成都商圈调研报告

珠江地产温江花博会项目市场调研报告纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

政治经济房地产未来城市规划城市群经济成为未来中国经济发展主流成渝城市群谁将成为中国经济发展“第四极”？分布于东南部沿海地区的：京津冀、长三角、珠三角、辽宁、山东、吉黑六大城市圈；分布于长江流域经济带上的成渝、大武汉、苏西皖南三大城市圈；未来十年内，在中国经济版图上将形成不少于九大城市圈京津冀、长三角、珠三角三大城市群，是中国城市化进程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地区，支撑了中国改革开放以来29年的高速增长。随着西部开发、中部崛起、东北振兴等战略的提出,中国的经济发展格局已开始从东部一枝独秀向整体均衡发展转变。中国要实现整体均衡发展，关键在中西部的崛起，在于城市——特别是大规模城市经济圈的拉动。中部崛起西部开发振兴东北沿海领跑在中国西部大开发的历史背景下，成渝城市圈的战略地位凸显：西部地区唯一形成城市经济圈的区域长江经济带的起点，西部城市轴的中心北拉西北，南带西南，东联华中，西引西藏成渝城市圈最有可能成为西部大发展的龙头，中国经济发展的第四极。成渝都市圈的地位成渝经济区正式浮出水面2007年3月，在国家发改委和国务院西部地区开发领导小组办公室组织编制的“西部大开发十一五规划”中，首次明确提出建设“成渝经济区”。成渝经济区：依托重庆和成都两个特大城市，重点发展重大装备制造、高技术、水电、特色农副产品生产加工、天然气化工、特色旅游产业，加快建设长江上游生态屏障。2007年6月9日，成都与重庆市同时成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的国家综合配套改革试验区。成渝两地迎来前所未有的巨大发展机遇。国家综合配套改革试验区：又被称为“新特区”，被认为是中国新的改革开放前沿阵地。成渝经济区，有望成为中国经济发展第四极成渝经济区进入实质性发展阶段2007年，国家建设部部长汪光焘在成都宣布，正式启动继长江三角、珠江三角、环渤海湾和海峡西岸四个城镇群规划后的中国第五个城镇群规划－《成渝城镇群协调发展规划》。该规划预计今年年底完成。成渝城镇群包括四川14个地级市的85个县（市、区），和重庆市23个区（市、县），区域内经济总量约占西部经济总量的四分之一。成都2006年各项社会经济指标在西部5城市中的位置成渝经济区已进入实质性发展阶段城市GDP（亿元）人口（万人）工业增加值（亿元）固定资产投资额（亿元）国内外旅游人数（万人）入境旅游人数（人次）社会消费品零售额（亿元）重庆34862808845245268486032391404成都27501103924190040625796931156西安145082347010672739867000776昆明12036154596542240707500484贵阳603388226413178986000236成都排名2212242成都和重庆的经济总量占到西部5大城市的66％，人口占到了68％，是我国西部地区当之无愧的“双核”。金融税收：更大的金融制度改革自主权，特殊的配套财政与税收政策城市建设：城乡配套一体化加速区域整体规划实现，扩大城市容量区域发展：突破城市发展的局限，加速“成渝经济圈”的成熟和崛起新特区在政策上的突破成都－新特区、新机遇新特区的确立进一步确立了成都“西南中心”的城市定位，推动城市飞速发展。

科技中心：成都是中国西部地区最重要的科技研发中心和智力资源库市场中心：作为西部最大的商贸中心，背靠四川8700万人口的巨大市场金融中心：全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位交通中心：成都是西南地区交通枢纽西南中心成都经济区2007年5月召开的四川省第九次党代会上，省委工作报告中明确指出未来要建设成都等五大经济区。促进区域协调发展，根据我省不同地区经济社会发育程度和资源环境承载能力，立足区域合理分工，科学确定主体功能，逐步形成特色突出、优势互补的成都、川南、攀西、川东北、川西北五大经济区。成都市要充分发挥成都特大中心城市的核心带动作用。规划中的“成都经济区”包括成都、德阳、绵阳、眉山、资阳五市———以高新技术产业为主导，重点发展技术含量高的先进制造业和现代服务业，逐步建成四川乃至西部“最强、最大”的经济密集区和人口密集区。成都经济区成都经济区发展框架：“一核一圈四带”一圈：一核周边25－100公里，城镇密集区。新型产业和特色产业的重点发展区域2006年，成德绵经济总量占全省44%，而面积仅占7.84%。全省生产总值8637.8亿元。其中，成都2750亿元、绵阳560.8亿元、德阳539.2亿元，居21个市州前三位。纵向100公里，横向30公里，面积3000平方公里，三个城市呈轴向高密度聚集，西部地区绝无仅有。一核：成都市区周边25公里，未来成都市规划范围，重点发展服务业。成德绵经济带成眉乐经济带成资内经济带成遂南经济带成都成都经济区纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

政治经济房地产未来城市规划强劲的经济增长势头2000年以来平均经济增长率都在13%以上，在西部城市中处于领先水平。2006年GDP增长率达到

13.8%

，2007年上半年达到14.4％2006年一、二、三次产业占GDP的比重分别为7％、44％、49％，对经济增长的贡献率分别为2.6％、57.2％和40.2％。农业成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2006年实现农业总产值327.5亿元。工业2006年全市工业增加值达到926.8亿元，比上年增加20.6％。电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业四大支柱产业完成增加值410.1亿元，增长25.9％电子通讯产品制造业和机械工业增长较快，增速分别为41.9%和24.8%。第三产业成都经济的主要组成部分，占到了GDP总量的49％。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。产业结构成都市宏观经济状况地区生产总值随着西部大开发的推进，成都市经济一直保持稳步发展的趋势，2001年以来地区生产总值增长率一直维持在13％以上，高于全国增长水平。2006年末，全市实现地区生产总值2,750亿元，按可比价格计算，同比增长13.8%。2007年上半年，全市实现地区生产总值1446亿元，同比增长14.4％，全年GDP预计超过3200亿，进入经济发达城市行列。资料来源：成都市统计局成都市宏观经济状况人口2006年成都市总人口达到1103.4万人，在全国所有城市中位列第四，仅在重庆、北京、上海之后。近年来户籍人口自然增长率保持在1～2‰左右，2006年户籍人口自然增长率达到2.14‰

。2006年市区总人口:497.15万。成都市的人口和劳动力优势是促进经济发展的重要因素。熟练的技术水平、低廉的劳动力成本，吸引大量企业来成都投资发展，带动成都市的经济迅速发展。资料来源：成都市统计局节假日春熙路上的人流成都市宏观经济状况成都市宏观经济状况人均可支配收入

经济持续稳定的发展使成都市人均可支配收入逐年稳步上涨，并在2004年突破万元，表明居民生活水平的不断提高。2006年末人均可支配收入12,789元，同比增长12.6%。资料来源：成都市统计局成都近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅12.21％，近三年平均增幅14.2％(2003年受到非典影响，增幅有所回落)。2006年商业市场零售额1155.3亿元，为1997年（409.99亿元）的2.8倍。预计未来三年成都市社会消费品零售总额将继续保持12.％左右的高速增长，预计2010年将达到1832亿元。增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。数据来源：成都市统计局社会消费品零售总额成都市宏观经济状况数据来源：成都市统计局、DTZ成都研究部居民消费结构过去10年成都市居民消费结构变化明显。1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49％；2006年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占64.48％。过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住，年平均增长率分别达到28.4％、18.6％、14.08％。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如右图所示。休闲娱乐等”享受型消费“的比重持续增长，消费档次进一步提升，有利于发展中高档消费和娱乐市场。2006年成都市居民消费结构居住食品衣着交通通讯家庭设备娱乐医疗成都市宏观经济状况成都市城市居民人均可支配收入逐年增加。2006年末达到12789元；与此相对应的是，城市居民消费性支出也逐年增加，到2006年突破万元大关。“喜欢消费、敢于消费”是成都市民消费的一个突出特征，也是成都商业发达的原因之一。成都城市居民恩格尔系数逐年下降，到2006年末达到33.88%，按照联合国粮农组织划分的贫困与富裕标准,成都已经处于“比较富裕”阶段（30%-40%）中的高层级阶段。成都市宏观经济状况外商直接投资

随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；世界500强企业中已有120余家落户成都。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。资料来源：成都市统计局成都市宏观经济状况2006年温江区完成地区生产总值96.71亿元，比上年增长16.40%；从2001～2006年，平均年增长率达到15.8%，呈现出高速增长的态势。总体经济向好，为房地产业的发展提供了良好的发展环境与经济基础。温江区宏观经济状况2006年末，温江区总人口为33.84万人，比上年末增加9000人。其中城镇人口约15万人。温江区宏观经济状况温江区固定资产投资保持快速增长的势头，长年保持50%左右的年增长率，2003年增长率甚至达到95%以上。温江区宏观经济状况温江城乡居民储蓄存款逐年增加，到2006年底达到47.45亿元，比上年增长5.33%。一方面，这反映出随着收入水平的提升，生活水平的提高与生活质量的不断改善。城乡居民富裕程度的提高，将催生出更多的住宅消费、房地产行业、零售商业、餐饮娱乐业消费需求，这为房地产行业与商业的发展提供了机遇。另一方面,储蓄存款余额增幅从2003年以来呈现快速下降趋势,与近年来居民房产、教育消费以及证券投资增加有关。温江区宏观经济状况温江区城镇居民人均可支配收入逐年增加。2005年，全区城镇居民人均可支配收入11256元，同比增长8.5%，收入的增加带来居民的消费能力提高与消费水平升级。温江区宏观经济状况纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

政治经济房地产未来城市规划自2002年以来，成都房地产投资增速较快，其占固定资产投资比重较高，为30％左右；随着房地产投资的增加和消费者刚性需求的集中“爆发”，房地产市场呈现供需两旺的态势，同时由于国家的宏观调控，供求比例趋于合理；

同期，由于外地开发商及海外基金的不断进入，市场竞争激烈，导致土地需求量增加，房地产市场价格上涨，楼盘品质也进一步提升。从而促进了整个房地产市场的发展。成都房地产市场概况固定资产投资近几年,成都市固定资产投资总量不断增加，2006年达到1,899.58亿元，占全市生产总值的69.1%。由此可见，固定资产投资仍然是拉动成都市经济增长的主要动力。

资料来源：成都市统计局成都房地产市场概况房地产投资1997-2006年，成都房地产投资额增长了6倍，平均增长率达到27.15%。2007年1－5月，完成房地产开发投资291.43亿元，同比上涨49.2％伴随着经济的高速发展和住房体制改革的推行及完善，作为西部最发达城市之一的成都市，受到了越来越多国内外房地产开发商的关注，如和记黄埔、瑞安、新世界、中海外等的直接或间接投资，给成都房地产市场注入了大量的资本。资料来源：成都市统计局成都房地产市场概况总体供需情况

1998-2006年房地产累计销售面积7,400万平方米,竣工面积累计6,900万平方米，供需总量基本保持平衡。从上图可看出，2004年是成都房地产市场的分水岭，2004年开始，市场供需矛盾较为突出。2006年房地产市场呈现供需两旺的态势，其中占主导地位的住宅市场竣工面积、销售面积分别同比上涨72％、31％。资料来源：成都市房管局成都房地产市场概况销售情况1998-2006年，成都市商品房销售额年均增长率超过35%。2001年以后，本地房地产市场发展迅速，市场进入增长高峰期。

近几年,越来越多的外地开发商纷纷进入成都市场，同时由于人民生活水平的不断提高，尤其是对住宅类物业的强劲需求，促进了整个房地产市场发展。资料来源：成都市房管局成都房地产市场概况发展阶段判断发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～3,0003,000～4,0004,000～8,0008,000以上成都人均GDP3,195美元按照人均GDP收入的国际惯例，成都房地产市场目前正处于快速发展阶段的起步期，预计在未来数年内将保持持续、健康、稳定的增长。成都房地产市场概况温江区房地产开发借助第六届“花博会”的契机，发展迅猛，起飞于2002年。近年来，温江区房地产开发投资额均在10亿元左右，2006年达35.09亿元，大涨166%。温江区目前已集中有珠江、万科、和黄、蓝光、置信、宏信等知名开发商，楼盘品质普遍较高。温江区房地产市场2006年，温江区商品房销售面积从2005年的28万平方米涨至97.81万平方米，涨幅达244%，而销售总价更是大涨345%，成为成都地产市场最热的区域之一。商品房的平均销售单价由2001年的1153元，涨到的目前的3971元(2007年1-11月均价)，6年来几乎翻了两番。温江区房地产市场纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

政治经济房地产城市规划成都城市发展规划成都市商业网点规划温江区商业网点规划

城市圈构架：城市圈发展大致中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心”、四个“新城”，重点发展东部新城、南部新城和北部新城。发展定位：国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。产业发展战略：一基地、两枢纽、三中心、四大主导产业重点建设一个基地（现代民用工业和国防工业基地）、二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。成都市未来发展规划成都市未来发展规划随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：半小时圈——大成都1小时圈——成都市域2小时圈——成都平原城市群总体目标：把成都建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。成都市“十一五规划”部分指标GDP年均增长12%以上，2010年达到4000亿元以上；城市居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8.5%；按常住人口计算的城镇化率达65%以上；

民营经济占经济总量的比例达到60%以上。成都市未来交通格局成都市未来发展规划成都地铁共规划了7条线路，目前上报并获批准的建设规划，是成都市城市快速轨道交通线网规划的骨干线路，即规划线网中的1号线和2号线，全长54.18公里。1号线北起大丰站，南至广都站，规划线路全长约31.6km，设23个站。1号线一期工程串联南北火车站及交通枢纽，穿越CBD、重要的科研及教育区、城南居住区、城南副中心以及华阳组团，线路长约15.15公里，共设15个站点。工程已于2005年12月28日正式动工建设，预计2010年建成试运营。地铁成都市未来发展规划《成都市委、市政府关于推进成都试验区建设有关重大项目（工作）的通知》11.9产业发展：共14项

工业集中发展区重点产业国家软件产业基地及国际服务外包基地培育大企业大集团中小企业信用、担保和服务三大体系建设中心城区“两轴四片”建设商品市场集中发展区龙门山、龙泉山“两带”旅游资源开发文化产业重大项目现代农业科技示范园区(温江)现代农业服务体系标准化工程现代农业物流业工业原料林和速生绿化工程节能减排成都未来发展规划基础设施建设：共15项

连接二、三圈层重大交通设施(三轨九路)综合交通枢纽对外通道新市镇道路智能交通系统重大交通储备项目现代物流基础设施中心城区与外围组团对接快速路“117”、“198”范围市政骨干路网系统

旧城改造新区建设水环境综合整治和水利基础设施能源基础设施信息化基础设施重点领域改革：共4项

行政管理体制改革农村土地制度改革林权制度改革金融领域改革社会事业：共4项

基本消除义务教育阶段薄弱学校；加强公共文化设施建设；加快医疗卫生服务体系建设；建设成都科技应用创新服务平台。成都未来发展规划《成都市委、市政府关于推进成都试验区建设有关重大项目（工作）的通知》11.9“三轨九路”功能起点终点长度通车(开工)时间成温大线

地铁4号线江安河站大邑城区(经温江及崇州城区,规划延伸至邛崃城区)55成温段2008年底成郫灌线

地铁2号线成灌客运站都江堰城区402008成龙线

地铁2号线经干院站龙泉驿城区102008成德（阳）快速路连接成都与德阳的城市快速路北新干道终点新崇路口成都与德阳交界处232010川陕干道（川陕路）连接中心城区与新青组团的城市主干道三环路川陕立交桥青白江与广汉交界处272012成仁快速路连接中心城区与华阳组团的快速路石胜路麓山大道132009成简（阳）快速路旅游道路，连接中心城区与龙泉湖景区的快速路龙泉驿区龙泉镇止于龙泉湖景区15.32011成温邛快速路成温邛城市发展走廊的城市快速路

三环路草金立交桥邛崃(经双流、温江、崇州、大邑)522011货运大道解决城北物流园区与中心城区间物流通道和交通联系的城市主干道，缓解川陕路交通压力，形成三环与绕城高速公路间的新城市环路中心城区段38公里绕城高速公路以外段约23公里612010成灌快速路（沙西线延伸线）连接中心城区与都江堰城区的城市快速路郫县唐昌镇都江堰市幸福镇(经都江堰市天马镇、胥家镇)182010成郫灌干道（IT大道）连接中心城区与郫县及都江堰的城市主干道，缓解羊西线交通压力成黄路都江堰彭青路天府大道路口262009成金快速路成都中心城区与金堂间的快速通道202009成都未来发展规划轻轨交通按照相关规划，成都市交通圈今后将形成“一心六核”的格局，“一心”是指外环路内的中心城区，“六核”是双流、温江、郫县、新都、青白江、龙泉驿。中心城将与各个卫星城，以及都江堰等其他城市间通过轨道交通来连接。通过修建地铁、轻轨，改造现有铁路形成铁路公交等方式，最终形成快速轨道交通网络，实现大成都范围内各区、市、县之间1小时以内直接通达。成都未来发展规划线路:属于成温大轻轨的成温段,全长20公里，计划投资30多亿元：其中青羊区境内6公里多、温江境内有13.6公里，坐轻轨从温江到中心城区全程只要25分钟。站点(温江境内):清泉站、会展站(花博会附近)、凤溪站(凤溪大道附近)、大学城站(海峡两岸科技产业开发区附近)、永盛站等5个站点。开工时间:最快于2008年内建设周期:预计3年成都未来发展规划温江轻轨规划

纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

政治经济房地产未来城市规划成都城市发展规划成都市商业网点规划温江区商业网点规划

2006年6月《成都商业网点规划》正式批准实施。规划以2020年为限，对包括大型超市、购物中心在内的各种零售业态的布局原则作出了详细的规定。根据规划，预计2010年社会消费品零售总额将为1,740.1亿元，年均递增12％；2015年为2,802.5亿元，年均递增10％，2020年4,117.8亿元，年均递增8％。成都市商业网点规划（2006-2020）中心城：市中心商业区+19个片区商业中心

成都市商业网点规划温江区：发展组团商业中心，现代服务业，依托花卉业发展休闲娱乐业。该规划与温江目前的发展状况已不相适应，温江的商业发展目标，应该瞄准成都“城西副中心”，而不再是“组团商业中心”。主城区商业整体布局

成都市商业网点规划中心城各级商业中心中心城大型零售网点纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析问卷调研项目地块分析

政治经济房地产未来城市规划成都城市发展规划温江区商业网点规划

成都市商业网点规划城市用地布局温江区商业网点规划城市功能结构温江区商业网点规划城市人口规划温江区商业网点规划2010年，规划居住区人口24万人。2020年，规划城区居住人口33万人，全区人口约80万人。温江区商业网点规划城市商业布局形成两心一轴六社区的商业布局。温江区商业网点规划城市特色商业街规划形成39条特色商业街/商业广场。纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

传统核心商圈区域商圈春熙路-盐市口骡马市-西大街

传统核心商圈春熙路商圈商圈以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街、西靠新街、东接红星路三段，围合成的多边形区域。面积约300多亩。成都市商圈的“心脏”，是成都市第一商圈。2001年，春熙路夜市的拆除，使得春熙路商圈逐渐成为“都市精华商业区的代言”。集商贸、金融、餐饮服务、文化休闲等为一体的区域，有“西南第一步行街”的美誉。盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域。面积约220多亩。建国以前，这里是成都市的商业中心。现在的盐市口商圈，虽然同样是成都市核心商业地段，但是由于交通、规划和拆迁等各种历史与现实因素，使其在区域的总体建设上比春熙路商圈稍微慢一些。盐市口商圈业态分布主要商场零售业态主要商家名称百货店太平洋百货、春熙新馆、成都时代百盛、第一城、伊势丹百货、伊藤洋华堂、王府井百货、西武百货、人民商场、仁和春天百货、成都百货大楼、摩尔百盛、北京华联、大业百货、摩尔时尚广场超市好又多、家乐福、伊藤洋华堂超市、王府井百货超市、人民商场超市、摩尔百盛超市、北京华联超市连锁专业店电器国美、苏宁、成百光电电讯讯捷通讯、龙翔通讯等图书西南书城婚纱摄影维纳斯、群丽、金夫人、现代经典、风尚、弥摄影、古摄影、V2珠宝爱心珠宝、国发珠宝宫殿、蒂爵珠宝、工美商场连锁专卖店自由鸟、真维斯、美特斯·邦威、达芙妮、班尼路饮食连锁店肯德基、麦当劳、德克士、味千拉面、孔亮火锅、德兴酒楼、北京烤鸭店、龙抄手、钟水饺、赖汤圆、成都小吃城、夫妻肺片、良木缘咖啡、宾诺咖啡伊藤洋华堂太平洋百货王府井百货春熙新馆街铺业态比例春熙路-盐市口商圈诸业态中，排名前三位分别是服装/鞋、美容美发/饰品/化妆品、餐饮/娱乐/休闲，其比例分别占了51%、17%和13%。再次是其他业态，主要为宾馆，占8%。其余的业态所占比例较小，不超过3%。整体上体现了春熙路-盐市口商圈业态结构以服装、鞋类、饰品、化妆品为主的特点，中端商业相对较多，符合大众消费特征。商圈特征春熙路-盐市口商圈是成都最早形成的商圈，距今已有上百年的历史。至今仍然是全市人气最旺与租金最高的商业区。整个成都的商业中心，不仅服务成都本地的消费者，同时也是成都周边县市乃至省内各二级城市消费者购物目的地。主体消费群青年学生和打工者，偏于年轻。经营业种比较齐全，步行街为其鲜明特色。经营品种以服装、鞋、饰品为主，餐饮、娱乐、休闲相对不足。整体档次以中档和中低档为主，但随着伊势丹和百盛等中高档百货店的开业，有逐渐走向高档的趋势。发展趋势：城市规划中将“春盐大”商圈定位于全市唯一的商业中心区，进一步强化了该区域的商业地位。随着群光购物中心、新华书店集团地块（“四川文化城”）、国金广场、成都国际商城等大型项目的建成，大型商场将成为商圈主体，商业竞争力将得到进一步提升。对本项目的影响：核心商圈的竞争能力在进一步增强，而不是削弱。租金情况商场内800-2,000临街铺面500-1,500黄金地段街铺1,000-1,900商业大型卖场采取联营扣点的形式，如服装一般采取营业额的20%—25%扣点额。春熙路商圈盐市口商圈商场内500-1,600临街铺面150-400黄金地段街铺300-700商业大型卖场联营扣点，如服装一般采取营业额的20%—25%扣点单位：元/平方米·月单位：元/平方米·月成都市中高档百货租金一般是以扣点代替传统的固定租金，各业态租金因不同百货、不同品牌而异，以最终洽谈结果为准。成都市中高档百货扣点一般开价为20％－40％，具体扣点视商场地段、业态、品牌、经营面积、市场口碑、运营能力及谈判能力而定。利润水平较高的服装、化妆品扣点较高，电器类扣点较低。知名度越高的品牌，其扣点越低。楼层与扣点数之间基本没有相关性。业态服装鞋类化妆品珠宝钟表家居用品电器扣点25-30％15-25％25-30％15-20％20-25％20-25％

10-15％占商场营业额比重45%6%8%6%2%5%3%百货店经营范围可能超出上述业态种类，因此其销售比重累加可能低于100％。租金情况中高档百货店联营扣点纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

传统核心商圈区域商圈春熙路-盐市口骡马市-西大街

以骡马市为核心，人民中路2段为轴的两侧区域。总面积约860亩。商业营业面积13万平方米，大小商家近150家。过去的骡马市商圈，为大部分成都人的首选购物区域。1996年由于西玉龙街实行单向行驶后，使得该区域商业格局变化较大，人流量受到巨大限制。至今也没有恢复以往的人气。由于规划、烂尾楼和道路扩建工程的影响，该商圈总体物业档次不高，商业氛围不及春熙路商圈和盐市口商圈。骡马市-西大街商圈业态分布主要商场铂金城购物广场零售业态主要商家名称百货店太平洋百货、铂金城购物广场、时尚百盛超市百佳、家乐福、统一优玛特连锁专业店电器国美、五星电讯迅捷通讯城、手机超市（百佳IF）图书文轩书店婚纱摄影儿童摄影（新城市2F）珠宝连锁专卖店屈臣氏、千色店饮食连锁店必胜客、星巴克、豪客来、Goodwood、味千拉面、香格丽自助、罗莎蛋糕、枣子树素食客、KFC、哈根达斯、仙踪林、卖当劳、泰国烤肉、新城市美食广场、巴西烤肉、元祖蛋糕太平洋百货全兴店时尚百盛街铺业态比例骡马市-西大街商圈诸业态中，排名前三位分别是男女服装/鞋、其他业态和餐饮/娱乐/休闲，其比例分别占了40%、12%和11%。再次是便利店、美容美发/饰品/化妆品，分别占11%和7%。其余的业态所占比例较小，不超过4%。平均在3%左右。商圈特征骡马市商圈紧邻CBD区，是CBD生活配套区，其区域内大量的甲级商务写字楼所拥有的高收入人群，各类白领超过10万，为商圈的消费力提供了支撑，大量白领消费是其消费特点。伴随着骡马市双向道行车的实现，骡马市商圈的商业氛围得到一定提升，但要恢复80年代的兴旺还需要时日。商圈以商务商业为主，兼有休闲、文化、娱乐和居住功能为一体的中高档综合商业形态。商业氛围较浓、市政设施完善、消费档次以中档偏高为主。商圈集合了购物（太平洋百货全兴店、家乐福等）、商务办公（中银大厦、冠城广场、国信大厦等）、休闲娱乐（铜锣湾歌城、华协影城、浩沙健身中心）、金融机构（中、农、工、建、光大、招商等各家银行）、酒店配套（喜来登、全兴、罗曼假日等）各种业态和配套，另外还有非常便利的公共交通系统以及规划中的１号地铁线经过，整个商圈发展前景看好。富力集团整体收购沉寂多年的“熊猫城”，打造规模庞大的集JW万豪酒店、公寓、甲级写字楼、大型商场、住宅为一体的巨型城市综合体。强势开发商的巨资介入，为整个商圈的复兴带来想象空间。租金情况地址商铺名称经营类别楼层面积（㎡）单位价格（租金/月）备注青龙街雅戈尔服装1F200120租金按建筑面积计算青龙街美的电器1F60100租金按建筑面积计算新城市广场寻熊记服装、玩具1F5080租金按建筑面积计算商圈1层平均租金约在120-380元/平方米（建筑面积）/月。纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

传统核心商圈区域商圈金沙商圈双楠商圈紫荆-桐梓林商圈科华商圈双桥商圈金沙商圈已初步形成了商、住、游一体的功能布局。未来将以服务于高档居住区的消费人群和金沙遗址区游客为主，重点吸引成都西部地区的流动顾客。打造城西地区规模大、功能全、设施优、辐射面广、吸引力大和文化特色强的，集购物、文化、生活、休闲、旅游、餐饮于一体的综合性繁华商业区。金沙商圈业态分布主要商场西单商场零售业态主要商家名称百货店西单商场超市西单商场超市、互惠、红旗、麦德龙连锁专业店电器国美电器连锁专卖店现代汽车、铃木家居店百安居、创美家具饮食连锁店皇城老妈、刘一手、曾毛肚、齐力食府、山珍宝街铺业态比例金沙商圈诸业态中，排名前三位分别是五金建材、餐饮/娱乐/休闲、其他业态，其比例分别占了26%、23%和20%，其他业态中主要是修车或汽车美容。再次是便利店和房屋中介，分别占6%和5%。其余的业态所占比例较小，不超过4%。平均在3%左右。整体上体现了金沙商圈业态结构以专业性和区域性消费为主的特点，中高端商业相对缺乏，个别业态同质竞争激烈。商圈特征金沙商圈辐射人口在100余万人，70余个大小居住小区（楼盘）内超过30多万常住人口和近20余万流动人口为商圈提供了基本消费人群。主要服务周边的金沙、光华两个热点居住区，处于羊西商圈和财大商圈中间段，成为辐射和链接这两个商圈的核心枢纽。以餐饮、娱乐、休闲业态为主，零售业态主要面向区域内人群，对区域外辐射力较小。各业态经营面积比例最大的是餐饮、娱乐、休闲业，商家数量最多的是五金建材，以小面积街铺为主，主要集中在青羊大道东侧，同质竞争激烈。占地400多亩的开放性金沙遗址公园带来大量的旅游消费人群。金沙遗址博物馆周围的商业，结合金沙遗址博物馆建设，古典特色商铺的文化休闲旅游特色突出，主要以餐饮和旅游商品为主，购物休闲环境相对较好，但有大面积的铺面空置，商业氛围还需培育。该商圈目前仍在发展之中，由于各小区入住率尚不饱满，且处于相邻双楠商圈、光华商圈的激烈竞争之中，目前的商业整体繁荣程度尚不理想，但其餐饮发展迅速，其中档和中低档餐饮已辐射到整个城西、西南、西北。对本项目的影响：距离本项目最近的城区商圈，但金沙商圈自身尚在发展之中，本项目很难吸引到该商圈的基本人群。租金情况地址商铺名称经营类别楼层面积（㎡）单位价格（租金/月）备注金沙西园水景商业街都市水乡茶楼茶楼1-2F3001F：252F：10租金按建筑面积计算金凤路曾毛肚火锅1-2F4001F：302F：15租金按建筑面积计算金凤路21世纪不动产中介1F5035租金按建筑面积计算金凤路创辉租售中介1F8030租金按建筑面积计算金凤路晶晶火锅兔火锅1F12055租金按建筑面积计算商圈1层平均租金约在50-70元/平方米（建筑面积）/月。纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析问卷调研项目地块分析

传统核心商圈区域商圈金沙商圈双楠商圈紫荆-桐梓林商圈科华商圈双桥商圈双楠商圈是继成都三大传统商圈之后新兴的热点商圈。商圈内高档小区林立，各大餐饮、休闲、娱乐店人流如织，商业氛围十分浓郁，是成都目前最具有投资价值的社区商圈。商圈以服务于高档居住区的消费人群为主，已形成了集居住、购物、休闲、娱乐、文化为一体，为社区消费者提供一站式休闲生活的大型综合核心商圈。双楠商圈业态分布主要商场伊藤洋华堂双楠店零售主要商家名称百货店伊藤洋华堂超市互惠超市、红旗连锁连锁专业店电器苏宁电器图书桃李书店婚纱摄影天乐婚纱摄影珠宝通雪翠玉珠宝连锁专卖店Adidas、耐克饮食连锁店川江号子、巴国布衣、郑连锅、DICOS街铺业态比例双楠商圈诸业态中，排名前三位分别是餐饮/娱乐/休闲、男女服装/鞋和其他业态，其比例分别占了23%、22%和11%。再次是便利店和药店（诊所），分别占11%和6%。其余的业态所占比例较小，不超过9%，平均在5%左右。整体上体现了双楠商圈业态较为齐全和丰富的特点，商业物业档次以中高档为主。商圈特征道路交通方便，服务辐射范围广泛，主要服务于该区域及周边城南与城西两大板块的居住群体。双楠社区已经走向成熟社区，以浣花风景区为中心，东起西一环路，南到武侯大道，北至成温路，西达三环路，成为目前城西乃至成都市最大、最具人气居住社区之一。目前双楠已聚居了40多万人，购买力较强，周边还有大量新兴中高档楼盘陆续入住，双楠商圈的消费人群将日益增加。区域内兴起众多中高档社区，以置信逸都、康河郦景等为代表的双楠高档社区聚居着大量的富有人群交通环境良好，周边市政配套齐全，学校、医院、公园、广场、绿化长廊等公共场所环境优雅舒适。商圈云集了伊藤洋华堂双楠店、人人乐双楠店、家乐福光华店等大型购物中心；欧香咖啡、学府歌城、菜根香等知名餐饮休闲场所。餐饮、娱乐、休闲、购物业态齐全，特色鲜明，是目前成都发展最为成熟的区域商圈之一，对外辐射力逐渐增强。对本项目的影响：该商圈内土地整理后，将兴建王府井主力店等大型商场，辐射力将进一步增强，本项目吸引该商圈消费人群的可能性较小。租金情况地址商铺名称经营类别楼层面积（㎡）单位价格（租金/月）备注逸都路食品店零售15060租金按建筑面积计算置信路自贡徐妈梭边鱼餐饮114080租金按建筑面积计算商圈1层平均租金约在70-150元/平方米（建筑面积）/月。纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

主要商场建材家居餐饮行业娱乐行业SM广场SM广场（成都）项目是菲律宾SM集团在成都投资的西南地区最大的商业城。位于二环路东三段与建设南路交汇处东北面。总建筑面积25万平方米，营业面积17万平方米。营业面积17万㎡停车场车位1200业态分布楼层经营品项名称及面积比例B1沃尔玛商场、国美电器1F来雅百货、屈臣氏、肯德基、国美电器2F来雅百货3F童装、玩具4F万达国际影城经营方式租赁招商条件进场费押二付一质量保证金联营保底宣传费用1%管理费25元/m2水电费商业用电，分户核算装修费自理返

款装修免租期1个月合同期限两年一签SM广场百货品牌组合楼层行业分类经营品牌1F男装、女装ARROW女装嫁枫、LASPORT、伊茜贝尔、贝棋、桔熙、蕾屹盈达、享奴、兰氏装扮、浪漫宣言女鞋哈森、卡美多、花雨伞、孕妇装奇妮睡衣曼黛玛莲箱包歌莉娅2F男装九牧王、雷马、金盾、助乐、第五季、佐丹奴、金利来男式休闲SKAP运动装阿迪、耐克、童装好孩子、樱桃小丸子3F童装爱婴堂、卡尔菲特、巴布狗、快乐屋玩具比克漫、狮子王SM广场非百货品牌组合楼层行业分类经营品牌1F女装VEROMODA、红贝缇、樱花漫、渔、百家好、ONLY、南亚风尚、金加洲红男装JACKJONES、山田、鳄鱼恤、雅戈尔、I’MDAIVD休闲装奔式睡衣莎姿内衣奔趣快餐肯德基、筷客、木梳谭木匠皮具、箱包奥诗莱日用品十二月坊2F女装伊非格、彼岸SM广场SM广场成都成华SM广场位置：二环路东三段与建设南路交汇处东北面规模：占地4.6万平方米，建筑面积16.9万平方米，总投资8000万美元，2006.10.20开业，是目前成都已开业的面积最大的综合性商业MALL。项目总共6层，地上4层，地下2层，地上和地下停车位共约1500个；主力店：WALLMART（B1和B2）、莱雅百货（F1和F2）、国美（F1）、万达影城（F4）招商及开业情况：2006年10月20日开业，除主力店外，中小商铺开业不足50%。招商中，F3与F4的招商比较困难。运营模式：只租不售，持有经营，谋求长期回报。主力百货来雅竞争力不足，与普通超市没有拉开距离，而且流行元素根本无法起到引领时尚消费的要求。作为成都mall，吸引力还不够。客流量达每天约57000人次点评：现有消费者仍为老工业区内职工为主，收入比较低；消费力的不足使得整体氛围比较冷清。管理目前尚不规范，处于磨合状态。预计经过3-5年后，经过周边的腾笼换鸟，大量引进的具有较强消费能力的新消费人群后，商业氛围会得到根本改善。百联天府购物中心招商条件进场费押三付二质量保证金联营保底宣传费用1%管理费25元/m2水电费分户计算装修费商户自理返

款装修免租期7天合同期限一年一签营业面积15万㎡停车场车位1000业态分布楼层经营品项名称及面积比例1F上海友谊百货、西餐厅、演播厅、服装专卖店、银行、邮局、彩扩、珠宝2F上海友谊百货、世纪联华超市、服装专卖店、咖啡厅、内衣风尚馆3F世纪联华超市、手机卖场、家电卖场、书城、家居用品、数码摄照、美容4F培训中心、美食广场、健身中心、休闲中心经营方式租赁百货品牌组合百联天府购物中心楼层行业分类经营品牌1F女装T3、Lazoe、Hempel、Roem女休闲装Vero、Mode、Only、EDC包Kaitz、CARVEN鞋Eblan、Marta、Chch、BELLE、STACCATO化妆品欧莱雅、美宝莲、OLAY、雅芳、倩碧珠宝瑞恩钻饰2F运动Zoke、Adidas、Nike、美津龙、李宁男装威鹏、雅韵、自由鸟、Gdd

tex、Richclad、虎都男休闲装JackJones百联天府购物中心综合分析百联天府购物中心位于成都市科华中路与二环路南二段交汇处，地处城南重要位置，锦官新城、中华园、世纪锦苑、锦绣花园和银都花园等近70%的高档楼盘都密集于周边，3.5公里范围内的固定消费人口达50万人以上。消费人口充足，且购买力旺盛。百联天府购物中心总投资约5.5亿元人民币，占地面积85亩，建筑面积15.1万平方米，共计5个楼层，拥有16000平方米景观广场和约13000平方米的空中花园；同时还配备有26800平方米的地下停车场（可容纳近1000辆机动车和800辆自行车）；近50部各式电梯；提供24小时的报案监视系统与自动化楼宇管理系统（BA）；进口的中央空调/采暖系统。每天人流量约60000人次。点评：该项目于2004年4月开业，由于消费者到市区中心消费的难以在短时间改变，人气一直欠佳。此后又遭遇到城市规划（高架桥）的影响，商场可视性受到很大影响，因此长期商气不足。近年来随着招商力度增强，引进大量餐饮、娱乐、休闲业态，经营状况逐渐好转。百联天府购物中心新城市广场营业面积10万㎡停车场车位1120业态分布楼栋经营品项名称及面积比例A栋1F潮流2000：潮流时尚服饰店、餐饮小商家、味千拉面；2F新城市电影城、宝贝家族摄影室；3F新城市美食广场(现三层已空置)；4F米乐星KTVB栋1F－5F时尚百盛C栋1F集雅德；1F－5F新城市百货(未开业，招商中)D栋1F屈臣氏、万紫千红、阿呀呀、安德鲁森、美特斯邦威；2F麦当劳；2F-3F国美E栋1F热风、千色店、鳄鱼恤、哈根达斯、拓谷；2FKFC、佛罗伦比萨；3F泰国烤肉、帕菲特、天绿回转寿司、良木缘经营方式租赁招商条件租赁押金押二付一质量保证金无联营保底无宣传费用1%管理费28元/M2水电费分表，按户核算装修费小商家7天，大商家4－6个月装修免租期商家自理合同期限1年－25年视品牌大小而定新城市广场新城市广场新城市广场综合分析新城市广场位于骡马市商圈西大街一号，是该区域内大型综合性商业投资物业，集商务、购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为一体的一站式购物中心――西南第一shoppingmall。新城市广场占地27万平米，其商业面积15万平米，宠大的商业体量在全市都堪称商业巨舰。由五栋裙楼两栋塔楼组成。区域客流量每天6万人次。新城市广场于2005年11月开业，业态不断调整，自营百货JH时尚百货由于经营不善、前期开业存在填场问题，品牌力度不够，导致现关门歇业。目前E栋娱乐餐饮版块经营良好，如新城市影城、KTV、良木缘平均日营业额在1万－2万之间。因骡马市商圈还不太成熟，尚未形成核心商业口岸，商圈内业态分布分散，还未形成商业核心区，百佳超市、百盛业绩一般。国美电器经营状况不理想。新城市广场2006年成都营业额排名前五的百货共实现销售额44.9亿，5家店中王府井百货和人民商场为国有企业外，其余均为外资企业。排名前两位的人民商场和王府井百货销售额共计25.1亿，占前五位总销售额的55.9%。人民商场连续三年营业额均排名第一，是西南地区营业额最大的百货商场，预计2007年营业额可达15亿元。排名百货名称建筑面积（平方米）销售额（亿元）地效（万元/平方米＊/年）股权状况1成都人民商场（内资）2800013.54.82成都人民商场（集团）股份有限公司2成都王府井百货（内资）30,00011.63.87北京王府井百货（集团）股份有限公司3伊藤洋华堂双楠店（外资）35,0008.12.31日本株式会社伊藤洋华堂控股4太平洋百货春熙店（外资）17,0006.303.71台北太平洋SOGO百货集团经营，隶属于远东集团5伊藤洋华堂春熙店（外资）12,5005.404.32日本株式会社伊藤洋华堂控股＊指建筑面积成都百货店经营状况营业额排名商场名称档次百货性质2006年营业额（万元）地效（万元/平方米/年）建筑面积（平方米）所属市级商圈1成都人民商场(盐市口店)中高档内资135,0004.8228,000盐市口2成都王府井百货中高档内资116,0003.8730,000春熙路3成都伊藤洋华堂(双楠店)中高档外资81,0002.3135,000/4成都太平洋百货(春熙店)中高档外资63,0003.7117,000春熙路5成都伊藤洋华堂(春熙店)中高档外资54,0004.3212,500春熙路6成都百货大楼中档内资54,0002.9418,366盐市口7成都摩尔百盛百货(天府广场店)中高档外资41,0001.0340,000盐市口8成都仁和春天百货(人东店)高档内资32,0004.008,000盐市口9成都北京华联商厦(盐市口)中档内资32,0002.2914,000盐市口10美美百货高档外资30,0007.504,000盐市口备注：地效均是按照商场建筑面积计算得出(不含地下车库面积)

所属市级商圈栏，符号/表示该百货不属于市级商圈成都百货店经营状况营业额排名商场名称档次百货性质2006年营业额（万元）地效（万元/平方米/年）建筑面积（平方米）所属市级商圈11西武百货高档外资30,0002.313,000春熙路12成都太平洋百货(全兴店)中高档外资24,0000.9226,000骡马市13成都仁和春天百货(棕北店)高档内资19,0003.176,000/14成都北京华联商厦(双桥子店)中档内资19,0000.5336,000/15成都华联商场中档内资16,6001.0416,000/16友谊百货(百联天府店)中高档内资10,3000.3430,000/17成都百盛百货(新城市广场)中高档外资8,7000.3723,700骡马市18成都西单商场中高档内资6,1000.1540,000/19成都人民商场黄河商业城中档内资5,6000.3516,000/20第一城中高档内资NANA25,000春熙路合计

/

/777,300/438,566

/备注：地效均是按照商场建筑面积计算得出(不包括地下车库面积)；

目前成都单体百货平均建筑面积20,000平方米左右，平均年营业额4亿元。成都百货店经营状况营业额前三名成都人民商场（盐市口店）成都伊藤洋华堂（双楠店）成都王府井百货地效前三名地效前三名（外资百货）成都人民商场（盐市口店）成都伊藤洋华堂（春熙店）成都王府井百货美美百货成都伊藤洋华堂（春熙店）成都太平洋百货（春熙店）营业额最高商圈*春熙路商圈上述百货由于地理位置优越（分别位于市级商圈及社区商圈核心区域），面积较大，因此营业额排名前三位。市级商圈核心区域、良好的品牌信誉度、先进的经营管理方式等优势，使得上述百货经营状况良好。经营策略合理（针对不同的客户群），具有品牌优势，选址得当，上述百货经营状况较理想。商圈历史悠久，在省内外乃至全国知名度高，商业辐射力较强，吸引了大量本地及外地消费者。*根据前20强百货所属商圈计算成都百货店经营状况即将开业的购物中心：万达广场位于锦华路（新成仁路）与二环路交叉路口，商业配套面积约15万平方米，含百货，超级市场，休闲餐饮，影院，家居建材等业态，并配备写字楼和酒店式公寓，打造“城市综合体”。万千百货：负1F至3F，面积约30000㎡万达国际影城：负3F至4F，面积约10000㎡

，影城锦华店为目前全成都最大的影城，共13个厅，可同时容纳2000多人观看视觉大片，软硬件均为全国一流。伊藤洋华堂：负1F至4F面积约：45000㎡韦德伍斯健身：4F，面积约5000㎡大歌星KTV：2F，面积约5000㎡神采飞扬电玩：1F，面积：约5000㎡PapaJohns、快乐老家国美电器：1F至2F，面积：约10000㎡市场新增供应位置：光华大道二三环之间(西南财大南大门对面)商业面积：7万平方米-1F:沃尔玛2万平米乐宾百货1.5万平米峨嵋电影城0.8万平米,

餐饮娱乐：1.2万平米点评：城西区域购物中心，中低档大众路线，对本项目未来吸引成都市区西面的客流有阻碍。城西中档购物中心：大地新光华广场市场新增供应未来3-5年内将面市的主要购物中心市场新增供应项目名称地段商业面积(平方米)档次来福士广场人民南路四段,原省博物馆地块8万多一线品牌为主爱美高公司文化宫地块提督街7.6万中高档成都国际商城东御街约10万中高档大陆群光广场春熙路南段10万多中高档九龙仓国金广场红星路三段15万高档小结成都是传统的商业城市，近年来商业发展很快，在商业上目前属国内一线城市。成都目前是外来资金投资热点城市，外来资金（尤其是外资）大量拥入的同时，先进的商业业态、品牌也随之而来，估计3～5年后，成都的商业发展水平将实现飞跃，进入国际化商业大都市行列。就整体而言，成都市区商业表现出一方面是从体量而言，供大于求，商铺销售长期低迷，租赁市场也不景气，黄金口岸出现大面积空铺的现象也很常见；另一方面，现有商场中，产权统一、规划完善、物业条件优先进的项目不多。由于成都典型的平原城市特征和环线道路系统，市中心商业区的辐射力和竞争力相比其他类型城市（如组团式）更为强大，市民到市中心消费的习惯更为根深蒂固，这也是市区商业中惟有春熙路-盐市口商圈的租金坚挺并保持较快上升趋势，而区域商圈的发展和成熟相对而言比较缓慢的根本原因。纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

主要商场建材家居餐饮行业娱乐行业装饰建材家具家居分布名称分店名规模商家数量开业时间档次百安居航空路店、金沙店10000平米100余家2006中高档富森美家居北门店580000平米2000余家2004高中低档博美装饰城太升北路店、西门店32000平米330余家1996中高档512建材市场/180000平米500余家1995中高档东方家园红牌楼店9500平米80余家2005中高档府河桥市场/200000平米3000户1992中高档装饰建材市场属典型的专业市场，目的性消费强，整体经营状况良好，尤其是品种齐全、规模大与硬件条件佳的品牌卖场。

本项目可考虑设置大型品牌装饰建材市场，满足周边大量新建住宅小区的装修需求。主要商场分布纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

主要商场建材家居餐饮行业娱乐行业装饰建材家具家居名称规模商家数量开业时间档次巴洛克艺术家居10000平米4家2005年高档创美家居40000平米150家2003年中高档好世纪家居3000平米20家1998年中低档红星美凯龙180000平米350家2007年中高档兰花草家居生活馆8000平米50余家2007年高档青田家私16000平米60余家1997年中高档圣地亚家居馆32000平米160余家1997年高档新创意家居16000平米230余家1999年高档意点家居5600平米8家1998年高档八一家具城320000平米1800余家1994年高中低档主要商场分布家具/家居品牌卖场整体经营状况良好。

本项目可考虑设置大型品牌家具/家居市场，满足周边大量新建住宅小区的装修需求。纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

主要商场建材家居餐饮行业娱乐行业餐饮聚集区分布“食在成都”，作为传统的美食城，成都餐饮业一直比较发达，市民乐于消费，人均消费额高居西部首位。发展品牌餐饮、特色餐饮，可以有效突破地域限制，为项目带来人气与有消费力的客群，对其余业态形成支撑。单看成都城市人口的消费力，在西南地区远超过重庆（超出重庆一倍以上），已经接近上海这样的发达城市。

餐饮消费西部第一纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

主要商场建材家居餐饮行业娱乐行业娱乐聚集区分布娱乐业发达，也是成都典型特征，近年来有“超女之城、选秀之城”之称。旅游业的发达直接促进带动了娱乐业。城市辐射能力强，大量的商务、公务应酬支撑了娱乐业。城市里庞大的大中专学生、青年打工族为娱乐业带来了的足够的消费群体。娱乐业目的性消费较强，是本项目扩大消费人群、增强辐射力的可行选择。纲要宏观背景分析主要商圈分析主要商业形态分析区域市场分析消费者问卷调研项目地块分析

温江区商业发展概况温江区商业发展概况到2005年底，城区共有商业网点数3656个，商业网点总面积15.99万平方米（若含城外大型商业设施鱼凫国都大酒店、东方幸运城为33.05万平米），其中营业面积15.62万平米（若含鱼凫国都大酒店、东方幸运城为17.04万平米）。城区人均商业面积0.95M2/人。平均每千人拥有商业网点22.2个。人均占有量在全省各个县区中居于前列。主要商场零售业态主要商家名称百货商场1、温江区百货公司2、人民商场连锁有限公司温江店超市红艳超市、红旗超市连锁专业店电器苏宁电器、国美电器电讯中国移动、中国联通、中国电信、龙翔电讯、讯捷通讯图书新华文轩婚纱摄影巴黎婚纱、金夫人影楼珠宝龙凤珠宝、柳城金店、香港爱恋珠宝连锁专卖店PUMA、阿迪达斯、劲霸、九九文具、金利来、七匹狼、达芙妮、恒源祥、长虹、KAPPA

家居店红泰美家饰装饰城、全友家私、新富豪家具城、百津建材城、波司登家纺饮食连锁店德克士、三只耳火锅、重庆德庄火锅、孔亮火锅、安德鲁森、喜相逢、小草屋、小天鹅、味道江湖、钟鲶鱼街铺业态分布温江诸业态中，排名前三位分别是服装、餐饮和五金建材，其比例分别占了22%、13%和10%。再次是便利店、电子\通讯\电器，分别占9%和8%。其余的业态所占比例较小，不超过7%。平均在2%左右。整体上体现了温江业态结构不太合理，中高端商业缺乏，业态杂乱，个别业态同质竞争大的局面。老城区商业中心由来凤路、南熏大道、文化路、凤溪大道围合，含大南街、文庙街、东大街、西大街、云溪路、温泉路、航天路、北街、小南街、隆建路等共14条商业街，是温江最繁华的传统商业中心。包括文庙、香榭里、繁华时代、柳城夜市(金强时代广场)、金强步行街、五环广场、边城假日广场等商业广场。占地面积126.64公顷，有2000平米以上网点8个，营业面积3.2万平米，大中型商业网点有温江百货、红艳超市、人民商场、柳城宾馆、苏宁电器、全友家私、久久温馨、小天鹅等。服务人口11万人，以温江区本城人口为主，包括周边农村流动人口。商圈辐射区域、人口及主要消费人群以花博会会展中心、欧洲商业中心、市属办公区为中心，包括了光华大道、花舞街、花乡街、花韵街等13条街道。本地服务人口6.5万人，外来流动人口可达20~30万。老城区商圈新区商业中心商圈该商业街区是全区商业最繁华、历史最悠久、人流最密集、商机旺盛的地段，是城市文化和传统的载体，具有独特的人情味和魅力，市民在老城区进行消费的习惯在短时间内很难改变，这是老城区商业经营环境较好的根本原因。现有政府机关和各事业单位、医院、中小学校、金融网点等，几乎都位于老城区，配套成熟。老城区商业存在建筑陈旧、商业缺乏规划、良莠不齐、改造成本高等难以从根本上进行改变的缺陷，因此，从长远看，随着新城区商业经营环境的改善，新城区逐渐分流老城区商业功能，甚至取代其核心商业地位，是完全可能的。老城区商圈新区虽然道路、规划、生态环境与物业方面都优于老城区，但由于周围楼盘入住率低，整个区域缺乏人气，目前经营环境不理想。公交可达性差。新区内政府新办公区在建，入住后将对区域人气有直接提升作用。新区商业中心商圈商圈经营环境及配套商圈经营方式及业种老城区商业中心是温江区具有悠久历史底蕴的传统商业中心，人气旺盛，商业氛围浓厚，具有很重要的商业地位，现状是城区的主要商业中心。老城区商业中心以中低档服饰、家电日杂、交通电脑科技、餐饮业态为主。老城区商业种类比较齐全但特色不明显，经营品种档次较低，高中档混杂，精品店、专卖店、名店少，以小型铺面为主，规模较小，降低了旧城的品位和商业形象。具有特色的商业经营不突出，难于创造商业区的品牌和吸引力。老城区商业中心内的文庙商业广场结合文庙建设，古典特色商铺的文化休闲旅游特色突出，购物休闲环境好。繁华时代、人民商场为成功的新兴商业广场，商业气氛浓厚，购物环境较好。老城区商业广场数量较多，但质量有待提高。旧城内商业广场比较多，分类、定位不明确，设施配套不齐全，档次普遍偏低。有的广场密度高，购物环境差，如柳城夜市（商业街），有的广场空置率较高，如繁华时代。柳城夜市、金强广场、五环广场、香榭里等商业广场的空间布局拥挤，缺乏开敞空间和停留空间、停车场等，购物环境不够好。老城区商圈新区商业中心为新规划的商业中心，以花博会会展中心为依托，2005年开始新建了一些大型商业设施，商业氛围逐步兴起。新区商业中心在规划和建设中充分考虑了绿化、停车等公共服务设施，购物环境优美舒适。商业业态现状以会展、旅游观光、餐饮休闲娱乐为主，业态比较单一，商业网点少而分散，作为新商业中心商业人气不够旺盛，尤其黄昏、晚上人流非常少。新区建筑密度较低，新开发的高档楼盘多，离成都近，用地发展空间大，发展大中型商业网点前景广阔。本区最接近都市区，居住人口的收入偏上，购买力较强。商圈经营方式及业种新区商业中心商圈租金情况地址/商铺名称经营类别楼层面积（㎡）单位价格（租金/月）备注东大街雅戈尔服装一层9022转让费约两万赞元街别出心裁服装一层3040新西路广东灯饰灯饰一层7036迎辉路利群卫浴建材一层10020文庙街乔丹服装一层10030大南街耐克服装一层20025柳城大道九寨山珍餐饮二层30030温泉路二姐餐馆餐饮一层5024西大街金强时代广场鼎成广告广告二层6010管理费2毛/天，无转让费西大街金强时代广场鞋帽内街鞋帽、服饰一层2025生意非常一般南溪路柳城商场毛毛便利店便利店一层2060文化路（新区商业圈）一品鲜餐饮一层8022.5转让费约1万南熏大道（新区商业圈）灵灵房介房介一层3010区域商业发展规划中心城区“二心一轴六社区”根据国内同类规模城市经验及温江区商业布局现状和与都市区全面对接的发展趋势，确定温江中心城区商业总体布局结构为“二心一轴六社区”，即温江区中心城区城市商业体系包括：一级商业中心二个、一级发展轴线一条、社区商业六个，结合和专业（特色）街形成点线面项结合的网络状空间结构。“二心”——由老城区城和新区商业中心共同构成。“一轴”——光华大道是联系都市区和老城区交通要道、新区商业中心的城市社会经济发展主轴线。“六社区”——温江城区按用地结构和居住区规模形成的六个社区商业城市战略发展区构建“二心一轴三副十四社区”到2020年，温江城区向东、向南、向西、向北发展，涵盖了金马、涌泉、公平、永宁、万春、永盛，形成由五大板块：旧城区、新城、万春、海峡科技园区、永宁组成的城市战略发展区。在城区周边设置副区级商业中心三个：永宁、温泉、万春，社区商业中心八个：金马金泉、金马大堰东、和盛、万春南、万春西北、公平、永宁芙蓉古镇、永宁成武。构成“二心一轴三个副中心、十四个社区”的城市战略发展区内的商业网点空间结构。未来重点规划39条商业街综合商业街（13条）服饰专业街（3条）花鸟专业街（1条）餐饮美食特色街/广场（11条/个）休闲娱乐街/广场（6条/个）家电电子通讯专业街1条文化体育用品专业街1条