营销推广策略的制定原则

开封新芒果项目营销提案

经过我对开封南郊汴京机械厂附近情况调查，就本案的整体运作，资金回笼有信心做到全程营销跟踪工作，并为公司制定完善的营销方案，希望公司能成功的抵制住市场的风险，创造出最大的利润

序言·第一部分市场究

第一章项目概况

第二章区域市场经济态势

第三章区域市场调研及分析

第二部分市场定位

第一章地块SWOT分析

第二章项目市场定位

第三部分营销规划

第一章营销规划制定原则

第二章营销周期规划

第三章营销目标及时间原则

第四部分营销及推广策略

第一章营销推广策略制定依据

第二章策略制定的原则

第三章营销及推广策略

第四章营销推广费用

第五部分品牌简析

目录第一部分市场分析第一章项目概况项目地处南关区汴京机械厂原址，南侧为规划路魏都路，西临菜屯路，北离陇海路，东接城市主干道五一路，北有在售小区佳境天城项目，总占地约80亩地，地块不规则，周边多为待开发老城区，整体环境和配套较差第二章区域市场分析及地产态势第一节开封区状况开封位于河南中部偏东，主要以农业和旅游业为支柱产业，行政面积6444平方公里，人口490万，距省会郑州72公里，交通便利，连接欧亚大陆桥陇海线，京广，京九铁路南北为邻，106，301国道在此交汇，开洛，开商高速公路成为连接南北的主要通道，地理位置优越，旅游业有清明上河园，龙亭，天波杨府，包公祠，大相国寺，铁塔等旅游景点第二节开封区域经济开封市旅游业发达，以旅游带动农业发展并逐步形成产业化发展。据统计，开封市旅游年收入60多亿元，农民人均年收入3807元第三节开封市地产态势

政策：开封市在经过旅游业和农业的快速发展之后，又将地产作为重点产业，加快城市建设，随着开封市重心的西移，征服加大新城区扩建，老城区拆迁改造，并且受郑州的辐射，开封的地产投资呈逐年增加姿态，投资环境良好，正值投资之际

市场：调查表明：开封市房地产形式依然良好，在售楼盘销售情况基本良好，市场处于温热阶段，供小于求，并且多数购房者购房也是满足居住条件第四节：预计发展趋势开发趋势：开封这几年在开封市政府的大力引导下，房地产业发展迅猛，越来越多的外地房地产也进驻开封市场，从未来市场发展来看，开封房地产市场会平稳上升房价趋势：两三年内房价会平稳上升消费者：本地消费者购买能力会逐渐增强，购买心里会越来越成熟，最终会选择本项目物业趋势：区域内物业配套将逐步走向正规，随着市拆迁力度的加大，区域内将形成完善的大居住环境，做到真正的专业化服务式物业管理面积与户型：从目前本区域推出的户型上来看，偏重于三房两厅的大三房，建议加大三房户型的比例，消费者对三房的需求加大环境与配套：在满足户型的基础上，人们对配套的要求逐步增大，配套也将是项目竞争的细节区域市场调查及分析第一节：周边楼盘调研佳境天城情况：

此项目系鑫锋开发公司开发，临近五一路与魏都路，占地100亩，13栋六层半多层砖混建筑，建筑面积10万平米，容积率1.6，绿化率35%，共600多户，双水，天然气，中心景观广场，地上车库，人车分流，以“好房子，总向佳境天城看齐”为开发理念，户型从90—170㎡，以三室两厅为主力户型，目前1.2期均已交房，三期正在发售，进入工程收尾阶段，将于8月30日交房，销售均价2600元/平米，商铺6000元/平米综合评价：

佳境天城绿化率较高，小区内景观设计较为别致，户型合理，配套齐全，周边生活设施完善，交通便利，尤其临近两条主干道，消费者认可其升值潜力，但商铺面积过大，带来了销售上的抗性玫瑰花城概况况系浙江兴和房房地产公司开开发，临近五五一路、五福福路，占地30亩，建筑筑面积3.6万平米，以以“别墅花园园洋房”为开开发理念，由由砖混多层3F、4F半半组成，户型型面积从90—130㎡㎡，共262户，主要以以三房为主，，均价2850元/平米米，临近一栋栋1、2F为为商铺，面积积400平米米左右，一个个中心广场，，双水天然气气，物业管理理目前未定综合评价：地理位置较好好，靠近主干干道五一路，，升值潜力大大，项目本身身与定位不匹匹配，没有达达到花园洋房房的品质，现现场楼间距较较小，人体感感觉比较压抑抑祥和嘉苑概况况：系松森房地产产公司开发，，位于金梁里里路58号，，为经济适用用房，占地100亩，，建筑面积10万平米，，分2期开发发，一期13栋6F多层层砖混组成，，共700余余户，户型面面积70—90，均价1300元/平米，一个个中心广场，，地下车户，，顶层阁楼，，尚未开盘，，目前认购期期综合评评述：：由于经经济适适用房房，价价格便便宜，，销售售进度度很快快，目目前由由于准准购证证办理理困难难，影影响了了销售售情况况，项项目区区位地地理位位置偏偏远也也失去去了一一部分分目标标客户户第二节节：区区域消消费者者调研研消费者者居住住现状状与购购房目目的1.被被调查查者目目前居居住区区域2.被被调查查者目目前居居住面面积购房目目的购房者者理想想居住住区域域理想居居住区区域理想居居住面面积理想居居住类类型卧室要要求客厅要要求可承受受住宅宅均价价对房屋屋装修修要求求第三节节：区区域市市场调调查结结论开封市市场处处于升升温阶阶段，，经过过06.07年年房地地产的的持续续发展展和政政府政政策的的大力力引导导，开开封房房地产产业取取得了了很大大的发发展，，目前前供需需基本本达到到平衡衡，由由于受受全国国房地地产大大形势势的影影响，，本地地市场场也出出现了了部分分观望望情绪绪，但但不是是很浓浓烈，，只要要正确确的引引导，，还是是有很很大的的发展展空间间第二部部分:市场场定位位优势（（s））：地价较较低，，成本本较小小，附附近小小区较较多，，具备备一定定购买买能力力，有有成功功小区区佳境境天城城借鉴鉴威胁：（T）项目临临近龙龙海铁铁路，，对小小区产产生很很大的的噪声声污染染，可可能会会为销销售带带来一一定的的抗性性，片片区推推盘量量大，，目标标客户户群势势必产产生分分流劣势：（W）位置偏偏南，，周边边环境境，配配套较较差，，远离离市主主干道道机会：：（o）魏都路路及菜菜屯路路目前前都在在市政政规划划名单单之内内，修修通之之后直直连金金明大大道，，出行行将变变得十十分方方便，，郑开开轻轨轨开封封站位位于金金明汽汽车站站，离离本项项目较较近，，形成成良好好的交交通优优势，，附近近楼盘盘均为为中端端楼盘盘，可可以填填补中中低档档楼盘盘空白白，抢抢占低低端市市场Swot分分析项目建建筑规规划定定位※建筑筑风格格现代主主义建建筑以现代代设计计元素素简洁洁，实实用诠诠释设设计风风格※景观观定位位庭院式式园林林生活活※建筑筑主题题围合式式庭院院第三节节：目目标客客户定定位消费群群定位位贯穿穿于整整个销销售过过程，，对销销售结结果产产生至至关重重要的的作用用，而而且具具有连连带作作用，，所以以本案案的客客户定定位尤尤为重重要，，经过过深入入调查查研究究结果果，本本项目目目标标客户户群定定位为为：南关区区收入入中等等偏下下人群群第四节节：项项目主主力客客户定定位2.主主力客客户描描述●附近企企事业业单位位职工工，个个体职职业者者●已奠定定事业业基础础，家家庭月月收入入在2000-3000元●年龄在在30-45●文化素素质较较高，，对住住宅有有一定定的要要求和和看法法●注重实实用价价值项目销销售价价格定定位：：考虑到到本项项目的的地理理位置置，交交通条条件、、客户户承受受力、、小区区规划划、工工程造造价以以及周周边项项目竞竞争等等诸多多因素素影响响本案均均价定定位：：2300元/平米米第六节节：项项目户户型设设计及及主力力户型型定位位户型设设计：：以居住住的完完美舒舒适为为前提提，以以造价价的经经济实实用为为基础础，根根据政政策结结合市市场调调查分分析结结果：：以≤≤90平米米三房房为主主，辅辅助80平平米两两房，，120-130平平米大大三房房构成成，分分为平平层，，复式式两种种。充充分考考虑了了现在在居住住的要要求，，动静静分区区，干干湿分分离，，把合合理利利用面面积做做到最最大化化，南南北通通畅，，保证证健康康生活活，在在保证证生活活私密密性的的前提提下，，免费费增加加入户户花园园和生生活阳阳台，，使生生活舒舒适度度进一一步提提高主力户户型：小三房房为主主第七节节：规规划户户型配配比两房两两厅-------80-85平平米米-----------占16%三房两两厅------90平米米----------------占占43%三房两两厅------100-105平平米----------占占9%三房两两厅------120-135平平米---------占占23%四房两两厅------135-144平平米----------占7%第三部部分：：新芒芒果项项目营营销规规划第一节：营营销规划制制定原则1.根据项项目发展周周期推进2.根据市市场反应及及时应对第二节：营营销周期规规划认购预热利用媒体、、公关活动动对项目进进行炒作，，引起各方方关注树立项目的的生活主张张，与目标标客户互动动，增加认认购率，准准备“发洪洪”蓄水阶段公开发售能量论蓄水达到高高峰，公开开对外发售售信息，引引起震撼，，掀起波浪浪强销借助公开发发售的“势势”，对产产品软硬件件鞥优势加加大宣传，，再次激起起热销浪潮潮清盘在销售尾期期，运用价价格杠杆，，力求在销销售热潮中中售馨，树树立本地市市场楷模销售阶段第三节：营营销目标规规划及时间间规划蓄水阶段认购期预热期利用公关活活动进行炒炒作，引起起各方注意意开始市场认认购公开发售强销期清盘持续期保温期项目达到90时，预预计2个月月售馨1一个保温温期，预计计销售10%2个月强销销期，预计计40%为期1个月月持续期，，预计销售售10%主体建设30%时开开始个公开开发售，预预计2个月月销售30%以上第四部分：：营销推广广策略第一节：营营销推广策策略制定依依据1.根据项项目工程工工期的推进进2.根据项项目销售周周期的推进进第二节：策策略制定的的原则阶段性：—针对楼盘盘发展周期期，销售安安排，有层层次的逐步步推进，务务求将销售售有序的的推向高潮潮震撼性：—利用项目目所倡导的的艺术生活活概念和不不同时期的的活动大肆肆造势牵引性：—在项目公公开发售前前，发出即即将发售的的消息，引引起潜在购购买者的注注意，准备备蓄水发洪洪结合性：—楼盘生活活主张与消消费者生活活感受的结结合—楼盘的优优越硬件与与消费者的的优越感结结合第三节：营营销推广策策略▼▼▼▼▼▼媒体策略公关策略促销策略营销策略营销模式广告目标提高项目品品牌认同感感，提高项项目品牌美美誉度紧扣项目生生活主张，，全面阐述述项目品牌牌价值观和和个性主张张加快市场对对项目的认认可，提高高销售量，，逐渐实现现项目品牌牌带动企业业品牌发掘项目本本身、周边边及社会资资源的优势势，并进行行有效的整整合营销推广策策略▼▼▼▼▼▼媒体策略公关策略促销策略营销策略营销模式目标客户接接触媒体习习惯营销推广策策略▼▼▼▼▼▼媒体策略公关策略促销策略营销策略营销模式原则：1.创新、、领先，有有吸引力，，具备社会会公众效应应2.与“项项目优越生生活关”有有密切关联联策略：1.“轻松松阳光生活活畅想曲””：定期举举办客户联联谊会，目目的巩固老老客户，发发展新客户户，形成一一带一或一一代多的销销售模式，，联谊会活活动内容根根据销售阶阶段和工期期进度而定定2.“轻松松阳光生活活畅想曲””：不定期期举办篮球球、足球、、乒乓球等等联谊比赛赛。目的树树立项目在在开封市的的形象和品品牌度，为为产品在市市场销售中中奠定基础础营销推广策策略▼▼▼▼▼▼媒体策略公关策略促销策略营销策略营销模式原则：1.能善用用原有忠诚诚客户群2.能有效效吸引目标标客户到现现场3.不损害害原有项目目格调形象象策略：1.认购期期，“小订订升值计划划”，认购购期下定，，小订翻倍倍充房款2.保温期期,购房送送装修或享享受购房优优惠3.热销期期，推出亲亲情“1+X”套餐餐优惠模式式，即凭已已购买业主主身份证件件的准业主主可享受优优惠点数4.推出团团购，团购购优惠点数数和准业主主人数比例例为1：100营销推广策策略▼▼▼▼▼▼媒体策略公关策略促销策略营销策略营销模式1.认购期期保留房号号，保留房房价，仅认认购排号，，一律不收收大定，不不定房号2.开盘具具体公布房房价与房号号，积蓄人人气，蓄势势而发3.预约看看楼，每天天限定人数数4.采用情情景式与实实景营销营销推广策策略▼▼▼▼▼▼媒体策略公关策略促销策略营销策略营销模式项目宣传接听客户电电话审核客户资资格预约时间客户达到案案场购房专业服服务签约户外，报纸纸，网络等等专人专线存档并保密密三天以内专人接待个人职业顾顾问置业顾问全程营销模式第四节：营营销推广费费用第一节：开开封项目经经济指标1.项目占占地80亩面积积53280平米2.建筑面面积82826平米米容积率1.6第二节：开开封项目推推广费用根据开封媒媒体市场及及本项目的的销售，本本项目推广广费用为销售额的的1.5%项目推广费费用为285万第五节：品品牌简析什么是品牌牌？●品牌是企业业或产品的的无形资产产，产品可可以被竞争争者模仿，，但品牌则则是独一无二的，，它的拥有有者是消费费者，企业业只是生产产者。品牌牌它是产品品属性、名称、包装装、价格、、信誉，广广告方式等等的无形总总称。是消消费者对其其使用的印象，及其其自身的经经验的界定定。是消费费者对企业业或产品的的价值观、、经营观、、审美观等意意识形态和和行为规则则的认知。。品牌产品形象商界客户通路视觉品牌面临的的挑战产品功能是是否足够支支持品牌品牌是否具具有完善的的CI系统统产品通路是是否整体优优势配合品牌是长期期的投资，，不是广告告建立起来来的产品形象是是否够强，，能否引起起客户共鸣鸣产品及形象象是否有影影响力是否忠诚的的顾客品牌资产产的构成成品牌资产产品牌资产产品牌知名名度品牌认知知度品牌联想想其它资产产品牌忠诚诚度项目与轻轻松阳光光生活关关系消费者追求更优优越、更更优质的的生活项目、概概念、主主张、品品质品牌定位位项目认知知度轻松项目目轻松认知知度产品与消消费者的的连接点点本次提案案结束THANKS谢谢谢12月月-2214:07:5314:0714:0712月月-2212月月-2214:0714:0714:07:5312月月-2212月月-2214:07:532022/12/3114:07:539、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。14:07:5414:07:5414:0712/31/20222:07:54PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2214:07:5414:07Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。14:07:5414:07:5414:07Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2214:07:5414:07:54December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20222:07:54下下午午14:07:5412月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:07下下午12月-2214:07December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3114:07:5414:07:5431December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:07:54下午午2:07下午午14:07:5412月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。14:07:5414:07:5414:0712/31/20222:07:54PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2214:07:5414:07Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。14:07:5414:07:5414:07Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2214:07:5414:07:54December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月20222:07:54下下午14:07:5412月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月222:07下午午12月-2214:07December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/3114:07:5414:07:54