流动性过剩下房地产市场走势系列之六-中央启动第三轮房地产调控“新国八条”出台课件

流动性过剩下房地产市场走势系列之六中央启动第三轮房地产调控，“新国八条”出台深圳中原二级市场战略研究中心

ShenZhen.27.1.2011本文主要观点新国八条政策看似严厉，实际影响并没有政策预期中的大，对政策影响应持谨慎乐观态度，预计新国八条不会对楼市产生逆转的影响。新国八条中新政策内容主要包括营业税政策、二套房贷首付比例提高、限购令范围扩大等，营业税政策环境回到2006年时期，购房者心理已有预期，二套房贷首付比例提高对于资金充裕的投资客而言影响很小，限购令在执行上存在的灰色地带令政策效果大打折扣，保障性住房仍未大量上市，目前影响只在微小的心理层面。在目前的流动性过剩情况下，不断收紧的银根对房地产市场更大，也更直接，效果也更明显，在春节前期出台“新国八条”政策一定程度上延缓了加息预期，抑制春节期间热钱进入楼市进一步超高房价。新国八条出台后在传统的春节假期，市场成交量会骤降，但预计价格依然会坚挺，或会微调，市场将静待3月份的两会后新的政策动向，预计本次政策消化期会持续到2011年4、5月份，市场变化还要结合货币政策走势综合分析。结构政策内容1政策出台背景2政策内容解读3政策影响分析4新“国八条”内容：（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。新“国八条”内容：（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。政策出台背景：继“417新政”、“929新政”后的第三轮房地产调控正式启动经过2010年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，价格稳步上涨。中央在传统春节前出台如此严厉的政策尚属首次，进一步巩固之前调控政策效果，加大调控力度。4月17日：“新国十条”提高二套房贷门槛9月：限贷令+限购令2011年1月：新国八条二套房贷首付比例提高至6成，利率为基准利率的1.1倍；5年内转让的物业按照全额征收营业税；限购令范围扩大、从严执行；地方政府确定新建商品住宅价格控制目标并于一季度公布二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平暂停第三套住房贷款首套房贷首付提高至3成二套房贷首付比例至少5成，利率上浮10%各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）深圳一手房价格走势（元每平米）深圳二手房价格走势（元每平米）深圳市场为例，尽管遭遇史上最为严格的限贷令和限购令政策，但一手房2010年均价达到20163元每平米新高，同比上涨达到33%。二手房价格全年稳中有升，全年均价为18775元每平米，同比上涨19.5%，两轮调控仅对市场形成了短暂的调整，并未从根本上改变房价走势。数据来源：深圳中原市场研究部政策出台背景：调控下2010年深圳一二手房价均出现上涨，两轮调控政策失效政策出台背景：春节期间CPI上涨压力较大，通胀压力下房产需求面临大幅增加前两轮调控宣告失效后，房价再次上涨的势头明显，在传统春节前出台严厉的房地产调控政策史上尚属首次，一个重要原因是担心春节期间CPI上涨压力大、通胀压力过大，同时随着年底收入增加人们对保值增值资产的需求增大，防止资金过多地流向房地产领域，进一步推升房价。CPI与PPI上涨压力大金融机构人民币存款余额（亿元）数据来源：深圳中原市场研究部内容解读：三轮调控政策内容对比，政策更严格，规定更详细，责任更明确

2011.1.26国八条2010.9.292010.4.17国十条首套房首付比例---不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房贷款对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。第二套贷款首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍，一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。非本地居民购房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。非本地居民住房贷款未做明确限制。限购令各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。营业税对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。无无政策内容解读2：

不满5年转让的物业按照全额征收营业税增加交易成本，营业税政策环境回到2006年时期历次营业税政策的调整：数据来源：国家税务局营业税征收基础年限满一定年限转让不足一定年限内转让普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅2005.62年免差额征收全额征收2006.6（第一次收紧）5年免差额征收全额征收2008.12（政策放松）2年免差额征收差额征收全额征收2009.12（再一次收紧）5年免差额征收差额征收全额征收2010.1.28（进一步收紧）5年免差额征收全额征收政策内容解读2：

不满5年转让的物业按照全额征收营业税增加交易成本，营业税政策环境回到2006年时期从前两次收紧营业税政策看来，营业税政策对市场会有一定的影响（不排除政策组合拳的影响而不单单是营业税政策），2006年将营业税政策征收年限改为5年后，市场消化期仅为3个月。而09年收紧后，市场面临多种因素影响，成交量地位徘徊。目前的营业税政策环境与2006年第一次收紧后相同，所以并非一个全新的政策，市场对其有一定的心理预期。历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2007-2010年）

数据来源：深圳中原市场研究部政策内容解读3：

实施限购令的城市增加，规定更明确，但限购令政策从严执行仍存在灰色地带新国八条对限购令的内容更严格，主要表现在：目前全国实施限购令的城市化已经接近30个左右，新国八条要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快”执行更加严格的限购令，范围还将进一步扩大。当地居民家庭仅限购买2套住宅。对已有１套住房的当地户籍居民家庭限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。非本地居民家庭仅能购买1套住宅。能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购一套住房，拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。政策内容解读4：

地方政府问责制：首次要求地方政府公布房价调控目标，对政策落实不力的地方政府将被问责主要内容：1、首先确定2011年新增商品住房价格调控目标，并于第一季度向社会公众公布，接受社会监督。2、新增商品房价格控制为完成年度控制目标、保障性住房建设为完成年度目标的城市需向国务院汇报原因，相关负责人还将被问责；3、执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题将被纳入约谈范围。解读1、将房价作为地方政府调控的直接目标也是属于首次，可见中央抑制房价过快上涨的决心非常之大；2、作为地方政府，2011年房地产调控的压力增加，特别是涉及到地方官员的考核，因此不排除地方政府额外出台更为严格的措施，例如湖南省提高契税，甚至也会影响到地方政府的土地出让计划，或将通过增加土地出让以保障供应平抑预期。3、但在流动性过剩、保障性住房尚未大规模入市之前，预计这种行政性的调控收效甚微。政策内容解读5：

保障性住房建设最终目标是实现双轨制，商品房价格将有市场机制进行调节房地产市场的双轨制，简单而言即是：中低收入者的住房问题依靠保障性住房解决，保障性住房由政府主导，政府定价，政府参与分配，体现政府职能；中高收入者的住房问题由商品住宅市场解决，由供求关系决定其价格，市场机制发挥其主导作用。新国八条再次强调了保障性住房建设，保障性住房对房地产市场的调控最终目标是要实现“商品房+保障房”的双轨制，政府从商品房市场中退出，为中低收入者提供住房保障。届时，商品房市场将由价格机制起到调节作用，类似于目前的香港房地产市场。政策内容解读6：

建设个人住房信息系统