成都某工程拆迁市场

想说爱你不容易

成都拆迁市场浅析一、惠民工程内容二、惠民工程市场体现三、未来需求释放分析目录：惠民工程内容惠民工程全称“成华区东郊企业生活区危旧房改造惠民工程”，是指在成华区完成企业“东调”后，紧锣密鼓开始东郊企业生活改造、改善那些曾经推进、见证成都成长的“老东郊”、国企职工的居住条件。惠民工程又称“二次东调”，为成都市和成华区立项的城区改造重点工程。惠民工程内容惠民工程概算投资80亿元，成都市政府补贴15亿元。锁定成华区内万年场片区、府青路立交桥片区、建设路片区、双林路片区、府青路片区5大区域，预计拆迁总面积86.2万平方米，总户数约1.8万户6万余人。工程锁定区域基本在一环——二环路之间，这些居住区域人口密度大，发展滞后，老家属区居住环境恶劣从各方面得到的反映来看，东郊居民改善居住环境的需求十分迫切，但绝大部分的居民缺乏自主置业能力惠民工程内容初步预测需要建设150万平方米的安置房，根据目前掌握的情况来看，已知的开工建设安置房项目锦绣东方、蜀都惠园两个项目，建设面积近85万平方米，另外还有位于成华区的团结村、东升村的异地安置项目定于2009年开工建设。从掌握的数据来看，2009年能够交房入住的仅有锦绣东方一个项目，面积70万方，安置7000余户左右，已搬迁户中选择“锦绣东方”安置的有2500户，只占到拆迁总数的很小一部分惠民工程内容2008年1月10日《东郊企业生活区危旧房改造惠民工程搬迁安置实施办法》出台，对最初确定的搬迁安置实施方法进行一定的调整，正是这项政策的调整使惠民工程产生的市场影响发生改变旧搬迁安置政策原地安置就近安置异地安置认购政策性住房安置新搬迁安置政策原地安置就近安置异地安置货币终结安置放弃安置可购限价商品房

被改造房屋所有人符合成都市公共住房保障制度规定条件，并愿意放弃在改造规定地点安置的，可以认购经济适用房或限价商品房一套。符合条件可申请廉租补贴

被改造房屋所有人符合廉租房租金补贴条件的，可以申请廉租房租金补贴，经审批合格后可领取5年租金补贴。

货币终结安置

货币终结安置，是指被改造私有房屋所有人或被改造公房的合法使用人，如放弃选择改造安置房，可以选择货币终结安置的方式，由改造业主以原地安置方式的安置标准建筑面积为准，按原地安置房成本价上浮35%进行货币终结安置。

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此次政策的调整影响巨大，结合之前的数据来看，搬迁用户当中大多选择货币终结安置，这当中包含的刚性需求对于区域市场容量来说相当惊人惠民工程内容具体数据：惠民工程共3期5批次，从2007年8月起筹备，预定于2009年6月完成所有搬迁签约工作目前已经完成4批次搬迁签约工作共12800户工程准备期08年6月08年10月09年1月09年6月07年8月08年1月工程一期工程二期工程三期《东郊企业生活区危旧房改造惠民工程搬迁安置实施办法》出台，开始1期1批次拆迁签约08年1月10日1期1批次结束，2批次开始签约1期2批次结束，2期开始2期签约结束09年3月3期1批签约开始3期1批签约基本结束，2批签约开始惠民工程内容市场体现从时间节点上看，每期完成的签约工作都在区域市场上形成了一波上扬的行情，行情走势根据当期签约时间的长短，大致持续2—3个月时间不等，走势略滞后于签约工作期15—30天工程一期工程二期工程三期一期一批一期二批三期一批（3000户）（3200户）（4300户）（6200户）（3200户）2008年2009年2月城东区域整体供应产品与整体去化产品的结构完全不对等，说明2月市场产品去化和市场供应关系不大市场体现数据来源：行业渠道2月份份城东东区域域供应应主要集集中在在建设设路区区域其他区区域没没有新新增供供应，但但成交交头也也相当火爆爆2月份份城东东几个个成交交且没没有新新增供供应热热点区区域中中，较较多区区域的的主要要成交交价格格都在在4900以下下，表表明这这波行行情中中，占占相当当数量量的客客户对对于产产品价价格相相当看看重市场体体现数据来来源：：行业业渠道道结合之之前的的成交交价格格来看看，本本月区区域热热销产产品基基本是是以总总价50万万以下下位于于城市市中轴轴线以以东的的低总总价或或现房房准现现房产产品为为主市场体体现项目名称热销户型（平米）热销户型总价（万元）富丽碧蔓汀62—8530-50财富又一城58-9040-50金科一城60-8045万以下水畔经典70-9035-45水映兰庭70-9050万以下紫东芯座80-9040-50阳光舜苑40-11050万以下水岸华庭69-8534-45优品尚东80-9545万以下交大绿岭74-9040-50凯丽香江71-8530-45未来市市场影影响基本可可以确确定在在整体体小阳阳春市市场行行情中中，由由当期期拆迁迁客群群引发发的市市场需需求对对于区区域市市场的的推动动是相相当巨巨大的的拆迁客群特征描摹年龄家庭结构置业区域购买用途置业次数购买意向35-65岁二代、三代同堂城市中轴以东现房、准现房首置自住将2月月份住住宅市市场的的成交交表现现和拆拆迁客客群特特征描描摹对对照，，契合合度相相当高高根据对对市场场的观观察，，前2期期惠民民拆迁迁工程程释放出出的的需需求求在在08年年末末已已经基基本本消消耗耗殆殆尽尽3期期1批批次次的的需需求求在在2、、3月月份份的的行行情情中中已已经经较强强体体现现，，剩剩余余需需求求数数量较较少少目前前惠惠民民工工程程的的需需求求存量量主主要要存存在在于于3期期2批批次的的3000余余户户当当中中拆迁迁需需求求存存量量需求求计计算算：：户均均面面积积：：26.73万万平平方方米米/6237户户=43平平方方米米/户户货币币结结算算户户均均金金额额：：（（43+15））*115%*4815*1353=46万万需求求金金额额：：46万万/6237户户=28亿亿根据据政政府府3期期预预算算26亿亿来来看看，，预预计计选选择择货货币币结结算算安安置置的的拆拆迁迁数数量量占占到到拆拆迁迁总总数数的的90%，，也也就就是是说说，，2批批次次为为市市场场提提供供的的有有效效需需求求数数量量约约2600————2800户户之之间间未来来市市场场影影响响拆迁迁客客群群的的意意向向清清晰，，目目的的明明确确，，主主要要目目标是是市市场场上上总总价价40——50万万左左右右的的套套二二、、套套三三产品品1批批次次签签约约已已于于3月月中中旬基基本本结结束束，，根根据据之之前前的经经验验，，签签约约周周期期约约为为1个个半半月月，，鉴鉴于于成成华华区区政府府决决定定于于6月月底底之之前前完成成所所有有3期期，，因因此此暂暂时断断定定2批批次次的的签签约约工工作最最迟迟可可能能于于4月月上上半半月月开开始始2批批次次搬搬迁迁签签约约形形成成的的行行情情预预计计将将在在4月月中中下下旬旬和和5月月上上旬旬之之间间形形成成未来来市市场场影影响响按照照目目前前市市场场产产品品分分析析，，城城东东紫紫东东芯芯座座等等二二环环附附近近项项目目可可能能在在这这波波行行情情中中有有较较好好的的表表现现。。拆迁户是是本轮市市场反弹弹的重要要力量，，在城东东市场上上体现得得比较明明显；由于拆迁迁户群体体的“本本地情结结”及受受拆迁费费用（户户均46万左右右）等限限制，使得这这部分客客群选择择面主要要集中在在城东二二环附近近项目，，特别是是紫东芯芯座、浅浅水半岛等等项目，，同时，，根据对对城东各各项目客客群的初初步分析析，华润润二十四四城、龙湖三千千城、金金域蓝湾湾等改善善型、再再改型项项目拆迁迁客群比比重不大大，综合合以上因素分析析，我公公司魅力力之城项项目由于于环域、、产品（（当前为为再改型型）等因因素，决定了拆拆迁客群群相对较较少。总结：Add：成都市市武侯区区科华北北路62号力宝大大厦12层1208号TEL：86-28-85228585FAX：86-28-85230406THEEND市场研究究小组2009-3-23谢谢谢12月-2211:47:5511:4711:4712月-2212月-2211:4711:4711:47:5512月-2212月-2211:47:552022/12/3111:47:559、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。11:47:5511:47:5511:4712/31/202211:47:55AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2211:47:5511:47Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。11:47:5511:47:5511:47Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2211:47:5511:47:55December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月202211:47:55上上午午11:47:5512月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:47上上午12月月-2211:47December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3111:47:5511:47:5531December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:47:55上上午午11:47上上午11:47:5512月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。11:47:5511:47:5511:4712/31/202211:47:55AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2211:47:5511:47Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。11:47:5511:47:5511:47Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月月-2212月月-2211:47:5511:47:55December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月202211:47:55上上午午11:47:5512月月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二二月月2211:47上上午午12月月-2211:47December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/3111:47:5511:47:5531December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。11:47:55上上午午11:47上上午11:47:5512月月-229、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。11:47:5511:47:5511:4712/31/202211:47:55AM11、越是没有本本领的就越加加自命不凡。。12月-2211:47:5511:47Dec-2231-Dec-2212、越是无能的的人，越喜欢欢挑剔别人的的错儿。11:47:5511:47:5511:47Saturday,Dece