XXXX世联开发流程及经济测算

开发流程及经济评价顾问课程讲义：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.01.08本门课程的目的了解房地产项目开发决策和流程环节掌握经济评价及其在决策中的作用课程分两节，预计时间3个小时；课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。2我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：什么时间干什么事？什么事情谁来办？怎么办最好？环节容易出什么问题？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：评价哪些指标？评价用在什么地方？如何进行评价？3课题一：开发决策和流程环节4房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！5土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；开发商企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。政府出让土地的方式拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）什么情况之下用什么方式？招标将会增多目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等6土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理现有的土地政策的问题单一的供应主体导致的信息不对称；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身）转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型）非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）7地块分析市场态势售价预测开发模式利润预期初步地价地价变量变量分析变量分析最高竞拍价最可能地价最乐观地价竞争对手分析企业发展战略起竞价格过程加价策略加价场外公关传统价格模型合理价格模型土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业如何在招牌挂中为自己谋利？设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。8土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理主要决策问题（钱、地、人）：决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门9土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理项目决策案例——资金如何运作？城市背景：山东省某地级城市，2004.1地块情况：1036亩，r=1.3，30%高层挂牌：起挂1.36亿，原地安置（约2.4亿）开发商账面资金：4000万银行信用额度20000万，通过另一正在建设项目抵押，先拿12000万投入土地款（类违规）土地获取价格：1.46亿；抵押给上述银行再贷款8000万提前低价卖图纸：1690元/平，开盘800套，近两个亿；银行：快速放按揭，作为条件；施工付款：3个1/3，1/3房屋、1/3主材（开发商赊销）、1/3现金，±0开始付款；成本：1400元/平方米；启动资金：商品房建设+回迁建设资金平衡：快速的现金流满足平衡vs10土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发商决策常常见的问题是是什么？举例例说明：关于资金：以以山东某开发发商为例，项项目建设中的的资金抽出作作为它用，导导致项目资金金流出现问题题；关于项目方向向，几种死法法？想赚想死的（老想多赚，，违背市场规规律），体现现在做了市场场滞销的产品品，比如商业业问题、容积积率问题、产产品形态问题题；逞能能死的，不要和地价价、政府、专专业公司过不不去；商业就就是商业不要要牵扯其他的的，比如教派派、比如文化化、比如面子子工程；省钱省死的，省钱省出事事了，竞争问问题、质量问问题、成本压压力问题；关于人力，是是否具备了足足够的项目运运作、工程管管理、财务管管理、对外公公关人力，是是否理顺了内内部的管理体体系；人力问题其实实更是管理问问题。讨论：顺驰在在发展扩张中中，哪些问题题值得检讨？？11土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理包含的主要设设计阶段：地块勘查测绘绘：提供设计计依据，3——10天规划建筑设计计：落实决策策思路，3——6个月施工工图图设设计计：：施施工工标标准准和和结结构构形形式式，，1——3个个月月景观观设设计计：：景景观观环环境境设设计计，，2——3个个月月样板板房房及及会会所所设设计计：：营营销销环环境境设设计计，，1个个月月讨论论：：常常见见的的问问题题有有哪哪些些？？进度度问问题题：：进进度度难难以以控控制制、、各各专专业业公公司司难难以以衔衔接接质量量问问题题：：评评价价体体系系和和评评价价经经验验的的缺缺失失12土地地获获取取定位位决决策策产品品设设计计项目目报报建建施工工建建设设推广广销销售售物业业管管理理最优优化化的的设设计计阶阶段段流流程程参参考考：：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计各专专业业公公司司的的合合作作与与分分工工如如何何？？规划划单单位位与与施施工工图图：：初初步步设设计计、、施施工工图图把把控控规划划单单位位与与景景观观：：完完善善、、技技术术交交底底施工工图图与与景景观观：：隐隐蔽蔽管管线线工工程程设设计计最优优秀秀的的设设计计成成果果是是最最能能体体现现开开发发商商开开发发思思维维和和开开发发意意识识的的成成果果，，而而非非作作品品。。13土地获获取定位决决策产品设设计项目报报建施工建建设推广销销售物业管管理开发办办开发经经营许许可证证项目手手册计委固定资资产投投资计计划项目立立项规划局局建设用用地规规划许许可土地测测量、、评估估国土资资源局局国有土土地使使用权权证土地确确认、、报批批土地交交易开发办办人防办办墙改办办消防支支队环保局局基础设设施牌牌套费费开发管管理费费人防异异地建建设费费墙改基基金消防设设施费费环境评评估及及排污污费规划局局建设工工程规规划许许可方案审审批规划局局中标通通知书书质检站站散水办办劳保办办定额站站安检站站安全许许可定额鉴鉴别劳保统统筹散水押押金质检委委托城管大大队执法大大队规划局局开发办办建委基基建科科开工许许可证证预售许许可证证放线管管理14土地获获取定位决决策产品设设计项目报报建施工建建设推广销销售物业管管理工程建建设的的相关关知识识：工程建建设组组成部部分：土建建、水水电、、安装装及设设备整体工工程建建设：单体体部分分、环环境部部分、、室外外管线线建筑结构形形式：砖混、框框架、框剪剪、钢结构构等项目施工周周期（平均进度度、不考虑虑冰冻期））：多层及低密密度：9——12个月月小高层：1年半高层建筑：：2年到两两年半施工组织次次序：基础部分→主体工程程→外墙装装饰及安装装→园区管管线→景观观施工→竣竣工验收15土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的的相关知识识2：影响工程造造价的主要要因素：建筑结构形形式及建筑筑形态：钢钢结构＞框剪＞（（小）框架架＞砖混外立面材质质及设备等等级：是否否玻璃幕、、外立面选选材标准施工取费等等级：在施施工定额的的基础上加加减地基情况：：是否岩石石、是否流流沙、是否否软基，决决定了基础础的施工成成本场地条件：：是否平整整、是否山山地抗震等级：：6级、7级、8级级节能要求：：是否满足足节能规范范景观环境造造价关于施工的的相关问题题探讨，大大家在工作作中都会遇遇到什么问问题？16项目推进慢慢在各环节节的主要原原因最主要的时时间耽误在在项目开工工前期：决策上的时时间反复；；规划设计上上的时间耽耽误；各专业单位位的衔接不不够紧密；；规划报建的的时间耽误误；亦可能遇到到不常见的的因素如：：地基问题导导致的隐蔽蔽工程施工工进度缓慢慢资金短缺导导致的工程程施工进度度缓慢天气原因（（雨季做基基础、冬天天施工等导导致）工地事故和和违章行为为导致的临临时停工和和工地整改改17如何加快项项目进度（（以某多层层项目为例例）土地获取定位决策1—2个月月产品设计6—8个月月项目报建+1个月施工建设8—10个个月推广销售物业管理多层项目从从获取土地地至开始销销售需要的的时间在1年左右；；高层项目目需要的时时间在1年年半至两年年；（顺驰驰最快半年年开始销售售）18课题二：经经济评价的的应用19我们对课程程的展开角角度，为什什么要了解解流程和经经济评价，，有什么实实际应用关于开发流程程：什么时间干什什么事？什么事情谁来来办？怎么办办最好？环节容易出什什么问题？流程对开发商商的影响是什什么？关于经济评价价：评价哪些指标标？评价用在什么么地方？如何进行评价价？20项目经济评价价的指标体系系——对项目目盈利能力和和风险的模拟拟和分析盈利评价指标标：利润（净利润润和税后利润润）利润率（成本本利润率、自自有资金回报报率）财务净现值投入评价指标标：投资峰值资金缺口评价体系：现金流分析负债（资金来来源）分析不确定性分析析项目前期经济济测算不同于于工程概预算算和房地产开开发财务。项目经济评价价的使命是模模拟一条现金金流，帮助项项目开发者决决策。21项目经济评价价的基本结构构——以房地地产开发项目目为例指标和物业配配比的模拟成本和投入节节奏估算租、售计划模模拟现金流分析不确定性分析析模拟开发进程程财务评价22物业配比模拟拟的两种方法法经验值法确定容积率，，根据经验安安排物业配比比缺点：配比的的落地性不强强，很难反映映社区形态配比反算法通过容积率和和产品配比反反算优点：较准确确反映配比变变化对方案的的影响，对方方案的落地性性比较有把握握；缺点：过程比比较复杂，对对经验要求比比较高23房地产开发成成本构成开发成本土地出让费用用土地拆迁和安安置前期工程费建安工程费室外工程费公共配套设施施费不可预见费用用开发期间税费费（包含税收收和规费）开发费用管理费用销售费用财务费用24现金流量分析析现金流量表07下08上08下09上09下10上10下11上总计现金流入05454223376770363301682963.786222362223395379一阶段销售收入054542233760000077918……………………………………………………现金流出626541895316539192611923417490.871632919698190160土地成本52190000000052190前期工程费168901587015870004863……………………………………………………净现金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加净现金流量-62654-27064-20228.33754651328116800162694205220资本化率8%财务净现值-626543424663305147611815540133643232484累加财务净现值-62654-28408-22078293984121395226.32131658164142内部收益率49%123%动态投资回收期1.78财务净现值（（FNPV)：反映计算算期内的获利利能力内部收益率(FIRR)：反映项目目成本和效益益相抵后的报报酬率动态态投投资资回回收收期期(Pt)：：投投资资返返本本年年限限，，反反映映抗抗风风险险能能力力25不确确定定性性分分析析盈亏亏平平衡衡分分析析又称称保保本本点点分分析析，，分分为为：：价格格保保本本点点分分析析销售售率率（（租租售售率率保保本本点点分分析析））保保本本点点分分析析敏感感性性分分析析又称称灵灵敏敏度度分分析析反映映单单种种不不确确定定因因素素对对项项目目效效益益的的影影响响一般般考考虑虑土土地地价价格格、、建建安安成成本本和和售售价价的的不不确确定定性性26我们们将将结结合合具具体体案案例例来来讲讲解解经经济济评评价价在在决决策策中中的的运运用用————案例例1协助助决决策策物物业业形形态态————案例例2协助助决决策策资资金金计计划划————案例例3协助助决决策策容容积积率率————27经济评价价的基本本原则客观合理理价值对等等对于容积积率、成成本、价价格等基基本假设设的取值值要做到到客观和和合理品质不对对等的商商品，不不在同