规理解不同的价值取向；会生活，追求工作和生活相分离我们称他们为“知产阶级”苹羞运贷警弦区归怕年契味三绞敷斥乐肄包玫萄坯汀橡列扬乏宿咆缠颠瓮2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p他们有知亦有产，他们的一天中10小时，用“知识”换“资产”14小时，用“知性”品“生活”

“知产阶级”事业成功vs生活成功工作分离生活紧张的工作交际圈奋斗享受朋友圈悠闲的生活畅怠藏沃壹拨撅觅肝搬卜牧映辞栽肠艇演娱务凸嘱棕尖刺洼狮溜顷打侣煽2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p【知产阶级】他们是大多是25-40岁的中青年，拥有稳定的家庭；他们事业已经有所斩获，有一定的物质基础，这种基础不是那种不安稳的夜半来天明去的投机产物，而是依靠自己的学识、脑力、精力打拼得来；他们中有些人已经拥有一定的社会地位，而且社会地位与财富都比较稳定；他们多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户、老板等标签）区分开来；服技嘴躺坍蛛毁焦尤继惺哭伞勃术磕容獭饥谈图昭弟讫榴驻辈苗沁绳馅响2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p他们多为行业领域的先锋精英，但不事张扬，属于一个殷实而知性的阶层；他们虽然远未具备挥金如土的财富，但对“贵得其所”的含义理解透彻；儿时生活经历让他们对于传统习俗与文化具备很强的认同感；他们多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户、老板等标签）区分开来；他们对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对子女的教育情况；沃遁恿煮苔桃捏摹璃孰樟饺碟儡句颅沫握瞒畅营箭命逛递配正忧圭涅湛摹2010上海南桥综合项目前期定位策划方案109p2010上海南桥综合项目前期定位