上海淮海路综合性发展报告

TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc128822145"1简介1HYPERLINK\l"_Toc128822146"1.1项目背景1HYPERLINK\l"_Toc128822147"1.2服务内容1HYPERLINK\l"_Toc128822148"1.3报告结构1HYPERLINK\l"_Toc128822149"2物业产品开发建议2HYPERLINK\l"_Toc128822150"2.2项目整体定位2HYPERLINK\l"_Toc128822151"2.3发展组合及布局3HYPERLINK\l"_Toc128822152"2.4零售商业物业发展建议4HYPERLINK\l"_Toc128822153"2.5酒店与服务式公寓物业发展建议7HYPERLINK\l"_Toc128822154"2.6项目主要财务指标9HYPERLINK\l"_Toc128822155"3宏观经济政策分析11HYPERLINK\l"_Toc128822156"3.1上海宏观经济分析11HYPERLINK\l"_Toc128822157"3.2宏观政策分析16HYPERLINK\l"_Toc128822158"3.3主要结论18HYPERLINK\l"_Toc128822159"4基地分析20HYPERLINK\l"_Toc128822160"4.1地块现状20HYPERLINK\l"_Toc128822161"4.2区位分析22HYPERLINK\l"_Toc128822162"4.3主要结论24HYPERLINK\l"_Toc128822163"5上海零售商业物业市场25HYPERLINK\l"_Toc128822164"5.1主要商业区25HYPERLINK\l"_Toc128822165"5.2现有供应量34HYPERLINK\l"_Toc128822166"5.3未来供应40HYPERLINK\l"_Toc128822167"5.4需求分析41HYPERLINK\l"_Toc128822168"5.5零售商业形态发展趋势43HYPERLINK\l"_Toc128822169"5.6租金，售价及收益率44HYPERLINK\l"_Toc128822170"5.7主要结论46HYPERLINK\l"_Toc128822171"6上海酒店物业市场分析48HYPERLINK\l"_Toc128822172"6.1高档酒店物业市场背景49HYPERLINK\l"_Toc128822173"6.2酒店市场现有供应量52HYPERLINK\l"_Toc128822174"6.3酒店物业未来供应59HYPERLINK\l"_Toc128822175"6.4酒店市场需求分析61HYPERLINK\l"_Toc128822176"6.5酒店物业市场开发趋势62HYPERLINK\l"_Toc128822177"6.6酒店物业价格62HYPERLINK\l"_Toc128822178"6.7主要结论63HYPERLINK\l"_Toc128822179"7上海服务式公寓市场分析65HYPERLINK\l"_Toc128822180"7.1服务式公寓市场背景65HYPERLINK\l"_Toc128822181"7.2服务式公寓市场板块67HYPERLINK\l"_Toc128822182"7.3现有市场供应74HYPERLINK\l"_Toc128822183"7.4未来供应77HYPERLINK\l"_Toc128822184"7.5需求分析79HYPERLINK\l"_Toc128822185"7.6租金、售价及收益率82HYPERLINK\l"_Toc128822186"7.7主要结论84HYPERLINK\l"_Toc128822187"8物业产品开发建议85HYPERLINK\l"_Toc128822188"8.1SWOT分析85HYPERLINK\l"_Toc128822189"8.2项目整体定位88HYPERLINK\l"_Toc128822190"8.3发展组合及布局90HYPERLINK\l"_Toc128822191"8.4零售商业物业发展建议92HYPERLINK\l"_Toc128822192"8.5酒店与服务式公寓物业发展建议95HYPERLINK\l"_Toc128822193"9初步财务分析99HYPERLINK\l"_Toc128822194"9.1项目开发基本参数及建设方案99HYPERLINK\l"_Toc128822195"9.2购物中心产品财务分析结果102HYPERLINK\l"_Toc128822196"9.3服务式公寓产品财务分析结果104HYPERLINK\l"_Toc128822197"9.4商务酒店产品财务分析结果106HYPERLINK\l"_Toc128822198"9.5项目现金流入108HYPERLINK\l"_Toc128822199"9.6项目主要综合财务指标108HYPERLINK\l"_Toc128822200"9.7敏感性分析109HYPERLINK\l"_Toc128822201"10免责声明1111 简介1.1 项目背景上海******公司受***委托，对上海淮海路综合性发展地块（现****宾馆地块）进行市场定位分析。本次报告的建议部分内容将主要包括项目市场整体定位、发展组合建议，并进行相应的财务分析。1.2 服务内容经讨论确定，本次报告研究的涉及范围如下：基地分析经济社会环境分析市场研究发展建议财务分析1.3 报告结构此次报告按章节结构如下：简介项目发展建议要点经济社会环境分析基地分析零售商业物业市场分析酒店物业市场分析服务式公寓物业市场分析发展建议财务分析2 物业产品开发建议本章内容将简单介绍本项目的初步发展建议，包括整体定位及各类物业开发建议的要点，详细的基地分析、市场分析及建议阐述将在后面展开。在提出本项目的整体定位及各类物业开发建议时，我们着重考虑了以下方面带来的效益及影响：保留历史建筑，注意新开发建筑与历史保留建筑风格的融合以充分保留项目特有的建筑风格，在进一步挖掘经济效益的同时，充分提高社会效益；提高经济效益，为地方政府增加税收；促进淮海路商圈的升级，提升淮海中路西段的形象；扩大功能建筑规模，相比于项目现状，可以提供更多的就业机会。2.2 项目整体定位结合SWOT分析，考虑到项目本身的特点，我们将本项目整体定位如下：2.2.1 主题概念：霞飞路新时代独特的建筑风格——利用历史保护建筑，与现代化的建筑融为一体。创新的购物、生活体验——品味时尚，享受高贵生活；New处于历史与繁华之间的驿站。2.2.2 功能定位Functions零售商业为主，商务居住为辅。2.2.3 档次定位高档的购物中心，辅以高档商务酒店与服务式公寓。2.3 发展组合及布局根据以上项目的整体定位，以几地块本身的面积和分布特点，本案项目的发展组合建议为：建筑面积（平方米米）占地面积（平方米米）容积率地块位置购物中心50,00010,0005.00A商务酒店10,0002,6003.85A服务式公寓10,0002,9353.41B保留建筑13,000*5,5642.34C总计83,00021,0993.93--资料来源：*******初步估计值ABC淮ABC淮路海中路东湖路新乐购物中心商务酒店服务式公寓C保留建筑资料来源：******2.4 零售商业物业发展建议本案项目的零售商业的目标客户群也是将是这些人群，其年龄及特征描述如下：有一定经济基础；25-45岁消费者；有品味、受过教育，懂得享受、求新求异。从物业处置的灵活性以及经营方式的多样性考虑，购物中心的形式是比较适合发展的物业类型，同时购物中心也能有效地实现的高档次零售的目标定位。在规模方面，本案项目零售物业本身的体量要大，要达到一定的规模性，我们认为50000平米的建筑体量是比较适合的发展体量同时建议购物中心建筑体采用目前比较流行的中心挑空、玻璃顶的建筑形式，充分引入阳光，改善消费者的空间感觉。同时，一些特色的建筑小品的引入，可以进一步营造项目特色，例如位于项目顶层的空中花园等。请参考下图：中空玻璃顶示意图商场效果示意图中空玻璃顶示意图商场效果示意图空中花园示意图内部挑空环廊示意图空中花园示意图内部挑空环廊示意图资料来源：******购物中心的建议经营内容组合的概念如下：吃：各种风味，高档次次的餐厅组合合一个拥有众多餐饮饮地点选择的的理想之地国际美食汇集住：配有代表一种奢华华、品味、精精致生活方式式的各种生活活用品组合充满创意以及代表表不同生活方方式的日常用用品穿：Wearinng一站式时尚中心全套服装搭配彰显一种精致优雅雅个人的穿衣衣品味行：时尚流行趋势发布布中心适合家庭的一天购购物朋友聚会的首选在租户组合方面，结合本案项目涵盖的“衣食住行”四个主要经营内容及一般大型购物中心租户组合方面的经验，建议本案项目的初步的租户建议为：奢侈和高档服饰与配饰约占35％；Luxe百货公司和主力店40％；餐饮和酒吧约占10％；生活用品约占15％。在租金定位方面，根据商业物业市场分析一章的内容，我们选择与本案项目位置类似、档次相仿的美美百货、百盛、巴黎春天作比较，并参考南京西路久光百货的租金，综合考虑交通条件、商业成熟度、档次、规模四个因素，估计本案项目的租金水平预计约为1113元/平米/月。这个租金水平是使用面积的租金水平，若按照一般购物中心50-60%的得房率，换算下来本案项目的首层租金约为612元/月/建筑平米。2.5 酒店与服务式公寓物业发展建议在酒店物业方面，建议开发1个四星级标准的1万平米的酒店，约125间客房。包括：客房总数约125间；酒店建议交由目前已在国内展开业务的专业酒店管理公司运营；为了满足目标群体对于酒店的潜在需求，建议酒店设施配备如下:125间客房，其中65%为标准间，20%为豪华间，13%行政间和2%的豪华套房；餐饮设施，包括大堂咖啡吧，酒吧，餐厅，24小时客房服务，露天或室内咖啡吧；一个多功能厅以满足会议/典礼/宴会需求；一个商务中心以适应商务人士的需求，商务中心同时能够提供宽带上网等服务；休闲设施包括一个专业管理的健身馆，以及蒸汽桑拿房和按摩设备；停车场及相关设备。四星级酒店将布置在A地块的北面。四星标准商务酒店示意图资料来源：******酒店物业的价格定位受市场因素的约束较大，因此，酒店物业的定价需基本上与市中心区域的同档次酒店价格相仿，但同时由于本案项目酒店物业仅为四星标准，在规模上有处于劣势，参考黄浦、静安区的四星级酒店的现时价格，估计本案项目酒店物业的平均水平约在938元/晚。建议服务式公寓为由1幢1万平米的建筑，位于B地块。主要面向中长期商务租客，为了确保服务式公寓的档次及服务质量，建议服务式公寓由专业酒店或服务式公寓管理集团运营。由于是针对中长期租客，建议设计1室1厅、2室2厅、3室2厅、复式房型，所有房型均配备开放式厨房（配电磁炉）。具体设备设施、服务等包括：高档装潢，完备的家电、家具；会所及休闲设施（例如商务中心、餐厅、健身房、儿童乐园等）；邮政服务、自助银行及外币服务；24小时便利店；宽带接口；Wideband客房清洁、洗衣服服务；24小时前台、保安服务；常租客机场接送。服务式公寓示意图：资料来源：*******租金方面，参考附近的衡山路41号、上海中心、香港广场的服务式公寓租金的现时水平，估计本案项目的服务式公寓的租金水平在231元/月/平米左右。2.6 项目主要财务指标财务分析前提假设设为：项目2006年开始准备备，2007年正式动工工建设，针对对前10年即2007--2016年的项目现现金流进行分分析。项目各各物业类型开开发期如下：：物业2007200820092010购物中心服务式公寓商务酒店项目前10年现金金流入：20072008200920102011购物中心---60,1447,7866106,2611,089服务式公寓--19,5592,522723,8663,698834,3144,009商务酒店---29,9883,981136,3400,585年度现金流入小计计--19,5592,5227113,9995,4655176,9155,68320122013201420152016购物中心197,0008,0599202,9118,3000209,0005,8449215,2776,0255221,7344,306服务式公寓34,8228,719935,3551,150035,8881,411736,4119,639936,9655,933商务酒店51,9997,320052,5117,293353,0042,466653,5772,890054,1088,619年度现金流入小计计283,8334,0988290,7886,7433297,9929,7333305,2668,5544312,8088,858财务指标IRR内部回报率率IRR(所得税前)15.31%NPV净现值NPV(折现率10%，万万元)￥10589投资回本期投资回本期(未考虑所得税影响响)7年3宏观经济政策分析析上海是中国最大的的经济中心和和贸易港口，是是全国最大的的综合性城市市，更是全国国的贸易中心心，金融中心心和资讯中心心。目前有许许多的跨国公公司以及国内内的大型公司司都把中国总总部甚至亚洲洲总部设在上上海。由于上海地域的独独特性，所以以上海对外贸贸易有着悠久久的历史。早早在上个世纪纪的20、30年代，上海海就是远东地地区最大的国国际贸易中心心。目前上海海仍然以开发发浦东和建设设成为国际经经济、金融、贸贸易中心的城城市为发展策策略。3.1 上海宏观经济分析析3.1.1 上海国国内生产总值值及增长率从下图中可以看出出，经济快速速发展阶段是是在1992年至1997年间，平均均年增长率在在14%左右。在经经过一段时间间的快速增长长后，上海经经济发展速度度的基数也随随之增大，所所以从1998年以后，上上海国内生产产总值的年均均增长率一直直保持在10%以上。2003年上海实现现国内生产总总值人民币6250..81亿元,20004年上海实现现的国内生产产总值人民币币7,4500.27亿元,比上年增长13.6％。由于上上海世博会等等发展因素，预预计在中长期期时间内，上上海国内生产产总值的年增增长率将继续续保持在10%以上。上海国民生产总值值(19990–20044)资料来源：上海统统计年鉴上海人均国内生产产总值也从1991年的46,7118元/年(5,7661美元/年)增长到2004年的55,3007元/年（6819美元/年），比上上年增长11.2％。社会消费品零售总总额上海社会消费品零零售总额1990年为333.886亿元，2003年为2220..64亿元，平均均年增长率为为13%。2004年上海社会会消费品零售售总额为2454..61亿元，比上上年增长10.5％。上海社会消费品零零售总额（1990--2004）资料来源：上海统统计年鉴居民可支配收入根据上海统计年鉴鉴的数据，1990年上海城镇镇居民人均可可支配收入为为2,182元/年，2004年城镇居民民人均可支配配收入已经增增长到16,6883元/年。在1990年至2004年的14年间，上海海城镇居民可可支配收入的的平均年增长长为47.5%。城镇居民可支配收收入（1990--2004）资料来源：上海统统计年鉴消费价格指数上海消费价格指数数从1990年的100升至1997年的241.2。如图4中所示，2004年的消费价价格指数为257.8，仅比1997年上涨7％。1997年到2004年上海消费费价格指数保保持相对稳定定。消费价格指数（11990-22004）资料来源：上海统统计年鉴外资企业上海外商投资力度度持续增长，自1990年至2004年，上海每年新批三资企业数量一直在增加。至2004年末,在上海投资的国家和地区已达116个，财富500强企业已有300多家进入上海。跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心分别达到86家，105家和140家。跨国公司进入上海海，不仅使上上海挤入世界界级城市的行行列，同时使使得上海的经经济和人均收收入都有快速速增长的作用用，同时更使使得商业房地地产市场日益益繁荣。上海外商直接投资资资料来源：上海统统计年鉴在过去几年内，上上海外商投资资金额有者快快速的增长，2000年上海实际际吸收外资金金额为31.6亿美元，到2004年上海实际际吸收外资金金额已达65.4亿美元，平平均年增长26.7％。截至2004年9月底，上海海市累计批准准外商投资企企业35000多家。上海市旅游经济近年来，上海市旅旅游业持续良良好运营，来来上海旅游以以及以上海为为中心的旅游游人数逐步增增长，上海市市的城市旅游游概念正在逐逐步完善。会会展旅游、商商务考察旅游游、休闲度假假旅游等构成成上海都市旅旅游的主体内内涵并逐步形形成旅游经济济新的增长点点。国内旅游者来沪人人数及人均在在沪旅游消费费支出（2004年数据为预预计数）资料来源：上海年年鉴从2000年到20002，国内来上上海旅游的人人数持续增长长，由7848万人增长到8761万人，平均均年增长率为为5.8％。2003年受非典影影响，国内来来沪旅游人数数锐减，下降降到了7603万人。2004年全年来沪沪旅游人数达达到新高8505万人次。预预计随着上海海日益成为国国际化大都市市，世博会的的召开，众多多国际赛事的的举办等因素素影响，国内内来上海旅游游的人数将逐逐年增加。随着上海商务、经经济、金融中中心的确立，以以及上海城市市形象在国际际上的不断提提升，来沪观观光旅游、商商务旅游的外外国人不断增增多，近年来来一直保持了了强劲的增长长势头。2004年，共计有491.9万国际游客客入境，平均均每天达到13477人次。预计计随着上海作作为中国对外外的窗口，日日益成为国际际化大都市，成成为中国经济济中心，国际际上来上海旅旅游的人员将将逐年增加。3.2 宏观政策策分析3.2.1 宏观观经济政策2004年上半年年以来,政府出台了了多项旨在抑抑制经济过快快增长的宏观观调控政策,对于房地产产行业而言有有较大影响。这这些调控政策策包括：央行自2004年年4月25日起提高存存款准备金0.5个百分点。国务院发出通知，决决定适当提高高钢铁、电解解铝、水泥、房房地产开发固固定资产投资资项目资本金金比例。其中中，房地产开开发（不含经经济适用房项项目）资本金金比例从20%及以上提高高到35%及以上。五一前夕，银监会会出台三条“窗口指导精精神”，严控贷款款。由于目前国内房地地产行业的融融资渠道过于于单一，基本本依靠银行贷贷款。随着银银根紧缩、利利率上浮，加加之建筑材料料的成本上升升，房地产开开发商资本成成本和开发成成本正在逐步步提高。同时时，宏观调控控政策也使得得市场上房贷贷加息预期的的升级。3.2.2 房地地产政策背景景分析2004年，政府府为了控制房房地产投资过过热的现象，出出台了一系列列的政策来规规范房地产市市场的健康运运营。3.2.2.1政政策内容上海市“期房限转转”政策根据最新的《关于于预售商品房房转让问题的的决定》，“自2004年4月26日起，预购购人购买的预预售商品住房房应当在竣工工并取得房地地产权证后进进行转让，并并按规定办理理房地产转移移登记；在取取得房地产权权证前，房地地产登记机构构不办理预售售商品住房转转让的预告登登记。”由于非居住住商品房，如如办公用房、商商铺等销售目目前所占比重重较小，去年年仅占整个商商品房总销售售面积的6.4%，因此对其其期房转让行行为，目前暂暂不作限制。上海市“商品房销销售网上备案案登记”制度据规定，沪上新建建商品房项目目，在房地产产开发企业取取得预售许可可证或者房屋屋产权证后，上网公布各项“身份资料”。内容有：商品房预售许可证或者新建商品房房屋产权证；规划平面布置图、建筑分层平面图；商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；房地产抵押、查封等权利限制情况；商品房销售合同的示范文本；商品房拟销售的价格等。房地产行业贷款门门槛提高2003年6月115日，中国人人民银行颁布布了《关于进进一步加强房房地产信贷的的通知》，即即“121号文件”。该文件主主要提高了房房地产贷款的的标准：开发发贷款的对象象为具备开发发资质、信用用等级较高、没没有拖欠工程程款的房地产产企业。贷款款应重点支持持符合中低收收入阶层购买买力的住宅项项目，限制高高档住宅、别别墅项目的贷贷款；对土地地储备贷款要要审慎发放，且且明确其贷款款应为抵押贷贷款，贷款的的额度不得超超过所收购土土地的评估值值的70%，贷款的期期限不得超过过2年；建筑施施工企业不得得利用贷款为为房产项目开开发垫资；在在个人商业贷贷款上，商业业银行只能对对购买主体结结构已经封顶顶住房的个人人发放贷款，并并提高购买第第二套住房的的首付比例和和贷款利率。3.2.2.2政政策出台的市市场背景分析析2003年以来上上海出现了商商品房价格持持续上涨，局局部地区涨幅幅过快的情况况，原因是多多方面的，除除了商品房供供应的阶段性性、结构性矛矛盾外，投资资性购房形成成规模、短期期炒作增多也也是一个原因因。据上海市统计局、上上海市房地产产协会和上海海市房地产交交易中心的一一份课题调查查显示，目前前上海投资性性购房比重为为16.6%，总体水平平尚在警戒线线内。不过如如果加上一些些不确定因素素，比如空置置半年的商品品房中也存在在一定比例的的投资性购房房情况，以及及将预售前所所谓的“炒楼花”计算在内，那那么投资性购购房的实际比比重将超出16.6%的总体水平平。从国外经验看，当当投资性购房房比重超出总总购房两成时时，就意味着着房产市场将将面临较大风风险。虽然本本市投资性购购房总体比重重尚未超出经经验警戒线，但但其风险还是是值得关注的的。为抑制过过度投机造成成的房产市场场非理性繁荣荣，控制房价价的过快增长长，维护市场场的持续健康康发展，上海海市政府于近近期做出了一一系列上述政政策调整。3.2.2.3新新政策的市场场效应分析对房地产市场交易易的影响分析析“期房限转”不会对对市场整体状状况产生根本本性影响，而而商品房销售售网上登记备备案制度则是是从根本上规规范房产交易易秩序，遏制制“炒号”哄抬房价，维维护市场健康康发展的长期期制度性举措措。有利于表达出真实实市场需求信信息。投资性尤其是短线线投机性购房房需求会有明明显回落，但但对不同类型型物业影响度度差别较大。短期内客户会持币币观望，导致致部分区域购购房暂时性下下降。但由于于总体需求并并未减少，且且房产政策将将使未来供应应的增长势头头区域平缓，因因此从长期来来看，房产市市场的整体价价格不会出现现大幅回落。市场交易将更透明明规范，房产产投资门槛提提高使得投资资性需求尤其其短期投机需需求下降，未未来市场价格格趋于平稳，产产品供应结构构和贷款政策策将向中低价价房、自住房房倾斜。对房地产开发商运运营的影响分分析有可能导致开发商商回款速度和和盈利能力下下降。开发商的销售控制制能力将受到到削弱。会使得自有资本金金严重不足高高度依赖外来来资金搞滚动动开发的开发发商有出现资资金链断节的的危险市场份额将向大的的品牌开发商商集中，行业业集中度会大大幅提高，这这也有利于行行业的长期规规范有序发展展。未来的房产开发商商将会更加重重视企业的营营销能力和融融资能力，行行业集中度提提高，行业发发展更趋规范范。3.3 主要结论论上海自2000年年至2004年GDP保持了两位位数的年均增增长率，预计计未来上海的的经济仍将保保持快速增长长，上海国民民经济的持续续增长为本案案房地产项目目提供了有力力的支持和坚坚实的基础。上海社会商品零售售总额和居民民可支配收入入在近几年都都保持了快速速的增长，为为零售商业的的发展提供了了具有潜力的的市场。由于城市竞争力的的不断加强，投投资环境的不不断优化，上上海对外商投投资的吸引力力正不断增加加。外资的大大量进入对上上海经济的发发展将起到巨巨大的促进作作用，并使得得上海对外籍籍雇员及旅游游者的吸引力力不断增强，从从而增加了对对上海中高档档服务性公寓寓、酒店、办办公楼及餐饮饮娱乐设施的的市场需求。上海市旅游业持续续良好运营，来来上海旅游的的人数逐年快快速增长。随随着上海商务务、经济、金金融中心的确确立，以及上上海城市形象象在国际上的的不断提升，会会展旅游、商商务考察旅游游、休闲度假假旅游等将使使上海旅游经经济保持高速速增长。旅游游经济的强劲劲发展将为上上海的酒店业业营造良好的的外部环境。政府的政策将使地地产的投资趋趋势有所减缓缓，特别是限限制一些不具具资质的小型型开发商和短短期的房产投投资行为，这这样将有助于于房地产市场场的稳定增长长。但与此同时，政府府政策的限制制使得可供开开发的土地资资源更为稀缺缺，未来的供供应更少，从从一定程度上上反而刺激了了物业的升值值。因此，长长期投资仍具具有相当的潜潜力。对本案案而言，未来来的前景将长长期看好。房产的销售将变得得更加透明，以以往的销售手手段将会有部部分失效。4 基地分析4.1 地块现状本案项目包括3个个地块，如下下图所示，分分别临淮海中中路、东湖路路与新乐路形形成Z字形布局，位位于上海高档档商圈之一——淮海中路商商圈的西端。AABC淮路海中路东湖路新乐资料来源：上海市市测绘院地块现状为东湖宾宾馆（三星级级），占地约约21099平米（其中中A地块面积约12600平米，B地块面积约2935平米，C地块面积约5564平米），花花园面积约1.1万平方米，建建筑面积2.3万平方米。宾宾馆主体建筑筑包括1-7号楼。其中1-5号楼位于东东湖路以北的的B、C地块，6-7号楼位于东东湖路以南的的A地块。东湖宾馆1号楼、2号楼建于1934年，是两幢幢相连的五层层花园住宅，为为旧上海大亨亨杜月笙住宅宅之一，曾为为中法银行、交交通银行及美美国总领事馆馆使用。由于于具有重要的的历史文化价价值，将予以以保留，且新新的物业开发发也需考虑到到与保留建筑筑的在风格上上的协调东湖宾馆3号楼建建于1940年。是一幢幢四层公寓建建筑，共有客客房8套，每套3间。东湖宾宾馆4号楼及5号楼建于二二十世纪30年代，共有有四层公寓楼楼房两幢。请请参考下图。资料来源：*******东湖宾馆7号楼，位位于东湖路7号（近淮海海中路），建建于1925年。主楼是是一幢三层法法国式的别墅墅，坐落在一一座三角形的的大花园内，并并有酒吧、中中西餐厅、舞舞厅等；七号号院内设有室室内游泳池、健健身房、桌球球房等设施。二二十世纪50年代苏联驻驻沪商务办事事处曾设于此此。资料来源：*******现有地物除了宾馆馆设施外，沿沿东湖路、新新乐路还有少少数沿街商铺铺，如便利店店、房产中介介、餐饮店、服服饰店以及美美容/保健等。资料来源：*******4.2 区位分析从现状角度看：淮海中路是上海主主要的商业/商务中心之之一，包括从从陕西路到西西藏路2.2公里长的商商业/商务街，这这一地段拥有有商店约400余家，其中中包括巴黎春春天、美美百百货、华享伊伊势丹、百盛盛等中高档商商业场所。另另外还包括力力宝广场、香香港广场、香香港新世界广广场、嘉华中中心、淮海广广场（建设中中）等数十幢幢顶级写字楼楼物业。本案项目周边商业业/商务氛围浓浓厚，周边整整体档次高。项项目东面紧邻邻嘉华中心、淮淮海广场（建建设中）两个个高档写字楼楼，并与百盛盛、巴黎春天天、二百永新新等中高档商商场呼应，西西面靠近美美美百货，其为为目前上海销销售世界顶级级服饰品牌最最为权威的百百货公司之一一。本案项目拥有良好好的交通条件件，东面距地地铁一号线黄黄陂南路站约约300米，西面距距地铁一号线线常熟路站约约200米。多条公公交线路如42、926、24、126、911等都经过或或邻本案项目目有站点。项项目北面约500米处即延安安路高架。通通过延安路高高架及现有周周边道路，从从本案项目可可以便捷地到到达徐家汇、南南京路、中山山公园、虹桥桥机场、火车车站、陆家嘴嘴、浦东机场场等重要区域域。目的地从本案项目出发需需车程时间（分分钟）至虹桥机场约40至浦东国际机场约60至上海火车站约20至虹桥商务区约15至中山公园商务区区约15至南京西路商务区区约5至陆家嘴商务区约15资料来源：*******从规划角度看：淮海路中路部分属属于卢湾区行行政区范围，部部分属徐汇区区行政区范围围，本案项目目靠近两区界界线（陕西路路），属于徐徐汇区管辖。但但是，无论卢卢湾区政府或或者徐汇区政政府，对于淮淮海中路的未未来发展定位位起点高，并并且明确了以以商业/商务为主导导的发展方向向。卢湾区政府从20003年起即着手手实施淮海中中路西段（即即陕西南路以以东区域）的的商业结构调调整，确定了了在政府的主主导下，依靠靠企业主体（复复兴集团、淮淮海集团），通通过国际性的的中介招商机机构（*******、戴戴德梁行、仲仲量联行），以以国际一线品品牌为主导、二二三线品牌为为辅助的思路路来逐渐升级级淮海中路西西段的商业档档次，力争将将之打造称为为与南京西路路、外滩看齐齐的上海第三三个顶级商业业区域，并且且通过保留历历史建筑、统统一规划新建建建筑风格的的手段，来形形成一个建筑筑风格古典、富富有特色的商商业区。本案案项目靠近陕陕西南路区域域，该区域商商业层次的升升级将同时提提升本案项目目的区位价值值。而徐汇区政府同时时提出了继续续集中发展商商贸、商务和和现代服务业业，构筑徐家家汇商务圈、淮淮海路商务圈圈和肇嘉浜路路商务大道组组成的“两圈一线”商务发展框框架。在动迁迁原有一些老老旧建设设施施的基础上，淮淮海商圈内的的高档次商业业/商务设施规规模将进一步步扩大。在本本案项目附近近，除了新建建的嘉华中心心、在建的淮淮海国际广场场之外，襄阳阳路市场也将将在2006年完成拆迁迁，其土地使使用权受让者者——香港新鸿基基将在该处新新建高档综合合性商业项目目。这些新建建或待建项目目的出现，已已经并将进一一步提升本案案项目所在区区域的区位价价值，并将形形成良好的高高档次商业/商务氛围，也也为本案项目目的升级发展展提供了良好好的契机。4.3 主要结论论本案项目拥有优越越的商业/商务地段价价值。由于处处于淮海中路路商圈的西段段，并靠近徐徐家汇商圈以以及南京西路路商圈；本案项目周边拥有有成熟的、档档次较高的商商业/商务氛围，东东面距百盛、巴巴黎春天中高高档商业设施施约150米，西面距距美美百货高高档商业设施施约100米，并紧靠靠嘉华中心，面面向淮海国际际广场（建设设中）以及待待建设中的新新鸿基综合项项目（现襄阳阳路市场地块块），在发展展综合性商业业物业方面具具有良好的现现状条件；本案项目具有优越越的交通条件件，东西两面面都有地铁一一号线站口（陕陕西南路站和和常熟路站），北北面靠近延安安路高架，并并有数条公交交线路通过。通通过现有道路路设施，可实实现与南京西西路商圈、徐徐家汇商圈、陆陆家嘴、火车车站、虹桥机机场等重要区区域5-15分钟车程到到达；本案项目中所有地地块都直接临临街，其中A、B地块两面临临街，商业地地段价值突出出，尤其是A地块，其两两面临街，临临淮海中路一一段长约140米，临东湖湖路一段长约约200米，是目前前淮海中路上上少数的可用用于发展零售售商业的优质质地块之一；；无论从卢湾区政府府或是徐汇区区政府的规划划看，淮海中中路商圈都将将向更高的层层次升级调整整，区域的零零售商业市场场将面临洗牌牌，更多的一一二线品牌将将被引入到商商圈内，本案案项目在此时时发展高档次次的零售商业业物业不仅有有较好的市场场环境，也将将促进整个淮淮海路商圈的的升级，取得得良好的社会会效益。5上海零售商业物业业市场作为成长中的国际际性大都市，上上海的零售商商业随着经济济的发展以及及中国入世的的良机，近年年来取得了长长足的进步，零零售商业已经经发展成为上上海重要的支支柱性产业。上上海现存的零零售商业区按按照规模及集集中性，整体体上可以分为为3个层次，即即市级商业区区、区域级商商业区以及社社区级商业区区。由于本案案项目所处的的淮海中路商商业区是上海海重要的市级级商业区之一一，也是上海海中高档商业业区之一，因因此，本案项项目将主要关关注上海主要要的市级中高高档商业区的的情况。5.1 主要商业业区目前上海现有四个个主要的市级级高档商业区区，即南京西西路商业区、南南京东路商业业区、淮海中中路商业区和和徐家汇商业业区。ngqiaongqiaoHongqiao徐家汇南京西路Hongqiao南京东路淮海中路资料来源：*******5.1.1 南京京东路商业区区主要项目伊都锦（60000平米）日祥百货（220000平米）永业百货（300000平米）地王百货（270000平米）第一百货（400000平米）东方商厦（250000平米）新世界百货（755000平米）惠罗百货（25000平米）世茂国际广场（225000平米）宝大祥购物中心（15000平米）市场定位&目标客客户中档及中高档境内外游客及本地地居民商户组合百货商场、时尚服服饰、音像、图图书以及餐饮饮商品主要以中档以以及中高档次次的国内品牌牌为主国际品牌相对有限限交通条件主干道—南京东路路地铁1号线和2号线优势商品种类较多，类类型丰富在境内外游客中知知名度高传统的商业区域劣势缺乏国际品牌部分商业设施已经经比较老旧人流量大，购物场场所拥挤餐饮以及休闲设施施相对较少停车空间不足资料来源：*******南京东路商业区的的商业设施基基本上分布在在南京东路步步行街两侧，长长约1公里，东起起河南中卢，西西到西藏路。地地铁2号线在步行行街上有河南南中路站点。目前该商业区的主主要商业中心心和百货商场场的定位都在在中档及中高高档次，70%左右的商业业设施是由国国内公司运营营的，例如地地王百货等，30%左右的商业业设施由境外外的专业公司司运营，例如如东方商厦。南京东路商业区是是上海传统的的商业区之一一，尤其在国国内游客及年年轻人群中拥拥有较高的知知名度，因此此，这个商业业区的国际性性品牌数量相相对较少。南京东路步行街资料来源：****魏理世HongqiaoHongqiao南京东路商业街南京东路步行街位位置示意图资料来源：****魏理世5.1.2 淮海海中路商业区区主要项目巴黎春天（230000平米）新华联商厦（111000平米）美美百货（60000平米）二百永新（100000平米）华亭伊势丹（50000平米）太平洋百货（233000平米）香港广场购物中心心（5000平米）香港新世界大厦购购物中心（51510平米）中环广场（120000平米）上海广场购物中心心（8000平米）力宝大厦购物中心心（12000平米）百盛购物中心（333000平米）华狮旗舰中心（112000平米）雪豹购物中心（110219平米）连卡佛（250000平米）新天地（300000平米）市场定位&目标客客户中高档主要以白领人群为为主要目群；；商户组合百货商场、电子通通信、时尚服服饰、鞋帽、音音像、餐饮以以及图书主要以中高档次的的国际及国内内品牌为主交通条件主干道—淮海路地铁1号线沿淮海路有33个站点优势丰富的商品种类有着相对完备的餐餐饮及休闲娱娱乐设施与淮海路商务办公公设施紧密结结合时尚潮流的发布场场所之一劣势停车场不够资料来源：****魏理世淮海中路商业街的的主要部分长长2.2公里，东起起西藏路，西西至陕西南路路。地铁1号线沿淮海海中路商业街街有3个站点。淮海中路的主要商商业设施包括括数个综合性性的购物中心心及百货商场场，一个数量量众多的沿街街店面。这里里的商业物业业主要以白领领人士以及中中高收入人群群为主要服务务对象。大部部分的购物中中心或百货商商场都是由中中外合资的公公司运营管理理，例如太平平洋和连卡佛佛。淮海中路的主要购购物中心及百百货商场的管管理质量标准准较高，其中中部分由知名名企业运营管管理，例如太太平洋、伊势势丹、百盛等等。主要的目目标消费者为为在市区内工工作的白领等等。近年来，卢湾区政政府与徐汇区区政府都在计计划将淮海中中路的商业档档次进一步提提升，以达到到南京西路的的相仿的档次次。二百永新资料来源：****魏理世HongqiaoHongqiao淮海中路商业区淮海中路商业区位位置示意图资料来源：****魏理世5.1.3 徐家家汇商业区主要项目汇金百货（380000平米）新路达百货（322000平米）太平洋百货（233000平米）第六百货（135500平米）东方商厦（270000平米）美罗城（680000平米）港汇购物中心（11300000平米）市场定位&目标客客户中高档主要以白领人士以以及中青年人人群为主要服服务对象商户组合百货商场、电子通通信、时尚服服饰、音像、图图书以及餐饮饮商品主要以国内外外中高档次的的品牌为主交通条件主干道—肇嘉浜路路，华山路地铁1号线优势丰富的产品类型和和品牌靠近中高档居住区区劣势国际品牌数量有限限主要以上海市区西西部的居民为为主要服务对对象，辐射范范围相对有限限资料来源：****魏理世徐家汇商业区以数数个大型购物物中心及百货货商场为主，商商业区整体定定位在中高档档。区域内大大多的商业设设施相对较新新，多是1994--1998年期间由中中外合资的企企业开发运营营。由于位于上海市区区的西部、较较好的交通条条件以及综合合性大规模的的商业设施，徐徐家汇目前是是居住在上海海市区西部的的居民主要的的购物场所。近年来，一些顶级级写字楼物业业在徐家汇区区域建设并投投入使用，比比如钧珧国际际广场、港汇汇广场等。一一些国际性公公司以及国内内大型企业开开始陆续进入入徐家汇区域域办公，由此此而逐步导入入了更多的中中高收入人群群，增强了徐徐家商业区的的消费人群规规模。徐家汇商业区资料来源：****魏理世徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区位置置示意图资料来源：****魏理世5.1.4 南京京西路商业区区主要项目上海中心（50000平米）梅陇镇广场（700000平米）恒隆广场购物中心心（55000平米）中信泰富购物中心心（34500平米）久光百货（905500平米）市场定位&目标客客户高档主要面向境内外中中高收入阶层层商户组合时尚服饰、餐饮主要以国际性高档档品牌为主交通条件主干道—南京西路路地铁2号线优势丰富的商品类型和和国际性品牌牌与高档商务区以及及居住区紧密密结合劣势对于普通收入阶层层而言价格难难以承受资料来源：****魏理世南京西路商业街的的主要部分长长达3.7公里，东起起成都路，西西至华山路，地地铁2号线在南京京西路地下穿穿行。4个顶级的商商业物业是南南京西路商业业区的标志性性商业物业，包包括梅陇镇广广场、中信泰泰富、恒隆广广场和久光百百货。这4个商业物业业主要包含了了国际一线品品牌，包括阿阿玛尼、Prrada和LV等，主要面面向高收入阶阶层的消费者者。此外，一一些国际品牌牌已也在南京京西路商业区区设立了旗舰舰店，例如Bally，Tiffaany。目前南京西路商业业区的商业物物业主要由中中外合资企业业运营，其中中来自香港的的零售商占到到较大的比例例，例如中信信泰富。截止止到2005年3季度，南京京西路商业区区的零售商业业物业体量大大约为3500000平米，平均均入住率约为为920%。南京西路商业区资料来源：*******HongqiaoHongqiao南京东路商业区南京西路商业位置置示意图资料来源：*******5.2 现有供应应量截止到2005年年3季度，上海海主要商业区区的零售商业业物业的现有有供应量约为为33000000平米，其中中南京东路商商业区约为5000000平米，淮海海中路商业区区约4500000平米，徐家家汇商业区约约4200000平米，这三三个区域的商商业物业平均均入住率约85%左右，南京京西路区域的的商业物业体体量约为3800000平米，平均均入住率约为为90%。近5年来，南京西路和和淮海中路商商业区的规模模和档次有着着明显的扩大大和提升。南南京西路商业业区主要受益益于其高档商商业区形象的的确立，增强强了对世界一一线品牌产品品及主要零售售运营商的吸吸引力。而淮淮海中路商业业区主要受益益新天地等新新型商业设施施的出现，吸吸引了大量的的中高收入人人群以及境内内外游客的注注意力。5.2.1 购物物中心现有供供应量项目名称区域建筑面积（平米）开业年份楼层市场定位/入住率率首层租金（元/平平米/月）宝大祥购物中心南京东路15,00019948中档/85%729.9华狮旗舰购物中心心淮海中路11,30020056高档/60%1,460.0雪豹购物中心淮海中路10,21919954中档/85%729.9美罗城购物中心徐家汇68,00019987中档/85%1,176.0港汇购物中心徐家汇130,00019997中档/85%1,540.9上海中心南京西路5,00019892高档/90%1,054.0恒隆广场南京西路55,00020005高档/90%1,338.0资料来源：*******目前上海各主要商商业区购物中中心类型的零零售物业占零零售商业物业业总量的比例例约为10-155%，总建筑面面积约为3000000平米。其中中徐家汇商业业区拥有体量量规模最大的的购物中心物物业，区域内内的港汇广场场也是目前上上海最成功的的购物中心，其其近年的品牌牌结构调整及及越来越多的的国际品牌例例如Sislley，I.T，FrencchConnnectiion等为之带来了了较高的人气气。随着上海中中环内土地供供应的日渐稀稀少，以及住住宅建设向外外发展的趋势势，预计未来来的购物中心心将更多地在在中外环之间间的区域出现现。港汇广场各主要商业区的购购物中心物业业一般定位在在中等档次稍稍偏高。大部部分主要的购购物中心物业业的商品组合合既包括有国国内品牌也包包括有国际性性品牌，前者者如淑女屋，后后者如I.TT.。一些规模模较大的物业业，如港汇，还还包含有部分分的娱乐休闲闲功能，如电电影院、美容容/保健中心等等。现有购物中心的单单体建筑规模模一般在100000-1300000平米的范围围，比较集中中的建筑规模模是在30000平米左右。目前上海主要购物物中心的运营营者中，既包包括了国内企企业，也包括括了境外企业业。国际性的的零售商业运运营者主要来来自东亚及东东南亚，包括括日本、香港港和台湾，例例如中信泰富富等。现有主要购物中心心一般的经营营内容包括电电子通信、时时尚服饰、音音像、图书以以及餐饮等。5.2.2 百货货商场现有供供应量项目名称区域建筑面积（平米）开业年份楼层市场定位/入住率率首层租金（元/平平米/月）伊都锦南京东路6,00019973中档85%.729.90日祥百货南京东路22,00019943中档85%729.90永安百货南京东路30,00019947中高档85%1,216.500地王百货南京东路27,00019958中高档85%1,216.500第一百货南京东路40,00019948中档85%1,216.5东方商厦（南京京东路）南京东路25,00019998中档85%1,216.5百盛淮海中路33,00019977中高档85%1,216.5新世界百货南京东路75,00019958中高档85%1,216.5惠罗百货南京东路2,50019948中档85%973.2世茂国际广场南京东路35,00020048中高档85%1,216.5巴黎春天淮海中路23,00019956中高档85%1,095新华联商厦淮海中路11,00019976中档85%973.2美美百货淮海中路6,00019941高档85%1,216.5二百永新淮海中路10,00019986中高档85%973.2华亭伊势丹淮海中路5,00019945中高档85%1,095连卡佛淮海中路25,00020006高档85%1,216.5太平洋百货淮海中路23,00019977中高档85%1,216.5香港广场淮海中路5,00019984中高档85%1,216.5香港新世界淮海中路51,51020034中高档85%1,338.2中环广场淮海中路12,00019994中高档85%1,095.0上海广场淮海中路8,00019984中高档85%1,216.5力宝广场淮海中路12,00019994中高档85%1,095.0汇金百货徐家汇38,00019988中档85%1,257.0新路达百货徐家汇32,00019986中档85%1,176.0太平洋百货徐家汇23,00019947中档85%1,176.0第六百货徐家汇13,50019947中档85%1,176.0东方商厦（徐家汇汇）徐家汇27,00019956中高档85%20-30%扣点点梅陇镇广场RetailDDistriict南京西路70,00019976高档90%1,362.0中信泰富南京西路34,50020006高档90%973.2久光百货南京西路90,500200010高档90%811.0资料来源：*******相对于其他3个商商业区，淮海海中路商业区区百货商场的的数量更多，并并多由国际性性的零售商业业运营者管理理，比如百盛盛和太平洋百百货。目前上海主要的百百货商场的定定位基本上在在中档以及中中高档次，其其中少数定位位在高档。商商品组合以中中高档次的国国际性以及国国内品牌的组组合为主。由由于越来越多多的国际性公公司在上海设设立其亚太区区域的总部，由由此而导入的的外籍人士拉拉动了对国际际性品牌商品品的需求。百百货公司因此此也在国际性性品牌方面加加大推销力度度并取得了比比较理想的市市场效果。现有百货商场的规规模一般在100000-900000平米的范围围，其中大部部分集中在300000-400000平米左右的的规模。其中中部分百货商商场由连锁零零售商经营，比比如太平洋和和百盛。5.2.3 商业业街现有供应应量项目名称地理位置建筑面积（平米）开业年份楼层市场定位&入住率率平均租金（元/平平米/月）新天地淮海中路30,00020002/6高档85%1,216.5南京东路步行街南京东路100,0001990-3中高档85%1,419资料来源：*******南京东路商业区主主要是步行商商业街的形式式，整体定位位在中高档次次。另外一个个主要的步行行街形式的商商业地点就是是新天地，其其整体定位在在高档次。这这两条步行商商业街包含的的商品内容主主要为国内中中高档品牌及及国际性中高高档品牌的组组合为主。商商户中包括部部分连锁餐饮饮及休闲娱乐乐经营者，如如PizzaaHut和浪沙KTV。新天地以其独特的的石库门建筑筑风格为特色色，由香港瑞瑞安集团开发发并持有经营营。整体档次次较高，真要要针对境外游游客以及本地地的高收入阶阶层人群。两条商业街的经营营内容较广，包包括电子通信信、时尚服饰饰、休闲娱乐乐、音像、图图书和餐饮等等。商品的品品牌及包括国国内品牌也有有国外品牌。5.3 未来供应应（2006-2008）项目名称区域建筑面积（平米）开业年份目标定位现状开发商第一百货新楼南京东路23,0002006中高档在建百联集团世茂国际广场2期期南京东路25,0002006中高档在建世茂集团Hendersoon广场南京东路32,0002007中高档规划阶段Hendersoon集团瑞安项目南京东路80,0002007中高档规划阶段瑞安集团DAEWOO项项目徐家汇100,0002007中高档规划阶段DAEWOO集团团新世界南京西路20,0002007中高档规划阶段--大众里南京西路30,0002007年后中高档规划阶段--远洋地块南京西路32,0002007年后中高档规划阶段上海远洋集团嘉里中心二期南京西路50,0002007年后中高档规划阶段嘉里建设协和城南京西路160,0002007年后高档规划阶段协和集团资料来源：*******从上表可以看到，在在中短期内，上上海中高档次次的零售商业业物业未来供供应主要集中中在南京西路路、南京东路路和徐家汇商商业区域。上上述未来供应应的体量普遍遍较大，预计计平均体量可可以达到56000平米。从类型上来讲，主主要的商业物物业未来供应应基本上是作作为大型综合合性项目的一一部分而存在在的。同时我我们也可以看看到，新增供供应物业主要要是以百货商商场、购物中中心的形式窜窜在。这些物物业的开发商商和经营将主主要来自香港港，例如瑞安安、世茂等。新的商业物业的出出现将坚强现现有主要商业业物业的品质质。Henderson广场Henderson广场世贸国际广场二期远洋地块协和城嘉里项目大众里项目DAEWOO项目瑞安项目资料来源：*******5.4 需求分析析随着上海经济的发发展以及中国国加入WTO的良好机会会，上海零售售商业市场的的发展预计将将保持较快的的增长速度，同同时也为国际际性零售经营营者进入上海海提供了较好好的机会，众众多的国际性性零售经营商商在加快在上上海寻找进入入或拓展市场场机会的速度度，因而，预预计零售商业业物业市场的的需求也将保保持较强的水水平。由于上海居民收入入水平整体的的不断提高，人人均可支配收收入从2000年的10298元/平米增长到2004年的16683元/平米，年均均增长率达到到12.4%，显示了上上海居民的消消费能力正在在以较快的速速度提高，从从而也直接推推动了上海零零售商业市场场的繁荣。2000年到2004年期间，上上海社会消费费品零售总额额的年均增长长率达到了10.6%，其中2004年上海社会会消费品零售售总额达到了了2454..5亿元，占到到上海国民生生产总值的32.9%。与此同时，上海的的物价水平在在政府的调控控下，保持了了相对稳定的的状态。2000年，上海商商品价格指数数为103.5点，2002年下降到98.6点。而2002年后，随着着国内投资的的加大及全球球经济的迅速速反弹，2004年物价指数数又上升到103.6点，与2000年的水平相相仿。预计在在中短期内，上上海的物价指指数水平将保保持一定的上上升趋势。上海外籍人士数量量在近年来显显著增多。这这些外籍人士士主要是作为为跨国企业的的中高管理层层人士。跨国国企业在上海海总部数量增增多以及外籍籍人士数量的的增长也给上上海零售商业业市场的发展展起到了较大大的推动作用用，其中一个个显著的作用用就是拉动了了商品进口的的数额。2001年到2004年间，上海海商品进口总总额的年均增增长率达到了了53.3%。外籍人士数来增多多不但给上海海零售商业市市场带来了零零售总额的增增长，也给上上海零售商业业市场带来了了更新的产品品种类及概念念。其中部分分形式如连锁锁美容/保健等现在在已经成为高高档商业市场场的重要组成成部分。5.4.1 消费费行为分析目前上海已经出现现跨区域甚至至城市进行消消费的行为习习惯，这主要要发生在南京京东路和淮海海路商业区。很很多来自国内内其他省市地地区的游客都都由在南京东东路商业区消消费的习惯，而而上海本地居居民在淮海中中路商业区进进行消费的频频率也相对较较高。而居住住上海市西部部的市民则倾倾向于乘车去去徐家汇商也也进行购物消消费。而在节节假日期间，这这种倾向更加加明显。对于于上海本地居居民及游客而而言，淮海中中路商业区、南南京东路商业业区和徐家汇汇商业区是最最受欢迎的周周末消费购物物的区域，其其中淮海中路路商业区的百百盛和太平洋洋百货，南京京东路的第一一百货是最受受欢迎的商业业场所。而本地高收入阶层层人群及外籍籍人士则更倾倾向于在南京京西路商业区区消费。在南京东路、淮海海中路及徐家家汇三个中高高档此定位的的商业区中，一一般平均每次次消费的金额额大约为200-5500元，而在南南京西路商业业区，这个数数字为600-11500元，这也是是南京西路商商业档次较高高的直接反映映。徐家汇商业区及淮淮海中路商业业区的主要消消费人群的年年龄层次主要要在20-30岁，同时南南京东路区域域的主要消费费人群的年龄龄层次主要在在35-50岁，而南京京西路商业主主要消费人群群的年龄层次次主要在30-45岁。导致每每个商业区主主要消费人群群年龄层不同同的主要原因因在于每个商商业区的商品品种类结构、品品牌组合不同同。5.4.2 零售售商业物业需需求分析由于越来越多的境境内外零售商商都在寻找进进入上海或拓拓展在沪市场场的机会，因因此目前及未未来一段时间间，各种类型型的零售商业业物业都面临临较大的需求求量。然而，上上海商业零售售物业的供应应量显得相对对有限，预计计短期内不会会有较大的零零售商业供应应，一方面由由于各主要商商业区内缺乏乏土地供应，另另一方面在宏宏观政策的影影响，银行开开始严控房地地产开发贷款款，部分大型型商业项目不不得不推迟建建设进度。5.5 零售商业业形态发展趋趋势现状：类似于国内其他城城市，国有资资产背景的百百货商场曾经经一度是上海海零售商业物物业市场的主主导力量，零零售商业物业业设施的建设设发展也非常常缓慢，直到到80年代后中央央政府开始改改革开发政策策。此后上海海的零售商业业发展速度随随着经济发展展而加速前进进。到目前为为止，上海已已经形成了相相对完备的商商业体系，包包括了丰富的的商业类型，如如大卖场、百百货商场、SShoppiingMaall以及街铺。上上海商业形态态的发展过程程请参考下表表：1990年以前商业形态以街铺和和传统的百货货商场为主。1990-19995上海零售商业开始始快速发展，大大卖场、百货货商场等商业业设施开始建建设起来1995-20004上海开始出现较高高档次的购物物中心2004-现在商业形态更为完备备，规模更大大，更多国际际性的零售运运营者出现，更更多的百货商商场及购物中中心达到国际际性标准。资料来源：*******从1994年开始，国国际性零售运运营商开始登登陆上海，一一批购物中心心、百货商场场出现在上海海。商业街和和大卖场也得得到了长足的的发展，一批批国际性的专专业运营商出出现在上海并并拓展了较广广的市场，如如家乐福、欧欧尚、易初莲莲花等。未来发展趋势上海近年来大规模模的住宅建设设将刺激到大大卖场商业形形态的快速发发展，因为大大卖场的主要要客户群即大大众阶层。传传统的商业街街形式的商业业设施预期将将继续保持较较好的经营状状况。而购物物中心以及百百货商场将受受到日益增多多的外籍人士士的需求而保保持一定的发发展。2004年末，中中央政府履行行了加入WTTO的承诺，允允许国外零售售商在中国设设立或参股零零售企业，同同时解除国外外零售商在国国内发展业务务的地域限制制。这些措施施将给国外零零售商进入上上海创造良好好的机会，同同时将给国内内零售商带来来强大的竞争争。国内外零零售纷纷抓紧紧在上海的拓拓展步伐，根根据上海商业业委员会的统统计，2005年上海有将将近24个规模在5000平米以上的的大卖场在新新建。5.6 租金，售售价及收益率率5.6.1 租金金水平下表反映了目前各各主要商业区区的商业物业业的首层使用用面积租金水水平：商业区平均租金水平（元元/月/平米）淮海中路729.9-1,4600南京东路729.9-11,216..5徐家汇1,176-11,540..9扣点20-30%南京西路811-1,3362资料来源：*******目前使用面积租金金（元/月/平米）购物中心729.9-1,5400.9百货商场729.9-11,362商业街1,338.2-1,4419资料来源：*******商业物业的管理费费用通常在租租金之外收取取，一般而言言，目前四个个主要商业区区的管理费水水平大约在73元/平米左右（基基于使用面积积）。(i) 购物中心心目前淮海中路和南南京东区区域域的购物中心心物业的租金金水平大约在在729.9元/平米/月到1541元/平米/月之间，预预期租金水平平在中短期内内将保持相对对稳定。百货商场目前上海各主要百百货商场的租租金主要以扣扣点形式收取取，扣点比率率大约在20-300%。部分百货货商场采取固固定租金形式式的，其租金金水平一般在在729.99-13622元/平米/月左右。由由于百货商场场物业的需求求强劲而供应应有限，预期期中短期内百百货商场物业业的租金水平平将在中短期期内保持一定定的增长。商业街南京东路步行街的的街铺租金水水平目前大约约在1419元/平米/月左右，由由于南京东路路步行街的高高知名度以及及独特性，预预计区域的街街铺租金水平平将在中短期期继续保持增增长趋势。新天地区域同样保保持了较高的的租金水平，其其目前的街铺铺平均租金水水平约在1338..20元/平米/月左右。由由于长期稳定定的高入住率率以及来自境境外零售商的的强劲需求，预预计新天地区区域的商业物物业租金水平平还有较大的的上涨空间，预预期其中短期期内将保持5-7%的年增长率率。5.6.2 售价价及收益率由于上海近年来百百货商场、购购物中心以及及街铺形式的的商业物业成成家量相对较较少，因此很很难去估计一一个可靠的收收益率水平。另另外，一些比比较重要的商商业项目交易易的成交价格格具有高度机机密性，要获获取其价格也也是很困难的的。但是，位于淮海中中路的华狮旗旗舰中心目前前有意出让产产权，其要价价为7.8亿元，面积积为11300平米，此外外其目前的租租金水平为1460元/月/平米，据此此计算，那么么华狮旗舰中中心的整体收收益率大约在在12.7%左右。因此，我们可以初初步判断，目目前在各主要要商业区的核核心地段的百百货商场以及及购物中心类类型的商业物物业的收益率率大约在10-133%左右，而街街铺的年收益益率水平大约约相仿，约在在12%左右。5.7 主要结论论由于中短期内上海海缺乏大型的的商业物业体体量供应，而而目前由于政政府对外资进进入零售行业业解禁并放宽宽限制，由此此带来的外资资涌入以及境境内资本的相相应竞争动作作，境内外零零售商纷纷加加快在上海的的市场拓展，因因此预计上海海整体的商业业物业市场的的供应将吃紧紧。同时，上海整体的的商业市场也也将在未来保保持繁荣的状状态，一方面面是本地消费费者收入水平平提高，外籍籍人士涌入拉拉动了消费层层次，另一方方面国际性零零售商的进入入也提高了上上海商业市场场的商品类型型、品牌层次次和服务质量量，供需两旺旺的情况将得得以保持并继继续发展。上海商业物业市场场在规模不断断扩大的同时时，其本身的的结构也将趋趋于完善，层层次也将得到到提高，这主主要得益于近近年来已经出出现在上海的的越来越多的的国际性零售售商，随着更更多的国际零零售商在解禁禁后登陆内地地，上海商业业市场将面临临较大的升级级发展空间。根据我们对上海中中高档商业物物业市场的观观察，上海零零售商业物业业的租金水平平将在较长的的时期内保持持稳定上涨的的态势。6 上海酒店物业市场场分析由于本案项目所处处地理位置优优越，现状即即为3星级的花园园式酒店，若若经升级改造造将向高档次次的酒店物业业方向发展，因因此本章主要要关注上海市市中心区域4星级以上酒酒店物业市场场情况，以增增强针对性及及对本案项目目发展的参考考价值。以下下内容中所指指高档酒店都都是4星级以上酒酒店。目前上海的高档酒酒店主要分布布在长宁、浦浦东陆家嘴、静静安和黄浦区区，其中大多多数位于内环环内区域，而而长宁区内的的高档主要位位于中外间区区域。请参考考下图。1.浦东陆家嘴1.浦东陆家嘴2.黄浦区3.静安区4.虹桥区1上海主要高档酒店集中区域234资料来源：*******截止到2005年年底，大约有有50家左右高档档酒店集中在在上述4个区域，共共提供约19355间客房。浦浦东陆家嘴区区域拥有的高高档酒店数量量最多，达18集家，其它它依次为长宁宁区16家，黄浦区9家及静安区7家。6.1 高档酒店物物业市场背景景6.1.1 高档档酒店物业市市场发展状况况资料来源：上海市市统计局2000-20002年之间，上上海高档酒店店市场的平均均入住率保持持稳定上升，原原因在于来沪沪的境内外游游客数量有所所增加。在20