上市房企物业安全管理指导手册超详解

目录第一篇

物业的安全管理第一章

物业安全管理的概念§1、物业的安全需求§2、物业安全管理的目标和内容§3、物业安全管理的要素第二章

物业安全管理方案的制定§1、管理方案的策划§2、组织机构和管理架构、岗位职责§3、物质和技术装备§4、智能化安防系统简介第三章

物业公共安全管理规定和制度§1、物业安全宣传教育§2、物业公共安全管理规定§3、物业公共安全管理责任约定第四章

物业安全管理内部管理制度§1、物业安全管理岗位职责§2、保安员管理制度§3、保安员工作管理制度§4、消防管理制度第五章

物业安全管理的工作程序和技巧§1、保安工作程序§2、消防工作程序第六章

物业安全管理的考核和应急事件的处理§1、安全管理分类检查项目、方法和标准§2、保安员的考核及管理§3、风险防范的基本原则和思路§4、各类应急事件的处理程序第二篇

保安员的基本知识和训练第七章

保安人员应掌握的基本知识§1、法律的基本概念§2、刑事法律§3、民事法律§4、治安管理处罚条例和消防法第八章

消防的基本知识§1、防火的基本知识§2、消防组织、宣传和检查§3、物业消防设备设施的基本知识§4、灭火和救护的基本知识第九章

保安技能基本训练§1、保安队列训练§2、保安拳术训练第十章

消防技能基本训练§1、消防培训器材准备§2、义务消防队技能训练项目规则附录一：实用记录表格附录二：实用法规汇编1、

消防法2、

刑法3、

治安管理条例4、

高层建筑防火条例第一篇物业的安全管理第一章

安全管理的概念§1、物业的安全需求1.1安全的含义：物业安全管理中的“安全”是一个抽象的概念,包括“安全状态”和“安全概念”,其中“安全状态”是指:

人的生命得到保障，人身免受伤害；

物质和财产没有受到损失；

不发生违背人的意志的情况。“安全概念”是建立在“安全状况”基础之上的，是人们心理上对安全的“感觉”包括：

由“安全状况”和安全防范措施的落实，使人们有安全感和信心；

公共秩序良好，使人们处于较好的工作和生活状态；

个人隐私和个人价值得到尊重，个人和家庭生活免受外界打扰；广义上讲,物业的安全应该包括房屋的安全和设备设施的安全，以及各类灾害的防范和救护，但在物业管理行业内，将房屋的安全和设备设施的安全责任主要划由工程部门负责，而对灾害的防护则由各个部门相互协调完成，如对火灾的防护就由工程部门负责较复杂消防工程设备的维护和正常运行，而由保安人员承担灭火和救护的主要责任。因此，物业管理通常意义上的安全管理，是指由保安员负责的内容，是具体直观意义上的安全。物业安全管理的概念：物业的安全管理是指物业管理企业，在业主、使用人和相关部门的支持配合下，灵活运用企业、物业和社会资源，以达到安全为目标所采取的组织性、技术性措施。物业的安全管理是物业管理最基本的内容，几乎所有的物业管理过程都包括安全管理，安全管理也是评价物业管理质量的最基本、最重要内容之一。同时，安全管理也是一项复杂的系统性工程，安全管理能否搞好，除了物业管理企业要有较高的安全管理水平以外，与业主的支持配合、物业的安防条件、以及社会的安全状况等都有密切的关系。1.

2安全的需求1.2.1安全的市场需求“安全”是人们对居住和生活工作环境的最基本要求，无论多么原始的房屋，给人带来的最直接好处就是安全，这里的“安全”是一个原始的概念，即房屋能给人提供一个防备外人、野兽、自然因素和灾害影响的环境。从这个意义上讲，安全是人们对建筑的最基本需求，同样也是对物业管理的最基本要求。

随着时代的进步，人们对安全的需求进一步提高，建筑物也在大量应用现代科技手段来增强安全设施的同时，在建筑布局和环境及配套设施的设计上充分考虑安全的需求。房屋的业主和使用者也不仅仅要求处于安全的状况，对良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增长的趋势。

与物业管理的有些服务内容不同，安全管理在基本需求的程度上表现不出明显或较大的差异性，业主不可能要求我们做到99%安全，也不能谅解比如100元以下的失窃或轻微的身体伤害。同样道理，我们不能认为豪宅比普通住宅的安全需求更大，而杂物仓库与珠宝行在防止盗窃上的要求是同样的。在保障人的生命财产安全这一基本需求上，不同的业主和使用人的要求没有差异。

但在现实工作中，将安全管理制定统一标准的做法是不可行的，不同物业的保安措施和保安效果明显存在差异，原因是什么？在具体的物业管理中又依据什么来鉴别物业安全管理的有效需求，从而制定物业安全管理的目标并具体设计物业安全管理方案？需要我们对物业的安全进行更细致的分析。

就物业的安全而言，安全的状态即保障人们生命财产的安全是业主和使用人的基本需求；而良好的公共秩序，对个人的尊重和隐私权的保护等心理上的需求是业主和使用人对安全的进一步需求。前者在需求上是基本的、无差异的，而后者需求的程度则受到环境、习惯和文化等因素的影响，存在一定的差异性。如对访客的管理采取登记和业主确认后放行的制度，有的楼宇的业主认为很有必要，而有的楼宇的业主则认为麻烦或有伤亲友的自尊。对安全进一步需求的正确理解和甄别能够帮助我们设计出效果更好且更受业主和使用人欢迎的安全管理方案。

对安全的基本需求既然是无差异性的，所以在确定安全管理目标和具体管理方案时主要不是从需求的不同来决定，而主要考虑以下因素：

安全管理的成本，以及受益人愿意并能够支付的代价；

安全隐患以及安全管理的难度；

一旦发生安全问题，损失的大小；

业主或使用人是否愿意接受该种安全管理方法，以及是否接受管理措施所带来的变化；

是否满足国家和地方法律法规，以及行业规范的有关规定规范的要求（如消防要求）。1.2.2安全的社会需求物业安全是社会安全的重要组成部分，物业的安全管理既受社会安全状况的影响和制约，又对社会的安全与稳定起到重要的作用。物业安全的社会需求主要是以社会对物业管理范围内提出的安全要求方式来体现，以遵守国家相关法律法规为具体表现形式，以国家相关部门或机构进行检查、监督和执行为保障手段。物业安全的社会需求具有强制性，无论业主或使用人是否愿意或承认，都应是物业管理安全管理必须达到的基本目标，如禁止赌博的规定或消防的有关规定等。物业管理的安全管理人员应该了解相关的规定，并在制定管理方案时制定满足这一需求的措施。本书附录列举了部分的相关法规，供学习参考。

1.2.3安全管理的行业需求

物业安全管理的行业需求，是指物业管理行业的规范或标准对安全管理的要求，是物业管理行业树立行业形象、规范行业行为的重要措施，目前这类要求主要是以物业管理行业创优考评标准的形式出现，是物业管理企业努力达到的目标。

依据全国物业管理优秀示范小区（工业区、大厦）标准，物业管理行业对安全管理（保安、车辆管理、消防）的具体要求如下：一、

住宅小区：

小区基本实行封闭式管理。有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有术，言语规范，认真负责。

危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。

消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案。

机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出登记。

非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。二、

工业区：

工业区基本实行封闭式管理。有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有术，言语规范，认真负责。

结合工业区特点，制定安全防范措施，对货物（产品、设备）出门实行凭证通行制度。

进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

工业区停车场内有专人疏导，管理有序，排列整齐。

室内停车场管理严格，出入有登记。

非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地清洁。

危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。

消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法并能及时处理各种问题。

组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。工业厂房装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。

区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签定消防责任书。

集体宿舍消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。三、

大厦；

大厦基本实行封闭式管理。有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有术，言语规范，认真负责。

结合大厦特点，制定安全防范措施。

进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。

室内停车场管理严格，出入登记。

非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地清洁。

危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。

消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法并能及时处理各种问题。

组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。

无火灾安全隐患。§2、物业安全管理的目标和内容2.

1物业安全管理的基本目标2.1.1物业安全管理目标的制定依据和方法进行物业安全管理的目的，是物业管理企业通过采取组织性、技术性的措施，满足物业的安全需要，为物业业主和使用人提供一个安全、文明的生活和工作环境。物业安全管理的目标应依据物业安全管理的需求来制定，这是物业管理市场化运作的基本要求，只有建立在对客户需求取得正确认识和了解的基础上，制定并实现管理服务目标才能得到市场的认可。上一节我们已经对物业安全管理的需求进行了分析，在此基础上制定安全管理目标应重点考虑以下几个方面的内容：

应达到国家和地方相关法规对物业安全（包括消防）的基本要求；

应满足客户对安全的基本需求，即保障物业管理范围内人们生命财产的安全；根据物业和业主及使用人的实际情况，提供文明的生活和工作环境，尽可能多的消除安全隐患；

以物业管理行业安全管理优秀标准为目标。在实际工作中制定具体项目的物业安全管理目标时，还应注意以下几点：

安全管理目标应与项目物业管理总体目标相适应；目标应具体，方便考核、检验，并方便制定相应的管理措施，如对治安管理和消防管理，以治安案件发生率和火灾事故发生率为表述；

目标应切合实际，并以现有的条件通过努力能够实现；

在制定目标时应考虑成本因素。2.1.2物业安全管理的管理指标在物业安全管理方面，有以下几个管理指标，其内容和含义如下：1、

名称：治安案件发生率计算测定标准：∑治安案件发生次数÷∑物业总人数×1000‰推荐标准：治安案件发生率≤5‰2、

名称：刑事案件发生率计算测定标准：∑刑事案件发生次数÷∑物业总人数×1000‰推荐标准：刑事案件发生率≤1‰3、名称：火灾发生生率计算测定标准：∑火灾发生次数÷∑∑物业总户数×1000‰推荐标准：火灾发发生率≤1‰（不发生重重大火灾事故故）4、名称：安全管理理有效投诉率率计算测定标准：∑安全管理有效投诉诉次数÷∑物业总人数×100%%推荐标准：安全管管理有效投诉诉率≤2%5、名称：安全管理理有效投诉处处理率计算测定标准：∑完成处理有效投诉诉次数÷∑有效投诉次次数×100%%推荐标准：安全管管理有效投诉诉处理率=100%%6、名称：物业安全全管理客户满满意度计算测定标准：∑调查中客户满意人人数÷∑调查总人数×100%%推荐标准：物业安安全管理客户户满意度≥95%2.2物业安全管管理的基本内内容一般来讲，物业的的安全管理在在客户层面上上主要包括以以下几方面的的内容：

物业治安安安全管理

物业消防安安全管理

物业交通和和车辆管理

物业公共设设施安全管理理

物业公共秩秩序综合管理理

灾害事故的的预防和处理理

安全和消防防知识宣传教教育

2.2.1物物业治安安全全管理通常意义上的治安安安全管理，是是指对扰乱社社秩序，防碍碍公共安全，侵侵害公民人身身权利，侵害害公、私（他他人）财产，尚尚不构成刑事事处罚的行为为和事，进行行强行管理的的过程。而物业的治安安全全管理具有更更广泛的内容容，除上述内内容以外，还还包括安全防防范和综合服服务，即我们们不仅仅是在在发生治安事事件时进行管管理，而且要要采取各种措措施预防事件件的发生，同同时还应通过过热情的服务务来营造良好好的氛围，促促进邻里和睦睦，化解矛盾盾和纠纷。事事实上，对具具体的物业安安全管理工作作，预防往往往更加重要，而而调解和服务务的需求和实实际数量往往往远高于治安安事件的处理理。作为物业业的治安安全全管理，应正正确处理好防防范与处理、管管理与服务的的关系。治安安全管理主要要通过门卫、守守护、巡逻和和智能监控系系统等方式进进行。

2.2.2物物业消防安全全管理

物业消防安全管理理是物业安全全管理的基本本内容，其包包括防火和灭灭火（救护），具具体包括：

消防宣传教教育；

消防演练；；

消防设备的的运行管理和和维护；

消防用具的的使用和管理理；

消防监控；；

消防检查；；

消防档案管管理等。有关消防管理的详详细内容和相相关知识将在在本书后面进进行介绍。

2.2.3物物业交通和车车辆管理

物业交通和车辆管管理包括交通通管理、车辆辆管理和停车车场管理三方方面的内容，其其各项工作的的主要内容介介绍如下。

1、交通管理理：交通管理理的主要任务务是正确处理理人、车（包包括机动车和和非机动车）、路和环境之间的关系，尽可能做到人、车分流，机动车和非机动车分道行驶保证区内交通安全、畅通，维护区内交通、环境和车辆停放秩序。交通管理的具体内容包括：

确定道路的的使用性质、行行驶方向，时时间或区间限限制等内容，并并确保使用人人知晓；

配备相应的的交通标识，包包括指示牌和和道路线；

制定并贯彻彻有关交通管管理制度；

根据实际情情况制定相应应的限速规定定，必要时铺铺设限速装置置；

车辆疏导，确确保交通畅顺顺和安全；

尽可能减少少车辆尾气和和噪音对环境境的破坏和对对人们生活工工作的影响。

2、车辆管理理：车辆管理理的对象包括括机动车和非非机动车，其其中机动车指指的是各种汽汽车、电动车车、摩托车、轮轮式专用机械械车；非机动动车指的是自自行车、三轮轮车、人力车车和残疾人专专用车。车辆辆管理的主要要内容是：

根据具体情情况设定各类类车辆或具体体车辆的停放放区域或停放放位置，禁止止乱停乱放；；

采取各种手手段和措施，防防止车辆丢失失或损坏；3、停车场管理：停停车场有露天天停车场、室室内停车场、地地下停车场、机机械式立体车车库、路边停停车等类型，停停车场的产权权归属问题有有不同的情况况，应根据具具体停车场的的实际情况制制定管理办法法，一般停车车场的管理包包括以下内容容：

停车场的标标识、停车线线、和倒车限限制保护装置置；

建立停车场场管理制度和和规定，其中中公开制度应应明示；

建立并实施施停车登记发发卡制度；

停车时对车车辆驾驶的要要求和停车引引导；

停放车辆的的安全管理；；

室内停车场场照明、通风风、消防等设设备的运行管管理；

依据相关法法规和约定收收取相关的费费用。2.2.4物业公公共设施安全全管理

物业公共设设施安全管理理，主要是保保障物业公共共设施的安全全和正常使用用，包括：

物业管理基基础设施，如如水泵房、配配电房、物业业管理财物和和仓库等；

生活服务设设施，如超市市、会所、游游泳池、儿童童游乐场地等等；

物业配套设设施，如绿化化、路灯、雕雕塑、喷泉等等。2.2.5物业公公共秩序综合合管理

物业公共秩序综合合管理，是为为了维护物业业的公共环境境和秩序而采采取的相关措措施，以营建建文明、健康康的社区环境境。包括：

对乱摆卖、乱乱张贴、拾荒荒者和推销人人员的管理；；

节假日、特特殊场所和环环境的疏导和和管理；

对污染、噪噪音和破坏环环境卫生事件件和行为的管管理；

对业主纠纷纷进行协调和和劝解；

对赌博、酒酒后闹事、封封建迷信等不不文明事件的的管理等。

2.2.6灾灾害事故的预预防处理

好物业的安全管理理过程，不仅仅要搞好日常常的安全管理理服务，还要要具备应对和和处理紧急事事件的能力，两两者缺一不可可。灾害事故故的预防处理理是指对事故故、自然灾害害、气候和环环境的急剧变变化、破坏等等突发事件的的预防和应急急处理。由于于这类事件具具有不可预见见、发生发展展迅速和后果果严重的特点点，常规的管管理方法难以以应对，需要要我们运用科科学的管理方方法，专项系系统的研究解解决，以提高高物业安全管管理的综合水水平。具备这这样的能力可可避免或减少少事故的发生生、控制事态态的发展、较较少事件的损损失。灾害事事故的预防处处理主要包括括以下内容：：

灾害事故的的鉴别；

灾害事故的的预防（包括括措施和资源源）；

应急处理程程序或工作方方案；

培训及演练练；

事件发生时时的应对；

事件发生后后的处理。

2.2.7安安全和消防知知识宣传教育育

物业安全管理需要要业主和使用用人的理解、支支持、协助和和配合，宣传传和教育工作作可以使业主主及使用人了了解所在物业业安全管理的的具体内容和和相关规定，如如何自防自救救及与管理处处进行配合，尤尤其是业主对对有些知识相相对缺乏，宣宣传教育往往往会达到良好好的效果，如如某大厦请消消防专家对业业主免费进行行消防知识的的讲座，结果果使业主对消消防工作的重重要性和家庭庭防火知识有有了一定的了了解，有超过过六成的业主主主动购买了了灭火器，对对大厦消防工工作和措施也也给予了积极极的支持，该该大厦的消防防安全管理水水平明显提高高。

2.3物业安安全管理的基基本方式目前我国物业安全全管理主要有有以下几种分分类和基本方方式：

2.3.1自自己管理和外外委管理

大多数的物业管理理企业自己成成立物业安全全管理机构，进进行日常的安安全管理，也也有部分企业业将安全管理理委托给专业业保安公司进进行管理，也也有的物业将将保安工作部部分外包，包包括某些特定定的区域（如如仓库）和某某些特定的内内容（如停车车场）。对一一些特殊用途途的物业，安安全保卫工作作甚至由部分分由武警负责责，如有的政政府机关由武武警负责安全全防范，由物物业管理企业业负责消防管管理等。

2.3.2集集约式管理和和分解式管理理

集约式管理理的管理人员员和管理内容容较为集中，保保安部门下一一般不再划分分更细的部门门，保安员要要同时或轮岗岗承担不同类类型的工作，这这类管理的特特点是成本较较低，管理过过程容易控制制，适合于中中小规模，安安全管理内容容相对较少的的物业。分解解式管理是将将安全管理工工作按照种类类和范围进行行细化和分解解，使各项工工作更加专业业，保安部下下再设二级或或三级机构，保保安员工作相相对单一并较较为专业，如如对停车场、消消防检查和宣宣传、专业接接待和守护等等工作进行相相对独立的划划分，这种方方式往往适用用于大规模和和安全管理内内容相对较多多的物业。此此时将安全管管理更加专业业化不仅可以以提高管理服服务水平，而而且有助于提提高管理效能能，从而降低低成本。细分分的方式要根根据实际情况况进行策划分分析，如某小小区有40万平方米的的建筑面积，可可将守卫（固固定岗）按地地理区域划分分成几个组团团，其保安员员和停车场的的管理人员相相对独立，这这样的好处是是使每一个保保安员都能对对守护的对象象和环境较为为熟悉，而巡巡逻可以组建建单独的队伍伍，配备自行行车或摩托车车（摩托车不不能在扰民的的情况下用），可可以提高巡逻逻的效率，并并提供了应付付紧急事件的的机动增援力力量。又如某某物业管理公公司在相互之之间距离不远远的范围内有有多个管理处处，可以将保保安员的操练练、消防检查查、安全宣传传教育等工作作从各个管理理处分解出来来，由相对专专业的人员负负责，在提高高或保障质量量的前提下，能能够明显降低低成本。

2.3.3敞敞开式管理和和封闭式管理理

敞开式管理理和封闭式管管理是将物业业安全管理按按照物业范围围与外界的隔隔离和控制程程度来进行划划分的，是物物业安全管理理重要的，也也是必须涉及及到的概念。这这里所说的隔隔离和控制是是指运用物质质和技术条件件及相应的管管理手段和方方法，将进出出物业范围内内的人和物品品进行控制，其其中物质手段段主要有各种种围墙、栏杆杆、绿篱、建建筑物外墙、水水体等，技术术条件主要有有安全防范和和报警的技术术装备，如红红外线报警装装置、电缆报报警装置、闭闭路电视监控控装置、照明明措施等。

封闭式管理因为能能够对进出物物业的人员、车车辆和物品进进行有效监管管，因而对保保障物业安全全具有非常重重要的作用，故故建议在条件件许可的情况况下，尽可能能的采用封闭闭式管理，尤尤其是对居住住物业，国家家物业管理主主管部门和行行业协会也大大力倡导这种种管理方式。但但封闭式管理理有时受到环环境和条件的的限制（如公公共场所象公公共写字楼、超超市等较难实实行人员的登登记管理，又又如小区内包包含市政道路路，就难以对对车辆进行管管理等），而而且管理成本本相对较高，管管理难度相对对较大，有时时会引起业主主或使用人的的不便。因此此，我们在设设计封闭式管管理方案时，要要细致分析考考虑各种因素素，才能制定定出好的管理理办法。

正是由于封封闭式管理的的上述特点，我我们在实际工工作中会采用用全封闭式管管理、半封闭闭式管理和局局部封闭式管管理几种方式式：

1、全封闭闭式管理：全全封闭式管理理是对进出物物业的人、车车、物全部实实行查验放行行的管理方法法，全封闭式式管理要求物物业具有物质质上的全部隔隔离装置，而而且往往采用用先进技术来来防止翻越及及翻越报警，对对物业所有的的出入口都进进行管理，具具体管理内容容主要有：

人：访客必必须得到业主主的许可，并并进行登记；；其他人员禁禁止入内。

车：所有机机动车辆进行行登记发卡，验验证后放行。物：禁止物业不允允许存放的物物品入内（如如危险品、剧剧毒物品等），大大件或具有一一定价值的物物品需由业主主本人同意方方可运出。全封闭式管理，安安防效果好，但但成本较高，较较高档次的住住宅物业，尤尤其是高层住住宅楼宇较多多采用这种管管理方法。

2、半封闭闭式管理：半半封闭式管理理是对进出物物业的人、车车、物实行部部分查验放行行的管理方法法，半封闭式式管理要求物物业具备对需需要进行验放放内容进行限限制、隔离和和管理的物质质条件、技术术手段和管理理方法。当实实行全封闭式式管理条件不不足时，可考考虑进行半封封闭式管理，一一般较大型的的住宅小区、写写字楼、工业业区较多选用用半封闭式管管理。

半封闭式管管理同样需要要根据物业的的实际情况进进行设计。通通常情况下有有下列几种类类型：对大型住宅小区的的半封闭式管管理：对人和和物品进行选选择性限制（选选择性限制是是指保安员根根据目测、观观察和经验，有有选择性的对对可疑的人员员和物品进行行查验放行），而而对全部机动动车辆进行登登记发卡和验验证放行。对写字楼的半封闭闭式管理：对对人和进入物物品进行选择择性限制，对对大件的运出出物品进行验验证放行，对对全部机动车车辆进行登记记发卡和验证证放行。对工业区的半封闭闭式管理：对对人和进入物物品进行选择择性限制，对对全部的运出出物品进行验验证放行，对对全部机动车车辆进行登记记发卡和验证证放行。3、局部封闭式管理理：局部封闭式管理是是对物业进行行区块上的划划分，对部分分区域进行封封闭式管理而而对其他区域域进行敞开式式管理，多数数运用于混合合型物业，如如对包含商业业街的住宅区区，可以对住住宅部分进行行封闭式管理理，而对商业业部分则进行行敞开式管理理。§3、物业安全管理的的要素3.1物业安全管管理的基本特特征3.1.1影响物物业安全管理理效果的因素素物业的安全管理是是一项复杂的的工作，影响响物业安全管管理效果的因因素很多，归归纳起来大致致有以下几个个方面：社会因素的影响：：包括社会综综合治安状况况，法制建设设，政府相关关执法和管理理部门的工作作力度等；

物业因素的的影响：包括括物业的基本本状况，安防防基础设施，业业主的构成和和基本素质等等；物质资源因素的影影响：包括安安防设备（智智能化设备），安安防用具和工工具（包括交交通和通讯条条件），工作作环境和防护护用品等；

人力资源因因素的影响：：包括保安员员的数量、素素质、经验、培培训等；

管理因素的的影响：包括括管理机构，管管理方案，工工作程序，检检查、考评和和奖惩措施等等；

其它因素的的影响：如自自然灾害等。影响物业安全管理理效果的因素素中有许多是是物业管理企企业所难以把把握和控制的的，在这样的的情况下，我我们一方面要要尽可能的改改善外部环境境，使之更有有利于物业的的安全管理，另另一方面要在在现有的条件件下，通过人人员素质和管管理水平的提提高，达到最最佳的管理效效果和最好的的管理效能。3.1.2物业安安全管理的基基本特征物业安全管理具有有以下基本特特点:

综合性强，管管理难度大；；

服务性特点点突出，服务务标准较高；；

对人员的综综合素质要求求较高；而对市场化、企业业化的物业管管理来讲，其其物业安全管管理具有以下下基本特征：：契约性：安全管理理工作是受业业主委托，依依据物业管理理合同来进行行的，其内容容、职责和权权限受到合同同限制。服务性：安全管理理的目的是为为业主服务，其其方式是寓管管理于服务之之中，具有较较强的服务特特征。特定性：物业安全全管理服务的的对象是特定定的，管理服服务的范围和和内容也是特特定的，与社社会安全保卫卫有区别。

有偿性：物物业安全管理理是有偿服务务，是一种市市场化行为，必必须遵守市场场运行的规则则。3.2物业安全管管理的要点和和难点3.2.1要具备备与安全管理理目标相适应应的基本物质质装备和条件件配备足够的资源是是安全防范的的基础，有时时甚至是必要要的条件，如如没有灭火器器材和安全防防护用具，谈谈不上消防管管理。另一方方面，很多情情况下技术装装备的配备可可以大幅度的的提高管理效效率，在降低低管理成本的的同时提高安安防水平，如如配备无线对对讲系统能提提高巡逻的效效能，使夜间间单人巡逻成成为可能，同同时快速反映映和增援使应应对紧急情况况的能力大大大提高。3.2.2要有切切合实际并行行之有效的管管理方案安全管理方案的制制定应该建立立在对具体物物业状况、安安防条件等进进行深入分析析和正确认识识的基础上，从从安全管理的的基本方式、到到保安巡逻间间隔和路线等等细节，都应应认真细致的的加以考虑，并并且根据实际际运行的情况况进行验证，必必要时或环境境和条件发生生变化时要及及时进行调整整或修改，一一个好的安全全管理方案是是搞好物业安安全管理的基基础。3.2.3建立并并维持一支高高素质的物业业安全管理队队伍在物业安全管理工工作中，建立立并维持一支支高素质的物物业安全管理理队伍是关键键，可以说，在在各种影响安安全管理效果果的因素中，人人的因素是第第一位的。要要达到这一目目标，首先要要正确确定人人才构成和素素质要求，然然后是选好人人，在入职前前慎重挑选严严格把关，其其次是加强培培训、训练和和思想教育，还还要明确职责责并加强检查查和考核，奖奖惩分明，同同时还要在实实际工作中发发现和培养人人才。物业安全管理人员员的主要构成成是保安员或或安全员，保保安员的素质质构成是关键键，保安员的的基本任职条条件主要包括括：

思想端正，作作风正派；

无犯罪记录录；

身体健康，五五官端正；

热爱本职工工作，愿意为为业主服务；；

具有与任职职岗位相适应应的文化水平平和业务素质质。

保安人员的素质要要求主要包括括政治素质、业业务素质、心心理素质和身身体素质，其其主要内容包包括：

拥护社会主主义制度，热热爱祖国；

了解有关政政策和法律法法规，并能在在实际工作中中运用；

精通相关业业务，熟练掌掌握相关技能能；

提高辨别是是非的能力；；

具有服务意意识，善于沟沟通；

具有应变能能力，能够处处理各种紧急急事件；

身体健康，无无疾病；

具有完成工工作所需要的的必要体能；；

具有与工作作岗位要求相相适应的仪容容、仪表和言言行规范。

3.2.4建建立并运行规规范化、易检检验、操作性性强的安全管管理操作规程程和作业指导导

按标准化、规规范化的要求求进行物业安安全管理具体体运作，是搞搞好物业安全全管理的行之之有效的方法法，这种经营营管理思路甚甚至无法用其其它方法有效效替代，而我我国物业管理理目前还有相相当多的企业业管理人员对对此缺乏深刻刻的理解和有有效运用，使使保安人员在在具体工作中中缺乏指引，按按照自己的工工作方法、工工作习惯和判判断行事，当当然无法保证证管理服务目目标的达到和和质量的稳定定性。作为物物业管理企业业的管理人员员应该引起重重视，将这一一方法有效实实施并运行，而而积极贯彻并并实施ISO90001质量管理和和质量保障标标准对此有很很大的帮助和和促进。

3.2.5充充分发挥检查查、监督和考考评的有效作作用大量的实践证明，对对物业安全管管理进行制度度化、常规化化的检查、监监督和考评，坚坚持客观公正正的进行工作作评价，将保保安员的表现现与收入及升升职机会合理理联系起来，奖奖罚分明，对对搞好物业安安全管理具有有重要的作用用。3.2.6加强与与业主和外部部的协调，调调动各种积极极因素为物业业安全管理服服务物业的安全管理既既然是一项复复杂的系统性性工作，各种种因素都将对对安全管理的的效果产生影影响，因此物物业管理企业业在提高内部部运作管理水水平的同时，还还应加强与外外部的联系和和协调，包括括业主及社会会相关机构和和部门，如派派出所、街道道办事处、消消防部门、城城市管理部门门等，形成业业主参与、齐齐抓共管、综综合治理的良良好安防氛围围，才能收到到较好的效果果。3.3物业安全管管理中易出现现的问题误区一、管理目标标和管理方案案不切实际对于市场化运作的的物业管理企企业而言，管管理目标和管管理方案都应应建立在实际际需求和考虑虑成本因素基基础之上，物物业安全管理理同样要遵守守这样的原则则，否则所提提供的产品就就不是客户所所需要或接纳纳的。管理目目标和管理方方案的设计实实际上就是物物业安全服务务产品的设计计，如果设计计的产品不是是业主所需要要的，或者设设计的产品实实际性能达不不到，或达到到的代价远远远超过客户的的支付限度，这这样的商品提提供者是没有有前途的。这这本是非常简简单的道理，但但在现实工作作中，我们经经常看到不切切实际管理目目标和管理方方案，有的企企业将别人的的管理目标和和管理方案原原样照般，不不考虑企业和和物业的实际际情况；有的的企业盲目追追求高标准，而而自身的资源源情况和管理理水平根本达达不到，眼高高手低等等，实实际工作中要要避免这种情情况的发生。误区二、不能摆正正管理与服务务的关系有些安全管理人员员不能正确理理解和处理管管理与服务的的关系，受传传统观念的影影响，将物业业的安全管理理当成一种执执法管理职能能，与社会执执法部门的管管理相混淆，致致使安全管理理方法简单、手手段生硬，随随意罚款、乱乱收费、甚至至发生打骂业业主的恶劣现现象，给业主主带来不便，引引发了不满。由由于得不到业业主的理解、支支持和配合，安安全管理水平平也难以提高高。这种情况况发生的原因因是管理者对对物业管理的的理解和认识识肤浅，管理理水平低，应应该杜绝这种种现象，防止止其对企业本本身和对行业业的危害。要要正确理解和和处理管理与与服务的关系系，应该认识识到物业的安安全管理是一一种契约委托托服务，其职职能和权利的的基本来源是是业主的物业业管理委托合合同，不是国国家授权。在在实际工作中中，要贯彻“业主第一、服服务之上”和思路，将将管理寓于服服务之中，才才能取得好的的效果。误区三、运作程序序生搬硬套很多物业管理企业业将别人的物物业安全管理理运作程序和和运作规程照照班移植使用用，不考虑企企业和物业的的实际情况，这这对企业是有有害的。一个个有效的管理理方法、运作作程序和规程程，应该根据据企业的情况况（包括企业业的管理机制制、基础条件件和人员素质质等），和物物业的实际情情况（包括安安防基础条件件、周边环境境、业主状况况和管理费用用等）量身定定做。我们这这样说并不是是不提倡学习习和借鉴别人人先进的管理理方法（事实实上本书后面面提供了大量量这样的示范范程序供学习习和参考），而而是学习的过过程应该进行行充分的理解解和消化，看看看是否适用用于自己的情情况，是否应应该进行修改改和调整等。误区四、过分重视视制度体系的的建立，忽视视实际执行情情况的落实有制度和相关规定定而在实际工工作中不遵守守或不执行的的现象，目前前在物业管理理中非常普遍遍的存在，很很多管理者或或工作人员太太习惯于在日日常工作中通通过人的指令令传达及请示示汇报这种落落后的管理模模式，对其危危害性认识不不清，致使相相关制度和规规定形同虚设设，有些公司司制度本身就就是用来应付付检查和审核核的，有些公公司管理者带带头违反相关关规定，有些些制度的规定定没有检查和和奖惩措施而而不能引起操操作人员的重重视，这一现现象对物业安安全管理质量量和水平有很很坏的影响，在在实际工作中中应尽量克服服。误区五、过分强调调安防人员数数量，忽视质质量和管理效效率有些物业管理企业业认为有大量量的保安员就就能搞好物业业的安全管理理，过分强调调安防人员的的数量，而忽忽视人员和管管理效率，事事实上目前相相当多的物业业管理项目，其其保安员的数数量是偏多的的，但管理效效果并不十分分明显。过多多的保安员数数量不仅会增增加成本和业业主的负担，还还会造成职责责不清，工作作推委等问题题，在实际工工作中，在保保证必要人数数的同时，重重视提高保安安员的综合素素质和管理效效能，以高效效率的工作换换取高质量的的服务，同时时有效降低管管理成本，才才市明智物业业管理的选择择。误区六、不能将人人防、物防和和技防进行有有机结合在现代大多数的物物业管理项目目中，单纯依依靠人的工作作而搞好物业业的安全管理理已经变的越越来越困难或或不经济，物物防、技防手手段已成为安安全管理的必必要，而将人人防、物防和和技防进行有有机结合，发发挥综合优势势，是搞好物物业安全管理理的有效方法法。这里物防防、技防是基基础条件，且且只有当人的的操作和管理理水平与其相相适应时才能能真正发挥作作用，比如虽虽然设置了闭闭路电视监控控系统，但值值班人员不在在岗、对发生生的事件没有有看到、或对对发生的事件件不知如何处处理，照样不不能起到保安安的作用。误区七、不能将常常规性管理与与突发性事件件的处理有机机结合常规性管理与突发发性事件的处处理，事故的的预防和事故故发生时的处处理，是物业业安全管理的的两个重要的的组成部分，忽忽视任何一方方都是不可取取的。这两方方面的工作又又是相互联系系，相互影响响的，一定要要将两方面的的工作有机结结合，才能保保障物业安全全管理的整体体水平。如大大厦的消防监监控中心，平平时是一个监监控和报警中中心，收集、汇汇总、分析、处处理和核实各各种火灾报警警信息，起到到消防预警的的作用。但在在已经核实火火灾的情况下下，其角色立立即转变为通通讯中心、联联络中心和指指挥中心，此此时的值班人人员，不论什什么级别和职职务，都是当当时的最高指指挥，独立完完成对外报警警、调集义务务消防人员、引引导疏散、组组织灭火和救救护，操作消消防设备的运运行等，直到到更高级别的的领导到来为为止。而现实实的情况，有有的中心将电电话锁起来，或或只能打进不不能打出，防防止值班人员员乱打电话；；有的中心的的值班人员只只知道在发生生火灾时向领领导汇报、请请示，这样的的监控中心不不论投资多大大，技术多先先进，都发挥挥不了应有的的作用。误区八、忽视证据据的收集、保保存和事后总总结注意收集和妥善保保存证据，是是物业安全管管理人员应该该养成的良好好习惯，这样样做的好处一一方面可以降降低管理风险险，避免或减减少业主和物物业管理企业业的损失；另另一方面还有有利于事件和和纠纷的合理理解决，从而而提高管理水水平。事后的的总结更有利利于对管理进进行评价和反反思，从而预预防类似事件件的发生，不不断提高管理理服务水平。第二章物业安全全管理方案的的制定§1、管理方案的策划划1.

1搞好物业安安全管理的基基本思路要制定好的物业安安全管理方案案，提供好的的物业安全管管理服务，首首先要掌握好好的方法，建建立清晰的思思路，了解其其中的要素和和步骤，抓住住重点，才能能避免工作时时的盲目性和和随意性。大体上讲，对一个个市场化运作作的物业管理理公司，其物物业安全管理理的运作应该该包括以下几几个步骤：1.

2物业安全管管理方案的内内容根据上面的思路，物物业安全管理理的方案应该该包括以下几几方面的内容容：

安全管理的的目标和内容容

安全管理的的资源配备

安全管理的的组织机构和和岗位职责

安全管理的的公共制度和和规定

安全管理的的方式、工作作流程、运作作程序和管理理规定

安全管理的的评价、考核核和客户意见见征询

安全管理人人员的培训、教教育和管理

安全管理费费用的测算、核核算和控制

安全管理宣宣传和档案、资资料的管理1.3物业安全管管理工作流程程

物业安全管理工作作流程，是物物业安全管理理的工作程序序及要求，建建立并确保其其得到遵守和和有效执行，并并建立起这样样的体系或机机制，使工作作流程的有效效性和适用性性不断得到验验证并持续改改进，可以使使物业的安全全管理达到程程序化、规范范化、制度化化的轨道，对对提高物业安安全管理水平平有很大的帮帮助。甚至可可以说，目前前几乎没有其其它更有效的的方法保证管管理服务水平平的稳定和提提高，而单纯纯依靠提高安安全管理人员员素质的办法法，不能完全全解决问题。因因此，这项工工作应引起管管理者足够的的重视，如果果物业管理企企业已经建立立基于ISO90001管理质量管管理和质量保保障体系标准准的管理体系系或通过了认认证，则这方方面的工作已已经进行。如如果还没有，仍仍旧可以根据据相关的管理理思路和方法法建立并运用用这一管理方方法。

下面列举了一个典典型的高层住住宅楼宇物业业管理保安工工作流程，供供学习参考：：物业管理保安工作作流程1．0

目的：制定定本流程，旨旨在对安全保保安服务的全全过程实行严严格控制，确确保责任区业业主/物业使用人人的人身财产产安全。2．0

范围：本物物业安全保安安系统作业。3．0

内容：3．1

安全部3.1.1在公公司分管副总总经理的直接接领导下，对对全公司的安安全保安工作作进行督导。3.1.2制定定年度保安员员培训计划，并并对各管理处处落实培训计计划情况实施施检查、指导导、监督、考考核。3.1.3对各各管理处的安安全保安工作作定期或不定定期地进行检检查考核。3．2

管理处3.2.1安全全保安主管具具体贯彻落实实公司安全部部制定的各项项安全保安规规章制度。3.2.2具体体组织实施本本管理处的安安全保安工作作。3.2.3处理理安全保安服服务过程中出出现的不合格格项。3．3保安班3.3.1分为保保安一、二、三三班。每班通通常分为四个个组，即：大大堂保安组、巡巡逻保安组、车车库（场）保保安组、车辆辆入口保安组组。特殊情况况下，可增（减减）班、组设设置。3.3.2实行行三班轮流，二二十四小时全全天候值班制制：早班7时到15时；中班15时到23时；夜班23时到次日7时，特殊情情况可自行调调整。

3.3.3早、中中、晚三班每每十天依次轮轮换一次，即即：每月1日、11日、21日为轮换日日。特殊情况况可自行调整整。3．4大堂保安作业流程程3.4.1做好好作业前准备备工作。3.4.2来人人来访登记。3.4.2.1对外来人员员一律实行凭凭有效身份证证件登记后进进出大厦的制制度。3.4.2.2认真填写《来来访登记表》。3.4.2.3按有关应急急规程妥善处处理不登记强强行进入大厦厦等意外情况况。3.4.3开启启电子门锁3.4.3.1及时为本大大厦内的业主主/物业使用人人开启门锁。3.4.3.2电子门锁由由微机控制的的应尽量让其其使用磁卡开开启门锁。3.4.3.3当业主/物业使用人人搬运物品出出入大厦，或或遇火情必须须敞开电子门门时，应严密密监控出入人人员。3.4.3.4当发生刑事事案件等必须须封锁人员外外出时，应对对电子门采取取封锁措施。3.4.3.5严密监控大大堂和电梯，保保证大堂秩序序井然，电梯梯运行正常。3．5

车库（场）保保安作业流程程3.5.1做好好作业前准备备工作。3.5.2车辆辆进出库场，必必须认真履行行规定手续并并做好记录（不不设车辆入口口岗的单位，车车辆进出库时时按车辆入口口岗保安作业业流程执行）。3.5.3保管管3.5.3.1每班不定时时的巡查车况况，发现问题题，做好记录录，及时处理理。3.5.3.2每班对车库库（场）内防防盗、防火设设施检查一次次。3.5.3.3保持车库（场场）的清洁卫卫生。3．6

巡逻保安作作业流程3.6.1做好好作业前准备备工作。3.6.2每班班巡楼一至两两次。3.6.3巡查查车库（场），发发现异常情况况及时处理并并报告。3．7

车辆入口保保安作业流程程3.7.1做好好作业前准备备工作。3.7.2车辆辆进场3.7.2.1凡进入责任任区车场的车车辆，都应进进行认真检查查、登记，并并领取登记牌牌（出入卡）后后，方可放入入（公、检、法法、军、警等等执行公务的的车辆除外）。禁禁止大型客、货货车或载有易易燃、易爆、有有毒、有害物物品的车辆进进场。3.7.2.2在《登记表表》上按要求求准确填写各各栏目。3.7.3车辆辆出场3.7.3.1须对出场车车辆的登记牌牌（出入卡）、行行驶证和司机机、车型等进进行核对，营营业性车场按按规定收费，确确认无误后方方可放行（公公、检、法、军军、警等执行行公务的车辆辆除外）。3.7.3.2在《登记表表》上作好记记录。3.7.3.3无登记牌（出出入卡）或运运载物品的车车辆出场，须须按《车辆入入口岗工作规规程》相关规规定执行。§2、组织机构和管理理职责2.

1组织机构物业安全管理组织织机构的设置置，应该根据据物业和业主主的基本情况况、安全管理理的目标和安安全管理的成成本，本着实实用高效的基基本原则设计计。要保证物物业安全管理理的各项工作作（如宣传工工作和消防检检查工作等）都都能在组织机机构上得到落落实，每项工工作都有责任任人，避免发发生无人负责责或多头负责责相互推委情情况的发生。同同时要充分利利用各方面的的积极因素，包包括物质上、技技术上和环境境上等各个方方面的条件，实实现人防、物物防、技防的的有机结合。另另外，在机构构设置时应充充分关注管理理成本的有效效控制，好的的机构和职能能设计应该可可以充分调动动人的积极性性，做到物尽尽其用、人尽尽其才，提高高效率，过高高的或超出承承受能力的管管理成本会使使物业管理公公司在实际运运做时不堪负负重，只能在在执行时降低低标准来维持持，形成眼高高手低，期望望和承诺与现现实相背离的的局面，实际际上这种情况况目前大量的的存在，对物物业管理企业业本身是非常常有害的。一个标准的物业安安全管理组织织机构设计如如下图，供参参考：2.2物业安全管管理人员的任任职条件

人员素质是搞好物物业安全管理理的重要因素素，物业安全全管理人员需需要一定的任任职条件，在在录用和培训训考核时应严严格把关，才才能保障物业业安全管理目目标的顺利实实现。通常情情况下，人员员的素质与管管理成本有密密切的关系，要要聘用、培养养并留住较高高素质的人员员，需要较优优厚的待遇。因因此，物业安安全管理人员员的任职条件件应该根据企企业和物业，以以及当地的就就业市场的实实际情况确定定，不应照搬搬其它地区和和企业的标准准。下面举例例说明物业安安全管理人员员的基本任职职条件，供企企业制定标准准时参考：

保安员的任职条件件：（1）保安人员的思想想道德标准：：热爱本职工工作，忠于职职守；作风正正派，品行端端正，无犯罪罪前科和违法法劣迹；具有有良好的情操操和修养，热热爱集体，团团结同志，听听从指挥，遵遵守各项规章章制度。（2）保安人员的心理理素质标准：：具有较强的的观察、分析析和判断能力力，并具有判判断是非的能能力，思维敏敏捷，遇事冷冷静，机智果果敢，反应迅迅速，意志坚坚强；具有高高度的社会责责任感和敬业业精神，既有有同犯罪分子子作斗争的勇勇敢精神，又又有为业主服服务的积极热热情，还具备备控制自己情情绪的能力。（3）保安人员的文化化素质标准：：一般应具有有高中以上文文化程度，至至少应具备初初中或以上文文化程度，并并具备一定的的社会知识，还还应掌握或通通过培训掌握握保安员基本本知识和基本本技能。（4）保安人员的身体体健康标准：：身体健壮，相相貌端正，反反映机敏，有有较强的吃苦苦耐老精神和和环境适应能能力，男队员员身高1.70米以上，女女队员身高1.60米以上。无无残疾、无近近视、无色盲盲和色弱、无无口吃。（5）保安人员的年龄龄标准：保安安人员一般要要求年龄在18到25岁之间的未未婚青年，有有特殊技能的的或管理人员员可以根据实实际情况适当当放款。（6）其他方面的要求求，如地域要要求、担保要要求、持证要要求、体检要要求等。

对保安管理人员，除除对文化和健健康标准可适适当放宽外，对对其他方面的的要求应该更更高，尤其对对文化素质和和专业知识方方面的要求应应该更高。2.3保安人员的的招聘、培训训和管理

2.3.1保保安人员的招招聘程序和招招聘原则

招聘保安人员的工工作程序:

招聘保安人员的基基本原则：

确保质量的的原则；

统一标准的的原则；

综合评定的的原则；

公开招聘的的原则；

平等竞争、择择优录取的原原则；2.3.2保安人人员的培训对保安人员的培训训，是提高保保安人员素质质的根本途径径，也是保障障安全管理服服务质量的基基本因素，应应该有目标、有有计划、有制制度、有考核核的系统的进进行。关于保安人员培训训的种类，一一般依据保安安人员的培训训按照上岗时时间的先后分分为岗前培训训（或称上岗岗培训）和岗岗后培训（或或称在岗培训训）；按照培培训时间的长长短分为短期期培训、中期期培训和长期期培训；按照照培训的内容容分为常规业业务培训和特特殊技能培训训；按照培训训是否脱产分分为脱产培训训和不脱产培培训；按照培培训的组织和和管理方式的的不同又分为为管理处培训训、公司培训训、外派培训训和外请培训训等。各种培培训方式具有有不同的优缺缺点和效果，物物业管理企业业应根据不同同的情况设计计由不同方式式组成的综合合培训方式，以以达到较好的的培训效果。

保安员培训的具体体形式，由于于保安员工作作和要求的特特殊性，决定定了保安人员员的培训形式式与其它人员员不尽相同，归归纳起来，主主要有以下几几种：

理论讲授；；

经验介绍；；

研讨会；

参观或实习习；

操练；

体能训练；；

模拟演练或或演习。同样地，物业保安安人员的考核核也有多种方方式，比如：：

理论考试（笔笔试）；

回答问题（口口试）；

心得体会；；

体能测试；；

操练测试；；

体能或技能能竞赛；

汇报表演。2.4安全管理各各岗位岗位职职责2.4.1安全部部经理职责

一、对对本公司管理理的物业范围围内的安全负负有领导上的的具体责任。

二、制定定安全部的工工作计划和目目标，并具体体组织实施。

三、主持持本部门例会会，传达贯彻彻总经理及上上级主管部门门的指示。

四、参与与对重大案件件、事故的调调查处理。

五、督导导检查各管理理处的安全保保安工作，发发现问题及时时处理或向公公司主管领导导汇报。

六、制定定年度保安员员教育、培训训和考核计划划，并抓好贯贯彻实施。

七、负责责制定新接物物业安全保安安工作方案，并并协助组织实实施。

八、负责责完成公司领领导交办的其其他事项。

2.4.2安安全部经理助助理职责一、协助经理做好好防盗、防火火、防破坏、防防自然灾害事事故等安全教教育。

二、按照照部门分工，负负责抓好保安安队伍的思想想政治教育或或业务培训、训训练工作。

三、协助助经理制定并并实施新接物物业的安全保保安工作方案案。

四、做好好日常安全保保安工作中的的检查、指导导、监督、考考核等。五、协助经理参与与对重大案件件、事故的调调查处理。六、完成经理交办办的其他工作作。

2.4.3安安全部助理员员职责一、

协助经理做做好防盗、防防火、防破坏坏、防自然灾灾害事故等安安全教育工作作。二、协助经理做好好保安队伍思思想政治教育育和业务培训训工作。三、协助经理做好好安全保安工工作的日常检检查、指导、监监督、考核等等工作。四、做好批量安全全保安用品的的购置、验证证、发放、保保管和外修等等具体工作。五、做好部门的文文件收、发、归归档、保存等等工作。六、负责部门的内内勤工作。

七、完成经经理交办的其其他工作。

2.4.4管管理处安全保保安主管职责责

一、负责责本管理处物物业范围内的的安全保安管管理工作。

二、负责责拟制安全保保安工作计划划，并组织具具体实施，对对管理区域内内发生的重大大火灾事故和和治安、刑事事案件负责。

三、负责责主持召开保保安班长会议议，及时传达达贯彻上级指指示。

四、对保保安各岗位执执勤人员的工工作进行巡查查、督导，并并负责处理保保安员执勤中中遇到的疑难难问题。

五、负责责保安员的业业务技能培训训和考核工作作。

六、负责责零星安全保保安用品的采采购、验证、维维修工作。七、对保安员玩忽忽职守、违章章操作遭致业业主/物业使用人人投诉或造成成重大损失负负领导责任。

2.4.5保保安班长职责责

一、主持持本班工作，执执行管理处主主任和安全保保安主管的工工作指令，带带领和督导全全班人员履行行岗位职责，认认真做好安全全保安工作。

二、负责责主持召开班班务会，及时时传达上级指指示和保安班班长例会精神神，研究提出出贯彻意见，并并具体组织落落实。

三、负责责本班人员的的考勤，如实实记载本班执执勤中遇到和和处理过的问问题，重大问问题要及时向向主管领导请请示报告。

四、负责责协调本班与与其他班组之之间的工作关关系和本班人人员之间的关关系。

五、爱岗岗敬业，遵纪纪守法，严于于律已，以身身作则，发挥挥模范带头作作用。

六、熟悉悉保安各岗位位工作职责、任任务和程序，掌掌握管理区域域内治安保安安工作的规律律及特点。

七、对因因管理不力而而造成本班在在执勤中发生生的重大失误误，或本班人人员出现严重重违法违纪的的情况负责。

八、负责责抓好全班的的教育训练工工作。

九、负责责处理本班执执勤过程中遇遇到的一般性性问题。

2.4.6保保安员职责

一、保安安员上岗必须须穿着统一制制服，佩带规规定装备和工工作牌。

二、上岗岗时要认真检检查设备设施施，认真做好好“四防”（防火、防防盗、防破坏坏、防自然灾灾害）工作，发发现不安全因因素立即查明明情况，排除除险情，并及及时报告主管管领导，确保保小区安全。

三、熟悉悉本岗位任务务和工作程序序，执勤过程程中要以敏锐锐的目光，注注意发现可疑疑的人、事、物物，预防案件件、事故的发发生，力争做做到万无一失失。

四、爱护护设施设备和和公共财物，对对小区内的一一切设施、财财物不得随便便移动及乱用用，熟悉小区区消防系统及及消防器材的的安装位置，熟熟练掌握各种种灭火器材的的使用方法，遇遇到突发事件件能正确进行行处理。

五、坚守守岗位，提高高警惕，对岗岗位内发生的的各种情况要要认真处理，并并且做好记录录，发现违法法犯罪嫌疑人人要坚决设法法抓获。

六、遇有有紧急突发性性重大事情，要要及时向班长长或主管领导导请示报告。

七、严格格执行交接班班制度。八、积极向业主//物业使用人人宣传遵纪守守法和消防安安全等治安防防范知识。§3、物质和技术装备备物业的安全管理，强强调人防、物物防和技防相相结合，必要要的物质和技技术条件可以以大大提高安安全防范的效效率，降低安安全防范的成成本，提升安安全防范的效效果。很多情情况下必要的的物质和技术术条件对物业业安全起到人人所不能替代代的作用，是是搞好物业安安全管理的基基础和必要条条件。因此，人人的因素、物物质和技术条条件是搞好物物业安全管理理的双刃剑，缺缺一不可。3.

1保安员的基基本装备

保安制服；；

必要的通讯讯装备：如电电话、对讲机机、手机、BB机等；

必要的交通通装备：如摩摩托车、自行行车等；

必要的个人人值班工具：：如警棍、手手电筒等；

个人生活和和休息的必要要用具。3.2管理单元的的基本装备

值班、通信信、指挥中心心；

共用交通和和通信器材：：如汽车、摩摩托车等；

共用器具：：如灭火器、消消防铲（斧）、放放毒面具等；；

生活和休息息的条件：如如宿舍、食堂堂、娱乐室等等；

基本的物质质围合或封闭闭条件：如围围墙、栏杆、绿绿化隔离带等等；

物业安全标标志：如交通通和停车指示示、车辆限速速和禁停标志志等；

保安工作设设施：如岗亭亭、道卡等；；

智能化安防防设施设备等等。§4、智能化安防系统统简介

4.1智能能小区的概念念

智能小区是是指利用系统统集成方式，将将现代计算机机技术、现代代网络通信技技术、现代智智能仪器仪表表技术、现代代控制技术与与建筑艺术、环环境设计艺术术有机地结合合在一起，通通过对环境和和设备的自动动监控、对各各种信息资源源的处理，对对使用者的各各种信息服务务的优化组合合，构成一个个安全、便利利、优雅的生生活环境。

真正的住宅智能化化系统是一个个多种网络、多多种系统软件件平台和应用用软件、各种种控制设备、各各种传感器、各各种执行器综综合集成，从从而实现住宅宅综合自动化化的系统。这这一综合自动动化的系统中中包括若干个个子系统，而而且相互之间间需要良好地地协调联动和和极高的实时时性，所以，住住宅智能化系系统是一个极极其庞大而复复杂的系统。其其运用的目的的是为现代人人类的居所创创造安全、高高效、舒适和和经济的生活活环境及条件件。住宅智能化系统依依靠计算机和和网络通讯技技术将各种智智能设备、控控制装置、执执行装置和传传感设备有机机地结合在一一起，并置于于中央计算机机的统一监控控和协调管理理之下，其基基本的系统结结构为集散型型控制系统，或或称为分布式式控制系统。它它是以中央计计算机为核心心，包含各种种住宅设备控控制子系统的的综合体系，是是在智能住宅宅结构化综合合布线系统和和中央计算机机网络的平台台上按照分散散与集中监控控和管理的模模式建立的。此此系统可以随随时根据智能能住宅发展的的需要任意地地增减功能和和扩展规模。4.2智能化住宅宅的发展趋势势：

高度的安全全性：防火、防防盗、防爆、防防范等；

舒适的生活活环境：清新新的空气、优优美的环境；；现代化的通讯设施施和信息服务务设施：电话话、传真、计计算机及其网网络、有线电电视、交互式式电视、点播播电视、图文文电视、网上上教育、网上上资讯、网上上购物、网上上医疗、网上上银行、网上上服票交易、网网上娱乐等；；

公共设施、住住宅设备和家家用电器的自自动化、网络络化和遥控化化。智能化住宅的出现现，不但为现现代人类提供供了舒适方便便的居住环境境，也大大提提高了住宅的的安全性，目目前已被大量量采用。4.3常用智能化化安防系统的的典型构成和和功能1、管理中心

管理中心是整个小小区按防管理理系统的神经经中枢，负责责对小区内的的各个系统以以及各个区域域的安全状况况进行统一的的调控和管理理，也可对物物业资料、业业主资料、租租赁资料、维维修记录、各各种收费记录录进行统一的的电脑网络管管理。因此必必须要保证高高可靠和高实实用性要求。

处理容错：：能实现每天天24小时连续正正常运作。

数据容错：：能实现在多多个子系统多多路数据并发发的情况下，不不丢失数据。2、门禁及门禁对讲讲系统该系统是整个小区区智能化的一一个重要系统统，方便住户户接待来客、避避免来历不明明的陌生访客客窜入家中，避避免住户遭受受不必要的侵侵扰，增加家家居的安全系系数。可以达到的功能：：

整个小区能能集中管理；；

每个门栋能能独立工作；；

住户通过门门栋大门，可可用感应IC卡开锁或密密码开锁。

系统配备后后备电源，确确保市电停供供时仍可正常常工作。

住户与住户户可视对讲，以以及与管理处处进行可视对对讲。

系统具有自自动巡检，防防盗自检、夜夜光指示功能能。

住户可通过过室内分机遥遥控开启单元元防盗门

可实现门卫卫与住户之间间的可视对讲讲通信

管理员机接接收室内分机机并显示分机机号码管理员机能接收各各分机发出的的报警信号，显显示并记录报报警分机号码码，并能查询询每次报警记记录

组合模块集集成技术，功功能扩展灵活活，兼容性强强，可以混装装。

本系统由管管理员机，门门口机、室内内机，电源、短短路保护器五五大部分组成成。

另外，有的的物业还安装装了可视对讲讲系统，住户户和安防控制制中心能够通通过系统看到到并录下来访访者的影象，更更增强了安防防的效果。3、闭路电视监控系系统系统利用摄像机对对需要监视的的关键场合进进行监视，并并在控制中心心的监视器中中能看到相应应的实时图像像，即闭路电电视监控工程程。其一般由由现场摄像部部分、信号传传输、控制中中心监视部分分、控制部分分、录像部分分等组成。闭闭路电视监控控系统是布防防于整个小区区之上的一张张无形监视网网，能实现：：

对整个小区区的实时监控控、实时报警警；

异常事件自自动报警并记记录。4、居家报警系统系统采用智能报警警箱和各种探探测器，实现现家居安全，预预防入室盗窃窃、打劫、以以及特种情况况下的紧急求求助。中心为为住户提供24小时的安全全保护、紧急急事故处理，保保护住户的人人身财产安全全。在住宅中，根据室室内平面设计计及客户要求求，室内报警警系统设置如如下：每套房均设置一个个门磁（在住住户大门），一一个燃气泄漏漏报警探头（在在厨房），一一个紧急按钮钮及两个遥控控器（在客厅厅），一个报报警控制主机机，在客厅或或阳台安装红红外线、微波波双鉴探头和和红外控头。居家报警系统是居居家安全的一一道有力防线线，可做到：：

对所有非法法入侵实时报报警；

紧急求助功功能。居家报警系统在安安防工作上具具有以下优点点：

快速：从发发现警情到报报警中心收到到警讯全过程程不超过5秒准确：报警全过程程均通过计算算机控制，不不需人工操作作，因而有效效避免了疏忽忽大意和误操操作。容量大：主控电脑脑容量大，可可储存大量住住户资料，因因而能够向联联网用户提供供多种报警服服务，并可建建立小区居民民档案。

双工传输、自自检：中心可可以通过控制制台随时检测测各用户报警警器性能，解解除误报警。

防破坏性能能：系统任何何一根线路发发生断路、短短路即可报警警。防断电性能：当小小区停电或住住户电路遭破破坏时，后备备电源可支持持系统继续工工作（不少于于24小时）抗干扰：系统通过过雷击、电磁磁辐射等试验验。无线传输输采用软件判判码，防止不不同用户之间间的操作误报报，抗干扰强强。

系统具有“在家布防”和“外出布防”设置。

紧急按钮可可随时传送到到指挥中心。系统具有良好的开开放性，每户户可有多路警警情（盗情、劫劫情、红外、煤煤气、阳台、门门磁）传输到到中心。5、保安巡更系统电子巡更系统可防防止传统巡更更签名方式产产生的冒签或或补签等问题题。该系统通过巡更接接收机，把巡巡更接收机从从巡更遥控器器接收到的编编码信息贮存存起来，即时时或定时上传传管理中心。

自动对巡逻逻信息进行分分类统计；

查看巡更路路线是否按预预定路线巡逻逻。6、停车场管理系统统系统汇集无线、有有线通讯、计计算机、机械械、电视监控控技术于一体体，将各种先先进的停车场场设备和工业业自动化技术术有机结合，并并根据城市住住宅小区的特特点而专门设设计、方便快快捷、安全可可靠、保密性性强。通过IC卡、车辆检检测器、PLC逻辑等微电电脑控制车辆辆、人员自动动分流。车主主遥控道闸起起落，完成出出入境登录，实实现智能管理理自动化。系统由摄像机、控控制部分和图图像处理等组组成。车辆驶驶入工作区，出出示感应IC卡，摄像监监控系统开始始工作，摄下下有车牌号的的图像，经计计算机处理，提提取号码与车车主所持感应应IC卡的信息特特征码一并存存入系统数据据内，出场接接收到遥控信信号时摄像系系统再次工作作，摄下出场场车辆号码，并并与进场时信信息核对，同同一车辆则放放行，否则不不予出场。系统特点：停车场不仅对长期期住户、月年年租住户车辆辆收费管理，而而且允许外来来临时车辆进进入并收费。停停车场设备入入口处设一套套入口控制设设备，出口处处设一套出口口控制设备。系系统采用一套套一进一出的的停车场收费费系统，在入入口设一个摄摄像机捕捉图图像，进行摄摄像和感应IC卡编码比对对，实现停车车场防盗和智智能化管理。系统使用感应ICC卡编码来分分辩此停车场