假按揭的概念和案例

2023/1/15假按揭概念:

假按揭是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。2023/1/15

一、假按揭成因：

假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。2023/1/15二、假按揭程序：

开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。2023/1/15三、假按揭动机：

（一）房地产开发商制造假按揭的动机一般如下：（1）弥补建设资金不足，规避申请房地产开发贷款的各种手续；（2）偿还即将到期的房地产开发贷款，亟需资金回笼；（3）将销售不畅的楼盘特别是尾房提前变现；（4）将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。2023/1/15

（二）房地产交易中介制造假按揭的动机有：

（1）将收购的尾房变现；

（2）弥补资金周转困难；

（3）通过协助办理假按揭获取中介收入牟利；

（4）实施金融诈骗，套取银行资金。2023/1/15（三）借款人制造假按揭的动机（1）是将不愿继续拥有的自有房产变现；（2）是以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势。(四)银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机一般是为了骗取银行贷款。2023/1/15四、假按揭的主要特征（1）一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；（2）收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；（3）收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；（4）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（5）签名虚假或多处签名不一致。（6）房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；

（7）《商品房买卖合同》多项重要内容空白；

（8）由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映

（9）借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；

。（10）多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；

（11）借款人选择到期一次性还本付息方式开发商行为特征：（13）开发商不愿存入按揭贷款保证金；（14）开发商不愿接受资金监管；（15）贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；（16）同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。（五）假按揭的危害（1）假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害，因为消费者的贷款最终违约的话，有可能他个人信用记录上会有不良记载，这将导致个人信用的负面评价（2）假按揭会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响（3）假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展。（4）假按揭将诱导消费者、投资者盲目入市（5）假按揭将影响政府对房地产市场的决（6）假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为（7)假按揭将导致企业声誉受到严重影响(8)假按揭较为严重地破坏了金融秩序，并将诱导犯罪五、如何防控假按揭（1）制定、完善关于按揭业务管理的各项制度，摒弃银行内部关于按揭业务的不当激励机制。（2）在与房产商合作按揭贷款前，应对房产商资金实力、财务状况、信誉及开发楼盘的优劣作深入细致的调查了解，对状况不佳的房产商，与其合作按揭贷款要慎重。（3）对需贷款的购房合同要求房产商到有关部门进行预登记，防止一房多贷。（4）可以要求预购人夫妻双方前往银行办理按揭业务。（5）要求房产商在银行开设专门账目，由预购人直接将首付款交入该账目内，以保证首付款的真实性。（6）对向同一房产商购房或所购房系同一小区的预购人集中、同一时间批量还款的，要特别关注并核实，从而采取相应措施。