房地产市场项目营销策略

万科·迎宾大道项目

营销方案第一章成都及区域经济指标的解读第二章项目土地价值判断

第三章地块可开发产品与客群分析第四章竞争对手分析

第五章产品构成描述

第六章本项目目标客户拓展策略第七章销售控制及营销策略第八章服务考核目标和措施目录第一章成都及项目周边区域经济指标的解读（一）土地供应：2003—2006年土地成交情况

2003年2004年2005年2006年合计成交宗数44506186241成交面积（亩）18154963.53843674717097成交单价（万元/亩）108138.04265275.56215.12宗地平均规模（亩/宗）4299637570.52007年1—5月土地成交情况

1月2月3月4月5月合计成交宗数85414637成交面积（亩）251.14171.41175.18614.37527.961740.06成交单价（万元/亩）774.14211.80745.65852.51566.93680.66宗地平均规模（亩/宗）31.434.2843.843.8887.9947.03一、成都经济指标数据来源：成都国土资源局1、已有土地将提供商品房住宅面积近3000万平方米，整个城市未来住宅供应充足

只是2006年成都主城区土地市场就成交土地6747亩，2006年成交的土地按4.2的容积率计算，最多能向市场供应1890万平方米，其中可供应商品住宅就近达到1500万平方米！这一供应量按2006年全市的销售面积来看，可以满足成都市区未来1年以上的需要。加上原有存量土地预计5000亩和2007年1-5月成交土地1740亩，目前已有土地的供应量已经可以满足未来2年全市住宅开发的需求，这种大批量的供应在2007年底将会显现。2、新拍土地价格占房地产总投资的比例进一步扩大，大部分超过45%，房价增长的幅度成为开发商获取利润的主要方式。

从2007年1—5月份土地成交情况来看，土地成交价格进一步上升，从2006年的平均价格275.56万/亩上升到680.66万/亩，按4.2的容积率计算，楼面地价从770元/平方米上涨到2430元/平方米，上涨了1660元/平方米，上涨幅度在210%以上，而建安成本只是增加了保温成本约80元/平方米，这导致房地产开发利润的获取，将主要来自于销售价格的高低，特别是低密度的城市住宅也将出现价格的大幅上升。（二）住宅市场1、2007年1-4月主城区住宅成交量较2006年同期增长了近30%2007年1—4月住宅成交量在2006年基础上有所增长，增长量为71.67万平方米，涨幅近30%。

2、2007年1-4月主城区住宅销售价格较2006年同期增长近9%数据来源：成都房地产市场报告项目名称占地面积价格建筑形态未来1年预计供应量蜀郡406亩7000元/M2联排、花园洋房约149套原乡105亩7500—7600元/M2联排约10套三利宅院白云渡260亩联排：6000—7000元/M2

独栋：10000元/M2独栋、联排约220套麓山国际社区4000亩----------------约300套芙蓉古城6000—8000元/M2联排、双拼紫薇园07年底推约200套香颐丽都6000亩5000—5500元/M2独栋、双拼、联排、叠拼鹭湖宫300套左右清溪玫瑰园336亩130万—170万/套一期双拼、联排约553套蓝光紫檀山321亩4800—4900元/M2

一期叠拼、电梯约500套仁和春天大道600亩叠拼：8000元/M2联排：10000元/M2双拼：14000元/M2双拼、联排约100套中海国际社区1811亩11000—1400元/M2联排约450套新里派克公馆330亩6800—8800元/M2叠拼约20套目前主城区和温江、华阳在售项目中有较大量的别墅、类别墅项目只有12个，预计未来1年内推盘量约2880套，其中，中海国际社区推盘量就有450套左右，加上即将推出的华侨城、雅居乐等项目，预计这类产品供应量不会超过5000套

3、别墅、类别墅住宅

成都市房地产市场依然是供需两旺的局面，特别是普通住宅表现的更加明显。随着土地价格的不断攀升，土地成本的所占房地产投资成本的比例越来越高，房价受到土地成本的影响也越来越大，预计未来两年成都房地产价格会出现比较大的涨幅，但因供应量增加较快，市场有可能会形成竞争加剧，出现“几家欢乐几家愁”的局面。对于主城区和温江、华阳的别墅、类别墅产品在供应量不大，土地涨幅明显的条件下，价格的攀升程度会进一步加快，预计未来两年内，此类产品会全部超过1万元/平方米。结论：1、城西土地供应量小，数量也不多。（一）土地市场二、项目所在区域的相关经济指标

除2004年拍卖的中海国际社区土地和2006年拍卖的华侨城土地外（华侨城共3000亩，其中A、B地块位于城西范围），过去4年城西区域的土地交易面积一直不大，平均每年的土地供应量都在500亩以下。2、羊西线以北，沙西线以南区域土地基本上在2006年以后获得，普遍没有开发推向市场

这个区域内的拍卖土地除顶峰所拿的花照村地块在2005年9月获得以外，其他如中环、爱美高、华宇等地块都是在2006年9月以后获得，目前都是在设计准备阶段，没有进入市场。

3、土地价格涨幅明显从2005年9月顶峰获得花照村土地为350万元/亩，到2006年10月爱美高迎宾大道的415万元/亩和中环迎宾大道的615万元/亩，到2007年万科国宾地块的765万元/亩，涨幅相当明显。（二）房房产市场场1、城西商商品房供供需两旺旺表现明明显，区区域也相相对集中中。2006年主城区商品住宅供应与成交单位：万平方米

城东城南城西城北供应面积222.7272.33304.0995.27同比14.5%28.8%37.7%128%成交面积221.31269.55271.5669.89同比19.50%54.10%20.70%53.20%2007年1—5月（主城区）城西开盘项目

1月2月3月4月5月合计项目数8153623推出户数约2200404约900约950约2100约6554可售面积约231200约43632约94500约101200约218400约6889322006年，城西西商品住住宅供需需量均为为最大，，全年供供应住宅宅304.09万平方米米，同比比增长37.7%，成交住住宅271.56万平方米米，同比比增长20.7%。新开楼盘盘为23个，推出出房源约约6554套，可售售面积约约为68万平方米米，但主要集中中在光华华片区和和羊西线线以南片片区。2、羊西线线以北，，沙西线线以南，，二环路路外区域域近两年年住宅供供应少，，房价攀攀升较快快国宾—营门口—交大板块块，从2005年至2007年5月，除中中海国际际社区和和即将推推出的金金地.嘉年华城城外，仅仅推出新新盘14个，总建建筑面积积129万平方米米（其中中2007年新盘中中有近53万平方米米尚未销销售）。。2007年5月，位于于国宾—营门口—交大板块块的三环环路内仅仅有凯丽丽豪景、、上层建建筑、金金地.嘉年华等等楼盘面面市，区区域销售售均价约约5600元/平方米，，较金沙沙板块价价格略高高。三环环路外仅仅有中海海国际社社区、白白鸽岛尚尚、西线线阳光在在售，销销售均价价约5000元/平方米。。3、金牛区区二手房房交易量量在成都都各行政政区均排排名第一一，购房房需求大大根据本公公司二手手房资源源统计以以及调查查显示，，近年来来，西门门片区二二手房交交易量在在成都二二手住宅宅总成交交量始终终位居前前列，而而其中以以金牛区区尤为突突出。金牛区时间成都二手住宅总成交量区域成交量所占百分比2005年36330套10013套27.56%2006年37638套11330套（城西）30.1%2007年1月3002套840套28%2007年2月1992套572套28.7%2007年3月3772套1090套29%2007年4月3660套966套26.4%据我公司司的调查查，交大大-沙湾片区区，羊西西线片区区两个片片区的二二手次新新房的实实际成交交价格也也已经攀攀升到了了5500-6000元/平方米。。三、区域域经济发发展2006年，金牛区GDP总量已达达到311.93亿元，成为成成都第一一个突破破GDP300亿元大关关的区域域。2007年一季度度金牛区区固定资资产投资资继续保保持高速速增长，，实现固固定资产产投资28.36亿元，其其中房地地产投资资完成17.65亿元，同同比增长长37.96%。金牛区依依托“一品天天下”美美食街、“金牛—金沙”特色街区区打造，，全面提提升区域域整体形形象。打打造非物质文文化遗产产主题公公园、成都欢乐谷主主题公园园，大力发发展万贯贯机电、、量力钢钢材等现代物流流项目建建设，进一步步推动该该区的房房地产发发展。加加快重点点区域住住宅区建建设，以以羊西线、、沙西线线、北新新大道—凤凰新城城三大高高档住宅宅区建设为重点，，全面提升区区域宜居住宅宅业品牌。项目所在的国国宾—营门口—交大板块，处处于成都市区区高经济增长长的区域内，，其整个经济济状况处于成成都的前矛，，集中了大量量企事业单位位以及众多老老式社区的换换购房人群，，具有比较强的消费能能力，但是这个区区域的房地产产市场，在最近2年却不是很活活跃，主要是供应量太少，而且供应楼楼盘也多以30亩以内的中小小楼盘为主，，这势必抑制制了大量的购购买需求。从从现有土地放放量来说，主主要集中在2007年下半年，届届时，该区域域板块会形成成比较旺的供供需关系，预预计在未来两两年内，该板板块将形成成成都高档住宅宅产品的开发热点，交易量会有有较大的增加加，房价增幅也会高于成都都的平均水平平。结论论：第二章项项目土地价价值判断土地价格趋势势一、周边拍卖卖地块成交情情况周边房地产开开发情况西蜀皓月迎宾大道1号普罗旺斯翡翠海湾白鸽岛尚西线阳光金地.嘉年华城凯丽豪景周边生活配套套：周边就近近的商业配套套只是各个项项目内自身的的社区配套和和羊西线餐饮饮外扩后的餐餐饮配套。中海国际社区区成都后花园阳光金沙二、项目土地地的现有资源源条件控规条件：道路状况：生活设施配套套：医疗：教育：公共交通：周边居民：人文或自然景景观：相临房地产项项目：周边的企事业业单位：未来规划：开发商的市场场影响力：地块方正，易易于规划设计计交通路网发达达紧邻未来的地地铁2号线，万科的品牌，，是本项目的的坚强后盾地块位于国宾宾板块，赋予予地块“高贵贵”的气质居住氛围尚未未形成，人气气较低，地块块周边配套不不完善，仍处处在“生地””阶段根据规划要求求形成南高北北低，采光受受到影响，成成为设计难点点路网发达，但但公交线路少少，出行不便便。住宅北侧部分分15米限高，使规规划集中的园园林景观空间间受限劣势——W优势——S三、未来两年年内的区域土土地变化数据来源：金金牛区招商局局1、片区内拍卖卖地块继续外外延地铁2号线配套设施逐步步完善区域环境，，“生地”逐逐渐转化为““熟地”供应量小，城城市外延2、预计未来地地价快速攀升升，互助片区区和金桥片区区估计不低于于400万/亩。3、土地集中放放量，形成板板块规模开发发趋势国宾板块土地地集中放量，，易形成热点点板块。三、未来两年年内的区域土土地变化本地块所处的的区域居住条条件不是很成熟，其现有资源源中满足居住住生活所需的的生活配套设施还不是很很完备，现有有的居住方便便性不是很高高，但是从未未来发展说，，处于西北片片区城市外延延的首站，加加上地铁2号线将经过这这里，居住前景很好，居住升值空空间明显可见见，具备开发发高档社区的的外部条件。。从控规条件件来说，本项项目必不可少少的具有类别别墅产品，加加上万科的品品牌号召力，，推出高品质质楼盘形象具具备很好的条条件。但因为为土地价格太太高，项目南南侧的高层建建筑必须有很很高的建筑面面积来分摊土土地成本，导导致高层住宅宅存在景观等方面的不足，与高品质楼楼盘的形象在在一些硬性指指标上出现错错位，如何解解决这个问题题将会是本项项目开发成功功与否的关键键。结论论：第三章地地块可开发产产品与客户群群分析结合前面的分分析和本地块块的控规指标标，考虑到高高层建筑100米以内和100米以上建安成成本差异，本本地块可能开开发的产品类类型主要有以以下几种：类别墅产品：：4+1层叠拼别墅，，联排别墅高层电梯产品品：32层以下的高层层电梯住宅，，其中90平方米以下的的户型面积比比在40%以上，套数比比在50%以上，可能会会在每个单元元4户到8户。商业产品：3层独立商业，，底商铺面和和酒店公寓（（或SOHO）。一、地块可开开发产品类型型国宾—营门口—交大片区客户户群高新西区和郫郫县区域客户户群。万科品牌的追追随者二、可能的客客户群来源市中心2006年，大成都459个，其中沙湾湾、交大等片片区亮相楼盘盘只有10个，，2.18%周边及及外地地客户户我公司司所销销售的的同区区域楼楼盘数数据统统计：：客户年龄比例25岁-34岁13%35岁-45岁62%45岁以上25%来访客户比例西北门60.92%成交客户比例西北门69.7%企事业单位西南交大、铁二局、铁二院、29所、10所、钢材城、机电城二次置业客户集中居住楼盘懋苑、金房苑、锦城苑、格林花园阳光金金沙客客户统统计表表客户年龄比例25岁-34岁30%35岁-45岁50%45岁以上20%集中单位29所、10所、天奥、武警部队、西南交大二次置业客户比重63.38%成都后后花园园客户户统计计表从我公公司近近期销销售完完成的的成都都后花花园来来说，，来访访客户户4000余组，，西北北门客客户就就占今今2400组，充充分说说明该该片区区客户户存在在着大大量收收入高高、经经济实实力强强的购购房群群体，，且愿愿意为为高品品质、、高档档次物物业消消费，，而他他们的的消费费需求求尚未未得到到满足足。目标区区域1、西北北片区区的企企事业业单位位员工工和政政府工工作人人员可能的的客户户群构构成企业名称企业人口年龄段百分比年收入家庭结构目前居住区域客户特征置业特征电子29所2000人左右25-30岁占20%5-10万元两口之家大部分在西门附近居住该单位客户属于高知识分子，收入稳定，思考问题较理性，不易冲动，比较追求产品细节和品质习惯住在工作方便的区域，重视性价比，对于绿化和配套比较看重，喜欢安静的社区，比较注重邻居素质30-40岁占50%10-25万元三口或五口之家40-45岁占20%25万元以上45岁以上占10%25万元以上电子10所2000人左右25-30岁占20%5-8万元两口或三口之家大多在西门附近居住属于高知识分子，收入比较稳定，思考问题比较理性，不易冲动，比较追求细节和品质习惯住在工作方便的区域，重视性价比，对于绿化和配套比较看重，喜欢安静的社区，比较看重邻居素质30-40岁占50%8-15万元三口或五口之家40-45岁占20%15-20万元以上45岁以上占10%20万元以上机电城1000多家30-50岁年收入从几万到几百万，70%左右年收入10-20万元三口至五口之家交大附近居多，基本在西门大多为私营主，性格直爽，对社区的品质及服务要求比较高比较重视楼盘的区位和社区环境，选择面积以110-130平米居多量力钢材城400家30-50岁年收入从几万到几百万，70%左右15-25万元左右三口至五口之家交大附近居多，基本在西门客户大多为私营主，性格直爽，对社区的品质及服务要求比较高与机电城客户类似，但比机电城客户经济实力稍强。比较重视住家的区位和小区环境，选择的房屋面积以130-150平米居多交大3000人左右25-35岁一般职员，助教，讲师年薪3万-5万元三口至五口之家基本上住交大片区，学校附近，或者是交大的教师公寓属于高级知识分子，收入稳定，较理性，不易冲动，对许多事情持怀疑态度，较追求细节和完美，性格沉稳，不急噪注重性价比，对绿化和配套重视，喜欢安静的社区，选择邻居比较苛刻铁二院4000人25-34岁普通职员2500-4000元左右两口或三口之家铁二院宿舍或单位附近该单位客户大部分属于高科技人员，思维紧密，考虑事情全面注重性价比，对市政配套，孩子教育就校问题比较关注35-50岁高级工程师年薪10万元以上三口之家或五口之家部分政政府部部门情情况：：单位名称目前居住区域公积金情况客户特征置业特征金牛区政府武警部队车管所沙湾，抚琴片区200-800元政府机关人员，文化程度高，收入及生活稳定，性格内敛，遇事冷静特别关注社区环境，品质及私密性，对邻居选择也比较严格，比其他客户更关注相关房地产政策及规划2、西北北片区区的二二次或或多次次置业业者（1）别墅墅或类类别墅墅：懋苑、、金房房苑、、锦城城苑、、格林林花园园等（2）电梯梯客户户群：：抚琴小小区、、内外外化成成、内内外光光荣、、石人人小区区等3、万科科品牌牌的追追随客客户4、北门门荷花花池、、五块块石市市场少少量企企业主主5、部分分来自自川内内和西西藏的的外地地客户户综上所所述，，本地地块住住宅主主力客客户群群将来来自西北片片区事事业机机关、、私营营企业业、政政府部部门以以及沙沙湾-交大区区域、、羊西西线区区域二二次置置业人人群，以及及万科品品牌的的忠实实追随随者，辅助助客户户来自自于北北门、、外地地和高高新西西区人人群。。商业客客户将主要要为看看好餐餐饮或或社区区配套套商业业的投投资客客。类别墅墅客户户群（结合合我公公司成成都后后花园园来访访客户户调查查统计计和前前面的的分析析，对对该类类客户户描述述如下下）三、客客户群群特征征及产产品关关系分分析客户基基本特特征：：年龄：：35岁—45岁为主主，45岁以上上为辅辅，少少量其其他年年龄段段客户户家庭收收入：：年收收入35万以上上，月月收入入30000元以上上文化程程度：：40岁以下下的高高端客客户群群体，，文化化程度度一般般在大大专文文化程程度以以上，，受过过良好好的教教育，，拥有有丰富富的知知识与与技术术。40岁以上上的高高端客客户群群体，，文化化程度度参差差不齐齐。其其中40%左右的的客户户由早早期经经商而而积累累了大大量财财富，，文化化程度度普遍遍较低低；其其余客客户文文化程程度较较高，，普遍遍在大大专文文化程程度以以上。。职业：：私企企企业业主、、企事事业单单位的的高级级管理理人员员和高高级技技术人人员、、公务务员、、高校校领导导或高高级教教师家庭结结构：：三口口或三三口以以上家家庭占占49%为主主，，两两代代居居住住居住住状状况况：：此此客客户户群群均均有有自自住住房房屋屋，，且且拥拥有有的的房房产产数数量量较较多多，，自自住住房房屋屋面面积积较较大大均均在在140平米米以以上上交通通工工具具：：拥拥有有一一辆辆以以上上的的私私家家车车，，私私家家车车档档次次不不等等，，普普遍遍价价格格在在20万元元以以上上投投资资类别别墅墅客客户户群群其他他特特征征：：需求求的的房房屋屋面面积积：250ｍ²——350ｍ²，自自带带私私家家车车库库及及60ｍ²以上上的的私私家家花花园园接受受的的单单价价：叠叠拼拼在在8000-10000元/平方方米米，，联联排排在在13000元ｍｍ²——15000元/ｍ²接受受的的总总价价：叠叠拼拼在在200万元元以以内内，，联联排排在在400万元元以以内内户型型面面积积在在110平方方米米的的以以上上电电梯梯中中大大户户型型客客户户群群年龄龄：：30岁—45岁家庭庭收收入入：：年年收收入入8万元元以以上上，，月月收收入入7000元以以上上文化化程程度度：：大大部部分分为为大大专专以以上上文文化化职业业：：高高校校教教师师，，私私营营企企业业主主，，公公务务员员，，企企业业中中高高层层管管理理人人员员，，收收入入较较高高的的自自由由职职业业者者家庭庭结结构构：：两两口口之之家家，，三三口口之之家家居住住状状况况：：大大部部分分客客户户都都有有自自住住房房屋屋交通通工工具具：：大大部部分分客客户户拥拥有有私私家家车车，，价价格格从从5万—20万不不等等购房房目目的的：：大大部部分分客客户户自自住住，，为为改改善善生生活活品品质质，，提提高高生生活活质质量量；；极极小小部部分分客客户户用用于于投投资资根据据对对我我公公司司调调查查数数据据统统计计及及前前面面的的分分析析，，对对该该类类客客户户描描述述如如下下：：客户户基基本本特特征征110ｍ²以上上的的电电梯梯中中大大户户型型客客户户群群需求求的的房房屋屋面面积积：110ｍ²————144ｍ²的三三房房两两厅厅双双卫卫，，最最好好拥拥有有入入户户花花园园或或较较大大的的空空中中花花园园接受受的的单单价价：5500元/ｍ²——6500元/ｍ²接受受的的总总价价：90万元元以以内内其他他特特征征：：90平方方米米以以下下的的中中小小户户型型客客户户群群客户户基基本本特特征征年龄龄：：以70年代代中中后后期期和和80年代代中中期期为为主主，，23-30岁收入入状状况况：：年收收入入5万元元以以上上，，月月收收入入3500元以以上上教育育程程度度：：教育育程程度度较较高高，，基基本本在在大大专专文文化化以以上上职业业：：专业业技技术术人人员员，，外外企企、、私私企企职职员员，，公公务务员员，，单单位位职职员员，，部部分分自自由由职职业业者者家庭庭结结构构：单单身身，，即即将将结结婚婚或或刚刚婚婚两两口口之之家家居住住情情况况：：目前前与与父父母母同同住住，，或或在在外外住住购房房目目的的：：（１１））自自住住，，与与父父母母分分开开开开始始独独立立生生活活，，需需要要自自我我的的空空间间；；即即将将或或刚刚刚刚成成立立新新的的二二人人家家庭庭，，需需要要新新的的住住房房（２２））投投资资，，部部分分闲闲钱钱用用于于投投资资赚赚取取利利润润90ｍ²以下下的的中中小小户户型型客客户户群群需求求的的房房屋屋面面积积：70ｍ²——80ｍ²的两两房房两两厅厅，，单单卫卫或或双双卫卫，，或或者者100平方方米米左左右右的的三三房房单单卫卫户户型型，，户户型型设设计计紧紧凑凑实实用用性性强强接受受的的单单价价：5000元/ｍ²——5500元/ｍ²接受受的的总总价价：50万元元以以内内其他他特特征征：：价值值敏敏感感点点排排序序90平方米以以下的中中小户型型客户群群110平方米以以上的电电梯中大大户型客客户群类别墅客客户群产品品牌牌建筑特色色区域域服务质量量居住环境境户型型价格格配套设施施产品品牌牌区域域生活配套套未来规划划居住环境境户型型价格格建筑设计计区域域稀缺性居住环境境服务质量量产品品牌牌建筑设计计价格格户型型配套设施施第四章竞竞争争分析中海国际际社区一期林溪溪美墅88户二期林汀汀组团204套一、类别别墅竞争争对手分分析1．现状：：该项目开开出两期期共292套，其中叠叠拼77套，其余余为双拼拼和2—6联排。价格从一一期的11000元/M2已经上升到了14000元/M2，销售情情况良好好，二期期在2007年5月底推出出，一个个星期即即销售50%。2．预计情情况：未来的放放量预计计面积预预计将在在13万—15万m2，将在2010年前陆续续推出，，每年推推出体量量在150套左右。预计未来来价格会会上升到到15000元-20000元/M2。其产品形形态以联联排为主主，有部部分独栋栋和叠拼拼二、高层层产品竞竞争分析析周边主要项目一览表（在售项目）项目名称占地面积地价（万/亩）建筑面积(万平方米)总户数容积率开盘时间已推出07、08年预计推出量中海国际社区1811亩6010470000.92005.10.9

2500套（约25万方）预计40万方金地.嘉年华城220亩不详4034003

2007.6.9A．B组团分批次推出一批次300套预计每年推出10万方。项目于2010年开发完成白鸽岛尚60亩不详1614753.72007.5.26一期655套预计07年10月推出2期850套左右龙湖.翠微清波131亩268301880

3.132007.3.19一期980分两批次推出二期900户于07年下半年推出新里.派克公馆375亩1036032.672006.11.9约4万平米

中铁.双龙湾49亩8359.6970052007.4.18共700套。已推400套下半年推出剩余300套凯丽豪景30亩75012.3911424.22007.2.1共1142套。前三期已推出900余套四期于07年7月中旬推出242套世纪金沙83亩不详1812803．42007.5.12一期为环保局团购共178户，二期一批次推出320户二期二批次预计9月前后推出剩余778户状元府邸15亩不详5．715724．972007.5.20一批次推出272户二批次还有300户，预计8月推出西线阳光43亩不详1512804．42007.5.12一期498户二三期共782户，预计7-10月推出上城建筑16亩不详7．89083．52007.2.5一二期共908户剩余30多户，翡翠海湾53亩不详169963．692006.6分三批次共推996户剩余20%131亩/26万㎡60亩.16万㎡约220亩/40万方1811亩/120万㎡规模中海国际际社区开盘规划翠微清波波白鸽岛尚尚金地.嘉年华城城07、08年预计推推出量已推约25万平米约2.8万平米约3.5万平米约9.8万平米约45万平米约30万平米约12万平米约16万平米约103万平方方米B：193亩/15万㎡102亩.33.5万㎡110亩/40万方77亩/24万㎡规模2000？中环.西岸观邸邸户数规划澳林春天天顶峰项目目爱美高项项目07、08年预计推推出量预推时间间2007年底约15万平米华宇.锦城名都都华侨城项项目？191亩.66万㎡57亩.12.8万㎡29004400310012007812008年2007年10月2007年10月2008年2007年7月约10万平米约18万平米约15万平米约15万平米约12.8万平米据了解，上述项项目110㎡以上的中大户户型为主，而而中小户型比比例较小1、一品天下2、顶峰项目的的罗宾森广场预计与本项目目的销售时间间重合，而且且体量都比较较大，地处位位置更加容易易吸引投资客客。三、商业产品品竞争分析第五章产产品构成成描述项目概况区域概况用地分析金牛宾馆控制线20米宽40米宽高层电梯联排别墅叠拼别墅3F的独立商业用用房１Ｆ底商＋＋３--５层SOHO金牛宾馆控制线20米宽40米宽联排别墅or叠拼别墅？限高15米：利润回报报最大化。由于此用地面面积较小，所所以建议考虑虑单一建筑形形态的别墅，，在一定程度度上形成一个个独立的片区区。而从市场销售售情况看，同同区域联排别别墅比叠拼别别墅每平米售售价高3000--5000元以上。同时叠拼别墅墅的建安成本本高于联排别别墅，两种别别墅类型获得得的利润值大大致相同。但但联排别墅占占有土地的稀稀缺性使其价价格上涨空间间更大，并且且对项目总体体品质提升的的作用也更大大，可以更有有效的拉动整整个项目的销销售价格，创创造更大利润润。所以，我我公司建议修修建联排别墅墅。联排别墅高层电梯100米内，32F类型单价（元/ｍ²）每栋可销售平均面积（ｍ²）总价（万元）总价差异联排别排别墅比叠拼别墅每栋销售总价高10万元左右叠拼别墅10000350350金牛宾馆控制线20米宽40米宽不得修建建筑物范围独立三层商业业底商+3层SOHO底商+5层SOHO电梯公寓：小小户型+一层底商电梯公寓：中大户型别墅：联排别墅根据本项目的的用地指标和和市场数据进进行初步计算算，我公司规规划的产品比比例如下：产品类型占地面积（ｍ²）可销售面积（ｍ²）占项目总销售面积比例户数占项目住宅总户数比例别墅25049.222544.287.3%80户（按平均每户280平米计算）3.2％高层电梯38672.65241258.4977.6%2413户（按平均每户100平米算）96.8％商业15609.0446827.1215.1%合计79330.98310629.892493户（住宅）一、产品比例例根据市场反馈馈的户型面积积需求度，我我公司建议的的户型面积配配比如下：产品类型面积区间户型比例理由别墅250ｍ²-300ｍ²（含半地下室）户型面积相差不大，根据户型设计的不同面积存在少许差异因为本项目别墅供应量较少，类型单一，不是主力销售房源，市场的需求量同样相对较低，对居住面积的要求大致相同，面积区分不大。高层电梯90ｍ²以下5０％根据项目所在区域的市场反馈情况看，目前该区域在售楼盘小户型所占比重较小，均以大户型为主，小户型销售速度一直位于市场第一，而区域具有大量需求小户型的客户群，小户型存在市场空缺，所以我公司建议加大小户型的配比。110ｍ²—144ｍ²5０％为满足套三户型基本的居住功能，提供较为舒适的生活空间，保证居家品质，建议修建１１０ｍ²以上的套三户型；由于客户接受房屋总价的限制，建议修建面积控制在１４4ｍ²以内的中大户型。商业由于商业考虑销售时间放在最后，所以面积的划分必须根据当时的市场情况进行判定二、面积配比比根据市场调查查分析和市场场预估，我公公司对产品的的销售划分如如下：产品类型销售均价（元／ｍ²）销售面积（平方米）销售金额（万元）销售周期销售套数联排别墅14000元/平方米22544.28315626个月80高层电梯6000元/平方米2363913667018个月2413商业紧靠迎宾大道独立商业：8000—12000靠小区的内侧１Ｆ底商：6000—8000３—５层ＳＯＨＯ：4500—5000靠规划道路电梯底商：6000—8000地下车库：60000元/个46827.123878718个月合计住宅：6684元／平米207018三、各产品价价格、销售放放量和销售周周期１、联排别墅墅：面积：250ｍ²—300ｍ²（含半地下室室）楼层：半地下室一层层，地面三层层车位设置与配配比：满足每户2个的车位（地地下停车库1个，下车库引引道1个）户型要求：半地下室：设设计半地下室室，保证层高高2.6米以上，地下下室自然采光光通风，包含含：停车库库、保姆间、、卫生间、休休闲厅、自然然采光的半地地下花园。一层：层高保保证3.6米以上，包含含客厅、厨房房、餐厅、1间客房、1个公共卫生间间。客厅开间间保证在5.1米以上；厨房房和餐厅处于于独立区域，，明厨明卫；；客房开间保保证3.6米，设计大玻玻璃窗保证采采光通风良好好。二层：层高保保证3.2米以上，包含含2个客房、1个主卧。客房房开间3.6米以上，可带带独立卫生间间，至少保证证1个明卫；主卧卧开间3.9米以上，带带有书房、、独立卫生生间，卫生生间自然采采光通风；；卧室均设设计大玻璃璃窗保证采采光通风良良好。三层：设计计大的主卧卧室，包含含书房、衣衣帽间、卫卫生间，配配备大玻璃璃窗保证采采光通风良良好。（根据建筑筑设计风格格考虑是否否设计露台台）四、产品设设计建议参考户型图图自然采光的的半地下室室花园参考户型剖剖面示意图图设计参考图图２、高层电电梯住宅：：1）小户型：：90平方米以下下辅助户型（（套一户型型）：面积：50ｍ²左右经济型型套一，60ｍ²左右舒适型型套一户型设计：：保证客厅厅开间3.6米以上，独独立客厅、、卧室、厨厨房、卫生生间、阳台台，设计大大玻璃窗保保证采光通通风良好主力户型（（套二户型型）：面积：70平方米左右右经济型套套二，80平方米以上上舒适型套套二户型设计：：保证客厅厅开间3.9米以上，设设置独立客客厅、餐厅厅，包含2个卧室、1个卫生间、、厨房、阳阳台，设计计大玻璃窗窗保证采光光通风良好好，舒适型型套二可考考虑设计入入户花园或或双阳台2）中大户型型：套三户型：：面积：110平方米—130平方米户型设计：：保证客厅厅开间4.5米以上，次次卧开间3米以上，主主卧开间3.3米以上，设设置独立餐餐厅，包含含2个次卧、主主卧带卫生生间+衣帽间、1个客卫、双双阳台，设设计大玻璃璃窗保证采采光通风良良好，考虑虑设计入户户花园或空空中花园套四户型：：面积：130平方米—144平方米户型设计：：保证客厅厅开间4.5米以上，次次卧开间3米以上、主主卧开间3.6米以上，设设置独立餐餐厅、双阳阳台、1个客卫、入入户花园或或空中花园园，设计大大玻璃窗保保证采光通通风良好。。房间设置置有两种形形式：a.2个次卧、主主卧带卫生生间+衣帽间+书房；b.3个次卧、主主卧带卫生生间+衣帽间车位设置与与配比：在高层电梯梯和商业用用地范围内内，设置大大型地下停停车库，高层电梯梯住宅区内内不设置地地面停车位位，电梯住住宅按每100平米0.7个车位设计计商业：餐饮饮＼社区配配套商业车位设置和和配比：在在商业用地地范围内设设置地面停停车位，地地面停车位位+地下停车位位按商业每每100平米0.5个停车位设设计3、商业业：第六章客客户拓拓展策略略第七章销销售控制制与营销策策略略第八章销销售团队队的服务考考核目标和和措施略结束语语感谢聆听！！预祝项目圆圆满成功！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。12:00:2812:00:2812:0012/31/202212:00:28PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2212:00:2812:00Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。12:00:2812:00:2812:00Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2212:00:2812:00:28December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月202212:00:28下午午12:00:2812月-2215、比不了了得就不不比，得得不到