建筑物区分所有权

一、建筑物区分所有权的内涵二、业主的专有权三、业主的共有权四、业主的成员权所有权问题之二

——建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的内涵建筑物的纵向切割2建筑物的混合切割3建筑物的横向切割1（一）建筑物区分所有权的概念二元说：专有权+共有权2三元说：专有权+共有权+社员权3一元说：专有权1

《物权法》第70条：“

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”又称为水平权：多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。（二）建筑物区分所有权的特征主体身份多重性（专有权人、共有人、成员）2权利义务的不可分性和复杂性3专有权的主导性（整体不可分性）1

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”（三）建筑物区分所有权的客体在结构上能区分为两个以上的独立部分区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有建筑物除区分专用部分外，还有共用部分

——区分所有建筑物：在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使用，并在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物。现行法称为：异产毗邻房屋构成条件是否违反一物一权原则？二、业主对专业部分的专有权（1）构造上的独立性——能够明确区分

（2）使用上的独立性——可以排他使用不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用（3）法律上的独立性——能够通过登记取得权属证书包括：房屋、露台、车位、摊位等

测绘标准上=套内面积1、套内使用面积：卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室2、套内墙体面积：各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙、外墙（一半水平投影面积）3、套内阳台面积：封闭阳台、不封闭阳台专有部分与共用部分范围

区分专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务责任：专有部分——业主自己承担共用部分——物业公司、业主大会、业委会费用：专有部分——业主自己承担共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担责权利明确，有利于解决纠纷1.空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分2.中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分3.最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间（也称为抹灰层）4.折中说行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说，自由粉刷、悬挂物品等专有部分转让时适用中心说，可自由转让，共有人无优先购买权思考：哪种区分方式比较合理？专有部分所有权的行使第71条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如:装修不得拆除承重墙，不得在专有部分储藏、存放易燃易爆危险物品专有部分所有权三、业主的共有权基础结构部分—建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等公共通行部分—通道、楼梯、大堂等附属设施、设备—消防、公共照明等其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等

共有权的技术标准：公摊面积（一）共有权的具体内容1、区划内的道路、绿地、公用场所、公用设施、物业管理用房（73条）2、停车位（74条）建筑规划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。

《物权法》规定含义非常不明确，对于停车位的问题，应当重点关注停车位有没有被列入到小区的公摊面积中。3、维修基金(79条）维修基金是业主在买房或者收楼时按照专有权的比例预先交付的价款，用于建筑物维修之用。

《物权法》79条明确规定，维修基金归业主共有。会所究竟归谁？架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯共有部分持份权使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分改良权——经共有持分者表决同意可作必要改良收益权——按其应有部分比例收取，主要用于补充专项维修资金，或按业主大会的决定使用处分权——事实和法律处分，由管理团体行使知情权——对共有部分使用情况行使监督权——对专项维修资金的管理和使用制止权——对毁损或危害共有部分行为共用部分持分权四、业主的社员权（一）社员权的内涵

社员权是业主作为建筑物区分所有人团体之成员所享有的权利，这是一种类似股权的权利。社员权基于业主对建筑物的共同关系而产生。业主社员权内容集中规定于国务院《物业管理条例》。（二）社员权的主要内容（1）业主委员会的成立业主基于一定的程序成立业主委员会（2）业主委员会的法人化业委会法人资格，目前广州在进行试点—《业主委员会法人资格试点工作方案》决定业主委员会及其人员构成1社员权的主要内容（续）制定、修改业主大会议事规则、管理规约；2选取、罢免物管公司（自主管理与委托管理？）；3决定建筑物修缮、增建等重大事项4《物业管理条例》根据《物权法》的规定已经做出了修改《物权法》与原《物业管理条例》的区别筹集和使用维修基金5（三）表决权的行使1、筹集、使用维修基金，改建、重建建筑物及附属设施，应经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。2、其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。（第76条）3、特殊规则业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意（第77条）——区别对待，摒弃一刀切（四）业主委员会的成立程序1、提出申请

物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：

(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；

(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。2、成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。3、筹备小组开展筹备工作

(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。

筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。业主委员会的成立程序4、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。业主委员会的成立程序5、申请登记业主委员会

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。业主大会组织的成员权业主大会——由全体业主组成,每年至少应召开定期会议一次（一个专有部分按一人计算）

召开会议——发生重大事故须即时处理；经区分所有权人1/5以上及区分所有权比例合计1/5以上,以书面载明会议目的及理由请求召集的召集人于开会前15日以书面载明开会内容,通知各区分所有权人但因紧迫情事须召开临时会议的,可以公示方式通知区分所有权人,公示期间不得少于二日

业主大会的召开决议方法会议决议应有过半数业主出席,并于获得出席人数过半数同意各专有部分有一表决权；数人共有的推选一人行使因故无法出席会议时,可以委托他人代理出席特别事项的决议（五）（六）经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意；其余双过半数同意:（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主管理委员会的选任和任期应成立管理委员会或推选管理人或委托管理人由管理委员会选举或推选一人为主任委员主任委员对外代表管理委员会管委会的组织及委员的选任应于规约中规定管理委员、主任委员及管理人任期一年,连选得连任

管理委员会的职责A.共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良B.区分所有权人共同事物的建议C.区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止D.区分建筑物及其周围环境的维护E.收益及其经费的收支、保管及使用F.区分所有权人会议决议的执行G.管理规约、会议记录等文件的保管H.管理服务人的委任、雇佣及其监督I.会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告J.管理规约规定的其他事项(管理委员会的诉讼主体资格)管理委员会和管理人具有当事人能力,可以独立充任原告或被告

建筑物区分所有权的专有部分确定纠纷案

光明公司拟建晨星花园一号住宅楼出售，在其报批的有关文件和图纸中均载明该楼欲建10层，一层为本楼地下停车场。1993年7月，该公司办理完各项手续即开始兴建大楼，1994年底该楼建成，1994年8月该公司开始做广告售楼。自1994年9月起，张某等先后与光明公司订立购房合同，合同第8条规定：光明公司将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。1995年2月，张某等搬入该楼后发现光明公司已将该楼50多套房连同地下停车场卖给新光集团，该集团表示地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位职工使用，其他住户如要停车须按每天15元的标准缴费。张某等人遂找光明公司交涉，该公司认为合同中虽规定提供车位，但并未说明是无偿提供。双方不能达成协议，张某诉求法院判令光明公司无偿提供车位。法院将新光集团列为第三人。张某等要求光明公司无偿提供车位的请求能否得到支持？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009年3月23日通过，2009年10月1日起施行

第5条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第6条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑物区分所有权的共有权行使纠纷案

许新与王谦分别购买了解放东路六号商品楼的单元房，成为上下楼邻居，王谦住二楼203号，许新住一楼103号。1989年，许新及其家人为腾出一间房屋在一楼开个便民商店，把厨房挪到已封好的阳台上。因阳台无下水、煤气管道，需将自来水管道、煤气管道、下水管道进行改造。刚施工时，因受敲打声响的影响，王谦到许家查看，发现许家正在改动下水管道时方法不当，遂提醒许新，但其不以为然。许家改造完毕后开了一家商店，并将写有商店字号的霓虹灯招牌挂在二楼与三楼间。商店开了一星期后，因许家施工不当，造成下水塔塞，王家的水排不出去，将地板泡坏，广告招牌也影响休息。王谦要求许新弥补损失，并摘去商店招牌，许新置之不理。于是，王谦向法院提起诉讼。1.许新是否有权改动下水管道？2.王谦是否有权要求许新摘掉霓虹灯招牌？建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度1.公共、公用与共用、共有2.建筑区划与物业管理区域3.红线、紫线、黄线、绿线、蓝线4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得5.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7.人防工程的所有权及经营权8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9.房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11.相邻关系的处理原则新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴规定了建筑区划内的一些法定权利道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《物权法》与《物业管理条例》

1.

业主对建筑物管理方式的自主选择2.由业主共同决定的事项及其程序3.业主大会投票权4.业主大会、业委会的法律地位与诉讼地位5.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理维修基金与专项维修资金1.物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2.专项维修资金的筹集、使用包干制与酬金制《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的2/3投票权《物权法》的双2/3《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的“双过半”《物权法》的“新双过半”

业主与非业主使用人身份界定

业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人

……《物业管理条例》规定的房屋所有权人非业主使用人……物业使用人、住户、租户等不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同发展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和《中华人民共和国婚姻法》界定夫妻共同财产办理了产权登记

业主业主身份类别没有办理产权登记

夫妻个人财产没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人业主总人数I.

产权证书拥有者

未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者

签订了售房合同并获得实际交付者案例1某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。1、试析本案所涉及的法律问题2、对此类纠纷应如何解决案例2张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住