房地产价格的评估

第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述本章学习目的：1、了解房地产的概念、特点、分类。2、阐明房地产价格评估的基本理论。3、阐述房地产价格体系。4、分析影响房地产价格的因素。5、熟练运用收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。6、阐述在建工程的特点和评估方法。第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述一、房地产的概念（一）土地按自然形态分类按用途对房地产而言：生地：用于房地产开发的农地熟地：对生地进行改造毛地：要进行再开发改造的城区土地（二）地产土地及其相关的财产权利第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述（三）房地产房屋及其附属物承载房屋及其附属物的土地给予它们相应的各种财产权利区别：附属物与建筑附着物（四）不动产（民法角度）二、房地产的特点（一）不可移动性使区位环境在房地产质量、功能及交易价格分析中格外重要。第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述（二）耐用（耗）性一般不可毁灭。（三）异质性（差异性、个别性）但不违背替代原则（四）高价值性（五）供给有限性（六）投资与消费双重性（七）房地产实体构成的二元性由非劳动产品与劳动产品构成。第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述三、房地产的类型（一）居住类房地产普通住宅、高级公寓、别墅（二）商业类写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等（三）休闲类体育馆、娱乐中心等（四）公共事业类科、教、文、卫、行政、交通邮政等第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述（五）工业类厂房、仓库等四、房地产的描述方法（一）位置（坐落）、四至、形状（二）面积土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积（三）建筑物层数与高度（四）建筑物结构（五）装修与附属设备第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述（六）建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等（七）建筑外观及平面格局（八）利用现状及规划设计要求（九）产权状况第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述第四章房房地地产价格格评估第第一节节房房地产价价格评估估概述五、房地地产价格格评估的的理论基基础（一）地地租理论论区位地租租居住竟租租能力曲曲线（二）土土地价格格理论土地价格格是地租租的折现现额，不不是土地地的购买买价格。。土地价格格受供求求关系影影响。第四章房房地地产价格格评估第第一节节房房地产价价格评估估概述六、房地地产价格格的构成成（一）土土地价格格的构成成原始价值值公共投资资与环境境改良价价值私人投资资改良价价值未来价值值（二）建建筑物价价格构成成（三）房房地产价价格构成成建筑物物价格格+土地价价格；；建筑筑物与与土地地组合合相称称第四章章房房地地产价价格评评估第第一一节房房地产产价格格评估估概述述七、房房地产产价格格种类类八、影影响房房地产产价格格的因因素九、房房地产产价格格评估估的原原则资产评评估一一般原原则：：工作作原则则、经经济原原则合法原原则：：产权合合法利用方方式合合法---目前、、假定定交易和和处分分方式式合法法第四章章房房地地产价价格评评估第第一一节房房地产产价格格评估估概述述十、房房地产产估价价的程程序（一））明确确估价价基本本事项项目的、、对象象、时时点、、期限限（二））拟定定估价价项目目的工工作方方案技术路路线和和方法法；资资料及及其渠渠道；；时间间、人人力及及经费；步步骤和和进度度（三））搜集集估价价所需需资料料（四））实地地查勘勘估价价对象象第四章章房房（五））进行行最佳佳利用用分析析利用方方式、、时间间、未未来市市场状状况（六））选定定估价价方法法并进进行估估算至少选选用两两种方方法（七））确定定估价价结果果（八））撰写写估价价报告告第四章章房房地地产价价格评评估第第二二节房房地产产价格格的成成本法法评估估一、成成本法法理论论（一））成本本法的的基本本原理理1、成本本法（（累积积法、、承包包商法法）房地产产价格格=土地价价格+改良物物残余余价值值=土地价价格+（建筑筑物成成本-折旧））2、适于于折旧较较少和和建筑筑成本本易于于评估估的新新建筑筑物；；折旧额额能准准确估估计的的旧建建筑物物评估估；市场交交易数数据资资料缺缺乏。。如：工工业或或特殊殊用途途房地地产、、房屋屋保险险价值值评估估第四章章房房地地产价价格评评估第第二二节房房地产产价格格的成成本法法评估估二、重重置成成本估估算（一））重置置成本本的构构成－－－P77（二）重置置成本估算算方法1、工料测量量法（承包包商法）特点：按建建筑成本组组成本部分分和次级组组成部分列列出劳动力力、原材料料等直接成成本和间接接成本项目目。最费时间、、最详细缺点：缺乏乏按过去建建筑方法所所需的劳动动工时数的的可靠资料料适用：承包包商、估价价师、建筑筑承包商成成本估价和和准备投标标第四章房房地产价价格评估第第二节房房地产产价格的成成本法评估估2、分部分项项法重置成本=∑分部、分项项工程单位位成本＊工工程量＋间间接费＋利利润特点：详细细且高度准准确适用：开发发商和承包包商成本估估价３、单位比比较法特点：简单单、迅速、、应用广泛泛缺点：受制制于分析所所用资料使用：根据据建筑物具具体特征对对单位成本本作适当调调整第四章房房地产价价格评估第第二节房房地产产价格的成成本法评估估４、指数调调整法特点：利用用趋势因子子调整历史史成本适用：建成成使用不久久，不能得得到可与之之比较的成成本数据资资料，如大大宗工业房房地产。（三）土地地价格的估估算注意：修正正土地剩余余使用权年年限对地价价的影响。。成本法适用用：新开发发土地、土土地市场不不完善、成成交实例少少、无收益益等１、土地使使用权价格格的构成第四章房房地产价价格评估第第二节房房地产产价格的成成本法评估估（１）土地地取得费①集体土地地土地补偿费费地上附着物物和青苗补补偿安置补助费费②城市土地地拆迁费第四章房房地产价价格评估第第二节房房地产产价格的成成本法评估估（２）土地地开发费基础设施配配套费－－－七通一平平公共事业建建设配套费费用小区开发配配套费有关税费（３）投资资利息贷款利息自有资金利利息损失注意：土地地开发费用用计息期为为开发期的的一半。第四章房房地产价价格评估第第二节房房地产产价格的成成本法评估估（４）投资资利润（５）土地地增值收益益＝［（１））＋（２））＋（３））＋（４））］＊收益益率土地价格＝＝［（１））＋（２））＋（３））＋（４））＋（５））例：P82第四章房房地产价价格评估第第二节房房地产产价格的成成本法评估估三、建筑物物贬值（折折旧）的估估算（一）贬值值的原因实体性损耗耗、功能性性衰退、经经济性贬值值例：某旧住住宅，测算算其重置价价格为40等破旧引起的物质折旧为1万元，户型设计不好、没有独立的卫生间和共用电视天线导致功能折旧为6万元，位于城市衰落区的经济折旧为3万元。求该旧住宅的折旧额和现值。第四四章章房房地地产产价价格格评评估估第第二二节节房房地地产产价价格格的的成成本本法法评评估估解：：该该旧旧住住宅宅折折旧旧总总额额为为1+6+3=10万元元该旧旧住住宅宅现现值值为为40-10=30万元元（二二））贬贬值值的的估估算算1、直直线线法法、、成成新新率率法法例：：P84注：：成成新新率率法法未未考考虑虑净净残残值值2、区区分分可可修修复复贬贬值值与与不不可可修修复复贬贬值值例：P84第四章房房地产价格评评估

第二节节房地产产价格的成本本法评估例：某建筑物物重置价格为为180万元，经济寿寿命为50年，有效经过寿命命为10年。其中门窗窗等损坏的修修复费用为2万元；装饰装修修的重置价格格为30万元，平均寿寿命为5年，经过年数为3年，设备的重重置价格为60万元，平均寿寿命为15年，经过年数数为10年，设残值率率均为0，计算该建筑筑物的物质折旧旧额。第四章房房地产价格评评估

第二节节房地产产价格的成本本法评估门窗损坏的修修复费用=2万元装饰装修的折折旧额=30*3/5=18万元设备折旧额=60*10/15=40万元长寿命项目折折旧额=（180-2-30-60）*10/50=17.6万元该建筑物物质质折旧额=2+18+40+17.6=77.6万元第四章房房地产价格评评估

第二节节房地产产价格的成本本法评估3、建筑经济耐耐用年限的确确定（1）建筑物经济寿寿命50年建设期2年土地使用年限限70年建筑物经济寿寿命50年第四章章房房地地产价价格评评估第第二二节房房地产产价格格的成成本法法评估（2）建筑物物经济济寿命命45年建筑物物经济济寿命命45年土地使使用年年限50年10年后出出让第四章章房房地地产价价格评评估第第二二节房房地产产价格格的成成本法法评估估（3）建设期期3年建筑物物经济济寿命命60年土地使使用年年限40年建筑物物经济济寿命命37年第四章章房房地地产价价格评评估第第二二节房房地产产价格格的成成本法法评估估（4）建筑物物经济济寿命命50年土地使使用年年限40年6年后出出让建筑物物经济济寿命命46年第四章章房房地地产价价格评评估第第二二节房房地产产价格格的成成本法法评估估4、成本本法应应用中中的有有关规规定《商品住住宅价价格管管理暂暂行办办法》《经济适适用住住房价价格管管理办办法》《中华人人民共共和国国土地地管理理法》《关于完完善征征地补补偿安安置制制度的的指导导意见见》《城市房房屋拆拆迁管管理条条例》《城市房房屋拆拆迁估估价指指导意意见》《房屋完完损等等级评评定标标准》第四章章房房地地产价价格评评估第第二二节房房地产产价格格的成成本法法评估估房屋完完损等等级及及新旧旧标准准1、完好好房：：十、、九、、八成成2、基基本本完完好好房房：：七七、、六六成成3、一一般般损损坏坏房房：：五五、、四四成成4、严严重重损损坏坏房房及及危危险险房房：：三三成成一一下下第四四章章房房地地产产价价格格评评估估第第二二节节房房地地产产价价格格的的成成本本法法评评估估例：：某某宗宗房房地地产产土土地地面面积积为为1000平米米，，是是十十年年前前通通过过征征收农农地地取取得得，，当当时时取取得得的的费费用用为为18万元元/亩，，现现时时重重新新取取得该该类类土土地地需需要要的的费费用用为为620元/平米米，，地地上上建建筑筑物物总总建建筑面面积积为为2000平米米，，是是八八年年前前建建成成交交付付使使用用的的，，当当时时的的建筑筑造造价价为为每每平平米米建建筑筑面面积积600元，，现现时时建建造造类类似似建建筑筑物物的建建筑筑造造价价为为每每平平米米建建筑筑面面积积1200元，估计计该建筑筑物有八成新。。测算该该建筑物物现时总总价和单单价。第四章房房地地产价格格评估第第二节节房房地产价价格的成成本法评评估土地现值值=620*1000=620000元建筑物现现值=1200*2000*80%=1920000元估价对象象的现时时总价=620000+1920000=2540000元估价对象象的现时时单价=2540000/2000=1270元/平米第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估一、市场场法基本本原理1、概念2、适用范范围房地产市市场发育育程度较较高，有有较多交交易实例例发生。。二、估价价步骤（一）搜搜集交易易实例1、途径第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估2、真实完完整的信信息交易双方方的情况况和交易易目的；；交易实实例房地地产状况况；成交价格格与日期期；付款款方式3、建立交交易实例例库（二）选选取可比比交易实实例：3—10个类似房地地产；成成交日期期与估价价时点相相近；成成交价格格为正常价格（三）建建立价格格可比基基础统一付款款方式；；统一采采用单价价；统一一币种和和货币单单位；统统一面积积内涵；；统一面面积单位位第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估（四）进进行交易易情况修修正将不正常常的交易易实例价价格修正正为正常常价格。。1、导致成成交价格格偏离正正常价格格的因素素利害关系系人之间间的交易易；急于出售售或购买买；交易双方方或某一一方对市市场行情情缺乏了了解；交易双方方或某一一方有特特别动机机或偏好好；特殊交易易方式；；交易税费费的非正正常负担担；相邻房地地产的合合并交易易；受债权债债务关系系影响；；第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估2、交易情情况修正正方法注：交易易情况修修正系数数应以正正常市场场价格为为基准来来确定。。设：可比比实例成成交价格格比其正正常市场场价格高高（低））S%可比实例例正常市市场价格格*（1+S%）=可比实例例成交价价格可比实例例正常市市场价格格=可比实例例成交价价格/（1+S%）例：某宗宗房地产产交易，，买方付付给卖方方2325元/平米，买买卖中所涉涉及税费费均由买买方负担担，交易易中应由由卖方缴缴纳税费费为正常交交易价格格的7%，应由买买方缴纳纳税费为为正常交交易价格的5%，问该宗宗房地产产的正常常交易价价格。第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估注：正常成交交价-应由卖方方负担的的税费=卖方实际际得到的的价格正常成交交价+应由买方方负担的的税费=买方实际际付出的的价格正常成交交价=2325/（1-7%）=2500元/平米例：某宗宗房地产产交易，，买方付付给卖方方2625元/平米，买买卖中所涉涉及税费费均由卖卖方负担担，交易易中应由由卖方缴缴纳税费费为正常交交易价格格的7%，应由买买方缴纳纳税费为为正常交交易价格的5%，问该宗宗房地产产的正常常交易价价格。第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估正常成交价价=2625/（1+5%）=2500元/平米（五）进行行交易日期期修正采用房地产产价格变动动率修正；；采用房地产产价格指数数修正；例：某宗房房地产2008年6月的价格为为1800元/平米，现需将其调整整到2008年10月。已知该该宗房地产产所在地区区类似房地产产2008年4月至10月的价格指指数分别为为79.6；74.7；76.7；85；89.2；92.5；98.1（以2005年1月为100）试求该宗宗房地产2008年10月的价格。2008年10月价格=1800*98.1/76.7=2302.2元/平米例：某宗房房地产2008年6月的价格为为2000元/平米，现需将其调整整到2008年10月。已知该该宗房地产产所在地区区类似房地产产2008年4月至10月的价格指指数分别为为99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5；118.1（均以上个个月为100）试求该宗宗房地产2008年10月的价格。。第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估2008年10月价格=2000*105*109.2*112.5*118.1=3046.8元/平米例：某宗可可比实例房房地产2005年1月30日的价格为为1000美元/平米，该类类房地产以以人民币为为基准的价价格变动平均每月月比上月上上涨0.2%。设人民币币与美元的的市场汇率05为1美元=8.29人民币，试将该可比实例价格调整到05年9月30日。第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估=8393元人民币/平米例：：某某宗宗可可比比实实例例房房地地产产2005年1月30日的的价价格格为为1000美元元/平米米，，该该类类房房地地产产以以美美元元为为基基准准的的价价格格变变动动平平均均每每月月比比上上月月下下降降0.5%。设设人人民民币币与与美美元元的的市市场场汇汇05年1月30日为为1美元元=8.26人民民币币，，05年9月30日为为1美元元=8.29人民民币币，，试试将将该该可可比比实实例例价价格格调调整整到到05年9月30日。。第四四章章房房地地产产价价格格评评估估第第三三节节房房地地产产价价格格的的市市场场比比较较法法评评估估（六六））进进行行区区域域因因素素修修正正1、直直接接比比较较法法以估估价价对对象象房房地地产产的的各各项项区区域域因因素素状状况况为为基基准准，，与可可比比实实例例相相对对应应的的区区域域因因素素逐逐项项比比较较，，确确定定修修正正比比率率。。2、间间接接比比较较修修正正法法以设设定定的的标标准准房房地地产产的的各各项项区区域域因因素素状状况况为为基基准准，，将将估估价价对对象象和和可可比比实实例例区区域域因因素素与与其其相相比比较较，，并并根根据据比比较较结结果果逐逐项项打打分分，，再再将将分分值值转转化化为为修修正正比比率率。。第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估例：设估估价对象象为6层住宅楼楼的5层，甲可可比实例例为同类类6层住宅楼楼的4层，成交交价格为为3000元/平米；乙乙可比实实例为同类类5层住宅楼楼的4层，成交交价格为为2900元/平米；丙可比实实例为同同类5层住宅楼楼的5层，成交交价格为为2800元/平米，市市场价格格差异系系数如下下表，对对甲、乙乙、丙可可比实例的成成交价格格进行楼楼层调整整。第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估楼层5层住宅楼6层住宅楼1层100%100%2层105%105%3层110%110%4层105%107%5层100%103%6层95%第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估V甲=3000*103%/107%=2887.85元/平米V乙=2900*103%/105%=2844.76元/平米V丙=2800*103%/100%=2844元/平米（七）进进行个别别因素修修正土地个别别因素建筑物个个别因素素（八）确确定比准准价格简单算术术平均法法；加权权算术平平均法；；中位数数法；众众数法注：市场场法中的的因素修修正可以以用百分分比法、、差额法法、回归归分析法法搜集交易易实例分析估价价对象建建立交易易实例库库选取可比比实例可比实例例A可比实例例可可比实实例建立价格格可比基基础建建立价价格可比比基础建建立价格格可比基基础交易情况修修正交交易易情况修正正交交易情况修修正交易日期调调整交交易易日期调整整交交易日期调调整房地产状况况调整房房地产产状况调整整房房地产状况况调整比准价格A比准价格B比准价格C求取最终可可比价格第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估交易情况中中，正（负负）值表示示可比实例例成交价格格高（低）于其其正常市场场价格的幅幅度；房地地产状况中中，正（负）值表表示可比实实例成交价价格高（低低）于估价价对象房地地产状况导致致的价格差差异。人民民币与美元元市场汇率率05年3月1日为1：8.4，10月1日为1：8.3。该类写字字楼以人民民币为基准的的市场价格格05年1月月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上涨0.5%，试测算该写字楼10月1日的正常市场价格。运用算术平均法计算估价对象单价。第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估比准价格Va==5300.51元人民币/平米比准价格VB==5442.93元人民币/平米第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估比准价格VC==5429.79元人民币/平米估价对象单单价=（5300.51+5442.93+5429.79）/3=5391元人民币/平米第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估例：为评估估某写字楼楼2008年10月30日的正常市市场价格，选取A、B、C三宗类似交交易实例作作为可比实实例。1、成交价格格、成交日日期和交易易情况交易情况分分析以正常常市场价格格为基准；；可比实例A可比实例B可比实例C成交价格3700元/平米4200元/平米3900元/平米成交日期05年5月30日05年8月30日05年9月30日交易情况-2%01%第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估2、该类住宅宅05年4月至10月价格指数数为价格指数为为定基指数数。3、房地产状状况比较月份45678910价格指数10092.498.398.6100.3109106.8房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估例：为评估估某写字楼楼2005年10月1日的正常市市场价格，，选取A、B、C三宗类似交交易实例作作为可比实实例。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元人民币/平米650美元/平米5500元人民币/平米成交日期05年1月1日05年3月1日05年7月1日交易情况2%5%-3%房地产状况-8%-4%6%第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估1、交易情况况修正可比实例A交易情况况修正系系数=1/（1-2%）=1/98%可比实例例B交易情况况修正系系数=1可比实例例C交易情况况修正系系数=1/（1+1%）=1/101%2、交易日日期调整整可比实例例A交易日期期修正系系数=106.8/92.4可比实例例B交易日期期修正系系数=106.8/100.3可比实例例C交易日期期修正系系数=106.8/109第四章房房地地产价格格评估第第三节节房房地产价价格的市市场比较较法评估估3、房地产产状况调调整系数数可比实例A房地产状况况调整系数数=可比实例B房地产状况况调整系数数=可比实例C房地产状况况调整系数数=第四章房房地产价价格评估第第三节房房地产产价格的市市场比较法法评估4、可比单价价估价对象价价格=（VA+VB+VC）/3=4126.86元/平米第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估一、收益法法的基本理理论（一）定义义将估价对象象在估计时点后后的所有正常纯纯收益，用适当的折现率折算到估价时点价价值的方法。（二）基本本原理---预期原理（三）相关关概念潜在毛收入入、有效毛毛收入、经经营费用、、净收益净收益=有效毛收入入-经营费用（四）估估价步骤搜集估价对对象或类似似房地产的的资料估算年潜在在毛收入估算年有效效毛收入估算年经营营费用估算年净收收益估算折现率率选用公式，，求取收益益价格第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估（五）不同同类型的房房地产净收收益净收益每年年不变净收益按一一定数额递递增（减））净收益按一一定比率递递增（减））净收益可预预知但呈不不规律变化化注：∵∴第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估例４-１：某宗房房地产40年收益权力力价格为2500元／平米，报酬酬率为１００％，求该该宗房地产产３０年收收益权力价价格。第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估例4-2：某写字楼楼目前年出出租净收益益５００万万元，预计计未来三年仍维维持该水平平，３年后后市场回升升，转卖价价格为７９５０万万元，销售售税费为售售价６％，，若投资者者要求该类类投资的报酬酬率为１００％。求该该写字楼的的目前价值值。例4-3：预测某宗宗房地产未未来两年的的净收益分分别为55万元和60万元，两年年后的价格格比现在上上涨5%，该类房地地产的报酬率率为10%，求该宗房房地产现在在的价格。。第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估解4-2：解4-3：第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估二、折现率率估算1、市场提取取法（比较较法）根据市场类类似房地产产价格，净净收益求取取折现率。。2、资本资产产定价模型型3、投资资本本结构组合合法M--抵押贷款-价值比率--权益资本期期望的报酬酬率第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估--抵押贷款折折现率（抵抵押贷款常常数），即即抵押贷款款按月偿还还时的年偿还还额（本息息之和）与与抵押贷款款额之比。。--抵押贷款利利率例4-4：某房地产产抵押贷款款占7成，抵押贷贷款年利率率为6%，贷款期限为20年，按月等等额本息偿偿还，自有有资金资本本化率为12%，求综合资本化化率。第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估解4-4：第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估4、债务保证证率法NOI—年净收益Im—年债务偿还还额三、残余法法第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估例4-5：某出租写写字楼土地地总面积12000平米，总建建筑面积52000平米，建筑筑层数地上上22层，地下2层，土地使用年限为为50年，从2000年5月15日起计。可可供出租净使用面积积31200平米，租金金平均为每每月35元/平米，空房率年平平均10%，经常费用用每月10万元，房产产税为租金金收入的12%，其他税费费为租金收收入的6%，估算该写写字楼2005年5月15日购买价格格。第四章房房地产价价格评估第第四节房房地产产价格的收收益法评估估解4-5（1）年有效毛毛收入=31200*35*12*90%=1179.36万元（2）年运营费费用年经常费=10*12=120万元年房产税=1179.36*12%=141.52万元年其他税费费=1179.36*6%=70.76万元年运营费用用=120+141.52+70.76=332.28万元（3）年净收益益=1179.36-332.28=847.08万元元第四四章章房房地地产产价价格格评评估估第第四四节节房房地地产产价价格格的的收收益益法法评评估估（4）评评估估值值第四四章章房房地地产产价价格格评评估估第第五五节节房房地地产产价价格格的的假假设设开开发发法法评评估估一、、基基本本理理论论1、定定义义假设设开开发发法法（（剩剩余余法法、、倒倒算算法法））：：将将估估价价对对象象房房地地产产预预期期开发后价值，，扣除预期各各种开发及销销售费用、税税金、期望利润，所得剩剩余额作为评评估价格。理论依据：地地租剩余理论论2、相关公式P1043、相关公式P105生地、毛地地、熟地9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。11:57:0211:57:0211:5712/31/202211:57:02AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2211:57:0211:57Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。11:57:0211:57:0211:57Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2211:57:0211:57:02December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月202211:57:02上上午11:57:0212月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:57上上午12月月-2211:57December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3111:57:0211:57:0231December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:57:02上上午11:57上午11:57:0212月-229、没没有有失失败败，