房地产评估报告模板(已拆除房屋免勘评估类)250

**不动产集团广州分公司**不动产集团广州分公司.商服公建配套设施x50006.其它因素x6个别因素修正y10.09.0-3.0y=sum(y1:y6)1.临路状况y100-72.成新，使用年限y29753.装修，设施设备y30004.布局、宽深比y412-15.工程质量y50006.其它因素y6000权数（总和=100%）33.3%F33.4%133.3%比准价格P189221556917318估价值V=17268根据计算数据以及委估对象的特点，结合估价人员的经验，综合计算，用市场比较法求得估价对象首层的单价为 17268元/平方米。B、用收益法进行估价对2002年周围商铺的出租情况进行了了解，经调查，荔湾区逢源路某首层商铺2002商铺2002年第二季度公告出租单价为商铺2002年第一季度公告出租单价为商铺2002年第四季度公告出租单价为况，确定估价对象首层的客观月租金为187.5元/平方米；荔湾区人民中路某首层185.5元/平方米；荔湾区文昌北路某首层136元/平方米；根据周边商铺的出租情120元/平方米，年递增收益按0.5%计算,确定各项系数后，按下表计算估价对象首层的单价收益还原法A-一年净收益。一«可取：A-Aq-B-C-D-E-F-G-Ha=120.0其中A0为年后效毛收入。B——E为营运成本、费用。F、\h税、利。应按出租型和经营型（商业、生产）两类来确定：0.0%1、出租型x=8.3%AQ=A+A2+A+A,其中：A=a*12*(1-x),a2=0.00A3=(i/12)aA=i/12*a3*a*12*(1-x),a3=2.00a为月潜在毛收入，可用市场法来求。 x为空置率，与物业的使a4=用性质有关,i为存款年利率，23*2为押金，A2-a2*12*（1-x）,a2为i=1.98%月管理费收入，A4=12*a4,a4为上述以外其它月收入，故：A 0=(((1+i/12*a 3)*a+a2)*(1-x)+a4)*12。Ao=1111.5B——维修费。可取为:bA0b=2.0%C--保险费。可取为:cAoc=0.1%D-―管理费。可取为:dA0d=0.0%F——税金（一般是房产税）。可取为:fAof=14.0%r=6.5%n=40对于A每年按土外长率s递增（或递减，s取负值）的计算s=0.5%公式 V=A/(r-s)*(1-((1+s)/(1+r))n)为：结果：V=16704根据上式计算，用收益法求得估价对象首层的单价为 16704元/平方米。C.估价结果确定根据两种方法的计算结果，两种方法各给予50%X重，综合后得出委估对象首层的单价为16986元/平方米。以首层价格为基准，对二层进行楼层修正（40%修正系数）后得出二层的单价为6794元/平方米。首层、二层面积各占估价对象产权面积50%,按面积权重进行加权平均后得出估价对象的评估单价为 11890元/平方米。8、估价结果确定根据上面的计算过程，最终确定广州市**30号商业用房，评估建筑面积181.6312平方米，自用地面积90.8156平方米，在估价时点2009年3月18日的市场价值为：人民币贰佰壹拾伍万玖仟陆佰元整（215.96万元）。详见《房地产评估结果明细表》。七、附件（清单及复印件）1、评估对象地理位置图壹份；2、估价对象现场实物照片壹份（2009年时状况）（若干张）；3、《房地产估价委托方承诺函》壹份；4、《广州市房地产产权情况表》壹份；5、《房地产所有证》壹份；6、《公证书》壹份；7、《关于广州市**30号房屋评估问题的函