房地产市场调查

房地产市场调查与预测本节内容房地产市场调查的特点及作用房地产市场调查的程序房地产市场主要内容和方法调查报告的撰写房地产市场预测6.1房地产市场调查概述什么是房地产市场调查？以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。

6.1.1房地产市场调查的特点调研的内容广泛具有很强的针对性调研方法多样性调研结果具有一定的局限性

6.1.2房地产市场调查的作用发现新的市场机会，规避市场的风险

掌握消费者的意向和动态

目标:不断开拓市场，提高市场占有率

6.2房地产市场调查的程序调研目的、搜集资料信息、制订调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、做出结论和提出建议三个阶段：调查准备阶段：初步情况分析、非正式调查正式调查阶段：制定调查方案、现场实地调查分析总结阶段：资料寄出分析、统计推断、撰写报告阶段一：调查准备阶段初步情况分析——调研人员应明确为什么要进行市场调研？——通过调研要解决哪些问题？——有关调研结果对于企业来说有什么作用？

非正式调查(1)研究搜集的信息材料(2)与企业有关领导进行非正式谈话(3)了解市场情况阶段二：正式调查阶段制订调查方案（1）拟定调研计划书（2）确定调查主题、方法（3）准备调查表格四种种调调研研表表格格：：———当地地房房地地产产资资源源统统计计表表———房地地产产出出租租市市场场统统计计表表———房地地产产出出售售统统计计表表———房地地产产个个案案市市调调分分析析表表当地地房房地地产产资资源源统统计计表表包括括房房地地产产分分布布、、面面积积、、类类型型、、单单位位价价格格、、单单位位总总价价、、开开发发程程度度、、居居住住密密度度、、交交易易状状况况和和规规模模、、使使用用期期限限、、抵抵押押保保险险、、政政策策限限制制、、竞竞争争程程度度、、发发展展远远景景、、其其他他具具体体情情况况和和调调研研日日期期等等项项目目。。房地地产产出出租租市市场场统统计计表表包括括出出租租房房地地产产名名称称、、所所在在地地区区、、出出租租面面积积、、租租金金水水平平、、出出租租房房的的类类型型和和等等级级、、室室内内设设备备状状况况（（暖暖气气、、燃燃气气、、电电话话、、家家用用电电器器、、厨厨卫卫设设备备））、、环环境境条条件件（（庭庭院院、、阳阳台台、、停停车车场场、、文文娱娱场场所所、、交交通通和和购购物物等等））、、空空置置率率、、影影响响房房租租市市场场的的最最大大因因素素、、具具体体房房东东的的记记录录、、房房地地产产出出租租公公司司的的资资料料和和调调研研日日期期等等项项目目。。房地产出出售统计计表包括已售售房地产产的名称称、地区区、开发发商、数数量、结结构类型型、成交交期、成成交条件件（预付付款、贷贷款额和和利率、、偿还约约束、其其他附加加条款等等）、出出售时的的房龄和和状况、、客户资资料和调调研日期期等项目目。房地产个个案市调调分析表表包括案名名、区位位、投资资公司、、产品规规划、推推出日期期、入伙伙日期、、基地面面积、建建筑密度度、土地地使用权权年限、、单位售售价、付付款方式式、产品品特色、、销售策策略、客客源分析析、媒体体广告、、调研资资料和日日期等。现场实地地调查（1）组组建项目目团队（2）收收集材料料阶段三：：分析总总结阶段段资料汇总总整理、、统计和和分析最后环节节：报告撰写写课堂讨论论：昆明房地地产市场场现状调调查讨论：（1）调查哪哪些内容容？（2）要如何何来开展展调查工工作？6.3房地产市市场调查查主要内内容和方方法调查主要要内容常用调查查方法房地产市市场调查查主要内内容点(单个楼盘盘)到线、面(区域市场场)线、面(区域市场场)到体(宏观环境境)体回复到到点、线线和面（1）点点——单个楼盘盘对单个楼楼盘进行行市场调调查是房房地产市市场调查查的基础础单个楼盘盘的市场场调查通通常包括括以下五五大项：：第一项是是分析楼楼盘的地地理位置置第二项是是分析产产品三信·金鼎广场场——周边环境境分析商场：步行街、、镇海街街道、武武夷商业业街金融：工商银行行、电信信文献东东路营业业、农业业银行、邮邮政储蓄蓄学校：市实验小小学、蓝蓝天双语语幼儿园园、丹丹丹艺术术培训中心、、劳动就就业培训训中心、、电力技技术培中中心休闲娱乐乐：上岛咖啡啡、爱华华宾馆庙宇：文峰天后后宫——交通状况况分析3路、8路、18路、10路、23路等公交交车项目规划划：占地面积1.569万平方米米，总建建筑面积积超过13万平方米。。项目由由3栋高30层的塔楼楼、5层商业裙裙楼和3层地下室室组成，其中3栋塔楼高高度达100米，建成成后将成成为莆田市第第一高楼楼。规划地地下室一一、二层层为大型型卖场(已签约沃沃尔玛)，地下三层层为停车车场(348个车位)；地上一一至五层层为大型型休闲购购物中心心；第六六层为架架空层和和空中花花园；第第七至三三十层为为高级住住宅。配套设施施：三信•金鼎广场场262套高级住住宅采用用了莆田田首创、、全国技技术领先先的五大大“科技环环保节能能体系””，包括括家居智智能化系系统、健健康直饮饮水系统统、中空空玻璃、、外墙保保温系统统和中央央供热系系统等第三项是是剖析价价格组合合第四项是是了解广广告策略略第五项是是销售执执行价格东百.三信金鼎鼎广场以以6288的开盘价价傲视全全城，同同比于同同处中心心板块的的名殿.女人街的的4888，也高出出了将近近1400块，相比比于近期期开盘的的凤达花花园的3889整整高出出了两千千三百多多。三信•金鼎广场场自然格格外得到到广大莆莆田市民民的认可可，三信信•金鼎广场场2号楼在春春节前就就全部被被买走，，3号楼也是是在开盘盘当天短短短2个多小时时内就销销售了三三分之二二。（2）线线和面——区域市场场区域市场场的调查查与分析析，主要要包括区区域分析析、区域域产品和和需求特特征这三三个方面面区域分析析在特定区区域中，，对影响响房地产产市场的的交通路路线、区区域特征征和发展展规划这这三方面面因素的的综合分分析。区别于单单个楼盘盘的地理理位置分分析，在在具体分分析中，，区域分分析更侧侧重于整整体的分分析和宏宏观评估估。区域产品品主要包括括了解和和分析在在某个特特定的区区域范围围内，楼楼盘的总总量、类类别、位位置、分分布、单单价分布布、总价价结构、、各类营营销手法法的市场场反映和和市场空空白点的的捕捉等等等。市中心楼楼盘大唐广场场正荣时时代广场场城东片区区城南片区区城西片区区城北片区区需求特征征是指区域域人口数数量和密密度，人人口结构构和家庭庭规模，，购买力力水平，，客户的的需求结结构与特特征，人人口素质质和习惯惯嗜好，，需求特特征是从从客户的的角度对对产品的的一种审审视，把把握需求求特征是是不断创创新的动动力与源源泉。（3）体——宏观环境境对点、线线、面的的把握是是市场调调查的主主体，但但不是全全部，只只有对体体(宏观观环境)的深刻刻理解，，才可能能将房地地产的市市场调查查做得更更活更深深入。房地产市市场的体体(宏观观环境)包括政政治社会会、经济济发展、、行政法法规、国国际状况况等各方方面的因因素。第二节调调研的内内容：房地产市市场调研研主要包包括房地地产市场场环境调调研、房房地产市市场需求求调研、、房地产产市场供供给调研研和房地地产市场场营销活活动调研研四个方方面的内内容。房地产市市场环境境调研房地产企企业的生生存发展展是以适适应房地地产市场场环境为为产提的的，对房房地产企企业来说说，市场场环境大大多是不不可控制制因素。房地产市市场需求求调研房地产市市场需求求既可以以是特定定房地产产市场需需求的总总和，也也可以是是专指对对某一房房地产企企业房地地产产品品的需求求数量。。市场需求求由购买买者、购购买欲望望、购买买能力组组成。(一)房地产消消费者调调研(1)消费者对对某类房房地产的的总需求求量及其其饱和点点、房地地产市场场需求发发展趋势势(2)调研房地地产现实实与潜在在消费者者数量与与结构，，如地区区、年龄龄、民族族特征、、性别、、文化背背景、职职业、宗宗教信仰仰等《上海、、南京、、杭州三三地房地地产市场场调查报报告》调查显示示，三大大城市房房地产市市场渐趋趋平稳，，自住型型消费刚刚性需求求增加，，所占比比重高达达75％％，仅6％的市市民购房房是为了了投资。。另有14％的市市民为父父母或儿儿女购房房，5％％的市民民购买了了第二处处住房。。购房自自住的现现象在上上海尤为为突出，，超过八八成的消消费者提提及。由由此可见见，自住住型消费费在市场场上唱主主调。(3)消费者的的经济来来源和经经济收入入水平(4)消费者的的实际支支付能力力(5)消费者对对房地产产产品质质量、价价格、服服务等方方面的要要求和意意见等对比调调查中中显示示的三三地居居民在在过去去半年年内家家庭月月总收收入状状况：：上海居民家家庭月月总收收入平平均为为12551元/月月，南南京平平均8311元/月月，杭杭州平平均6654元/月月；上上海、、南京京、杭杭州市市民心心中可可承受受的购购房总总价分分别是是当地地居民民家庭庭年收收入的的7.11倍、、4.312倍倍和8.08倍倍。由由此可可见，，上海海、杭杭州人人对房房价的的承受受能力力较强强，购购买力力大，，南京京人对对房价价的承承受能能力相相对较较低，，购买买力较较差。。数据显显示，，在上上海、、南京京、杭杭州三三地居居民心心中，，可承承受的的购房房总价价为：：上海海107.1万万，南南京43万万，杭杭州59.7万万；可可承受受的购购房单单价集集中在在上海海7000元/平方方，南南京4000元元/平平方，，杭州州5800元/平方方。在对房房屋的的要求求上，，三大大城市市居民民偏爱爱小高高层（（7-11层））（提提及率率为46％％）和和多层层建筑筑（1-6层））（提提及率率为42％％），，三地地居民民对高高层建建筑兴兴趣较较低，，只有有10％的的人提提及，，三地地居民民选择择别墅墅型的的奢华华住宅宅则占占比重重仅为为2%。横横向比比较，，南京京居民民更喜喜欢1-6层的的多层层建筑筑，提提及率率占58％％，而而杭州州居民民和上上海居居民则则更喜喜欢7-11层层的高高层，，提及及率分分别为为52％和和50％。。在住住房面面积和和户型型上，，总体体来说说，81—100平方方、两两房一一厅及及三房房一厅厅户型型的住住房最最受追追捧。。(二)房地产产消费费动机机调研研房地产产消费费动机机就是是为满满足一一定的的需要要，而而引起起人们们购买买房地地产产产品的的愿望望和意意念。。房地地产消消费动动机是是激励励房地地产消消费者者产生生消费费行为为的内内在原原因。。主要要包括括消费费者的的购买买意向向，影影响消消费者者购买买动机机的因因素，，消费费者购购买动动机的的类型型等。。(三)房房地产消费费行为调研研(1)消费者购买买房地产商商品的数量量及种类(2)消费者对房房屋设计、、价格、质质量及位置置的要求(3)消费者对本本企业房地地产商品的的信赖程度度和印象(4)房地产商品品购买行为为的主要决决策者和影影响者情况况等。在全国范围围内的各大大房地产开开发商中，，万科集团团在三地居居民中的认认知度最高高，有20％的市民民提及。其其中上海市市民认知度度最高的三三大开发商商分别是万万科（46％）、绿绿地（10％）和大大华（8％％），南京京市民认知知度最高三三大的开发发商分别是是万科（5％）、栖栖霞建设（（5％）和和人恒（4％），杭杭州市民认认知度最高高三大的开开发商分别别是绿城（（33％））、绿洲（（10％））和万科（（8％）。。房地产市场场供给调研研房地产市场场的供给是是指在某一一时期内为为房地产提提供房地产产产品的总总量。它主主要调研以以下几个方方面：行情调研；现有房地产产租售客户户和业主对对房地产的的环境、功功能、格局局售后服务务的意见及及对某种房房地产产品品的接受程程度；新技术、新新产品、新新工艺、新新材料的出出现及其在在房地产产产品上的应应用情况。。建筑设计及及施工企业业的有关情情况。房地产市场场营销活动动调研房地产市场场营销活动动是一系列列活动的组组合，包括括房地产产产品价格、、促销、广广告等活动动。因此房房地产市场场营销活动动调研应围围绕这些营营销组合要要素展开。。(一)房地产市场场竞争情况况调研(二)房地产价格格调研(三)房地产促销销调研(四)房地产营销销渠道调研研(一)房地产市场场竞争情况况调研市场竞争对对于房地产产企业制定定主要包括括竞争企业业和竞争产产品两方面面内容。对竞争企业业的调研主主要包括(1)竞争企业的的数量、规规模、实力力状况；(2)竞争企业的的生产能力力、技术装装备水平和和社会信誉誉；(3)竞争企业所所采用的市市场营销策策略以及新新产品的开开发情况；；(4)对房地产企企业未来市市场竞争情情况的分析析、预测等等。对竞争产品品的调研主主要包括：：(1)竞争产品的的设计、结结构、质量量、服务状状况；(2)竞争产品的的市场定价价及反应状状况；(3)竞争产品的的市场占有有率；(4)消费者对竞竞争产品的的态度和接接受情况等等。(二)房地产价格格调研(1)影响房地产产价格变化化的因素，，特别是国国家价格政政策对房地地产企业定定价的影响响；(2)房地产市场场供求情况况的变化趋趋势；(3)房地产商品品价格需求求弹性和供供给弹性的的大小；(4)开发商各种种不同的价价格策略和和定价方法法对房地产产租售量的的影响；(5)国际、国内内相关房地地产市场的的价格；(6)开发个案所所在城市及及街区房地地产市场价价格。(三)房地产促销销调研广告促进房房地产商品品市场销售售的一种重重要手段，，广告促销销的效果是是房地产房房地产企业业所关注的的一个问题题。促销调调研的主要要内容包括括：(1)房地产企业业促销方式式，广告媒媒介的比较较、选择；；(2)房地产广告告的时空分分布及广告告效果测定定；(3)房地产广告告媒体使用用情况的调调研；(4)房地产商品品广告计划划和预算的的拟定；(5)房地产广告告代理公司司的选择；；(6)人员促销的的配备状况况；(7)各种营业推推广活动的的租售绩效效。(四)房地产营销销渠道调研研(1)房地产营销销渠道的选选择、控制制与调整情情况；(2)房地产市场场营销方式式的采用情情况、发展展趋势及其其原因；(3)租售代理商商的数量、、素质及其其租售代理理的情况；；(4)房地产租售售客户对租租售代理商商的评价。。房地产市市场调查查方法房地产市市场调查查方法可可分为两两大类，，第一类类按选择择调查对对象来划划分，有有全面普普查、重重点调查查、随机机抽样、、非随机机抽样等等；第二二类是按按调查对对象所采采用的具具体方法法来划分分，有访访问法、、观察法法、实验验法。（一）按调研对对象划分分普查重点调研研抽样调研研普查普查是对对调研对对象总体体所包含含的全部部单位进进行调研研。可能获得得非常全全面的数数据。工作量大大很大。。重点调研研重点调研研是以有有代表性性的单位位或消费费者作为为调研对对象，进进而推断断出一般般结论。。被调研的的对象数数目不多多重点对象象的选择择抽样调研研抽样调研研就是从从调查对对象全体体（总体体）中选选择若干干个具有有代表性性特征的的方法。。抽样调研研大体上上可分为为两大类类：一是是随机抽抽样，二二是非随随机抽样样。随机抽样样随机抽样样最主要要的是特特征是从从母体中中任意抽抽取样本本，每一一样本有有相等的的机会，，这们的的事件发发生的概概率是相相等的，，这样可可以根据据调研的的样本的的结果来来推断母母体的情情况。非随机抽抽样非随机抽抽样是指指市场调调研人员员在选取取样本是是并不是是随机选选取而是是先确定定某个标标准，然然后再选选取样本本数。这这样每个个样本被被选择的的机会并并不是相相等的。。（二）按调研方方法划分分访问法观察法实验法定性研究究法访问法访问法是是通过直直接询问问被调查查者的方方式了解解市场情情况和客客户需求求的一种种方法。。这是最常常用的市市场调研研方法。。科学设设计调研研表，有有效地运运用个人人访问技技巧是此此方法成成功的关关键。调研形式式人员访问问电话访问问邮寄访问问网上访问问留置问卷卷访问人员访问问优点最具弹性性回收率高高有利于沟沟通缺点成本高受地域影影响比较较明显受访者无无法对问问题进行行过多的的思考容易被访访问员诱诱导电话访问问电话调查查的优点时间短受访问员员影响小小电话调查查的缺点无法展示示产品不能深入入访问不易取得得受访者者的合作作网上调查查网上调查查是借助助于联机机网络、、计算机机通讯和和数字交交互式媒媒体实现现研究目目的的市市场调查查方法。。网上调查查的大规规模发展展源于20世纪纪90年年代。网上调查查具有自自愿性、、定向性性、及时时性、互互动性、、经济性性与匿名名性。优点：组织简单单；费用用低廉；；客观性性好不受时空空与地域域限制；；速度快快缺点：网民的代代表性存存在有不不准确性性网络的安安全性不不容忽视视受访对象象难以限限制按照调查查者组织织调查样样本的行行为，网网上调查查可以分分为主动动调查法法与被动动调查法法按照网上上调查采采用的技技术，网网上调查查可以分分为站点点法、电电子邮件件法、随随机IP法和视讯讯会议法法留置问卷卷调查留置问卷卷调查的的优点回收率高高有利于受受访者独独立思考考回答问问题留置问卷卷调查的的缺点费用高空间范围围小调研表的的设计一是根据据整个研研究计划划的目的的，明确确列出调调研表所所需搜集集的信息息是什么么。二是按照照所需搜搜集的信信息，写写出一连连串的问问题，并并确定每每个问题题的类型型。三是按照照问题的的类型、、难易程程度，选选择题型型（单选选填充，，多选填填充，是是非判断断，多项项选择题题）并安安排好询询问问题题的次序序。四是选择择一些调调研者作作调研表表的初步步测试，，请他们们先做题题，然后后召开座座谈会或或个别谈谈话，征征求意见见。五是按照照测试结结果，再再对调研研表作必必要修改改，最后后得出正正式调研研表。调研表设设计注意意事项一是问题题要短。。二是调研研表上每每一个问问题只能能包含一一项内容容。三是问题题中不要要使用太太专门的的术语。。四是问题题答案不不宜过多多，问题题的含义义不要模模棱两可可。观察法观察法是是指调研研人员不不与被调调研者正正面接触触，而是是在旁边边观察的的调研方方法。这这样被调调研者无无压力，，表现得得自然，，因此调调研效果果也较理理想。观察法形形式直接观察察法实际痕迹迹测量法法行为记录录法实验法实验法是是指将调调研范围围缩小到到一上比比较小的的规模上上，进行行试验后后得出一一定结果果，然后后再推断断出样本本总体可可能的结结果的调调研方法法。定性研究究法焦点小组组座谈法法深度访谈谈法投影技法法调研规模模与技术术条件样本数的的份量样本涵盖盖面的广广度问题涵盖盖面的广广度调研的深深度调研制度度每日例会会制度调研日记记制度昼考夜谈谈问卷设计计基本要求求：调查主体体明确、、重点突突出问卷设计计要求基本结构构：1、问卷卷的名称称问卷的名名称应简简明扼要要，概括括专项调调查的主主题，以以使被调调查者明明确主要要的调查查内容和和调查目目的。问卷标题题：某某某地区居居民住房房状况调调查问卷编号号尊敬的先先生／女女士：您好!我是XX房地产经经纪有限限公司的的市场调调研员，，感谢您您在百忙忙之中接接受我们们的采访访！我们们正在开开展一项项关于XX市居民购购房消费费的市场场调查，，以便了了解您的的住房需需求。您您提供的的所有意意见和资资料都将将被绝对对保密，，感谢您您的合作作！2、被调调查者的的基本情情况包含的内内容有：：性别、、年龄、、家庭人人口、婚婚姻状况况、文化化程度、、职业、、工作地地点、收收入、上上下班交交通工具具消费者背背景资料料（我们们郑重承承诺：客客户以下下个人资资料将严严格保密密绝不外外泄！））1、性别□男□女2、年龄□25岁以下□25－30岁□31-40岁□41-50岁□50岁以上3、学历□博硕士士研究生生□本科□大专□大专以以下4、您的家家庭人口口共人5、在购买买住房时时，您是是：□最终决决策者□参与决决策者□□不参参与决策策者6、您估算您的的家庭月收入入大约是多少少？□10000元以上□9001－10000元□8001－9000元□7001－8000元□6001－7000元□5001－6000元□4001－5000元□3001－4000元□2001－3000元□2000元以下7、您的工作地地点？8、你平时的出出行工具是？？□私家车□□摩托车□□自行车车□公交车□□出租车□□其他9、您现在担任任的职务？□政府高级公公务员□高级科研人人员□企业高管□企业中层□下岗待业者者□普通职员□私企业主□政府普通公公务员□其它（请说说明）3、调查问卷卷的主体内容容一是人们的行行为，包括对对被调查者本本人的行为或或通过被调查查者了解他人人的行为。如如对消费者的的消费行为进进行专项调查查，就要调查查消费者的具具体消费行为为。二是人们的行行为后果，如如对开征利息息税社会效应应专项调查，，就要对被调调查者调查开开征利息税后后对其实际收收入的影响、、开征利息税税后将如何处处置在银行的的存款等。三是人们的态态度、意见、、感觉、偏好好等。如进行行下岗职工再再就业意向专专项调查，就就要调查目前前是否有就业业愿望、不愿愿再就业的原原因、未能就就业的原因、、现在寻找工工作的方式、、希望从事哪哪些新工作、、对政府及有有关部门实施施的再就业工工程的要求或或建议等。一、购房计划划1、您现在居住住的住房属于于？□自购商品房房□单位分房□政府福利房房□自建房□租房□其他2、您对您现在在的居住条件件是否满意？？□满意□比较满意□一般□不太满意□极不满意3、您预计在什什么时间购买买新住房？□今年□1－2年内□2－3年内□3年以后□暂无购房计计划4、您如果购买买新住房，主主要用途是？？□度假时临时时住所□□长期居家家□投资出租□炒卖（低价价买入，高价价卖出）□其它（请说说明）5、请问您喜欢欢以下哪种物物业类型？□独立别墅□联体别墅□多层住宅□小高层住宅宅□高层住宅6、您喜欢哪种种户型结构？？□平面户型□跃式户型□错层户型□□复式户户型二、功能设计计要求21、您在选选择住房时比比较看重的因因素主要有？？（选出您觉觉得最重要的的1－5项））□片区发展规规划□小区区规模模□发展展商的的信誉誉和实实力□□价格格□物业业管理理□小区区内部部环境境□小区区周边边环境境□交通通配套套□小区区内生生活配配套□智能能化系系统□子女女教育育问题题□建筑筑风格格□户型型结构构□房屋屋景观观与朝朝向□保值值升值值潜力力□□其它它（请请说明明）22、您喜喜欢哪哪种建建筑风风格的的小区区？□中国国古典典风格格□欧陆陆风格格□现代代简洁洁风格格□美式式风格格□传统统与现现代相相结合合的建建筑风风格□川西西民居居建筑筑风格格□其它它（请请说明明）23、您喜喜欢什什么样样的小小区环环境设设计主主题？？□以水水景为为主题题□以大大面积积园艺艺绿化化为主主题□以运运动、、健康康为主主题□以大大型社社区中中心广广场为为主题题□无须须特别别风格格，有有绿化化即可可□其它它（请请说明明）4、作业业证明明的记记载所谓作作业证证明的的记载载，是是指要要在调调查问问卷的的最后后注明明调查查员的的姓名名、访访问日日期、、访问问时间间等。。如有有必要要，还还需注注明被被调查查者的的姓名名、单单位或或家庭庭住址址、电电话等等，以以便于于审核核和进进一步步追踪踪调查查。当当然对对于涉涉及被被调查查者隐隐私的的问卷卷，则则视情情况可可以考考虑上上述内内容是是否不不列入入。访问员员姓名名：起始时时间：：时分终止时时间：：时分访问地地点：：客户签签名：：客户联联系方方式：：5、问卷卷说明明一份完完整的的专项项调查查问卷卷，还还应包包括必必要的的问卷卷说明明，通通常包包括：：（1）调查查的目目的和和意义义；（2）指标标解释释、调调查须须知及及其他他事项项说明明等；；（3）如涉涉及需需为被被调查查者保保密的的内容容，必必须指指明予予以保保密，，不对对外提提供等等，以以消除除被调调查者者的顾顾虑。。再一一次次感感谢谢您您的的支支持持！！访问问员员声声明明我特特此此声声明明：：此此份份问问卷卷是是根根据据我我所所接接受受的的访访问问指指示示所所做做的的准准确确的的完完整整的的访访问问，，若若有有假假，，我我所所做做的的所所有有问问卷卷都都作作废废，，并并赔赔偿偿委委托托方方的的损损失失。。访问问员员签签名名：：日期期：：问题题类类型型：：开放放式式问问题题封闭闭式式问问题题半开开放放式式问问题题您喜喜欢欢哪哪种种户户型型结结构构？？□平平面面户户型型□跃跃式式户户型型□错错层层户户型型□□复复式式户户型型您心心目目中中理理想想的的房房地地产产品品牌牌是是哪哪几几个个：：您最最关关注注的的室室内内设设施施：：（（）（（可可多多选选，，若若上上述述没没有有您您的的选选择择，，请请填填写写））A.宽带带网网络络B.有线线电电视视C.冬日日供供暖暖D.供水水供供气气供供电电E.排废废系系统统F.安全全系系统统G.其它它需要要注注意意的的问问题题：：1、问问卷卷要要编编码码。。目目的的是是满满足足专专项项调调查查数数据据处处理理的的需需要要。。对对此此，，切切不不可可忽忽视视；；2、目目的的要要明明确确、、重重点点要要突突出出、、内内容容要要简简洁洁，，避避免免可可有有可可无无的的问问题题；；3、提提问问自自然然、、用用词词准准确确、、通通俗俗易易懂懂、、适适合合被被调调查查者者身身份份、、易易为为被被调调查查者者接接受受与与合合作作；；4、要要充充分分考考虑虑到到分分析析和和研研究究的的需需要要。。6.4调查查报报告告的的撰撰写写（1））客客观观、、真真实实、、准准确确地地反反映映调调查查成成果果；；（2））报报告告内内容容简简明明扼扼要要，，重重点点突突出出；；（3））文文字字精精练练，，用用语语中中肯肯；；（4））结结论论和和建建议议应应表表达达清清晰晰，，可可归归纳纳为为要要点点；；（5））报报告告后后附附必必要要的的表表格格和和附附件件与与附附图图，，以以便便阅阅读读和和使使用用；；（6））报报告告完完整整，，印印刷刷清清楚楚美美观观。。小思考你如何对对住房消消费市场场与一般般耐用消消费品市市场进行行市场调调查？两者的市市场调查查有何区区别？房地产与与一般耐耐用消费费品市场场调研的的区别市场调研研的内容容不同市场调研研的方法法不同市场凋研研的对象象不同6.5房地产市市场预测测定性预测测法定量预测测法6.5.1定性性预测法法集合意见见法专家意见见法顾客意见见法市场因子子推演法法集合意见见法经理人员员集合意意见法由企业经经理与营营销有关关或熟悉悉市场情情况的各各部门经经理（市市场经理理、销售售经理、、采购经经理、生生产经理理、财务务经理、、市场研研究部门门负责人人等），，让他们们对市场场发展作作出判断断销售人员员集合意意见法把所有销销售人员员（包括括代理商商、经销销商等））召集起起来或通通过发预预测表的的形式，，对各销销售人员员意见交交易集中中预测的的一种方方法。预测结果果可通过过讨论形形式直接接得出结结果，也也可以使使用“三点法”，即由每每个人列列出最高高销售额额、最可可能销售售额、最最低销售售额及其其发生概概率，通通过计算算得出预预测值。。预测者销售量概率销售量*概率权数营销经理MAXSPSMINS8000700050000.20.50.31600350015000.5开发经理MAXSPSMINS9000700040000.20.60.2180042008000.3财务经理MAXSPSMINS8000600050000.30.60.1240036005000.2MAXS最高销售售量MINS最低销售售量PS最可能销销售量预测值=6600*0.5+6800*0.3+6500*0.2=6640m2专家意见见法确定预测测目标设计调查查表选聘专家家反复征询询专家意意见得出预测测结论顾客意见见法编制顾客客名单发函或直直接询问问产品展销销会、订订货会、、客户座座谈会等等市场因子子推演法法什么是市市场因子子？—就是能明明显引起起某种产产品市场场需求变变化的实实际因素素。市场因子推推演法就是是通过分析析市场因子子与销售量量之间的相相关关系来来预测某种种房地产未未来的销量量。例如：某房房地产企业业通过对历历年的统计计资料进行行分析可知知：在新婚婚家庭中有有60%需需要购买住住房。因此此，新婚家家庭就是一一个市场因因子。如果某地有有100000户户新婚家庭庭，则商品品住宅需求求量为100000*60%=60000户6.5.2定定量分析析法时间序列法法回归分析预预测技术系统动态学学方法房地产指数数预测方法法时间序列法法简单平均法法趋势外推法法平滑预测法法简单平均法法算术平均法法设有N期资料，分分别为Y1,Y2,Y3…,YN,则简单平均均法的计算算公式为:为预测对象象Y的历史数据据平均值，，这一平均均值就是下下一期n+1期的预测值值。例一某房地产企企业2003年7－－12月份份，商品住住宅的销售售额如表所所示（单位：万万元）月份789101112实际销售额480500490520530550趋势外推法法线性方程：：二次曲线方方程：指数方程：：幂函数：平滑预测法法一次移动平平均：二次移动平平均：建立的模型型关系为:两个系数的的计算公式式：例二某房地产企企业2003年1~12月份份的销售额额如下，以以3期为移移动期，试试用二次移移动平均法法预测2004年1，2，3月份的销销售额。月份销售额一次移动平均值二次移动平均值123456789101112200210230240250270260250260280270290213.33226.67240.00253.33260.00260.00256.67263.33270.00280.00226.67240.00251.11257.78258.89260.00263.33271.119、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。11:59:3511:59:3511:5912/31/202211:59:35AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2211:59:3511:59Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。11:59:3511:59:3511:59Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2211:59:3511:59:35December31,202