上海虹山半岛广州市场专题调查研展报告(专题篇)

..专题篇市场调查选取范围说明虹山半岛〔一期市场调查虹山半岛相关区域联体别墅市场调查虹山半岛相关区域独立别墅市场调查专题篇市场调查选取范围说明专题篇市场调查选取范围说明虹山半岛〔一期市场调查虹山半岛相关区域联体别墅市场调查虹山半岛相关区域独立别墅市场调查市场调查选取范围说明虹山半岛立足于上海西南地区,在闵行曹行镇,位地银都路南端、虹梅南路上。总占地面积195930平方米,将全部规划建成独立别墅和联体别墅组成的大型别墅住宅区,分二期进行开发。目前已经开发并正在销售的一期占地面积为87030平方米,其中独立别墅84栋,联体别墅26栋,总户数184户；本案为虹山半岛二期开发项目,占地面积为108900平方米,项目规划为独立别墅和联体别墅。由此,规定了如下的本案市场调查的选取范围：从整个别墅住宅小区项目开发延续性来说,虹山半岛一期项目的各类情况,将直接影响本案的规划和市场定位及行销情况,对之作全面细致的市场调查分析,意义重大；以徐家汇为起点至上海西南方向车程为半小时至1小时左右的辐射区域,将是本案考察竞争性因素的主要物业区域,从别墅物业客户群流来看,对本案构成竞争影响的区域主要来自三个方面,即：其一为最邻近本案的闵行顾戴路周边物业及其形成的市场；其二为莘庄别墅区的别墅物业及其形成的市场；本篇将对上述的本案市场选取范围逐项研展,从而为有关方面把握市场机会,寻求机会,寻求市场切入点、规划决策等提供系统详实的依据。虹山半岛〔一期市场调查项目简介虹山半岛位于虹梅南路2121号,处于闵行曹行镇的虹梅南路与银都路的交界外,近邻由莘庄至徐浦大桥的外环外南大道。整个小区占地195930平方米,共分二期开发。其中位于西半边的一期于20XX11月6日开盘,占地面积为87030平方米,一期规划共建别墅110栋,其中独立式别墅84栋,联体四拼式别墅26栋,总户数184户,不久即可交房。虹山半岛一期由上海XX房产开发开发。一期小区规划一期独立别墅为二层,单栋建面在283.76—353.03平方米之间,主要分290平方米、330平方米、350平方米三种规格,六种房型设计,四拼联体别墅为三层,单套建面均为207平方米左右,二种房型设计。每幢别墅面宽18.6米,独幢的别墅最大花园占地面积可达1100平方米,大部分独立别墅配送私家花园面积在360平方米——885平方米之间,联体别墅配送私家花园面积在87平方米——360平方米之间,整个一期大部分建筑物的幢距在18米以上。房型特点一期独立别墅挑高6.3米大厅,南北选用超大面积双层中空落地窗,主卧室为35平方米,面宽5.5米,配有20平方米的卫浴和更衣室。主要空间划分：礼仪区：〔下层：入口〔门厅、起居室、客厅；交往区：〔下层：厨房、餐厅；私密区：带更衣室的主卧〔上层、次卧两个〔上层、书房〔下层功能区：〔下层：洗衣房、储藏室、工人房；室外区：前院、后院、平台〔上层一期四拼联体别墅,房型设计比较单一简单；礼仪区：〔一层：入口〔玄关、客厅；交往区：〔一层：厨房、餐厅；私密区：带平台的主卧〔三层、次卧两个〔二层室外区：前院、后院、平台〔三层一期采用主要车道与步行行道分流,车道沿外围环形成环道设计,每户无专门车库配送。主要经济指标容积率：0.28；绿化率：73%；栋距：18米左右小区景观设计一期中庭规划了23980平方米的超大型水岸景观,四周以绿草铺设,左侧小人工湖有天然瀑布,步行道间设计一个欧式风格200米五节跌落式瀑布,每一建筑组团内种植有香樟、棕榈、银杏、桂花、水彬、石楠等四季常青的大型成年植物,部分地方有斜坡设置小型喷泉小水景。整个小区无围墙围合,而是采用坡形草坪,灌木、乔木三重绿防护林,组成高2.5米、跨度10米的土坡,全面阻挡噪声与尘埃,并装置红外线远程监控系统,与保安中心直接连线。建筑风格一期自称为"美式人本别墅",主结构采用砖混结构,外墙面采用叠合板造型与砖、石料相结合的处理方式,外雕花护栏阳台,取仿于美国南加州的建筑风格。小区配套44000平方米运动场游泳池、足球场、高尔夫练习场、网球场、蓝球场、沙滩排球场、儿童游乐场、集中绿地等；3500平方米双会所1000平方米体育俱乐部健身房、体操房、桌球室、乒乓室、桑拿、壁球房、咖啡厅；2500平方米社区会所餐厅酒吧、社区阅览室、儿童游戏室、棋牌室、学生自习室、护理中心〔美容、保健、预约医疗服务、金融服务、小区超市、洗衣房、多功能厅、物业服务室及安设施等。物业管理一期由香港兴业集团所属港联物业负责社区内物业管理,并设有六层安全保障系统,即：第一层小区周边全天候红外线报警系统和电视监控系统；第二层在大门及主要路口设电视监控装置,并设中央监控中心,24小时影像监控；第三层设置物业保安系统,住户进出使用安全对讲系统；第四层专职保安人员24小时园内按时、定点巡逻,高科技电子巡更系统；第五层可视安全对讲布红,与小区大门连通。大门和边门设置门磁,业主开启密码报警装后,报警装置根据室内异常情况向物业保安中心自动报警；第六层每户设一个红外动感报警装置,2—3个紧急报警按钮。销售价格一期独立式别墅单栋售价范围为167—254万元/幢,单价6000—7000元/平方米；四拼联体别墅单套总价范围为81—103万元/幢,单价4000——2900元/平方米。目前独立别墅销售情况较好。客户情况购买虹山半岛一期别墅的客层,总体上分为两层经济实力截然不同的客户,购买独立别墅的客户主要是一些比较有经济实力、追求奢华,选择的物业要求是能充分体现自身价值的中高档别墅物业消费者；购买四拼联体别墅的客层,则比较不确定,从一期四拼联体别墅的产品自身定位层面,似乎突显出许多自相矛盾点,因为,如果把此类产品定位在中档类型的产品层次,其四拼的联体形式和房型、功能等方面设计行过于平庸而缺乏个性,造成了与中档类别墅产品的本质性差距,如果把它定位在经济型的产品层次,基本单价得不低,而且单套面积设计得过大,造成总价难以低控,无意间又高设了面向大众消费层的门槛。虹山半岛一期目前的销售情况,四拼联体别墅远远不如独立别墅消化得好,这一结果也反映了上述的矛盾。优劣势分析优劣：交通和地理位置优势虹山半岛位于外环线南大道南侧,在50米宽的虹梅南路上,一条连接两大国际机场的外环线,无论是进市区还是出外公干,一路畅通无阻,直达目的地。东北向,又与徐汇最南端区域紧邻,三、五分种车程即可跨入被誉为高档住宅居住地的徐汇；西北向,同样三、五分种的车程,便可到达闵行区政文经济中心之地的莘庄,虹山半岛凭借其近邻中心城区的地理位置及其交通条件,吸引了众多青睐者的目光。规划优势如果我们把项目规划按"软硬"划分,项目规划的硬件是指别墅物业建筑、房型设计、房型设计、布局、公共服务配套、会所、小区景观设计、道路、绿化、活动场所构成构成的各种不同类型设施的总和,而"软件"则是一种无形的使用空间的效果,如生活情趣、生活方式、舒适度、信息交流与沟通、安适感和归属感等。项目的市场定位规定了项目规划的基本要求和项目规划突出个性的可能方面和取向。目标客层的细分决定了项目市场定位的宽窄度。虹山半岛一期就其独立别墅而言,它的市场定位相对比较明确,主要面向中高档别墅需求的消费客层,由此在市调中我们发现,其一期围绕独立别墅项目规划的硬件方面,首先是在房型设计、小区配套、物业管理等基本方面达到了要求,在此基础上,进一步提升其产品定位为：以美式别墅为蓝本,在交通便利的梅陇地区,整合休闲、养生、健康、资讯、环保、安全六大主题机能内涵,在近10万的土地上,创造一个天、地、人合为一体,气派宏大,返朴归真的生态社区。劣势：虹山半岛一期对独立别墅而言的优势,附加到其四拼联体别墅的产品上,反而都成了不同程度的劣势。一个特定的别墅住宅小区,独立式别墅和联体别墅共存、产品种类拉开、互相映衬、互相交叉以满足细分市场的不同需求者,从开发商的角度来说,其积极进取的用意是很明显的,问题的关键是同一个别墅住宅区内,不同产品如何组团、如何互补,更为至关重要的前题是,不同产品的自身必须适应不同细分市场的需求,也即每一产品都必须找到自身的市场正确定位,一期联体别墅的问题关键就在其推出的大面积、高价位、房型空间设计缺乏个性的联排式四拼联体别墅,以找到对应的市场需求,由此便暴露出如下的一系列的劣势。对以居家生活为主的经济型别墅客层而言,虹山半岛周边公共交通环境尚明显不够发达、生活机能设施还远远不够成熟；物业单套总面积设计控制得不够小,销售单价偏高,总价更是太大等等。对中档别墅消费者而言,四拼的联体建筑形态、房型缺乏个性和新潮、气派等方面,在其往后的销售过程中,预计仍会存在巨大的抗性。专题篇1市场调查选取范围说明专题篇1市场调查选取范围说明2虹山半岛〔一期市场调查3虹山半岛相关区域联体别墅市场调查4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查2—3虹山半岛相关区域联体别墅市场调查上海联体别墅市场概况联体别墅在欧美国家已经流行了几十年,在这些国家中至今仍有50%的人居住在被称为TOWNHOUSE的联体别墅中。联体别墅分为二联、四联、六联,其居住的舒适度与对周围景观的感知度与独立别墅相差无几。每套建面大约在130—200平方米左右,有一至两面墙体和邻居公用,但有独立的院子和车库。一般建在城郊,价格不算高,很适合中等收入的家庭。从住宅的内部结构看,联体别墅打破了一般平面住宅的格局,通过楼层的变化、客厅与二楼形成的共享空间以及楼梯的连接等,丰富了居住者的视觉享受,使居住空间更具有宽敞感、舒适感,也使会客区和生活区的分割更明确,私密性更强。从联体别墅的外部结构看,独门独户、独享前庭后院,满足了都市人对回归自然生活的追求,如首层进门的雨廊设计、楼上的阳台、晒台以及不同房型的外立更是许多人梦寐以求的居住梦想。从价格来看,联体别墅常建立在远离城市中心地域,土地价格要低的多是不言而喻的,但联体相对于独立别墅来说,由于占地面积小价格就更实惠,而共享空间又远甚于独立别墅。从眼下上海许多购房普遍关心的"得房率"是指住宅套内面积与建筑面积的比例,一般住宅的建筑面积由套内面积和公用面积两部分组成,如多层的楼梯是公用面积,高层的楼梯、电梯位和走道均摊入住宅的面积,而别墅却没有公用面积,楼梯、走道都是私家住房的一部分,因此联体别墅的"得房率"是相对比较高的。联体别墅正是以上述诸多优势劲走上海楼市,上海联体别墅市场经过几年的发展演变,发展商已开始通过市场的细分,错开定位,使联体别墅商品的受众更为广泛。从销售对象看,目前上海行销楼市的联体别墅又可分为两大层次。其一为面向富裕的中产阶层的联体或双复式别墅。此类物业有的分布于一些中高档别墅园区内,伴随着中、高档的独立别墅共存组团,这些物业自身的软、硬经济指标相对来说品质较好,如房型空间的个性化设计、功能定位气派独特而超前、庭院较大、建筑材料、设备配套等选材讲究、外立面建筑风格高贵、使得户主在居住的舒适度和对周围景观的感知度与同园区的中、高档独立式别墅相差无几,此为类联体别墅的售价相对较高,单价一般在4500元—7000元/平方米,甚至更高,单套的面积也在200—240平方米左右,总价达100多万。如虹桥中华园的联体别墅其每套总价在151—211万元之间,平均销售单价超过8000元以上。相对而言,此类别墅的分布比较多地集中分布在虹桥地区。其二为面向工薪阶层的中、低档联体别墅、联排式别墅、里弄式住宅和所谓的新独院住宅,此类物业又被称作"经济型别墅"。经济型别墅基本上都建在市郊区域,由于土地成本相对市区要低得多,而且目前此类物业的占地规模一般都在10万方米以上,其规模化产出以及市郊的低成本土地,使得其进入市场的价格较低,自然是适应的消费者也就更广。因而此类的物业就比较注重交通,配套、生活机能的完善化,强调形成适宜居住的高尚生活区域。此类物业别墅没有中、高档别墅那样奢华,那样更加舒适的空间和环境,但在住宅功能上是相差无几,其单套面积则往往控制在160平方米以内,部分单价较低的也有面积达200平方米左右的。其单套价范围一般在4000元以下/平方米,由此也就控制了总价不大〔40—80万元之间。"用买城内公寓的钱买一幢郊外的别墅"是此类物业的特别墅象征。从目前市民的消费承受能力看,此类物业更能满足市场的需求,位于上海北区的锦秋加洲花园的成功就是明证。目前,上海纯粹的联体别墅小区还是比较稀少,但是具有一定规模的别墅物业都会推出联体房型,以适应市场的日益需要。闵行顾戴路周边区域联体别墅市场调查区域联体别墅市场概况闵行顾戴路及其周边区域楼市的板块行情集结楼盘开发形成区域特点。值得重视的是,无论是地理位置特别,还是随着体别墅的产品市场定位,这里的联体别墅楼市对本案具有最直接的影响从而也就量具参考性。从分布上看,本区域又可细分为如下三个楼市板块。其一、以七宝为中心、沿漕宝路两边开发的别墅住宅小区,最具代表性的别墅,由东向西依次分布的主要有：九歌花园、新加坡花园〔大上海国际花园、奔驰别墅〔纯独立式别墅小区等。从地理位置来看,这里出行方便、公交线路多,生活配套服务设施充足；从入市价格来看,地区性均价为4300元/平方米,这里的联体别墅因为市场定位明确,楼市定价参考依据于周边其他物业住宅。其二、沿顾戴路两边开发的别墅住宅小区,主要有：锦隆别墅、东苑半岛、当代别墅、圣陶沙花园等。顾戴路拓宽竣工以来,区域房产发展迅速,相对而言,当代别墅市场定位较高的要求,单栋价格基本在200万元以上,单价亦都超过4000元,是居家和投资两相宜的联体别墅。东苑半岛则凭借其优越的地理位置及其品质定位,其单价均价也达到了6500元/平方米以上,而且一路畅销。圣陶沙花园则以经济型居家性市场定位入市,其单价在4060元左右/平方米,总价则控制在70—80万元,面积在173—201平方米之间。这一区域总的平均单价超出8000元以上,不菲的单价反映了区域产品的品味和地理位置的优势,也有效形成了买方市场。其三、以莘庄为中心的东南方向2—3公里的辐射区域,主要有：东向的新申花城水仙苑、南向的银桥花园、樱园、腾景苑别墅、君临天下花园等,这里的别墅以居家性经济产品为主,交通便捷,社区的整体规模与配套设施全,生活机能配套主要依托闵行的政文经中心地的莘庄,区域平均单价3600元左右/平方米,单套总建面积基本控制在150—200平方米之间,极大部分单栋价格不超过80万元,尤以48万—70万元为多。闵行顾戴路板块别墅个案比较表〔联体式别墅类别：联体式别墅样所属区域：闵行顾戴路板块区域案名项目新申花城水仙苑君临天下花园樱缘位置畹町路500弄银都路3399号都市路3588弄开发商新闵房地产联合发展玖玖房地产发展上海好世置业6387118864888996458779964582222占地面积39584平方米1.6万平方米23万平米总建面积33328.65平方米12万平方米4.6万平米小区类别混合型居住小区混合型别墅区混合型居住小区容积率0.840.750.8绿化率45.00%46.00%60.00%建筑风格新加坡风格加州风格<美式>西班牙式、法国式联体种类叠加式排屋及多排联体双拼、三拼、四联、六联四联、六联、八联层数二层、三层三层三层总幢数〔户数96户〔联体式563幢〔包括独立式500户〔估面积范围150平方米〔叠加式排屋190万左右〔联体式200—296平方米160—237平方米单价范围3100—4000元/平方米3700—4700元/平方米2985—3780元/平方米总价范围50万〔叠加式排屋82万左右〔联体式84—124万/套54—80万/套销售率80%80%左右基本售完备注1万方米的中央花园,将各种花木的盛落季节,生态优势,匠心独具地与小桥流水,旱地喷泉结合起来红外线监视防盗系统,煤气报警,1900平方米的地中海风格休闲会所专有3000平方米乡村俱乐部22项贵宾服务闵行顾戴路板块别墅个案比较表〔联体式别墅类别墅：联体式别墅所属区域：闵行顾戴路板块区域案名项目东苑半岛圣陶沙花园当代艺墅位置顾戴路1266弄顾戴路2199弄顾戴路1801号开发商上XX苑瑞兴置业上海联农凯泰置业启耀房地产开发64132266641225564980099649800223412100134121005占地面积4万平方米31．5万平方米9．9万平方米总建面积5．2万平方米20万平方米3.96万平方米小区类别混合型居住小区混合型别墅区及住宅区联体别墅区容积率1．30．630．4绿化率50.00%50.00%70.00%建筑风格美式风格别墅新加坡风格近日式风格联体种类六联四联、六联双拼层数二层三层三层总幢数〔户数40户〔估146幢〔联体式40幢面积范围200平方米左右173—201平方米270—300平方米单价范围6500元/平方米〔均4060元/平方米〔均13000—15000元/平方米总价范围150万/套左右71—81万/套260—360万/套销售率售完80%以上60%左右备注傍水北依顾戴路,1200余米的河岸,勾勒出圣陶沙花园宛如半岛的独特风韵阔达42米林荫园中园超别墅栋距；数10种植物,48种花卉,四季造景的PUNA赏景林荫艺术公园,3100平方米PUNA超别墅俱乐部附闵行顾戴路板联体别墅总价分布图附闵行顾戴路板块联体别墅面积范围分布图长宁西郊地区联体别墅市场调查区域联体别墅市场概况90年代初期,这里是上海的外销别墅集中区域。近来,该区域发展商秉承了开发精品的路线风格,相继开发了定位于高级白领的别墅住宅。虹桥金斯奥玎宫廷等物业建成,其平均单价一般控制于10000元/平方米,物业的品质特性也吸引了不少人气。加之由相对营建已久的名都城、王朝别墅等物业所衬,蔚然勾勒出一道天际线,使"入住西郊的虹桥"一度成业主高贵身份的象征。虹桥地区个案比较表〔联体式别墅类别：联体式别墅所属区域：虹桥别墅区案名项目满庭芳花园虹桥中华园中星雅苑位置虹桥路2489弄虹桥路2388号虹古路433弄开发商四季满庭芳房产开发中华企业股份上海聚诚房产公司626819186269967762424053占地面积42310平方米7万平方米7千多平方米总建面积25431平方米20700平方米10461平方米小区类别联体别墅区混合型别墅区联体别墅区容积率0．60．291．33绿化率40%75．00%30%建筑风格美式风格联体种类双拼、四联、六联、等联体多种联体式样2-3联叠式联体别墅层数三层三层二层总幢数〔户数79幢69幢〔包括独立式7幢〔66户面积范围173-300平方米172-240平方米139-178平方米单价范围9876-13400元/平方米8800元/平方米〔均5400-6000元/平方米总价范围200-400万/套515-221万/套80-100万/套销售率50%左右100%80%以上备注以休闲绿带半连整个小区,经典田园景致、实用优雅的花园邸宅虹桥地区个案比较表〔联体式别墅类别：联体式别墅所属区域：虹桥别墅区案名项目景博花园上海花城别墅区西郊宝成花园位置仙霞路1388号XX路518号金浜路100号开发商上海益金房地产上科实业上海市宝成房地产626111186261796862615418626143926268564562696139占地面积2．69万平方米5．3万平方米6万方米总建面积2．6万平方米4．4万平方米6．5万平方米小区类别混合型居住小区混合型居住小区混合型居住小区容积率0．970．831．08绿化率50%45．00%40%建筑风格欧式风格法兰西风格美式风格联体种类双拼式、四层、全复式联体别墅三层错层联体别墅4-10联排屋层数四层全复式三层三层总幢数〔户数154户125幢80幢面积范围170-230平方米276．7-326．52平方米224平方米左右单价范围6500元/平方米〔均5600-9000元/平方米5000-7000元/平方米总价范围110-150万/套138-230万/套168-215万/套销售率售完80%左右60%左右备注完备VIP会所,严防重守6重安保系统拥有7千多方米的中央绿地加上园艺景观和每户门前的花园,构成近50%的半避绿化小区规划崇尚自然,以人为本,景观与绿化浑然一体,绿与景相交辉应虹桥地区个案比较表〔联体式别墅类别：联体式别墅所属区域：虹桥别墅区案名项目虹桥金斯花园奥玎宫廷别墅绿化西郊别墅位置金雨路88弄8号虹梅路3000弄新泾路180号开发商上海金斯置业上海鹏欣集团上海绿地〔集团640551016405507162484926640502026239555652207262占地面积4．5万平方米5．6万平方米1万多平方米总建面积6万方米3．36万平方米6670平方米小区类别联体别墅区联体别墅区混合型别墅区容积率1．330．60．6绿化率35%45．00%50%建筑风格欧式风格英式西班牙式、北欧式欧式风格联体种类双拼、跃层叠加式联体别墅三拼、四联、六联双拼层数三层三层二层总幢数〔户数228户38幢6幢面积范围184．13-224．39平方米340-405平方米150-250平方米单价范围4680-6570元/平方米6000-7000/平方米租金：$2200-4000元/月总价范围150万/套左右200-250万/套销售率80%左右45%左右备注小区内近4000平方米的意大利式园艺广场,有2000多平主米的金斯豪华会所莘松地区别墅个案比较表〔联体式别墅类别：联体式别墅所属区域：莘松地区案名项目乔爱别墅雅阁花园浅水湾别墅位置新闵园区春九路88弄莘松路场东路168号莘松路999号开发商上海兴跃房地产投资有限有公司上海雅阁置业上海新世界正润置业676445976764407867644638676441996744399占地面积260亩20万平方米18万平方米总建面积4．7万平方米10万平方米10平方米小区类别混合型别墅区混合型别墅区混合型别墅区容积率0．270．50．56绿化率50%70%65%建筑风格欧美建筑风格欧式风格欧式风格联体种类双拼式多种联排式双拼、四联、六联层数二层三层三层总幢数〔户数192幢〔包括独立式500户〔包括独立式110幢〔联体式面积范围181平方米左右258-249平方米230-258平方米单价范围3760-4300元/平方米3700-4000元/平方米4600-5200元/平方米总价范围68-78万/套84-96万/套113-121万/套销售率70%左右70%左右60%左右备注区内建有7000平方米的大型中心喷泉花园广场,42米宽的中央大道,小型喷水池、人工湖景等1．2万平方米大型果林,1.4万平方米高尔夫大球场,网球场、游泳池近6万平方米超现实林荫绿化验8000平方米观景绿轴,3000平方米中心绿地,流水广场,中心大喷泉。莘松地区别墅个案比较表〔联体式别墅类别：联体式别墅所属区域：莘松地区案名项目阳光爱琴海位置莘松路〔近桃江路开发商松贸房地产开发64332988占地面积11万平方米总建面积6万平方米小区类别联体别墅区容积率0．55绿化率50%建筑风格欧式风格联体种类多种联排式层数三层总幢数〔户数300户〔估面积范围200平方米左右单价范围3000元/平方米〔均总价范围50-60万/套销售率60%左右备注莘闵高档别墅区联体别墅市场调查区域内联体别墅分布区域内联体别墅相关信息汇总比较附莘闵高档别墅区联体别墅均价分布图附莘闵高档别墅区联体别墅总价分布图附莘闵高档别墅区联体别墅面积范围分布图专题篇2专题篇2—1市场调查选取范围说明2—2虹山半岛〔一期市场调查2—3虹山半岛相关区域联体别墅市场调查2—4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查2—4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查上海独立别墅市场概况独立式别墅以其独特的建筑风格及其住宅功能,既彻底保证了居家的私密性,又体现了居家的私密性,又体现了居住者的品位。独立式别墅在市区和市郊都有分布,通常有售也有租,此类别墅对物业管理、景观和空气质量提出了很高的要求,单栋价格基本在200万元以上。目前上海比较热销的独立别墅主要有如下几类：第一类是与城市快速干道相干的中价别墅。近几所莘庄地铁附的,特别是新桥园区,大批别墅上市却依旧能热销,比较重要的原因应是由于沪闵路及外环线交通便捷有关。而去年底今年秋,由于XX复线西移,使沪青平公路沿线别墅价格上扬的同时,供应火爆,说明大市政交通改善给市郊别墅带来新的机遇。第二类是高环境的中高价别墅。西郊辐射地段、浦东、金桥、张江等一些设计新、环境好的别墅,正在吸引一大批中高收入者购买。这些别墅一般都拥有200至300平方米以上花园,能提供较大的环境空间给用户房,小区私密性强。近期,一些销售价在每平方米6000元以上的别墅,有的还未上市便有大量客户认购便是一例证。第三类是有特色的性格别墅。去年下半年起,上海别墅市场开始出现一些较有物点的性格别墅,如九亭大唐花园,每幢别墅均依河而建,伴水而居,而佳信长岛别墅则相依在森林公园,高尔夫球场,强调极具生态特点居住特征,这些富有特色的别墅极有可能引发热销效应。此外,由于上海的山资源不够丰富,一些特殊区位便值得关注,如淀山湖、松江佘山、东海沿线、XX河、黄浦江畔等有水有山的区域,都是别墅开发的最佳之地。闵行顾戴路板块别墅个案比较表〔独立式别墅类别：独立式别墅所属区域：闵行顾戴路板块区域案名项目圣淘沙花园新加坡园〔大上海国际花园奔驰别墅位置顾戴路2199弄漕宝路1555号七莘路3032号开发商上海联家凯泰置业金田房地产开发公司上海公司上海三凌投资64980099649800226478288834150822占地面积31.5万平方米47平方米4.2万平方米总建面积20万平方主54万平方米1.2万平方米小区类别混合型别墅区及住宅区独立工别墅区独立式别墅区容积率0.631.150.29绿化率50%36%75%建筑风格欧式风格日式、德国式、荷兰式、法国式等多种层数三层三层三层总幢数〔户数10幢〔独立式59幢28幢面积范围340平方米210.05-488.75平方米355-488平方米单价范围3800-4300元/平方米3400-4100元/平方米4700元/平方米总价范围138万/套79-183万/套167-229万/套销售率售完售完售完备注小区内商务中心、超市、商场、网球场、保龄球馆等设施一应俱全,全天候24小时物业及保安管理服务在4.2万平方地占地上造28幢,6种世界经典地独立式别墅,每户私家花园750-1250平方米闵行顾戴路板块别墅个案比较表〔独立式别墅类别：独立式别墅所属区域：闵行顾戴路板块区域案名项目上海花园君临天下花园位置沪闵路7888号银都路3399号开发商上海福龙公寓玖玖房地产发展641243996480889364588899占地面积5万平方米16万平方米总建面积9312平方主〔别墅区12万平方米小区类别混合型居住别墅区〔含1幢18层高层混合型别墅区容积率0．370．75绿化率45%46%建筑风格澳式风格Blook组团式庭院风格层数三层二层、三层总幢数〔户数24幢563幢〔包括联体式面积范围388平方米171-248平方米单价范围$1600元/平方米3500-5000元/平方米总价范围515万/套左右73-105万/套销售率80%左右近售完备注4.5米超大面宽、5.7米的适量景深,搭配挑高4.1米的楼中楼生活享受闵行顾戴路周边区域独立别墅市场调查区域内独立别墅分布区域内独立别墅相关信息汇总比较虹桥地区别墅个案比较表〔独立式别墅类别：独立式别墅所属区域：虹桥别墅区案名项目绿地西郊别墅西郊宾馆花园别墅虹桥中华园位置新泾路180号虹桥路2065号虹桥路2388号开发商上海绿地〔集团西郊宾馆中华企股份62395556621988006270347662699677占地面积1万多平方米2.6万平方米7万平方米总建面积6670平方米1.3万平方米20700平方米小区类别混合型别墅区独立式别墅区混合型别墅区容积率0.60.5<估>0.29绿化率50%60%75%建筑风格欧式风格美式、加式风格美式风格层数二层二层三层总幢数〔户数11幢〔独立式56幢69幢〔包括联体式面积范围310-378平方米200-410平方米330-370平方米单价范围租金：2500-3000元/月只租不售6000元/月8800元/平方米〔均总价范围290-326万/套销售率未动销备注天然享用绿地休闲园内的灯光标准网球场、游泳池、保龄球、桑拿浴等VIP设施每个独院式单体别墅拥有至少200平方米的私家专属花园虹桥地区别墅个案比较表〔独立式别墅类别：独立式别墅所属区域：虹桥别墅区案名项目虹桥高尔夫罗丹花园虹桥城市花园西郊一品花园位置虹许路567号黄金城道99弄北虹路555型1-66号开发商虹桥高尔夫俱乐部上海瑞虹房地产上海三维房产发展64058087629573886295878862902000占地面积45万平方米5．7万平方米3万平方米总建面积1．6万平方米〔已建7．2万平方米2．5万平方米〔估小区类别独立式别墅区混合型居住小区独立式别墅区容积率0．231．260．83绿化率90%67．40%60%建筑风格欧式风格欧式风格台式风格层数二层三层三层总幢数〔户数36幢〔一期24幢56幢面积范围420-450平方米290-330平方米325、418、614平方米单价范围$1400-1700元/平方米13500元/平方米<均>$2000元/平方米总价范围540-600万/套400-450万/套540-1020万套销售率70%左右90%左右10%-20%备注新区拥有近1万平方米的集中绿化,其中8300平方米为,具有高尔夫果岭的亲水园林,3000平方米豪华多功能会所虹桥地区别墅个案比较表〔独立式别墅类别：独立式别墅所属区域：虹桥别墅区案名项目西郊明苑别墅上海虹桥创世纪别墅盛绿苑别墅位置龙溪路189号黄金城道99弄北虹路555弄1-66号开发商上海明鸿房地产发展尚联<上海>绿地集团624274446212886662128851占地面积20万平方米3.8万平方米7000平方米总建面积6万平方米<估>1.52万平方米2100平方米小区类别独立式别墅区独立式别墅区独立式别墅区容积率0.30.40.3绿化率0.60.60.6建筑风格欧式风格美式风格欧式风格层数三层三层二层总幢数〔户数176幢<一期>8幢<2期>46幢7幢面积范围330.77平方米272-594平方米300平方米单价范围$1870元/平方米$3000元/平方米$3000元/月<租>总价范围512万/套左右680-1470万套销售率基本售完余房数量有限、租售皆可备注外销独立别墅,余房不多、租售都有117．03平方米社区园艺,4000平方米锦簇中庭,平均每户绿化面积达到80平方米长宁西郊地区独立别墅市场调查区域内独立别墅分布区域内独立别墅相关相信息汇总比较莘松地区别墅个案比较表〔独立式别墅类别：独立式别墅所属区域：莘松地区案名项目浅水湾别墅雅仕居绿洲比华利花园位置莘松路3999号新桥镇新南路99弄明华路366号开发商上海新世正润置业上海莘迪房地产瀚阳上海城市建设发展676441996764439964136202641371985764686857647001占地面积18万平方米12．3平方米300亩〔一期总建面积10万平方米59455平方米12．5万平方米小区类别混合型别墅区独立式别墅区独立式别墅区容积率0．560．480．62绿化率65%60%75%建筑风格欧式风格欧式、美式风格层数二层、三层二层、三层二层、三层总幢数〔户数160幢〔独立式100多户356幢面积范围293-472平方米250-350平方米250-450平方米单价范围6100-7500元/平方米5000元/平方米5500-6500元/平方米总价范围199-320万/套125-175万/套150-270万/套销售率70%左右售完80%左右备注采用外向型能布置,生活区仪式中南面采光,曲径通幽、动静结合。下中上三层分层次递进,全面突出使用之深度等设计特点。中心区域建造数十年的西式近代优秀建筑,具有上海地方特色的低层公寓,周边规划四个古典及现代不同风格的别墅建筑单幢别墅面积250平方米至450平方米,挑空中厅,宽敞舒适的厨房和卫生间,优雅的主卧睡房,出色的理念与构思令你感受到挥洒之意趣莘松地区别墅个案比较表〔独立式别墅类别：独立式别墅所属区域：莘松地区案名项目乔爱别墅雅阁花园桃花源田庄位置新闵园区春九路88型莘松路场东路168号莘松路1111号开发商上海兴跃房地产产投资上海雅阁置业上海莘海房地产6764459767644078676446386764460964644684占地面积260亩20万平方米27万平方米总建面积4．7万平方米10万平方米6万平方米小区类别混合型别墅区混合型别墅区独立式别墅区容积率0．270．50．22绿化率50%70%78%建筑风格欧美建筑风格欧式风格欧式、风格层数二层、三层三层二层总幢数〔户数192幢〔包括联体类500户〔包括联体类400户〔总规划面积范围176-248平方米250-330平方米211．59-429．09平方米单价范围4300-5700元/平方米4500-6500元/平方米4300-5000元/平方米总价范围88-124万/套138-182万/套98-200万/套销售率70%左右70%左右80%左右备注有鲜明强烈的欧美建筑艺术风格,其中中厅挑高,旋转楼梯,50-60平方米塑钢门窗,罗马柱和立体线脚为乔爱别墅的四大特色处于新闵园区高档别墅聚集区,4米挑空大客厅,雕花围栏配欧式风格露台近4万平方米水面,8000平方米业主独享式XX园林,7000平方米仿古欧式步行街莘闵高档别墅区独立别墅市场调查区域内独立别墅分布区域内独立别墅相关信息汇总分析篇3—1问题与机会点分析3—2项目建议3—3市场定位建议3—4劣优势分析分析篇3—1问题与机会点分析3—2项目建议3—3市场定位建议3—4劣优势分析问题与机会点分析机会点分析综观上述虹山半岛相关别墅市场的全面调查,进一步的研展,我们发现如下的市场机会：便捷的交通和优越的地理位置本案位于外环线南大道南侧,在50米宽的虹梅南路上,一条贯通梅陇、虹桥的快速干道,一条连接两大国际机场的外环线,无论是进市还是出外公干,一路畅通无阻,直达目的地。东北向,与徐汇最南端区域紧邻,三、五钟车程即可跨入被誉为高档住宅居住地的徐汇；西北向,同样三、五分钟的车程,便可到达闵行政文经济中心之地的莘庄。根据我们对沪上别墅市场的研展结论,我们发现：此地若开发中、高档以上的别墅,其便的的交通和优越的地理位置形成的优势比较突出,加上虹山半岛一期社区环境建设竣工,其功能齐全的VIP设施,以及全面的小区内各类生活设施的配套,对中高档购房客有一定的吸引力。虹山半岛一期300平方米左右独立式热销也证明了这一点。然而,此外若开发经济型生活类的联排式别墅,情况就会截然不同。因为此类别墅物业的消费者在选择物业时将特别看重周边公共交通环境及其小区周边的生活机能设施,从这一点上看,这里非但没有优势而言,甚至可以说远远不到令这群消费者满意的标准。这一点可以从两个方面得到佐证：一方面,本案周边的普遍物业〔如多层小区的销售单价范围不超过2500元/平方米,和闵行的莘庄、七宝、梅陇等地区相比,其地区性物业价格数是非常低的,由此可见,此地若开发以济型的别墅物业,其销售单价也不可能定得过高,因为经济型物业的售价受地区性价格指数制约的。另一方面,虹山半岛一期四拼式联体别墅,销售单价平均约4500元左右/平方米,假如按经济型别墅产品来定位,半单价偏高而形成的市场销售抗性是显而易见的,从实际销售情况来看,实事也证明了这一点。土地低成本获得和中高档物业开发形成的低出高时效应应该说,本案获得的土地成本相对而言是比较低的,这从本区域偏低的地区性物业价格指数也可看出,在这样的地块上,若能开发中、高档别墅物业,除去上述的交通和地理位置之优势不论,就其销售单价而言,一般都达到6000元/平方米以上,而且这类物业的价值还在不断的提升之中,其形成的市场也正在悄悄地在升温。对此形成的市场机会点,其关键在于在价格性能比许可的条件下,如何规划和设计出适应市场需求的"中、高档别墅"物业。问题点巨大中高档楼盘数对本案的冲击虹山半岛一期独立式别墅的成功推广,已经吸纳了来本区域选择中、高档别墅物业的购房者,此次调查我们能发现的是,这部分购房者的需求偏向,通过他们能了解到的是同类客层可能需要的是怎样的物业产品,而我们却很难估标出这群客层究竟还有多少,即使我们发现在目前来说这群客层形成的需求量仍然相当大,然而,考虑到今明两年,整个上海将数千万平方米的别墅类新盘入市,就同一目标客源层面而言,势必受到其他楼盘的极大冲击。"入世"在即为本案的销售带来挑战随着中国"入世"步伐的不断加快,越来越多的外资企业将目光瞄准了中国,尤其是上海,作为未来在东亚的经济金融中心,上海的重要性不言而喻。一旦中国入世,必然会有众多外资房地产企业进军上海的房地产市场,他们将带来新的理念。新的规划和新的操作模式,将提升整个上海房地产市场的整体档次,必将对上海楼市构成巨大的冲击,更加深了本案销售的竞争性。随着更多新开质优价适的中、高档别墅物业的推出,必将造成客源的分流。这就要求本案在规划及档次上,要高度重视规划的前瞻性。分析篇3—1问题与机会点分析3—2项目建议3—3市场定位建议3—4劣优势分析项目建议根据前述市场调查及分析的市场机会和问题点,本报告对虹山半岛二期项目规划特提出如下的建议,供有关方面参考。产品描述主要经济指标本案占地面积108900平方米,总建筑面积41000平方米左右,容积率0.37的容积率,建筑密度16%左右,绿化率50%左右,幢距南北间距在18米以上,东西间距控制在8米左右。物业形态以独立式别墅为主,为了实现0.37的容积率,适当配以有限量的双拼复式型联体别墅。独立别墅为二层,单栋建面在250-350平方米之间,主要分250平方米、300平方米、350平方米三种规格；双拼复式型联体别墅为三层,单套建面在200-230平方米之间。其中独立式别墅面积在250平方米的所占比例为最高,约控制在50%左右,300平方米所占比例约控制在20%左右,其余视适当情形分摊于联体别墅和350平方米的独立别墅,并以散落式分布整个小区内。使用功能住宅量直最原始的功能毕竟是能遮风挡雨让人安身的地方。漫长的人进化过程也是居所不断完善的过程。生活住宅区无论是在空间上、生态上、文化上还是智能上的开发,其主题都是为了诗意的"居住",因此上述各项功能只有在使用过程中才能不断体现出价值。本案的别墅在满足人们居住生活的要求上,不外乎五大功能区域,下面按不同单套建议如下：礼仪区别墅的礼仪区包括客厅、起居室、入口〔门厅,也是别墅的多功能空间。客厅是别墅空间中最公共的区域之一,是给人第一印象和感受的场所,主要用于接待客人而不涉及主人及主人家庭私密生活。现在大多数客厅用平铺直叙的方式展示空间已为人们接受,但是对本案建议大面积户型的客厅可设计成由几个小凹室构成的敞开的大空间,以便不同来访者的谈话不受互相干扰。小面积户型的客厅和餐厅可直接联系,需要综合使用的时候可以提供足够的空间和适应不同使用者的多功能性。这里的起居室和厅客不同,它是家庭活动的舞台,有些别墅把客厅和起室合二为一称为"起居室",使家庭活动与外界社交共用一个空间,这固然可以说是满足了交际少或少于社交主人,但就大多数中高档别墅的住户而言,他们需要工作后尽情的放松、愉快地与家人谈天、看电视、嬉闹,而不必担心影响别墅人,有客人来也互不干扰。这一空间实际上成为融合家庭关系和享受天伦之乐的空间。本案不同建面的礼仪区具体列表如下：礼仪区具体说明350平米独立别墅300平米独立别墅250平米独立别墅200-230平米双拼别墅客厅28-35m225-30m225-30m220-28m2起居室25-30m220-25m220-25m218-25m2门厅有单独门厅及入口门廊有单独门厅及门廊有门厅可设门厅交往区传统上主要包：早餐厅、餐厅和厨房〔带早餐室。便餐厅在国外作为别墅的一部分是家庭正式进餐的处所,它通过厨房与餐厅隔开,面积较少,装饰简洁,和上海人平时从简的生活方式很符合。本案不同建面的"交接区"具体列表如下：交往区350平米300平米250平米200-230平米餐厅15-20m212-18m212-18m212-15m2厨房〔带早餐室20-30m215-25m212-18m212-18m2私密区私密区是指卧室、卫生、盥洗和书房主人房及共卫生间的面积较大,便是如何在主人房这个重头戏上作出自已的特色是我们应当考虑的。建议增加一间换衣间用来布贮和更换衣服,使卧室的功能更加单纯,又可将化装室独立出来,整个主人房因引更具私密性。大面积的别墅,建议划出两个主卧〔双主卧以体现主人的气派。本案不同建面的"私密区"具体列表如下：私密区具体说明350平米300平米250平米200-230平米书房15m210-15m28-12m210m2卧室〔115m2212-25m2210-12m2210m2主卧25-30m225m220-25m220m2主卫10m210m28-10m28m2功能区包括洗衣房、储藏室、工人房〔佣人房、车库、卫生间以本案的建筑面积在200-350平方米,正常应配置三个卫生间加上厨房和洗衣间,洗衣间面积建议略大,除洗衣外也可以晾晒衣物和整理衣服。由于多余空间通常会用来堆放杂物,建议增设储藏室。车库最常见设置在房子的一侧后面,本案建议采取底层架空2.2米的方式设置车库。本案不同建面"功能区"具体列表如下功能区具体说明350平米300平米250平米200-230平米洗衣房4-5m24-5m24m23-4m2佣人房7m25-7m25m25m2车库单车室内单车室内室外停车室外停车室外区主要包括私家阳台、平台、墙植被与花园部分〔包括前院、后院、屋顶花园共相呼应,光合作用和人体的呼吸作用使人与植物的O2和CO2得到互相吐纳的交流,形成良好的态态循环和生物气候调节条件,创造田园般舒适怡人的生活环境。本案不同建面的"室外区"像平台回廊与花园部分可根据不同房型,不同体量及其所处的景观适当布置：空间布局特点从整体上来说,充足和良好的空间环境搞好一个现代别墅区首先必须具备的条件。它包括了在室内外提供必要的布置居住房屋的空间、教育儿童、购物、主题活动、医疗、交往休闲、绿地、道路、车库等。居住的生存空间将大为扩展,快节奏高效率的现代生活观念将渗入居住生活的领域。本案除了要必要的居住空间以外必须提供尽可能完善的功能并将使用空间分区,更要在空间的布局上赋予创新性：单体建筑设计时就突传统的集中式布局方式,采取灵活空间组合方式,以走廊穿插和联系每一功能空间,并能围合形成一个"内庭"甚至"后花园"的私家花园。由于基地面积较大,可考虑部分组团景观做起伏地面处理,以丰富景观的层次性和增强住户的私密性。双拼别墅的设计应表现其个性化,可将双拼式别墅的外观形态看上去象独立别墅一样是一个整体建筑,并且内部空间的处理也能有其个性化的品。将绿化引入室内,形成内外融合的生态居住环境。环境规划生态环境生态环境是提供给予人们的生活的自然环境。生态这个大内涵包括我们生活方方面面：房屋采光、日照、保暖、节能、通风、外墙遮阳、绿经、人工河道等等为在这片土地上的人们提供清新的空气、怡然的视野、干净的路径和祥和的家居气氛超然于城市的喧嚣嘈杂。微凤的环境组成了宏观的生态系统,绿化功能是美化微环境、改善居住条件的关键要素,它构成了绿树成荫、花果满园、的美丽景象、又能净化空气、减弱噪音、调节气温、湿度和风速、改善小气候。为此我们提出下列建议仅供参考：小区道路选择树干高大乔木、树冠浓密生长快抗灾性强的树种；例如梧桐、杨柳和香樟等；草地上种植无刺、无毒花木；并且颜色丰富有层次；水池边的树种宜选用〔落叶少、无飞絮的花木灌木或垂柳等；近建筑物用规划式绿化即低矮灌木、花草或间种少量乔木,远高建筑物则结合组团主题设置不同种类植被。小区景观一个好的别墅住宅区必须具有一个良好的视觉环境,使人们对环境产生舒适的心理感受。为此我们建议围绕"水"作为景观的重头戏,根据物业布局,重点规划在小区中开挖一条贯穿小区的人工河,以此划分出不同区域、不同景观、不同类别的户型；在河边设置特色景观,以人工河为中心〔或为轴向外辐射将河边的开阔地区如集中绿地与小区各组团特色景观连接起来,使每一户都非常接近各特色景观,从而把河面与景观贯穿起来成为小区居民活动的重要场所；在小区主入口处建造别具一格、景色怡人特色景观,获得丰富多变的空间和空显别墅住宅区的高雅性特色；道路走向应符合进出人流去向,道路设计应有排除雨水,建筑物与车行道保持一定距离一般少于3米并中间用以高大乔木遮挡噪声。配套设施配套设施内的公建配套相对落后,目前尚无服务设施可言。但本案别墅住宅的定位在中高档次,这要求本案在规划上力求做到配套齐全、功能完善。安全保卫、托儿所、幼儿园、诊所、银行、餐厅、美容美发院、洗衣店、健身房、游泳池、网球场、健康步道、壁球馆、乒乓室、桌球室、歌舞厅、儿童乐园、酒巴、咖啡馆等,配备的这些设施为小区住户提供良好的娱乐休闲环境、更大程度上提高本案的物业附加值。虽然虹山半岛一期的会所等各类配套设施在本案也可共享,但由于整个别墅住宅规模大,针对东西两块小区,建议本案在配套设计方面应考虑增设的功能项目的：高尔夫〔推杆练习场小区超市等游泳池、网球场及室内健身项目酒巴物业管理如果说规划设计是物业各种功能能否完整、日后使用和管理是否便利的先天制约因素,物业管理则创造成了安全舒适文明和谐的生活环境和气氛,它不仅可以使物业及其设备处于完好状态和正常运行,